译者前言：近期剑桥大学替代金融中心发布了第二期全球企业链基准研究报告，其分析依据了全球49个国家的160家实体机构及67个已部署在生产环境中的企业区块链网络的数據研究表明，当前大多数企业区块链计划都属于“区块链模因”范畴而只有3%的分析网络符合全面多方共识系统的标准。

该研究还深入探讨了的主要技术概念并列出了区块链网络通常实现的关键特征。此外报告还介绍了生态系统中各种类型的参与者，描述了他们的活動和相关的收入模型同时用员工增长数据实证证明了行业的发展。报告重点介绍了区块链战略的主要驱动因素、活动评估和更广泛采用嘚剩余关键挑战以及探索了未来的潜在发展轨迹。

（注：报告全文约27000字核心观点可以在摘要部分找到）

4、摘要（太长不看版）

5、第一節：区块链101-理清常见误解

1.  映射不同的解释

6、第二节：介绍企业区块链生态

1.  认识行业参与者有哪些

8、第四节：区块链战略和商业模式

1. 企业内蔀对区块链活动的评价
2.  区块链收入模型

9、第五节：展望未来，区块链行业将会是怎样的

10、附录1：研究样本 11、附录2：技术平台 12、附录3：挑戰

术语“区块链”和“技术（DLT）”已越来越频繁地出现在我们的日常词汇中。然而它们很少涉及同一件事，不幸的是术语的融合阻碍叻不同行业对采用区块链技术的清晰评估。

我们的第二份全球企业区块链基准研究报告旨在揭示这些术语的不同解释以及它们正在造成嘚潜在混乱。

该报告通过使用160个实体机构以及67个活跃区块链网络收集的数据深入分析了自2017年以来，企业区块链生态系统是如何演变的

峩们认为，本报告与其他研究的不同之处在于它侧重于网络部署状态，并调查了正在进行的基于企业区块链项目的不同开发阶段

这种方法揭示了几种发展模式，为行业参与者和广大公众提供了共同的参照点在多个行业中，企业区块链被视为跨组织建立共同数据标准、消除组织孤立、促进记录协调以帮助提高整体效率和创建新服务的解决方案。

而在年及年多个网络从构思状态转向生产状态，私营部門对企业区块链的采用不断增加然而，区块链这项技术并不是万能的行业采用者们需要对其进行权衡。

正如本报告中提到的经验证明当前采用区块链确实是一个缓慢而富有挑战性的过程，这需要深入的跨组织协调以及谨慎的法律和组织设计选择

这至少可部分解释，茬大多数已部署的网络中我们观察到的是集中式的设计方法会占到主导地位，尽管它们期望在一段时间内逐步分配控制权

我们希望，這一分析将为全球解构企业区块链生态系统做出重要贡献

一如既往，我们认识到进行高质量研究的能力，在很大程度上取决于行业倡議以及实体的合作我们感谢那些为本报告共同作者提供信息和数据的人。

第二次全球企业区块链基准研究是对整个金融服务行业运用區块链状况的直接而全面的研究。

它深入了解了区块链计划如何构建、支持并转移到生产状态报告特别关注了私有的、许可的分布式账夲技术（DLT）。

这项研究从全球49个不同国家的样本中选取了160多个利益相关者然后围绕区块链项目进行研究。

研究会深入到围绕区块链计划嘚术语中区分真正的DLT项目和“区块链模因”。

报告中有几个突出的观点：一是区块链的成功不能、也不会像网络中的力量那样孤立地发苼生态系统的真正转变需要时间，新技术必须证明自己才能在新范式中建立信任

一些地方已注意到，区块链已进入Gartner定义的技术炒作曲線的“幻灭谷”阶段这项研究表明，试验、采用和执行仍然很强但大多数区块链计划都属于“区块链模因”范畴，而且“只有3%的分析網络符合全面多方共识系统的标准而五分之一的项目可被视为潜在的分布式账本技术系统，它们会逐步消除单点故障和控制”

对于区塊链上的信任，人们仍然存在着强烈的误解潜在的参与者会对区块链是否值得信任保持警惕；

区块链起源于，后者是一种适用于特定目嘚的和交易会计账本它能够在无法信任的参与者之间建立信任。

观察家们发现区块链的概念可以应用到其它地方，因此区块链开始昰寻找问题的乌托邦式解决方案，这促成了“区块链模因”计划的采用截至目前，区块链仍处于为实际问题提供真正解决方案的早期阶段

金融服务业是一个复杂的生态系统，而我们都共同经历着区块链/DLT的转型真正的颠覆性潜力意味着，整个范式以及运营模式都可能被顛覆很多参与者在进入未知领域时都非常谨慎，因为有掌权者会因区块链的成功而受到严重干扰而这些人存在既得利益，他们会设法讓区块链技术不会成功

我们要感谢所有致力于创建这项全球研究的个人和团队。随着Invesco在追求alpha生成性能和精英客户体验方面不断向前发展我们正在价值链的各个交叉点实施多个区块链计划。

我们与CCAF的关系以及对全球基准研究报告的访问有助于我们了解金融服务领域的总體趋势，这些趋势有助于我们调整我们的战略并就采用区块链/分布式账本技术的正确步伐作出明智的决定。

Invesco新兴技术全球技术战略主管

Michel Rauchs: Michel昰剑桥替代金融中心在货币和区块链领域的负责人

Keith Bear: Keith是剑桥大学商学院替代金融中心的研究员。

Stephen McKeon: Stephen是美国俄勒冈大学金融学副教授剑桥替玳金融中心访问助理。

我们还要感谢北卡罗莱纳大学的Xiao Ling对调查草案的贡献以及Hatim Husssain和Robert Pulser对早期草案的彻底审查。

我们也要感谢整个CCAF团队特别昰中心领导Robert Wardrop博士、Raghavendra Rau博士以及Bryan Zhang，感谢他们不断的支持和帮助这里还要特别感谢我们内部的Louise Smith为我们的报告提供的华丽设计。

最后如果没有參与我们调查的所有组织的慷慨支持，这项研究是不可能的：

注：有些受访者不愿意公开披露他们的参与情况

自2017年9月我们发布第一份全浗区块链基准研究报告以来，企业区块链生态系统经历了巨大的变化：虽然两年前行业格局主要是由不尽力的实验以及短暂的概念证明所主导（通常是大张旗鼓地公布和宣传），但炒作已逐渐让位于真正发展可持续的区块链网络这些网络正越来越多地部署在生产环境中。

2018年7月至11月研究团队收集了来自全球49个不同国家的160多家实体（包括创业公司、老牌企业、央行以及其他公共部门机构）的调查数据。在2019姩4月至6月期间我们还收集了67个企业区块链网络的额外数据，以提供对生态系统状态新的经验洞察并捕捉区块链这一快速发展行业的主偠趋势。

报告揭示了以下主要发现：

1、银行、金融市场以及保险业在活跃区块链网络中所占份额最大：

2017年的趋势仍在继续：43%的企业区块链網络部署可归到金融服务领域它要远远领先于任何其他领域和行业。网络的特定用例有时很难识别但跟踪、交易基础设施以及文档认證目前似乎占到了主导地位。

2、成功的项目需要一个长期的视角和承诺：

改造关键的市场基础设施需要比简单的应用程序开发要花更长嘚时间：中型企业区块链项目从概念验证到投入生产，需要大约25个月的时间而一些大型网络的全面启动则需要4年半以上的时间。

3、合作組织之间普遍存在创始方主导的网络：

虽然有很多关于大型联盟开发新的区块链网络的报道但71%的网络是由计划的单个创始方发起的。88%的巳部署区块链是为多个独立实体之间的共享使用而设计的但大多数都将成员资格限制在合作伙伴内。而只有19%的网络是由直接竞争对手联匼运营的

4、降低成本是活跃网络的主要价值主张，但预计第二阶段将增加创收：

目前72%的活跃网络主要用于通过减少和解努力来降低参與者的成本。然而69%的网络参与者表示，加入联盟链项目的的主要动机是通过提供新产品和服务产生增量收入的潜力。

6、大多数活跃联盟链网络是高度的但根据计划，它们会随时间的推移逐渐分散控制权：

81%的联盟链网络拥有主导治理过程的领导实体（中心化社会共识）很多网络（至少以目前的形式）使用第三方服务提供商代表网络参与者托管和操作节点（中心化的网络共识）。

7、术语不清和营销炒作促成了“区块链模因”：

77%的活跃企业区块链网络除了包含一些相同的技术组件外（例如加密、对等网络）和使用类似的术语外它们与多方共识系统几乎没有共同点。尽管如此“区块链模因”仍然是克服企业惯性和推动广泛的组织变革的强大催化剂，无论是在组织边界内還是跨组织边界

该研究还深入探讨了区块链技术的主要技术概念，并列出了区块链网络通常实现的关键特征此外，报告还介绍了生态系统中各种类型的参与者并描述了他们的活动和相关的收入模型，同时用员工增长数据实证证明了行业的发展报告重点介绍了区块链戰略的主要驱动因素、活动评估和更广泛采用的剩余关键挑战，并探索了未来的潜在发展轨迹

一、区块链101:理清常见误解

1、1  介绍核心概念：术语“区块链”还是“分布式账本技术（DLT）”？

根据讨论者的不同行业中有许多术语可能具有相同的含义，也可能涉及完全不同的概念同样，对于什么构成“区块链”或“分布式账本”也有各种相互矛盾的定义。这种情况经常会导致误解造成不必要的混乱，并阻礙进一步发展

虽然我们一再提出了一个更通用的替代术语——分布式账本技术（DLT）系统，但我们认识到“区块链”和“DLT”都已确立为經常互换使用的涵盖性术语。因此我们将在本报告的其余部分中使用它们。

分布式账本技术（DLT）是分布式系统的一个子集

分布式账本技術（DLT）可被视为是分布式系统的一个子集即由多个相互通信的独立组件（如）组成的系统。它们通常基于（P2P）体系结构在这种体系结構中，计算机（节点）在彼此之间直接交换消息而不必经过中央。

“DLT系统的设计用于在敌对环境中运行”

大多数分布式系统由多个节點组成，这些节点共同存储和处理数据但实际由单个实体拥有或控制。而DLT与这些系统的区别在于缺乏一个协调节点如何就系统状态达荿一致的中心机构：

DLT系统专门设计用于在敌对条件下运行，因此即使存在不可靠的组件（例如硬件故障、连接问题发生）和试图破坏系统嘚恶意行为时它们也可以保持运行。

DLT系统是一个多方协商一致的系统它使多个不信任的实体能够在对抗性环境中就交易顺序达成协议，而无需依赖于一个中央可信方

DLT系统需要能确保以下五个属性：

1. 共享记录保存：使多个独立实体能够提供数据输入并参与新记录的创建；
2. 多方共识：要求多个独立实体在没有中央机构的情况下集体就交易顺序达成协议；
3. 独立验证：使每个参与者能够独立验证其交易的状态囷系统的完整性。这还包括以一种简单的方式检测应用于记录的未经授权的更改；
4. 篡改证明：允许每个参与者检测应用于琐碎记录的一致哽改；
5. 防篡改：使单一方难以单方面更改过去的记录（即交易历史记录）

值得注意的是，分布式账本技术系统是动态的、不断发展的這种连续的转换可能会影响系统特性，因此可能会影响上面强调的核心特性正如我们将看到的，由于各种原因目前很多“分布式账本技术系统”是在封闭的，没有对抗动力的安全环境中运行的更多信息可在分布式账本技术系统：2018年概念框架报告中找到。

许可 vs. 无需许可

DLT系统可以是公开的、无需许可的：这意味着任何人都可以自由地加入、使用和离开网络以及参与网络共识过程，而无需请求许可由于這些系统具有动态成员身份（即，网络上的对等点数量未知且可能发生变化）因此它们依赖于通过其原生token和博弈论的经济激励组合，以便正常工作并保持安全

DLT系统也可以是私有的、需要许可的：对网络的访问权限，仅限于有限数量的网络守门者不同级别的权限（如参與“网络共识”的权利）分配给网络参与者。这些系统有固定的成员（即网络上的对等节点的数量是已知的）：由于所有参与者都已确定因此可以在他们之间建立契约协议，以惩罚不当行为

本报告的其余部分，将专门关注在企业环境中运行的私有和许可类DLT系统

常见的區块链说法通常涉及“共识”的概念，但通常缺乏对协议性质的明确说明即就什么达成共识。我们在图1中引入了两种相关但不同类型的囲识概念

图1 ：每个DLT系统都有两种共识类型

首先，网络参与者和其他利益相关者需要就管理系统的规则集（通过共识规则在协议中表示）鉯及对规则应用更改的适当过程达成一致社会共识不仅仅是对系统的治理，它还涉及利益相关者之间就系统的本质（以及相关特征）达荿的隐性协议任何远程参与系统的一方——无论是直接还是间接——都有可能在社会共识中发挥作用，尽管对过程有不同程度的影响

“社会共识”制定规则，“网络共识”实施规则

一旦利益相关者就系统的性质（包括其关键属性）达成一致网络参与者就需要就系统生荿的记录（即内容本身）达成一致。

网络共识是指解决P2P网络边界内可能由多个有效但有冲突的账本分录引起的潜在冲突的过程。

这种共識由区块生产者执行仅限于交易的顺序，并在社区商定的规则集内运作

社会共识总是可凌驾于网络共识之上

虽然不同，但这两种共识類型紧密相连社会共识隐含着网络共识，网络共识产生了所有网络参与者和外部利益相关者普遍接受的最新系统状态因此，必须要指絀的是社会共识总是可以凌驾于网络共识之上的，因为规则的更改可能会使等区块生产商做出的交易排序决策失效。

一个功能性的DLT系統应该有一个适当的制衡系统以防止单个实体或相互勾结的一组参与者支配社会或网络共识，因为这将产生一个单一的信任点从而也會导致失败。例如通过完全验证威胁拒绝不符合协议规则的挖区块的节点（审核器），可以检查区块生产者

术语不清、边界模糊以及缺乏可靠的定义，导致“区块链”和“DLT”这两个术语实际上失去了意义这种发展不仅影响有效的沟通和理解，而且有可能在一个单一的概括性术语下混淆不同的概念从而难以客观地评估和比较不同的项目。

为了使这些术语再次有意义并便于讨论我们建议将自标记“区塊链”或“DLT”项目的所有用途分为两类：

1、使用区块链作为多方共识系统：

不受单一实体控制的联合业务网络；在敌对环境中运行，偶尔解决围绕交易顺序的冲突；

2、使用区块链作为“模因”：

没有或有限的多方共识概念也没有在交易排序方面的潜在分歧；经常作为一种催化剂来改变各种系统和过程。

此类别指第12页定义的DLT系统关键的区别特征是多方共识的概念：几个独立的实体需要在不依赖中心协调人嘚情况下就一组共享数据达成一致，偶尔在交易顺序上的分歧通过网络共识解决（见第14页）

在许可网络的环境中，这些系统最好描述为茬网络参与者之间分配控制权的联合业务网络以便社会共识和网络共识不容易被单个实体控制。然而正如后面几节所解释的，大多数網络最初在发布时采用更中心化的方法原因有很多。因此我们建议将这些网络称为潜在的DLT或企业区块链系统，因为在分析它们的时候其实是不符合标准的，但它们又有一个明确而坚定的路线图去逐步分配控制权，以有效地成为“真正的”多方共识系统

第二类：“區块链模因”

该类别包含了所有称为“区块链”或“DLT”，但并不构成先前定义的多方共识系统的项目和网络

相反，它们通常使用DLT系统使鼡的几个组件技术来满足给定业务案例的需求图2概述了经常单独使用的关键组件技术（来自分布式系统的加密原语和概念。）

图2:“区块鏈”中使用的组件技术

“区块链模因”项目旨在服务于以下商业案例：

a）不需要或不可使用多方共识的概念；以及

b）不可能就交易顺序（洳事件、事实）产生分歧

这意味着根据定义，这些项目不能显示定义为区块链或DLT系统的关键特征

“区块链模因”背后的技术原理是什麼？

项目和网络可能会使用与区块链相关的概念和工具但无意支持多方共识，原因有很多种：

1. 单一“可信”来源：一份仅附加的事件日誌它会产生一个单一的、一致的“真相”来源，供所有参与者使用；
2. 组件技术的优点：一些密码原语的应用和从分布式系统借用特定概念可以为现有产品提供显著的好处（例如，通过独立验证、完整性检查以及更好的身份验证提高、增强抵抗性以及额外的密码保证）；
3. 现成的区块链协议框架：现成的区块链软件库和平台，这些软件库和平台随时可用通常是免费和的，以快速构建具有不同权限配置的噺系统和网络；
4. 适合某些用途的架构：从实际角度解决特定用例可能意味着选择在某些方面分布但在其他方面集中的元素。而企业区块鏈部署通常会迫使做出务实而非理想化的决策。

所有“区块链模因”项目的一个共同特点是它们在推广其业务产品时都会使用“区块鏈”或“DLT”品牌。此外这些项目力求生成利益相关者可以访问的单一、一致的记录源，即使这些记录只能由单个控制实体通过可信的应鼡程序编程接口（API）提供

而一个单一的、共享的权威记录视图的存在，可通过更好的数据管理和共享到跨实体的业务流程和工作流的，这带来了广阔的机会

然而，属于这一类别的项目它们之间也存在着巨大的差异：如图3所示，具有不同目标、设计要求和实现的整个項目类型范围使得这一类别的差异相当大。

图3 ：“区块链模因”谱

“区块链模因”也许能被理解为组织变革的一个有影响力的驱动力鉯促进实体之间共同数据标准的发展，提高一般数据的可用性并减少协调各方之间的个别账本系统所需的步骤。

因此它可以被认为是┅种有效的协调机制，用以协调不同利益相关者之间的利益而这些利益相关者本来不会就这样不可讨论的事项进行合作。

“区块链模因”在内部和行业层面充当行为改变的动因

因此“区块链模因”可以作为一个强有力的催化剂，首先鼓励实体重新思考现有的基础设施和業务流程并最终走向一个新的核心产业基础设施，它们由不同的各方共同拥有、共享和运营

“区块链模因”有助于解决在创建行业公鼡事业方面的政治障碍，并推动行为转变

根据设计决策和网络配置，这些系统还可提供额外的密码保证（由网络参与者独立验证）

对巳部署在生产环境中的60多个活跃企业区块链网络的分析显示，超过四分之三的项目属于“区块链模因”类别（图4）而只有3%的网络符合多方共识系统的标准，而五分之一的项目可被视为潜在的分布式账本技术系统这些系统正逐步向消除单点故障和控制的方向发展。

图4 ：大哆数活跃企业区块链网络可被归类为“区块链模因”

（注：数据基于CCAF的67个活跃企业区块链网络数据集）

本报告提供的所有经验数据均基於以下数据样本之一：

1、活跃网络示例：CCAF提供了全球25个国家的67个企业区块链网络的列表，这些网络已部署到生产当中并且目前处于活跃狀态； 2、调查样本：除了活跃网络样本外，本次分析还结合了2018年CCAF进行的三次在线调查收集的数据： a. 供应商：60个受访机构包括来自全球25个國家的初创企业和大公司； b. 网络运营商、参与者和终端用户：56名受访者，包括来自全球22个国家的初创企业和大公司； c. 公共部门：来自全球33個国家的45名受访者包括政府机构、公共机构和中央银行；

有关样本的更多信息，请参阅附录一数据源将在相关图表和数据点下方适当標明。

“区块链模因”项目通常与先前定义的DLT系统没有什么共同点但它们往往会与实际的多方共识系统混淆。这一发展促使人们普遍认為“区块链”是一颗神奇的子弹高估了其技术本身的实际能力。如果一个由单一公司运营的内部会计系统可以被冠以“区块链”的称号那么对于行业同行、监管机构、决策者以及其他利益相关者来说，正确评估和区分“真正的”DLT系统和“区块链模因”项目的属性（以及楿关的权衡）就变得越来越困难反过来，这又给性能比较和潜在适用性和影响的评估带来了挑战

这并不是说哪个类别要更优越，事实仩“区块链模因”项目的全球影响很可能大于多方共识系统，仅仅因为针对整个行业的通用数据标准的出现就有可能带来巨大的效率提升，并创造新的服务和商业模式

而“真正的”多方共识系统的应用，可能仍然是小众的除了其狭窄的用例之外，几乎没有什么影响

“区块链模因”有潜力显著塑造产业转型

然而，需要指出的是分类并不是一成不变的，我们需要了解业务运营和总体战略约束这些約束将迫使网络以“模因”或潜在的分布式账本技术系统的形式启动。由于这些系统是动态的和不断发展的因此，它们各自的分析也应隨之进行

第二节：介绍企业区块链生态系统

近年来，区块链生态系统出现了大量新进入者他们以惊人的速度推出了大量新项目、产品囷服务。这可能会使行业外部人士——甚至内部人士——难以跟踪跨越多个细分市场的新产品的激增情况

图5向读者展示了一个用于探索囷导航不断变化的区块链环境的有用镜头：框架将环境划分为三个相互关联的创造价值的“层”（协议、网络和应用层）。值得注意的是这种心理模型不仅限于企业DLT项目，还可以应用于开放和无许可的加密资产DLT系统

图5 ：探索区块链景观的三层思维模型

注：该模型基于Colin Platt（2016）最初开发的框架。

1）协议层：构成“后端”的技术构件

协议层是核心协议框架的集合即构成任何区块链系统技术骨干的核心技术构建塊的集合。协议层包括基础设施组件在这些基础设施组件上构建网络和应用。鉴于协议仅仅是代码（开源或专有）如果没有相应的网絡，协议层本身不会提供太多价值

2）网络层：产生单一“真相”来源的共享业务网络

网络层由实际的P2P网络组成，通过连接参与者使数据囲享和验证成为区块链系统网络层包括由多个参与者共同操作和维护的所有业务网络，其目的是产生关于共享记录集的单一一致的“真楿”来源网络可使用标准核心协议框架（例如Hyperledger Fabric）构建，也可以使用从多个核心协议框架中借用的模块化核心构建块的组合

3）应用层：創造实际业务价值的产品和服务

应用层可被认为是区块链网络的主要用户接口：它包括连接到现有网络的业务应用，以利用由网络成员共哃生成和维护的底层数据记录集（“唯一的真相来源”）应用层是业务价值的主要驱动力，因为它为终端客户和用户提供有形的产品和垺务

限制特定当事人使用的“许可”类应用，也可以存在于一个开放的、无需许可的区块链网络上

应用也可以是“区块链不可知”的，这意味着它们可以根据需要插入几个独立的网络

图6 以银行间信息网络（IIN）为例，说明如何将三层框架用作评估给定项目不同组成部分嘚镜头

第一个活跃应用IIN Resolve，利用网络简化对代理银行业务的合规检查以加快跨境支付。还有几个应用正在开发当中它们都利用了底层IIN網络。

图6: 用摩根大通的IIN说明景观框架

2、2 认识行业参与者有哪些

区块链企业生态系统由一组执行不同活动的不同参与者组成参与者和活动鈳分为六大类：

1. 供应商设计、开发、实施和维护为区块链网络和应用程序提供动力的技术基础设施；
2. 网络运营商负责管理由网络参与者共哃运行和维护的区块链网络；
3. 应用程序提供商为终端用户提供接入区块链网络的接口，以实现利用共享单一记录源效用的业务目标
4. 很多其他利益相关者提供有利于整个生态系统的切向服务和洞察；

表1 ：概述生态系统的主要参与者类型及其相关活动。

应该注意的是一个实體可扮演多个角色并参与多个活动。例如调查数据表明，大多数供应商并不专门从事一项活动而是提供范围更广的服务，有时甚至充當客户网络的网络运营商类似地，一个活动也可以由多个不同的实体联合执行（例如区块链网络的把关和管理）。

考虑到行业仍然处於相对早期阶段不同角色和活动之间的界限并不总是能清晰地划分出来，在某些情况下可以观察到明显的重叠例如，今天网络运营商的不同角色在大多数情况下由同一实体执行，而在未来人们可以想象这些角色在多个实体之间的潜在分离，这将导致网络治理的分散性增加

企业区块链行业由数百个提供产品和服务的实体组成，从小型初创企业到大型老牌企业然而，并不是所有的公司都以同样的方式进入这个行业：这项研究区分了原生区块链实体和非原生实体

1. 原生区块链实体：这些实体，至少最初是专门为企业区块链市场服务的
2. 非原生实体：现有的实体扩展了他们的业务提供，纳入了区块链相关产品和服务

除了少数例外，原生区块链实体企业往往是相对较小嘚初创企业而非原生实体，通常是来自其他行业较大规模的现有企业

图7： 虽然供应商主要是原生区块链实体，但运营商往往是来自现囿企业

参与者类型之间的差异，我们也可以观察的到：虽然近三分之二的受调查供应商被视为原生区块链供应商但在进入企业区块链苼态系统之前，有相似比例的网络运营商在其他行业也很活跃（图7）鉴于大多数区块链网络服务于以前已存在的特定用例或行业，这不足为奇然而，超过三分之一的网络运营商已专门成立了一个新的实体来实现他们的价值主张

虽然由于缺乏可靠的数据源，因此关于企業区块链行业的增长情况难以量化但我们可以使用代理来提供近似估计。其中一个代理数据是区块链公司雇佣的全职员工数量

图8显示，自2016年以来企业区块链行业的全职员工总数大幅增长，供应商在所有参与者类型中的增长率是最高的不过，调查人员也警告称市场對技能型区块链人才的需求迅速增长，但供应量增长不足导致技能型劳动力短缺日益严重。

图8：活跃在区块链行业的全职员工总数大幅增长供应商在所有参与者类型中的增长率最高

注：基于CCAF调查数据，不完全专注于区块链活动的全职员工已从计算中移除了

令人惊讶的昰，总的来说供应商在2018年前两个季度的增长率几乎与2017年全年的增长率持平。在覆盖期内网络运营商雇佣的专注于区块链的全职员工总數也显著增加，这表明行业正越来越倾向于采用部署在生产中的实际业务网络

在公司层面，我们也可以观察到类似的模式：自2016年以来區块链公司的平均规模显著增长，作为供应商的实体雇佣了更多的人（中位数）并出现了最高的增长率（图9）。

图9 ： 供应商和网络运营商公司的规模都显著增长

注：基于CCAF调查数据只考虑在整个涵盖期内一直在运营的公司。

然而同一类别的公司规模之间，也存在着惊人嘚差异：虽然一些供应商的区块链员工不到5人但最大的组织则拥有2000多名专注于区块链的员工，高于2016年的300名和2017年的800名而网络运营商的规模往往要小得多：最大的实体在2018年第二季度末雇佣了约70人，高于2016年的35人和2017年的50人

区块链网络需要不同各方之间的合作，以充分发挥其潜仂因此，我们可以看到近年来出现了一系列新的举措，试图在有关各方之间集中注意力共同努力，利用这项技术来建立网络效应

這些举措可以从公司和项目之间的简单伙伴关系，发展到战略投资和大型技术和行业联盟（图10）调查数据显示，供应商和项目之间的合莋关系是主要的合作活动类型尽管超过40%的供应商也参与一个或多个联盟。

图10 ： 直接合作关系是供应商首选的合作模式

注：基于CCAF调查数据

叧一种看待企业区块链生态系统的方法是将其视为围绕特定平台、行业、地理位置和用例形成的较小（子）生态系统的集合。这些举措夶多分为以下三类：

1. 以技术为中心：真正的生态系统围绕（主要是开源的）核心协议框架和相关的技术平台发展起来其中包括充满活力嘚开发人员社区和数百个活跃的贡献者。在撰写本文时由Linux基金会引导的Hyperledger生态系统和R3的Corda平台，就成员和活跃贡献者而言似乎是最受欢迎的企业联盟（EEA）等标准制定机构也可能属于这一类，尽管它们没有提供技术解决方案的具体授权
2. 以行业为中心：已经出现了数十个甚至數百个行业倡议，为相关行业参与者提供了一种汇集资源的方式以便探索基于区块链的用例并建立共同的数据标准和治理结构。这一举措的一个例子是保险业的B3i联盟；
3. 以地理为中心：一些举措还侧重于特定的地理区域或国家以促进区块链网络的本土开发和实施。这些倡議可适用于不同层次：例如区域、国家、州和市例如西班牙的Alastria网络、阿根廷联邦区块链网络、澳大利亚工业、科学和技术部以及贸易、旅游和投资部推出的区块链路线图以及迪拜区块链战略等多个政府资助的区块链倡议。

第三节：区块链的采用情况

自2017年9月发布第一份全球區块链基准研究报告以来企业区块链格局发生了重大变化。两年前虽然超过一半的受访供应商拥有生产就绪的技术平台，但只有8%的被調查运营商表示运行了活跃网络：其中大多数参与的是早期测试、概念验证和实验项目

而2019年的情况看起来完全不同：虽然几乎不可能跟蹤全球所有的生产部署情况，但我们估计全球有数百个活跃区块链网络正在各领域和行业的生产环境中被使用。如图11所示大多数覆盖箌的区块链网络在2018年和2019年初时投入了生产。

图11: 已于2018年年中部署的活跃区块链网络

注：基于CCAF 67个活跃企业区块链网络的数据集

因此可以说，DLT茬一定程度上已脱离了宣传和实验阶段其正在慢慢进入生产阶段。然而我们也可以观察到网络之间存在的巨大差异，这将在本节的其餘部分内容中提到

区块链网络和项目通常会经历几个阶段，直到它们能够在生产环境中运行生产网络的典型生命周期可以分为四个主偠阶段：

初步探索、概念验证（PoC）、试验/试用和生产

一项对60多个活跃网络的实证分析表明，从启动PoC到最终在生产中部署网络这个过程的Φ间时间大约为25个月，即大约两年（图12）其中，从PoC阶段过渡到高级试验阶段时间占到三分之二以上而从试验阶段过渡到生产阶段的时間一般在半年左右（中位数）。

图12 ： 企业区块链项目通常会经历的四个主要阶段

注：基于CCAF67个活跃企业区块链网络的数据集

仔细观察总范围我们可以发现项目之间存在的主要差异：虽然一些企业区块链网络仅用了三个月的时间就完成了上述每个阶段，但其他一些企业区块链網络则在每个阶段花费了两年多的时间规模和雄心在这方面发挥着重要作用：

参与者数量有限的小型项目和相对简单的应用，能够在启動PoC后的六个月内启动而涉及多个参与者的复杂应用、充满监管和法律障碍的大型项目，则需要四年半以上的时间才能投入使用

区块链项目是一个需要长时间框架的旅程

这支持这样一种观点即企业区块链项目是涉及核心市场基础设施转型的旅程，这自然比简单的应用开发需要更长的时间框架以及更多的耐心此外，成功的网络发布并不能立即转化为商业利益：大多数活跃网络在部署到生产之后还没有看到廣泛的使用这可能需要数年的时间才能观察到重大影响。

DLT通常被认为是一项“团队运动”这需要多方的协作参与。但是如果没有强囿力的领导支持和重大的说服努力，很难发起一项在参与者中形成足够势头的倡议即有效的协调。我们的实证分析确定了三种主要的创噺模式：创始方主导型、联盟主导型、政府主导型考虑到上述挑战，我们毫不奇怪地看到超过70%的区块链网络是由一个实体（创始方领導）发起的，该实体有效地承担了项目的领导责任（图13）

图13: 绝大多数活跃网络源于单个实体的倡议

注：基于CCAF 67个活跃企业区块链网络的数據集

然而，发起模型之间的边界可能有点不固定：由于这些项目经历了多个阶段不同的模型可能在不同的阶段应用，新的参与者也加入其中例如，一些项目最初是由创始方领导的但随着竞争对手加入这一计划，新的结构可能会演变为更广泛的联盟也可能会演变为一個完全以股权为基础的合资企业。同样一个政府机构可通过将最终接管该项目的多个国家实体聚集在一起，将项目变成一个由企业管理嘚企业从而启动项目。第4节更详细地讨论了每种起源模型的优点和局限性

3、3 项目范围和行业应用

近几年来，全球几乎所有领域和行业嘚公司和机构都在探索区块链技术的潜力然而，在企业区块链网络的部署方面没有任何其他行业与金融和保险行业接近：几乎一半的覆盖网络是由金融机构发起的（图14），住宿和食品服务、医疗保健及社会援助领域则排在第二梯队各占到6%的份额。

图14 ： 近一半的活跃区塊链网络是由金融和保险机构发起的

注：基于CCAF的67个活跃区块链网络数据集领域已根据北美产业分类系统（NAICS）进行分类。

这些发现与我们2017姩的研究得出的结论基本一致这表明，银行业、金融业以及保险业对所有已探明的使用案例的42%有关在公共部门方面出现了一个有趣的差异：虽然2017年探索的用例中，有13%归因于公共部门但2019年只有3%的活跃区块链网络与政府有关。这表明一些项目可能已停止，或者仍在开发當中

识别给定区块链网络的用例并不总是简单的

区块链网络促进了一组参与者之间信息的安全交换，并通过一致的审计跟踪实现数据验證和完整性检查因此，区块链网络的特定用例对应于生成共享数据的业务领域有趣的是，很难确定一个活跃区块链网络的特定用例洇为它的任务声明仍然相对模糊和广泛。此外区块链网络还可以充当支持多种用例的共享数据平台。

数据表明大多数活跃网络的启动嘟是以一个特定的用例为中心的，尽管在官方路线图中经常强调逐步扩大范围以包括其他与行业相关的用途意图图15显示了覆盖生产网络支持的用例：跟踪大型复杂供应链中的项目（如食品、宝石、集装箱）是活跃区块链网络最突出的用例，其次是交易化资产的市场基础设施

图15 ： 供应链跟踪是活跃区块链网络当中最主要的用例

注：基于CCAF 67个活跃企业区块链网络的数据集

网络参与者和应用提供商使用企业区块鏈网络为其运营提取业务价值。而区块链网络可通过三种方式为企业提供价值：

（1）通过取消公司账本之间可避免的调节步骤来降低成本；

（2）通过提供新的服务（通过访问共享数据）来创造收入以及

（3）创建新的市场模型和由先前不存在的共享网络唯一启用的类型。

数據显示目前，超过三分之二的活跃区块链网络主要是为了降低网络参与者和最终用户的成本（图16）有趣的是，可以观察到创始方领导囷联盟领导模式之间的差异：前者的84%主要集中在降低成本上而后者只有40%建立了降低运营成本的主要目标，其中有20%是为建立新的市场模式嘚新型公用事业奠定基础

图16: 降低成本是当前企业区块链网络的首要目标

注：基于 CCAF 67 个活跃企业区块链网络的数据集

这种情况是企业DLT生态系統依旧处于早期的证明：大多数生产网络仍处于消除和解努力的阶段，以简化参与者之间的信息交换并优化现有的工作流程。随着系统嘚成熟这些网络的价值主张可能会随着时间的推移而逐渐从单纯的成本降低转移到增量创收。

最终我们可能会看到全新的产品、服务囷商业模式的出现。

一些读者可能会感到惊讶的是企业区块链网络可仅限于内部使用：事实上，5%的生产网络专门在公司或企业集团的边堺内使用（图17）

尽管如此，绝大多数网络都是为了在不同的非附属实体之间共享使用而设计的以便跨越组织边界。

图17: 大多数活跃企业區块链网络是为了合作伙伴之间的共享而设计的

注：基于 CCAF 67 个活跃企业区块链网络的数据集

对共享使用网络参与者类型的研究揭示了有趣的見解：以目前的形式一半以上的生产网络是在业务合作伙伴之间建立的，而只有19%的生产网络是在直接竞争对手的参与下启动的而有四汾之一的覆盖网络同时有竞争对手和合作伙伴的组合，考虑到它们在价值链（下游和上游）中占据不同的位置因此不太容易分类。

也就昰说以目前的形式，大多数网络是在商业伙伴之间而非竞争对手之间建立的

一个典型的例子，竞争的实体合力发展一个共享的行业实鼡工具例子有金融机构正在寻找相关信息的安全交换和现有工作流程的自动化。

相反在商业伙伴之间运行的网络通常存在于供应链中，供应链涉及现有的协作制造商、供应商和分销商网络

参与者的类型也因发起模式的不同而不同：在创始方主导的网络中，一个具有主導市场地位的领先实体主要是董事会业务合作伙伴（65%）相比之下，由联盟领导的网络往往主要与竞争对手打交道（73%分为直接竞争对手和間接竞争对手见“Other”）。

由直接竞争对手共同运营的联盟网络的一个常见方法是在参与者实体之间建立一个合资企业。

3、4 网络设计（協议框架市场份额）

当前企业和机构可选择广泛的核心协议框架作为其网络的技术基础。然而数据显示，市场上只有四种协议框架占據着主导地位：其中Hyperledger Fabric占据了最大份额近一半的活跃企业区块链网络使用了这种协议框架，紧随其后的是R3的Corda以及Coin Science的MultiChain（图18）。

图18 ： Hyperledger Fabric是已部署的企业区块链网络中使用最多的协议框架

注：基于 CCAF 67 个活跃企业区块链网络的数据集

另一项调查数据证实了这种情况：超级账本Hyperledger（其中Fabric作為旗舰协议）是集成商和

这一分布还表明很多集成商专注于一组协议框架，而不是一个单一的代码库

网络运营商和参与者通常在选择┅个特定的平台来构建他们的网络之前，会先试验多个协议框架事实上，调查数据显示26%的运营商在进行几次测试时已在PoC阶段切换了协議框架。然而超过一半的被调查实体也表示，它们会继续使用最初选择的框架

图19 ： 供应商成熟度被认为是最重要的协议框架选择标准

紸：基于 CCAF调查数据

网络运营商和参与者根据一组选择标准选择合适的核心协议框架。如图19所示企业区块链供应商的成熟度和产品准备度，被认为是决策过程中最重要的因素被调查的网络运营商也将性能和可扩展性列为关键标准，尽管这些通常是权衡的结果因此很难直接进行比较（参见“调用”框）。选择标准排名在很大程度上反映了生态系统参与者对更广泛采用区块链所面临的其余关键挑战的看法（見附录三）

每个网络都基于一组独特的架构和设计选择，为特定业务目标的交付进行了优化每种设计配置都是各种属性之间的一种有意识的权衡，最常见的权衡是以牺牲“”为代价实现性能提升在特定的环境中，某些属性可能比其他属性更可取但我们必须要明白，咜们总是以牺牲另一个属性为代价来实现的这使得我们很难直接比较区块链网络的性能和可扩展性，因为它们通常会选择不同的折衷方案从而产生不同的特征。

区块链是在多个参与者之间分配共享记录系统控制权的工具因此，理论上没有一个实体可单方面对系统行使完全的权限。然而在实践中，传统的商业环境需要一定程度的保障措施以确保在不严重影响运营的情况下迅速解决潜在问题。这一概念一般假定存在一个实体或一小部分实体然后赋予他们某些权力。

本节的其余部分将通过考虑网络共识（交易指令的自动协议）和社會共识（治理）来探讨现有企业区块链网络中的去中心化程度

有两个主要参与者参与了网络共识：

1. 审计者：独立验证交易和系统状态的唍整节点；
2. 区块生产者：通过建立固定顺序以避免双花，将交易提交到全球账本的实体；

确定区块链系统的网络抵抗性需要评估两个维度：第一哪些实体在运营节点（控制），第二这些节点托管在哪里（托管）。图20提供了这个心理模型的可视化表示

图20: 有各种选项可用於控制和托管完整节点

如果网络参与者自己操作一个完整节点（即对该节点拥有完全的控制和访问权），那么他们只有能够独立地验证交噫和系统状态才能从中受益；否则，它们完全依赖于第三方服务提供商而第三方服务提供商已被授予审计职能。

当节点由网络参与者茬本地托管或在多个云环境中托管时网络可以更具抵御故障和外部攻击的抗性，尽管各个配置和设置确实发挥了重要作用因为它们在鈈同的组织中可能存在很大差异。

要获得有关活跃网络的网络组成的可靠数据是非常困难的

值得注意的是关于覆盖的活跃网络的确切网絡组成，可用的信息是有限的：很少有人披露完整节点和区块生产者的数量和托管环境此外，不清楚的术语常常导致混淆例如“用户”与“参与者”或“节点”的混淆。对于数据可用的网络结果是节点的数量可从单个节点到70多个，而在特定情况下所有节点都有200多个荿员。

在活跃企业网络中要获得关于独立区块生产者数量的可靠数据更加困难，这表明迄今为止很多网络依旧依赖于单个区块生产者。应该提到的是这与对用例细节的检查是一致的，这些检查揭示了交易排序上很少出现分歧的事实也就是说，这些企业区块链网络缺尐多个区块生产者

大多数活跃企业区块链网络几乎不在参与者之间分配控制权，而是由一小部分参与者有效地控制

我们的研究结果表明大多数生产中的企业区块链网络目前都托管在一个单一的云环境中，其中的节点都由一个同样负责生成区块的第三方服务提供商（平台主机）管理和操作然后，项目成员可通过受信任的API连接到平台主机结果发现，在这些情况中有69%的平台主机也是网络的技术合作伙伴（即软件供应商）。

不过也有例外：一些网络确实为成员提供了运行自己节点（本地或云中）的选项，尽管有趣的是大多数参与者选擇将其审核权限委托给第三方服务提供商。虽然这似乎没有达到区块链的目的但在最初阶段，这样做是有正当的商业理由的

虽然多样囮的网络结构和组成，能够确保没有一个参与者能够控制交易排序过程但我们在第一节有提到，社会共识总是可通过改变制度规则而凌駕于网络共识之上因此，在评估去中心化程度时必须考虑区块链网络的治理。

我们的实证分析表明超过80%的活跃企业区块链网络，目湔是由一个领导实体管理的（图21）此领导实体负责协调协议更改、权限管理和加入策略。治理结构可能因项目而异而其他参与者拥有鈈同程度的决策权。

图21: 五分之四的活跃网络由领先的参与实体管理

注：基于 CCAF 67 个活跃企业区块链网络的数据集有关社会共识和网络共识之間差异的更多信息，请参阅第14页的图1

领导实体通常带头建立网络：事实上，96%的创始方领导的网络由发起该计划的同一实体管理相比之丅，来自联盟的网络往往更多地通过合资企业（33%）进行管理尽管一个联盟成员仍在一半以上的覆盖网络的网络管理中处于领先地位。

We.Trade是┅个由国际银行联盟发起最初在欧洲为中小企业提供开放账户贸易融资的区块链网络。

正式的We.Trade项目于2017年10月17日启动最初是由七家国际银荇（德意志银行、KBC、RabBank、兴业银行、NATIXIS、UnReCiDIT和汇丰银行）组成的数字贸易链。2018年7月3日又有两家银行（桑坦德银行和北欧银行）随后加入联盟和匼资企业，并宣布了首批交易2018年10月，来自竞争对手瑞银牵头的BATAVIA联盟的3家银行（瑞银、Erste集团和CaixaBank）加入该联盟此外，欧洲银行还允许We.Trade扩展箌希腊使得联盟银行总数达到了13家。

这13家参与银行中的每一家都通过其商业银行平台向中小企业客户提供访问权限。这一网络使中小企业能够在其他国家找到值得信赖的贸易伙伴这些伙伴已经在当地得到参与银行的审查和核实。由于交易的所有步骤都提交到区块链账夲支付通知通过自动进行，因此中小企业可以更有信心在预先约定的时间获得支付We.Trade的格言“更多的信任，更多的贸易”是网络创收目标的恰当体现：中小企业之间的信任越多，贸易将随之增加这将导致更多的财富创造，并反过来为参与银行创造更多的收入

Fabric核心协議框架上，由软件和服务供应商IBM代表We.Trade合资企业运营最初，各银行可选择在本地运行节点或者在云端部署节点。在规划的早期阶段最初的7家银行中有2家计划在本地运行其节点；然而，随后所有银行都决定在云环境中运行其节点核心基础设施在IBM区块链平台上运行。2016年甴KBC牵头的原始数字贸易链PoC基于以太坊。由于选择IBM作为平台开发方其最终还是选择了Hyperledger Fabric作为基础平台。

由于每家银行在体系结构、安全性、法规遵从性等方面都有不同的需求设计会议很快变得非常庞大。

这导致We.Trade作为一家总部位于都柏林的合资企业而存在13家银行中有12家成为叻股东。有趣的是最近加入该网络的欧洲银行（Eurobank）是作为We.Trade平台的持牌者而非股东。

关于公共部门区块链活动的说明

近年来中央银行和其他公共部门机构（包括地方市政当局和政府、国家部委和机构以及国际机构和多边组织）对区块链技术的潜力越来越感兴趣。然而最菦看来，最初的热情已经降温人们也清醒地认识到，实际执行的过程需要时间而且往往充满着障碍和挑战。

与2017年调查数据相比仍处於探索技术和开展研究研究早期阶段的机构数量大幅减少，但转化为POC或实际试验的转化并没有出现有意义的增长这一观察同样适用于中央银行和OPSI，尽管调查结果证实了2017年研究的调查结果即中央银行在实验和高级测试方面比OPSI更保守，也不太“冒险”近两年来，只有少数項目得到了积极推进并取得了重大进展，这说明试验已基本完成

图22: 自2017年以来，对已探索的用例的关注略有变化

注：基于CCAF调查数据

与2017年嘚调查数据进行比较后发现对已探明的用例的关注略有变化（图22）。

例如中央银行对使用区块链网络发行和管理央行数字货币的兴趣顯著下降。

这一发现表明内部研究和初步实验表明，替代技术可能更适合央行数字货币这也证实了近期一些央行宣布放弃已启动的CBDC项目。相比之下区块链技术仍然是提高关键支付基础设施（如即时支付结算系统）弹性和健壮性的热门候选工具。

同时受调查的OPIS已将其區块链活动的重点从所有权和业务记录管理转移到个人记录管理（如出生和死亡证明）。此外区块链技术作为开发新的支付和价值转移系统的一种潜在工具，正在被越来越多地探索这将提高透明度，从而通过提供可审计的已核实记录日志促进公司和机构的监管合规性。

第4节：区块链战略和商业模式

4、1 用户动机：预期其他收益包括哪些

自2015年初以来无处不在的区块链炒作吹嘘了组织在采用区块链技术时鈳预期的无数好处。但是在探索区块链作为其运营的新工具方面，有没有真正的企业和机构利益驱动力根据调查数据显示，主要动机昰通过提供新产品和服务来创造收入的潜力（图23）此外，提高流程效率和相关成本节约的前景也鼓励组织开始探索区块链。

图23: 新的创收潜力是企业区块链战略的关键驱动力

注：基于CCAF 调查数据

这与第3节的调查结果一致，该调查结果表明活跃企业区块链网络最初的重点主要在于降低成本，但将逐步转向提供新产品和服务以期产生额外收入。此外这些数据证实了我们的初步评估，即区块链技术被视为┅种“团队运动”通过超越组织边界的多方合作开发其全部潜力。

有趣的是网络运营商和参与者报告说，“普遍不愿改变既定的业务鋶程”仍然是采用区块链的关键挑战（见附录三）这间接证实了“区块链”更像是推动组织变革的强大催化剂，而非新技术的观点

最後，值得注意的是七分之一的受访者表示，由于担心失去竞争优势他们启动了区块链战略。然而目前尚不清楚这是否是指人们真正擔心错过了一辆可能具有开创性的创新火车，或者是否可将其解释为企业“创新剧场”用于营销目的，以影响外部感知

区块链战略和項目可源于公司等级制度的不同层次。也许并不奇怪大多数接受调查的组织都表示，内部创新部门一直在为将区块链技术纳入其运营制萣组织蓝图方面发挥着重要作用（图24）

图24: 企业区块链项目主要起源于企业内部创新单位

注：基于CCAF调查数据

值得注意的是，近一半的受访鍺还提到首席执行官一直在为公司参与区块链活动铺平道路，这证实了另一项研究的发现即来自所有行业公司53%的高层管理人员对区块鏈活动给予高度重视。有趣的是10%的受访者指出，内部区块链活动是由外部供应商发起的

4、2 战略实施（市场方法）

在组织确定可行的区塊链业务案例时，它们将面临两种市场方法：一是带头启动一个新的网络二是加入现有区块链倡议和网络。

每种方法都有不同的优势和機会但也有缺点和挑战，如表2所示

表2 ： 不同区块链市场方法对新进入者的利弊影响分析

选择正确的方法取决于各种因素，包括内部因素（如业务案例、资源需求和可用性、可接受的时间范围）和外部因素（如行业背景、竞争平台的存在）此外，一个组织加入项目的阶段起着重要的作用：项目越早新的进入者可以给予更多的灵活性和决策权；然而，在网络发展和治理安排方面也可能产生更多的成本

噭励措施：分配成本和其他收益包括哪些

与其他主要技术和基础设施升级一样，企业区块链网络的启动和维护可能会涉及到相当大的成本这些费用是什么，又由谁来承担呢

成本因素可分为与项目阶段密切相关的四类：倡议启动、项目开发、治理安排和运营活动。根据发起模式的不同成本水平和分配可能有很大的不同：例如，在联盟主导项目中成本倾向于在联盟成员之间共同承担，而在创始方领导的網络中初始投资和项目相关费用通常由牵头实体承担（图25）。

图25: 成本因素和分配取决于网络模型

与成本因素和最终商业利益相关的一个主要考虑因素是网络效应：只有当一项交易的所有相关方都位于同一网络上时区块链项目才能充分发挥其潜力。根据网络模式选择适当嘚激励措施对于鼓励其他组织加入这一倡议至关重要

如果领导实体具有主导市场地位，可以利用其在价值链下游和上游成员中的优势地位那么创始方主导的网络可以相对容易地创造网络效应。以联盟为主导的网络应采用适当的商业模式避免在鼓励其他人加入时过分偏袒创始成员和早期采用者。

TradeLens项目于2018年1月发布它是丹麦物流和运输巨头马士基（Maersk）和软件服务供应商IBM联合发起的区块链网络，旨在改造船舶供应链鉴于马士基控制着全球约25%的集装箱运输量，TradeLens倡议就是一个由创始方领导的区块链网络例子该网络利用其巨大的市场份额和影響力，在不需要组建联盟的情况下实现一个最小可行的生态系统。随后在2018年底媒体报道显示，其他主要海洋运输公司拒绝加入由其主偠竞争对手领导的网络而在2019年5月，MSC和CMA CGM宣布加入TradeLens网络从而使该网络支持的集装箱运输比例略低于50%。2019年7月全球第五和第六大海运运营商Hapag Lloyd囷Ocean Network Express也加入了该网络，进一步加快了TradeLens的采用

这个案例研究说明了创始方领导的商业模式所面临的挑战，以及在多方网络中达到临界点所需嘚时间它还表明，实际情况下后知后觉的组织会倾向于加入现有的倡议，即使领导者和管理者是其主要竞争对手而不是去创建自己嘚项目。

从技术角度来看网络运营商和参与者在网络开发和维护方面有多种选择。虽然有些人更喜欢在内部进行开发减少对第三方供應商的依赖，但大多数接受调查的实体会选择与第三方软件或服务供应商建立关系：事实上，约60%的实体表示它们的POC是由内部开发和外包开发相结合的结果，当然这在2016年是不同的，当时大多数组织都在内部试验可自由访问的开源协议框架

另外，网络运营商和参与者往往会选择他们最初签约的供应商服务调查数据显示，61%从事多个POC或其他测试和试验的组织选择继续与同一供应商合作，而只有17%选择完全轉向另一供应商（图26）

这些发现强调了供应商从一开始就与潜在客户建立和保持良好关系的重要性，因为客户保留率似乎相对较高

一個解释可以在特定供应商的特定协议框架（例如IBM主要是做Hyperledger Fabric，ConsenSys则是做以太坊变体）以及那些已成功交付项目和PoC的供应商的信任中找到。

图26: 區块链供应商的客户保持率似乎相对较高

注：基于 CCAF调查数据

网络运营商和软件供应商之间的关系也与项目阶段密切相关：项目越先进就樾有可能涉及到第三方软件供应商。调查答卷人提到只有不到三分之一的试点和试验是在没有外部缔约方技术援助或支持的情况下由内蔀进行的。这类似于传统的基于软件的项目企业与外部软件供应商签订合同。

4、3 企业内部对区块链活动的评价

绝大多数区块链实验、POC和試验都没有进入下一阶段虽然项目的启动通常会大张旗鼓地进行宣布，包括新闻稿、博客文章和新闻但很多项目最终是以悄悄放弃而告终的，并且很少会公开承认这进一步助长了人们的炒作，因为人们人为地认为区块链技术已被广泛采用

来自网络运营商和参与者的调查数据清楚地强调了这背后的主要原因：将区块链技术应用到一个特定的商业案例中，未能实现切实的利益（图27）这一点也不奇怪，洇为很多人一开始就选错了应用此外，在解释没有实现的利益时被调查者经常会提到监管障碍和跨网络参与者协作开发业务案例的困難。

图27：未能实现有形利益被普遍认为是中止区块链项目的主要原因

注；基于 CCAF 调查数据

似乎有相当多的项目在没有机会充分发挥其潜力の前就被关闭了：由于很多活跃网络、有形的商业利益往往只有在网络运行一段时间之后才能观察到。这是商业模式创新的结果取决于許多未知的参数和环境。与区块链相关的投资回报的不确定性在很大程度上被行业参与者认为是更广泛采用的一个关键挑战（见附录三）。

有意思的是有三分之一以上的受访者表示，对保密和隐私的担忧导致他们结束了自己的区块链项目这与被调查实体对协调关键区塊链属性（如难以篡改历史）与监管合规要求（如GDPR）的难度评论一致。然而在越来越多的国家和地区立法者颁布了有利的立法之后，最菦几个月的市场情绪可能略有改变

参与调查的网络运营商和参与者，他们所发起的项目大多还处于初期阶段在完成测试阶段并获得广泛使用后，等待着释放项目的潜力尽管如此，调查数据显示从事区块链活动的组织中，有三分之二对其项目的整体绩效和成果感到满意或非常满意（图28）

图28 ： 网络运营商和参与者，通常对其区块链项目和活动的结果感到满意

注：基于CCAF调查数据

考虑到项目失败率是很高嘚这种自我评估最初看起来可能是令人惊讶的。然而这也可能反映出从负面结果中汲取的宝贵经验教训，以及人们日益认识到区块鏈技术并不是解决每一个企业问题的灵丹妙药（尽管它的作用经常被拿来大肆炒作）。通过自我实验和实践获得的这些见解可以为组织嘚整体战略增加额外价值，并避免不当投资

图29显示，四分之一的网络运营商中止了一个区块链项目因为该技术最终被证明并不适合目標业务案例。当被问及他们是否知道或传统分布式等替代技术可能更适合交付相同的业务案例时只有16%的人是承认的（图29）。

图29: 三分之一嘚网络运营商认为区块链技术是解决其业务案例的最佳选择

注：基于CCAF调查数据

三分之一的人回答说，他们认为替代技术不能带来同样的恏处这表明他们对区块链技术的有效能力非常有信心。37%的受访者仍在调查替代方案或者不确定是否存在潜在提供更大优势的替代品，

4、4 供应商策略（平台开放性）

提供软件服务的供应商在其平台对第三方开发人员提供的开放程度上，面临着一个重要的战略决策：底层玳码库可以是开源的（即外部开发人员可以自由使用或修改代码）也可以是专有的（即封闭

，外部不可访问它们）有趣的是，调查数據显示近一半平台是开源的，另有一半则是专有的（闭源）（图30）

图30: 一半的供应商平台对第三方开发人员开放，大多数是在Apache2.0许可协议丅授权的

从供应商的商业模式和货币化战略的角度来看，这两种决策都有其优缺点：一个开放的平台有利于围绕软件项目出现一个社区囷生态系统其能够鼓励实验，促进与传统系统的集成但不能直接实现货币化。相比之下专有产品可通过许可费直接实现货币化，并保护公司的IP但也因此可能阻止潜在的用户。

有多种许可证可用于确定使用和修改开放源代码库的权限而大多数开源企业区块链协议框架和软件平台主要是在Apache2.0许可协议下开放的（占比达到69%）。

从技术角度来看区块链平台是一个共享的记录保存系统，其可应用于任何类型嘚信息鉴于数据管理和共享工具的广泛适用性，不奇怪的是41%的受调查区块链供应商采用跨行业视角，并将其技术平台定位为适用于所囿行业的通用工具（图31）

图31: 半数以上的供应商都在用他们的平台瞄准特定的行业

注：基于CCAF调查数据

然而，一些平台和核心协议框架的开發主要是由行业需求驱动的，这些需求包括引入专门的特性和功能以满足特定业务案例或行业的需求。例如超过五分之一的供应商表示，他们的平台是专门为特定行业量身定制的而银行业、金融市场和保险业是主要的目标行业。

此外三分之一的供应商声称已针对特定行业的想法开发了自己的平台，同时还保持设计足够灵活以适应其他行业的需求。R3的Corda框架就是这一战略变革的一个好例子该框架朂初是为满足金融和银行业的需求而定制的，但后来又重新调整了用途以适应不相关的行业和用例（例如，供应链跟踪）

迄今为止，夶型老牌企业不仅占据了企业区块链计划和部署的新闻头条而且还占据了区块链供应商的客户群。事实上接受调查的供应商报告说，岼均而言他们总客户群的44%是由大公司组成的，而中小型企业只有15%（图32）大型老牌企业不断创新和寻找新解决方案的市场压力，可能是這种差异的一种解释而中小企业通常不会面临这样程度的压力。

图32: 供应商的客户主要以大公司为主

注：基于CCAF调查数据

一个有趣的观察是中小型和大型供应商之间没有统计差异，这表明供应商规模对客户类型和性质的影响很小这是一个令人鼓舞的迹象，这意味着小型服務提供商也不会面临太多的劣势

4、5 区块链收入模型

考虑到企业区块链行业的相对早期阶段，利用区块链网络和相关服务的创新新业务模式尚未出现因此，现阶段的收入模型主要是考虑软件开发和维护费：表3概述了企业区块链行业目前应用于服务货币化的不同收入模型並按服务发生的区块链层进行分类。

表3 ： 不同企业区块链的收入模式概述

例如供应商提供复杂的企业版开源协议框架，并向客户提供服務层协议和高级支持包一种流行的模式是提供“区块链即服务”（BaaS），它对应于一个从项目构思到全面部署的完整堆栈区块链服务包包括托管云环境以及平台的积极维护。此模型使客户能够在几分钟内配置和部署一个完整的网络以便在沙盒环境中快速原型化和测试应鼡，而无需投入大量的时间、人才和研发成本

而服务商，可通过加入费用、平台维护费用、升级和运营支持费用来实现营收网络参与鍺可以向外部方收取处理交易和设置商业API的交易费用，以提供网络洞察和数据服务还可以向网络广播交易。应用提供商可向通过第三方接口访问网络功能的终端用户收费

第五节：展望未来，区块链行业将会怎样

自2017年底发布第一份基准研究报告以来，企业区块链行业已慢慢超越了炒作周期并进入了生产阶段，尽管很多当前部署的网络与最初设想为完全分布式多方共识系统的区块链系统几乎没有共同点（见第1节和第3节）

多数机构表示计划扩大投资

然而，不尽力的实验和短暂的PoC已经让位给了更严肃的计划这些计划涉及明确的实施路线圖，并从长期的执行承诺中获益这一发展反映在接受调查的网络运营商和参与者的预计预算中：只有4%的人表示将适度削减分配给其区块鏈活动的预算，而超过一半的人计划在中期大幅提高区块链预算以扩展运营（图33）

这一观察结果反映了德勤（Deloitte）最近的一项调查公司高管的看法，该调查发现大多数组织正计划为其区块链战略分配大量资金。

图33: 大多数网络运营商和参与者计划增加与区块链相关的预算

注：基于CCAF调查数据

尽管潜在客户可能会大幅增加预算和计划投资但区块链供应商们已变得更加谨慎了，并从2017年开始修订了乐观的采用率估計

事实上，超过一半的被调查实体认为在私营部门采用更广泛的企业区块链，至少还需要三年时间5%甚至提到它可能永远不会成为主鋶技术（图34）。也许不那么令人惊讶的是关于公共部门采用更广泛区块链的估计要更保守，这可能是基于私营部门在采用新技术方面通瑺先于公共部门的前提

图34： 供应商预计在未来五年内，区块链在私营和公共部门将得到更广泛的采用

注：基于CCAF调查数据

有趣的是供应商的观点与其他公共部门机构（OPSI）本身的估计非常一致，后者似乎对公共部门更广泛地采用企业区块链更为乐观（图35）相比之下，各国央行对区块链技术的采用是非常谨慎的：只有三分之一的受访央行认为区块链技术将在公共部门发挥更大作用，尽管各机构的估计时间表差别很大

图35: 公共部门对广泛采用区块链的估计明显更为保守

值得重申的是，尽管近年来取得了长足的进步但企业区块链生态系统和產业仍处于初级阶段。我们在下面列出一系列可能在中长期未来出现的潜在发展

1、竞争对手之间的协作会增强

区块链技术是一项团队运動，需要来自不同参与者的广泛参与以建立网络效应，并最终释放其全部潜力目前，它往往限于相同的信任边界内的实体：即现有的匼作伙伴、供应商和客户

我们期望看到各种形式的跨信任边界（即直接竞争实体之间）的合作不断增加：调查数据表明，在可预见的未來伙伴关系仍然是首选方法，超过一半被调查的网络运营商和参与者也透露了加入现有联盟或启动新计划的意图（图36）

图36: 网络运营商囷参与者，计划通过建立更多的合作关系和加入联盟来增加合作

注：基于CCAF调查数据

2、“区块链模因”的炒作将降温

随着炒作的逐渐消退和荇业的成熟很可能行业会对术语进行调整，以反映实际情况这意味着“真正的”多方共识系统，将从语义上区别于使用组件技术和区塊链工具包元素的系统

这一发展将为讨论带来期待已久的明确性，并大大减少意外的误解和混乱这将使人们更加现实地认识到区块链技术的局限性，并在一定程度上防止将资源不当地投资到从一开始就注定要失败的昂贵项目

3、活跃网络将逐步放开控制权

很多活跃企业區块链网络在最初时是高度中心化的，但它们计划随时间的推移逐渐将对不同网络功能的控制权分配给多个参与者以此作为一个长期目標。这种做法的主要原因是这些网络在受管制的企业环境中运作：参与实体通常在启动阶段选择保守的做法这种做法涉及到保障措施的存在，例如中央协调员其可以在不可预见的情况下进行干预。

事实上很多运营商报告说，参与实体首先需要习惯新的架构熟悉抽象嘚概念（如密钥管理、自托管的基础设施），直到他们对逐步分配控制权和承担更大责任的想法感到足够满意为止此方法使网络参与者囷最终用户能够在安全环境中操作时更好地了解系统的功能和属性。这就产生了宝贵的经验可以用来向前推进，直到与社会共识和网络囲识有关的所有责任在参与者之间得到充分分配以致没有一个实体可单方面地作出决定。

当前全球出现了大量企业区块链网络，但它們当前都是独立的而无法相互访问，而要提供更多的可能这就要求在这些独立的网络之间形成连接和交互。这种互操作性就要求不同嘚技术来促进

5、 焦点将越来越多地转移到应用层

自2017年我们发布第一份研究报告以来，行业的研究重点已经从协议层转移到网络层而一旦主要的大规模网络建立起来，将有越来越多的业务应用建立在上面以利用网络数据。我们也可以合理地假设应用将越来越成为“账夲不可知”的，即根据其需求连接到不同的企业网络而不是局限于一个单一的网络。

6、 和公共区块链之间会进一步融合

虽然本报告仅关紸私有的、许可的“企业”区块链但我们不应忽视在复杂的社会经济机制基础上运作的公共的、无许可的区块链。这两种系统之间的一些重叠我们已经可以观察得到：例如，一些企业区块链供应商已开发了基于开源协议的核心协议框架（例如Quorum是以太坊代码库的，最初嘚Multichain是比特币代码库的分叉）

图37: 近一半的网络运营商和参与者已涉及了公共区块链活动

注：基于CCAF调查数据

此外，越来越多的网络运营商和參与者正在试验公共的、无许可的区块链网络以研究企业用例如何从集成中获益（图37）。少数大型企业已开始使用以太坊公链作为金融笁具发行、记录和交易的新市场基础设施34家其他公司一直在使用比特币区块链作为一个有审查抵抗的公证器来安全地为文件打上时间戳，以证明它们的存在及完整性

类似地，企业区块链可能会发现定期将最新的系统状态锚定到公共区块链中以获得额外的抗篡改性和独竝的第三方审核是有用的。因此在可预见的未来，企业区块链和加密资产世界很可能会融合到一种程度即跨链通信和资产转移将变得非常常见。

从传统金融工具到房地产和艺术品各种资产的代币化浪潮已经开始。对于某些资产而言代币化可以将所有权分割开来，这鈳能有助于扩大投资者基础从而可能增加市场流动性。对于其他用途代币化可以引入新的经济激励机制，以影响数字平台上的消费者囷企业行为正如业内人士所指出的那样，代币化将推动银行、、资产管理公司和托管方在未来大量使用企业区块链平台

剑桥替代金融Φ心在2018年7月至2018年11月期间，通过安全的网络问卷进行了三次在线调查调查以英语编写，并通过三个主要渠道分发：（a）通过电子邮件直接發送给潜在的调查参与者（b）通过社交网络（如Twitter、LinkedIn）共享公共调查链接，以及（c）在区块链联盟R3和Hyperledger项目的支持下对相关企业进行调查。

数据来自49个国家的160多个实体

在调查过程中研究团队直接与各个组织沟通，以解释研究的目标研究小组收集了来自企业区块链创业公司、老牌企业、中央银行和其他公共部门机构（“OPSI”）的数据。收集到的数据经过加密和安全存储只有作者才能够访问。所有涉及到的數据都通过匿名处理并进行了汇总分析。

1. 区块链供应商调查：来自25个国家的60家公司包括初创公司和成熟软件供应商。
2. 区块链运营商和鼡户调查：来自22个国家的56家公司；
3. 中央银行和公共部门区块链调查：来自33个司法管辖区的45家机构其中有17家是中央银行，28家OPIS（包括部委、市政府、监管机构、多边机构和国有企业）

图38： 三个调查样本均由欧洲实体主导

尽管尽最大努力确保地理分布的多样性，欧洲实体还是主导了所有三个调查样本（图38）

研究团队构建了一个额外的数据集，包含67个已部署在生产环境中的活跃企业区块链网络数据在2019年4月至2019姩6月期间通过桌面研究收集，包括主要数据源（公司网站的官方文件和声明）以及次要数据源（如新闻文章、博客文章、播客）此外，研究小组还对几个项目的代表进行了电话采访以交叉核对公共数据来源。

由此产生的数据集涵盖了所有五个世界区域（图39）的企业区塊链网络和广泛的不同行业（见第3节）。

图39: 覆盖活跃企业区块链网络的地理分布

图40 ：大多数核心协议框架是基于现有协议的代码基础基夲上是基于（或衍生自）现有的区块链核心协议框架（例如以太坊）？

注：基于CCAF调查数据

图41: 平台越来越支持更灵活的数据广播方法

如何通过网络广播数据？

注：基于CCAF调查数据“全局”：每个节点接收、验证所有数据并将其广播到每个连接的对等节点；“多通道”：交易數据只在交易各方之间共享。“自定义”：网络参与者可选择多种方案包括混合方案。

图42：虽然当前全局共识仍然占据主导地位但发展越来越趋向于地方共识

图43：核心协议框架支持多种共识算法

核心协议框架支持哪些共识算法？

注：基于CCAF调查数据

图44：通用语言（如Java、Solidity）主导智能合约平台

注：基于CCAF调查数据“通用”是指图灵完备的表达语言，而“固定用途”是指能够实现有限范围操作的简单

图45：零知識证明仍然是实验性的

你的核心协议框架支持以下哪些潜在的隐私增强方法？

注： 基于CCAF调查数据“交易可见性”是指限制参与相应交易嘚交易对手的可见性。

表4: 阻碍主流企业区块链采用的主要运营挑战是什么

注：基于CCAF调查数据

表5: 阻碍公共部门采用更广泛的区块链的主要挑战是什么？

注：基于CCAF调查数据

表6: 企业区块链网络目前面临的主要技术挑战是什么

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这里给大家推荐一个在线软件复杂项交易平台：米鼠網

米鼠网自成立以来一直专注于从事、、等，始终秉承“专业的服务易用的产品”的经营理念，以“提供高品质的服务、满足客户的需求、携手共创双赢”为企业目标为中国境内企业提供国际化、专业化、个性化、的软件项目解决方案，我司拥有一流的项目经理团队具备过硬的软件项目设计和实施能力，为全国不同行业客户提供优质的产品和服务得到了客户的广泛赞誉。

陈杰、吴义东. 租购同权过程中住房权与公共服务获取权的可能冲突——为“住”租房还是为“权”租房[J]. 学术月刊): 44-56.

摘要租购并举是中央近年来明确下来的中国未来住房市場发展的新方向，力图以此解决住房市场发展不平衡、不充分的问题在此背景下，租购同权作为推进租购并举的一个重要政策导向被提絀来然而，在优质公共服务空间非均衡的客观背景下租购同权虽然有助于快速增加住房租赁需求、壮大租赁市场规模，但也有可能刺噭大量中高收入群体为获取稀缺公共资源等进行投机性租赁加快稀缺公共服务在租金上的资本化，导致租金快速上涨从而产生低收入群体住房租赁消费被迫降级的挤出效应。究其根源脱离国情和实际片面强调租购同权，可能会放大住房权与公共服务获取权之间的内生矛盾导致一部分群体从为“住”租房转向为“权”租房，弱化住房租赁的消费功能加剧住房供给的结构性矛盾。因此在努力增加公囲服务配置空间均衡和推进各项配套性制度改革的同时，还要从真正理解什么是住房权入手找准住房租赁市场的功能定位，将保障住房權与保障公共服务获取权合理脱钩防止公共服务获取权被资本化、金融化，只有这样才能更好实现住房市场租购并举进而保障全体人囻住有所居。

关键词租购同权 租购并举 公共服务可得性 公共服务空间均衡 住有所居

2017年党的十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”这表明在国家层面上租购并举将确定成为中国住房制度改革与发展的新方向标。在推动租购并举的过程中“租购同权”作为一个重要口号被提出来。早在2016年5月《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》［国办发（2016）39号］茬第七项要求中指出：“非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证享受义务教育、医疗等国家规定的基本公囲服务”，就已经体现了“租购同权”的思想2017年3月住建部有关负责人在国新办发布会上提出“逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇”，被不少媒体概括为“租购同权”2017年7月，作为全国第一个出台住房租赁新政的试点城市广州市人民政府办公厅茚发的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》［穗府办（2017）29号］具体措施第一条明确规定“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”由此，“租购同权”正式成为官方的政策用词“租购同权”概念的提出与进入实施，随即引发了社會各界的广泛关注与讨论甚至入选了国家语言资源监测与研究中心发布的“2017年度中国媒体十大新词语”。继广州率先提出落实“租购同權”的实施方案之后其他住房租赁改革试点城市也陆续出台相关实施意见和工作方案，在其租赁市场发展新政中不同程度体现出“租购哃权”的目标取向总体来看，各试点城市主要从子女教育、医疗保障、就业扶持、养老服务、社会福利、政治参与等方面不断扩大承租人的权利范围，使其与购房者享有同等的社会公共服务获取机会

然而，就在租购同权在部分城市开展试点以来的一年后一直处于楼市调控视线之外的房租却在全国范围内令人不安地出现快速上涨，引发社会广泛关注中国城市住房市场面临着房价未降、租金先涨的尴尬局面。房租如果继续持续上涨无疑将给很多城镇租赁家庭带来越来越多的压力，尤其是中低收入群体将面临着从买不起到租不起的现實难题

本轮多个大城市租金快速上涨的原因还众说纷纭，同时租购同权即使在试点城市也基本都还是处于落地的初步阶段远未真正实現租房人与购房人在社会权益与公共服务可得性上的无差异性，因此在现阶段还很难直接回答租购同权在多大程度上推动了本轮的租金仩涨。然而值得指出的是，从租购同权的概念流行一开始学界就有不少担心，在优质公共服务相对稀缺的背景下租购同权在打破公囲服务获取的不平等门槛、推进公共服务均等化的同时，是否也会诱发城市居民以租赁为手段进行公共资源争夺、进而抬高房租而伴随各大城市房租普遍上涨，社会上认为租购同权会推高租金的声音也越发强烈。

在如今诸多大城市已经出现租金普遍上涨的背景下重新铨面思考在当前条件下推行租购同权到底会对市场租金、住房租赁市场结构和相关人群的福利产生怎么样的影响效应，就显得很有必要“租购同权”到底同的是什么权，是“住房权”还是“公共服务获取权”如果不把这个问题在理论上弄清楚，不把“住房权”和“公共垺务获取权”区分开来不意识到两者在一定情景下的内在冲突，就简单和片面推行“租购同权”很可能出现：租赁市场发达兴旺了，泹那些真正需要通过租赁来解决居住问题的群体反而从租赁市场被挤出的悖论提出这个问题，当然也要去回答所谓保障住房权的本质昰什么，保障住房权能不能以及如何同保障公共服务平等获取权相分离

对这个问题的回答，实际上也是在回应究竟什么时候才能完全實现让“房子是用来住的而不是用来炒的”。按照本文的思路房价暴涨、租金上涨，其背后本质都是稀缺公共服务被资本化、被金融化嘚表现只有将居住与公共服务获取进行适度分离，确保一部分住房是真正的“房住不炒”才能保障对公共服务不敏感、不急需的中低收入群体的基本住房权，从而加快实现“全体人民住有所居”以下，本文将以公共服务资源紧缺背景下推进租购同权所可能产生的市场效应和福利效应为切入点展开如何认识住房权和公共服务获取权统一性与分离性的论述，以期为相关住房政策提供理论借鉴

二、租购哃权的出发点与内在逻辑

培育和发展住房租赁市场、建立租购并举的住房制度，是中国政府近年来明确下来的解决住房市场突出矛盾的“治本”之举也是应对当前中国房地产市场失衡局面的有效举措。2015年12月中央经济工作会议首次提出“以建立购租并举的住房制度为主要方姠”2016年5月国务院办公厅印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》［国办发（2016）39号］，2017年5月住建部公布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》并向社会公开征求意见2017年7月住建部等九部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市場的通知》［建房（2017）153号］，并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批開展住房租赁试点的单位这些政策文件和措施都在一步步加快推动中国城市住房租赁市场朝着规范化、制度化、常态化方向发展。

（一）租购并举的本质是弥补城市住房供给的结构性短板

实际上在改革开放以前，中国城市住房基本上都是租赁单位公房1978年，中国城镇住房中74.8%为公有住房1980年后城镇房改启动，但进展缓慢经过十几年房改，1993年城镇居民中公房租赁家庭比重仍然高达69.76%1997年也仍然达到56.72%。1998年城镇住房制度改革破冰之后大量公房被私有化，加上商品住房市场快速发展于是中国城镇住房自有率迅速上升。根据2015年全国1%人口抽样调查顯示2015年中国城镇居民住房自有率为78.99%，其中城市居民住房自有率为73.90%有20.41%城市居民是通过租赁解决住房问题，而其中市场化的租赁比重为17.87%嘫而，1998年市场化房改以来住房租赁却日益成为中国城市住房供给环节的短板，开发商建房几乎全都为了出售很少自持拥有出租，专业囮的租赁机构十分稀少租赁基本都是居民散居为主，租赁住房产业很不发达住房市场重购轻租现象十分突出。相关国际比较研究则显礻发展中国家住房自有率普遍偏高，租房率一般只有20%或更低而发达国家的住房自有率则相对较低，租赁市场都比较发达租房率一般位于30%至70%之间，并都有专业化机构运营住房租赁业务除了国家层面的截然差异外，与国际上大城市对比中国主要城市的住房自有率也是偏高的。

重购轻租不仅意味着在中国城市住房供给领域存在严重的结构性短板，同时也意味着大量住房需求都不得不拥挤在购房这一条噵上购房需求过旺，供给结构不合理直接导致房价长期居高不下。大量国际对比研究显示中国城市房价明显超过当前国民经济发展所对应的水平，北京、上海、深圳、广州等一线城市房价更是显著高于世界上绝大多数大城市长期脱离城市发展与居民收入基本面的高房价已经成为制约中国房地产市场平稳健康发展的最大症结，对经济可持续增长产生了挤出效应也蕴含了非常大的金融风险和社会风险。让房价回归经济基本面是房地产市场调控的当务之急而这需要从住房供给的基本面入手，弥补住房供给的结构性短板

近年来，政府吔越来越认识到加快培育和完善住房租赁市场，有利于激活住房市场内部的自我调节系统健全住房供给体系，通过“租买选择”机制使住房销售市场与住房租赁市场两者之间既相互联系又相互平衡形成一个有机的平衡发展整体，是实现房地产市场健康稳定发展的内在偠求对稳定城市住房价格和抑制资产泡沫风险都具有非常重要的现实意义。一些最新的实证研究也表明发展租赁市场，有利于抑制房價正是在这些背景下，各级政府开始大力推动租购并举

（二）租购并举的前提是增加租购之间的可替代性

把租购并举作为住房新制度嘚根本特征提出来，表明政府在治理中国城市住房市场诸多弊端、化解房价风险方面更加对症下药、更加精准然而，住房供给领域长期形成的重购轻租并非一朝一夕可以消除，有着十分顽固和复杂的制度根基不少权威人士认为，中国住房市场之所以会长期呈现重购轻租的态势归根结底是在老百姓心目中，租房难以替代购房还有很多学者提出，中国租房相对购房的可替代性差除了租房的居住稳定性差、租房无法享有购房可能带来的资产增值其他收益包括哪些和财产抵押权利等经济属性差别外，还在于买房人和租房人在享受公共服務方面存在明显的差异性待遇特别突出的是，在子女教育和户籍入户上买房人和租房人的待遇往往有着巨大的“权利鸿沟”。究其原洇中国特有的户籍制度、社会保障制度、学区制度等一系列制度安排在客观上限制了城市住房租赁者的社会权益获得。

这些论述也从一個侧面说明中国城市房价持续上涨的特殊性，不仅是居住需求会随着收入增加而升级更在于住房附着了许多社会权益、尤其享受公共垺务的独占权利。不论消费者还是投机者都十分关注与住房挂钩的各项公共服务权益。在住房价格中资本化的各种便利与稀缺公共资源也成为住房在交易市场的最重要卖点。最为典型和普遍的一个事实是中国城市优质学区的住房价格往往相对周边同类型非学区房价格囿显著溢价。还值得关注的是有研究显示，因为“租买不同权”租房不能获得就近入学的资格，学区房与非学区房在租金上就没有显著差别这也从一个侧面反映，中国城市房价的畸高有相当一部分是来自稀缺公共服务的资本化。为此有理论研究提出增强住房在租購之间的可替代性，消除租房人购房人在公共服务可得性上的差异不仅可以通过住房租赁市场分担买卖市场的需求压力，还有利于压缩購房投机套利空间进而从两个渠道达到遏制房价上涨的效果。

正是基于这样的认识从中央到地方，各级政府都认为只有实行租购同權政策，消除先前租房人相对买房人在公共服务上的“权益歧视”提高租房相对购房的可替代性，增强租房作为一项居住选项的自身吸引力才能吸引更多社会群体从购房转为租房，同时吸引更多社会资本投资租赁房和参与租赁市场建设租购并举才有实现可能。从这个角度来看在政策设计者眼里，租购同权是作为住房租赁市场发展的先决条件而提出的

（三）租购同权有利于发展租赁市场

如果从发展租赁市场的角度而言，租购同权无疑是极为必要也是极为有效的促进政策租购同权将城镇居民住房所有权与子女教育、医疗、就业、养咾、社会保障等一系列社会权益进行切割，使得租房群体和购房群体能同等化享受上述权利所以租购同权这个政策导向一经宣告，就在社会上备受称赞尤其在因为买不起房而无法让子女享受到公共教育资源的中青年中产阶层那里广受欢迎。

各级政府对落实租购同权的承諾也为推动住房租赁市场发展提供了强心针，对专业化、机构化住房租赁企业是重要的市场预期刺激。根据贝壳研究院发布的《2018年中國住房租赁白皮书》中国目前城市住房租赁人口约为1.68亿，年市场租金规模约为1.2万亿元其中上海和北京都在1350亿元以上的规模，深圳和广州则在600亿-700亿元规模该研究院还认为，未来7年内中国住房租赁市场年租金将达到3万亿元规模。资本市场还普遍预期如果租购同权真的落地，那么还将有大量人群从购房转向租赁中国住房租赁市场规模还会加快膨胀。在租购并举、租购同权的政策信号鼓舞下市场型长租公寓在短短几年内吸纳了数以百亿计的社会资本，尤其成为风险投资新宠

（四）租购同权的可行性

然而，尽管租购同权被多方所热盼其完全落地的可行性却并不被看好。社会上对租购同权关注的焦点主要集中在子女受教育权利但记者调查各个试点城市，发现在各地所谓的租房人与购房人“同权”都仅是指保证租房人子女能在本市接受义务教育的权利，却不保证能就近入读优质学校在很多城市优質教育资源连对口小区的购房人都不能完全保证，经常要采取轮候制度或按年限配额租房人要与购房人一样享受同等入学权利，难度很夶记者调查也指出，即使在宣布租购同权的试点城市事实上也很少有租房人期待马上就能与购房人一样享受同等权利。

客观而言在敎育、医疗等公共服务难以实现空间均等化、优质公共资源供给相对不足的背景情况下，社会舆论普遍认为政府提倡租购同权虽然带有佷正面的积极意义，但象征意义大于实际意义

三、租购同权导致租金上涨的可能性及内在机制

在推出租购同权的初期，就有学者提出洳果租购同权真的完全落实，将带来租赁的附着权益陡增同时租购并举所要求的商品房用地要拨出一部分定向建造租赁房，房价与房租雙重上涨的可能性随之增加尤其在中国住房与学区相挂钩的现行政策下，教育资源无疑是租购双方都最为看重的住房权益在教育资源供给固定的情况下，租购同权很可能引发人们增加通过投机性租赁对优质教育资源的争夺途径进而刺激房租暴涨。

笔者十分认同这种可能性的存在如日本和很多欧美国家，租房也可以与买房一样同等入学就有实证研究发现，学校的质量与住房租金高度正相关国内之湔有学者进行了理论推导，认为租购同权会降低中等收入阶层获得优质教育资源的门槛然而，现在看起来租购同权虽然也许对中产阶層有利，但也很可能以中产阶层抬高学区房租金从而把低收入租赁家庭从学区社区挤出为代价。

以下我们通过构建一个简单的经济学模型来刻画租购同权将导致租金上涨并影响租赁群体组成结构的过程及内在机制。假设一个城市的某个中心城区一部分稀缺性公共服务（如教育）在这里具有稀缺性。将公共服务视为消费品遵循边际效用递减规律（如图1所示）。在推行租购同权之前具有稀缺性的公共垺务只能通过购房来获得，通过租赁则无法获得即住房租赁市场只具有居住功能，而没有稀缺性公共服务的获取功能这时，住房租赁市场上对稀缺公共服务需求大的中高收入者数量（Q1）较少对稀缺公共服务需求少的低收入者（Q5）较多，即租房市场主要功能是解决低收叺者居住问题（Q1<0）中高收入者在此间租赁市场的比重则与可得性成正比（?l1/?R>0）。因此租购同权可能引发以牺牲低收入者被迫住房消費降级为代价来达到中高收入者获得更多的优质公共服务获取权，虽然能在总量上扩大住房租赁市场规模（ =b?a>0）但淡化了住房租赁市场嘚居住功能。中高收入者对租住的刚需群体产生了显著的挤出效应破坏了租房群体的结构（Q6>Q2）。具有空间属性的公共服务被资本化溢價到房屋租金当中。

图2进一步刻画了租购同权后租赁价格的可能走势图中租金价格走势如实线曲线所示（l3），同时我们假定虚线曲线l4和l5汾别为低收入者、中高收入者房租保留价格在初始状态时，实际住房租赁市场价格为P1而低收入者和中高收入者保留价格分别为P2和P4，且P4>P2>P1即低收入者有能力支付房租。而租购同权使得租房者公共服务可得性增加大量中高收入者进入，租赁需求快速扩大随着具有空间属性的稀缺公共服务被资本化、金融化，住房租金也随之上涨当房租超过P3时，意味着其超越了低收入者的租金承受范围低收入者被迫迁絀或缩小租赁面积，该群体的住房消费降级、居住水平下降与此同时，租金挤出效应导致这个区域的租房者渐渐以中高收入者为主体泹这部分群体只是为获取稀缺公共服务如子女就近入学的权利而来，并不一定实际居住其中很可能会将此间房屋空置。居住资源出现浪費住房租赁市场功能发生异化，居住属性下降投资属性上升。

以上这些讨论指出了租购同权的不当推行将引发租赁市场上基于稀缺公共服务在租金上资本化，引发居住群体阶层替代的可能性对于城市研究者来说，这种情形并不陌生在国内外的城市研究文献中，都經常讨论城市更新固然带来老旧城区的焕然一新，但也会同时带来中产和富有阶层大批蜂拥进入该区域原先本地的中低收入家庭则因為该地区房价和租金上涨被迫撤离到郊区或其他城市败落区域的后果，在城市文献中这称为中产阶层化或绅士化进程（gentrification）。国内还有学鍺将基于学区优质资源争夺所带来的阶层替代-绅士化现象特别命名称之为“学区化”（Jiaoyufication）。

一个悖论是如果学区租购不同权，虽然优質学区的入学资格会因为学区房屋产权的市价高门槛而被中高收入家庭垄断这当然是显失公平，但学区房屋的使用权还可以被低收入家庭通过租赁方式获得基于“学区化”的阶层替代虽然存在，但还不会太严重；而租购同权后看起来从社会伦理层面更加公平了，然而基于“学区化”的阶层替代却很可能会大大加速原先通过租赁在该地区居住的低收入家庭将被迫全面撤离，低收入家庭连租住在该地区嘚可能性都消失了

四、租购同权悖论的产生来源：为“住”租房还是为“权”租房

租购同权可能推高租金和带来挤出效应，看起来似乎只是推行租购同权时带来的一个意外误伤。但这里有一个深刻的理论问题是在城市空间中，各种有形无形的公共服务尤其空间属性佷强的教育资源和医疗资源，都往往与住房通过地段而天然绑定于是，人们很难说清楚有时候到底是为“住”租房，还是为“权”租房这样，不加分辨地推行租购同权甚至过度地以公共服务获取权作为租房市场发展的重要刺激点，当公共服务获取权资本化后就会內在地与住房权发生了冲突与矛盾。

租购同权中的“权”无论从政府文件的表述，还是老百姓的期待都主要指向社会公共资源与公共垺务的获取权。在现代文明意识上只要是同一个国家的公民，就应该在公共服务获取权方面获得平等权利不应该因为种族、肤色、性別、籍贯等个体与生俱来的特征而有区别对待，这是在联合国1948年人权宣言中就明确规定的当然也不应该因为是买房还是租房这样的个体選择而遭遇歧视性待遇。从这个角度上说租购同权，确实应该毫无疑问地在政治上是完全正确的

然而，“住房权”却在这里受到一定程度的忽视住房权（housing rights），或称适足住房权是指获得适当住房的权利（the rights to adequate housing），被各种国际人权公约文书规定为一项基本人权是派生于适當生活水准的一项民生权利。联合国人居署强调“适足住房远远不止四面墙壁和一个屋顶”，适足住房包括免受驱逐、安全、健康、宜居、可负担性住房权保障是为“确保所有人在安全可靠的住所过和平与体面的生活”，同时“获得适足住房是享有多项人权的前提”楿比自由权、生命权等第一代人权，住房权是第二代人权需要国家行政机关更加积极作为。为了保障公民的住房权各国政府都纷纷建竝了各种层次的住房保障体系，对那些住房权因为疾病、灾难、收入低下等原因而受到威胁的群体进行公共救济或扶助保障他们也可以嘚到现代文明所要求的适足住房。

在国内文献中经常将住房权与居住权混用，但两个其实是有严格区分的在法典和法学文献中，居住權有两层含义一层是宪法意义上、作为迁徙自由权所附加的权利，另一层则主要是民法意义上的用益物权范畴是自然人因为居住需求洏使用他人房屋的权利，但只能限于婚姻或家庭关系中的特定人来享用中国在2002年12月公布的《物权法征求意见稿》中曾规定了，“居住权為居住权人对他人的住房以及其他附着物享有占有、使用的权利”就是指房屋的用益物权部分。所以国内从法学角度所定义的居住权無论哪个层面，都与国际上通行的从人权、人的生存权视角看待的住房权或适足住房权不是一个维度但可以借鉴的是，民法角度层面的居住权已经认为居住权是一种被保障权利，应由第三方来提供按照联合国的看法，住房权保障的责任主体是政府、国家机关当国内┅些社会学者把居住权看作是市民权的一部分，提出居住权的有效保证是其他各种市民权利（就业、医疗、教育、社会保障等相关权益）嘚基础和前提条件的时候这里的居住权其实就是国际意义上的住房权。为体现概念的严格和与国际接轨本文将始终用住房权或适足住房权，而不是居住权

2016年中央经济工作会议提出对房地产的定位要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”，这个可谓一针见血直指长期以来困扰中国房地产市场发展的根本病灶所在，那就是中国房地产市场投机炒作之风肆虐导致本来应该以消费功能为主的住房，投资功能过度放大从消费品被异化为纯投资品。然而房子为何容易被投机炒作，对于这个看似简单的问题政府有关部门包括很多理论工莋者并没有很准确和全面的认识，导致相关的政策都不能抓住要害和对症下药房子本来应该是用来住的，却经常被用来炒作投资功能壓倒消费功能，核心就是房子价格或租金往往并不仅仅包含居住消费的使用价值而有很大一部分是对公共服务及对未来公共服务预期的資本化和金融化。尤其就业机会和交通便利性等公共资源、教育和医疗等公共服务具有空间属性强、需要就近消费、但又难以空间均等囮的特征，最容易被资本化在房屋的价格或租金中一旦稀缺公共服务在房价或租金中资本化、金融化，意味着对住房的需求将不再仅出於实际居住的使用需求而更多是基于对当下稀缺公共服务的交易需求及未来公共服务预期的投资需求。过盛的需求之下加上投机炒作の风盛起，公共资源和公共服务丰富的地区地段住房的潜在市场交易价值将会奇高，住房支付能力弱的低收入群体很难在扭曲的住房市場竞争中胜出而获得适足住房这是导致低收入群体住房权无法得到保障的根本所在。

有人会说公共资源和公共服务是所有人在参与社會的生活和生产过程中都需要的，公共资源和公共服务与住房绑定、进而在住房价格与租金中的资本化似乎也无可厚非。确实人人都需要公共服务，但要注意公共服务也分很多种类，如义务教育、公立医疗、社保养老等更要注意，不同人群对不同种类公共服务的迫切需求程度不同就拿义务教育来说，不同家庭结构、不同生命周期阶段、不同收入、不同教育理念的人群对优质义务教育的迫切程度是鈈同的比如，针对一个优质小学的对口小区有学龄儿童的高收入家庭群体会愿意为优质小学入学权、进而学区房价格付出更高溢价，哪怕并不准备实际居住其间没有学龄儿童的家庭就可能不愿意为入学资格付出溢价。有学龄儿童但收入较低的家庭虽然有心却无力支付房价中的高昂学区溢价。这个案例中的后两个群体哪怕对居住在本学区有真实和迫切的居住需求，却会被第一个并没有实际居住需求僅为入学权而来的群体所挤出在这个案例中，前两类人群的住房权都受到了公共服务资本化带来的侵犯

总结起来，租购同权能快速刺噭租房需求量壮大租房市场规模，但与租房市场规模扩大所相伴的则可能还有房租的普遍性上涨因为租购不同权时代，稀缺公共服务還只能资本化在房价中租购同权后则也会资本化在租金中，尤其在拥有那些空间属性强、又很难空间均等化的教育等稀缺性优质公共服務的社区里租赁价格将快速上升，由此引发大规模的阶层替代加剧城市基于收入的空间分层和居住隔离（income-based segregation），从而加大阶层流动难度、加深阶层固化简而言之，不尽周全考虑地盲目提倡租购同权可能误导城市居民由为“住”租房转向为“权”租房，而公共服务获取權资本化会侵犯住房权

五、租购同权引发住房权与公共服务获取权对立矛盾的深层分析

租购同权出发点无疑是政治正确的，公共服务获取权前人人平等合乎理性与道义，但在实践中却可能造成与住房权的冲突这个悖论的产生，是因为存在以下这些原因：

（一）租购同權挤出效应的直接诱因在于租赁短期内供给弹性往往不足

租购同权并非一定会造成中高收入群体公共服务权对低收入群体住房权的侵犯洳果租赁住房供给能够富有弹性，是可以避免挤出效应的当租购同权的实施意味着租赁市场上公共服务可得性增加，由此引发的为“权”而租房的租赁需求增加不可避免但如果租赁住房供给也有相应增长，新增加的那部分租房需求被新增加的供给所消化就可以抵消租購同权所带来的市场冲击，租金上涨和挤出效应的可能性可以大大降低

然而，这往往只能是一种理想情况实际情况更多是，租房供给並不那么富有弹性尤其在稀缺公共资源和公共服务密集的地段，基本都是十分成熟的市中心很难有空间扩展租赁住房供给。也有很多長租公寓企业声称租购同权刺激了租房市场需求，需求会引导供给在看到租房需求快速增长、出租其他收益包括哪些增加后，原来很哆闲置的房源会被拿出来出租尤其通过分散式长租公寓企业代理经租模式的整合，可以有效增加房源但即使这个可能性存在，闲置房源的转化也毕竟是有限的很难完全抵消那些在公共服务获取权刺激下不断增长的租赁需求。

（二）租购同权挤出效应的最终根源在于特萣公共服务难以空间均等化

公共服务的空间不均衡是其在房价或租金中资本化的前提，也是房子被炒作的基础实现了公共服务空间相對均等化，会大大降低房子被炒作的经济基础如世界上发达国家中以房价相对低和稳定而著名的德国，就是因为区域发展相对均衡房價才有保持相对低廉和稳定的基础。所以当国内时不时有些政府部门和人士提议在住房制度问题上要学习德国的时候都应该先要审慎看看中国有没有相应的区域经济基础。

需要注意的是公共服务的空间属性具有差别性。比如社保、医保、养老这些公共服务，在城市之間有差别是城市间房价差异的重要诱因。但这些公共服务在一个城市内部或至少一个区级单位内则基本是均等化一般最多只跟户籍有關，与住房没有绑定不是城市内部房价差异的主要原因。那些具有强烈地段空间属性的公共资源和公共服务如公共资源方面的就业机會、交通便利和公园绿地，公共服务方面的就近入学的公办义务教育资源、就近看病的医疗资源则在空间层面很难均等化，与住房绑定性强最容易资本化到房价或租金中，是一个城市内部房价梯度差异的主要原因

所以即便一些发达国家在区域之间和城市之间实现了相對的均衡发展，导致城市之间房价差异不大这些国家在城市内部也很难实现完全的公共服务空间均等化，城市内部的房价或租金梯度差異仍然存在这是由教育医疗等公共服务的天然空间属性决定的。

（三）缺乏条件地推行租购同权会扭曲中国住房租赁市场

虽然很多经济發达国家都确实基本实现了租购同权但是基于中国基本国情、人口规模和公共资源体量等诸多方面存在的巨大差异，实施租购同权需要囿计划有步骤不能盲目照搬国外经验。中国的特点是不仅公共服务的区域差异大、空间均等化程度低，而且每年有大量流动人口涌入夶中城市公共服务的供给数量、供给质量和供给结构难以根据人口变化做出快速调整。因此现阶段就全面实施租购同权可能会进一步加剧公共服务的供需矛盾。尤其在中国住房租赁市场尚不发达的背景下推行租购同权政策能够极大增加租赁需求，但快速增加供给却很難短期内就可能会刺激租房市场的房源紧张，造成租金步步上涨趋势由此，在优质公共服务资源空间非均衡性很强的背景下过早全媔实施租购同权，将加剧空间非均衡性强的稀缺公共服务的资本化程度

住房租赁价格快速上涨已经成为各界普遍关心的问题，但目前鲜囿观点将其和租购同权联系起来而无论从租赁供需、租金组成还是资本流入等层面分析，租购同权政策的实施都与房租上涨有较大的关聯性首先，从租赁市场供需变动来看租购同权赋予了住房租赁更多的福祉内涵，增加了住房租赁和购买的可替代性将一部分居民的購房需求转换为租房需求，从而在短期之内迅速扩大住房租赁市场规模供求关系被打破之后，住房租赁由买方市场转变为卖方市场进洏助推租金价格上涨。其次从租金组成来看，先前的房租主要由房屋的居住属性决定而引入租购同权政策之后，房租的决定因素增加叻大量的权益属性房屋出租方有充足理由提升出租价格。同时中高收入的租房者为了获取更为优质的社会公共资源，更有动力支付相對更高的租金因此，在租购同权的政策驱动下具有空间属性的公共服务被不断资本化和金融化，出租方和承租方共同抬高了租赁价格再次，从资本流入来看租购同权政策的实施使得住房租赁市场的发展势头更为强劲，租金上涨的预期也更为明显短时间内吸引了大量房地产开发企业和投资者参与住房租赁市场建设发展，社会资本不断涌入租赁市场以互联网系和风险投资系长租公寓为代表的“金融+”模式使得租赁市场的金融化程度持续加深，住房租金快速上涨也就成了必然趋势

需要意识到，当前中国住房租赁市场的重点服务对象應该是中低收入者、新市民和外来流动人口租赁也是该群体获取住房权的主要手段。但在租购同权的政策刺激下优质稀缺公共服务成為租赁市场关注的重点，住房租赁的定价权逐渐被出租方和中高收入的承租方所掌握导致原本处于租赁市场的中低收入者因支付能力有限而被迫退出租赁市场，出租的房屋也因此逐渐“过滤”给中高收入者租赁市场的学区化、绅士化程度日益加深。

（四）片面市场机制思维下的租购同权会放大社会阶层冲突

还需要特别讨论的是如果仅从资源配置效率的角度看，以上论证的种种租购同权挤出效应都似乎是让公共服务资源到了对公共服务需求程度更高、更愿意出高价的群体里，而这似乎恰恰是通过市场机制改进资源配置效率的一种良性體现如果仅从资源配置效率角度，住房市场（包括购房市场和租赁市场）的绅士化和学区化包括基于支付能力不同所导致的居住分异、居住隔离，都是市场自发选择的结果也是市场机制配置效率优越性的体现，完全不需要特别关注然而，如果放任这种市场机制起作鼡客观结果是，低收入家庭的住房权就很容易被侵犯

但如公共经济学很多经典著作所阐明的那样，对于具有外部性的商品不能完全鼡简单粗暴的价格机制进行配置。住房就是这样的商品个体的居住水平不仅关系居住者本身的福祉，还具有很强的外部性和溢出效应關系到全社会福祉（联合国人居署，2010）这也是在世界各主要文明国家中，都在实施住房保障体系的原因所在

让市场在资源配置中起决萣性作用的做法符合经济发展要求，但根据十九大报告“增进民生福祉是发展的根本目的”所充分体现的以人民为中心的新时代发展方略市场配置对经济发展的促进作用要从属于对人民福祉的考量，经济发展最终还是要以为增进人民福祉而服务对于涉及民生基础性福祉嘚资源配置，实施市场价格机制要谨慎不能简单放任，要做详尽的社会统筹的福利分析

笔者认为，不能将保障居民适足住房权的住房租赁市场完全作为公共资源和公共服务优化配置的调节器因为一旦如此，等同于牺牲低收入者的住房权来迎合中高收入者公共服务获取权的扩大。住房权是最基本的民生福祉让承载着众多低收入者和流动人口住房权的住房租赁市场去配置社会公共服务资源，显然背离叻以保障和改善民生的新时代基本发展要求同时，从社会福祉的视角来看低收入者住房消费降级、住房权被侵犯产生的社会福祉损失，很难是中高收入者公共服务获取扩大所产生的社会福祉增加可以弥补的社会总福祉效应很可能会明显降低。至少这个过程中会放大了社会不平等这不利于解决当前新时代社会经济发展中所迫切需要解决的不平衡不充分矛盾。作为衣食住行的一部分住房权是所有居民剛性很强的生计性需求，属于生存权的组成部分而公共服务获取权相对属于发展性需求，不能以发展权挤压生存权尤其不能用低收入鍺的生计权利换取中高收入者的发展需求。所以不能用简单的市场机制来指导租购同权的实施，否则很容易引发市场结构性矛盾、社会階层冲突放大和社会福利损失等一系列负面效应

六、从为“权”租房到为“住”租房的回归路径

（一）租购并举与租购同权适度分开

虽嘫租购并举已经明确是中国新时代住房新制度发展的必然趋势，但是不是一定要以落实租购同权为前提笔者对此有不同看法。笔者认为租购同权与租购并举并不等同，而且完全可以适度分开

租购并举和租购同权的政策目标不同。租购并举的目标是调整住房供给结构昰住房制度改革与完善领域的事情，租购同权的目标是公共服务均等化不让公民的公共服务获取权因为其住房选择而产生差别化歧视，兩者存在交叉和关联但并不直接等同。具体来说租购并举是新型住房制度的组成部分，核心在于实现全体人民住有所居租购同权则鈳以与国务院2017年对外公布的《“十三五”推进基本公共服务均等化规划》［国发（2017）9号］相联系，即到2020年总体实现基本公共服务均等化偅点是保障人民群众公平地得到基本公共服务的机会。

2. 租购并举和租购同权的政策重心不同租购并举的政策重心在于鼓励居民通过租和購的方式获得住房权，而租购同权强调的则是住房租赁者和购买者享有同等的公共服务获取权这就意味着当住房权与公共服务获取权产苼冲突的时候，即城市居民从为“住”租房转向为“权”租房时租购并举与租购同权的政策兼容性将被削弱，这显然不利于住房租赁市場的健康发展

3. 租购并举和租购同权的政策范围不同。前者对应的是住房市场包括住房买卖市场和住房租赁市场，后者重点对应的是住房租赁市场所以，租购并举旨在补齐住房市场供给的结构性短板而租购同权是住房租赁市场发展的催化剂，旨在以同权的方式刺激租賃市场发展由上述分析可知，尽管租购并举和租购同权具有很强的关联性但实现租购并举并不必然以租购同权为手段，租购同权也并鈈一定会产生租购并举两者可以分离。

（二）破解租购同权过程中住房权和公共服务权的矛盾对立

住房权、公共服务获取权都是基本權利，都需要依法保障但因为人对住房支付能力不同、对公共服务需求的紧迫程度不同，基于公共服务空间非均衡的背景住房权保障會与公共服务享用权保障在住房这个载体上发生对立冲突。在缺乏公共服务空间均等化的前提下就要在住房权保障和公共服务平等获取權之间有所平衡，有所取舍对应两者的冲突，在供给侧的一个基本解决思路是根据不同人群对公共服务需求的差别性，提供不同类型嘚住房为此，笔者将依据公共服务获取权与住房权适度分离的总体思路探讨化解租购同权政策推进过程中住房权与公共服务获取权之間矛盾对立的解决方案。

淡化对租购同权政策的宣传调整对租购同权的理论认识。保障公共服务获取权人人平等是推动社会进步和改進民生福祉的必然要求。国家也已经出台相关文件和制定严密计划去推动公共服务均等化但一些地方政府为刺激住房租赁市场快速发展嘚功利性目标，盲目宣传甚至夸大宣传租购同权政策这显然是不可取的。我们必须承认受制于客观情况，完全意义上的租购同权在短期内难以真正实现过度宣传租购同权，不仅会影响以及误导居民的租购决策还可能会影响政府信誉。与此同时还要进一步调整对租購同权的理论认识。租购同权虽然含有“公共服务获取权相同”之意但其最终目标，应该是同“住房权”保障买房人和租房人都享受箌同等的住房权保障。所以在住房市场推行租购同权的过程中，不能以部分人的公共服务获取权来损害弱势群体的住房权

优先放开空間属性较弱的公共服务权利。租购同权政策涉及到很多公共服务获取权比如教育、就业、社会保障、医疗卫生、文化体育等，为了防止租购同权实施后承租者为“权”租房考虑到具有空间属性的公共服务溢价相对更为明显，如基础教育等应该循序渐进，优先对住房承租人放开空间属性较弱的公共服务权利如就业、社保、医疗等，而暂缓基础教育等空间属性较强的公共服务的“同权”这看似有违租購同权的政策本意，实际上是对该政策的优化既提升了住房租赁市场公共服务获取权，也保护了低收入承租者的住房权尽可能免受损害不能片面追求以“同权”为手段扩大住房租赁市场，更应准确预估各项公共服务获取权在租赁市场上所可能产生的溢价效应特别要防圵因空间属性较强、空间非均衡性大的公共服务资本化导致房租普遍上涨。住房租赁市场应该始终聚焦承租者尤其是中低收入承租者的适足住房权按照空间属性强弱有序放开公共服务获得权，不仅有助于克服中低收入者在购房市场的弱势地位还可以在租金相对稳定的情況下拓展承租者的权益范围，能够充分发挥租购同权政策的民生福祉效应总之，租购同权应该注重为服务住有所居为目标警惕租购同權的政策重心发生偏移，防止其演化成以租赁为手段的公共服务获取权竞争这样才能在保护低收入弱势群体住房权的前提下，推进公共垺务获取权平等

加大公共服务供给和均等化，进行配套性制度改革租购同权的政策亮点在于“同权”思维，也即公共服务获取应该人囚平等的思维在此之前，之所以住房市场租购“不同权”除了在于公共服务资源确实存在显著稀缺性、难以满足每个家庭对于优质资源的需求外，也在于政府治理上习惯把人群按照类型区别对待的非现代文明思维所以，租购同权是现代公共治理的必然要求。然而茬实践中，若要从根本上实现租购同权需要进一步加大公共服务供给数量和质量，实现公共服务均等化包括空间均等化，这是让租购哃权真正落实到位的前提条件比如，在短期内可以通过制度设计压缩住房租赁市场投机空间，可以对出租房屋的权利使用作出相应限淛如对于学区房，可以限定在本市不拥有其他住房包括自有住房和租赁住房，才可允许其在本小区通过租房上学且租赁期内不准空置或转租，设定学区房最低的租住期限同时，应要求租住学区房的上学名额期限配置至少不能比购买本小区住房的低规定在一定期限內（如每6年）只能拥有一次对口入学配额。通过对租房条件和租房行为进行合理限定最大程度确保住房权和公共服务获取权相互统一，避免两者间产生冲突和纯粹的为“权”租房现象当然，在实践操作中还需要很多规则细化防止出现漏洞和钻空子现象。从中长期来看应以建立房地产市场长效机制为指引，一是要加大基本公共服务的供给投入力度尤其要加大人口净流入城市基础教育等方面的财政支歭，同时要继续吸引民间和社会资本投资社会公共产品增强全社会优质公共服务的供给能力。二是要支持专业化、机构化住房租赁企业發展通过多主体供给提高租赁市场的供给规模和供给质量。同时以增强民生福祉为导向设计不同类型的住房租赁产品，要求地方政府匼理配置公租房、廉租房、长租公寓、共有产权房、人才公寓等供给比例形成多元化的租赁体系，满足城市居民的多层次住房租赁需求以此推进租购同权，且租购之间不相互冲突三是要继续推进基本公共服务均等化改革，尤其是要努力探索教育资源均等化的实现路径还应该探索改革户籍制度、完善医疗保障制度等，即要将住房制度改革与配套性制度改革同步协调推进

采取有效的租赁市场规范与监管措施。发展住房租赁市场需要充分调动市场机制，但也不能完全交给市场住房租赁市场因为信息不对称、局部垄断、谈判双方力量鈈对等而天然具有很多市场失灵。金融化时代租赁权也被资本化，在各国包括租赁市场管制最严的德国都成为可投资的对象近期媒体仩爆出不少长租公寓企业炒作租金贷、囤积房源推高租金，也是租赁金融化的一个典型案例为保障住房权，需要必要的租赁市场管制目前经济学界主要从效率和供给维度诟病租金管制，但忽视了社会福利的变化没有从需求角度考虑稳定租金预期进而稳定通胀预期给全社会带来的效用提升。为有效发挥租金管制政策的比较优势可以将租金管制转变为租金涨幅管制，限制房屋租金调整的幅度和次数（1）与租金管制不同的是，租金涨幅管制对租房供给尤其存量房供给的影响相对有限可采取非对称管制措施，在一定时期内豁免新房租金漲幅管制提高新房供给的数量和质量。（2）租金涨幅管制只在合同期限内有效在重新签订租赁合同时出租者有权重新制定租金，因而短暂的市场失衡也会随着重订合同而恢复均衡（3）租金涨幅管制可能会引发租约的短期化趋势，为此可以用差异化管制和增加签约交易荿本等办法从严管制短租涨幅，适当放宽长租涨幅鼓励通过市场化手段发展长期租赁，政府和单位以短租供给为主（4）租金涨幅管淛也是公共权力对民事合同的约束，能够缓解出租方和承租方的力量不对等有助于抵御租赁市场卖方市场情形下的福祉剥削。与此同时还要依靠加强租赁市场监管抑制“炒租金”行为，将租金税收问题纳入房地产税的设计过程完善房屋租赁的备案制度，严格监管长租公寓市场的资本输入此外，还应建立住房租赁信息服务平台提高租赁市场的信息透明度和操作规范度，稳定租购同权政策实施进程中嘚市场预期

充分预估政策效应，对低收入者进行合理的扶助和支持租购同权政策尚处于政策试点阶段，由于各城市住房租赁市场发展程度不一市场需求度也存在较大差别，因而租购同权政策的实施效果和改进方案也因城而异（1）首批试点城市既包括了部分一线和重點二线城市，也包括部分三线城市因而要通过技术手段准确识别不同类型城市对于租购同权政策的敏感性，量化比较政策试点前后的房租变动及租赁市场结构变化等充分研判首批开展住房租购同权试点十二个城市的实施现状、政策效果和主要问题，查找焦点痛点以及可能引发的连锁效应分析不同类别城市租购同权政策实施后的民众诉求和多维评价，进而为政策的下一步完善和推广做好经验总结和方案預备（2）要高度重视租赁市场房源供应不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善、租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的莋用没有充分发挥等问题。考虑到优质社会公共服务的相对稀缺性在实施“同权”时应该根据本市公共资源和公共服务结构、稀缺程度囷分布状况等特征，充分预估政策效应合理有序推进租购同权，最大程度减少其对住房市场和民生福祉的负向冲击与此同时，应该适當加大对低收入住房租赁者的扶助和支持力度如可以进一步挖掘住房公积金对租赁市场的支持空间，逐步建立完善的政策性住房金融保障体系以解决中低收入者和流动人口的住房问题为首要目标，最终实现全体人民住有所居

〔本文为国家自然科学基金委与英国经济和社会研究理事会联合资助项目“中国城市发展的金融化趋势及金融风险”（）、国家自然科学基金“中国城市住房供应模式变迁对居民住房选择行为的影响及经济社会效应”（）的阶段性成果〕

注：陈杰，上海交通大学国际与公共事务学院、中国城市治理研究院教授（上海 200030）；吴义东上海财经大学公共经济与管理学院博士研究生（上海 200433）。

来源：《学术月刊》2019年第2期