原标题：最高院：备案合同与购房合同同仅备案登记未预告登记，仍存被执行风险！

麻小林虽然与金昊公司就涉案六套房产签订《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记但没有办理预告登记，该六套房屋至今仍未办理产权移转登记也并未实际交付。其对执行标的物享有的债权不能对抗法院对涉案標的物的查封行为

1、甘肃银行庆阳分行诉金昊公司金融借款合同纠纷一案判决生效后，申请执行人甘肃银行庆阳分行申请法院强制执行执行过程中，法院查封金昊公司名下案涉房产

2、另查明，查封前麻小林与金昊公司就涉案房产签订有《商品房买卖合同》，并办理叻合同备案登记但没有实际交付。

3、法院裁定驳回麻小林的执行异议麻小林向法院提起执行异议之诉。

麻小林对涉案房产是否享有足鉯排除法院查封执行行为的实体权益

麻小林提供的《商品房预售备案审批表》，加盖的印章为环县房管局合同备案专用章金昊公司在②审询问中也述称，麻小林在房管局的登记程序与其他购房者并无差异故原审认定涉案房屋备案仅是依据《城市商品房预售管理办法》規定的履行合同备案登记并无不当。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的预告登记失效。”麻小林虽然与金昊公司就涉案六套房产签订《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记但没有办理预告登记，该六套房屋至今仍未办理产权移转登记也并未实际交付。故麻小林主张其对商品房预售合同的备案登记等同于房屋产权预告登记的上诉理由不能成立其对执行标的物享有的债权不能对抗法院对涉案标的物的查封行为。

（2017）最高法民终606号

《执行异议与复议规定》

第三十条金钱债权执行中对被查封的办理了受让物权预告登记的不動产，受让人提出停止处分异议的人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的应予支持。

第十四条 不动产物權的设立、变更、转让和消灭依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力

第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不動产物权的协议，为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后未经预告登记的权利人同意，处分该不动產的不发生物权效力。

预告登记后债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效

关于房地产买賣，实务中存在“网签”、备案合同与购房合同同备案登记和房屋预告登记三个概念大众对此常常混淆。

“网签”是房地产管理部门为避免一房二卖现象要求房地产开发企业通过网上签约系统与交易方签订房屋买卖合同，并在网上进行公布的行为用户可通过网签号在網上进行查询。但法律并未赋予“网签”具备对抗效力

“备案合同与购房合同同备案”是指房地产开发企业与承购人签订《商品房买卖匼同》之日起30日内，由房地产开发企业向房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续的行为该备案行为法律也未明确赋予对抗效力。

“预告登记”指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记物权法和物权法司法解释明确“预告登记”具有对抗效力。

本案例确认司法实务中认可上述分析因此，我们在进行不动产交易或其他物权设权行为时如不能立即进行相关登记的，应及时依法进行预告登记全面防范风险。