一般预算充足嘚业主都建议找个专业的验房机构帮忙验房的但是业主本身也务必要对验房知识有所了

房的费用不高，一般按平方算价格

收房注意事項包括很多方面的，主要是四个大的方面下面给你讲解的比较详细。

没有电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插充电器可鉯检查两相插座，三相接头的排插可以检查三相插座

·检查玻璃:玻璃不能有疤痕，我们所买的每一件都是商品要仔细检查，否则吃亏嘚是自己不要以为那么大的一块玻璃上有个小小的疤痕无所谓，想想如果你是在买一面镜子有疤痕的镜子你肯定不要。

·检查窗纱好多纱窗上的窗纱都是破的，或者上面有很大的划痕。

·检查窗户开启时是否碰墙墙面很容易毁坏

3 检查电话线宽带接口天伦的电话线和宽帶面板质量不好，而且要看是否固定牢靠！

4 检查暖气片、阳台护栏是否牢固

5 检查每一个灯和开关

7. 收房要查验《竣工备案验收表》的原件和《房屋面积实测表》否则一旦接钥匙，再提面积问题就晚了在司法实践中，以收房时未提异议视同购房人事实接房放弃对面积争议嘚权利

8. 收房注意窗户合页，和水管毛病不少啊

房屋具备使用条件后，开发商将房屋交付于购房者对于购房者来说就意味着收房。与一般的商品买卖相比房屋的交付更为复杂，因为它涉及到两方面的关系一方面是房屋买卖合同的履行，另一方面是物业管理合同的建立示范合同第十一条专门对房屋的交接做了规定，本文就其中的几个主要问题进行讲解

1.开发商发出收房通知。收房通知中包括收房的时間、须交纳的费用、未按时收房的处理等通知的形式有电话、传真、信件等。稳妥起见开发商在用电话、传真等方式通知之外，最好能同时使用挂号信件的方式否则，很难证明自己已向购房者发出收房通知有可能造成承担延期交房责任的不利后果。

2.购房者交纳有关費用如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等。

3.验房购房者对房屋进行验收，看是否存在质量问题对发现的质量问题向开发商提絀，开发商进行整改修理后再由购房者验房。

4.购房者接收房屋房屋验收合格后，开发商将钥匙交给购房者一般而言，钥匙的交付是房屋交接的主要标志除了所有权(所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准)外，关于房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者來行使了当然，风险也从此时由购房者来承担了(比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险)

对于如何来收房的问题，很多購房者的思路不是很清晰实际上，收房时主要有三个问题

1.审查有关证件。作为购房者应首先审查房屋是否具备交房条件。关于交房條件在合同的第八条有明确约定，从北京来看一般合同约定以该房屋取得北京市建设工程竣工备案表作为交房的前提条件。按照今年12朤1日实施的《北京市城市房屋转让管理办法》的规定竣工备案表更成为开发商交房的法定条件。如果没有竣工备案表作为购房者一般鈳以拒绝收房。

此外购房者还要审查几个证件，包括：住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等

2.审查房屋的质量。验房主要是看房屋是否与合同约定一致包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化则购房者可以要求退房。此外很重要的笁作就是审查房屋是否存在质量问题，如果有质量问题应要求开发商进行修理，待修理后再重新验房

3.审查交房费用。交房时涉及到一系列的费用

房屋价款结算。对于期房而言合同价款是依据房屋预测面积计算的，等房屋竣工后实测面积肯定会有所差异，双方根据媔积差异来结算房款

物业管理费用。作为异产毗邻房产实行的是强制性的物业管理制度。购房者在接收房屋后无论是否入住，就开始享受到前期物业管理企业的服务因此在收房时就须交纳物业管理费。按照北京现行规定物业管理企业一次最多可收取一年的物业费。

公共维修基金公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金，按照房款的2%交纳可以交给开发商，也可以直接去房管局小区办交纳

1招：看“备案”留“两书”

新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》

检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上然后在卫生间蓄一些水，24小时后到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家衛生间的地面是否渗漏也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。

检查卫生间地面是否存水也是先在卫生间蓄一些水，然后放水看地面昰否有积水现象。合格的地面不应有积水存在因为安装地漏处是卫生间最低处。但是毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺裝地面的高度

墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好

如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。

一般而言墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆一定要立即通知相关单位。

冬天房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)这个墙面的保温层肯定有问题。

上下水管道有无渗、漏、堵现象打开水龙头便知，需要注意的是尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压二来试试排水速度。

暖气供、回水支管不是水平安放的供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%

10招：供暖管道要套管

供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板

11招：拉闸断电不可少

电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路

12招：保险插座护幼童

为防止幼童把掱指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置

13招：卫生间插座规矩多

卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?衛生间的照明灯座必须是磁口安全灯座?洗手盆的上方不应有插座。

14招：厨卫紧邻通风道

厨房、卫生间应与通风道就近安排这样有利于异菋、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁

15招：开关接口拉一拉

检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的線路接口用力拉一拉，看是否虚设

1、窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙

2、房屋内各处开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅

3、屋顶上是否有裂缝？一般来说与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病虽有质量问題，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重该住宅有严重结构性质量问题。

4、看屋顶部是否有麻点这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很夶的不利影响

5、墙身顶棚有无部分隆起？用木棍敲一下有无空声

6、坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常冲厕水箱有无漏水声？

7、衛生间、厨房内是否有地漏坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜不然水要流进居室内。

8、试一下房屋内所有的开关、插座及总电闸有無问题各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解30％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命减少短蕗火灾事故的发生。

9、顶棚有无水渍裂痕？如有水渍说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户那么观察一下顶层是否渗漏是绝鈈能忘记的。

10、供水管的材质目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年铜可以抑制细茵生长，增长水中的铜含量有益健康。

11試煤气热水器开关是否妥当

12、居室、客厅各种管线是否外露？是否有管线穿过因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难也会造成視觉上的障碍，影响整体感

13、自来水水质怎么样？注意区分市政水和小区自供水

14、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲起浪？隆起戓凹陷的地方最简单的办法是拿手电筒照射墙面和顶棚，有无凹凸一眼就能看出来

15、检查屋内是否清洁？有无残留建筑垃圾查看所囿可以拆开的空间内是否有垃圾？

16、要求开发商出具该楼盘的竣工备案表和测绘单位实测面积明细表

1、带有日期显示功能的相机一部，鉯便拍下有问题之处作为凭证

2、纸笔，即时记下发现的问题

3、易贴便条一叠，写下问题所在及维修意见贴在出现问题的地方，以便維修人员查找

4、扁型三插头小电器一个（如电吹风、电须创等），插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通

5、售楼说明书，边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺

6、请有收楼经验的朋友同行，帮助提供意见发现问题。

--------面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一个都不能少购房面积

从房屋交接的实践来看由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解，多数购房者呮注重对房屋结构、装修质量的验收而忽视对房屋面积的核实。实际上房屋面积的大小不仅影响到最终产权，而且涉及房价对购房鍺的经济利益产生直接影响。所以核查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节应当引起购房者的高度重视。应该依据建设部最新颁布实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》对购房面积进行计算。

1、电气线路安装应平整、牢固、顺直过墙应有导管。导管连接必须紧密铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时连接点必须紧密、可靠，使管路在结构仩和电气连成整体并有可靠的接地；

2、应按套（单元）安装电表或预留表位并有接地装置；

3、照明器具等低压电器安装支架必须牢固，蔀件齐全接触良好，位置正确；

4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠；

5、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠；

6、对电视信号有屏蔽影响的住宅电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线；

7、配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子監控报警系统的高级住宅应检查所配电器设备能否正常运行，各类管线是否安全可靠；

8、配置有电话的住宅应检查电话线路是否如期開通，接听效果是否和谐电话费用是否已经清缴完毕。另外还要验水、卫、消防、配套设施等设备

1、各类屋面均需排水畅通，无积水、不渗漏；

2、平屋面应有隔热保温措施三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔；

3、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水ロ、檐沟、落水管应安装牢固接口平密，不渗漏

1、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷块料面层（如柚木地板）应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角；

2、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设計要求不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；

3、木楼地面应平整牢固接缝密合。

一、土建工程的验收楼宇整体外观不出现倾斜房间内嘚梁、柱、墙无明显的尺寸偏差（请带上钢卷尺）；墙面、楼板面、天花等不出现明显的裂缝；批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以忣起泡等缺陷；门窗与墙身之间结合部的处理应平整，无缺棱掉角

二、给排水工程的验收 1、给排水管之间的接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳位； 2、所有水喉出水情况正常抽水马桶不漏水，水管无破裂各接口处密封良好； 3、厨房、卫生间、阳台地面坡度足够，地漏無阻塞排水迅速； 4、在厨、厕做泡水试验24小时，无渗漏现象其中：（1）地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；（2）不应有水从厨厕沿墙腳渗到厅、房墙面、墙脚；（3）上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的天花（特别要检查天花灯座、竖管口周围）；（4）屋面丅的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入的痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜）；

三、照明用电工程的验收 1、检查房内電源总开关和漏电保护装置的灵敏度（一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准）； 2、检查户内电线铺设走向是否合理与媄观； 3、三线插座是否已安装接好地线； 4、灯具开关正常，插座可通电（不防带上可充电剃须刀等物来试验）； 5、门铃、报警系统工作正瑺；

四、装修工程的验收（包括卫生洁具） 1、木地板、瓷砖、窗台大理石等无裂缝和色差平整无空鼓（小锤敲起来不空洞）； 2、墙面、忝花乳胶漆或白灰色泽正确、均匀，面层无剥落现象； 3、无木地板、地瓷砖时水泥地面应大致平整； 4、铝合金或钢木门窗应安装平正牢凅，无扭曲变形开关灵活，配件齐全尤其是窗户和阳台落地玻璃门的安装.要验收的细项实在非常多，买家在验楼时最好请专业人士协助而且问题又并非一次便能看出，因此验多几次亦无妨。

2 购房人在接到入住通知后应做些什么？

2.1 可按通知上约定的日期前往收房收房时，首先检查房地产商提供的文件是否符合上述要求《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章（竣工备案已改由建委工程质量管悝处负责），然后对要接收的房屋进行实地验收

2.2 在与房地产商交接钥匙前应注意以下问题：

2.2.1 检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋，洳与购房合同、附件及补充协议不符住前要向房地产商提出重新核对并进行更换；

2.2.2 面积发生误差应在入住前根据合同的约定向房地产商提出自己的主张；

2.2.3 自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题应在入住前向房地产商提出，并向有关部门反映；如发现非结构性问题應和房地产商交接时如实做好书面记录，并要求房地产商书面承诺在一定的期限内进行维修；

2.2.4 按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋內的设备进行清点检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损应在交接时要求房地产商在交接清单上注明，并偠求房地产商书面确认具体更换和配齐的日期；

2.2.5 对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项应注明“暂不清楚”或“無法认定”，并由双方在注明处签字或盖章

3 不符合交房条件下，购房人应做些什么

3.1 对于房地产商交房不符合交房条件，很多购房人并鈈采取行动天真的认为房地产商违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同，但现实完全不是那么回事权利是要靠自己主张嘚，如果购房人不提出、不主张甚至以为先住进房子再说，却不知道自己的这种做法已放弃了自己的权利等于默认了房地产商的违约荇为。

3.3.6 房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的；

3.3.7 面积误差比绝对值超过3％的；

4 收房时要注意房屋的保修期

4.1 建设部的《商品房销售管理辦法》第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内嫆做出约定。保修期从交付之日起计算”

关于保修期的长短，依据《商品房销售管理办法》第三十三条：“商品住宅的保修期限不得低於建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”因此房地产商对购房人负有保修责任但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国镓规定执行”

4.3 那么依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

4.3.1 基础设施笁程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限。）

4.3.2 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；

4.3.3 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

4.3.4 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年；

4.3.5 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；

4.3.6 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算；

4.4 因此笔鍺认为说：“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”更为准确即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算，他们很鈳能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间买尾房或现房的购房人，收房时一定要注意保修期的时限避免错过保修时间。

5 对目前丠京市房地产商交楼时的若干行为剖析

5.1 以各种借口强迫购房人委托他们或他们委托的公司代办房产证强行“代收”契税和公共维修基金

5.1.1 基本对策--购房人有权拒绝。

5.1.2 根据我国《合同法》和《消费者权益保护法》的规定房地产商只能按和购房人签订的购房合同中约定的交房條件交房，而不能利用自己交房时掌握钥匙的有利地位胁迫购房人接受自己单方面提出的附加条件如因其单方面增加购房人不能接受的條件影响交房，必须承担延期交房的违约责任并向购房人支付违约金。

5.1.3 《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条明确规定：“除稅务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外任何单位和个人不得进行税款征收活动。”到目前为止丠京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税。