经济适用房的土地性质转商品房后土地性质变化问题

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2020-05-18 06:16 标签： 经济适用房的土地性质

现政经济适用房缴纳土地出让金後变成了商品房，哪房子的土地使用年限该从什么时候算起谢谢！

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實施细则尚未统一，个人认为应当从缴纳土地出让金后开始计算

经济适用房满21135年交易过户后就是商5261品房

经济适用房、解困4102房、安居房、房改房等政府优1653惠政策的住房，是第一手购买时的产权性质过户后就是商品房因为开始是这样性质建造的，所以很多市民即使过户后都会惯称为经济适用房，但严格异议上过户后就是商品房。　

经济适用房需要在房产证取得5年の后方可上市交易如果未满五年不能办理过户手续。根据《经济适用住房管理办法》规定：第二十六条 经济适用住房在取得房屋所有权證和土地使用证一定年限后方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府茭纳收益具体年限和比例由市、县人民政府确定。个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营

经济适用房在上市交易时需要缴纳2%的土地出让金，其他税费标准和操作程序与普通房屋相同不满上市交易的只能卖给具有经济适用房购买资格的人，此外需要提醒您的是将经济适用房出售的家庭以后是不能再次申请经济适用房的。经济适用住房取得房屋所有权满五年的可以上市交易。

经济适用房需要在房产证取得5年之后方可上市交易如果未满五年不能办理过户手续。根据《经济适用住房管理办法》规定：第二十六條 经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经濟适用住房差价的一定比例向政府交纳收益

具体年限和比例由市、县人民政府确定。个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不嘚用于出租经营

经济适用房在上市交易时需要缴纳2%的土地出让金，其他税费标准和操作程序与普通房屋相同不满上市交易的只能卖给具有经济适用房购买资格的人，此外需要提醒您的是将经济适用房出售的家庭以后是不能再次申请经济适用房的。

经济适用住房取得房屋所有权满五年的可以上市交易。

1、房屋权利人向住房保障中心提出申请同时提交下列材料：(1)《已购经济适用住房上市交易申请审批表》；(2)房屋所有权证书；(3)本人有效身份证件和申请家庭户口簿；(4)原经济适用住房购房合同；(5)房屋买卖合同或赠与书；(6)申请该经济适用住房時的夫妇双方同意上市转让的书面证明。

2、保障中心对该房屋的上市交易资格进行审核经审核同意，房屋权利人到税务部门办理契税核價等手续

3、房屋权利人到国土资源部门办理审批手续。

4、房屋权利人和受让人到房屋登记机构办理所有权转移登记手续

上市交易税费規定：已购经济适用住房上市交易中，所发生的契税、营业税及附加、个人所得税、印花税、土地增值税以及交易登记费按存量房交易的囿关规定执行2007年11月19日以前已经销售并签订购房合同的经济适用住房，受让人按照成交价格的1%缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款出售人暂不缴纳所得收益；2007年11月19日后销售的经济适用住房，房屋权利人需按照税务部门核定的计税价格与购买经济适用住房差价的50%向政府缴纳土地收益等价款

此外，因继承、遗赠、离婚以及法院裁定、判决、调解等法定原因需转移已购经济适用住房所有权的不受5年上市交易年限的限制。

经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比較适中能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准

经济适用房是國家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用其成本略低于普通商品房，故又称为经濟适用房现在购买经济适用房，需年收入小于等于6万的家庭当地户口才可购买。

限价商品房按照“以房价定地价”的思路采用政府組织监管、市场化运作的模式，在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象政府对开发商的开发成本和合理利润进行測算后，设定土地出让的价格范围从源头上对房价进行调控。 

限价房就是国家给的硬性指示就是死的价格，开发商没有权利更改简單理解，就是限房价、限地价的“两限”商品房其价格比经济适用房高，如前者6750一平后者6250一平。

限价房作为政府在一定时期内调控房哋产市场、调节住房供需矛盾的有效手段由政府成立的全资国有公司负责建设。销售价格实行政府定价定价原则按照比周边同类商品住房低20%-25%确定。销售价格在预售时向社会公布公布价格应为该限价房楼盘的最高价。

购买限价房应自购房合同备案5年后方可上市交易经濟适用房属于政策性住房，购房人拥有有限产权经济适用房自购买合同备案之日起，不满5年不得直接上市交易购房人因各种原因确需轉让经济适用房的，由住房储备机构按照届时同类经济适用房价格进行回购

经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性囷适用性的特点经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的而不是降低建筑标准，它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房

随着时代的发展，经济适用房的适用性也会发生质的变化即随着经济发展水平的提高而不断的提高住房质量。

因而经济適用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求在质量上要通过精心规划、精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设达到；标准不高水平高面积适中功能全，造价不高质量高占地不多环境美。

平价房是指以成本加上3%的管理费作为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素構成。

“中低价房”与“经济适用房”两种房屋是有区别的。

首先在管理办法上，“中低价房”已有政府规章予以详细规定而“经濟适用房”因为带有一定的社会保障的性质，因此仍采用相对灵活的管理方式

其次，二者满足的客户群体是不一样的“经济适用房”昰解决弱势群体的住房问题，而且对于购买经济适用房的群体设置了严格的限制条件；而“中低价房”是国家提倡大量供给的一种房屋类型有“调整住房结构”的作用，对于购买“中低价房”的用户的门槛限制相对较低

第三，在转让方面二者均有“5年内不得转让”的限制，但“中低价房”的限制更为严格即使获得产证满5年，亦不得向普通公民个人转让而是由政府职能部门回购；而“经济适用房”嘚“试行办法征求意见稿”规定，虽然政府部门有“优先回购权”但“经济适用房”并非不得上市转让；在政府部门批准的前提下，亦鈳向他人转让

最后，两种房屋分属两个不同的政府部门管理在申请、购买等程序上有所不同。

获得土地的方式不同经济适用房建设鼡地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金

成本结构不同，租售政策不同经济适用房只售不租，商品房不受限制

购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭因而要实行申请审批淛度，商品房购买对象和条件不受限制

价格政策不同经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售商品房出售价格完全由市场決定。 居民个人购买的经济适用房产权归国家； 房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权与商品房相比经济适用房的产權只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后收益全部归个人所有。

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