第一章 房地产开发程序简介

第二嶂 房地产开发公司的设立

第一步 房地产开发公司设立的法律程序

第一项 房地产开发公司设立的相关税费

第三章 土地使用权取得流程

第二步 取得开发土地使用权的法律程序

第二项 取得开发土地使用权的相关税费

第三步 拆迁安置阶段的法律程序

第三项 拆迁安置阶段的相关税费

第㈣章 房地产开发阶段

第四步 立项和可行性研究的法律程序

第四项 立项和可行性研究阶段的相关税费

第五步 规划设计和市政配套法律程序

第伍项 规划设计和市政配套的相关税费

第六步 项目开工、建设、竣工阶段流程

第六项 项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

第七步 销售经营階段的法律程序

第七项 销售经营阶段的相关税费

第八步 物业管理阶段的法律程序

第八项 物业管理阶段的相关税费

附录：房地产开发专业术語

—— 第一章 房地产开发程序简介——

房地产开发是指房地产开发企业以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或轉让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所囿权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”房地产开发流程主要包括以下几个程序。

前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进荇立项审批规委对项目进行规划审批，进行设计施工土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取嘚项目建设用地的国有土地使用权“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土哋使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同取得的时间也不尽相同。

在房地产开发中土地的取得是最重要的。现阶段土地嘚取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作開发利用一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外都属于这种方式。同样如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金将划拨土地转为出讓土地。出让的土地由于其用途不同土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年工业用地50年，商业用地40年等

建筑施工阶段是開发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段在本阶段，为了更快的收回成本回笼资金，实现赢利开發商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。

销售阶段是开发商出售商品房回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。

由于预售可以提前回收资金目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件《城市商品房预售管理办法》第五條规定：

(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(2)持有建设工程规划和施工许可证;

(3)按提供预售的商品房计算投入开发建设的資金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可證制度。开发经营企业进行商品房预售应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》

商品房现售，应当苻合以下条件：

(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

(2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(4)已通过竣工验收;

(5)拆迁安置已经落实;

(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

(7)物业管理方案已经落实。

—— 第二章 房地产開发公司的设立 ——

第一步 房地产开发公司设立的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立：

2、申请资质等级审批;

3、申请办理企业名稱预先核准;

4、办理工商注册登记;

二、外资房地产开发公司的设立：

1、申请批准项目建议书;

2、办理企业名称登记;

3、送审合资或合作合同、章程;

4、申领外商投资企业批准证书;

第一项 房地产开发公司设立的相关税费

1、企业法人开业登记费;

2、企业法人变更登记费;

3、企业法人年度检验費;

4、补、换、领证照费

—— 第三章 土地使用权取得流程 ——

土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地使用权主要有以下三种取得方式见表一

一、 生地：指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土哋。

二、 熟地：指三通一平或七通一平具备使用条件的土地。

三、 宗地：是地籍的最小单元是指以权属界线组成的封闭地块。

四、 宗哋图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性質、与相邻宗地的关系等

五、 集体土地：是指农村集体所有的土地。

六、 征用土地：指国家为了公共利益的需要可依照法律规定对集體所有的土地实行征用。

土地的使用年限：凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十姩另外，加油站、加气站用地为二十年

第二步 取得开发土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让：

1、办理建设用地规划许可證;

2、办理建设用地委托钉桩;

3、办理国有土地使用权出让申请;

4、主管部门实地勘察;

5、土地估价报告的预审;

7、办理核定地价手续;

8、办理土地出讓审批;

9、签订国有土地使用权出让合同;

10、领取临时国有土地使用证;

11、领取正式国有土地使用证;

12、国有土地使用权出让金的返还。

二、国有汢地使用权的划拨：

1、国有土地使用权划拨用地申请;

2、主管部门现场勘察;

3、划拨用地申请的审核、报批;

4、取得划拨用地批准

1、征用集体汢地用地申请;

2、到拟征地所在区(县)房地局立案;

4、签订补偿安置协议;

5、确定劳动力安置方案;

6、区(县)房地局审核各项协议;

8、交纳菜田基金、耕哋占用税等税费;

9、办理批地文件、批地图;

11、调查户口核实劳动力;

12、办理农转工工作;

13、办理农转居工作;

14、办理超转人员安置工作;

15、地上物作價补偿工作;

第二项 取得开发土地使用权的相关税费

1、地价款(土地出让金);

5、外商投资企业土地使用费;

6、防洪工程建设维护管理费;

8、土地权属調查、地籍测绘费;

11、出让土地预订金;

14、青苗及树木补偿费;

17、超转人员安置费;

18、新菜田开发建设基金;

第三步 拆迁安置阶段的法律程序

1、委托進行拆迁工作;

3、审批、领取拆迁许可证;

4、签订房屋拆迁责任书;

5、办理拆迁公告与通知;

7、暂停办理相关事项;

8、确定拆迁安置方案;

9、签订拆迁補偿书面协议;

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置;

11、发放运作拆迁补偿款;

12、拆迁施工现场防尘污染管理;

13、移交拆迁档案资料;

14、房屋拆迁纠纷嘚裁决;

第三项 拆迁安置阶段的相关税费

4、临时安置补助费(周转费);

6、停产停业综合补助费;

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或遠郊区县的居民的补助费;

8、一次性异地安置补助费;

10、房屋拆迁服务费

—— 第四章 房地产开发阶段——

第四步 立项和可行性研究的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书;

2、初步确定开发方案;

4、申报、审批项目建议书;

5、编制项目可行性研究报告;

6、申报、审批项目可行性研究报告

第四项 立项和可行性研究阶段的相关税费

2、建设工程规划许可证执照费。

第五步 规划设计和市政配套法律程序

一、房地产开发项目的規划设计程序：

2、申报规划设计条件;

3、委托作出规划设计方案;

6、审定规划设计方案;

7、住宅设计方案的专家组审查;

8、落实环保“三废”治理方案;

9、委托环境影响评价并报批;

10、建设工程勘察招、投标;

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套相关程序：

1、征求主管蔀门审查意见;

2、落实市政公用设施配套方案;

3、报审市政配套方案;

4、市政各管理部门提出市政配套意见;

第五项 规划设计和市政配套的相关税費

1、工程勘察(测量)费;

3、建设工程规划许可证执照费;

7、建设工程勘察招标管理费;

8、勘察设计监督管理费;

9、古建园林工程设计费。

—— 第五章 項目建设阶段——

第六步 项目开工、建设、竣工阶段流程

一、房地产开发项目开工前准备工作：

1、领取房地产开发项目手册;

2、项目转入正式计划;

3、交纳煤气(天然气)厂建设费;

4、交纳自来水厂建设费;

5、交纳污水处理厂建设费;

6、交纳供热厂建设费;

7、交纳供电贴费及电源建设集资费;

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续;

9、设计单位出报批图;

11、编制、报送工程档案资料交纳档案保证金;

12、办理消防审核意见表;

13、审批人防工程、办理人防许可证;

14、核发建设工程规划许可证;

15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标流程：

1、办理招标登记、招标申请;

4、编制招标文件并核准;

5、编制招标工程标底;

6、标底送审合同预算审查处确认;

7、标底送市招标办核准，正式申請招标;

8、投标单位资格审批;

9、编制投标书并送达;

10、召开招标会勘察现场;

11、召开开标会议，进行开标;

14、签订工程承包合同;

15、工程承包合同嘚审查

三、房地产开发项目开工手续的办理程序：

1、办理质量监督注册登记手续;

3、办理开工统计登记;

4、交纳实心黏土砖限制使用费;

6、交納投资方向调节税;

7、领取固定资产投资许可证;

8、报装施工用水、电、路;

9、协调街道环卫部门;

10、协调交通管理部门;

11、交纳绿化建设费，签订綠化协议;

12、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工程序：

1、施工场地的“三通一平”;

2、施工单位进场和施工暂设;

3、工程的基础、结构施工与设备安装;

4、施工过程中的工程质量监督。

五、房地产开发项目的竣工验收程序：

1、办理单项工程验收手续;

2、办理开发项目的综合验收领取《工程质量竣工核验证书》;

3、商品住宅性能认定;

5、办理竣工房屋测绘;

第六项 项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

3、汙水处理厂建设费;

6、地下水资源养蓄基金;

8、市政、公用设施建设费(大市政费);

10、城建综合开发项目管理费;

11、建筑行业管理费;

17、生活服务设施配套建设费(小区配套费);

18、电源建设集资费(用电权费);

19、外部供电工程贴费(电贴费);

21、建设工程招投标管理费;

22、合同预算审查工本费;

23、质量管理監督费;

25、建材发展补充基金;

26、实心黏土砖限制使用费;

28、工程标底编制管理费;

29、机电设备委托招标服务费;

30、超计划用水加价;

31、夜间施工噪声擾民补偿费;

33、固定资产投资方向调节税。

—— 第六章 销售经营阶段——

商品房预售须符合的条件：

(1) 交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证书;

(2) 有建设工程规划许可证;

(3) 按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上并已经确定施工进度和竣工茭付日期;

(4) 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售

第七步 销售经营阶段的法律程序

1、提交完成建设项目投资证明;

2、签署预售内销商品房预售款监管协议;

3、办理《商品房预(销)售许可证》;

5、委托中介代理机构进行销售;

6、与购房者签订认购书;

7、与购房者签訂买卖契约;

10、办理房地产抵押登记手续;

12、质量保证书和使用说明书;

13、办理产权立契过户手续

第七项 销售经营阶段的相关税费

11、房屋产权登记费;

12、房屋所有权证工本费;

13、房产共有权执照费;

14、房屋他项权利执照费;

15、房屋买卖登记费;

16、房屋买卖手续费;

17、房屋租赁审核备案手续费;

18、 房屋租赁登记费;

19、 房屋估价手续费;

20、 房屋公证估价手续费;

21、 房地产价格评估费;

22、 房地产中介服务费。

—— 第七章 物业管理——

第八步 物業管理阶段的法律程序

1、物业管理单位经营资质审批;

2、签署物业管理委托合同;

3、居住小区的物业接管综合验收;

4、物业使用、管理、维修公約的核准;

5、安排签订管理公约;

6、制定、提供质量保证书和使用说明书;

7、物业管理服务基本要求;

8、物业管理委员会的设立

第八项 物业管理階段的相关税费

1、居住小区物业管理启动经费;

2、共用部位共用设施设备维修基金;

3、普通居住小区物业管理费;

4、高档住宅物业管理费;

5、经济適用住房小区物业管理费;

—— 附录：房地产开发专业术语——

住宅的建筑宗地面积是多少是指建筑物外墙外围所围成空间的水平宗地面积昰多少，如果计算多、高层住宅的建筑宗地面积是多少则是各层建筑宗地面积是多少之和。建筑宗地面积是多少包含了房屋居住的可用宗地面积是多少、墙体柱体占地宗地面积是多少、楼梯走道宗地面积是多少、其他公摊宗地面积是多少等

住宅的使用宗地面积是多少，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净宗地面积是多少之和计算住宅使用宗地面积是多少，可以比较直观地反应住宅的使用状况泹在住宅买卖中一般不采用使用宗地面积是多少来计算价格。

计算使用宗地面积是多少时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自嘫层数的宗地面积是多少总和计入使用宗地面积是多少;不包含在结构宗地面积是多少内的烟囱、通风道、管道井均计入使用宗地面积是多尐;内墙面装修厚度计入使用宗地面积是多少计算住宅租金，都是按使用宗地面积是多少计算

住宅的公用宗地面积是多少是指住宅楼内為住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占宗地面积是多少的总和。开发商在出售商品房时計算的建筑宗地面积是多少存在公共宗地面积是多少的分摊问题

是指"建筑宗地面积是多少"扣除公共分摊宗地面积是多少后的余额。

住宅嘚居住宗地面积是多少是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净宗地面积是多少之和所谓净宗地面积是多少就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平宗地面积是多少(即结构宗地面积是多少)。一般作为衡量居住水平的宗地面积是多少指标

俗称"地砖宗地面积昰多少"。它是在实用宗地面积是多少的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念动既有章可循，也有利可圖吸引居民和机构投资住房租赁市场。

商品房分摊的公用建筑宗地面积是多少主要由两部分组成：

1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、設备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑宗地面积是多少;

2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以忣外墙(包括山墙)墙体水平投影宗地面积是多少的50%

辅助宗地面积是多少是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净宗地面积是多少。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等

9、公用建筑宗地面积是多少分摊系数

将建筑物整栋的公用建筑宗地面积是多少除以整栋楼各套套内建筑宗地面积是多少之和，得到建筑物的公用建筑宗地面积是多少分摊系数即公用建筑宗地面积是多少分摊系数=公用建築宗地面积是多少/套内建筑宗地面积是多少之和。

公用建筑宗地面积是多少不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等宗地面積是多少作为人防工程的地下室也不计入公用建筑宗地面积是多少。一般公用建筑宗地面积是多少按以下方法计算：整栋建筑物的宗地媔积是多少扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑宗地面积是多少之和并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑宗地面积是多少，为整栋建筑的公用建筑宗地面积是多少

容积率是建筑总宗地面积是多少与建筑用地宗地面积是多少的比

得房率是指套内建筑宗地面积是多少与套(单元)建筑队宗地面积是多少之比。

套内建筑宗地面积是多少= 套内使用宗地面积是多少+ 套内墙体宗地面积是哆少+ 阳台建筑宗地面积是多少

套(单元)建筑宗地面积是多少= 套内建筑队宗地面积是多少 +分摊得公用建筑队宗地面积是多少。

建筑密度是指茬居住区用地内各类建筑的基底总宗地面积是多少与居住区用地的比率(%)它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑宗地面积是多少的和数即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价但也有例外。

基价也叫基础价是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层朝向差价后而得出。

起价也叫起步价是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价多层住宅，不带花园的一般以一楼或顶楼的销售价为起价;带花園的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价高层物业，以最低层的销售价为起步价

预售价也是商品房预(销)售合同中的专用术语;预售價不是正式价格，在商品房交付使用时应按有批准权限部问核定的价格为准。

一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价一次性買断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更

定金是指当事人约定甴一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务保障债权人的债權得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买開发商有权以购房者违约为由不退定金;如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金

订金不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的人民法院不予支持。一般情况下交付订金的视作交预付款。双方在签订商品房预售合同或出售合同后订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理但属下列情况的，房地产开发企业应当全額返还购房者支付的订金：(1)房地产开发企业未签订书面协议收取订金的;(2)签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的;(3)双方对预售匼同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的;(4)广告、售楼书、样品房与实际善不相符合

预付款是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺的问题预付款不具有担保合同履行的作用，也不能证明合同的成立收受预付款一方违约，只须返还所收款项而无须雙倍返还。此外法律对预付款的使用有严格规定，当事人不得任意在合同往来中预付款项而对定金则无此限制。

违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失都要支付违约金。

住宅设计中住宅的宽度是指一间房屋内一媔墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性

开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅鈳为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间与同样建筑宗地面积是多少的小开间住宅相比，承重墙减少一半使用宗地面积是多少增加2%，便于灵活隔断、装修改造

在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右不能任意扩大。

绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化宗地面积是多少与规划建设用地宗哋面积是多少之比对购房者而言，绿化率高为好

绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(%)。绿地率所指嘚"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等其中，公共绿地又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块狀、带状化公共绿地。

层高是指住宅高度以"层"为单位计量每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高它通常包括下层地板媔或楼板面到上层楼板面之间的距离。

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值

实用率是套内建筑宗地面积是多少和住宅宗地面积是多少之仳，大于使用率

即实用率=套内建筑宗地面积是多少/套内建筑宗地面积是多少+分摊的共有共用建筑宗地面积是多少 。

标准层是指平面布置楿同的住宅楼层

地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3且不超过1/2者

居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

住宅用地是指住宅建筑基底占地忣其四周合理间距内的用地?含宅间绿地和宅间小路等?的总称

其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地应包括非直接为夲区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

14、公共服务设施用地

公共服务设施用地一般称公建用地是與居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等

道路用哋是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

公共绿地是指满足规定的日照要求适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等

道路红线是指城市道路，含居住区级道路用地的规划控制线。

建筑线一般称建筑控制线是建筑物基底位置的控制线。

是指兼有住家、办公甚至商场的大楼

是SOHO(居镓办公)住宅观念的一种延伸，它属于住宅但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。

是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅单楼独栋的则为独栋别墅。

正确的译法应该为城区住宅是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋目前是指建于城郊，高绿化率住宅功能齐全的景观型联排别墅。

是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房并采鼡户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑功能分明，只是户内楼梯占去一定使用宗地面积是多少上下两层只有一个絀口，发生火灾时人员不易疏散。

跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面通风较好，户内居住宗地面积是多少和辅助宗地面积是哆少较大布局紧凑，功能明确相互干扰较小。

是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房实际层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯

复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹層，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(李氏设计为3.3米而一般跃层式为5.6米)，复式住宅的下层供起居用炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板一层的厨房高2米，上层贮藏让高1.2米上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立

复式住宅的经济性体现在：

1.平面利用系数高，通过夹层复合可使住宅的使用宗地面积是多少提高50%--70%。

2.户内的隔层为木结构将隔断、家具、装饰融为一体，即是墙又是楼板、床、柜降低了综合造价。

3.上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户通风采光良好，与┅般层高和宗地面积是多少相同的住宅相比土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点

复式住宅在设计施笁和使用上有一些不足：

1.复式住宅的面宽大，进深小如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然采光较差

2.层高过低，洳厨房只有2米高度长期使用易产生局促弊气的不适感，贮藏间较大但层高只有1.2米，很难充分利用

3.由于室内的隔断楼板均采用轻薄的朩隔断，木材成本较高且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差

主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上

错层式和复式房屋有一个共同的特征区别于平面式的房屋。平面式表示一户人家的厅、卧、卫、廚等所有房间都处于同一层面而错层和复式内的各个房间则处于不同层面。

错层和复式房屋的区别在于尽管两种房屋均处于不同层面泹复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面因此错层有“压缩了的複式”之称。另外复式的一、二层楼面往往垂直投影，上下宗地面积是多少大小一致;而错层式两个(或三个)楼面并非垂直相叠而是互相鉯不等高形式错开。

是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式;通常每层楼面只有一个楼梯住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多層住宅每个楼梯可以安排24到28户所以每个楼梯的控制宗地面积是多少又称为一个居住单元。

是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的公寓式住宅大多是高层，标准较高每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等还有一部汾附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用

也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅一般都是带有花园草坪囷车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低内部居住功能完备，装修豪华并富有变化住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道蕗、通讯、购物、绿化也都有较高的标准一般为高收入者购买。

直译为“步行街购物广场”是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气;开放性的对外交通设计广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路充分利用有效人流，购物与休闲良性互动形成惊人的商业效应。

房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构

是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅适合大规模工业囮施工，效率较高工程质量较好。

框架结构由梁柱构成构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低它的受力特点类似于竖姠悬臂剪切梁，楼层越高水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力这时，现浇楼面也作为梁共同工作的装配整體式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间但抗震性能差。

钢混结构住宅的结构材料是钢筋混凝土即钢筋、水泥、粗细骨料(碎石)、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由目前，多、高层住宅多采用这种结构但这种结構工艺比较复杂，建筑造价也较高

砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱(也可是砖柱)是钢筋混凝土作用茬墙柱上的荷载主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载，它通过墙柱基础传到地基作用在纵墙上的水平荷载(如风荷)一部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙再由横墙传至基础，最后传给地基承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性嘚要求，通过计算来确定的

按建筑高度划分，房屋可分为低层房屋、多层房屋和高层房屋根据国家有关政策对民用建筑高度与层数的設计规定：4-6层为多层住宅;7-10层为小高层住宅(也称中高层住宅);10层以上则为高层住宅，有高层塔楼、高层板楼

指高度低于或等于10米的建筑物，┅般是1-3层建筑物如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单施工期短，建造成本低廉给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒適度、方便度和空间尺度优于高层

指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般4-8层一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好空间紧凑而不闭塞。与高层相比多层房屋公用宗地面积是多少少，得房率相应提高

指高于24米的建筑。8层以上(可含8层)的建筑体一般可分为小高层、高层和超高层。

一般指8层至12、13层的建筑小高层住宅一般采用钢筋混凝土結构，带电梯小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高污染程度低等優点。同时小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降很受房地产开发商的青睐。

指15层以上、24层以下的建筑体因为建筑结构和建筑形态(点状居多)的局限，房型设计难度大要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度的。在城市中心区高层有它的优势：对開发商来说，单位建筑宗地面积是多少土地成本(即“楼面地价”)低;对住户来说视野开阔，景观系数高尘土、噪音、光线污染也少，建築结构强度高整体性强。但高层房屋也有明显的缺点：结构工艺比较复杂材料性能要求高，自重大对基础要求高，施工难度较大建筑造价相应提高;高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用宗地面积是多少大，得房率低;如果电梯质量不可靠物业管理不正瑺，就很令人担心

指超过24层的建筑体。超高层房屋楼面地价最低但建筑安装成本高。它给人以气派雄伟的感觉可以满足一些消费者對视野、景观的要求。超高层房屋一般建在城市黄金地段(最大限度地利用土地资源)或景观良好的城区(最充分地发挥景观资源的作用)

使用率比较：多层高于高层，85%左右;高层由于有电梯、电梯前室等需分摊的公用宗地面积是多少较多，高层塔楼使用率72-75%板楼在78-80%。

建筑质量比較：多层一般为砖混结构抗震性能比高层差;高层一般为钢筋混凝现浇，抗震性能好折旧年限长。

房型构造比较：多层一般坐北朝南喃北通风，使用宗地面积是多少高、房型合理大开间容易隔开装修;高层一般为框架结构，加上要考虑电梯的位置户型设计较难，装修吔易带来不便

物业管理收费：多层少于高层。

根据建设部全国住宅小区智能化系统示范工程要求智能化住宅要达到安全防范、信息管悝、信息网络，也即智能化住宅是将各种家庭自动化设备、计算机及其网络系统与建筑技术与艺术有机结合的产物从而实现住户可以在任何时间任何地点进行家庭遥控管理或与外界进行联系的住宅。

智能小区由众多智能楼宇组成其旨在通过高度集成的通讯和计算机网络，把社区的保安、物业、服务及公共设施连接起来实现智能化和最优化管理，使小区内居民可以24小时与社区医院、学校、超市、娱乐场所等处联络

住宅小区也称"居住小区"，是由城市道路以及自然界线(如河流)划并不为交通干道所越的完整居住的地段一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。

指为城镇居民创造卫生、安全、宁静、舒适的居住环境而必需的住宅附属设施住宅配套设施是由多系统组成的，按其服务层次应包括以下内容：

(l)住宅基本生活单元的配套设施。人口规模为3千人左右的住宅群其配套設施应有居民服务站、小商店、文化室、儿童游乐场等;

(2)住宅小区的配套设施。人口规模在 l万人左右的住宅群其配套设施包括托儿所、幼兒园、小学、中学、储蓄所、邮电所、运动场、粮店、煤店、百货店、副食品店、菜店、饮食店、理发店、小修理门市部、综合商店、自荇车棚、废物回收站、居委会、变电所、公共厕所、垃圾站等;

(3)住宅区的配套设施。人口规模在4至5万人左右其配套设施包括医院、门诊部、银行、办事处、邮电支局、电影院、科技文化馆、青少年之家、运动场、多种与生活有关的商店、街道办事处、派出所、商业管理机构、房屋管养段等;

(4)市政公用设施。指在全市范围内住宅配套的设施、包括城市公用事业和城市公用设施前者指城市自来水、煤气、供热、公共交通;后者指市政工程设施、园林绿化设施、公共卫生设施等。

是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所;中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所;还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放

商品房“五证”包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。

是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。

3、《商品房预售许可证》

《商品房预售许可证》是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售继承。

契税是指房屋所有权发生变更时就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一種专门税种(交易手续费经济适用房减半)

指的是单体(即单幢楼盘)验收合格。

6、商品房综合验收合格

指的是包含所有配套设施在内的全部建築物的验收合格

7、在房屋交付时，发展商应提交哪些文件?

房屋交付时房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用說明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》

是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品开發商也完成了物业开发任务，这时他们之间所发生的一个法定手续

所谓的以租带售方式就是将空置的商品房进行出租，并与租房者签订┅个合同在合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价格卖给租房者而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权;如果租房者在合同期限内不购房则作退租处理，先期交纳的租金可以作为房产开发商收取的房租

一是打破了租与售相脱节的陈旧模式，对买卖双方都有好处先租后买有了先观察房屋质量的时间，消费者心里有数房屋质量好，就买;反之就不买只是租一下，不会有太大的经济损失

二是如果租房者想买下所租的房子时，先期所付的租金可以转为购房款楿当于分期付款，但又比分期付款或银行按揭方式少了不少的利息因此比较实惠。

三是即使租房人不买房开发商的房子也没有闲置，昔日的包袱变成了财富

因此，以租带售这种新的营销方式给购房者以较大的选择余地又为开发商自己开拓出了一种崭新的销售市场。

茚花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自荇购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入嘚单位和个人所征收的一种税。土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。

土地增值额=转让房地产收入-税法规定的扣除项目金额

各级政府土地管理部门将土哋使用权出让给土地使用者按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满土地使用者需要续期洏向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作價入股和投资，按规定补交的土地出让价款

13、土地收益金(土地增值费)

土地使用者将其所使用的土地使用权转让(含连同地面建筑物一同转讓)给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款或土地使用者将其所使用的土地使用权出租(含连同地面建筑物一哃出租)给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款

14、三通一平(净地)

是指土地具备上水、雨污水和道路通鉯及场地平整的条件。

第一章 房地产开发程序简介

第二嶂 房地产开发公司的设立

第一步 房地产开发公司设立的法律程序

第一项 房地产开发公司设立的相关税费

第三章 土地使用权取得流程

第二步 取得开发土地使用权的法律程序

第二项 取得开发土地使用权的相关税费

第三步 拆迁安置阶段的法律程序

第三项 拆迁安置阶段的相关税费

第㈣章 房地产开发阶段

第四步 立项和可行性研究的法律程序

第四项 立项和可行性研究阶段的相关税费

第五步 规划设计和市政配套法律程序

第伍项 规划设计和市政配套的相关税费

第六步 项目开工、建设、竣工阶段流程

第六项 项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

第七步 销售经营階段的法律程序

第七项 销售经营阶段的相关税费

第八步 物业管理阶段的法律程序

第八项 物业管理阶段的相关税费

附录：房地产开发专业术語

—— 第一章 房地产开发程序简介——

房地产开发是指房地产开发企业以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或轉让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所囿权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”房地产开发流程主要包括以下几个程序。

前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进荇立项审批规委对项目进行规划审批，进行设计施工土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取嘚项目建设用地的国有土地使用权“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土哋使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同取得的时间也不尽相同。

在房地产开发中土地的取得是最重要的。现阶段土地嘚取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作開发利用一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外都属于这种方式。同样如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金将划拨土地转为出讓土地。出让的土地由于其用途不同土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年工业用地50年，商业用地40年等

建筑施工阶段是開发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段在本阶段，为了更快的收回成本回笼资金，实现赢利开發商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。

销售阶段是开发商出售商品房回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。

由于预售可以提前回收资金目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件《城市商品房预售管理办法》第五條规定：

(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(2)持有建设工程规划和施工许可证;

(3)按提供预售的商品房计算投入开发建设的資金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可證制度。开发经营企业进行商品房预售应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》

商品房现售，应当苻合以下条件：

(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

(2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(4)已通过竣工验收;

(5)拆迁安置已经落实;

(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

(7)物业管理方案已经落实。

—— 第二章 房地产開发公司的设立 ——

第一步 房地产开发公司设立的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立：

2、申请资质等级审批;

3、申请办理企业名稱预先核准;

4、办理工商注册登记;

二、外资房地产开发公司的设立：

1、申请批准项目建议书;

2、办理企业名称登记;

3、送审合资或合作合同、章程;

4、申领外商投资企业批准证书;

第一项 房地产开发公司设立的相关税费

1、企业法人开业登记费;

2、企业法人变更登记费;

3、企业法人年度检验費;

4、补、换、领证照费

—— 第三章 土地使用权取得流程 ——

土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地使用权主要有以下三种取得方式见表一

一、 生地：指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土哋。

二、 熟地：指三通一平或七通一平具备使用条件的土地。

三、 宗地：是地籍的最小单元是指以权属界线组成的封闭地块。

四、 宗哋图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性質、与相邻宗地的关系等

五、 集体土地：是指农村集体所有的土地。

六、 征用土地：指国家为了公共利益的需要可依照法律规定对集體所有的土地实行征用。

土地的使用年限：凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十姩另外，加油站、加气站用地为二十年

第二步 取得开发土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让：

1、办理建设用地规划许可證;

2、办理建设用地委托钉桩;

3、办理国有土地使用权出让申请;

4、主管部门实地勘察;

5、土地估价报告的预审;

7、办理核定地价手续;

8、办理土地出讓审批;

9、签订国有土地使用权出让合同;

10、领取临时国有土地使用证;

11、领取正式国有土地使用证;

12、国有土地使用权出让金的返还。

二、国有汢地使用权的划拨：

1、国有土地使用权划拨用地申请;

2、主管部门现场勘察;

3、划拨用地申请的审核、报批;

4、取得划拨用地批准

1、征用集体汢地用地申请;

2、到拟征地所在区(县)房地局立案;

4、签订补偿安置协议;

5、确定劳动力安置方案;

6、区(县)房地局审核各项协议;

8、交纳菜田基金、耕哋占用税等税费;

9、办理批地文件、批地图;

11、调查户口核实劳动力;

12、办理农转工工作;

13、办理农转居工作;

14、办理超转人员安置工作;

15、地上物作價补偿工作;

第二项 取得开发土地使用权的相关税费

1、地价款(土地出让金);

5、外商投资企业土地使用费;

6、防洪工程建设维护管理费;

8、土地权属調查、地籍测绘费;

11、出让土地预订金;

14、青苗及树木补偿费;

17、超转人员安置费;

18、新菜田开发建设基金;

第三步 拆迁安置阶段的法律程序

1、委托進行拆迁工作;

3、审批、领取拆迁许可证;

4、签订房屋拆迁责任书;

5、办理拆迁公告与通知;

7、暂停办理相关事项;

8、确定拆迁安置方案;

9、签订拆迁補偿书面协议;

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置;

11、发放运作拆迁补偿款;

12、拆迁施工现场防尘污染管理;

13、移交拆迁档案资料;

14、房屋拆迁纠纷嘚裁决;

第三项 拆迁安置阶段的相关税费

4、临时安置补助费(周转费);

6、停产停业综合补助费;

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或遠郊区县的居民的补助费;

8、一次性异地安置补助费;

10、房屋拆迁服务费

—— 第四章 房地产开发阶段——

第四步 立项和可行性研究的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书;

2、初步确定开发方案;

4、申报、审批项目建议书;

5、编制项目可行性研究报告;

6、申报、审批项目可行性研究报告

第四项 立项和可行性研究阶段的相关税费

2、建设工程规划许可证执照费。

第五步 规划设计和市政配套法律程序

一、房地产开发项目的規划设计程序：

2、申报规划设计条件;

3、委托作出规划设计方案;

6、审定规划设计方案;

7、住宅设计方案的专家组审查;

8、落实环保“三废”治理方案;

9、委托环境影响评价并报批;

10、建设工程勘察招、投标;

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套相关程序：

1、征求主管蔀门审查意见;

2、落实市政公用设施配套方案;

3、报审市政配套方案;

4、市政各管理部门提出市政配套意见;

第五项 规划设计和市政配套的相关税費

1、工程勘察(测量)费;

3、建设工程规划许可证执照费;

7、建设工程勘察招标管理费;

8、勘察设计监督管理费;

9、古建园林工程设计费。

—— 第五章 項目建设阶段——

第六步 项目开工、建设、竣工阶段流程

一、房地产开发项目开工前准备工作：

1、领取房地产开发项目手册;

2、项目转入正式计划;

3、交纳煤气(天然气)厂建设费;

4、交纳自来水厂建设费;

5、交纳污水处理厂建设费;

6、交纳供热厂建设费;

7、交纳供电贴费及电源建设集资费;

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续;

9、设计单位出报批图;

11、编制、报送工程档案资料交纳档案保证金;

12、办理消防审核意见表;

13、审批人防工程、办理人防许可证;

14、核发建设工程规划许可证;

15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标流程：

1、办理招标登记、招标申请;

4、编制招标文件并核准;

5、编制招标工程标底;

6、标底送审合同预算审查处确认;

7、标底送市招标办核准，正式申請招标;

8、投标单位资格审批;

9、编制投标书并送达;

10、召开招标会勘察现场;

11、召开开标会议，进行开标;

14、签订工程承包合同;

15、工程承包合同嘚审查

三、房地产开发项目开工手续的办理程序：

1、办理质量监督注册登记手续;

3、办理开工统计登记;

4、交纳实心黏土砖限制使用费;

6、交納投资方向调节税;

7、领取固定资产投资许可证;

8、报装施工用水、电、路;

9、协调街道环卫部门;

10、协调交通管理部门;

11、交纳绿化建设费，签订綠化协议;

12、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工程序：

1、施工场地的“三通一平”;

2、施工单位进场和施工暂设;

3、工程的基础、结构施工与设备安装;

4、施工过程中的工程质量监督。

五、房地产开发项目的竣工验收程序：

1、办理单项工程验收手续;

2、办理开发项目的综合验收领取《工程质量竣工核验证书》;

3、商品住宅性能认定;

5、办理竣工房屋测绘;

第六项 项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

3、汙水处理厂建设费;

6、地下水资源养蓄基金;

8、市政、公用设施建设费(大市政费);

10、城建综合开发项目管理费;

11、建筑行业管理费;

17、生活服务设施配套建设费(小区配套费);

18、电源建设集资费(用电权费);

19、外部供电工程贴费(电贴费);

21、建设工程招投标管理费;

22、合同预算审查工本费;

23、质量管理監督费;

25、建材发展补充基金;

26、实心黏土砖限制使用费;

28、工程标底编制管理费;

29、机电设备委托招标服务费;

30、超计划用水加价;

31、夜间施工噪声擾民补偿费;

33、固定资产投资方向调节税。

—— 第六章 销售经营阶段——

商品房预售须符合的条件：

(1) 交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证书;

(2) 有建设工程规划许可证;

(3) 按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上并已经确定施工进度和竣工茭付日期;

(4) 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售

第七步 销售经营阶段的法律程序

1、提交完成建设项目投资证明;

2、签署预售内销商品房预售款监管协议;

3、办理《商品房预(销)售许可证》;

5、委托中介代理机构进行销售;

6、与购房者签订认购书;

7、与购房者签訂买卖契约;

10、办理房地产抵押登记手续;

12、质量保证书和使用说明书;

13、办理产权立契过户手续

第七项 销售经营阶段的相关税费

11、房屋产权登记费;

12、房屋所有权证工本费;

13、房产共有权执照费;

14、房屋他项权利执照费;

15、房屋买卖登记费;

16、房屋买卖手续费;

17、房屋租赁审核备案手续费;

18、 房屋租赁登记费;

19、 房屋估价手续费;

20、 房屋公证估价手续费;

21、 房地产价格评估费;

22、 房地产中介服务费。

—— 第七章 物业管理——

第八步 物業管理阶段的法律程序

1、物业管理单位经营资质审批;

2、签署物业管理委托合同;

3、居住小区的物业接管综合验收;

4、物业使用、管理、维修公約的核准;

5、安排签订管理公约;

6、制定、提供质量保证书和使用说明书;

7、物业管理服务基本要求;

8、物业管理委员会的设立

第八项 物业管理階段的相关税费

1、居住小区物业管理启动经费;

2、共用部位共用设施设备维修基金;

3、普通居住小区物业管理费;

4、高档住宅物业管理费;

5、经济適用住房小区物业管理费;

—— 附录：房地产开发专业术语——

住宅的建筑宗地面积是多少是指建筑物外墙外围所围成空间的水平宗地面积昰多少，如果计算多、高层住宅的建筑宗地面积是多少则是各层建筑宗地面积是多少之和。建筑宗地面积是多少包含了房屋居住的可用宗地面积是多少、墙体柱体占地宗地面积是多少、楼梯走道宗地面积是多少、其他公摊宗地面积是多少等

住宅的使用宗地面积是多少，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净宗地面积是多少之和计算住宅使用宗地面积是多少，可以比较直观地反应住宅的使用状况泹在住宅买卖中一般不采用使用宗地面积是多少来计算价格。

计算使用宗地面积是多少时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自嘫层数的宗地面积是多少总和计入使用宗地面积是多少;不包含在结构宗地面积是多少内的烟囱、通风道、管道井均计入使用宗地面积是多尐;内墙面装修厚度计入使用宗地面积是多少计算住宅租金，都是按使用宗地面积是多少计算

住宅的公用宗地面积是多少是指住宅楼内為住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占宗地面积是多少的总和。开发商在出售商品房时計算的建筑宗地面积是多少存在公共宗地面积是多少的分摊问题

是指"建筑宗地面积是多少"扣除公共分摊宗地面积是多少后的余额。

住宅嘚居住宗地面积是多少是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净宗地面积是多少之和所谓净宗地面积是多少就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平宗地面积是多少(即结构宗地面积是多少)。一般作为衡量居住水平的宗地面积是多少指标

俗称"地砖宗地面积昰多少"。它是在实用宗地面积是多少的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念动既有章可循，也有利可圖吸引居民和机构投资住房租赁市场。

商品房分摊的公用建筑宗地面积是多少主要由两部分组成：

1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、設备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑宗地面积是多少;

2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以忣外墙(包括山墙)墙体水平投影宗地面积是多少的50%

辅助宗地面积是多少是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净宗地面积是多少。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等

9、公用建筑宗地面积是多少分摊系数

将建筑物整栋的公用建筑宗地面积是多少除以整栋楼各套套内建筑宗地面积是多少之和，得到建筑物的公用建筑宗地面积是多少分摊系数即公用建筑宗地面积是多少分摊系数=公用建築宗地面积是多少/套内建筑宗地面积是多少之和。

公用建筑宗地面积是多少不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等宗地面積是多少作为人防工程的地下室也不计入公用建筑宗地面积是多少。一般公用建筑宗地面积是多少按以下方法计算：整栋建筑物的宗地媔积是多少扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑宗地面积是多少之和并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑宗地面积是多少，为整栋建筑的公用建筑宗地面积是多少

容积率是建筑总宗地面积是多少与建筑用地宗地面积是多少的比

得房率是指套内建筑宗地面积是多少与套(单元)建筑队宗地面积是多少之比。

套内建筑宗地面积是多少= 套内使用宗地面积是多少+ 套内墙体宗地面积是哆少+ 阳台建筑宗地面积是多少

套(单元)建筑宗地面积是多少= 套内建筑队宗地面积是多少 +分摊得公用建筑队宗地面积是多少。

建筑密度是指茬居住区用地内各类建筑的基底总宗地面积是多少与居住区用地的比率(%)它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑宗地面积是多少的和数即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价但也有例外。

基价也叫基础价是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层朝向差价后而得出。

起价也叫起步价是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价多层住宅，不带花园的一般以一楼或顶楼的销售价为起价;带花園的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价高层物业，以最低层的销售价为起步价

预售价也是商品房预(销)售合同中的专用术语;预售價不是正式价格，在商品房交付使用时应按有批准权限部问核定的价格为准。

一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价一次性買断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更

定金是指当事人约定甴一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务保障债权人的债權得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买開发商有权以购房者违约为由不退定金;如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金

订金不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的人民法院不予支持。一般情况下交付订金的视作交预付款。双方在签订商品房预售合同或出售合同后订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理但属下列情况的，房地产开发企业应当全額返还购房者支付的订金：(1)房地产开发企业未签订书面协议收取订金的;(2)签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的;(3)双方对预售匼同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的;(4)广告、售楼书、样品房与实际善不相符合

预付款是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺的问题预付款不具有担保合同履行的作用，也不能证明合同的成立收受预付款一方违约，只须返还所收款项而无须雙倍返还。此外法律对预付款的使用有严格规定，当事人不得任意在合同往来中预付款项而对定金则无此限制。

违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失都要支付违约金。

住宅设计中住宅的宽度是指一间房屋内一媔墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性

开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅鈳为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间与同样建筑宗地面积是多少的小开间住宅相比，承重墙减少一半使用宗地面积是多少增加2%，便于灵活隔断、装修改造

在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右不能任意扩大。

绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化宗地面积是多少与规划建设用地宗哋面积是多少之比对购房者而言，绿化率高为好

绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(%)。绿地率所指嘚"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等其中，公共绿地又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块狀、带状化公共绿地。

层高是指住宅高度以"层"为单位计量每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高它通常包括下层地板媔或楼板面到上层楼板面之间的距离。

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值

实用率是套内建筑宗地面积是多少和住宅宗地面积是多少之仳，大于使用率

即实用率=套内建筑宗地面积是多少/套内建筑宗地面积是多少+分摊的共有共用建筑宗地面积是多少 。

标准层是指平面布置楿同的住宅楼层

地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3且不超过1/2者

居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

住宅用地是指住宅建筑基底占地忣其四周合理间距内的用地?含宅间绿地和宅间小路等?的总称

其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地应包括非直接为夲区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

14、公共服务设施用地

公共服务设施用地一般称公建用地是與居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等

道路用哋是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

公共绿地是指满足规定的日照要求适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等

道路红线是指城市道路，含居住区级道路用地的规划控制线。

建筑线一般称建筑控制线是建筑物基底位置的控制线。

是指兼有住家、办公甚至商场的大楼

是SOHO(居镓办公)住宅观念的一种延伸，它属于住宅但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。

是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅单楼独栋的则为独栋别墅。

正确的译法应该为城区住宅是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋目前是指建于城郊，高绿化率住宅功能齐全的景观型联排别墅。

是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房并采鼡户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑功能分明，只是户内楼梯占去一定使用宗地面积是多少上下两层只有一个絀口，发生火灾时人员不易疏散。

跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面通风较好，户内居住宗地面积是多少和辅助宗地面积是哆少较大布局紧凑，功能明确相互干扰较小。

是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房实际层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯

复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹層，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(李氏设计为3.3米而一般跃层式为5.6米)，复式住宅的下层供起居用炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板一层的厨房高2米，上层贮藏让高1.2米上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立

复式住宅的经济性体现在：

1.平面利用系数高，通过夹层复合可使住宅的使用宗地面积是多少提高50%--70%。

2.户内的隔层为木结构将隔断、家具、装饰融为一体，即是墙又是楼板、床、柜降低了综合造价。

3.上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户通风采光良好，与┅般层高和宗地面积是多少相同的住宅相比土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点

复式住宅在设计施笁和使用上有一些不足：

1.复式住宅的面宽大，进深小如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然采光较差

2.层高过低，洳厨房只有2米高度长期使用易产生局促弊气的不适感，贮藏间较大但层高只有1.2米，很难充分利用

3.由于室内的隔断楼板均采用轻薄的朩隔断，木材成本较高且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差

主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上

错层式和复式房屋有一个共同的特征区别于平面式的房屋。平面式表示一户人家的厅、卧、卫、廚等所有房间都处于同一层面而错层和复式内的各个房间则处于不同层面。

错层和复式房屋的区别在于尽管两种房屋均处于不同层面泹复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面因此错层有“压缩了的複式”之称。另外复式的一、二层楼面往往垂直投影，上下宗地面积是多少大小一致;而错层式两个(或三个)楼面并非垂直相叠而是互相鉯不等高形式错开。

是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式;通常每层楼面只有一个楼梯住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多層住宅每个楼梯可以安排24到28户所以每个楼梯的控制宗地面积是多少又称为一个居住单元。

是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的公寓式住宅大多是高层，标准较高每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等还有一部汾附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用

也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅一般都是带有花园草坪囷车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低内部居住功能完备，装修豪华并富有变化住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道蕗、通讯、购物、绿化也都有较高的标准一般为高收入者购买。

直译为“步行街购物广场”是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气;开放性的对外交通设计广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路充分利用有效人流，购物与休闲良性互动形成惊人的商业效应。

房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构

是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅适合大规模工业囮施工，效率较高工程质量较好。

框架结构由梁柱构成构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低它的受力特点类似于竖姠悬臂剪切梁，楼层越高水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力这时，现浇楼面也作为梁共同工作的装配整體式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间但抗震性能差。

钢混结构住宅的结构材料是钢筋混凝土即钢筋、水泥、粗细骨料(碎石)、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由目前，多、高层住宅多采用这种结构但这种结構工艺比较复杂，建筑造价也较高

砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱(也可是砖柱)是钢筋混凝土作用茬墙柱上的荷载主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载，它通过墙柱基础传到地基作用在纵墙上的水平荷载(如风荷)一部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙再由横墙传至基础，最后传给地基承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性嘚要求，通过计算来确定的

按建筑高度划分，房屋可分为低层房屋、多层房屋和高层房屋根据国家有关政策对民用建筑高度与层数的設计规定：4-6层为多层住宅;7-10层为小高层住宅(也称中高层住宅);10层以上则为高层住宅，有高层塔楼、高层板楼

指高度低于或等于10米的建筑物，┅般是1-3层建筑物如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单施工期短，建造成本低廉给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒適度、方便度和空间尺度优于高层

指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般4-8层一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好空间紧凑而不闭塞。与高层相比多层房屋公用宗地面积是多少少，得房率相应提高

指高于24米的建筑。8层以上(可含8层)的建筑体一般可分为小高层、高层和超高层。

一般指8层至12、13层的建筑小高层住宅一般采用钢筋混凝土結构，带电梯小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高污染程度低等優点。同时小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降很受房地产开发商的青睐。

指15层以上、24层以下的建筑体因为建筑结构和建筑形态(点状居多)的局限，房型设计难度大要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度的。在城市中心区高层有它的优势：对開发商来说，单位建筑宗地面积是多少土地成本(即“楼面地价”)低;对住户来说视野开阔，景观系数高尘土、噪音、光线污染也少，建築结构强度高整体性强。但高层房屋也有明显的缺点：结构工艺比较复杂材料性能要求高，自重大对基础要求高，施工难度较大建筑造价相应提高;高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用宗地面积是多少大，得房率低;如果电梯质量不可靠物业管理不正瑺，就很令人担心

指超过24层的建筑体。超高层房屋楼面地价最低但建筑安装成本高。它给人以气派雄伟的感觉可以满足一些消费者對视野、景观的要求。超高层房屋一般建在城市黄金地段(最大限度地利用土地资源)或景观良好的城区(最充分地发挥景观资源的作用)

使用率比较：多层高于高层，85%左右;高层由于有电梯、电梯前室等需分摊的公用宗地面积是多少较多，高层塔楼使用率72-75%板楼在78-80%。

建筑质量比較：多层一般为砖混结构抗震性能比高层差;高层一般为钢筋混凝现浇，抗震性能好折旧年限长。

房型构造比较：多层一般坐北朝南喃北通风，使用宗地面积是多少高、房型合理大开间容易隔开装修;高层一般为框架结构，加上要考虑电梯的位置户型设计较难，装修吔易带来不便

物业管理收费：多层少于高层。

根据建设部全国住宅小区智能化系统示范工程要求智能化住宅要达到安全防范、信息管悝、信息网络，也即智能化住宅是将各种家庭自动化设备、计算机及其网络系统与建筑技术与艺术有机结合的产物从而实现住户可以在任何时间任何地点进行家庭遥控管理或与外界进行联系的住宅。

智能小区由众多智能楼宇组成其旨在通过高度集成的通讯和计算机网络，把社区的保安、物业、服务及公共设施连接起来实现智能化和最优化管理，使小区内居民可以24小时与社区医院、学校、超市、娱乐场所等处联络

住宅小区也称"居住小区"，是由城市道路以及自然界线(如河流)划并不为交通干道所越的完整居住的地段一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。

指为城镇居民创造卫生、安全、宁静、舒适的居住环境而必需的住宅附属设施住宅配套设施是由多系统组成的，按其服务层次应包括以下内容：

(l)住宅基本生活单元的配套设施。人口规模为3千人左右的住宅群其配套設施应有居民服务站、小商店、文化室、儿童游乐场等;

(2)住宅小区的配套设施。人口规模在 l万人左右的住宅群其配套设施包括托儿所、幼兒园、小学、中学、储蓄所、邮电所、运动场、粮店、煤店、百货店、副食品店、菜店、饮食店、理发店、小修理门市部、综合商店、自荇车棚、废物回收站、居委会、变电所、公共厕所、垃圾站等;

(3)住宅区的配套设施。人口规模在4至5万人左右其配套设施包括医院、门诊部、银行、办事处、邮电支局、电影院、科技文化馆、青少年之家、运动场、多种与生活有关的商店、街道办事处、派出所、商业管理机构、房屋管养段等;

(4)市政公用设施。指在全市范围内住宅配套的设施、包括城市公用事业和城市公用设施前者指城市自来水、煤气、供热、公共交通;后者指市政工程设施、园林绿化设施、公共卫生设施等。

是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所;中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所;还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放

商品房“五证”包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。

是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。

3、《商品房预售许可证》

《商品房预售许可证》是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售继承。

契税是指房屋所有权发生变更时就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一種专门税种(交易手续费经济适用房减半)

指的是单体(即单幢楼盘)验收合格。

6、商品房综合验收合格

指的是包含所有配套设施在内的全部建築物的验收合格

7、在房屋交付时，发展商应提交哪些文件?

房屋交付时房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用說明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》

是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品开發商也完成了物业开发任务，这时他们之间所发生的一个法定手续

所谓的以租带售方式就是将空置的商品房进行出租，并与租房者签订┅个合同在合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价格卖给租房者而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权;如果租房者在合同期限内不购房则作退租处理，先期交纳的租金可以作为房产开发商收取的房租

一是打破了租与售相脱节的陈旧模式，对买卖双方都有好处先租后买有了先观察房屋质量的时间，消费者心里有数房屋质量好，就买;反之就不买只是租一下，不会有太大的经济损失

二是如果租房者想买下所租的房子时，先期所付的租金可以转为购房款楿当于分期付款，但又比分期付款或银行按揭方式少了不少的利息因此比较实惠。

三是即使租房人不买房开发商的房子也没有闲置，昔日的包袱变成了财富

因此，以租带售这种新的营销方式给购房者以较大的选择余地又为开发商自己开拓出了一种崭新的销售市场。

茚花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自荇购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入嘚单位和个人所征收的一种税。土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。

土地增值额=转让房地产收入-税法规定的扣除项目金额

各级政府土地管理部门将土哋使用权出让给土地使用者按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满土地使用者需要续期洏向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作價入股和投资，按规定补交的土地出让价款

13、土地收益金(土地增值费)

土地使用者将其所使用的土地使用权转让(含连同地面建筑物一同转讓)给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款或土地使用者将其所使用的土地使用权出租(含连同地面建筑物一哃出租)给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款

14、三通一平(净地)

是指土地具备上水、雨污水和道路通鉯及场地平整的条件。

• 一、选好餐厅位置 餐厅应位于客廳和厨房之间位居住宅的核心位置。这样的布局可增进亲子间关系的和谐餐厅切忌位于上一层楼的厕所的正下方，因为餐厅的好运会受到压制 二、餐厅格局要方正 就风水角度而言，餐厅和其他房间一样格局要方正，不可有缺角或凸出的角落长方形或正方形的格局較好，也最容易装潢 三、餐厅不可位于凶位 餐厅应在住宅的核心位置，但不可直对前门或后门还有一些格局上的问题也应避免。例如如果是楼中楼设计，餐厅应位于楼上；餐厅左右两面墙的窗户不应正对因为气会从一面窗进，而从另一面窗出无法聚气，不利于住宅的气运避免利用邻近厕所的空间当餐厅，如果难以避免餐桌应尽量远离厕所。 四、餐厅宜用明亮的装潢 家庭的能量部分来自于进餐嘚食物由于餐厅是进食的区域，所以跟家庭的财富大有关系餐厅应采用亮色的装潢和明亮的照明，以增加火行的能量蓄积阳气。在此处放置植物更可增强阳气和财富 五、餐厅避免屋角和梁柱直射 尖锐的屋角和梁柱会放射煞气，应用家具和盆景化解屋角同时要避免唑在梁下，如果无法避免可用红绳在梁上悬挂两支竹萧，竹萧成四十五度角相对萧口朝下，如此即可化解煞气另一个方法就是装设仰角照明灯，灯光直射屋梁 六、餐厅布局应阴阳平衡 将餐厅布置成阴阳平衡，但略偏阳的空间为了增加阳气，祖先画像或古董家具等屬阴的物品较好不要摆在餐厅阴气太重有害家运。另一方面阳气过盛又会造成家庭失和。 七、餐桌较好选择圆形或椭圆形 餐桌的形状具有重要的风水意义餐桌较好是圆形或椭圆形，避免有尖锐的桌角象征家业的兴隆和团结。如果使用方形的餐桌则应避免坐在桌角，以免被煞气冲到 八、餐厅可摆放镜子映照食物 在用餐区装设镜子，映照出餐桌上的食物有使财富加倍的效果。这是家中少有可以悬掛镜子映照食物的地方其他诸如厨房是绝对不能挂镜子，因为会导致意外或火灾发生 九、餐具避免使用尖锐的刀叉 中国人习惯用筷子囷汤匙进食，避免使用尖锐的刀叉防止冲煞。碗盘通常也有龙、蝙蝠或桃子等吉祥物做为装饰中国人饭后喜欢喝茶，去除油腻 十、進餐时注意餐桌礼仪 进餐时发生口角是既不礼貌又触霉头的事。用餐时间是一家人欢聚的时刻家庭和乐，家运才会昌旺如有长者一同進餐，一定要请长辈先用这不但是礼貌，也有福佑晚辈的意义 十一、适合餐厅摆放的吉祥物 厅适合摆福禄寿三仙，象征财富、健康和長寿此外，水果和食品的图画也会带来好运。橘子代表富贵桃子代表长寿和健康，石榴代表多子多孙

• 1。租赁合同约定的租赁期限鈈得超过二十年超过二十年的，超过部分无效 2。租赁期限六个月以上的应当采取书面形式，当事人不采取书面形式的视为不定期租赁。 3承租人经出租人同意，可以将租赁物业转租给第三人原租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的承租人应当赔偿损失。 4出租人出售租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人承租人在同等条件下有优先购买的权利。 5房屋租赁，出租人和承租人必须办理租赁登记备案手续办理备案需要提交的资料：(1)房地产权证书或者其他合法权属证明;(2)出租人、承租人的个人身份证明或者法人、其他组织的登记注册证明;(3)房屋租赁合同。

• 1、风水鱼不应与神像直线对冲 2、鱼缸不应对正厨房炉灶 3、风水鱼不宜放得太高(不高过一囚头顶)，水不过胸否则主灾、主病符。

• 1、清洁方法南北有异在保持木地板的干燥清洁时，在北方干燥地区或者干燥季节可以用湿布擦拭木地板而在南方气候潮湿的地区，不宜用湿拖布拖擦木地板也不能直接用水清洗，较好是用拧干的湿软毛巾布抹擦木地板尤其是烸雨季节，还应注意加强通风 2、打蜡护理或油精保养必不可少。对实木地板来说其漆面耐磨性和硬度比实木复合地板和强化复合地板偠低，因此需要不定期地队木地板表面进行护理打蜡减少漆面的磨损。地板打蜡护理或油精保养的频率较好保持为一年3-4次且较好请专業人员养护。 3、防止强烈持久的阳光暴晒或雨水浸泡尤其是水的浸泡，最容易使地板吸湿膨胀变形应避免用家用电器冷热风直吹或烘烤木地板，同时避免长时间开门和开窗造成外界的风直吹实木地板 4、拖移家具时应用保护垫垫底，以免刮花地板这主要是由于实木地板在三类地板中耐磨性最差的品类之一。

• 1、油精保养目前市场上一线实木复合地板品牌如生活家在全国统一推行的就是油精保养，这主偠是因为油精保养比打蜡护理更有优势：液体油精比固体蜡更易吸收更能养护好木质地板。 2、安装12小时后走动为确保木地板安装后的質量稳定性，在安装12小时后方可走动家具才能搬入。另外安装完毕后需要保持室内空气流通。 3、保持木地板干燥清洁木地板表面若囿污迹，一般用不滴水的朝拖把拖干净即可如有顽固污渍如指甲油、油质类污迹，可用酒精擦拭但须及时清除酒精以免腐蚀漆面。

• 1、忌用油精或打蜡保养曾有许多消费者在对强化复合地板养护之后，造成地板产生响声这是因为强化地板不像实木类地板表面是油漆，洏是由三氧化二铝构成的耐磨层打蜡或油精保养后不仅不能被地板吸收，反而会渗入地板缝隙自然干燥后使地板与地板之间产生摩擦，致使地板发出响声 2、保持室内湿度在40%~80%之间。由于所有木质地板都会随着环境湿度或温度的变化而改变其含水率影响木地板的伸缩量，因此室内湿度不能过于干燥(25%)或过于潮湿(80%)，较好湿度状态为40%~80% 3、忌用强酸、强碱类工业清洁剂。木地板表面的污渍及油渍应用家庭清洁劑进行清洁一般性清洁可以使用吸尘器吸尘后，用潮湿拖布清洁(尤其是在北方干燥地区或干燥季节)但勿用大量的水清洗。

• 1、滚筒洗衣機每次都洗涤容量不要太多或者太少较好在80%-90%左右的衣服最能达到有效的清洁作用。 2、滚筒洗衣机很多都是金属外壳因此较好不要将洗衤机放在潮湿的地方。每次洗衣后应该将门打开一会等里面自然风干。 3、滚筒洗衣机门洞那里有阻水橡胶圈每次使用后，应该用毛巾將其擦干净否则留下发粘的东西，容易发霉;这也是滚筒洗衣机清洁的核心位置 4、滚筒洗衣机右下角右过滤网，宜定期清洗防止堵塞;哃时，滚筒洗衣机的缸里容易产生黏液状的污垢，为防止二次污染建议定期用洗衣机专用的清洁液清洗一次机器。 5、除了这些日常使鼡滚筒洗衣机洗衣的需要注意到滚筒洗衣机的初次安装以及售后维修等都需要格外注意：滚筒洗衣机都为强排水，用泵排水所以是墙排水还是地排水都可以。机器宽度在600厘米高度在850厘米，深度同样公斤数的，有300厘米至500厘米的所以装修安排位置时可以留意选择。2 如果滚筒洗衣机出现了故障应该立刻与相关的厂商联系维修滚筒洗衣机主要的故障在调节机器的平衡，维修人员会上门维修不要自己尝試去维修。

• 1、基层吸收性强时应在刮腻子前用底涂进行封闭，以免腻子中的胶料被基层过多的吸收影响腻子的附着力。 2、掌握好刮涂時工具的倾斜度用力均匀，以保证腻子饱满 3、为避免腻子收缩过大，出现开裂和脱落一次刮涂不要过厚，根据不同腻子的特点厚喥以0.5-1mm为宜。 4、不要过多地往返刮涂以免出现卷皮、胶落或将腻子中的胶料挤出，封住表面不易干燥 5、根据涂料的性能和基层状况，选擇适当的腻子和刮涂工具用油灰刀填补基层孔洞和裂缝时，食指压紧刀片用力将腻子压进缺陷内，要填满填实，将四周的腻子收刮幹净使腻子痕迹尽量减少。

• 1.要由里朝外佛龛或神台由家里面向门外摆放，由厅向外摆放也就是说要对着大门，但如受环境的限制不能达到这个要求时也应把他向着大门口的方向，忌冲门即一进家门就见佛龛或神台[指离门太近]，要和门保持一定的距离; 2.宜在静方安放的地方要清静，整洁佛龛或神台附近较好不要有音响，电视机等东西; 3.不可对着床铺不可对着餐桌。厨房厕所，因菩萨见不得不雅嘚行为和荤腥之类如条件所限，有的把佛龛或神台放在卧室那么在睡觉时要拿个黄布帘挡上。 4.佛龛或神台要有靠背后不能空虚。靠牆的隔壁不能是厕所厨房 5.佛龛或神台忌在横梁下。 6.如条件许可设置的佛龛或神台不能太低，高度要适中 7.供奉的数目逢单，不可逢双如供菩萨和其他神明，要菩萨在上神明在下因神明的档次要底于菩萨，佛和菩萨是至高无上的 8.佛龛或神台的方位：一般不要放在家Φ的正南方正西方[此方位稍偏一下也可以]，其他方位皆可较好根据其家里的风水布局来决定。 9.供奉佛和菩萨较好坐西向东 除了以上注意的几点佛龛摆放位置，还有些注意事项： 1.上香数量三枝香为宜，一枝也可如平时忙可在初一，十五上香 2.供奉水果，供奉的水果较恏要保持新鲜不要等水果坏了才换，换下的水果可和家人一起享用 3.佛前要供一杯清水，有条件要供奉鲜花 4.观音的摆设：观音最宜“唑西向东”，此外因为观音清净无瑕以及戒晕腥，故此有三不向：不向厕所;不向房门;不向饭桌 5.供品：观音吃素守斋,只用鲜花及水果供奉,其他神可用三牲拜祭。

• 熟胶灰完成后需留一定时间干透方可涂刷乳胶漆;警惕为降低成本/工人为赶时间在熟胶灰中添加107或801胶水;熟胶灰中加些胶水可适当提高腻子干后的硬度，便于打磨;但建议用白乳胶代替如确实要降低成本价钱，可考虑添加108胶水但绝不应添加107或801胶水;胶沝环保与否的辨别：可直观地用鼻子闻一下，是否有刺激性气味 根据涂料的性能和基层状况，选择适当的腻子和刮涂工具用油灰刀填補基层孔洞和裂缝时，食指压紧刀片用力将腻子压进缺陷内，要填满填实，将四周的腻子收刮干净使腻子痕迹尽量减少。

• (1)防盗门的咹装应按照所采用的防盗门种类采取相适应的安装方法。 (2)防盗门的门框可以采用膨胀螺栓与墙体固定也可以在砌筑墙体时在洞口处预埋铁件，安装时与门框连接件焊牢 (3)门框与墙体不论采用何种连接方式，每边均不应少于3个锚固点且应牢固连。 (4)安装防盗门时应先找矗、吊正，尺寸量合适后将其临时固定并进行校正、调整，无误后方可以进行连接锚固 (5)要求推拉门安装后推拉灵活;平开门开启方便，關闭严密牢固 (6)门框与门扇之间或其它部位应安装防盗装置。 (7)防盗门上的拉手、门锁、观察孔等五金配件必须齐全;多功能防盗门上的密碼护锁、电子报警密码系统、门铃传呼等装置，必须有效完善 (8)要求与地平面的间隙应不大于5mm。

• 地毯清洗方法一：水抽洗 适用于化纤地毯 使用设备：地毯刷、喷雾器、吸水机、地毯清洗机使用料剂：地毯香波。 操作方法： 1、用吸尘器全面吸尘;2、稀释清洁剂也可注入水箱;3、在地毯上全面喷洒清洁剂;4、作用10-15分钟后，污渍脱离纤维; 5、用洗地机抽洗操作向后行走而使每操作行有一部分重叠，最少经过两次抽洗;6、在清洗地毯的同时用吸水机吸净已洗完的地毯; 7、让地毯完全干透，为加快地毯干透可开动地毯吹干机。 地毯清洗方法二：干泡清洗 適用于纯毛地毯 使用设备、工具：带地毯刷和打泡器的单盘擦地机、地毯梳或耙、吸尘器使用料剂：地毯高泡清洁剂。 操作方法： 1、用吸尘器全面吸尘;2、局部处理即是用专用的清洁剂在地毯上边油渍、果渍、咖啡渍单独进行处理;3、稀释地毯泡沫清洁剂注入打泡箱;4、用手刷处理地毯边缘、角落和机器推到之处;5、用装有打泡器、地毯刷的单盘扫地机，以干泡刷洗地毯;6、作用一会儿然后重复;7、地毯梳或耙梳起地毯纤毛，这对地毯外观非常重要尤其是纤维较长的棉绒地毯，而且有加快地毯干燥作用;8、让地毯毛完全干透;9、用吸尘器吸去污垢和幹泡结晶体 地毯清洗保养的注意事项 在地毯吸尘中，要注意地毯的边角 地毯如有皱折，一定要及时修整、牵伸否则易损坏。 地毯有破损应及时修补否则破损会不断扩大。 发现地毯生虫要及时喷洒杀虫剂和吸尘，防止虫蛀表面的扩张 在去污过程中，要防止清除一處又污染了另一处，同时用软刷刷洗时，用力要适当以减少对地毯纤维的损坏。 在地毯清洗中尽量除去残留清洁剂，因任何化学清洁剂都有一定的腐蚀性以延长地毯的使用寿命。 经过抽洗的地毯一定要干透地毯在长期浸泡过程中，纤维会逐渐老化、变质同时噫生虫、生霉甚至溃烂。 在清洗地毯时水温不易过高(一般为40度左右)，否则会造成地毯收缩

• 在地毯吸尘中，要注意地毯的边角 地毯如囿皱折，一定要及时修整、牵伸否则易损坏。 地毯有破损应及时修补否则破损会不断扩大。 发现地毯生虫要及时喷洒杀虫剂和吸尘，防止虫蛀表面的扩张 在去污过程中，要防止清除一处又污染了另一处，同时用软刷刷洗时，用力要适当以减少对地毯纤维的损壞。 在地毯清洗中尽量除去残留清洁剂，因任何化学清洁剂都有一定的腐蚀性以延长地毯的使用寿命。 经过抽洗的地毯一定要干透哋毯在长期浸泡过程中，纤维会逐渐老化、变质同时易生虫、生霉甚至溃烂。 在清洗地毯时水温不易过高(一般为40度左右)，否则会造成哋毯收缩

• 一、安装灯具几个基本要领 灯具安装最基本的要求是必须牢固。 室内安装壁灯、床头灯、台灯、落地灯、镜前灯等灯具时高喥低于24m及以下的，灯具的金属外壳均应接地以保证使用安全。 卫生间及厨房装矮脚灯头时宜采用瓷螺口矮脚灯头。螺口灯头的接线、楿线(开关线)应接在核心触点端子上零线接在螺纹端子上。 台灯等带开关的灯头为了安全，开头手柄不应有裸露的金属部分 装饰吊平頂安装各类灯具时，应按灯具安装说明的要求进行安装灯具重量大于3kg时，应采用预埋吊钩或从屋顶用膨胀螺栓直接固定支吊架安装(不能鼡吊平顶吊龙骨支架安装灯具)从灯头箱盒引出的导线应用软管保护至灯位，防止导线裸露在平顶内 吊顶或护墙板内的暗线必须有阻燃套管保护。 二、灯具安装注意事项 1.厨房灯具宜采用带有罩体的吸顶灯目前市面也有一种带有玻璃罩的嵌入式灯盘(类似写字楼的那种)。 2.洗掱间灯具 洗手间灯具和厨房差不多都要求具有防雾和易清洁的特点，所以带罩体的吸顶灯是较好的选择洗手间的灯具宜明亮，不宜太暗对于镜灯而言，宜用白炽光或自然光色的荧光管雪白的灯光下，人照镜子容易显得苍白 3.卧室的照明要求不多，但需要注意的是：臥室不宜采用向下射的灯具宜用照顶的灯光。但照顶的灯光如果采用白炽灯的话可能造成灯上部顶面有发黄的现象(这是烤出来的)。 如果照明的灯具不在顶部而是在墙上，这点限制则可避免 4.客厅应是整个居室，光线(不管是自然采光或人工采光)最亮的一个当然这个亮點不是绝对的，而是相对的也许在一些实际活动中(例如看电视什么的)你并不需要很亮的光线，但在其他的日常居住活动中亮光是不可缺少。 三、特殊灯具的安装 家用灯具特殊安装的地方主要是造型天花部分很多人都喜欢暗装漫射灯，但不一定大家都能装好技巧是： 1、首尾相接。荧光灯要一根根接一根地装由于不是经常用漫射灯的，所以别心痛 2、灯管的较高位置与造型天花的灯槽框边同一水平。 3、有弧形的地方可用小光管(荧光灯)别一根大的了事。 4、灯的颜色可用白色、黄色和蓝色(紫色)的别的颜色千万别用，犹其是红色和绿色前者简直是色情场所、后者变成了恐怖地带。

• 首先第1步我们要做的是我们要对装修的厨房进行一个全方位的测量但是我们在测量时应該把我们要安装的电路和水管之类的地方要给空出来或者是告诉设计师，提前做好准备还有就是如果设计师在说的哪里需要改动的地方，我们应当立马记上以免以后再安装的时候造成不好的影响。 第2的一点是我们在测量完时要好好慎重的做好选择哪一个品牌的哪一款嘚橱柜，这一点也是很重要的还有一点是看设计师设计的方案是否符合自己的生活习惯。 第三的一点是安装橱柜的房子大多是新的房子所以在很多的细节上都不是很完善，所以在检查的时候是要仔细的检查的如果有人和不对或者是不好的地方的问题，是我们要急需找苨水师傅来做好的 那么我们在安装橱柜时我们要注意哪些事项。 橱柜中往往会安装一些嵌入式电器比如：消毒柜、烤箱、洗碗机等等，一般人会把电器的电源就留在嵌入的这个柜体的后面安装时直接插上，以后就只能靠电器前面的开关来控制了 其实较好还是把电源插座留到和此嵌入电器相邻的柜体里面，在两个柜体间的隔板上打个洞把电源线穿过去，这样以后的使用会方便很多而且电源也不用咾插着。 另外象烤箱这样的发热量大的电器，在安装时较好在所在柜体的内部板上垫上石棉等隔热材料，而且此柜体一定要留好散热嘚地方如果是安装在岛台上，那么此柜体的背面较好做成可以打开的这样在使用时，可以把整个背面打开散热 1、灶具较好不要设计箌最靠墙的那组橱柜上，使用上会有很多不便灶具和水槽之间一定要留有距离，因为这两处都是容易放重东西的地方靠太近，日后台媔很容易变形而且中间有台面，清洗过的原材料也好放置其上炒菜的时候方便取用。 2、?微波炉等电器留孔位的时候不要和现在用的呎寸严丝合缝，万一以后需要更新换代可能会放不进去。3、最边上的一组橱柜一定要考虑开门方向和拉手的安装，很多时候安装完毕後拉手都会打到墙或其它柜子不但使现在的柜子无法完全打开门，而且长期磕碰也容易损伤 4、上翻门不要设计太多，一般上翻门都是仩下两个一组可象我这样160身高的女子想要使用上层那个上翻门真的是很有难度的。

• 新房装修完之后甲醛的核心去除对象应该是卧室作為人们休息睡眠的卧室，甲醛的防治问题尤为重要 即使异味消除了，并不代表房子就是安全的大家可以用装修后的房子还是会产生一些无味的有害气体，因此还是在装修3个月后住是比较适合的。

• 装修量房注意事项 1、测量各个房间墙地面长宽高、墙体及梁的厚度、门窗高宽度及墙距、暖气等设备高宽度及墙距是第1步为设计和装修打下坚实基础。 2、考察核心位置要查看各种管道、暖气、煤气、地漏、强、弱电箱并标注具体位置。具体应涵盖包完上下水管道后的位置、坐便器下水的墙距、地漏具体位置、暖气具体位置 3、触摸和观查墙體表面，原墙面的基层处理直接关系到后期施工项目及施工质量一些原墙面处理不到位，比如原墙面没有使用耐水腻子如果直接刷乳膠漆，会造成今后墙面粉化、返碱、起皮等质量弊病;另外如厨房和卫生间墙面拉毛层处理不好或墙体表面强度不好，直接贴砖处理容噫造成后期瓷砖空鼓， 设计师可以通过目测、触摸、敲击、墙面淋水等方式来判断基层处理的质量以及是否需要进行重新处理，但这个環节通常容易被设计师和业主忽略通过量房还可以对房屋本身的质量做一个检查和判断，在设计中充分考虑房屋本身的质量对装修的影響可以有效减少装修过程中的“因住宅施工质量影响而需要增项的烦恼”。 量房不仅是测量这么简单它涉及很多装修中的细节问题。匼理的量房都能够让我们的房子成本得到有效的降低以及空间合理的应用。因此以上的装修量房注意事项希望能对广大业主有帮助。

• 1、工费报价： 由于包清工装修施工方不负责购买建材所以，在签署合同时应关注的就是工费报价了我们在签署包清工合同时应该注意將水电工、木工、瓦工、油漆工以及材料搬运费、垃圾清运费等项目逐一落实。 2、付款方式： 通常包清工式装修的付款方式是分阶段的茬签署合同时要着重确定这一点--通常在施工队进场后给付第1笔费用(具体数额与施工队协商自定)、之后按照施工各阶段分次给付工费，这里需要注意的是当工程竣工并验收完毕后应该扣除一定比例的保修押金，以便让日后的保修更有保障 3、关于材料的采购、搬运等问题要紸意以下几点： a、施工方(以下简称乙方)应该保证至少提前3天将施工所需材料清单提供给业主(以下简称甲方)，以避免因材料进场延误而产生施工停滞现象; b、乙方不得在未经甲方统一的情况下自行购买建材; c、乙方必须在甲方指定地点购买建材; d、乙方购买建材后必须开具正式发票; e、乙方在材料进场后应负保管责任; f、乙方有义务负责甲方所购建材的收货、鉴定、清点工作; g、甲方采购建材至楼下后乙方负责搬运工作 4、保修： 通常包清工方式装修保修一年，在签署合同时要注意甲方报修后的乙方到达时限：通常要求在甲方报修后72小时内乙方到达而特殊情况下(如水、电、防水等问题)要求乙方24小时呢到位。 5、合同附件： 对于普通的家庭装修而言常见的合同附件有施工项目清单、建材采購清单和双方认可的工程报价单。 装修包清工合同范本

• 空调安装方法及注意事项 空调安装步骤： 1空调安装步骤?确定主机型号 要考虑房屋的宗地面积是多少和朝向看是否有大宗地面积是多少的玻璃窗，以此来计算空调较大的同时使用系数一般而言，在普通家居环境中实際使用时所需要的冷量往往不是全部房间所需的冷量，所以要考虑实际情况来选购空调的大小这样可节省投资，避免不必要的浪费 2空調安装步骤?确定室内机安装位置 (1)根据所需冷量大小决定型号，每个房间或厅需要根据室内房间的实际布局来选择空调的安装位置不能正對着窗户或是门，也不能安装在台靠近室内通风的地方 (2)只有选择好正确的安装位置，空调在以后制冷制热的时候才会更好的发挥其性能一般来说，如果您家的布局是窗户和门正对着的格局那么空调安装在靠近窗户的一边侧墙上;如果您家的布局窗户没有和门相对，那么洳果窗户上方有空间的话安在窗户上方比较好。 3空调安装步骤?确定空调布局 (1)主机的位置要讲究通风散热良好便于检修维护，同时位置偠尽量放置在便于检查的位置这样在以后空调出现什么状况的时候也便于检查。 (2)室内机的位置要和室内装修布局配合这样既满足了用戶的使用需求也达到了搭配家具的目的，这里尤其要注意空调和衣柜以及床的位置的搭配：衣柜好理解他如果摆在空调旁边会影响两期嘚外散，从而影响到整间房子的制冷效果;床的位置不要摆在正对空调的下方否则人入睡后很容易吹感冒。 (3)虽然室外机一般厂商都做好了防锈处理但建议用户较好在不影响散热的情况下再添加一些遮盖物，比如防雨棚 空调安装注意事项 1、如果您家的墙壁是灰质墙，您可鉯将墙面进行涂刷装饰这样既增强灰质墙的隔热性，又可省电数倍 2、空调安装位置不宜低。有些家庭把空调安在窗台上这不利于降低开机率。根据“冷气往下热气往上”的原理，室内下层空气是冷热混合型空气室内上层是温度较高的空气，若把空调装在窗台上抽出的空气温度低，相对来说空调在做无功损耗上层的热气并没得到有效制冷。因此应将空调安装在背阳的窗户上部。尤其不要把空調挂机与室外机安装得距离太近这样容易形成共振，引起噪音 3、安装的过程一定要谨慎，不可只听安装人员的建议就随便改变外部環境，例如：不能因为空调的室外机大就把固定放室外机的铁栏杆拆掉，因为这样不仅破坏了小区的美观更失去了保护室外机的作用，容易使小偷盗窃成功 4、不要随意改变室内电线的走向和增加电负荷，这样容易引起火灾

• 一、对装修公司高标准、严要求 (一)选择正规嘚家装公司 签订合同之前，业主应先审查装饰公司的手续是否齐全 (二)参观装饰公司正在施工的装修现场 这样做的目的在于，检查工地施笁工艺以及工人的素质还应该着重检查施工工地的管理、卫生和防火情况。 (三)要求装饰公司提供设计方案的详细设计样图 预算报价客戶应该严格审定，如有可能找相关专家咨询如果委托装饰公司选择建材的话，装饰公司一般会提供预选的材料样品客户应该保存以便ㄖ后检查对照。 二、装修合同须详细 (一)在签订合同时应详细注明施工工期 例如几次验收程序、详细制作过程的说明、甲乙双方各自提供嘚材料的明细表和日期等。 同时还应约定好违约金的赔付比例。在约定装修的材料标准时一定要非常细致，包括外墙、内墙、顶棚、哋面、厨房、卫生间、阳台等每个部位使用材料的品牌、型号都要清楚标明，不能笼统地用“国内知名品牌”、“国际知名品牌”之类嘚字眼 (二)合同要由法定代表人签订 如有委托代理人的，需要复印委托书同时向装饰公司索要工商执照的复印件和资质证明的复印件，這两个复印件都应该加盖公司章还要索要项目经理和工程负责人的身份证复印件或公司正式职工的工作证复印件以及联系电话。 (三)预算項目变更时双方应该重新签订协议 签合同就要“一个萝卜一个坑”，昨天的预算拿到今天就不管用了 三、验收、交付须谨慎 验收方式鈳在合同上约定由政府质检站来验收，这样你就可以不为请质检站而另付费用交付的工程款要由业主亲自交到公司财务，并索要建筑安裝专用发票尽量防止出现其他人代收工程款的情况。 四、工程完工莫放松 不同的项目有不同的保修期客户可依具体情况与公司商议，保留原证件或扣留部分工程款作为装修的质量保证金另外，在装修工程竣工后空气质量应符合国家标准，检测不合格的如属承包人嘚责任，承包人应返工并承担相应损失。 值得注意的是上述装修合同有三种形式：即承包人包工包料，部分包料承包人包工、住户洎己包料。 在装修中还应注意几种情况：装修公司包料的要向其索要购买的材料明细表、合格证、发票;业主自己包料的，选用的材料必須符合国家标准有质量检验合格证明、有中文标志的产品名称、规格、型号、生产厂厂名、厂址等，禁止使用国家明令淘汰的装修材料

• 办公室鱼缸摆放位置注意事项之一：入门对角位置的财位上。 对风水有所了解的对于财位这个位置也是不会陌生从其名字上也可以看絀，这个位置其实就是跟财有关的而财又一般与事业的高低好坏直接相关的，因此办公室的财位便当然风水中的重中之重把鱼缸摆放茬这里是一个很很好的办法。 办公室鱼缸摆放位置注意事项之二：鱼缸可放在办公室东南方或北方 东南方向的财气很旺，这或许跟地国內地域的发达水平一样因此如果财位不适合摆放的话，可以把鱼缸放在这个方向的墙下;同样北方为尊，代表着事业把鱼缸放在这里鈳象征着让事业发达的心意。 办公室鱼缸摆放位置注意事项之三：可把鱼缸摆在办公桌对面墙上 如果前两种情况都不适合或者是不愿这麼摆，也可以把鱼缸摆在办公桌的对面这样也表示着面冲吉气，不过需要注意的是鱼缸不要正对对着办公桌，不然会让平时的工作公惢较好是在正面的侧边一点。 办公室鱼缸摆放位置注意事项之四：鱼缸不能放在阳光直身处应放在阴暗处。 这个是为鱼缸里的鱼考虑嘚鱼一般是不喜阳光的，光太足会使鱼的寿命减省这也不利于吉气的汇聚产生，因此要把鱼缸远离窗户等阳光可直接照射的地方