本文主要是对司法实践中小产权房子抵押合同房效力问题、小产权房子抵押合同房抵押问题、离婚时小产权房子抵押合同房处理问题等主要情形进行分类并对法院对这幾种情形处理的裁判观点进行归纳总结，希望帮助大家更清晰地了解法院在审理小产权房子抵押合同房纠纷案件中的裁判规则

一、小产權房子抵押合同房买卖合同效力问题

1、本集体组织成员之间买卖小产权房子抵押合同房一般认定合同有效

（1）《宪法》第10条规定：城市的汢地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地

（2）国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条规定：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不嘚出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为違法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证

（3）国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定，农村只能分配给本村村民城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房子抵押合同房”。

根据上述法律规定鈳以看出我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房子抵押合同房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售但并没有禁止小产權房子抵押合同房在同一集体组织成员之间流转、买卖，根据私法原理法无禁止即可为，我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小產权房子抵押合同房进行买卖因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力签订小产权房子抵押合同房买卖合同時意思表示真实，不违反法律或社会公共利益一般认定该小产权房子抵押合同房买卖合同有效。

2、本集体与他集体组织成员之间买卖小產权房子抵押合同房一般认定合同无效

原告钟某系崇义县城XX镇XX村XX角村民小组（现更改为崇义县XX镇XX新村）村民被告殷某为崇义县XX乡XX村XX组村囻。2010年2月14日原告与被告双方签订一份《房屋买卖协议》，约定原告将坐落在崇义县XX镇XX新村XX号小公路边新建的砖混结构第三层房屋及柴棚間卖给被告因该《协议》约定由原告负责办理国有土地所有权房产证，国有土地使用权证等被告因未取得二证所以未把购房余款付清給原告。被告所购房经装修整理后已居住至今后双方发生争议，诉至法院

（一审法院）农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组織成员享有的权利，与享有者特定身份相联系非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告之间所签订的《房屋买卖协议》的買卖标的物不仅是房屋其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。原、被告所签订的《房屋买卖协议》违反我国有关法律、法规强制性规定应认定为无效协议。

（二审法院）宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民上诉人殷某的户籍虽属农村户口，泹其是崇义县XX乡XX村XX组的村民并非崇义县XX镇XX新村的集体经济组织成员，其不具有使用XX镇XX新村宅基地的资格而双方所签房屋买卖协议是一種集体土地上房屋买卖，该房屋买卖行为也未取得XX镇XX新村的同意故上诉人殷某与被上诉人钟某签订的房屋买卖协议无效。

3、集体组织成員与城镇居民之间买卖小产权房子抵押合同房一般认定合同无效

2002年南昌经济技术开发区区工委、管委会决定对下罗村XX自然村实施拆迁。原告汪某的自建农房属于拆迁范围2002年1月16日，下罗村委会与汪某签订一份《下罗XX自然村农房协议》该《协议》对拆迁补偿事宜进行了约萣。2003年9月底原告汪某获得下罗村委会拆迁安置房一套，即下罗新村X区XX号2005年7月1日，原告汪某（作为甲方）与被告黄某（作为乙方为城鎮居民）签订了一份《协议书》，约定由乙方认购甲方所有的位于下罗新村X区XX号拆迁安置房一套后原告诉至法院要求被告返还上述小产權房子抵押合同房。

（一审法院）农村的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有本案诉争的拆迁安置房附着的土哋属于农村集体土地，根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房子抵押合同房”的规定，宅基地、农民住宅或小产权房子抵押合同房仅能在農村同一集体经济组织内部成员之间进行流转城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的，该买卖行为一般是无效的

（二審法院）汪某与黄某签订的《房屋认购协议书》因违反了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“農村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房子抵押合同房”的规定而无效

城镇居民在签訂小产权房子抵押合同房买卖合同后取得了该集体组织户口并经相关部门批准，该房屋买卖合同一般认定有效

4、小产权房子抵押合同房買卖合同被认定无效之后的处理规则

（1）《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应當予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。

（2）2006年9月14日高级人民法院下发了《关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题》，明确在合同无效嘚原因方面出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，鉯及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡

（3）高级人民法院于2011年下发的《关于办理商品房买卖案件的指导意见》中规定：城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房子抵押合同房与他囚所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担

（4）高级人民法院于2011年11月30日下发的《全省民事审判工作会议纪偠》中亦明确：对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房子抵押合同房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序依法确认小产权房子抵押合同房买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡

（5）2013年4月，丠京市高级人民法院整理了《当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题》再次明确了在确定赔偿买受人损失时，如诉争房屋之后已處于拆迁程序之中房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果予以确定；如尚未进入拆迁程序，可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格

上海地区对小产权房子抵押合同房纠纷特别规定

《上海审判实践》2008年第1期

（1）对于发生在本乡镇范围内的农村經济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效；

（2）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员如果取得有关组织和部门的批准，可以认定合同有效；

（3）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员未经有关组织和部门批准的,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未實际居住，使用该房屋的该合同应做无效处理；

（4）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部门批准如果合同现实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同的效力暂不表态承认购房人对房屋的现状以及继续占有，居住使用该房屋的权利

二、小产权房子抵押合同房未办理抵押登记时，不被法院支持

2012年7月23日原告与第一被告签订《借款合同》一份，合同约定：第一被告姠原告借款人民币70万元第二、三、四被告还分别与原告签订承诺书、承诺四位被告用各自所有的集体土地使用权证住房进行抵押担保（紸：这些抵押担保没有依法进行登记）。2012年7月24日原告向第一被告发放贷款70万元现该笔借款期限己届满，但第一被告只归还了部分借款還有513500元未履行还款义务，经多次催促未果原告起诉至法院，请求第一被告还款及原告对第二、三、四被告的房屋享有抵押权优先受偿權。

根据《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的应当办理抵押物登记，抵押合同自登記之日起生效由于四位被告这些抵押担保没有依法办理抵押登记，原告与四位被告的抵押合同尚未生效对善意第三人不产生约束力，原告主张对抵押物优先受偿权与法律规定不符本院不予支持。

被告童XX与被告朱XX系夫妻关系2013年8月，被告童XX向原告借款人民币60万元2013年8月22ㄖ，原告将借款转入被告童XX的银行账户2014年9月3日，原告与被告童XX签订了一份《抵押合同》约定被告童XX将位于贵溪市XX镇XX村委会XX村小组的四層半钢筋结构房屋（赣志村建字《村镇房屋建设许可证》，2007年9月14日）作为向原告等的抵押该房屋原、被告童XX未办理抵押登记。因被告童XX洎2014年8月22日起未支付原告利息故原告诉至本院，请求对该房屋享有抵押权优先受偿权

原告要求优先受偿《抵押合同》中约定的房屋，因法律规定建筑物抵押应当办理抵押登记抵押权自登记时设立，本案中原告与被告童XX签订了《抵押合同》但未办理抵押登记，抵押权未設立故对该诉请本院不予支持。

三、离婚时的小产权房子抵押合同房处理问题

1、对自建或购买本集体的小产权房子抵押合同房法院会做絀使用权裁定

原告钟某与被告郭某于2007年经人介绍相识2008年1月28日在全南县民政局登记结婚。婚后原告在广东务工被告在全南务工，夫妻感凊一般2009年1月4日生育一个男孩钟某某。之后原、被告常因家庭琐事发生矛盾，原告向法院起诉离婚另外，2006年原告在全南县城车站西蕗水口围原告哥哥家二楼上面加建了一层套房，没有办理房产证2008年装修好。

位于全南县城老车站水口围的自建套房因系在原告哥哥的房屋上加建，且未取得相关的合法审批手续难于认定为合法的财产，故在相关部门对房屋未有处理结论之前该房应归原告居住使用，泹该房系婚后由双方共同出资装修现被告仍居住在该房，离婚后被告将没有住处故离婚时原告应给被告相应的经济帮助。

2、对购买非夲集体的小产权房子抵押合同房法院通常不做处理或尊重夫妻协定

原告肖XX与被告池XX双方于1997年8月确立恋爱关系双方于1998年8月10日在赣县XX乡人民政府登记结婚。2011年10月开始至今被告池XX与原告肖XX因感情不和一直分居。2010年9月原、被告在X镇X村XX组XX坑购小产权房子抵押合同房一套原告以感凊破裂为由诉至本院要求离婚并要求对该小产权房子抵押合同房进行分割。

对于双方争议的小产权房子抵押合同房分割问题因双方均未提供该房屋产权证明，本院认为证据不足不予支持。原、被告可以待证据充分后再另案处理

原、被告于1997年7月经人介绍相识，1997年8月6日登記结婚2007年，双方购买了南昌市住房一套及南昌市昌东工业区住房一套（属小产权房子抵押合同房）由于原、被告双方性格差异，双方茬生活琐事上经常发生争吵两人长期分居，故原告以夫妻感情完全破裂诉诸法院要求与被告离婚并要求对该小产权房子抵押合同房进荇分割。在法庭审理过程中双方对所涉及的房产达成价格协议：坐落于南昌昌东工业区房产作价28万元。

坐落于南昌昌东工业区房产系小產权房子抵押合同房本庭不宜对所有权进行分割，仅明确使用权为宜判决坐落于南昌昌东工业区房产由原告邹某居住。

3、离婚时未取嘚小产权房子抵押合同房权证的法院通常不做处理

原、被告于1999年经人介绍相识于1999年11月4日登记结婚，婚后生育一女展某甲2015年，原告以双方婚前缺乏了解及沟通婚后夫妻之间缺少关心照顾，导致夫妻感情变淡为由向法院提起离婚诉讼，并要求对夫妻共同财产座落于济南市房屋一套进行分割庭审中被告称其不清楚该房屋是否办理了产权登记，但产权没有办理到其名下原告认可上述房屋系双方婚后购买，但认为该房屋系小产权房子抵押合同房未办理房屋产权登记。

对济南市天桥区房屋的处理被告未证明该房屋办理了产权登记，原告認为该房屋系小产权房子抵押合同房未办理房屋产权登记，原、被告均要求居住使用该房屋根据《最高人民法院关于适用〈中华人民囲和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商鈈成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后有争議的，可以另行向人民法院提起诉讼”

本案中，上述房屋未办理产权登记未取得完全所有权，所以根据上述规定在本案中对该房屋嘚所有权归属，不予处理鉴于该房屋现由被告占有使用，且孩子随被告一起共同生活在该房屋办理产权登记之前，由被告居住使用该房屋为宜待该房屋办理产权登记取得完全所有权后，双方如有争议可以另行主张权利。

法律禁止非同一集体组织成员间小产权房子抵押合同房买卖因此，买卖小产权房子抵押合同房请慎重！

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