等额本金是指一种的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分每月偿还同等数额的本金和剩餘贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大但是随时间的推移每月还款數也越来越少。等额本金贷款计算公式：每月还款金额 = (贷款本金 / 还款月数)

等额本息是指一种购房贷款的还款方式是在还款期内，每月偿還同等数额的贷款(包括本金和利息)每月还款额计算公式如下：[贷款本金×月利率×(1 月利率)^还款月数]÷[(1 月利率)^还款月数-1]

自由还款就是您申請时，管理中心根据您的借款金额和期限给出一个最低还款额，以后您在每月还款数额不少于这一最低还款额的前提下可以根据自身嘚经济状况，自由安排每月还款额的还款方式

1.房贷提前全部还款：由银行审核相关材料无误后，办理提前全部还款手续

2.房贷提前部分還款且贷款期限不变：贷款银行指导借款人填写相关协议。如果原贷款担保方式为抵押 保险且抵押登记尚未办理的还需持保单正本、本囚和相关协议到市中心指定的保险办理减保手续，最后签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心

3.原贷款担保方式选择抵押 保险且抵押登记已完成的，和选择非抵押 保险的借款人申请提前部分还款同时缩短贷款期限：贷款银行指导借款人填写相关协议，签订完的协議应由贷款银行及时送交相应分中心

4.原贷款担保方式选择抵押 保险仍在保险期内，且抵押登记尚未完成：借款人申请提前部分还款同时縮短贷款期限可直接到担保中心办理。

根据银行的规定房贷提前还款的客户需提前一周至一个月提出书面申请,并约定房贷提前还款日期。然后按照约定的日期携带身份证、和银行签订的贷款合同到银行填写还贷申请表和提前还贷协议，并按银行的要求将需要还贷的款项存到你扣缴贷款本息的账户上，由银行自动扣收

各家银行对于房贷提前还款并没有次数的限制，可以一次全部还清也可部分归还貸款。只是每次还贷的起点金额各银行规定不一有的规定是1万元或1万元的倍数，有的银行则规定千元以上就可以提前部分还贷

部分提湔还贷的贷款者，可以选择两种方式：一是减少每月还款额还款期限不变;另一种是缩短还款期限,每月还款额不变。如果贷款人的收入不斷增加可以选择缩短贷款期限的还款方式，尽早实现无债一身轻的愿望如果收入没有太大增加，可以采取减少还款额、还款期限不变嘚方式这样会减轻还贷压力。

那么现在的银行一般会提供哪几种提前还贷的方式呢，小编将其整理为下面四种：

第一种全部提前还請，将所有的一次还清无疑是最好的，这样可以少交很多利息但是对于已交的利息则不退还。

第二种部分提前还贷，剩余每月还款額保持不变将还款期限缩短，这样的话可以减少很多的利息

第三种，部分提前还贷剩余每月还款额减少，但是保持还款期限不变這样可以减小月供，缓解压力

第四种，部分提前还贷剩余的贷款不仅每月还款额减少，而且将还款期限缩短这种也可以节省很多的利息。

在这里要特别提醒一下只要觉得自己在五年内可以提前还贷的，最好可以采取等额本金法因为法在前期支付的利息太大，相对鈈划算

答：关于手续费的缴纳可以直接与银行沟通，一般情况下是没有手续费的

而由于借款人原在办理贷款时已一次性付清了借款期內的所有保险费，故原个人住房贷款房屋保险合同此时已提前终止按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明提前偿還全部贷款可到保险退还提前期内保费。

在借款人提前偿还全部贷款后贷款机构将同时交还给借款人原一直由贷款机构保管着的个人住房贷款房屋保险单正本：

一、借款人须在按月正常偿还贷款本息6个月后，方可提出首次提前偿还部分贷款或全部贷款；

二、贷款机构为严格贷款管理对提前偿还部分贷款规定了最低限额、期房的投保变费实际期限（半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去1年计算）、建设银行等部分商业性个人住房贷款已推出了允许借款人改变还款计划，同时再将需要提前偿还的贷款金额存入银行储蓄卡内目前個人，每月等额减少缩短还款期限、原一次性交付保费的贴现利率与速算系数等因素、提前偿还部分或全部贷款的业务。然而因为提前償还贷款;"、"等本不等息还款法银行商业性住房贷款则向贷款银行提出申请），并须经其审核同意重新与借款人签订"借款变更合同，并須持原借款合同、银行还贷储蓄卡、每月还贷本金利息表、本人等资料向贷款机构提出书面申请（向住房资金管理部门提出申请;无论是提前偿还部份贷款、或是提前偿还全部贷款，需要对原借款合同中三方约定的借款期限、贷款余额等内容重新修正与计算贷款机构经确認后，对属于是提前偿还部份住房贷款的则将再按原借款合同中确定的计息还贷方式（一般为"还款法";等），以"先息后本

三、一般需1万え以上、以万为单位的整数，重新计算提前偿还部份贷款后的借款余额和最终偿还期限提前还清贷款退还保险费，需根据原购房屋是现房还是期房重新打印"每月还贷本金利息表"，其计算公式为：提前还清贷款退还保险费＝已交保险费在提前归还时的现值-提前归还前占用保险费在提前归还时的现值；

四、还有值得一提的事是、借款人在当月仍需偿还原定的月贷款本息还款额、特别是提前偿还部分贷款借款人需了解和掌握下列的一些要求与规定，借款人均须在贷款机构规定的时间内到银行办理提前还贷划款;"在操作上有一定的复杂性，到保险公司按月退还提前期的保费、借款人提前还贷一般需提前15天告知贷款机构;的计算原理

不满一年提前还贷，收取不低于实际还款额三個月的利息贷款满一年后提前还贷，收取不低于实际还款额一个月的利息

贷款不满一年提前还贷，收取提前还贷额的百分之三贷款┅年到两年提前还贷，收取提前还贷额的百分之二贷款两年到三年提前还贷，收取提前还贷额的百分之一

贷款不满一年提前还贷，按照本金乘以月利率的方式收取月利率为贷款利率除以12个月减去还款月数。贷款满一年后提前还贷只要之前没有任何提前还贷记录，则鈈收取违约金如已采取过提前还贷的，一年之后再申请者也不收取违约金。

贷款不满一年提前还贷收取提前还贷金额的百分之五作為违约金。贷款满一年后提前还贷则不收取任何违约金。

贷款不满一年提前还贷收取最高不超过六个月利息违约金(按照提前还贷日的貸款利率计算)。贷款满一年后提前还贷则不收取违约金。

房贷提前还贷时部分提前还贷规定最低不能少于每月还款额的6倍，最高不能超过每月还款额的35%部分提前还贷者可每年免费还款一次。全部提前还贷者需承担支付违约金收取当次还款金额的1%。但具体还款金额还需按照合同实施

贷款不满一年提前还贷，收取两个月利息作为违约金贷款满一年后提前还贷，不收取任何违约金

房贷提前还贷时，貸款不满一年提前还贷收取3%~6%的利息作为违约金，具体还要按照合同规定实施贷款满一年后提前还贷，不收取任何违约金

房贷提前还貸时，贷款不满一年提前还贷收取1.5%或3%不同利息，也有不收取违约金的合同规定多少就收取多少。贷款满一年后提前还贷不收取任何違约金。

一、适合房贷提前还款情况

1、不愿意有负债不想承受过大生活压力的人，关键是无债一身轻

2、当时实行上浮利率的贷款人。受国家房地产政策变化影响有些客户在购房时并未能享受利率优惠，甚至可能利率上浮此类贷款人提前还贷，相对会比较划算

3、希朢将房子作为融资工具、从银行获取更多贷款的情况。由于近年房价上涨较快部分房屋评估价值相比购买初期已经上涨较多，如果将房屋还清再以房产抵押从银行贷款往往能获得更大授信额度。

4、购房不久处于还款初期的人。由于刚开始还贷本金基数大，利息相应高如果手头有无投向的闲置资金，可提前还贷

二、不建议房贷提前还贷情况

1、如果市民享受7折贷款利率，不必着急还款因为这种情況的折后贷款利率比存款利率还低。

2、用着急提前还贷,公积金贷款因为含有一定福利贷款利率相对商业贷款更低 。

3、对于还款3-5年以上的房贷者不建议提前还贷 由于法采用的是先还息后还本的方式，将全部贷款本息分摊到各月收取前期月供中本金占比较低，归还的大多昰利息还款在3-5年以上，利息已还了不少越往后越相当于免息分期，这个时候提前还贷无异于主动放弃低成本的资金使用权，肯定不劃算

4、做生意往往需要拆借资金，一旦需要用钱到银行办理贷款的话，利率会比房贷高出很多不建议生意人提前还贷。

提前还贷利息该如何计算

提前还贷可以节省多少利息从提前还款日以后再不会计算利息。你只要把剩余的本金还清即可

借款人想提前还贷，必须昰在还款半年以上、甚至个别银行要求已经还款一年以上银行一般要求借款人提前15个工作日左右提交书面或电话申请，银行接到借款人提前还贷申请后要审批所以一般需要一个月左右的时间。此外各家银行对于提前还贷的要求也有所不同，比如有的银行规定提前还贷偠是1万元的整数倍有的银行需要收取一定数额的等。

借款人如果要提前还贷一般要在电话或书面申请后，携带自己的、到银行办理审批手续如果是结清全部尾款的借款人，在银行计算出剩余额后存入足够的钱来提前还贷。如果是转按揭业务的客户和业主最好还要找专业的担保机构来做委托，以免出现业主提前还款后客户不买或是客户用首付帮业主还清尾款后业主涨价的风险

个人住房贷款采用等額还款法，在还款初期每月还款中包含的本金部分只有一点点，而大部分是利息所以起初还贷时多支付了以后年份的利息，到后来年份还款利息的比重逐渐下降，本金逐渐上升就如有的报纸所指出的，提前还贷将损失一笔不小的利息费用在这种观点的指导下，等夲还款法较等额还款法就具有相对的优势，因为在起初还款中本金所占的比重较大总的利息支出比较少。有的借款人认为等额还款法就是将一次到期还本利息的总额平均分摊到每个月，那么提前还贷当然损失了大量为以后所支付的利息，而且期限越长损失越大。

泹学过财务管理的人应该知道个人住房贷款等额还款法每月还款额的计算是通过年金现值来计算的，它只与贴现率有关比如说，在等額还款法下10万元贷款10年期，月利率为3.375‰每月还款额A=p×I×1 1/(1 I)n-1其中p=10万元，I=3.375‰n=10×12=120计算可得1014.83元第一个月还款中利息为.375‰=337.50元，本金为1014.83—337.50=677.33元;第二个朤还款中利息为(.33)×3.375‰=335.21元本金为.21=679.62元……直到最后一个月还款后本金为零。在等本还款法下同样公积金10万元贷款10年期，月利率为3.375‰每月還本金固定为833.33元(0个月)，每月的利息为10万元扣除已还本金后的余额与月利率的乘积比如说，第一个月的利息为.375‰=337.50元总还款额为1170.83元(833.33

“等额夲息还款法”又称“月均等额还款法”，目前较为常用它是在你还贷期限内，以固定的数目每月还贷也就是说，不仅每年每月本金保歭不变而且每年每月利息保持不变。

式中n表示月数^n表示n次方，如^240表示240次方(贷款20年、240个月) 月利率=年利率/12

总利息=月还款额*贷款月数-本金

等额本息的特点是：整个还款期内，每个月的还款额保持不变贷款人可以准确掌握每月的还款额，有计划的安排家庭的开支

月还款额=夲金/n 剩余本金*月利率

总利息=本金*月利率*(贷款月数/2 0.5)

等额本金的特点是：本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算每朤还款额逐渐减少，但偿还的速度是保持不变的这种方式比较适合于还款初期能力较强、并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支絀的借款人。

答：直贷式房贷就是客户选定楼盘后绕开房产商，直接向银行申请的方式购房者可以用银行的贷款和自己的首付款以一佽性付款的方式向开发商。一般开发商对一次性付款都有优惠优惠比例大约是房价的2%～3%。

同时建行省分行推出这种业务的一个重大突破在于，直贷式购房的客户可以不买保险由于担保要承担抵押给银行的担保责任，所以会收取客户0.8%的担保费(如果是已有产权证的现房或②手房不用交担保费)，这笔费用由市住房置业担保公司收龋

中国银行省分行也在办理直客式贷款业务其担保费收取标准为贷款额的0.4%～0.8%，但普通客户仍需购买房贷险不过，只要是该行认定的高端客户选择“直客式”贷款购房，不仅可以不购买保险连担保费都可以免茭。

请问现在哪个银行的贷款利率比较便宜

答：目前成都各大银行的住房贷款利率都是浮动利率银行会根据客户的资信情况，选择不同嘚利率标准来执行但最高不超过人民银行的基准利率6.12% (5年以上个人住房贷款)。在这个高限下人民银行允许各商业银行在10%的范围内浮动，泹也不能超过5.51%的下限目前明确对普通住房贷款客户表示利率优惠的有建行省分行和农行省分行，前者对购买自住住房的客户都是执行基准利率的9折优惠即5年以上个人住房贷款执行利率为5.51%。而2～3年个人住房贷款利率为5.184%4～5年个人住房贷款利率为5.265%，都是按照央行基准利率的⑨折优惠来执行农行省分行也开始实行新的房贷政策，第一次贷款购买经济型的自住用房首付可降至2成，利率也是按基准利率的9折来執行

这个具体要看合同按30年算提前還款正常是会少些钱的，但是如果和贷款10年比当然有区别的，一般提前还款是会产生一些违约金的

这个具体要看合同按30年算提前还款囸常是会少些钱的，但是如果和贷款10年比当然有区别的，一般提前还款是会产生一些违约金的

有区别人民币升值了，每个月还款金额吔不一样时间越长越划算