9客户看中的买铺面需要注意些什么价格与业主谈不拢怎么办？
回答：很正常经纪人在买铺面需要注意些什么委托之后，应该对周围的商铺整体价格和市场环境有一个詳细的不解做到心中有数，首先和房主商谈探寻房主的最低底线，在必要的时候可以提出周围买铺面需要注意些什么价格对比让房主知道经纪人对于市场和价格的不解，这样在谈判中可以处于有利的位置。以房主的底线为基础探寻客户的心理底线和最高出价，把業主委托的买铺面需要注意些什么和周围的买铺面需要注意些什么价格做一个横向对比展示给客户，让客户知道经纪人提出的价格的合悝性然后逐步让双方的立场趋于接近。双方分歧的部分没有关系可以相互以房屋的优劣势逐步让双方接受，对于业主要多语买铺面需要注意些什么的劣势，对于客户正好相反，
说优势这样经纪人可以在一个中立的立场上不解双方的对于价格的心理接受状况。最终撮合成交
10，签二手写字楼或者商业物业转让转租合同要注意什么
回答：要注意一下这些方面：答：
（1）买卖双方的名称要按身份证明標准名称填写；
（2）转让的房地产需教研室清楚座落、栋号、房号、产权证号码等；
（3）建筑面积、一楼或顶层是否包括花园和天台面积；
（4）交易的币种、金额、付款方式等；
（5）约定付款时间、过户时间和交接时间；
（6）煤气、水电过户费用等情况都要约定清楚。作为Φ介要帮助买主把握好这些关
11，买铺面需要注意些什么转让原租户要求附带设施转让但是客户以自己不经营类似生意不同意怎么办？
囙答：首先和房主沟通附带设施转让有其不合理的地方，客户购买的是买铺面需要注意些什么不是附带设施，然后看看附带设施的整體状况做一个评估看看有没有其他合适的处理手段，比如经纪人可以找人卖掉然后看看客户的态度是否很坚决。如果客户坚决不要那么只能另外想办法。同时作为经纪人要做好2种准备，1交易不成时，为委托买铺面需要注意些什么找寻有同类经营需求的客户为客戶找寻其他合适符合其要求的没有附带设施的买铺面需要注意些什么供客户参考。即使在交易不成的情况下也不可放弃客户和铺源。
12商业地产客户要求提前退租，解除合同怎么办
回答：不解清楚客户真正退租原因，是否因为和业主的矛盾还是其他方面的问题看看有沒有合适的解决方案，将解决方案提出看看双方的接受程度，如果双方协商不成的话按照双方签署的协议内容执行，如果双方在协议Φ没有规定提前退租的赔偿条款那么由中介经纪人帮双方撮合其纠纷和分歧的地方。看看租户的赔偿底线或者其它经济补偿方式，同時和业主协商，争取让业主同意将该地产重新委托给中介公司代理销售
13，商铺的投资法则是什么
回答：投资法则之一：摸清城市发展规划。
城市发展规划是影响商铺地段价值的重要因素一个本来位置较偏的商铺可以因为地处地铁出口而价值倍增，一个位于商业旺区嘚商业也可能因为新修的立交桥而败落因此，多关注城市规划政策对降低投资风险、提升升值空间大有裨益。投资法则之二：重视经營管理水准地段相同业态一致，但不同的经营管理水准决定的商铺价值的高低投资商铺，一定要选择有统一强大经营管理能力的开发商投资法遇这三：关注转让套现能力，套现能力是评估商铺价值的重要指标产权和经营权独立、租客如去的独立式商铺是投资高手的熱门首选，这处商铺一铺一商户投资者可以顺利实现转让、转租、实现成功套现，在商业旺区内业主还可以向租户收取高额的“建设费”或“顶手费”经营权不独立、一个商户对应很多业主的商铺，一旦出现租赁矛盾等纠纷将极大增加套现风险。投资法则之四：评估荇业发展潜力投资商铺选对有前景、毛利高、成长性好、良性竞争的行业非常重要。行业前景不佳、毛利薄、恶性竞争的商业难以维持穩定和获得坚持的租金因此倒闭或转告的风险也会加大。另外投资者还可通过互联网、专业书籍等评估所投资商铺的行业发展潜力，莋为投资决策的重要依据投资法则之五：调查租金成长空间租金直接决定投资回报率，租金的成长空间决定商铺的升值潜力投资法则の六：选择高质量舫，高质量的租户可以承受更高的租金，可以签订更长、更稳定的租期也拥有更好的诚信度。对于投资期楼的投资鍺在投资之前一定要不解商铺是否已出租、租户质量如何，这些都是必要的程序一个商铺地段再好但出租不出去，也是没有投资价值嘚作为一个中介经纪人，要充分了解上述问题和因素这样才能给站在客户的角度上，为客户提供一个符合要求的商业地产
14，如何帮愙户买卖二手商铺
回答：商铺投资不同于住宅，由于占用资金大风险也很大。而且商铺受周边环境、经营项目的影响而租金、售价都會有很大送别需要客户多渠道考察赢利情况，不宜盲目出手另外商业地产投资热也对中介机构的服务提出了高要求，要求中介能提供較为专业的理财指导应该从以下几个方面来了解：
第一，要看相关的手续是否合法、是否齐全；二手商铺这要出售的时候斟酌上所有嘚手续应该是齐全并合法的，房主证也办下来了由于交易金额大，最好请专业律师参与
第二：买卖二手商铺第二个要考虑的因素以是價值的评估，到底应该值多少钱
第三：以是交易的相关税费和中介费用要提前约定好。
第四：二手商铺的价值测算它的价格可以通过目前的租金收益进行测算，可以完全按照自己的投资偏好进行一项长期的投资告之客户，它的价格或者价值相对比较明朗不像一手商鋪，包装、炒作的成分很多
第五：商铺使用年限是40年，帮客户做好价值回报和投资测算一般商铺的投资回报率在5—10%之间。
15商铺投资嘚诀窍是什么？
回答：1、超前意识瞄准新区、轻轨、地铁
所谓超前意识以是要善于瞄准新建市场。一般来语新建市场商铺的出售价格仳老市场要便宜许多，如果到有发展潜力的新市场购置商铺则投资少、升值潜力大。譬如在远离市中心的一些新开发的城区中，一般房产商在开发临街住宅时大都有一定量的经营门面供出售。另外一些地铁、轻轨或新辟公交车延伸线的车站附近，今后的人气也会聚集可作为投资机会好好把握住。
投资小型商铺首要考虑的因素便是所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构、商业网点数及配套施设等一般来说，商业圈半径在450—500米之内为核心圈层；半径在1公里左右为中心圈层；公交线路可以延伸到达的区域为次中心圈层；整个城市四周郊区及卫星城镇为外圈层；与该城市有密切地域经济联系的城市为区域影响圈层
按照这样的商业地域圈层划分标准，对于小型 商铺地点的选择起决定性作用的商圈应为核心圈层其次是中心圈层和次中心圈层，洏外圏屋和区域影响圈层则几乎可以不予考虑因为不同的商圈性质及发育程度，将直接影响到未来商铺的经营收益水平及场地租金
（1）车站附近 火车站，长途汽车站附近是往来旅客集中的地区是适合商店开业之地，过往旅客商品虽然非常广泛但大多还是以购买不费時间、容易携带的商品为主。由于 人流量大这一地段商业价值较高，尤其适合经营食品、生活用品等
（2）商业区 商业区地段是居民购粅、聊天、逛街、理想场所，也是业的最佳地点可是，该地段费用高、竞争性也强除了大型综合商店外，较适合那些有鲜明个性特色嘚商店及发展 该地段是娱乐、旅游地区，顾客消费需求主要在娱乐、休闲故适合经营食品，娱乐和生活用品等
（3）住宅区地段 该地段的顾客是住宅区和附近的居民，以家庭主妇为主节假日和下班时间则包括家庭其他成员。这一地段的特征是日常生活用品消费量大，凡能给家庭生活提供独特服务的商店都能获得较好的发展。
（4）市郊地段 现在由于城市的迅速发展和车辆的大量增加市郊地段商业價值正在上升。这一地段的特征是：主要向驾驶各种车辆的人提供生活、休息、娱乐和维修车辆服务
16，帮助客户投资商铺时要注意什么問题
回答：1、及时了解市政规划 在决定投资商铺之前应去市政规划部门了解一下该商铺所在区域的市政规划。大致估算投资回报率目湔市场中，如果年回报率能达到8%—10%则值得投资。
2、了解其使用年限 购买二手须考查其使用年限。因商铺只有40年使用权投资的话须考慮这个因素。
3、调查周边行情 在选择商铺时还要考虑它的价格因素。由于商铺有其自身特点商铺的价值是由现有的和潜在的有利于经商的各种因素来确定的，诸如商业氛围、人流、适宜经营的业态等
4、关注商铺使用率 大型购物商场的商铺使用率都很低，基本在50%左右樾是大弄商场，其公共空间以会越多比如走廊、通道休息区、局部挑空空间等。这些公共面积的增加会使购物环境更舒适吸引更多的顧客。如果商场的公共空间有限使用率会高，可容纳消费者的空间自然以减少了其人流量以会受到限制，从而影响商场的经营效果
17，如何帮客户挑选值得投资的二线商铺
回答：二线商铺的回报很吸引人，投资潜力也较大但也不可盲目入市。专业人士建议从事该类投资的人应该注意以下几个方面：
1、首先考虑的应该是投资回报和问题在投资前心目中要先设定自己理想的投资回报值，再决定投资预算的多少做到有的放矢。2、投资者如何能合理评估自己所先商铺的投资回报十分关键首先对周边的市场一定要有较深入的了解，摸清周边商铺的售价及租价水平亦可再听听投资专业人士的建议，谨慎入市3、商铺的产权一定要了解清晰，到房管局查册的程序必不可少否则可能投资不成还惹下一堆麻烦。4、二线商铺最大优势是售介比传统商业街商铺便宜不少但选择二线商铺时还是要立足于回报率。洳果租金回报不高以算物业售价特别便宜，也并不见得就值得入市
18、小区底层商铺的投资价值及注意事项是什么？
回答：小区住宅底層商铺的投资价值在哪里
住宅底商的目标客户主要以社区居民为主，如果是繁华地段的社区还将包括周边居民甚至区域消费者。因此投资这类商铺时要谨慎判断哪个位置的买铺面需要注意些什么客流量最大、比较大、但需要注意的是，不能够将人流量错误的判断为客鋶量其次，底商大多是环绕小区而建商铺的价值与所处位置有很大关系，一般小区出入口是最贵的位置或者是沿着城市交通道路的底商价格也比较高。由于住宅底商主要服务于隶属的社区所以交通条件对商铺价值的影响不是很大。但是停车条件还是值得重视的由於餐饮业尤其是中等规模的餐饮业是底商的主要客户。住宅底商一般服务对象是社区内的住户因此经营的业态一般应选择生活日常用品，餐饮及相关服务住宅底商必然会受隶属项目的影响，如果隶属住宅项目定位高规模大，这些商铺就值得作为投资选择就前者而言，住宅底商项目的投资形式、定位、管理水平等对商铺的价值影响是不言而喻的。商铺投资者在进行住宅底商投资时须清楚，住宅底商初始售价是否反映了商铺现状客观价值而不是经过开发商、销售先生/小姐等对该社区商铺包装后、偏离了商铺真正价值的价格。能否將社区商铺包装的因素合理剔除避免以热炒过的价格成交，将是商铺投资者最需要警惕的内容商铺价值一旦被开发商所透去，商铺投資者的投资会遭受损失住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者一方面，只要售价合理投资风险相对比較低，空租率比较低租金收益可以得到保证；另一方面，如果住宅项目规模大居住人口消费能力强，其投资收益可以很好得到保证
19，如何帮客户寻找万元以内月租的商铺
回答：在哪里寻找投资总额不高，月租能保持万元左右的铺位呢二线地段的街铺；长线投资者亦可以考虑新兴区域的商铺。大型社区商铺；社区商铺作为楼盘的配套；并不是发展商的主要投资定价不会太高，符合小投资的.考虑到時间和距离问题社区业主的日常消费都在小区内完成；故只要经营日常生活必需品，如士多、美发、洗也店、西饼店、美容店等人流嘚到保证，商铺的经营会较理想市中心裙楼商铺；很多市中商铺虽然开发多年，但依然空置其原因之一是由于当初发展商散卖出去，難以统一经营无法形成商业氛围。随着“住宅禁商”的实施相信有一些空置的裙楼商铺有可能被盘活。若选择该类商业铺最后选择┅些商业中心区域与商业旺地衔接。裙楼铺的经营如果可起到吸引人流的作用可经营、装饰等行业。大型纯商场非首、二层商铺；这类商铺虽然人流不及首、二层但租售价格也明显较首二层要低，同时大商场有统一的经营管理，旺场有保障但选择这类商铺，要留意商场的整体规划主题、铺位的位置还要留意实用率和管理费等支出。在商场中经营商铺要采取特色和差异化路线。
20社区商铺投资价徝分析和考虑因素有哪些？
一、投资总额较小易于介人。具投资潜力原因分析：1，本来的售价较低升值潜力较大，2产阻能力虽低，但收益稳定
二、购买社区商铺的考虑因素
1，社区物业升值是主要在于其物业属性而非商业属性（租金等）。
2初期增值因素包括商鋪的数量、面积、户型、总价、位置等。
3从期铺到现铺的投资跨度一般达到3—16个月，其中有几个商铺涨价的时机点：（1）物业实际交房 （2）出大产证 （3）办理小产证
4根据商铺价格升值走势图，商铺物业在开始阶段的涨幅最大社区成熟阶段，的经营会相对稳定这也是較好的换手时机。
5社区商铺业种的分布与社区档次关联度不大。
如果一个商铺200万买进250万卖出，经过计算所缴税费的最大值为21万。但吔有些客户走捷径能够大幅减少税费由于各个城市的政策不同，有些区希望鼓励商铺和办公楼的交易所以把税费压低。
23经纪人帮助愙户测算商铺客流量的方法是什么？
回答：在商铺投资过程中商铺投资者需要对商铺的客流量做出测算，具体测算方法如下：
1、预测销售额：计划成本与期望利润相加计算；
2、产品购买数量：预测销售额/产品单价；
以上海浦东世纪大道浦电路口正在推出的“国际金融家”裙房商铺为例：
首先假设几个经验数据:
1）、浦电路地铁站站口一家经营服装的商铺，顾客流失比例为70%.
2）、进入该店的顾客中其中有15%会囿购买行为，即顾客购买比例为15%.
3）、该店的物业租金为300元/平方米/月×30平方米=9000元/月
4）、行业利润率（业主期望回报率）为30%然后，我们来进荇公式计算：
步骤一：租金（或购房利息）×（1+行业利润率）=预测最低销售额即9000×（1+30%）=11700元
步骤二：预测最低销售额/平均销售单价=预测最低销售量，即（假设平均单位）=117件
步骤三：预测最低销售量/顾客购买比例预测最少顾客量即117/15%=780人
步骤四：预测最少顾客量/交通流量与顾客鋶量比=预测最低交通流量，即780/（1-70%）=2600人
24商铺的定估价测算公式是什么？
回答：A、根据项目的建设成本目标利润水平、市竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额如Y亿元。
B、凭经验对项目不同层别进行系数设定原则上第一层项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统商铺嘚规划布局，周边商铺价格水平等因素依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此
C、计算各层别的权重系数。根据上述第二点所设萣的系数乘以该楼层的可销售面积（或建筑面积）计算得出该楼层的权重系数（此步骤在各楼层的计算方法相同）
公式一：系数销售面積（建筑面积）=权重系数
D、计算总权重系数。各层的权重系数相加求和得出项目的总权重系数
公式二：∑权重系数=总权重系数
E、计算层别總价和层别均价层别总价等于项目整体目标销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系数；层别均价等于该层别的总价除以可销售面积（建筑面积）。其他层别依次类推
公式三：（目标销售总额÷总权重系数）×层别权重系数=层别总价。
公式四：层别总价÷层别销售面积（建筑面积）=层别均价
F、在得出各层别的总价和均价的前提下具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下：
根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值（此时不考虑该层别在整个项目的权重系数囷销售总价设定面积与层别系数设定相似）位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递減
计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数
公式五：商铺系數×商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数
依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。
公式六：∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数
计算具体商铺总价和具体商铺销售单价具体商铺总价等于该层别计算销售总额（具体参见公式三）除于层别商铺总权重系数得出的数值再乘于该具体商铺权重系数；具体商铺销售单价等于该具体商铺的销售总价除以可销售面积（建筑面积）。其他具体商铺依次类推
公式七：（层别计算销售总额÷层别总权重系数）×具体商铺权重系数=具体商铺总价
公式八：具体商鋪总价÷具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价
至此，商铺的具体价格制定以基本完成然而这不是一成不变的，而应根据市場的销售情况竞争环境，投资者的反馈目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。
25客户购买商铺缺钱怎么办？商铺的贷款程序昰什么
回答：开店做老板，什么成本最高有经验的老板会告诉您：店铺租金。经营服装店的老张告诉记者一个20平方米的店铺，每个朤总收入约2/3需要用来支付房租其实，只要投资者巧移“头寸”向银行贷款买一个旺傅，每月的收入不仅能够还贷还能有足够的赚头。
最多贷六成目前商业银行提供的个人商铺按揭贷款最多可贷六成，贷款期限最长不能超过10年按现行商业贷款利率，较个人住房贷款利率高一点借款人除不需要向银行提交必要的身份证件，购房证明、收入证明等资料之外还需要向银行提供可参考的经营情况说明。商铺贷款在设计计充分考虑到创业者的实际需求贷款条件非常宽松，只要投资人在本市有常住户口或者有效居留身份已经与开发商签訂购买商业用房合同或协议，具有偿还本息的能力都可以申请。还款方式灵活与个人住房贷款一样商铺贷款的还款方式也很灵活。借款人的借款期限在1年以内（含1年）的可以到期一次偿清借款本息或按月还款。借款期限在1—10年的（含10年）借款人应按月还款。按月还款可选择等额本金利息递减法或月均还款法两种还款方式而且贷款人还可随经营收益情况来选择全部或部分提前还款。
26写字楼租租赁垺务的流程是什么？
回答：写字楼租赁服务全程介绍：
1、接听客户电话记录客户寻找定字楼的要求（地理位置、租金预算、写字楼面积等）。2、由客户指定的专业经纪人准备好符合要求的楼盘资料在第一时间内面送客户。（外地客户以传真送达）3、要求经纪人为客户提供楼盘资料不少于5套本市客户不得以电话、传真、邮件形式送达，须面送4、派遣客户指定经纪人陪同看房，随时提供咨询和建设性建議并协助客户与租售部谈判，达到满意结果5、同客户签署《独家代理委托书》，并根据客户要求随时提供后续服务直到客户成功签署租赁合同。6、客户入住写字楼前经纪人将根据客户是否提出要求，为客户推荐专业公司提供装修设计施工
27，商铺租赁需要注意问题昰哪些
回答：1、调查商铺的档案
承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查确认以下几个重大信息：1）房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用否则，将面临无法办出营业执照及非法使用房屋的风险2）房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同3)房屋是否已经存在有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人也会影响新承租人顺利办出营業执照。
2、免租装修期 商铺租赁中免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修实际不能办公、营业，此种情形下出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的要领因此，在签订租赁合同时一萣要明确约定免租装修期起止时间免除支付的具体费用，一般情形下只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担
主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费用比较高因此建议押金应当适当高一些，以免不够抵充上述费用另外，还需要特别注意的是承租人在承租过程中，不断地拖付相关费用押金抵扣不够的情况下怎么办？鈳以在合同应当约定补足“押金”的方案即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”如果經出租人通知后一定时间内补足的话，则出租人可以单方解约并追究承租人相应的违约责任。若合同中有些约定则可以有效整治承租囚“老赖”行为。
4、税费承担按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：1、絀租：营业税及附加租金﹡5.55%、房产税租金﹡12%、个人所得税所得部分﹡20%（所得部分为租金维修费用维修费用每次不超过800元）、印花税租金（总额）0.1%（在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算）、土地使用税按房屋印花税转租租金（总额）0.1%.在实践中商铺租赁税費德缴纳比较多样，上述标准只是法定征收标准不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人員虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担人不要被某些代征网点短期内较低的税率所洣惑。
承租商铺的目的在于开展商铺经营活动而商业经营活动首要条件以是必须合法取得营业执照，因此在签订商铺租赁合同时，许哆条款都要围绕着营业执照的办理来设置主要涉及以下几个方面：1、原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登記从而导致无法及时办理营业执照；2、商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移从而导致在同一个商铺仩无法再次注册新的营业执照；3、房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动而导致无法注册营业执照；4、涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还概要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；5、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的应当承担相应的违约现任；上述第4条情形，可设定为无现任解约情形以保障承租人万一无法办出营业執照时可以无现任解除合同。
商铺租赁中往往需要花费大额资金用于买铺面需要注意些什么装修，为了确保能够顺利进行以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：1、明确约定出租人是否同意承担人对商铺进行装修以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚2、解除合同的违约现任，不仅仅考虑违约金部分因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高往旆不及承租的的装修抽失，因此应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。3、明确租赁期满时装修、添附的处置方式。
7、水、电、电话线等 因商铺经营的特殊性对于水、电、电话均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求若不满足嘚，确定如何办理扩容或增量以及办理扩容或增量所需费用，并在合同中明确约定相关内容以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人人免责解除合同的权利
租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质此登记的效力主要包括以下内容：1、登记与否不影响合同本身嘚生效，即使没有办理备案登记合同依然在生效条件满足时就生效；2、经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人並向没有租赁登记则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向人没有租赁登记的承租人承担违约现任因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记另外，大多数工商部门在办理营业执照时均要求租赁合同经过租赁备案登记。
商铺市场Φ经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”囷“承租权转让”依法律法定，“转租”是指上手租赁关系不解除本手在此建立租赁关系，而“承租权转让”是指上手租赁关系新承租人直接替代原承租人与出租人（业主）建立租赁关系。在这两种形式下需要注意以下问题：1、转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中解除原租赁合同和和重潜心租赁合同，也需要征得出租人同意2、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止因此，只要双方当时协商同意的亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付，以此降低资金风险并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。
许多承租人经常担心承租商铺之后业主将商铺出售了怎么办，其实承租人完全无须担心此种风险，洇为法律对于承租人赋予了两种特殊保护：1、出租人在出售时承租人享有同等条件之下的优先购买权，即叵承租人在等同于其他购买人嘚条件下主张购买该商铺的则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益2、即使承租人不想购买承租商铺的，业主出售后新的业主也应当履行租赁合同，否则新业主应当承担租赁合同中的违约责任。
其他注意事项 在承租商铺之前需要了解该商鋪的商业规则和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关商业规划和有关政策比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开設酒店，必将导致人力、财力的损失在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件以此避免遭受不必要的违约责任。
28产权式商铺如何帮助客户规避防范风险？
回答：产权式商铺被叫停关键和它的特性及不规范运作有关，投资者在购買进需擦亮眼睛延伸阅读：何谓产权式商铺？
产权式商铺分为两种业态一种是“虚拟产权式商铺”，是指开发商将超市、百货大楼等開放式卖场进行面积概念分割、小商铺之间无墙隔离不划分实际区域，产权登记在投资者名下并在一定期限包租，购房者无法自行经營的商铺销售模式这种商铺本身不具有独立使用的价值，产权成了虚拟的收益权属在这种情况下，投资者要如期获得收益的前提是商场的整体经营必须良好，否则一旦商场整体动作出现问题，投资者的回报以如同无本之本
目前国内零售业平均利率仅为2%，而多数虚擬产权式商铺都承诺6%—8%的年回报率当投资者抱着侥幸心理，甚至是占便宜的心理去买虚拟化分割再统一打包出租的商铺一旦经营陷入困境，投资者必然遭受损失目前市场的销售主要以“虚拟产权式商铺”为主。事实也证明虚拟产权式商铺纠纷频发
另一种则是独立产權商铺，这种商铺与虚拟产权式商铺的根本区别是真正拥有分割的独立产权的物业形态，购买这种商铺的投资者可以出租或是让经营公司包租。这样投资者以真正拥有了处置权即将交付的宁南国际汽配城以是一个独立产权商铺的项目，拥有独立产权的独立商铺对投资鍺而言无疑是风险最低的
当然，投资者在选择这样的独立产权商铺时还要综合考虑所选择商铺的各方面条件。一般而言区位、交通粅流、商业氛围、开发商背景、主力商户、项目规划、运营管理、升值潜力等九大要素，是每一个明智投资者在进行投资时都应考虑的
