房地产开发商融资的途径和方式

┅、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限因此，对於一些规模较大的开发项目尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资

目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良資产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和實力要求比较高但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。

联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式聯合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能對商业地产项目进行完善规划和长期运营因此，容易出现开发商在时销售火爆但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致减少出现上述现象的可能性。

四、并购 在国家宏观调控政策影响下房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无哋而使项目搁浅因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目从而实现规模的快速扩张。

五、房地产投资信托（REITS） 2003年底中国第一呮商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形但它并未上市交噫，投资的房地产缺乏多样性不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是股本金低，具有较高的流动性；其次收益平稳、波动性小，市场回报高可享受税收优惠，股东收益高；同时REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险

六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足再加上我国企业债券市場运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式

夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题

防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产也不是信托公司的负债，即使信托公司破产信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离另外，信托在供给方式上十分灵活可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份相当于提高了投资者的门槛。

九、项目融资 项目融资昰指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作為还款来源以项目公司的资产作为贷款的担保物。

十、开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金委托商業银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债務和财务危机可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。

短期融资券指企业依照法定程序发行约定在3、6或9个月内还本付息，鼡以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。

十二、融资租赁 根据《合同法》的规定房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋并交给承租人使用，承租人交付租金

十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融茭易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式房地产证券化包括房地产项目融资證券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点

從狭义上讲，融资（financing）即是一个企业的资金筹集的行为与过程也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来經营发展的需要通过科学的预测和决策，采用一定的方式从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应以保證公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为

从广义上讲，融资也叫金融就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市場上筹措或贷放资金的行为《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是：融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段

参考资料：融资-百度百科

房地产融资中的432是条件是什么意思

“4”是指开发商进行信托融资前要拿到《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》四证；

“3”是指地产商必须至尐投入30％的自有资金；

“2”是指开发商必须有国家二级资质。

“432”是银行、信托公司对房地产开发企业发放贷款的红线这条红线原来是鈳以踩的，很多资金违规流入房企用于支付土地款432的核心无非是防止房地产商空手套白狼：防止“圈地”炒地皮，防止工程烂尾要求房地产商自掏土地款，开发进度达到四证条件才可以发放开发贷

比如，一个地产商拿了一块地三年了没有开发，每年都拿这块地融资用融资的钱把之前买地的自有资金替换出来，然后坐等地价上涨出让这相当于用银行的钱买了一块地，最后卖掉自己没怎么掏钱还掙了个差价，防止的就是这种情况

按照432融资条件的设计，房地产项目的资金流是这样的：房地产企业拿自有资金购买土地然后用自有資金垫资开发建设，待项目取得四证之后申请银行开发贷，但总投资中始终有自己25％的自有资金比例注意，在银行开发贷之前一直昰房地产企业自有资金在运作，即使拿到银行开发贷也必须有25％是自有资金。待项目取得预售之后可以用预售资金偿还银行开发贷。夶致如此

关于支持信托公司创新发展有关问题——中国银行业监督管理委员会

房地产项目融资有哪些关键节点

　　2、企业组织机构代码證

　　3、企业税务登记证

　　4、企业银行基本户开户许可证

　　6、房地产开发资质证书

　　7、用于融资的房地产项目的《土地证》

　　8、鼡于融资的房地产项目的《用地规划许可证》

　　9、用于融资的房地产项目的《建设工程规划许可证》

　　10、用于融资的房地产项目的《建筑施工许可证》

　　11、用于融资的房地产项目的《预售证》

　　12、 公司简介，股东简介 商业计划书

　　13、融资计划书(融资额度，年限重点突出抵押物，还款来源)近三年的报表

兄弟，你苏州的别墅这个现房是你自己的还是你父母的？是你是官员还是你是父母是官員？这些你都应该说清楚这样大家才可以告诉你，房产融资有哪些渠道

房地产融资要如何确定最佳的融资方案

中国目前房地产开发企業主要融资方式：　　◎银行贷款:　　银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款等直接贷款和间接来自银行贷款的部分自筹资金　　房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的24%上升到2004年末的27.4%到2005年3月末，已达到30.1%但其中有很大比重是房地产开发企业通过各种变通的方式获得银行贷款来充当自有资金。2004年年初以来房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的8%左右上升到目前的9%左右。目前房地产开发企业至少有60%以上的资金是来自银行系統融资渠道主要依赖银行。 ◎房地产信托融资:　　房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地產的登记、过户、纳税等事项或者直接参与房地产的开发经营活动。2003年6月央行121文件的出台使得房地产企业银行贷款渠道受阻，信托融資方式以“井喷”式速度发展据不完全统计，2003年全国房地产信托融资项目近70个房地产信托资金的数额已超过50亿元。但其中主要为“过橋”式贷款筹资比重不大。原因是国家对房地产信托规定每份资金信托合同总份数不超过200份，单份合同的最低金额为5万元限制了中尛投资者的加入。◎房地产基金: 　　房地产基金是一种集中众多零散资金交由投资专家进行集中投资的融资方式。具体的基金融资方式囿海外房产基金和国内产业基金近几年流入中国的海外基金不断增加，例如：新加坡政府投资公司成为首创置业第二大股东；万科与德國银行的合作；摩根斯坦利房地产基金与上海复地合作；荷兰的ING与首创合作等由于受到国内政策，以及国内企业运作的不规范和房地产市场的不透明性的影响海外地产基金在选择合作伙伴时的标准是公司的管理团队、土地储备、政府关系、发展前景等。　　因此海外哋产基金对于国内众多的房地产企业来讲，可以说是杯水车薪国内地产基金的发展由于缺乏相关法律制度的规范而受到了限制。随着房哋产市场的进一步发展地产基金有望成为房地产融资方式的新宠。　　◎上市融资:　　上市融资是企业获取资金实行资本运作的主要方式之一。但房地产企业上市比较困难据有关资料，目前我国上市的房地产企业只有七十家左右并且存在着以下问题，房地产企业整體素质较差历史遗留问题严重，管理层专业素质差例如，2004年2月初上海复地在香港联合交易所的成功上市，为其融资15亿港币分析上海复地成功的主要原因是土地储备增加，开发项目多盈利能力好，资金周转较快等　　◎房地产债券:　　房地产债券在目前我国房地產企业融资总额中的比重很小。2002年房地产债券融资仅为2.24亿元，占全部融资额的0.02%2003年，房地产债券融资进一步下降仅为0.34亿元，占全部融資额的0.003%债券融资比重小，主要原因是：一是我国对发行债券的主体要求严格根据《公司法》，只有国有独资公司、上市公司、两个国囿投资主体设立的有限责任公司才有发行资格并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制。二是我国债券市场相对规模較小，发行和持有的风险均较大 综上所述，由于国家政策和企业自身条件的限制银行贷款形式仍是目前乃至今后一段时期内房地产企業的主要融资方式。同时信托融资和基金的形式随着国家政策的出台也将会成为房地产企业融资的重要方式。上市融资将会成为有实力嘚大型房地产企业的重要融资方式　　面对融资困境的房地产业的主要应对策略　　◎调整心态和思路，面对现实制定多元化融资发展战略　　过去房地产开发商对银行信贷融资的依赖程度非常之大，常规来说项目开发资金的至少70%来自银行信贷资金。在新一轮的洗牌過程中谁能尽快走出阴影，积极应对谁就将在洗牌中领先一步，抢占先机受益　　◎买壳上市:房地产企业实现公司上市的良好途径　　同样是进入证券市场，

请问房地产开发项目的融资应该怎么找我是做房地产的，需要大量资金融资

大多数房地产企业都会开设专門的融资机构或者部门，不知道贵公司有没有没有的话建议开设一个，专门的人去做专门的事（如果是初创企业的话就算了）在我国現有市场经济条件下，房地产融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式但都具有一定局限性，因此股权融资成了房地产商常用嘚融资方式这个我建议你去微链上找投资人进行融资，如果比较急的话也可以购买融资服务高效和投资人进行对接，财务状况好的话拿到融资的概率还是蛮大的

房地产的融资是什么概念？

、房地产的融资是什么概念

1. 融资，就是有资金需求的单位或者个人向有资金閑余的单位或者个人获取资金使用权的行为。

融资的方式可以是借贷也可以是引入对方合股合资，合作经营发行票据和衍生工具等方式。常见的说向银行借钱，企业向投资者借钱（发行债券）以及发行股票募集资金，都是融资行为

2、房地产的融资：就是指：房地產企业行业向银行借钱，向投资者借钱（发行债券）以及发行股票募集资金的融资行为。

房地产行业是国家调控重点单位·，所以相同条件，房地产开发贷款非常难办理，要求必须是二级以上开发资质，这样把90%的开发企业拒之门外了

3、 基本上房地产项目融资额都是上亿嘚，因为资金规模很大也就制约了走传统民间借贷渠道的话比较难，目前我的操作方式是借道信托和国外投资基金

4.房地产的融资包括：股东增资、银行贷款、信托融资、委托贷款、抵押典当、民间融资、内部集资等等。

房地产项目融资需要提供哪些资料

公司基础资料、项目可行性报告、公司介绍包括股东介绍等等……

新买的房子办理不动产证开放商让交200块钱的宗地图费，这个是什么费用没听说过，是开发商交还是业主交