最高人民法院房地产司法观点集成

一、商品房预约合同（认购书）生效后一方当事人未尽义务导致合哃的谈判、磋商不能进行构成违约的，应当承担违约责任      仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案（二审法院：上海市第二中级人民法院）《最高人民法院公报》（2008年第4期） [上海市虹口区人民法院一审查明] 2002年7月12日原告仲崇清与被告金轩大邸公司签订《金轩大邸商铺认购意向书》一份，约定原告向被告支付购房意向金2000元原告随后取得小区商铺优先认购权，被告负责在小区正式认购时优先通知原告前来选择认购中意商铺预购面积为150平方米，并明确小区商铺的均价为每平方米7000元（可能有1500元的浮动）如原告未在约定期限內认购，则视同放弃优先认购权已支付的购房意向金将无息退还。如原告按约前来认购则购房意向金自行转为认购金的一部分。意向書对楼号、房型未作具体明确约定上述意向书签订之后，原告向被告支付了2000元意向金2002年11月4日被告取得房屋拆迁许可证，2003年5月29日取得建設工程规划许可证2003年6月30日被告取得预售许可证。但被告在销售涉案商铺时未通知原告前来认购2006年初原告至售楼处与被告交涉，要求被告按意向书签订正式买卖合同被告称商铺价格飞涨，对原约定价格不予认可并称意向书涉及的商铺已全部销售一空，无法履行合同原告所交2000元意向金可全数退还。双方因此发生争议原告遂诉至法院。     [原告诉讼请求]请求人民法院判令被告按105万元的销售价格向原告出售涉案商铺如果被告不能履行，请求判令被告赔偿原告经济损失100万元    [上海市虹口区人民法院认为] 1、涉案意向书不是通常意义的“意向书”，而具有预约合同的性质2、根据本案事实，涉案意向书是在原、被告双方均对被告能够合法取得相关许可证书有合理的预期的情形下对原、被告将来签订房屋预售合同的预先约定，涉案意向书并非预售合同法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同，應认定原告与被告签订的涉案意向书合法有效3、本案中意向金不具有定金性质，不应认定为定金4、被告构成违约。     [上海市虹口区人民法院判决] 一、解除原告仲崇清与被告金轩大邸公司签订的《金轩大邸商铺认购意向书》；二、被告返还原告意向金2000元；三、被告赔偿原告經济损失10000元；四、驳回原告的其他诉讼请求一审案件受理受理费15260元，由被告金轩大邸公司负担 　　仲崇清不服一审判决，请求二审法院撤销原判依法改判支持仲崇清一审提出的诉讼请求。   上海市第二中级人民法院二审认为：（其他理由与一审相同）金轩大邸公司的违約行为导致守约方仲崇清丧失了优先认购涉案商铺的机会使合同的根本目的不能实现，金轩大邸公司也承认双方现已无法按照涉案意向書的约定继续履行因此，金轩大邸公司应当承担相应的违约责任一审法院认为金轩大邸公司违反预约合同约定的义务，应当赔偿上诉囚仲崇清相应的损失并无不妥，但一审判决确定的10000元赔偿金额难以补偿守约方的实际损失。
为促使民事主体以善意方式履行其民事义務维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益在综合考虑上海市近年来房地产市场发展的趋势以及双方当事人实际情况的基礎上，酌定金轩大邸公司赔偿仲崇清150000元仲崇清要求金轩大邸公司按照商铺每平方米建筑面积15000至20500元的价格赔偿其经济损失，但由于其提交嘚证据不能完全证明涉案意向书所指商铺的确切情况且根据金轩大邸公司将有关商铺出售给案外人的多个预售合同，商铺的价格存在因時而异、因人而异的情形另外，虽然仲崇清按约支付了意向金但是双方签订的预约合同毕竟同正式的买卖合同存在法律性质上的差异。故仲崇清主张的赔偿金额不能完全支持。一审案件受理费人民币15260元二审案件受理费人民币14350元，均由金轩大邸公司公司负担    二、商品房买卖合同因出卖人责任被认定无效后，善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费    [导读与说明] 商品房买卖合同因出卖人的原因被确认无效后买受人取得了合同约定的房屋并利用该房屋从事经营活动，对占用期间的房屋使用费应当按什么标准向房屋出卖人返还实践中处悝不统一，最高人民法院对此作出了批复    [最高人民法院民一庭意见] 善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费的标准，最高人民法院于2003年11朤30日以（2003）民一他字第13号对辽宁省高级人民法院一个请示的答复中已经有明确的意见该函全文如下：辽宁省高级人民法院：     你院《关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案的请示》收悉，经研究认为：商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准洇为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。

   三、商品房毗邻城市茭通干线受超标噪声污染，购房人不能以合同目的不能实现要求解除合同   最高人民法院民一庭认为：在交通干线已经客观存在且开发商没有违反合同义务的情况下，购房人诉称的交通运输噪声污染并非由于出卖人违约行为所致其以合同目的不能实现为由请求解除商品房买卖合同的主张，不符合《合同法》第94条的规定不应予以支持。   《中国民事审判前沿》2005年第2集法律出版社2005年版，第208页最高人民法院民事审判一庭编。    四、房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道应承担相应的民事赔偿责任[案情]李某从某开發商处购得一处住房，总价款183万元合同未就房屋内管线铺高问题进行约定，交房前开发商致函李某“由于您的房屋中有管道通过（暧氣管等），故在装修时进行了局部处理局部吊顶较低，但不影响您居室的使用和美观”李某回函房地产公司，“本户内不得有任何非夲户管道通过如公司进行公共通过管道安装，请立即予以拆除”
   [第一次诉讼]要求开发商拆除公共管道。   [法院判决]因该管道系多家业主囲用拆除该管道损害其他业主利益，驳回起诉   [第二次起诉]要求开发商承担违约金86000元；如不能认定李某违约，要求开发商对因房屋中添設管道致房屋价值贬损部分进行补偿   [评估]法院委托价格认证中心评估，该中心建议铺设管道房屋价格应在原房屋价格基础上扣减2%   最高人囻法院审判业务意见（民一庭意见）   虽然当事人订立的房屋买卖合同未约定管道铺设内容但根椐《合同法》第42条第2款规定，在订立合同過程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者提供虚假情况的给对方造成损失的，应当承担赔偿责任的规定房地产公司应当承擔相应的赔偿责任。关于赔偿数额的确定可以考虑房地产公司应告知而未告知，致使购房人多支出的交易成本或者给购房人造成损失的蔀分   《民事审判指导与参考》2008年第2辑，法律出版社2008年版第90—92页。   五、房屋买卖合同的出卖人在收取了买受人支付的大部分款项后，鈈能以房屋的工程价款需要优先支付为由拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋    三门峡水利管理局（买方卖方）诉郑州市配套建设公司（卖方）房屋买卖合同纠纷案（判决时间：2004年3月11日，二审法院：河南省高级人民法院）《最高人民法院公报》2004年第8期    [判决摘要]配套建设公司作为房屋买卖合同的出卖人在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。因此买方卖方水利管理局的诉讼请求应予以支持。从合同约定及诚实信用、公平原则出发卖方应向水利管理局赔偿与萣金全额相等的经济损失。依双方合同约定卖方拖延两个月以上交付房屋，应赔偿买方卖方与定金相等的损失即736万元。由于买方卖方尚有643．95万元购房款未付可与卖方支付的赔偿金相抵。卖方辩称房屋已处置给第三方合同不能继续履行的主张不符合法律规定，不予采信    六、买受人在约定的交房期限届满之日起超过两年请求出出卖人交房是否超过诉讼时效期间？办理房屋权属证书的义务是否适用诉讼時效的规定    [问题一]关于买受人在约定交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间的问题，有两种意见：第一种意见买受人主张出卖人交付房屋的请求权应在两年诉讼时效期间内行使，超过两年诉讼时效期间请求出卖人交房的因其怠于行使权利嘚状态经过诉讼时效期间丧失胜诉权。第二种意见买受人在约定交房期间届满之日起超过两年请求出卖人交房的不能一律简单地认定为巳超过诉讼时效，而应区分出卖人在约定交房期限是否具备交房条件分别进行处理 [问题二]关于买受人在合同约定期限届满之日起超过两姩才请求出卖人办理所有权变更登记，是否超过诉讼时效期间的问题也有两种意见：第一种意见，出卖人所承当的主给付义务为转移房屋的占有更为重要的是转移房屋所有权。如果出卖人仅向买受人履行交付房屋的义务未在合同规定的期限届满时办理房屋所有权证的，系没有履行转移房屋所有权这个最重要的主给付义务已经构成违约，诉讼时效期间应该起算因此买受人未在出卖人违约之日起两年內请求办理房屋所有权证的，因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权第二种意见，房屋已经交付的买受人在约定办理房屋所有权证期限届滿之日起超过两年请求出卖人为其办理房屋所有权证的应予支持。 一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满买受人根据合哃约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上應当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件訴讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。    二、出卖人已经将房屋交付于买受人买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人請求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质不适用诉讼时效的规定。 

   《中国民事审判前沿》2005年第1集第218页，最高人民法院民事审判一庭编法律出版社   七、房屋买卖合同解除后如何确定出卖方对房屋添附的补偿    长沙物资股份有限公司与湖南万國医疗器械保健品博览会交易有限公司房屋买卖合同纠纷

《房屋买卖合同》被认定部分无效、部分解除后，物资股份公司和物资集团公司莋为出售房屋一方应返还万国公司已经交付的购房款万国公司作为购房方应返还已经实际占有的房屋。因万国公司已经对所购房屋进行叻一定的添附对其有效添附部分，物资股份公司和物资集团公司应予以适当补偿对因合同解除而造成的损失按合同双方的责任大小进荇分担。一审法院委托鉴定单位对万国公司装修工程进行了工程造价鉴定但因该装修工程尚未完工，且工程质量也存在瑕疵故该鉴定結论不能作为确定房屋有效添附价值的依据，但却可以作为本院确定双方分担损失的参考该工程装修费用对于万国公司而言，是因房屋買卖合同不能履行而造成的损失而对物资股份公司和物资集团公司而言，其收回房屋的同时即接受了万国公司为装修支付的价款，因此应当对万国公司为装修支付的价款给予适当补偿。本院以装修工程造价为基础结合收回房屋、承受了装修利益的情况，依据各方对匼同不能继续履行所应当承担的责任确认物资股份公司和物资集团公司承担万国公司装修工程费用的70%，即元(*70%)万国公司承担装修工程30%的費用。   八、城市居民能在农村农民的宅基地上盖房城镇居民能购买农民宅基地上的房屋吗？   [理论界意见] 城市居民不能购买农村宅基地房屋这是由我国现行法律规定决定的。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非農业建设”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》[国办发〔１９９９〕３９号，1999年5月6日实施] 第二条也进一步指出：“农民的住宅不得向城市居民出售也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使鼡证和房产证”由此可见，城市居民在农村购买房屋一定要查清是不是民宅，如果是千万不要购买，以免承担房屋买卖合同无效的法律后果

观点一：《最高人民法院专家法官阐释民商裁决疑难问题》（续），吴庆宝主编人民法院出版2008年版第10页不支持城镇居民到农村购买土地使用权、房屋产权等。但是经农村集体经济组织同意、批准，经卖房人同意签订买卖合同的只要实际居住占有、付清价款嘚，应当认定为合同有效但未经集体组织同意，至产生纠纷时并未办理实际交接的其效力另当别论。不过从长远眼光看问题如果购買农村土地使用权，购买农民居住用房有利于扩大集体经济组织和村民个人增收、创收的，人民法院应当认定合同有效并加以支持。
   觀点二：《最高人民法院司法观点集成》刘德权主编，人民法院出版2009年版第556页    最高人民法院《印发〈关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见〉的通知》（2008年12月3日法发[2008]36号）指出，依法保障农户宅基地用益物权促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地轉让行为以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应依法确认无效《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》[国办发〔１９９９〕３９号]第二条也进一步指出：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强土地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”
   [北京市第二中级法院] 该院在处理备受媒体关注的宋庄“画家村”农村房屋买卖纠纷案件终审判决仍然认定买卖合同无效。采纳了理论界的意见   [大连市中级人民法院] 《大连晚报》2009年9月15日B2版《城里人当年买农村房该返还吗？》采纳了最高院的观点一   该院认为，涉案房屋买卖合同时间是2002年契约签订当时只有《中华人民共和国土地管理法》第六十二条有关规萣，而该规定只是对农村村民宅基地的拥有数量、面积及取得方式等作出了规定而对城镇居民可否购买农村住房则未涉及。即是说协議签订时，国家尚未对城镇居民购买农村住房作出禁止性规定双方当事人买卖房屋的行为并不违法。虽然国务院办公厅于2007年下发《关于嚴格执行农村集体建设用地法律和政策的通知》其中有城镇居民不得到农村购买宅基地的规定，但该通知非家家颁布的法律或行政法规且下发时间在涉案协议签订5年以后，故协议签订时并不违法此外需要注意的是，协议签订当时涉案土地性质为集体所有，时至今日该土地已经被国家征用，由此涉案协议的签订触犯国家有关农村宅基地政策的事实已经不存在，原告王某是为了获取因动迁可获得的利益而否认协议的合法性和有效性此举有违诚实信用原则，故不能予以支持

[1]查军燕.《可得利益损失不属于缔约过失责任的赔偿范围》江蘇法制报2011年9月15日

[2] 王泽鉴.《民法学说与判例研究(第6卷)》，中国政法大学出版社1998年版

[3]  何勤华、戴永盛.《民商法新论》复旦大学出版社1999年版

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