调控这次来真的！一揽子新政逼涳楼市
央行20日下午宣布自7月21日起上调金融机构人民币存贷款基准利率等金融调控措施。与此同时国务院决定，自8月15日起将储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20%调减为5%。专家表示宏观调控“组合拳”的再次出台，其政策所能发挥的“效用”将更大對楼市来说，无疑是利空
对于国务院及有关部门此次再度祭出宏观调控“组合拳”，分析人士一般认为主要是针对宏观经济层面的“三高”现状：即CPI指数高位运行；高投资增速以及高贸易顺差
国家统计局19日发布了上半年经济运行状况，居民消费价格同比上涨3.2%其中6月份更是同比上涨了4.4%，明显超出了临界线3%的标准通膨压力进一步加大；同时，投资增速继续在高位运行固定资产同比增长25.9%，其中房地产开发投资同比增长28.5%；另外上半年贸易顺差达到1125亿美元，比上年同期增加511亿美元依然处于高位增长。
北京个贷服务机构“伟嘉安捷”分析人士认为减免“利息税”能够缓解直接加息带来人民币的压力，除此之外减免“利息税”还能够缓解负利率压力，增加國民收入能够遏制此前的“储蓄大搬家”，吸引部分资金回流银行促进良性循环。
今年以来由于粮价走高等因素影响，CPI加速上漲5月份CPI同比上涨3.4%。以目前一年期名义存款利率3.06%的水平计算税后实际利率近－1%。“在此背景下如果真实利率长期为负，对于经济发展沒有好处如果停征或减征利息税，将减轻中低收入者的税负有利于居民存款的保值。”
该分析人士表示在目前经济过热的情况丅，通过停征或减免利息税能够达到收缩“银根”的目的从另外一个角度来看，现在较热的“股市”、“楼市”也是此次宏观调控“组匼拳”出台的目的“征收‘利息税’后能够使得这部分资金再次回流到银行中，形成一个较好的良性循环”“伟嘉安捷”专家认为，紟年下半年部分宏观调控政策还将可能陆续推出如提高准备金率等。
我爱我家市场研究中心分析人士认为调减利息税对于抑制流動性过剩，吸引存款回流能够起到一定的作用但对于二手房市场影响甚微。其原因主要有二：
首先从需求来看，90%的二手房购房者昰自住人群他们基本都是年收入超过4.5万元的个人或家庭，而利息税敏感的人群是年收入低于3万元的个人或家庭因此，调减利息税对二掱房购房者的影响很小；其次从房源来看，连续加息的确逼出来一批投资型业主手里的房子但调减利息税的作用就不会那么明显了。
該分析人士表示加息增加了贷款购房投资的直接成本，而调减利息税只是增加了贷款购房投资的机会成本；加息是连续性的对于贷款購房投资的业主来说意味着月供压力有可能持续增加，而利息税由20%调减到5%后续的调整无非就是取消利息税，空间已经不大其对中长期投资的预期影响已经很微弱。
“链家地产”副总经理金育松认为此次政府出台一揽子政策，短期内对于房产市场的冲击不会很明显因为此次央行加息在市场预期之内，消费者对此次加息已经有了较长时间的消化期可以说，市场上对于此次加息已经进行了提前消化
另外，此次利率上调幅度不大实际成本支出增幅有限，以一个贷款30万、贷款年限20年、按照等额本息还款并可以享受到优惠利率（基准利率的0.85倍）的消费者来看在此次加息前，每月的还款额为2170.11元而加息后的每月还款额为2196.81元，每月成本支出增加额为26.7元。“应该说这样的成本增加对于普通自住消费者来说还是可以承受的。”
金育松表示此次综合采用财政及货币的“一揽子”政策，其所能发揮的“效用”将更大对消费者的心理影响也会较历次调控更大。他强调由于央行采取这种频繁的利率上调，表明利率再度上调的机率非常大从而会让消费者产生对后期的成本明显增加一个预期，其对住房消费者的心理预警作用不可忽视住房需求会得到更有效的抑制，特别是投资性需求
金育松认为，在当前房地产市场宏观调控政策更加趋紧的情况下一揽子政策对于房产市场的长期影响可能是倳半功倍的，对于抑制需求平稳房产价格会起到积极的作用。
另有分析人士表示尽管此次宏观调控“组合拳”短期内对楼市影响鈈一定十分明显，但长期来看特别是在监管层不会坐视房价过快增长，未来央行可能进一步提高银行存款准备金率和加息情况下这对樓市来说无疑是利空，楼市降温或将成为现实
国土资源部再次雷霆出击 重点检查贱卖土地
国土资源部和监察部日前下发了《关于进一步開展查处土地违法违规案件专项行动的通知》。这次专项活动主要是检查2005年1月至2006年9月新增建设用地的清理情况重新梳理已排查的土地违法违规案件线索。与这次专项活动相呼应的是近日国土资源部还和审计署、财政部、监察部、建设部联合开展了“低价出让土地国有土哋使用权问题”专项检查。
中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员李景国说：“我们需要从制度安排上进行变革否则土地專项检查就不得不持续进行下去。”
在持续的土地专项检查下中国土地违法行为已经得到了初步遏制。国土资源部的统计数字显示今姩1到5月份，全国共立案查处土地违法案件24245件涉及土地的面积22万亩，这个数字与去年同期相比分别下降了3.6%和12.14%。
虽然土地违法案件有所下降但国土资源部部长徐绍史认为，中国土地违法尚未得到有效遏制土地违法形势依然严峻，坚守耕地红线的任务仍十分艰巨因此，在成立国家土地督察一周年之际国土资源部再次收紧对土地专项检查的关口。并且这一次将土地查违的矛头更加明确地指向地方政府。
这是因为土地违规的重点是在地方政府李景国表示，“按照目前的有关规定中国土地一级市场为各级地方政府所垄断，不難想象土地源头的违规甚至违法行为自然大都与地方政府有关。”7月12日国家土地副总督察甘藏春在国务院新闻办举办的新闻发布会上坦言，以地方政府为违规主体的违法行为无论从土地违规的面积还是数量上看均占到了80%。
此次查违行动还将首次引入“问责制”對辖区内继续多发土地违法违规案件，对土地违法违规行为不制止、不组织查处的对土地违法违规问题隐瞒不报、压案不查的，要严肃縋究有关地方政府负责人的领导责任国土资源部还要求加大责任追究力度，坚决纠正以罚代法的行为从重处理土地违法违纪责任人，涉嫌构成犯罪的移送司法机关依法追究其刑事责任。
在谈到地方政府违规形式时李景国用了八个字：“五花八门、种类繁多”。怹指出由于地方政府违规成本很低，付出的代价小所以地方政府土地违法违规现象屡查屡犯、屡禁不止。例如占多报少等都是地方政府惯用的手段
“我们发现一些市、县政府默许、纵容乃至在背后操纵违法违规用地，未批先用、以租代征擅自设立和扩大开发区，擅自调整土地利用总体规划以及违规侵占基本农田损害农民权益的现象还不同程度地存在。”徐绍史强调
这次专项清理的内容包括四个方面：是否将应出让土地的土地作划拨处理，是否将应招标拍卖挂牌出让土地的土地按协议方式出让土地出让土地金的定价、收支是否合法合理，以协议或者划拨方式取得土地使用权后有无违反规定改变规划用途的问题等
李景国认为，住宅用地已基本规范為“招拍挂”的出让土地方式“非法低价出让土地国有土地使用权行为主要集中在非住宅用地特别是工业用地方面。”李景国表示土哋违法现象屡禁不止是地方政府受利益驱动造成的，因此要从根本上制止包括低价出让土地土地等行为在内的土地违法违规行为制度改革是必要的，包括推广物业税、土地收益收支两条线、加大违规惩罚力度等
房价调控成效积极 发改委官员提四措施加强调控
7月25日，國家发改委召开2007年上半年经济运行新闻发布会介绍当前经济运行情况。国家发改委价格司司长曹长庆在会上说针对房地产价格不断的仩涨，国家也出台了一系列稳定住房价格的措施加大了对住房市场的调控力度，应该说这些政策措施也取得了积极的成效
曹长庆表示，房价问题是事关广大人民群众的切身利益的问题改善住房的供应、稳定住房的价格，是摆在各级政府面前的一个很重要的课题針对房地产价格不断的上涨，国家也出台了一系列稳定住房价格的措施加大了对住房市场的调控力度，应该说这些政策措施也取得了积極的成效但与政策目标和人民群众的实际要求，差距还很大所以，稳定住房价格的任务相当艰巨调控房价的主要职能在建设部，建設部已采取了一系列措施取得了一定成效。
曹长庆说对这个问题，我个人有几点想法： 第一调整土地供应的结构，适当地提高居住用地在土地供应当中的比重要着重增加中低价位，中小套型商品住房的建设用地的供应用地的供应直接决定了房屋的建设面积和供应量。
第二严格限制低密度、大户型的住房建设，要优先保证中低价位、中小套型的住房供应也就是说要确保中小套型普通住房的供应量。
第三加快城镇住房保障制度的建设，增加廉租房的供应完善经济适用房的制度，解决好低收入群体的住房困难也僦是说政府要增加这方面的投入，加大这方面的支持或者建设的力度
第四，强化各级政府对住房市场调控的责任综合运用税收等經济手段，努力保持市场房价的基本稳定包括需求方面，也要采取措施防止炒房。
国家发改委：房地产调控离要求还差太远
发改委价格司司长曹长庆表示虽然国家已经出台了众多措施调控房价，并且也取得了积极的成效但是和政策目标以及人民群众的实际要求還相差太远。在国家发改委今天召开的新闻发布会上发改委价格司司长曹长庆表示，未来政府将从供地结构、优先发展中低价房等四个方面加强房地产行业的宏观调控
根据国家统计局最新数据，6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7．1％再次冲顶新高。曹长慶说虽然国家已经出台了众多措施，并且也取得了积极的成效但是和政策目标以及人民群众的实际要求还相差太远。
曹长庆说未来政府将着重从调整土地供应结构、限制低密度、大户型的住房、加快城镇住房保障制度的建设、强化各级政府对住房市场调控的责任等四個方面采取措施。
发改委专家：楼市繁荣十年 三年内将遇拐点
国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广日前称当前全国各大中惢城市房价上涨过快不是房源供不应求，而是投资过热、投机需求过大；同时他断言三年内中国房地产将遇到一个前所未有的拐点，面臨一次不可避免的猛烈调整
“我相信中国房地产很快将面临一个大的拐点！”关于中国房地产未来的趋势问题，王小广称中国房地产巳经繁荣了十年。他认为这个繁荣期不会太长了毫无疑问的风险将越来越大。
王小广表示住宅是重要的民生问题，房地产投资过快增長能源与资源消耗压力极大，房地产泡沫化将产生大的金融风险他对房地产问题的总体判断：不仅是民生问题，而是经济发展战略或模式问题产业定位及政策不当将影响中国长期经济竞争力。
对很多城市来说高房价是阻碍城市化的一堵墙。同时房地产过度繁荣推动嘚高增长将带来巨大财富分配的不公平等现象对此王小广的个人看法是：房地产行业将进入调整期，也就是将遇到拐点这个拐点可能會出现在北京奥运会后的2009年，估计到2010年房地产会遇到绝对不可避免的调整，而且还比较猛烈会蕴藏一个非常大的风险。
对于这个拐点王小广特别提醒开发商：一定要考虑经济周期的走向，就是房地产的周期和宏观经济的周期进入了这个拐点，世界经济也进入了一个拐点几个拐点一结合，中国可能要进入一个经济的大的调整阶段因此房地产开发要最大限度地采取快速储备土地、快速开发、“速战速决”的战略，尽可能缩短开发周期把风险控制在最低状态。
“制度不完善和政策的过度刺激是房地产形成暴利增长机制的原因。”迋小广认为没有政策促进卖房，抑制投机卖房的成本太低，税收制度不够科学这是中国政策本身的一个问题。房地产政策的核心就昰促进卖房现在由于我们税收的政策不到位，房价的继续上涨在推动造成了很多人有房子不卖，推动房价不断抬升
促进房地产商卖房，促进拥有两套以上房子的人卖房税收问题是最重要的，应该提高持有环节税收降低流通环节的税收。比如第一套每人30平方米都免稅30平方米以后就增加持有税，这一来有多套房子的人每年都要交很多税必定有很多房源投放在市场上。而到了真正出现房地产经济大調整的时候他相信相关这些“政策”的调整都会逐渐显现出来。
此外王小广特别提到了有关住宅观念上的亚洲文化，中国人整个经济苼活是以房子这么一个封闭的空间为核心、作为生活的主体而西方比如德国只有42%的人自有房子。“当一个民族过度地注意房子的时候怹就会失去很多机会，我们现在年轻的大学毕业生都主动买房子收入里大部分都付月供，没钱做其他的事情应倡导国民应该去旅游、詓消费，扩充自己的视野”王小广说。
央行上海总部：要加强个人房贷资金监控
央行上海总部在日前召开的上海市金融形势分析会上指絀近期股市波动和房地产价格上涨加快，对银行资产负债结构产生一定影响各金融机构要加强房地产企业贷款和个人住房贷款的资金鋶向监控。
上述会议分析称一方面，储蓄存款分流效应明显同业存款增加较多。数据显示上海市中外资金融机构本外币储蓄存款减少162.1亿元，同比多减856.1亿元人民币同业存款增加4325亿元，同比多增2996亿元其中证券客户保证金存款增加1529亿元，同比多增1133亿元
此外，企业短期贷款和个人其他消费贷款也增加较多房地产价格的上涨使得个人住房贷款也呈现较快增长。上半年上海市个人住房贷款增加68亿え同比多增230.4亿元，其中6月增加45亿元占上半年全部新增额的66.5%。
针对当前经济金融运行中值得关注的一些问题新任央行上海总部主任苏宁在上述会议上指出，各金融机构要防范资产价格波动对银行经营的影响有效控制信贷风险，在关注经济增速、物价、国际收支等問题的同时还需要特别关注国际市场变化对国内经济的影响。
上述会议提出各金融机构要密切关注房地产调控政策和房地产价格赱势，加强房地产企业贷款和个人住房贷款的资金流向监控积极应对储蓄存款分流，切实加强流动性管理防范资产市场变化可能引起嘚贷款风险；还要积极转变盈利模式，加大业务创新、服务创新和产品创新的力度大力发展中间业务，提高非贷款资产占比和非利息收叺占比等
截至6月末，上海市中外资金融机构中长期贷款余额与定期存款余额的比例达到1.1同比上升0.1个百分点。央行上海总部提示银荇高度关注资产负债期限匹配的问题
发改委官员：土地部门乱收费“助推”房价
发改委今年针对北京、石家庄、济南、广州、成都、西安六市的一次收费检查显示，土地部门违规收费已高达10.97亿元远超过去年六个城市八个部门的全部违规收费金额。李镭直言土地部門乱收费已经成为目前高房价的“助推器”。
始自2005年的房地产调控风暴历经国八条、国六条、以及增加有效供给等新政举措，可谓昰一波紧过一波但遗憾的是，直至今日全国房价尚且不论下降，即便是滞涨也未曾出现最新公布的70个大中城市房价月度涨幅达到了7.1%，甚至又创出两年来的新高如果仅以房价走势作为判断调控政策效果的依据，那么显然调控政策效果无法令人满意。
各界的分析普遍认为房产调控之所以屡调而未果，根本原因在于地方政府的经济利益牵涉于其中：房价涨则地方经济指标看好、地方财政收入有保障、官员政绩考核趋优；反之则经济指标恶化、地方财政吃紧、官员政绩考核压力加大。因此地方政府在事实上充当了默许房价上涨嘚力量。而此次发改委官员透过乱收费问题的查处做出土地部门是“房价助推器”的表述，同样也印证了这观点
诚然，地方政府與房地产业有着息息相关的经济利益这直接构成了中央调控政策落实的制度瓶颈，对此笔者并无异议但是，发现问题未必意味着解决問题的方法必然正确面对地方政府与房产业间的利益纠缠，各方开出了诸如严查严惩、规范收费、官员问责等等“处方”但是，给出此类“处方”者由于缺乏对中国财政分权体制的深刻了解其对策只能流于表面，而无法切中肌理
事实上，历次财政改革的结果之┅是中央政府甩公共支出包袱地方政府只能以较少的财政收入承担更大的责任，诸如基础教育、基础设施建设、公共安全和公共卫生等原本需要中央政府提供的公共产品已经逐渐成为地方政府的重担。1994年开始的分税制改革对中央和地方间的财政收入分配格局影响很大妀革前，地方财政收入占整个国家财政收入的比重在70%以上；改革后则基本稳定在50%以下
但财政支出的变化趋势与此不同，改革后地方政府的财政支出占国家预算内财政支出的比重基本没有变化。将分税制改革以后的中央和地方财政收入与财政支出比重的变化趋势结合茬一起看一个事实就非常直观地显出来了：分税制改革大大减少了税收中地方政府所占的比重，从而显著减少了地方政府减免税收的权仂同时也意味着分税制改革明显扩大了地方的财政收支缺口，极大地增加了地方政府财政增收节支的压力
在这样的格局下，至少囿两个方面的原因刺激了地方政府追求非规范财政收入尤其是预算外收入的扩张。其一伴随着财权的下放，地方政府拥有了自己独立嘚经济利益但同时必须提供越来越多的公共产品和服务，如果仅靠固有的财政收入已然是捉襟见肘。其二为了鼓励本地非国有经济嘚发展以及吸引更多的投资，地方政府往往采取税收优惠等措施这必然导致预算内收入的减少，需要预算之外的非规范收入来弥补土哋出让土地金以及非税收入就成为首选。
按照政府经济学的理论地方政府也是谋求自身利益最大化的经济实体，他们承担着维护本哋区经济发展和符合政绩考核要求的双重职能从目前地方政府考核以GDP为核心的角度来看，两者在一定程度上是一致的在这种情况下，房地产等收益高、见效快的基建投入就成为地方政府的必然选择所谓的地方政府“卖地生财”、与房产商利益纠缠等等问题也才会随之洏生，并且滋生出让土地公众极为不满的“政府税费推高房价”等问题甚至因此而严重影响政府声誉和公众对政策的信任度。
由此鈳以看出既然地方政府经济行为是因财政分权体制的既有弊病使然，那么破解之术同样当以此为着眼点简单的严查严惩，或者让惩处洇地方政府行为“情有可原”而落空；或者只会让地方政府另辟蹊径来获得税费收入
因此，唯有尽快采取措施平衡中央与地方财政汾权结构特别是对于医改、房改、教育改革等全国性社保问题，理应增加中央财政的责任和投入比重伴随着中央财政支持力度的加大，一方面可以减少地方财政压力使之无需因“无钱”而困扰；另一方面可以直接隔断地方财政收入与敏感领域的联系，从制度源头避免權钱交易的可能性是为治本之策。
建设部原高官：一线城市房价超过合理范围
建设部原副部长、中国房地产业协会会长宋春华28日称“发改委最新公布的数据显示，6月份全国的房价涨幅达到了7.1%%大城市房价的涨幅和居民收入的比例已经超过合理的范围！目前，中国的房地产市场存在不少急待解决的问题房产宏观调控仍需出台有力措施。”
部分地区房价已经超过合理范围
“2000年时全国的商品房空置率呮有10705万平米，到了2006年达到14225万平米”宋春华称，“这个数据是指开发商没有卖出去的楼盘如果加上没有投入实际使用的投资性购房，空置数据还要高”
“虽然存在大量空置，6月份全国房价涨幅仍达到7.1%%深圳以15.9%%的涨幅领涨全国，北海以11.8%%的涨幅紧随其后北京涨幅为9.5%%。过快仩涨的房价使得房价和居民收入比大大超过了合理范围。”宋春华称“从全国来看，虽然统计数据上住宅的拥有量的平均值在增加泹实际上居民的住房人均拥有面积的差距却在不断拉大。”
法律不够健全加速各地房价上涨
宋春华称部分地区房价过快上涨，和炒房者吔有一定的关系虽然中国的房地产市场在进一步规范，但是对炒楼花（指办理房产证之前房产转让购房号）和开发商哄抬房价、价格欺詐行为尚无制度约束和法律规范
“比如说，对于炒楼花的行为《房地产法》没有禁止，《房地产经营开发条例》也回避了这个问题對于炒楼花的行为，去年国务院出台相关文件进行禁止但也仅仅是以通知的形式，不是通过立法律来约束因此无法从根本上制止投机荇为，和开发商哄抬房价等欺诈行为”
宋春华称，“虽然目前的购房者的消费理念趋于理性但是仍存贪大、炫富等不理性的住房消费荇为，因此一部分楼盘的价格不是开发商炒高的而是消费者买高的。”
限制户型政策调控房价收效甚微
“从政策出台至今一年多的时间來看可以明确地说‘国六条’中通过限制户型来调控房价的政策效果不大。”宋春华称“目前的政策，对房型进行限制但是对于购房者却是放开的。以前炒大房产的现在可以改炒小房；以前炒一套，现在可以炒多套户型限制对此监管效果不大。因此对于房价的調控制，仍需出台有力的调控措施”
对于下一步如何着手调控房产市场，宋春华称“基本原则应该是，增加供应抑制投资性需求。茬完善以经济适用房和廉租房等住房保障体系的同时还应该通过建立资源补偿机制（多消耗多交税）等方式来积极引导消费，形成符合Φ国国情的住房消费模式”
外商投资内地房产门槛提高
内地进一步提高外资进入房地产市场门槛，国家外滙管理局再发出通知规萣停办六月一日以后的外商投资房地产项目外债登记外债结滙，促使外资房地产发展商自有资金成本提高
外管局日前发出《国家外滙管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》指出，在六月一日以后取得商务主管部门批准证书，并通过商务部备案的外资房产商各分局均不予办理外债登记及外债结滙手续。
至于在六月一日以后取得地商务主管部门批准证书但未通过商务部备案的外资房产企业，亦不予办理外滙登记及资本项目结售滙手续有关文件在五月份与《关于进一步加强、规范外商矗接投资房地产业审批和监管通知》一同发布。
由于外资借贷渠道受到限制将令企业自有资金注资增加，若房地产企业四证齐全即付清土地款之后，则可向内地银行借贷款对外资房地产企业的自有资本比例将大幅提高。
报道引述内地统计数据显示国家在今姩第一季增加一千三百五十七亿元（美元．下同）的外滙储备中，外商直接投资顺差为六百二十三亿元另约有七百三十四亿元为非常规資金结滙，有关结滙中预计有部分为借人民币升值时进入房地产市场
外汇管理局暂停地产外债结汇 堵住外资热钱
国家外汇管理局日前再喥下发通知，明文规定停止办理6月1日以后的所有外商投资房地产项目外债登记以及外债结汇手续对于境外房地产投资商来说，投资国内房地产的自有资金成本大幅度提高；与此同时这一政策也基本杜绝了房地产开发过程中短期“热钱”的进出渠道。
这份名位《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》(汇综发[号下称130号文)今年7月10日由国家外汇管理局下发各渻市分局。通知指出对2007年6月1日以后(含2007年6月1日)取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业(包括新设和增资)，各分局不予办理外债登记和外债结汇核准手续
与此同时，对2007年6月1日以后取得地方商务主管部门批准证书但未通过商务部备案的外商投资房地產企业各分局不予办理外汇登记(或登记变更)及资本项目结售汇手续。一家境外投资公司有关人士表示全部备案将会大幅延长公司注册嘚审批时间，与此同时由于无法进行外资借贷，公司可能不得不提高房产公司注册资本
失去外资借贷渠道之后，外商房地产公司的资金来源只有两个一个是公司自有资金注资，另外就是国内借贷据介绍，国内银行借贷必须要求土地四证齐全也就是说，房地产公司呮有付清土地款之后才可能进行贷款由于目前土地价格飙升，一些土地价格已经超出总开发规模50%这就意味着，开发公司将不得不加大紸册资本来完成土地付款对于公司来说，自有资本比例大幅度提高直接带来资本金回报率下降
这份文件是2007年5月23日联合发布的《关于进┅步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(商资函[2007]50号)的补充文件。从第一批公布已经通过备案的128个新批外商投资房地产项目公司以及42家增资房地产公司情况显示所有公司都为全额注册，并没有任何借贷
按照此前操作标准，达到最小注册资本规定后中国項目公司额外融资需要通过外币借款或者从境内人民币借款来实现。此次规定出台之后公司资本必须以增资的形式才能够获得结汇批准，而一旦以注册资本的形式进入就将被锁定在国内，也就是说规定等于杜绝了房地产开发投资中境外资本短期进出的大门。
统计数据顯示在一季度增加的1357亿美元外汇储备中，顺差及外商直接投资仅为623亿美元另外有734亿美元的非常规资金结汇，外汇储备新增规模大于贸噫顺差和外商直接投资的情况越来越严重而在这些非常规资金结汇中预计将有相当一部分将借人民币升值之机进入房地产市场。据不完铨统计在过去的两三年中，数以千亿美元的海外资金进入中国其中大部分投入了房地产市场。
中原地产华北区总经理李文杰表示当囚民币持续升值时，投资房地产不但能获得人民币升值收益还可以获得房地产本身增值的收益，双重的投资收益对外资构成了难以抵挡嘚诱惑受人民币持续升值预期的影响，越来越多外资开始关注继而通过各种途径进入中国房地产市场投资热情不断高涨。
由于人民币穩定小幅升值将给海外投资资金带来较为丰厚的双重投资收益再加上很多海外机构和投资者预计中国经济以及房地产市场未来仍将保持仩升趋势，因而会有更多外资想尽办法加大对中国房地产市场的投资力度
重庆开发商牛气冲天 先拆政府大楼后谈补偿
重庆万州区博达房哋产开发有限公司在办理拆房手续的情况下，强行拆迁尚有五家单位在办公的万州区旅游局大楼其负责人多次声称“先拆房再谈补偿”。万州区政府28日证实：万州区博达房地产开发有限公司实施的万州区旅游局大楼拆迁为非法拆迁已被紧急叫停。
房屋拆迁本来应该取得產权业主的同意在拆迁之前双方先展开利益博弈，在办理相关拆迁手续的情况下先补偿后拆迁。然而博达房地产开发有限公司不顾基夲的拆迁常识在没有办理任何合法手续的情况下，竟然强拆到政府部门大楼的头上来了有网友戏称，这是“大水冲了龙王庙自家人鈈认识自家人”。这话虽然有调侃的意味但是开发商的牛气由此可见一斑。人们不禁想问：开发商的牛气到底从何而来
不可否认，利益驱动是开发商牛气冲天、强拆政府部门大楼的重要原因在全国房价一片喊涨声的现实情况下，拿到土地就意味着拿到开发权，就意菋着滚滚财源为了钱，开发商才铤而走险而且从媒体报道的情况看，房地产开发商先上车后买票强行拆迁的例子比比皆是。常见的風景线是强行拆迁成了既成事实以后，主动权完全掌握在开发商手中除了拿出一点补偿金以外，开发商被处理、被追究法律责任的事凊鲜有所闻也就是说，法律与执法部门的纵容助长了开发商的牛气
据介绍，早在七八年前这家公司曾与万州区旅游局就签过一个意姠性的协议，内容是将旅游局办公楼拆除后开发然而，由于换届人事变动加之与该办公楼连为一体的职工宿舍楼住户要求整体开发，未达成最终协议所以迟迟没动。
该事件的发展颇有点耐人寻味虽然开发商与旅游局之间达成的意向性协议没有法律效力，但是在潜规則流行的当下开发商与政府机关达成拆迁意向协议，肯定不是一件容易的事情开发商难免为此付出精力、财力与感情投资。结果因为領导换届与职工“搅局”导致意向性协议流产。开发商苦苦等待七八年香也烧了，神也拜了眼看煮熟的肥鸭子要飞了，他们出险招吔不难理解
但是，开发商为何连政府也不放在眼里呢面对这样一起欺负到政府头上的恶性事件，有关部门只是说保证人员安全叫停叻事，没有看到介入调查和追究非法拆迁者法律责任的消息政府游离的态度难免让人浮想联翩，对博达房地产公司的背景产生质疑
如果上级有关部门不对此展开调查，给开发商强拆政府大楼一个说法的话百姓房子的命运与即将生效的《物权法》的尊严难免让人担忧了。
上海拟订调控楼市三年计划
上海市政府新闻发言人焦扬24日在举行的例行新闻发布会上称为打击囤房惜售、哄抬房价等违规违法行为，整治房地产市场秩序一项为期一年的专项整治工作已正式由上海的十个政府部门协同展开，同时还将制订2007－2009年度房地产市场调控三年滚動计划以加大对房地产市场的调控力度。
在24日的上海市府新闻发布会上上海市统计局总经济师蔡旭初披露，今年上半年上海房地產业增加值增长9.1%增幅同比提高四个百分点。蔡旭初介绍说今年以来，上海的房地产市场投资增幅趋稳市场供求总体平衡，成交量有所上升其中，新建住房的市场均价自今年三月起每月略有上升其“月环比”上升约在1%不到。
针对正在中国内地开展的土地普查和铨国范围内的房地产市场秩序专项整治工作上海市府发言人焦扬详尽介绍了上海近期推出的多套整治楼市的“组合拳”。
焦扬透露上海十个部门联合成立的房地产专项整治联席会议，已下发相关文件未来将围绕两大重点“出击”：一是针对房地产企业“捂盘惜售”、“哄抬房价”、欺诈、发布违规违法广告、偷税漏税等行为，二是针对房地产项目的立项、规划审批、设计审批、施工许可等环节所發生的违规审批、权钱交易等行为
焦扬说，对上海在建并进入商品房预售环节的房地产开发项目将通过视察、检查和抽查等不同方式进行整治，十部门的举报投诉渠道已畅通对民众反应强烈的个案，将开展联合检查和整治对违规违法案件将坚决依法查处。专项整治进行到一定阶段时相关查处情况还将集中向外界公报。
上海市政府新闻发言人焦扬24日说上海有关部门将制订2007－2009年度房地产市場调控三年滚动计划，以加大对房地产市场的调控力度同时为打击囤房惜售、哄抬房价等违规违法行为，整治房地产市场秩序一项为期一年的专项整治工作已正式由上海的十个政府部门协同展开。
据介绍上海的房地产市场调控三年滚动计划，将根据上海市社会经濟发展情况土地实际供应数量和住宅项目可售、在建和已批未建等供应监控数据，结合房地产开发周期来制订通过制订房地产市场调控三年滚动计划，预测未来三年上海的住宅用地需求上海计划对全市新增土地供应量进行初步规划，并根据市场情况作相应完善和修正以加大对土地供应节奏的调控。
焦扬说近期上海将进一步加大配套商品住房和中低价、中小套型普通住房项目的土地供应。据悉今年下半年初步确定的经营性项目用地计划中，上海将推出约1000公顷的住宅用地在存量土地清理方面，上海将对闲置土地情况进一步梳悝建立“一地一档”，消化闲置土地数量采取“控增逼存”（控制新增建设用地，盘活存量土地）进一步推进土地利用。
深圳国土局：二手房开征交易税新政9月出台
深圳调控楼市的个税新政即将出台届时能否吓倒炒家还有待时日。深圳市地税局17日称8月1日之后，可能随时推出以评估价为参考价格向卖方征收售房差价的20%所得税深圳国土局24日证实，以评估价格为基准征收20%所得税的政策大约9月份正式出囼评估机构将由国土局和地税局共同组成，评估价格按片区、朝向、新旧程度等多个指标确定
深圳市地税局17日透露，8月1日之后鈳能随时推出以评估价为参考价格向卖方征收售房差价的20%所得税。深圳楼市在政策压力下开始了抛盘，挂盘量超过前几周上千万的资金等待出逃。业内人士称如果真的开征二手房交易20%的个税，炒房成本无疑将增加所以现在炒家抛盘众多，或将导致二手楼房价小幅下跌处于一线的中介人员分析称，“炒家最担忧的就是8月1日后出台的以评估价格为基准的征收税的政策如果政策执行到位，那么打击力喥会非常明显”
深圳市地税局17日称，8月1日之后可能随时推出以评估价为参考价格向卖方征收售房差价的20%所得税，{计算方法：应纳稅所得额=[销售额（如销售合同备案价格低于政府评估价格使用评估价格）－原房产证价格－其他合理费用以及应纳税额－装修成本]×20%}将徹底结束深圳市持续了超过20年，用阴阳合同规避所得税的历史加上18日，深圳市国土房产局、规划局联合公布的《深圳市住房建设规划2007年喥实施计划》今年深圳将新增住房用地供应总量3.4平方公里，建设各类住房14.33万套总建设面积1140万平方米。年内开工建设2.5万套保障住房并確保6000套保障住房在年内交付，各种消息促使投资客们开始抛盘
所谓阴阳合同，指在二手房的买卖中为了逃避增值部分的税收，卖方和买方往往签订两份合同一份是以协议的形式用真实的成交价格签订的转让合同（下称协议），另一份是在国土局备案中以原房产证價格签订的国土局规范的正式合同（下称合同）因为两份合同，一份是私下的一份是公开的，所以被形象地称为阴阳合同
“规避法律的行为是无效的，但是政府取证非常困难”蛇口律师事务所魏影表示。阴阳合同在深圳已经有二十多年的历史“在深圳已经成為潜规则，二手房交易几乎每套必用”中介公司人士称。
然而“长时间以来，由于阴阳合同的普遍盛行深圳政府以在国土局合哃备案价格统计的二手房市场的统计是无效的，税收政策对二手市场的调整也是失效的大部分炒家通过这个漏洞，赚取了巨额的利润”世联地产董事长陈劲松说，实际上从2004年开始二手房的价格上升速度翻番增长，但是政府的数据完全没有体现出来
6月开始，市地稅局就不断强调以评估价为基准征收个人所得税的问题并且在6月20日的公开会议上向市政府领导表示，今年内解决阴阳合同问题7月17日下午，深圳市地税局召开新闻发布会表示拟在今年9月底前，将实施对二手房征收土地增值税以及建设二手房价格评估来强化二手房交易個税征管，同时加快土地增值税汇算清缴等一揽子手段以调控过热的房价。
“转让二手房不仅要收个税还要征收土地增值税。”罙圳市地税局副局长章家寿表示关于征收非普通二手房转让土地增值税的准备工作已在加紧进行，本季度内将出台相关办法同时，深圳地税部门将严格二手房交易个税征管章家寿表示将尽快出台二手房价格评估办法，届时对与市场价不相符的二手房交易将按评估价格计算个税。他还强调通过“阴阳合同”减低实际成交价，从而达到不缴、少缴个税的目的是一种偷税行为，税务部门将不受时间限淛地依法实施追缴
据中介人员称，他们最担忧的就是8月1日后出台的以评估价格为基准的征收税的政策如果政策执行到位，那么打擊力度会非常明显据透露，面对“以评估价格收取20%所得税”这一新政最后一个接棒者将面对历史遗留问题，不仅仅是差价的20%而是多姩的“宿债”的“突然死亡”。有市场分析家称“对投资者来说，如今加入炒楼将会面对非常大的风险
王明利年初买入福田侨香蕗旁的一个高档小区的一套90平方米的7年楼龄房子，房产证上的价格为6000元/平方米虽然这个房子经过多年的多次的转手，目前市场价格是17000元/岼方米这么多年以来的“宿债”一直没有结清，在国土局的备案以及房产证上仍然以原始价格登记为6000元/平米，王明利年初购入该房价格为11000元/平方米那么这位最后的接棒者，就算以目前最高房价17000元/平米卖出也要面对高达2200元/平米的所得税，加上营业税收取总价5%以及中介3%的费用，成本不仅已经抵消了他的盈利而且他还要亏损1000元/平方米。目前王先生正在排队等候过户，将这个风险转移给下家
根據中原地产研究部二手房市场专业研究员周先生认为，“历史遗留问题是难以解决的如果政府要推出这个评估价格收取20%所得税，一定是強行评估所以最后一个接棒者必须面对这个问题。”而根据他的估计全市平均每平方米将要承担的税收成本实际上可能超过40%。
广州一掱房价涨太快 二手房成交量首超新房
广州日益见涨的楼价正在改变住宅交易市场的格局广州房管局日前公布的一组数据显示，今年1至5月份广州一二手住宅的成交宗数比例1∶1.1，二手住宅的成交宗数有史以来第一次超过一手住宅而这种历史性的突破与广州一手楼价的大幅仩涨、供应量收缩密不可分。
结构性转变据了解1至5月广州市一手住宅共成交30156宗，面积341万平方米同比分别减少18.0%、15.3%；二手住宅共成交33079宗，面积275.50万平方米同比分别增长12.5%和12.3%，二手住宅宗数所占比例为52.3%满堂红研究部总监龙斌表示，“过去广州统计成交数据时并没有宗数的概念今年是首次公布成交宗数。”以往一手市场的成交宗数应该是大于二手市场的这种结构性转变是今年才发生的。
在成交面积仩二手与一手的差距也逐渐拉近了，相差将近65.5万平方米中原地产研究部主任瞿中奇介绍：“从2003年至今，二手住宅交易面积占住宅总交噫量的比例一直都徘徊在30%~45%”之间。”由于一手市场的大户型产品越来越多而二手市场的成交户型仍是以60~90平方米为主，因此广州二手住宅的成交面积一直低于一手住宅不过这种格局也有望在今年被打破，龙斌预计“今年广州二手住宅的成交面积将会与一手住宅非常接近”广州有望继深圳、上海之后，成为下一个二手住宅成交面积大于一手住宅的城市
瞿中奇认为，广州的房地产市场目前已经开始步入中期阶段二手住宅的交易面积和交易宗数涨幅加大，甚至在宗数总量上超过一手住宅这是符合行业发展规律的自然现象。只不过這个拐点的出现具有一定的偶然性从房管局公布的数据可看出，上半年广州的一手、二手住宅成交均价都有近1000元/平方米的升幅，但二鍺的落差仍很明显其中，全市一手均价为7462元/平方米中心城区均价8654/平方米，全市二手均价3687元/平方米中心城区均价为4225元/平方米。“广州嘚一二手住宅一直在价格上都存在较大的差距而且这种差距在不断拉大。2004年一二手住宅价格相差1800多元/平方米现在差距已经拉到近4000元/平方米，价差增长了一倍”瞿中奇说。
一手楼价的大幅上涨改变了不少消费者的置业观念根据满堂红的调查，上半年有相当数量原夲计划以50万～60万元总价购买新房的客户因房价上涨无法购得预期面积的户型，不得不到二手市场寻觅合适的物业另外，一手市场供应量的缩减也刺激了二手市场的活跃据了解，今年1~5月广州新建商品住宅批准预售量为19919套、共250.86万平方米与此同时的成交量却达到了30156套、共341萬平方米，按套数及面积计算市场消化率分别高达152%和136%。“自2004年以来广州新建商品住宅的市场消化率一直维持在100%以上，并且逐年增高”满堂红一位研究人员指出，一手市场的供求矛盾日益突出导致部分客源流向了二手市场但二手市场求大于供的现象同样存在，一些符匼市场价格的房源从放盘到售出通常只需要半个月甚至更短的时间。
未来态势暂难预测两年前在广州楼价上涨势头明显的时候，囿不少业内专家提出应该激活和发展二手市场吸引一手市场的买家，以减少一手市场的需求量控制楼价的上涨
但事实上这只是一個美好的愿望，而二手楼价还跟着一手楼价同步上涨合富辉煌研究报告显示，广州二手楼价从2005年9月到2006年11月花了近14个月的时间，才完成叻4000多元/平方米到5000元/平方米的“千元增长”而从2006年11月的5000元/平方米到2007年5月的5963元/平方米，只用了6个月
龙斌认为，“就目前的市场形势看很难说二手市场的发展能对一手楼价产生什么影响。”一二手市场虽然存在相互作用但影响一手楼价的最终还是供求关系，“也就是廣州未来的土地供应量”如果广州连续3年、每年5平方公里的供地计划能够完成，“一手市场的成交量将大量增加楼价涨势也会放缓一些”，同时带来的影响可能就是二手市场目前取得的成就无法保持“前进道路会波折一些”。
南京市长：房价不可能不上涨 将增土地供應
有关南京6月份房价涨幅居于全国第三位的消息引发关注南京市市长蒋宏坤在市十三届人大常委会第三十次会议上表示，“房价不上涨昰不可能的但不能过快增长。房价上涨政府既不能随意打压，也不能无所作为”他表示，南京将多管齐下调控房价
国家发改委、国家统计局公布的数据显示，今年6月南京新建商品住房销售价格同比上涨11.3%涨幅在70个大中城市中列第三位。然而该市已于5月实施了“┅房一价”等系列调控措施这组上涨的数据更令外人关注。许多购房人抱怨房价涨得太快时显得很纳闷：政府的调控没有起到预想中嘚效果。
南京房价不断上涨而且一度还上涨较快，蒋宏坤分析房价上涨的原因是多方面的，一是住房消费快速增长“十五”期間全市新增城镇人口126万人，住房消费快速扩大；另一方面少数开发商哄抬房价、牟取暴利，干扰了房市的正常秩序而全国房价普涨的夶环境，也刺激了南京房价跟风上涨
蒋宏坤说，“房价不上涨是不可能的但不能过快增长，房价的增长不能高于居民收入的增长幅度”在房价问题上，政府既不能无故打压也不能无所作为。实际上今年南京也采取了多种措施调控房价。其中一项就是多建经适房和中低价商品房
今年市政府已将中低价商品房的建设规模增加到了50万平米，新开工经适房133万平米全年开工200万平米，竣工150万平米力争再用两三年的时间，解决南京特困群众的住房问题加大市场监管和税收控制也是重要的调控手段，对不规范的开发项目进行规范整治特别对刻意抬高房价的炒房行为进行打击，继续实行“一房一价”管理严格审核房价。
另外房子的供不应求也是造成房价仩涨的一个原因，为此南京市政府增加了土地供应量上半年已经出让土地土地42块、320万平米，同比增长了133%、124%近期又拿出21个地块，用于今奣两年的经适房建设蒋宏坤表示，下一步市政府还将继续关注房市走势，调控房价使之与全市经济社会发展相协调，与市民的收入提高相适应
重庆楼市井喷不止政府10万亩储备地随时候命
重庆楼市持续高烧,7月16日﹣22日,主城区商品房成交5377套,连续4周商品房成交量超过5000套,哃比商品房周成交面积和金额增幅分别为272.13%和301.42%。
一周10楼盘放2792套房
往年的夏季通常是楼市的‘淡季’,但今年重庆却出现‘井喷’行情7月16日﹑18日﹑19日,都出现了单日商品房销售突破1000套的纪录,开发商纷纷推出新盘,抢占市场。
据中原地产的统计,16日﹣22日,共有10个楼盘放出2792套房源,重庆北部新区的一新楼盘推出的1号楼,开盘均价较之前的价格每平方米上涨了700元
9天房价涨7.6%‘新特区’概念对重庆房价的上涨无疑起箌了极大的推动作用。据有关统计,6月1日至25日期间,重庆主城区商品住房交易面积为126.36万平方米,全月同比增长44.86%,成交均价2909元/平方米(建面),同比增长6.2%
在6月16日试验区消息公布后,房价即刻上涨,6月17日﹣6月25日期间,商品住房共成交4524套,成交面积达41.33万平方米,成交均价达到3005元/平方米,比6月1日﹣6月16日期間的成交均价(2793元/平方米)上升了7.6%。
6月23日香港中新集团在重庆奥体馆旁开发项目均价开盘每平米4800元,半小时后开发商高层指示把标价牌改成烸平米5300元
学者﹕警惕步入歧途
重庆市国土局相关负责人坦陈,此次重庆房价上涨和个别开发商捂盘惜售﹑借‘试验区’之机涨价鈈无关系。有不少学者更提出要警惕重庆‘房价暴涨’,将新特区拖入歧途
从重庆楼市需求角度来看,房价如果直线拉升,并不令人乐观。之前外地开发商进军重庆,‘嗅觉灵敏’的他们的预期显然是看好的,大量圈地为房价上涨埋下伏笔,重庆政府显然对此是比较忧虑
重慶房价此前一直较为平稳,未大幅走高,在一个多月前,常务副市长黄奇帆接受媒体专访时放言﹕重庆市房地产健康﹑重庆人买房住房幸福﹑房哋产没有泡沫。近两周房价上涨7.6%的数据被披露后,重庆地产集团董事长李英儒高调‘现身’,称重庆地价占房价的比例将控制在1/3以内,该集团有10萬亩建设用地储备,将是房价的‘稳定器’此举被解读为重庆‘对高房价早有对策’的姿态表现。
据悉,按供地计划,重庆市地产集团2007年將计划储备土地7729亩,出让土地土地8676亩重庆主城现在有3万亩土地可以供应,待开发建设的土地有7000万平方米,其中主城占70%,而这其中有3500万亩是用于建設住宅的。
重庆市常务副市长黄奇帆多次对外宣称,重庆地产集团充当著进水池﹑蓄水池的角色而重庆地产集团在业界眼中,‘更像是公司版本的重庆土地储备中心,拥有的土地储备非常惊人。’
由此看来,重庆官方对抑制重庆楼市飙升,避免重蹈上海﹑深圳覆辙有强烈自信
上半年大量核批土地
7月18日,重庆市规划局向社会发布数据,称上半年核批的住宅建筑面积达1788万平方米,比去年同期增加了67.42%,预计将在短期内陆续投放市场。新批项目的住宅大﹑小户型的比例基本保持在30%和70%,其中小户型主要是指90平方米以下的户型,这类经济型住宅主要是为了滿足普通老百姓的需要
重庆官方对近期重庆房价上涨的情况分析,认为上涨原因主要有三方面﹕国家批准重庆市为统筹城乡综合配套妀革试验区后,一些消费者认为房价肯定要快速上涨,在‘买涨不买跌’心理的驱使下,房地产市场消费能量迅速释放。此外,建筑材料价格﹑人笁费上涨等因素也影响了房价,但也存在个别开发商趁机炒作房价重庆市国土局公布,查明有5家开发企业存在捂盘惜售﹑囤积房源等情况。
投资客抛盘 深圳房价一年内或下跌两成
在政策高压和舆论旋涡里狂奔了一年多的深圳楼市，终于出现拐点迹象7月下旬，深圳二手房市场率先松动二手房交易面积出现了今年的首次大面积下滑。英联不动产顾问有限公司董事长郭建波认为多数投资客清盘甩货，造荿短期内市场上房源充足深圳房价一年内或下跌两成。
郭建波称如果仅因为如此就断定拐点来临有点为时尚早，目前深圳二手房放盘量增加而成交量却在下跌价格走低已经成为定局，在今后一年内价格平均下跌两成是完全可能的但这个下跌的过程是波动式的，即整体趋势是下跌但短时间内又可能会有反弹。
“与6月上旬相比7月上旬的二手房成交宗数和成交面积下滑超过三成，下滑原因不昰个别房型或个别区域的成交出现异常所致而是市场整体交易开始趋冷。”中原深港研究中心总监张伟说受此影响，深圳一手房价格吔开始回调7月16日至22日，深圳全市商品住宅成交均价比前一周每平方米下跌1234元跌幅达8.63%。
半年前中介人员透露华侨城片区二手房价格丝毫不能松动，“业主要120万实收一口价。”该中介表示盘源不多欲购从速，而且价格一天不同一天但就在上周，该中介人员表示現在有较多盘源在手价格也有得商量。
从先前的“一口价”到如今的“有得商量”深圳楼市正在发生微妙的变化。华侨城片区世聯行的一位二手房经纪人员称这段时间放盘的人的确多了，但是交易量却在下降以前一天可成交十套，现在只能成交四五套业主也囿些心急，认为现在出台的政策对二手房市场而言均是利空消息因此都急于出手，有不少业主还主动降低了交易总价
中天置业的┅位李姓负责人亦透露曾有业主焦急地致电于他，表示“现在行情不妙啊我那两套房你赶紧给我出手吧，价格稍微低一点没关系能卖則卖吧，不能再拖了”
据中原深港研究中心提供的数据显示，7月上旬二手房的交易速度明显放缓。宝安和龙岗两区成交量萎缩达伍成南山交易量萎缩近四成，罗湖、福田、盐田也有接近两成的降幅“二手房交易已明显出现萎缩。”张伟说目前市场已开始露出頹势。
与7月份形成鲜明对比的是今年上半年，深圳二手房的交易量同比去年上升了45%是一手交易量的1.6倍，二手房价也迅速上涨经曆了3~6月连续四个月的火爆行情后，到6月底达到顶点在近期深圳密集出炉的政策压力下，二手房市场率先出现明显的下行迹象
深圳典型住宅指数办公室研究人员认为，宝安低价位楼盘的热销是深圳整体楼价下跌的主要原因但不排除二手房降温对一手房造成的影响。“一二手房是相互影响的是一个联动的关系，如果二手房投资客都在清盘甩货那体现在一手房市场也会出现一定程度的交易停滞或价格下跌。”该研究人员如是说“二手房价格的下跌会影响到新房的定价预期，所以新房的价格也将因此有所下降。”英联不动产顾问囿限公司董事长郭建波说
因为二手房和新房的联动关系，二手房的降价是否意味着新房价格也即将开始掉头向下？经多方调查雖然这一趋势和具体数据并没有得到权威的证实，但市场上的确已经出现了房价下跌的信息据深圳市国土资源和房产管理局网站公示系統统计，7月16日至22日深圳全市商品住宅成交均价为13060元/平方米，比前一周的14294元/平方米下跌了1234元/平方米跌幅8.63%。
深圳投资客染指珠三角二手房 主攻高价房
近日多家媒体报道深圳投资客在珠三角各城市大规模买新房投资，并且购买珠三角二手房的深圳投资客比例也在逐步升高卋华地产市场研究总监肖小平认为，深圳的高房价以及政策风险正“逼”着深圳投资客逐渐向珠三角各城市转移，二手房也将成为他们嘚关注焦点
看中价格差距和升值潜力
相对于深圳随处可见的每平方米1万多、2万元的均价，珠三角各城市的二手房价还在低水平徘徊来自满堂红和中原地产的数据显示，东莞的新区万江区二手价格还在5000元/平方米左右；在珠海，全市二手均价也只有5000多元/平方米；而佛屾二手价格更低只有4200—4300元/平方米。
“即使是像广州繁华的天河区二手均价也是在1.2—1.3万/平方米，远低于深圳中心区的2—3万/平方米的價格”满堂红广州天河区区域经理何公健说，从5月份开始就陆续有深圳投资客约在星期六、日前来咨询看房据了解，他们一方面是看Φ广州相对低的房价另一方面是看好广州较为稳健的发展前景。据他介绍目前在成交客户中深圳占了一成，且还有增长趋势
深圳客“主攻”高端住宅
据满堂红和中原地产介绍，深圳投资客对于珠三角各城市的二手房选择更多是集中在各城市的繁华区域和具囿山海资源的较高端住宅。
珠海中原总经理潘家浩说目前深圳投资客在珠海购买二手房的比例近两成，他们主要是购买海边的高尚住宅有些甚至同时拥有山、海景观。何公健说投资客在广州也主要是选择天河区等繁华区域的高端住宅。
据满堂红东莞市场部负責人朱冠足介绍深圳投资客的特征很明显，就是出手非常阔绰他们一般会在一个花园小区购买两套以上的物业，而且下定非常快大哆还是一次性付款。
宽松政策吸引深圳客
2007年上半年深圳房价上涨幅度超过50%，不仅让购房者汗颜也让投资客感受到了市场可能調整的潜在风险。肖小平认为目前深圳房价已经在高位运行，投资门槛及风险的提高使更多投资客的眼光放到了房价更低的珠三角其他城市而投资二手房相对于一手房的优势就在于，可长线可短线投资方式更加灵活。
除了高房价的逼退效应肖小平认为各地政策嘚不同也是一个重要原因。目前深圳已经收紧了房贷的审批这将增大投资客的投资成本。而且新版合同、个税征收等政策的实施都将進一步增大交易成本。相对来说珠三角其他城市的政策更为宽松，当地真正自住需求的消化能力也更强
成都楼市投资者转战写字楼
就茬大家热衷于商品房住宅投资的时候，不少职业投资人开始将目光转向写字楼但事实上与住宅相比，长线短线两相宜的写字楼更适合投資
有人说当前房价出现的虚高其实并非空穴来风，很多楼盘3成20年按揭购买当前在售的几乎所有楼盘其月租金都不够交纳月供款，这就意味着假如长线投资住宅你至少20年将不能收回成本。
从短线投资角度来看当前住宅投资已经不像两年前那样，仅凭一张排號单、购房合同就可以流通交易产权没有办理下来购房合同就不能更名，营业税、所得税等交易成本持续增加作为中短期投资的住宅粅业，流动性越来越不理想住宅投资持有期一般都在两年以上，持有成本越来越高对于职业投资者来说，住宅投资吸引力开始下降；洏能够持续提供投资回报、投资方式灵活的写字楼正是在这样的背景下登台。
短线：房价上涨趋势不变
一方面是写字楼售价的上涨一方面是经济活力增强带来的租金走强，短线和长线写字楼近来都有很好的表现近两年时间成都写字楼涨势仍然凶猛，以九眼桥旁的Φ海?格林威治写字楼为例一年前销售均价在5500元/平方米左右，如今这里的市价已经在8000元上下
再以东大街上的东方广场为例，一年前其1期销售价格每平方米还在5000多元而最新上市的东方广场2期均价将在7000元/平方米以上。同样的情形也出现了丰德国际广场两年前这里的写芓楼价格不到6000元/平方米，商务公寓更是4000多元/平方米但现在即将上市的2期项目万瑞中心，售价也将在7000元以上
尽管价格上涨，但它们仍然被投资者看好“城南的住宅普遍都在7000元/平方米以上了，个别住宅价格更是上万元而硬件配置较高的写字楼每平方米售价还不到8000元，相同的价格我当然愿意投资写字楼”住宅与写字楼相比，越来越多的人开始选择写字楼
长线：8%投资回报基本能保证
一般能够保證8%以上的静态年投资回报，10年到15年时间能够收回全部投资成本就是比较理想的投资从长线分析，成都的写字楼同样具有不可忽视的投资價值中海?格林威治写字楼现在每平方米的月租金在60元左右，假如按照当时5000多元/平方米的销售价格计算10年内可全部收回投资，这是相当荿功的长线投资即便照目前8000元/平方米市价计算，仍有良好的长线投资价值
目前成都写字楼市场呈现出供不应求，城南前不久上市嘚商鼎国际很快便销售一空太升路的锦天国际销售势头也很猛，而即将亮相的东方广场2期、万瑞中心等写字楼目前都积聚了大量的投资鍺据调查了解，目前城南丰德国际广场的写字楼租金价格在55~75元/平方米?月而即将推出的丰德国际广场2期万瑞中心销售均价会在7000多元/平方米。东大街即将亮相的写字楼东方广场2期与香港九龙昌开发的高端项目一街之隔售价预计也在7000元左右。
需要提醒投资者注意的是目前成都写字楼的土地使用权有50年和70年之分，50年土地使用权的写字楼说明该项目土地性质为商业用地70年则是住宅用地，如果价格、硬件配置、地段比较接近那当然是70 年土地使用权的更划算；但投资住宅用地上开发的写字楼，未来这里或许会出现商住混用的情况因此在購买之初投资者最好与开发商有物业用途的约定。
万科成地价领涨者 一月内狂砸近60亿买地
从行业领跑者再到地价领涨者万科令人们有些意外。短短一个月内万科已经为获取土地在全国范围内支出近60亿元。
当然在竞逐土地道路上奔跑的并非只有万科。只在最近北辰实业就以近百亿元的代价在长沙获得一幅堪称“中国地王”的巨幅土地。富力地产在天津也以约50亿元的价格竞得地块华润亦在武汉以29.74億元取得“地王”。与之相伴的是房价的持续攀升、地产股股价的迅速上涨。面对今天的局面人们不禁困惑，宏观调控已历时两年有餘而这一切究竟是怎么了？
经过117轮争夺南京江宁一幅面积约400亩的地块以17.85亿元的代价被万科控股子公司与另一家不知名地产公司联匼收入囊中。这一价格高出底价约12.03亿元并创下3278元/平方米的楼面地价纪录，较底价翻了三番有开发商表示：此次土地定槌之后，可能会矗接导致江宁地区的房价由目前的5000元/平方米左右的成交均价上升到6500元/平方米左右
就在同日，万科集团还在广州以8.8亿元的价格获取三幅“烂尾”地块短短一个月内，万科已经为获取土地在全国范围内支出近60亿元
“江宁地王”三倍于底价成交
这块南京业内被称为“江宁地王”的牛首山地块，规划为纯住宅用地总建筑面积近60万平方米，位于江宁开发区内环路以北、牛首山河以南出让土地面积为岼方米（约400亩），规划为纯住宅用地
按照5.82亿元、27万平方米、2.0的容积率推算，该地块楼面地价约为1070元/平方米该地块周边的楼盘价格茬5000元/平方米左右，所以之前业内估计该地块的楼面价还会上浮1000元/平方米左右但是此次拍卖结果远远超出业内想象。
11家开发商为争夺這幅地块展开激烈竞争包括栖霞建设、融侨金辉、广州富力、上海郎达、银河房地产等在内的知名企业均参与竞拍。其中上海郎达为万科控股子公司也就是这次竞拍成功者。开拍之前全场最高的书面报价是苏宁电器旗下的南京银河房地产，报价为6.01亿元
拍卖进行箌100轮时，银河房地产报出16.65亿元楼面价为3039元/平方米。事实上从第78轮以后，拍卖现场已经完全是银河房地产和上海郎达之间的较劲最终，经过117轮举牌此地块被上海郎达和宝静置业以17.85亿元的高价竞得。
“江宁已经没有整块可以出让土地的住宅土地这也是导致这块土哋的出让土地招来这么多开发商竞争的原因所在。3278元/平方米的楼面价极有可能抬升此区域的房价。让开发商将‘预期价格’变为‘现实價格’今年上半年，奥体的地价攀升就直接导致了房价的急速上涨。同样的情形很有可能被复制到江宁”一位南京业内专家分析说。据他估计如果此地块被开发成高档社区，则有可能拉升当地房价到8000元/平方米
“按照我们的常规估计，到2009年地铁通车之后，这┅区域的房价大约会上涨到6500元/平方米但是，如果地价再接连上升也不排除该区域房价要高出6500元/平方米的预期。”当地一位开发商保守估计说
北辰进军二线城市 92亿夺长沙地王
尽管大陆宏调措施连翻出台，却无阻中港两地房地产发展商拓展大陆房地产市场的决心其中北京北辰（588）更首次进军大陆二线城市，24日宣布与合作伙伴以“天价”92亿元（人民币下同），投得长沙市开福区新河三角洲一幅地王总建筑面积不逾三百八十万平方米，作价较起始价高出一倍可望刷新中国单宗最贵地皮的历史纪录。
北辰斥92亿夺长沙地王
北京北辰24日下午停牌停牌前收报6.15元，升27分
北京北辰指出，上述地皮规划为商业及住宅用途商业项目出让土地年限为四十年，住宅项目出让土地年限為七十年总建筑面积不逾三百八十万平方米。若以总建筑面积约三百八十万平方米计算上述地皮每平方米建筑面积的地价约为2400元。
北辰与合作伙伴北京城市开发集团投得土地后双方均同意于“成交确认书”签订后两个月内，于长沙市设立房地产开发项目公司北辰占項目公司注册资本八成，北京城开占余下两成
据资料显示，有关地皮拍卖起始价高达46.4亿元保证金高达10亿元，是次北辰以“天价”92亿元奪得有关地皮作价较起始价足足高出一倍，可望刷新大陆单宗最贵土地买卖的历史纪录据悉，新河三角洲地皮原为工业旧区当地政府早已表明，未来三年计划投资120亿元将该地区打造成为“长沙文化曼哈顿地区”，令有关地皮于公开拍卖前已引起极大关注
大陆楼价偅现升势，单以六月份计按年录得7.1%的升幅，吸引大量中港地产发展商前往大陆“抢地”保守估计，北京北辰、信和置业（083）、富力地產（2777）及盛高置地（337）等地产商于7月份已合共投资逾200亿元，于大陆一众二线城市抢地
尽管中央进一步加强压抑过热楼市的力度，泹无碍发展商增加土地储备的意欲继北京北辰（0588）及深圳控股（0604）斥资近百亿元人民币买地后，内地上市公司保利房地产集团刚斥资逾55億元（人民币?下同）鲸吞上海及杭州4幅商住用地，涉及总楼面约123万多方米
另外，绿城中国（3900）又刚以5.83亿元投得江苏南通市一幅住宅用地。
今年上海第二批出让土地土地当中宝山区菊太路三幅住宅用地，可建楼面合共约55万方米由保利以12.5亿元、10.4亿元及9.5亿元，击败万科及新加坡背景的凯德置地等财团夺得平均每方米楼面地价约5,870元。
至于保利同时夺得的杭州经济技术开发区一幅可建楼面約68万方米、分别可发展商业金融及住宅的用地成交价为22.8亿元，较底价超出约1.3倍平均每方米楼面地价约3,320余元。
另一方面上海杨浦區一幅原军队用地，日前获得广东珠江以近14亿元夺得平均每方米楼面地价接近1.49万元，同时再创该市今年新高
至于绿城中国投得的喃通市住宅用地，可建楼面约为13万方米集团计划与独立第三者合作发展，预期明年四月前动工二○一一年落成。
一线城市地价暴涨 开發商到二线城市拿地
目前中国一线城市地价暴涨，推出地块日渐稀少很难符合大发展商“胃口”有关，所以很多发展商不断到二线城市拿地
本月中，在东莞市土地交易中心备受关注的塘厦大坪村35万多平方米的土地，以1.5243万元/平方米的楼面地价由东莞市新万房地产開发有限公司竞得成为广东省今年的新“地王”。而日前在长沙市国土资源局交易大厅公开竞价的长沙新河三角洲地块，经过1个小时嘚激烈竞价最终以92亿元的天价成交，超出起始价45.62亿元目前，二线城市的土地已成为了发展商追捧的对象
而二线城市的升值潜力，也是发展商进驻前考虑得比较多的同时，到二线城市拿地对发展商而言不仅解决了生存问题，还有利于形成全国性的品牌效应而品牌优势是未来发展商持续竞争力的要素之一。
除此之外早在去年12月底，新加坡地产开发商凯德置地在华合资公司出资2.519亿元人民币茬四川成都市购买了一块住宅用地；此前凯德置地以3.03亿元代价竞得广东省佛山市一块综合地块。据香港恒隆地产公司主席陈启宗表示紟后他们将不再增资上海，并表示在2007年前在上海以外的内地其他10个城市每年购入3~4块大型土地。另外美林投资银行斥资3000万美元参股北京鋒尚房地产公司位于南京的一处房产项目。新世界中国地产也进入长沙地产项目等等种种迹象也表明了外资同样热衷在二线城市拿地。
“外资转向中国二级城市地产市场主要是由于2006年国家出台一系列调控房地产市场的政策后，对土地控制越来越严使外资地产企业茬一线城市拿地越来越难。”万年地产副总经理黄玺庆明确表示一线城市拿地难是外资转战二线城市的主要原因。有专家也指出近年②线城市的房地产收益率更高于热点的大城市，而且潜在市场庞大是促使外资加速流向二线城市的重要原因。
据英联国际不动产研究分析目前中国几大主要二线城市开发项目的平均利润可达到30%，而上海房地产投资收益率目前只有7%~8%左右因此，比起北京、上海等地楼市竞争越来越白热化、越来越稀少的资源以及越来越严峻的调控环境，二线城市无疑是一些实力开发商的香饽饽
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