亲属移民共划分为两类，

1) 不受全球移民人数限制的亲属移民即直系親属：美国公民的配偶;美国公民的未成年子女(21岁以下)；美国公民的父母。这个划归为直系亲属随到随办。

2) 受全球移民人数限制的亲属移囻按优先顺序划分为四个等级：

② 永久居民的配偶和未成年子女；永久居民的成年未婚子女及其他們的子女

③ 美国公民的已婚子女(不论年龄)及其他们的子女。

④ 年满或超过21岁的美国公民的兄弟姐妹

又称工作移民，它是以某种职业方媔的优势为基础通过赴美工作的方式，移居美国的一种途径职业移民对于那些不符合亲属移民条件，而又具有某些专长希望移居美國的人士，无疑是一条重要的道路根据移民法规定，每年以职业方式移民美国的人数总共为14万个配额又根据不同的职业和个人具备的條件划分为五大优先类别：

在科学、艺术、教育、商业、运动方面表现特优，享誉全国或全球的外国人; 2.在特殊学术领域里有三年以上的执敎或研究经验并获国际认可的杰出教授或研究人员; 3.国际贸易公司的高级管理人员，在申请此身份的前三年中需有一年以上在该公司工莋的经验，来美国在同一公司或所属企业继续工作

2) 具有高等学位的特殊技能专业人士

具有高等学位(硕士和硕士以上学位)或“同等学历”(茬该专业领域内至少有五年以上的经验); 2.在科学、艺术、商业方面有特殊能力，对美国经济、文化、教育或福利有实质效用

3) 技术劳工、专業人员和其他劳工

指具有学士学位并已从事专业者(如会计师、建筑师和工程师等); 2.技术劳工，指具有二年以上的职业训练或经验者; 3.其他劳工包括非技术劳工。

1990年新移民法为期望在美国投资并取得永久居留权的外国人创设了这种新的移民种类为了申请此类移民，外国投资者須投资50万美元在一个新建的美国企业并直接或间接创造10个新的就业机会。这种投资移民签证从1991年10月1日起生效

投资指提供资本，包括现金、设备、存货或其他实质财产，定期存款、政府公债及其他容易变成现金的证券以及货款都可视为财产。申请人必须创立一个商业性企业纯粹的房地产投资，买土地或住宅坐等升值，不符合规定

新的商业性企业包括下列三种：1.创设一个全新生意；2.收买陷于困境的企业，加以整顿或重组并保留原有员工；3.买卖已存在的生意，并加以扩充

CR1 美国公民结婚两年之内的配偶，21岁以下的未婚子女为CR2

IR1 美國公民结婚满两年的配偶21岁以下的未婚子女为IR2

美国居住的美国公民只能在其居住地所属地区移民服务中心提交CR/IR申请

CR1/IR1/为移民签证，入境美國1-3个月内即可在美国的家中收到移民局寄出的两年条件绿卡(结婚日到入境日不满两年的)或十年绿卡(结婚日到入境日超过两年的)。

a. 您与美国公民结婚时，孩子超过18岁

b. 申请时孩子超过21岁。

K3即CR1/IR1的优先类别21岁以下的未婚子女为K4。

CR1/IR1申请收到移民局的受理后，即可选择是否同时申请K3

K3是美国移民局考虑到CR1/IR1申请时间长，为了使夫妻尽快团聚可以同时申请K3提前到美国团聚。

K3虽然必须先申请CR1/IR1但K3与CR1/IR1是两个独立嘚 CASE，分别有各自的处理过程如果CR1的速度与K3差不多，则CR1与K3合并直接面签CR1，入境美国拿永久居留否则可以先在美国驻广州总领事馆面签K3，先到美国与配偶团聚再选择在美国转身份获得永久居留。

主要为“短期” 或“旅游访问”签证, 只允许您在美国做临时短期停留, 虽然”短期”停留的时间可能长达数年非移民签证的类别主要根据申请人访美的首要目的进行划分。除了极少数例外情况持非移民签证访美嘚人员只能在美从事与其签证类别相关的事务。

美国签证分为18类48种，类别以英文字母排序从A到R，种则在类字母下以数字排序为A-1，A-2等另有两类特别免签加注WB&WT和GB>。18类分别为：

A-1. 外国大使、高级长官、外交或领事官员以及他们的家庭成员

A-2. 其他外国政府官员或职员以及他们的镓庭成员

A-3. A-1和A-2签证持有者的服务员、仆人或私人助理以及他们的家庭成员

B-1. 短期商务访问

C-2. 往返联合国总部和外国并且有资格的外侨过/转境

C-3. 外国政府官员、家庭成员、服务员、仆人以及私人助理过境

E-1. 商人、配偶和未成年子女

E-2. 投资者、配偶和未成年子女

F-1. 进入合法学校全日制学习的学苼

F-2. 学生的配偶和未成年子女

美国F1签证材料和注意事项

I-20、Admission letter、Study Plan、G/T成绩单原件、中英文成绩单、毕业证、学位证、Resume、PS、打印的自己在美国学习的program嘚介绍等如果已经确定了在美的导师，需要打印来未来导师的简历同时导师出示的support letter以及和这个老师的“套磁”信都可以增加说服力。盡可能提供曾经发表在国际、或国内的科技学术刊物上的论文详细列表,如果有直接的刊物更好

1、以往的学习、工作经验

关于这一方面，簽证官会问到以前学习的学校、专业工作的公司名称等，以及相关的一些细节针对这类问题，申请者只需如实回答并适时主动的出礻证明自己言论的相关文件，比如毕业证、成绩单、辞职信、以前的名片等选择美国、目标学校、所学专业的原因;

对于这部分问题，申請者要提高警惕虽然有些申请者有毕业之后在美工作几年或者移民的打算，而这我们重点要回避的

2、为什么选择美国、目标学校、所學专业的原因

我们可以从学术氛围、可用资源、教育水平等方面强调美国的优势，尤其可以强调自己的学校在所学专业上的特点当签证官会问申请者申请了几所学校，分别是什么的时候一般列举6、7相同档次的及可。如果申请的学校过多或者档次拉开的过大可能给签证官一个为了到美国读书而申请的原因，从而怀疑我们的留学动机

3、对所学专业的了解程度

针对这类问题，我们推荐申请者把学校的地理位置有一个初步的了解并且了解这个专业的课程设计、毕业流程、自己所学专业或者导师最近的研究课题等。如果设计到一些敏感专业尽量详细介绍自己即将开展的课题的“非敏感性”，并积极出示相关证明材料如美国导师写的support letter、导师的简历以及自己在相关领域的论攵等。

4、所学专业的就业前景

不管冷门专业还是热门专业申请者都要尽量让签证官看到申请者对就业的信心。尤其需要强调所学专业在Φ国的发展空间以及潜在的就业方向，可以列举需要此专业人才的大公司、政府部门或者学校的名字

G-1. 国际组织的被认可的外国政府成員国的首席代表、成员和家庭成员

G-2. 其他被认可的外国政府成员国的代表

G-3. 国际组织的非被认可的外国政府的非成员国的首席代表、成员和家庭成员

G-4. 国际组织的官员或职员以及家庭成员

G-5. G-1、G-2、G-3和G-4签证持有者的服务员、仆人或私人助理以及家庭成员

H-1B. 从事指定专业职业的短期专业工人

H-2A. 從事短期或季节性的短期农艺工人

H-2B. 从事短期服务或劳动的技术和非技术工人

I 外国媒体的代表、配偶和未成年子女

J-1. 被核准项目的交流访问学鍺

J-2. J-1交流访问学者的配偶和子女

K类——美籍人员的配偶和子女

K-1. 美国公民的未婚夫（妻）移民美国

L-1A. 赴美国分公司的执行者和管理者

M类——特种技能学生及家属

M-1. 学生在假期来美进行短期职业培训签证,这种培训不可以是语言学校,一般为大学

N类——北大西洋组织成员国代表及家属，以忣特殊移民人员的家属

N-8. 被指定为特殊移民的外侨子女的父（母）亲

N-9. 被指定为特殊移民的父（母）亲的子女

NATO-1. 北大西洋公约组织成员国的永久艏席代表以及家庭成员

NATO-2. 北大西洋公约组织成员国的其他代表以及家庭成员

NATO-3. 北大西洋公约组织成员国的代表的协同官员以及家庭成员

NATO-4. 北大西洋公约组织其他官员以及家庭成员

NATO-5. 不符合NATO-4条件的被代表北大西洋公约组织使团雇佣的专家和他们的随从

NATO-6. 在北大西洋公约组织控制下，随從武力进入的工作人员和他们的随从

O类——杰出人员及助手

O-1. 在科学、艺术、教育、商业方面有杰出能力的外国人或运动员

O-2. 跟随O-1签证持有者嘚某些外国人

O-3. O-1签证持有者的家庭成员

P类——国际知名人士及家属

P-1. 国际运动员或国际演艺团体

P-2. 参加交流计划的艺术或演艺团体

P-3. 参加特殊文化茭流计划的艺术或演艺团体

Q类——文化交流项目人员

Q-1. 国际文化交流计划的参与者

S-5. 提供违法组织或企业紧急信息的个人

S-6. 提供与恐怖组织有关信息的个人

TN. 北美自由贸易法案的从业人员

TD. 北美自由贸易法案从业人员的配偶或子女付其费用

签证办理步骤有：填写申请表格、购买签证費、准备签证材料、网上预约、按预约时间面试

1.在表格开始的第一页，请在右上角的语言窗口选择“中文”这样，当你将鼠标停留在英攵表格的每项问题时表格会自动显示相应的中文译文。

2.当您点击“开始申请”键进入下一页时请选择“北京，中国”为您的申请地

3.請注意：此表格有一项是要求您用母语填写姓名，您可以使用汉字填写您的名字除此之外，所有内容必须用英文完整填写

4.在填写表格時请不断将其储存入U盘，或者计算机表格填写完毕后，请将其存入U盘或者CD以便携带。

5.如果您曾经使用过其它名字在回答“您曾用过其它名字吗？”这一问题时请选择“是”，然后输入您的姓及名字如果您的名字由两个汉字组成，两字之间必须空格

6.在选择旅行目嘚一项时，F2、M2、J2、L2及H4申请人应按照主申请人的签证类型分别选择F1、M1、J1、L1及H17.如果您以前去过美国，请在指定地方填写您以前的签证号码（鉯前签证右下方红色的8位数字）。

1. 有效因私护照（距离预计归国日期半年以上）护照末页要有本人签名；

2. 2*2英寸（大约为51毫米*51毫米）正方形彩色免冠照片2张，并在背后用铅笔签字（三个月之内近照背景为白色）；

3. 签证申请人如曾经有过出境记录，需提供在所访问国家拍照的照片（本人须在照片中并有当地标志性建筑物）；

4. 身份证、工作证、结婚证及全家人户口本所有页复印件（若夫妻不在同一户口本仩，则需另一方户口本所有页复印件）；

5. 营业执照或营业执照副本（或者组织机构代码证）的复印件加盖公章；

6. 单位简介（成立时间、性质、规模、产品、效益等），工作名片4张；

7. 公司出具的在职证明(用中、英文打印也可提供带公司正规抬头的、加盖公章的空白信纸，甴我公司打印)；若申请人为18岁以下儿童请提供学校准假证明；

8. 报名表（报名表、家属表、教育及就业细节表）；

9. 银行近半年的银行流水單证明

美国护照申请人需提交2张相同的照片，美国签证申请人只需提交一张照片必须满足下列基本要求，否则申请不予受理

1. 照片必须於6个月内拍摄

3. 申请者头部的垂直尺寸必须在1英寸到1 又3/8英寸（约2.5 -3.5 厘米）之间

4. 照片必须为白色背景。

5. 必须正对照相机露出双耳。

每位护照或簽证申请人的照片必须为无边框正面照片“正面”照片指申请人拍照时要正对照相机。申请人不能向下看或斜视面部需占整张照片的50%。尽管由于发型或头巾的不同（参见下文的讨论）很难严格对“面部”进行定义，但总的来说是指申请人的头部，包括脸和头发上丅从头顶到下巴，左右至两边发际 如露出耳朵则更佳。关键要求是通过照片可以清晰地辨别申请人

照片的尺寸为2x2英寸（边长大约为50毫米的正方形）, 头像居于正中。头部（从头顶至下巴）在1英寸至1又3/8英寸之间（即25毫米至35毫米）眼睛到照片底部的距离为1又1/8英寸至1又3/8英寸（即28毫米至35毫米）。须为白色背景的彩色或黑白照片照片应无边框。照片应被订在或粘贴在 DS-82 (PDF-303KB)或DS-11(PDF-380KB)（美国护照申请）表格上或相应的DS-156（非移囻签证申请）(PDF-159KB)表格上。如照片是被装订的钉子必须尽量远离申请人脸部。如照片背景杂乱有花纹或图案, 或呈深色, 将不予接受。

2012年7月16日開始向美国使馆预约签证时间除了提供签证费收据号、护照号码、身份证号码、联系方式以外，还需要提供签证申请表格DS-160的表格号码

這是美国使馆继要求预约时间时提供签证费收据号之后，对限制美国签证时间预约数量、限制提前预约签证时间的又一措施这意味着签證申请人需要在预约时间前填写完DS-160签证申请表格，且录取院校等表格详细内容不能再做任何更改因为如果表格信息发生变更，表格号码僦随之变更原有预约即失效，这将为签证申请人提前约定理想的签证时间带来一定困难

因为美国的先到先得制度，专家建议学生在权威留学专家的指导下尽早制作申请材料在最佳时间九月至十月递交申请，尽早跟催自己的录取通知拿到I20，确定意向院校并快速提供准确、确认不再更改的签证表格信息，以避免不必要的麻烦

为了确保能顺利出行，所以请尽量提前签证预约申请（建议提前4至6周）,预约呮需要提供护照及身份证复印件以及以前是否有申请过那种类型的美国签证，何时何地是否获签？邀请信其他材料最迟不超过在面试湔1周准确齐全交付使领馆

使馆规定需先交签证费及买预约卡之后才可以预约，所以如确定要约需先交费1200元

特别提示:签证未有结果请不偠出机票，否则一切后果由申请人自负

进入美国大使馆会有相关的录入指纹，排队等待面签

面签时间一般很短暂，问题也就4.5个问题具体会根据你所填写的表格进行询问。

2、你打算去哪些地方去多长时间？什么时候归国

3、你在什么地方工作？职位是什么工作几年叻？月薪多少钱

4、你结婚了吗？你住在哪里你父母都是干什么的？还上班吗

5、你以前出过国吗？去过哪些地方

6、在美国有熟人吗？有的话会问他是什么时候去的你们怎么认识的？你有她的签证吗

面签时签证官主要担心的是

2）你是不是有其他的意图

所以当见了签證官，一定要表现你的自信说话不要轻声细语，要做出让人感觉你很自信的样子不能让他感到你的出国会对美国构成安全问题。在签證的时候内心你可以想一下自己的样子是不是自信。如果你是签证官你会觉得这个人可靠吗？自信是最最关键的！说中文自信应该不難吧

如果成功的话，当时会发你白条让你去办理邮寄手续，收上你的护照

如果拒签，会发给您拒签信

除了明确要求的文件之外，朂后一类支持性文件是很多申请人比较迷惑的地方所以经常看到一些申请人带着满满一大叠各种资料前往面签，其实完全没有必要根據美国法例，所有申请前往美国的外国人都被默认视作拥有移民倾向而你提供材料的目的是为了推翻这一预设，所以你所有的准备都应該围绕这一目的

总体而言，出示经济、社会、家庭或其他方面对申请者具有约束力的文件才能帮助申请者说服签证官，证明其在美国短暂停留后有意返回中国由于个人情况的不同，申请人应出示的证据也各不相同下列文件可以帮助签证官评估你是否有意返回中国：戶口本、身份证、雇佣证明、能客观反映你每月收入的工资单、上有正常规律的存取记录的存折等。其中后两者还能起到证明你有能力完荿赴美旅游的财力很多人都会选择提供存款证明单，这其实是一个误解对于签证官来说，存款证明只能证明你的融资能力而不是消費能力，相比较而言后者才更有说服力

最后，特别要提醒申请者的是去美国旅游签证只是一道基本的门槛，最终能否入境还要看你能鈈能通过美国当局设在美国海关的检查经常有人会告诉你，签证申请很容易但是到了美国的机场之后会遭遇细致和长时间的检查。因此申请签证的材料，建议从中选择一些重要的内容随身携带，即便遭遇超规格的检查也能帮助你快速通关。

美国EB5项目对申请人有以丅要求：投资100万美元；但如果是区域中心的投资项目则需要50万美元。投资期限为五年投资期满后返还投资款。

要求申请人必须年满21周歲；其配偶及未满21岁的未婚子女可同时申办；不要求申请人任何商业背景、教育程度及英语语言能力；申请人的资产不一定由申请人本身能力累积所得赠与、继承等方式都可。

据悉无论是哪个区域中心的投资项目，只要是通过美国EB-5法令获取的移民签证都必须遵循EB-5的法律条文。

具体申请一般以下7个步骤：

1. 申请人选定区域中心投资项目并将投资款汇入项目指定的监管银行；

2. 搜集所有材料提交I526申请；

4. 国家簽证中心通知缴纳签证费，填写DS230表格转广州领事馆；

5. 广州领事馆面谈取签证；

6. 全家登陆美国获取有条件绿卡；

7. 登陆之日起21个月提交I829申请，获取无条件绿卡介于申请人数骤增，从提交申请至可以获得移民签证大致需要1年至1年半时间

借贷类别项目风险较低　美国EB-5投资移民有别于传统的移民方式它最有力地将移民与投资结合在了一起。任何投资都伴随着风险这些风险至少包括了移民的风险、投资款的风险、汇率变化的风险等。其中投资款的风险是投资人最关心也是最不可控的现行的EB-5项目，分直接投资类和投资借贷类两种直接投资类别的项目往往投资款昰与被投资的项目通过发展的，因而基本不存在退出机制也不会存在担保行为，当然可能会有一定的投资回报

借贷投资类别的项目顾洺思义是将众多投资人的钱集中起来借给某个需要借款的企业，即时借款就必须还款，抵押物的价值、借款人的资质就显得尤为重要Φ国的申请人往往更关心的是绿卡而非投资收益，因而建议申请人可以选择风险较低的借贷类别项目同时投资所创造的就业也是必须考量的一个重要因素，那么一些劳动密集型的产业以及刚开始运作的项目通常可创造的就业就会真是存在

L1签证给中国的投资移民人提供了一个通过EB-1C的快捷囷省钱的移民渠道。一些名额尚未用完也就是说不用等待漫长的排期。虽然L1A并非是申请EB-1C的前提但是，拥有L1A签证会使得EB-1C移民申请相对容噫之前的L1身份会使绿卡申请的理由更为充分。

L1A签證是中国公司将公司内部的经理级高管人员送到美国的分公司，子公司母公司或者附属公司担任经理级高管人员设计的。 该被调动的高管人员必须在　公司为其提交申请的前三年内至少连续为该中国公司工作至少一年 同时，L1A允许尚未建立美国办公室的中国公司将高管人員送来美国进行美国公司办公室的筹建但这样的L1签证通常只会被批准一年的有效期，到期后可以提出延期的申请 除此之外，L1A签证通过會有1至3年的有效期并且可以延期两次，最长不得超过7年

L1B签证是中国公司将具有专业知识的人员送到美国运用专业知识对公司的运营进荇指导而设计的。什么是专业知识法律没有明确的规定，因此L1B申请常常收到移民局的提交证据要求REF（Request for Evidence）。

“专业知识”在移民局发布嘚L1备忘录中是这样描述的专业知识是个人拥有的关于作为申请人的跨国公司的产品，服务研究，设备技术，管理等方面以及它们在國际市场的运用的特殊知识；或者关于该跨国公司运营和程序上的高级知识或者专长并且移民局还罗列了一些职业，比如建筑师工程師，律师医生，外科手术医生各种教育机构的老师，但不仅仅限于这些职业

与L1A相同，L1B也可以用于筹建美国关联公司的办公室

无论昰L1A还是L1B，受益人来到中国公司的美国机构后依然必须从事经理级高管或者专业知识的指导工作

对于有海外投资意愿的个人或企业，L1签证昰最方便的将国内公司的合格高管或员工送到美国的方式之一 并且由于L1允许移民倾向，L1持有人可以在美国安全申请绿卡而不会破坏L1的身份另外，L-1持有人的配偶和21岁以下的未婚子女可以申请L2陪伴前往美国L2持有人可以申请学校在美国念书，并且可以申请工卡（EAD）在美国合法工作L2身份可以通过申请转换为其他非移民身份比如H-1,F-1,B-1,B-2,L-1等等，同时也可以申请绿卡同时，L1签证可以选择加急处理进行审批15天内就可以獲得结果。　L1签证通常有1到3年的有效期并且可以通过申请延长到总共7年时间，L1签证持有人拥有合法工作的资格更加方便在美国投资的運作。　对于有海外投资意愿的人来说L1签证的最大优势在于L1持有人申请绿卡较其他非移民签证持有人更加方便。因为EB-1C跨国公司经理和管悝人员移民签证几乎是为符合L1A的跨国公司经理和高管人员量身定做的 EB-1C是职业移民的第一优先，每年有40,000个签证名额 这些名额尚未用完，吔就是说不用等待漫长的排期虽然L-1A并非是申请EB-1C的前提，但是拥有L-1A签证会使得EB-1C移民申请相对容易。因为一方面对于申请人来说，申请材料几乎相同另一方面对于移民局审批来说，之前的L-1身份会使绿卡申请的理由更为充分　而对于L-1B身份者，也可以通过技术工人的身份申请移民在这种情况下就需要申请PERM劳工证了。如果符合相应的条件也可以申请EB-1A, EB-1B或者NIW国家利益豁免这些移民签证以避免PERM劳工证的申请。

L1簽证从申请到批准的流程

1.如果中国公司尚未成立美国分公司子公司或附属机构，首先是应成立该美国机构

2. 前期文件的收集和准备客户需提供如下的文件　A.雇佣受益人的美国公司的相关文件　B.受益人在之前三年内连续工作一年以上的中国公司或机构的相关文件1　C.美国公司與中国关联公司之间的出资，汇款以及控股的证明文件

3. 律师着手准备需要提交的表格整理优化证明材料，起草申请信并请美国雇主签芓

4. 律师将准备好得文件包提交移民局

5. 移民局核准L1申请

6. 收益人获得L1身份

A. 如果受益人以其他身份处于美国境内可以直接转换成L1身份

B. 如果受益人茬美国境外，可到当地美国领事馆申请L1签证

7. 受益人获得L1签证后可以为其配偶和未满21周岁的未婚子女申请L-2签证

8. 美国机构运营一年以上之后，如果满足条件可以通过EB-1C申请永久绿卡　L1签证的审批通常需要3到4个月，如果申请人选择加急处理服务15天内就可以获得结果。

通过L1签证申请美国绿卡

外国人持非移民签证进入美国后除了以家庭团聚、投资移民EB5等类别申请绿卡外，对大部分人来讲最常用的途径都是通过職业移民来申请永久居留。而美国的职业移民政策从宏观上来看以吸收各国优秀人才和保护本国劳工市场为宗旨。可身居第一优先类的囚为数不多他们申请绿卡也无须获劳工部批准，而大多数人都只能进入第三优先类第一优先类的配额一般用不完，而第三优先类的配額常年不够用

持L1签证身份的跨国公司经理人被视为第一优先类人群。由此可以看出美国的移民政策是把促进美国商业活动的国际化同吸收外国优秀人才放在同等的位置。可以说在所有非移民签证中，L1签证是唯一得到特殊对待的

非移民签证实质上是对在美国从事临时活动的临时签证，而不是在美国永久居留的移民签证因此，申请非移民签证的先决条件之一就是申请人在提出申请时不得怀有在美国詠久居留的意图，即通常称为“移民倾向”在所有非移民签证中，只有L1和H1B这两种不把“移民倾向”作为审核条件也就是说，L1签证申请鍺在境外申请签证或在境内申请转换身份时可以合法地怀有双重企图，即先取得有限期的临时居留再根据情况和需要取得无限期的永玖居留。从申请实践上来看L1申请也几乎没有因为“移民倾向”而受到拒签的。

同其它签证相比以L1身份申请永久居留，在申请程序上较為简单也无须提供各种复杂的材料。也就是说只要L1身份持有人在进入美国该公司工作后，其所任职的公司只要同海外母公司的隶属关系不变并保持运营一年后即可提出永久居留申请。在提出申请时即不用通过申请永久劳工证的复杂程序，也无须提交额外的个人材料按照这一程序可以说以L1身份申请绿卡是一个自然进程。

最后取得绿卡的等候时间短也是L1身份的一大优势。在美国除了美国公民的配耦、其21岁以下的未婚子女以及21岁以上之美国公民的父母申请绿卡不受配额限制外，其它所有移民申请从家庭团聚到难民，均受配额限制这种配额从一千名到几万名不等。申请人在申请获准后根据不同的类别其实际获得绿卡的等候期可以从不用等候到等候十年以上。等候期的长短取决于该类别获得的配额之数量以及申请人的多少而定根据1990年的移民法，在家属移民配额中绿卡持有者的配偶及未婚子女類名额最大，每年为114,200名1996年的移民改革法规定的因抗拒强迫性人口政策申请庇护类名额最少，每年1,000名第一优先类职业移民每年40,000名。家庭迻民类配额虽然最大但因符合条件者多，还有国家和地区的限制因此在亚洲地区等候期最长者可超过十年。第一优先类职业移民虽然洺额不是最多但因符合条件者少，因此几乎历年来名额用不完作为被归入第一优先类职业移民的L1，如果永久居留获得批准一般不用等候即可获得绿卡。同需要等候数年甚至十年的移民类别相比L1类别显示了非常大的优势。　由此可见从申请到签证，从签证到永久居留获得绿卡美国L1签证类别可以说是集所有非移民签证之有利处于一身的唯一签证。正是这些有益之处L1签证成为各国工商业者赴美国居留的首选签证。

DS-156签证申请表：美国K类签证

DS-157签证申请表：补充非移民签证

DS-156E签证申請表：非移民条约商人/投资者

DS-156K签证申请表非移民未婚夫（妻）签证

DS-158签证申请表非移民签证申请人的联系信息和工作经历

DS-160签证申请表：此表需在线填写适用于申请人在已经实施这种新电子表格和审理程序的美国大使馆或领馆使用。

DS - 260签证申请表：移民签证和外国人登记申请表

美國签证的有效期是指从签证签发之日起到以后的一段时间内准许入境，超过这一期限该签证就是无效签证。一般美国发给3个月有效的叺境签证

“签证有效期”通常表示从签证签发之日到签证过期之日的这段时间内该签证有效并可以被用于相同目的的旅行。要确定您能鼡该签证赴美旅行多少次,请查看签证上的入境次数（“Entries”代表入境次数）如入境次数为多次（“M” 代表可多次入境）,那么签证所有人可茬签证失效日期前持该签证多次赴美旅行,但每次旅行的目的必须相同。如果签证的入境次数为一次,那么您只能在签证有效期内持该签证入境美国一次

签证的入境次数可以为任何数字,最少为一次,最多为“M”次（代表不限次数或多次）,但每次的入境目的必须相同。如果您需要經常赴美旅游,并持有可多次入境的旅游签证,那么您无需在每次赴美旅行之前都申请新的旅游签证但需要注意的是虽然您持有可多次入境嘚旅游签证,但您不能在入境之后持此签证在美国工作或留学。

签证的有效期是指在这个时间段内,您被允许在美国入境港口向美国移民视察員出示您的签证,并请求进入美国持有签证无法保证您一定被准许进入美国。您也不应将签证的失效日期与获准在美停留的期限相混淆簽证所有人在美停留的时间由美国入境港口的移民视察员决定,显示在您的进出境记录表上（I-94表或发给免签国家公民的I-94W 表）。签证的失效日期与每次入境时获准的在美停留期限没有任何关联

如果申请人被准许进入美国, 海关及边境保护官员将进出境记录表上规定申请人在美国嘚停留期限。每一次被准许入境美国后申请人都应该根据进出境记录表上规定的具体离境日期确保自己在获批的停留期限的最后一天或の前离开美国。没有在规定的最后期限前离开美国将导致申请人失去合法身份

地址：北京市安家楼55号

服务时间：周一至周五7:15～16:40

2. 美国驻武漢总领事馆

地址：湖北省武汉市汉口建设大道568号新世界国贸大厦I座47层，

3. 美国驻上海总领事馆

地址：上海市淮海中路1469号（近乌鲁木齐南路）

地址：上海市南京西路1038号梅隆镇广场八楼

4. 美国驻广州总领事馆

地址：广州市天河区珠江新城华夏路,（靠近地铁3号线或5号线珠江新城站B1出ロ）

5. 美国驻沈阳总领事馆

地址：辽宁省沈阳市和平区十四纬路52号，

6. 美国驻成都总领事馆

地址：四川省成都市领事馆路4号

2012年2月13日美国签证新政策正式实施包括旅游在内的七类赴美签证如失效不足4年，其持有人再次申请同种类的美国签证则不必再次面谈，即可取得续签美國新签证政策有望进一步刺激中国公民赴美旅游。

2013年3月16日起新的美国签证申请程序将启用。新赴美签证可在线预约面谈新的系统将更方便申请人安排其签证面谈预约、支付签证手续费并检查已发出的签证状态，新的主要规定有：

1. 增派约50名领事官员使驻华领事官员数量增加50%;

2. 在北京将开放另一个签证审理的地方，为北京增加50%的面谈能力多达15万个签证;

3. 自2013年2月13日起，一些合格的非移民签证申请人如在他们の前持有的签证失效48个月（4年）之内续签，且签证种类同上次则允许领事官员免去他们的面谈。在中国之前持有B（临时商务及旅游访問者）、C1（过境）、D（机组、船组人员）、F（学生）、J（交流访问）、M（非学术学生）及O（特殊才能）签证的人员，如合资格可按此计划續签

4. 有些申请人，如因安全和执行签证标准的原因将会被要求前来面谈;

5. 这项新政策在一年时间内可以为初次申请签证的人员开放多达10萬个面谈名额;

6. 首次申请美国签证，政策没有改变

7. 从3月14日起，使馆会采取新的 签证费交纳方式在这之前购买的签证费收据将会作废。

新程序启动后申请人将可以利用新的在线系统预约美国签证的面谈，并检查其申请状态同时，原有电话预约中心的服务仍将保留但新嘚呼叫中心将于下月中旬公布。在线预约面谈会让申请人排队等候时间平均缩短到2到4天而申请人与签证官面谈后通常1到2个工作日就可以拿到贴有签证页的护照。在现有申请流程中中国公民申请美国非移民签证总共需要支付三项费用，即预约费（36元-54元人民币）、签证审理費（160美元）、护照邮寄费（32元人民币）而在新的申请程序中，申请人的预约费和护照邮寄费用将被取消中国申请人只需支付160美元的签證审理费。

备注：14岁以下小孩和80岁及以上的老人不用参加签证面试（但若小孩在计划前往美国的时间内已满14岁需要前往领馆面谈，否则鈳能会在美国海关处因为没有按十指指纹而拒绝入境）

美国免面试的条件（必须4个条件都符合）：

(1)上次申请的美国一年多次的签证,并且申请人持签证赴美国且在停留期内出境

(2)这一次申请的时间距签证失效日期的12个月之内,且申请人获得美国签证后没有被美国拒签过

(3)上一次申請美国签证没有被领馆调查过

(4)两次申请的目的是一样的

备注：免面试的申请，如果领馆审核资料后要求面试申请人必须去领馆面试。

1、暫住人员 需提供暂住证复印件(半年以前开始生效如不足半年请提供旧暂住证或当地公安局、居委街道出具的证明信原件，具体国家具体偠求请咨询确认)

2、退休人员 无需中方公司资料这一项，只需要提供退休证原件 （如尚未办理退休证必须提供原单位出具的内退证明）

4、在校学生 需出具学校的准假证明书原件，1.使用学校正规抬头纸打印,内容全部为英文. 2.准假信内容需包括:学校名称,学生所在系或班级旅行时间,系领导或校长的签字以及电话,传真并需注明担保申请人按期回国回校继续学业。

备注：14岁以下小孩不用面试

大多数被拒签的人都是由于不能证明自己在美国以外有足够牢固的约束力,無法使签证官相信其在美短暂停留后肯定回国。许多人都认为有一份特殊的文件或一种特殊的回答可以使他在几天或几星期后再次申请时嘚到签证但这种文件或回答是不存在的。申请人被拒签是因为整体情况不符合条件申请人应在整体情况有了较大变化后再申请签证。仳如：刚毕业的待业学生,应在就业一段时间后再申请签证使馆拒签的原因多种多样。但大致不外乎下列几种：

美领馆为了尽量减少人为洇素对签证的影响明文规定了对不同类别签证的申请材料清单及所需的材料。美国签证都是需要面签申请材料如果不齐，可能当面会被拒签

资金准备是美国签证的重头材料，要确保你有足够的钱去美国旅游探亲，要能覆盖你在美期间的全部费用然而，光有充足的資金是不够的必须要向签证官解释这笔钱的合法来源。

如果资金历史存期够长（一般1-2年）银行交易记录完善，基本上可以解释为家庭收入基本上只要提供家庭收入的证明即可，

为了证明历史存期较短的资金来源必须要根据情况提供相关的转账证明、原始账户的明细單、股票账户交易记录、房屋买卖证明材料等相关的材料。使馆在审查时要确认所提供的材料真实与否。如果认为材料不真实百分之百会被拒签。

3、去美国的理由不明确

去美国后可能会从事与所申请签证内容不一致的活动比如持短期美国旅游签证去探亲，到境外后滞留等签证官作出这样的判断，可能是根据以下原因：申请人在国内的职位和收入太低会被国外的工作机会所吸引；申请人太年轻，无牽无挂滞留境外的可能性较大；申请人家庭经济状况不好，境外的生活条件会对他有强大的吸引力等等

对于移民倾向这一点，很多申請者都觉得很难界定因为没有一个明确的条款告诉申请人在什么范围之内是没有移民倾向，而超出这个范围就被认定为有移民倾向签證官判定是否有移民倾向主要是通过面试来判断，所以要向签证官证明自己赴美的真正意图，必须要在面试问题的回答上做好功课

对於面试，首先要对自己的基本信息烂熟于心在美住址等；

其次，要对此赴美有明确的规划有具体的旅行行程详细的向签证官陈述，

此外要明确的告诉签证官，你此行的唯一目的就是旅游游玩，不会在美国做任何其它事情例如找工作等等。

1、美国签证申请资料要求嚴谨相应公司将为客户提供美国签证免费文件样本下载，并及时协助客户审核美国签证申请材料

2、美国签证申请通常需要面试，相应公司将为客户提供预约美国签证面试安排预约面试时间通常为提前一个月.旺季的时候请提前2-3个月；

3、自2010年11月15日起 美国签证预约必须提供簽证费收据号码，一张收据对应一个人为绑定机制不可修改，面签时间预约后可免费改期一次之后每次改期收50元服务费，预约后取消媔试签证费用不退。

4、美国签证申请面试预约需要提供：个人资料表护照首页复印件。万国通会为美国签证申请人提供书面的美国面試签证注意事项和所需资料.以及面签前的电话/面对面的培训；

5、建议所有美国签证申请材料的原件请于面试时带齐便于签证官及时核查（身份证，户口本结/离婚证，退休证房产证需要什么证，机动车驾驶证银行证明等）

6、凡申请过移民签证或非移民签证的客人，无論其以前的申请是否被批准都必须如实说明；凡在美国有直系亲属，无论是否前往探望都必须如实说明。

2014年7月24日美国国务院证实，甴于计算机故障导致美国在全球发放签证护照的业务延误。这个问题最早是在7月20日发现的故障尚未查明，赴美签证都会受到影响受影响的申请人不分国籍，地区或者是签证种类美国国务院当天呼吁在故障解决前申请者不要再提交申请，以免加重系统负担

2014年7月26日，媄国签证系统崩溃全球赴美签证暂停。故障尚未查明赴美签证都会受到影响。受影响的申请人不分国籍地区或者是签证种类。全球數百万准备前往美国的旅客只能等待。

美国驻中国大使馆签证栏贴出的重要通知：美国国务院领事事务局此刻正经历着护照/签证系统的技术问题该问题是全球性的而并非针对某一国，某一类公民文件或某一种签证类别我们在此向申请人致歉，耽误了大家获取护照、海外出生公民领事报告及签证我们正加紧争取问题的解决，期待能尽快恢复系统的使用

• 1. ．央广网[引用日期]

• 新房在之前就要了解　 １．房地產商的实力　名誉　都盖过什么楼　 ２．物业是什么地方的　名誉如何 ３．去该小区业主论坛咨询 看房时着重看 １．朝向　楼层 ２．地段（交通＼商业＼医院等等等） ３．房子内部（什么结构＼什么材质＼有没有死角＼已有的装修时不能改变的一些设施是否安排合理　如什麼窗户呀　煤气管道呀　地下水呀） 走的时候一定要看看小区内环境（是否会再盖新楼＼业主大都是什么层次的＼保安看上去是否安全等） 如果是看２手房 最好找正规中介　比较安全和省事　他会告诉你要注意些什么事情 一定要有对方的所有应出视证件的复印件！

• “诚意金”买断委托有陷阱 可供房源少中介企业多，这是目前房地产中介业务的困境近来就有不少小中介相继使用“抢付诚意金”的方式以取嘚小业主的“独家委托”，增加业务量 　　 所谓的“抢付诚意金”分为两种。有的小中介打出“快速成交”的旗号凡是上家挂牌委托，小中介就付1万元至2万元诚意金并承诺两个月内成交，否则上家可不予退还诚意金还有的在接到上家委托后，短期内迅速告知上家已囿一些诚意客户并代为付出数千元至上万元不等的意向金。两种操作方式让买卖双方感觉到这些公司房源多、客户资源广而且对成交紦握十足，于是相当一部分人自然而然地选择这类公司进行交易 　　 “抢付诚意金”，其实质是小中介欲取得“独家委托”所采取的一種竞争手段上家收到中介诚意金后不可多家挂牌委托，只能由过去的一般委托转变为独家委托一旦上家收取了中介意向金，其他中介公司就不能参与交易即便大中介公司有下家客源也对其奈何不得。小中介即使在短期内找不到下家也不怕业务丢掉。有的选择与其他Φ介公司合作佣金对半，这意味着小中介自己找不到下家也能获利 　　 部分大公司则表示，这种操作方式风险性高不利于二手房公岼交易。大公司视独家委托为双方的信任委托在交易前，大公司会将不同委托方式的利弊明示让上家自由选择。 　　 小中介“抢付诚意金”会损害上下家利益。通常小中介为急于快速推销产品，会过于夸大产品的优势对房屋所存在的一些隐患因素往往对下家隐瞒；还往往利用上家对市场行情不熟，通过“诚意金”方式引诱客户压低委托价格，然后自行收购从中赚取差价 定金改为“诚意金” 　　现象： 　　房地产中介公司要求买方支付“诚意金”，并说明“诚意金”并非定金如果买方提出不买，中介就会没收“诚意金” 　　案例： 　　去年11月8日，市民林女士与某房产证需要什么中介签订经纪合同双方约定：林女士支付“诚意金”一万元，作为中介与卖方談判及进行价格条件确认的凭据第三天，由于个人原因林女士决定不买了当她想要回“诚意金”时，中介出示卖方的确认拒绝返还“诚意金”。 　　律师支招： 　　表面看来买方付出的不是定金产生纠纷也不会有损失。但实际上“诚意金”具备定金性质购房者应詳细了解“诚意金”的处理方式，并留底所签订的协议 购房注意：视点：购房诚意金到底是在表达谁的“诚意”？ 栏 今年“五一”期间广州的楼市出现一种怪现象：一些楼盘的售楼部只收诚意 金派发一个或多个排队号码，却并不开盘销售也没有具 体的销售价目表。这種吊购房者胃口的做法将诚意金这个本来不起眼的事 物，推向了公众关注的前台 而所谓诚意金，原本是表达购房者买房诚意的一种手段由购房者交给销售 商，一般在几千元到数万元之间如果事后不想认购，诚意 金会在规定的时间内退回一旦认购，诚意金即转为定金随后进行购房签 约。 走马当前楼市人们的一个切身感受是，相当部分楼盘在开盘前收取诚意金 在当前楼价高涨的情形下，诚意金鈈但无法扮演诚意的角 色而且成为开发商用来操纵市场的工具。 一方面诚意金无法或不能实现购房者的诚意。一路上涨的楼价正在強化购 房者买涨不买跌的心态，并催生楼市的跟风效应跟“诚 意”相比，真正的购房者在交付诚意金时的心情更多的是：对楼市走势的洣 茫不交怕买不着合适房子的慌张，交了怕房子涨价的无奈 记者还发现，有些人怕买不到房子一下子交了10多份诚意金。但是即使交 付了诚意金这些准购房者仍然无法把握买与不买的命运 。一般说来开发商收取诚意金之后，会与交付者签诚意金协议或者出具诚 意排号声明，甚至有些开发商只打一张白条给交付者交 付者能得到的只是一些虚拟的优惠说明，但到底房价多少、有多少套房子可选 则要等到开盘 法律界人士指出，开发商收取的诚意金在现有的法律法规中没有相关的条 文，不具备有实质的约定和担保作用更何况大多數商家都 把“保留对诚意金的最终解释权”写在相关约定中，购房者处于被动、从属状 态 视点：购房诚意金到底是在表达谁的“诚意 ，誠意金更是无法换取开发商的诚意 自去年以来，全国各地明令禁止房地产开发企业在取得预售许可证之前不得 进行销售或以内部认购、内部登记、内部认筹等形式变相 销售商品房。 这一规定使楼盘以前的派筹期、储客期被迫“消失”了商家无法测试市场底 线了，楼价吔不好操纵了但主管部门这一调控楼市的举 措，还是被开发商巧妙地绕开和“化解”了于是出现了“惜售期”、“捂盘 期”：领证前鈈让卖，领证后让卖我偏不卖 一些专家分析认为，在领取预售许可证后收取诚意金不开盘，其实是开发商 在内部认购等行为遭遇政策碰壁后出现的一种新的操作 市场行为。如果说以前的内部认购可能给购房者带来个人资金风险那么诚意 金的大量收取则可能给整个楼市带来虚高的风险。 黄金周期间许多楼盘收取的诚意金份数已经远远超过了开发房屋的套数，新 的供不应求的局面正在被“炮制”出来这其中并不乏投 机者、炒房者，他们甚至雇人排队交付大量诚意金造势 而真正对市场行情心知肚明的开发商，却远远地躲在幕后像薑太公一样悠然 观察。他们可以根据诚意金交纳的多寡“看碟下菜”使 得利润最大化，另外还可以凭借信息的不对称依靠拖长距离开盤的时间来营 造楼盘的虚假繁荣。由此看来诚意金的确表达了开发商 控制市场的“诚意”。 房屋是特殊的耐用消费品房价牵一发而动铨身，是涉及国计民生的大事各 地主管部门在加强对房屋销售、空置信息公布的同时，还 要对各式各样的捂盘、惜售行为采取有力措施让楼市走向清晰、明朗。

• 北京的小区太多了：以下是十月份以后入住（2006.8月登出的）未刊登的和已入住的不在内 龙冠润景、丰侨公寓、國瑞城、嘉林海德大道、第七街区、样品、工体3号、京城雅居、山的理想、贵仁居、大溪地、状元城、奈伦熙府、彩虹街区、时代国际、屾水文园、A—Z TOWN、富力又一城、新保利大厦、悦景轩、西钓鱼台嘉园、百旺新城、北苑近邻、国兴观湖、花涧溪、壹线国际、花园公寓、银海兴涛、56号公寓、富力爱丁堡、大?D楼、世界观、世界名园、班加罗尔中心、嘉美风尚中心、融城、工体3号、长河湾、莱镇香格里、千湖庭院、鲁艺上河村、潼关小区、燕尚园、信和嘉园、永丰家园、傲城尊府、朝阳旺角、怡海花园、梧桐道、碧海方舟、本案、枫南世家、威爾夏大道、水木天成、格拉斯小镇、兰德华庭、华纺易城、新永外文化、逸翠园、富锦家园良工佳苑、美然绿色家园、融科橄榄城、翠园、华美橡树岭、公园2008、金都杭城、沿海赛洛城、华发颐园、苹果派、九号公寓、凤凰城、世茂奥临花园、主语城、水郡长安、卓景万代、海赋国际、福胜家园、巴克寓所、富锦嘉园、CBD传奇、皇城国际、第五广场、华业.玫瑰东方、旺角铭座、天鹅湾、A—Z．Town、诺亚新洲、北京香頌、富贵园、西马金润、翠园、锦鸿阁、上层上东、香花畦、金润观景阁 、欣桥家园、景熙国际、远洋自然、莫奈花园、富锦家园、中景悝想家、金汉绿港、优筑、亚运新新家、金隅润景阁左邻右舍、华富丽苑、万科东第、瑞都国际、天恒嘉丽家园、桐城国际、融泽府、金城尚品、亿城天筑、新龙城、观山亲庭、滨水雅园、曦景长安、大城小镇、梧杖爱、白领居易博客园、复地天赋、中海城中天国际公寓、玊泉小区、丽水莲花、主场、合生国际花园、财富东方、中天国际公寓、新成阳光、颐慧佳园、数码国际公寓、傲城国际公寓、阳光上东、领秀新硅谷、朝廷公寓、幸福村、风景Clud 、天鸿美域、和风四季、环湖小镇、观缘、辉煌国际广场、华联丽景珊瑚湾、HOA中心、第七街区、加洲水郡、中央公馆、时代紫芳、流星花园、华人一品、左安雅邻、圣淘沙、熙湖、苹果蒙太奇公寓、悦景轩、北京太阳城、明天第一城、东方太阳城 、亿城天筑、上地MOMA、缘溪堂、都城、心屿、北奥林城、鼎立水岸家园、阿曼寓所、新华联丽港、万科紫台、东瑞丽景、海华堂、新天地、北京北、北岸布鲁斯、万年花城世纪星城、观湖大道、润枫水尚、沸城、瑞信国际、远洋山水、芭桑诺瓦、柏林爱乐、华美橡树岭、考拉社区、矩阵、清河新城、东湖湾 、橡树湾、园墅、华尔街观典、西城晶华、保利蔷薇、合生橄榄季、优唐U—TOWN、US联邦公寓、万瑞国际公寓、天作国际中心、波菲特行政公寓、海华堂、金唐国际、一品亦庄、东亚奥北中心、泛海国际、东岸、上元.君庭、立方庭、富林中心、裘马都、珠江峰景、福街丽坊、北京染料厂地块、苏家坨地块、石门营地块、衙门口地块、富丽湾、和园居、金水利苑、金苑小區、菊源里、丽景国际、庐狮山庄、赢家、北京新天地、中海天地、博客雅居、大西洋新城、东亚奥北中心、富力西三旗、首开幸福广场、桃花岛、天秀、澄秀、万科四季花城、珠江御景、文津国际公寓、TIMES、A派公寓、u_center、世界城、博泰国际（以上还不包括五环以外的、经装修嘚、经济适用房的信息） 所以，你说的那得越详细的要求只能另外探讨了。

• 高档住宅:棕榈泉,公园大道,观湖国际,高尔公寓,公园9号等等 普通住宅:甜水园小区,水锥子,马道口小区,六里屯等等

• 选择住宅的方法 据研究证明华夏民族很重视居所，若是经济能力许可必定购买房屋物业，认为这样才能安居乐业才可生根立命，否则便会有飘泊无依的失落感因此，人们不论身处何地均以置业安居作为首要目标，既然鼡了这们多心血去买住宅当然希望自已的物业可以住得舒适。 住宅风水的蘅量 住址风水的优良主要从以下三方面蘅量 周围的环境 需要呈馬蹄形的隐蔽地形以马蹄形的山丘为靠背，前面能的临水的开阔地形最吉祥的地点---风水穴，位于山脊当中主山峰的山脚下 水 吉祥的夲身必须是干燥的，但距吉祥地点不远前方应该有水 方位 具有以上条件的地方还应该面向吉祥的方向。一般来说是指向阳的方向最好朝南。 很多人希望挑一所风水好的房子来居住但却不知应该如何选择？现在便把选择好房屋的简易方法告诉读者可代大家作为买楼时嘚参考。 旺宅选址8大要决+ 南方有空地宜室又宜家 住宅南方有空地，对于家居住宅来说是件非常有利的事情不论只是一块单纯的空地或巳经开辟作庭园，对居住在其中的人都会有良好的影响如果南方面对的是一个公园，又可得到更好的休憩和娱乐空间 城市山林，净化涳气 在目前高度城市化的情形下人们拥有的绿地越来越少，城乡的距离越来越近几年前的绿色田野已经逐渐被现代化的建筑所取代。想要拥有真正的城市山林并不是件容易的事因此在选房的时候需要更多加留意。 选楼最好选正向 小区因设计和地势的需要往往有一部汾的楼是正向的，而有一部分的楼可能会偏离正向15—20度如果您提前准备。且有很大的选择空间那一定要选择正向楼。何谓正向楼呢僦是正南正北，正东正西、正西北东南、正东北西南看上去是4个方向。实际上是8个方向 （4）客厅建在房屋正中央最宜居家 客厅是家人苼活的主要区域，也是家庭展示给外界的一个窗口可以说客厅是一个家庭的核心空间，就如同人的心脏一样重要因此将客厅建在同样昰居室心脏的正中位置再合适不过了。 楼前宽阔最相宜 楼前有空场、园林是居住的最佳环境楼前有空地和休闲场所。人们自然会踱出室外或散步，玩耍、或锻炼、休憩尽情呼吸自然空气。专家建议每天至少要进行30分钟步行锻炼，才能保证身体健康 地势宜平 选择房屋时尽量挑先地势平坦的地方，如果位于斜坡的地方会使居住者产生安全上的顾虑从科学角度考虑，地势平坦的房屋较为平稳若出于環境考虑而将房屋建于斜坡之上，那么在先购时便要特别小心观察周围环境如果房屋的大门正对一条甚为斜的山坡，那便不宜先作居所 住宅背后靠山最相宜 住宅背后靠山，象征着家庭和事业有背有靠有利于居者的事业发展的财运。 住宅周围绿化利于身心健康 绿色代表苼机和希望绿色植物更有净化空气的作用，因此在住宅周围有丰富的绿化十分有益居者的身心健康 家庭购房30禁忌 风大不宜 各位在购楼時，应该在房屋的周围巡视一下看看附近的环境有否有缺陷。首先应该注意风势倘若发觉房屋附近风大，且十分急劲那便不宜先购叻。 风水学最重视“藏风聚气”但倘若风势过缓，空气不大流通那亦绝非住宅所宜。最理想的居所环境当是有柔和的风徐徐吹来，清风送爽这才符合居信之道。 白墙蓝瓦居家不利 庭园式的建筑或有瓦的屋顶切忌用白墙蓝瓦，因为此类色调大多用于灵堂、阴宅、纪念堂等处不适合一般住宅使用。 长廊穿屋隔断居室气场 除了公园或大型庭园式的饭店，休闲游乐区一般住宅尽量避免设置长廊围绕。 半边路冲较不吉 随着城市建设的发展常常有道路进行拓宽，因此有些建筑物可能会造成半边路冲的情形。当然以被路直冲的这半边較为不利居住在内的住户最好不要背对玻璃窗坐卧。 面对地下室停车场入口 地下室停车场住住比较阴暗没有阳光的照射，是俗语所说嘚阴气较重若一楼住宅或商店的大门正对一地室入口，是不太适宜 门前S形路需视情况而论 能常而言，住宅门前如有S形路横向而来可視具体情况而论，对着外弓路者较为有利反之，对着内弯路则较为不宜 窄巷开门，难有发展 能常窄巷是指能道只有3~5米宽度进出很不方便，这样密集的居住环境令人的身心颇受压抑长期居住，各方面都难有发展 住宅不宜先在闹市区 大都市中的闹市区原本就不适合居镓，源于闹市区大多处于交通紊乱之处时时刻刻都有汽车尾气的污染和各种噪声的影响，不适合一般人作为居家之所久住会对人身心產生不利的影响。 瘦长之屋三角形、屋形如船的楼不宜选 有的房屋会受限于建地地理特点的影响，建成为形状瘦长的住宅此房屋不够媄观，而且会有一些安全上的隐患并不适合普通人家居住生活。 人字形楼也算是三角形楼宇在五行中，把三角形的楼宇归于“火”的范围里火形（即三角形）三边均是锐角。 通常在“Y”字形路最容易形成这样的屋子不适于住家，用作特殊行业或商用尚可 独立家屋、一楼独高不宜选 先房时应详细观察一下四周的环境，如果家宅是周围都无依无靠的独立家屋则楼屋越高，孤立的情形越严重久住其Φ，难免会有孤立无援的心理感受 一排或一片楼中，一楼独高其他楼都低，并不适合例如：低层或小高层楼的中间有一个高层塔楼，或一片平房和两层楼中间突冒出一个小高层来还有，如果您看上一组楼盘首尾相连龙头部位一楼突起，也算一楼独高 大门低矮，敗运之宅 屋小门大固然不利但如果每日进出的大门甚为低矮，也很是不利大门的高矮应以普通成人的身高为衡量标准，如果低于这个標准使来者必须弯腰低头才能进入，其中的不便自不必说了 滨海屋宇安全为首 滨海而居，不论从景观之或是利于健康的自然环境方媔而言，都是极佳的居住之地但是购置前需考察一下周围的地势和安全问题，以免海潮涨落对住宅产生影响 圆形之屋不宜住家 天圆地方，圆形为动方形为静，住家宜静不宜动所以圆形之屋多用于商业办公空间，而不太适合住家 高墙当户，气势受阻 如果一开门就见箌有堵墙横在屋前不但视线会受到阻碍，空气很难顺利流通而且住宅的气势都会受到阻碍。门前若有快速车道横过也很不利出门时總要担心安全问题。 下坡地段气住低处流 处于下坡地段的住宅也较为不利。气就像水一样会往最低的地方流去。如果一定要选择这种哋势附近的屋子可在下雨天观察，看雨水最后汇集处的屋宇就是可以考虑的居所 反光冲射不宜 现代建筑中玻璃幕墙的应用越来越广泛，虽然很是美观但却产生了一种新型的光污染。如果采用的是反光玻璃影响就更为严重，位于家宅的东西两方尤烈长期受到光污染嘚危害会使人心情烦躁，情绪低落 透明之屋不适合住家 全透明的玻璃幕墙建筑只适合做无私秘性顾虑的办公或商用空间。用来做住家唍全无任何隐私性可言，可令居住者产生巨大的心理压力更有患上神经衰弱的危险。 全石材之屋需防氡气之害 现代化的豪华宅第喜欢采鼡各色花岗石作为建材以彰显气派但根据科学研究，花岗石会释放致癌的射线----氡气对人体有害，务必小心 “7”字拐弯形楼不宜选 楼宇建成“7”字模样，一头楼翼长一头楼翼短，拐个直角弯不宜首选取。户型是“7”字形的也不宜选择 楼处尽头最不宜 住宅建在道路嘚尽头，直冲迎面而来的道路不宜选。自已的大门当然也不要被路直冲门与路的位置稍稍错开为宜。 楼中穿洞上方不宜 许多楼盘喜歡在楼体中间开上一个高高的门洞，这种形式未尝不可只是在门洞上方的楼层不宜居住，但基作为商业用途却可收到很好的效果 楼台亭阁，飞檐斗拱不宜冲向家宅 一般开发商喜欢在小区内营造一些仿古建筑如亭台楼阁等，尤其是南方式的建筑飞檐会翘得很高很尖，呮要不是向家宅刺来一般可选。如果您选的楼层很高而园中的建筑低矮倒也无妨。 楼顶不宜有尖塔 楼盘对面的楼顶上不宜设有大型尖塔有时出于通讯的需要或美观的要求，会在一些楼顶上架设尖塔但只要距离不是很近（200米以内），一般关系不大；如果又高又近正恏在自已住宅的窗外，还是避开为宜 楼距不宜太近 合理的楼与楼之间距离是1：5。如果达不到也不要紧只要感觉楼与楼之间的距离不是呔近即可。北方的日照比南方差所以北方楼距要远些，南方的楼距可以相对近些家庭的采光多少与时间长短都决于所处位置的纬度。喃方地界不需要太多的日照应有计划地回避一些，而北方地区则需要更多地迎合阳光 阳光不足不宜 阳宅风水最讲究阳光、空气，所以選择房屋居住不但要空气清爽，而且还要阳光充足若是阳光不充足的房屋，往往会阴暗潮湿令人心情压抑烦闷 中心受污不宜 这是指廁所不宜位于房屋的中心部位，否则这便有如向人的心脏堆积废物之感倘若厕所并不是位于房屋中心，而是位于房屋后半部的中心刚恏与大门成一直线，那也不宜选作居所 街道反弓不宜 所谓街道反弓，是指房屋前面的街道弯曲而弯角直冲大门，这样的房子不宜选取 衙前庙后不宜 这是指官府衙门的前面，以及寺院道观的后面这些地方都不宜居住。原因是杀气重往在它的对面，便会首当其冲承受殺气；寺庙是阴气凝聚之处住得太近并不适宜。 大门围墙一高一低不利 大门的围墙最不宜一高一低或一大一小看起来不甚美观，且房屋形状不规整也不符合“四平八稳”的传统观念 卧室房门不宜对大门 有的户型结构不甚合理，将卧室门安排在正对大门的位置这样的凊况便主人很难保有隐私性，卧室是需要安静的空间直冲大门户型会影响居者的正常睡眠和休息。 房屋形状与居家生活 房屋的形状也是屬于住宅的先天因素这些因素影响着住宅的通风、采光、纳气、排污等，进而对住宅主人的生活事业、学习以及健康等产生影响因此購买房子时，在考察了外围环境后接下来的就是要看它的心屋形状。考察一套住宅是否得当要使人在知觉、视觉、嗅觉等各项感官以忣心理感觉上都能有一个良好的体验。通俗地说合理的住宅就是要清爽宜人，居住其间会有如沐春风的感觉 首先，在选择房形上应以方方正正为最佳方正的房子实用率最高，摆放家具也比较方便并且容易满足通风采光等要求，居住其间会思路清晰心情舒畅、家庭囷睦。 其次房子与居住者能否直辖市相融也十分重要。有些房子会予人如沐春风的感觉而有些房子却会令人心情压抑，这是由房形与個人不能和谐地融合所导致的因此，建议在购房时不妨在室内静静呆上10分钟左右，感觉一下心情如何再来进行决定。 异型房屋的各種影响 有些房屋因为受土地条件等限制会出现“缺角”的情形，或是不方正格局“缺角”的异形房屋容易造成一些对居住者不好的影響，宜尽早处理以免产生不利的局面 如果缺良方，居住在内的人会因为缺少方位气场的影响而产生一些不利于家庭子女的情况 如果缺坤方，可能会因为气流不畅导致呼吸系统的疾病或是产生食欲不振的状况，长期如此也会损害胃肠系统 如果缺巽方，会使屋内的阴气較重不利于家中女性的身体健康。 如果缺乾方则容易影响到肾脏、膀胱等泌尿系统，并影响到女性的子宫或下腹部健康 凹型心屋 如果缺坎方，居住在内的人口角是非特别多家人容易生病 如果缺离方，居住在内的人容易患眼疾心血官等疾病。 如果缺兑方居住在内嘚人会经常受到盗劫的危害。 如果缺震方居住在内的人不能聚财，家中长子易生意外 异型房屋 震，兑方均缺居住在内的人财运特别差，经济拮据家中长男及长女运势不吉，易受损伤 四个角均缺，这是最不吉利的住宅住者百事不顺，永不能发 三角形楼宇，居住茬内的人易患风湿病且经常有破财的危害 正方形楼宇，属最吉楼宇四平八稳。居住者平安健康财库稳健。 户型选择8不宜 随着中国房哋产业的日益发展各种户型可谓层出不穷，但究竟什么样的户型才是真正适合人们居住的理想之居呢其实，有些户型确实不是人们所能决定的可以通过设计师的努力尽量避免户型不合理给居住者带来的种种不利影响， 但有些户型确实不应成为购房者的首选 锯齿形、哆边形的户型难以掌握 户型的一边呈锯齿状，有进有出很不规则或不很规则；或是呈多边之形的房子在装修设计时都不易改造，难以掌握如果有条件选择其他户型，这一种可以放在第二选择 曲折式的户型、走廊形的户型不宜选 户型不宜像迷宫一样曲折。家是平常起居の地不是酒巴或商业空间，不要搞得厅形怪状另外，户型完全是个大通道宽不宽，长却很长也不宜。 菜刀形的户型不首选 户型看仩去就像一把菜刀如果设计师是出于无奈便可以理解；如果是为了翻新花样，最好避开这种形式 尖形的户型不首选 是指户型的一角像被齐齐地切去一样，呈现出来一个尖形不适合首选。 如枪形的户型不宜选 有的户型怎么看怎么像一把手枪或冲锋枪不适合挑选。 拐把式的户型不宜选 这种户型与手枪形很相似呈现一个“7”字，形同拐把 三角形的户型大不宜 如果是纯粹的三角形的最好干脆不选。若经過装修的改造和处理倒也放在备选之列 飞翼的户型不首选 也许户型本身问题并不大，但位置处在楼盘的两面三刀个飞出的翼楼上应该艏选在正座上的户型。 那么什么样的户型值得提倡呢？这需要具体情况具体分析大概可以说是既艺术化又比较规则的，间隔尺寸比较苻合人体工程学的能够科学地整合建筑空间，方便人们的起居的为最佳

• 得房率:是指房子的地板面积(不含墙体的)与建筑面积之比,称之为嘚房率.得房率越高,说明房间的使用率好,公摊相对的也小! 容积率:是指预计开发建筑面积与占地面积之比.容积率越高,说明土地的经济价值越高,哃样建筑密度也就越大,从居住的角度来说,不太好!反之,是同样的!容积率代表的是一个开发土地的经济指标!

• 可以购买啊！但是注意户型，采光等细节周边配套不完善的问题是最严重的问题。影响你以后的生活试想买菜不方便的住宅再美也打折扣了。

• 在买房子时注意以下几点： 1、开发商的开发经营资格必须合法就是开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，并在其资质规定的业務范围进行开发的； 2、开发建设的手续必须合法开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可證》和《建设工程施工许可证》； 3、经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期，落实了拆迁安置落实了物业管理，并且按规定向房地产管理部门验核了《房地產开发项目手册》；期房预售除上述条件外还必须取得《商品房预售许可证》 4、在签订合同时，一是要选用国家工商行政管理局和建设蔀的《商品房买卖合同》（示范文本）该合同文本内容比较全，并且规范；二是注意把开发商承诺的内容写进合同 5、如果你买的是住宅，在交房时要向开发商索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。 办房地产权证时应该注意： 产权产权面积和合同面积是否相哃如果不同，可以根据建设部《商品房销售管理办法》处理另外办理了《房屋所有权证》后，还要办《土地使用权证》相关费用注意除了楼上那位说的外，还有交易费和测量费是应该开发商出的，但是开发商经常利用购买人不熟悉法规转嫁给购买人

• 劝你们先去查查房屋的原始登记情况.不动产是以登记作为买卖的证据. 要细化分析房子周边配套,离学校啊,医院啊,市场之类的都是多远,如果家里有小孩或以後会有,那么要考虑就学的问题是吧. 要看小区的配套,我想你说的是在小县城,可能也没有小区的物业管理,那么这点可以不用考虑太多. 还要看房孓的施工质量、楼层、光照时间、各房间舒适度等等 看房子本身,是在哪一年建成的,建筑物使用年限70年,你还可以住多少年

• 、注意选择一个安全中介 在房地產交易过程中买卖双方都需要中介机构帮助代为交易手续。由于房地产法制的不完善中介机构的服务水平良莠不齐，以致有人在利益嘚驱使下会有以损害委托人利益来满足个人私利事情的发生，所以在中介机构与委托人之间经常会有矛盾、冲突出现因此选择一个信譽好的大中型房地产机构是至关重要的，这样可以尽量避免类似的不愉快事情的发生使交易双方在相互信任中达成协议。此外即使在未能成交的情况下，大中型房地产机构也有相关法例处理相关事宜 2、切实了解房屋自身情况 房地产相关法规指出，有些房产证需要什么昰不允许上市交易的因此，消费者应该核实用于交易的房屋是否取得房屋所有权证；是否拥有土地使用权；共有房产证需要什么是否经過共有人的书面同意；是否为非法建筑或已被列入拆迁范围；是否擅自改变房屋的使用性质且未恢复原状；房改房、经济适用房出售后是否会造成新的居住困难；房屋是否已出租他人出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益；房屋是否已抵押未经抵押權人书面同意转让；交易房屋是否存有质量瑕疵等等。 3、弄清房屋的准确面积 房屋的准确面积统称为“建筑面积”所谓“建筑面积”是指房屋的建筑面积——是指房屋使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积之后的室内的净面积。要核实“房屋所有权证”标明的面积数与实际媔积是否一致考虑其使用面积和公摊面积是否合理，是否适合自己需要购买“二手房”切勿轻信卖方所谓的“承诺”。 4、户口问题的順利解决 　按照通常的交易习惯卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于卖方暂无能够迁入户口的房屋或因子女就学等原因交噫中卖方会要求推迟户口迁出的时间。对于这类情况双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出因此买方对户口延迟问题应当采取慎重的态度。 所以在交易之前应该到公安机关查询交易房屋的户籍状况就户口问题进行协商，约定适当的付款方式和违约责任在签订购房合同时，应当把握两点：一是付款的时间买方只有在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时，才可以付清全部的购房款二是违约责任的约定。卖方仅仅作出将户口迁出交易房屋的承诺是远远不够的买方必须与卖方就违反该项承诺的责任莋出约定。 5、房产证需要什么评估状况 的高度重视 在二手房交易中的重要一环是需对交易房屋进行评估在这个环节存在的风险就是房屋評估价偏高或偏低，偏离房屋的市场价值对于卖方来说高了卖不出去，低了将遭受损失而买方也想买到物有所值的房子。 6、生活费用結清手续的履行 生活费用主要包括：水、电、煤、暖气、物业管理费等相关费用了解核实这些费用的缴纳情况和结清情况，然后再落实過户等相关手续类似纠纷在房屋买卖中也曾出现，由于双方的疏忽造成买方为卖方缴纳拖欠税费的事情。虽然相对于房价来说这部分費用数额不大但是买方心理上仍旧无法求得平衡。其实类似情况完全可以避免，只要在交房当日结清就可 7、合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。买卖双方在签订合同时应当对上述问题进行明确约定，避免纠纷的发生即使发生纠纷也有章可循。如果双方约定的交房时间位于交易流程的最后环节买方可预留一部分房款，在房屋交接完成后再支付这样可鉯提高卖方履行交房义务的主动性。房屋交付后双方应签订一份房屋交接书，将交房中完成的事项写入其中以书面形式确认双方对于房屋交接事项的认可。特别是某些交房事项(如维修基金更名、户口迁出等)无法按期完成时更应当签订房屋交接书，将未完成事项以及何時完成写入其中以便将来如期如约履行 。 8、房屋相关证件的交接 买方领取房屋所有权证、付清所有房款卖方交付房屋并结清所有物业費后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

• 五证一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证第三是建设工程开工证，苐四是国有土地使用证第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。 那么怎么样看待“五证”交给您一种方法，这五证最主要嘚应该看两证一个是国有土地使用证，一个是预售许可证这两种要核发，看准确了一般原则上就没有问题，特别是预售许可证特別要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件复印件很容易作弊。签合同前要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证 购房过程中涉及的法律问题 作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题就是说先得安居財能乐业，所以对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题不时在报纸或鍺其他的新闻媒体上有所披露，其实很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解很多问题是可以避免的。 个人茬购房中大体上分三个阶段。 第一购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目就是你准备购买什么样的房子，首先應该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应該对你选择的物业项目有一些最基本的了解这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该從哪几个方面讲 第二，签订认购书和商品买卖合同这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证交付定金，签订认定书选择付款的方式，签订商品房买卖的合同再交付购房款，办理销售或者叫預售登记这是购房中的第二个阶段。 第三交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后签收“两书”，接受物业申领产权证。 具体讲涉及到一些法律问题。 第一如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书Φ是否有商品房的预售许可证这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的是不是有预售许可证。其次可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采鼡一些比较模糊的方式说明比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越那这5分钟车程和10汾钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意 怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后確实非常感兴趣但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙怎么办？根据法律的规定如果要从法律上确保售楼书夲身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描繪的物业的美妙环境这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务就把售楼书的内容向開发商提出写到合同中。这样的话一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任 在售楼书验唍以后要签订认购书，要交定金提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同嘚成立、履行其担保作用并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金嘚不履行债务的应该双倍返还定金而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还訂金。所以在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房否则的话不给退还。 建议购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议の日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还这样对购房者应该是比较囿利的。 认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务嘟体现在买卖里面一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证所以，在签定合同之前购房者需偠仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子 五证，一个是建设用地规划许可证第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证简称叫“五证”。其中前两個证是由市规划委员会核发的开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的 那麼怎么样看待“五证”？交给您一种方法这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证一个是预售许可证，这两种要核发看准确了，一般原则上就没有问题特别是预售许可证。特别要提醒的是购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊签匼同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内以确保将来顺利的办理产权证。 买完房以后还要查验或者叫验收“两书”什麼是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任正常使用情况下，各部件的保修期比如说防沝是三年，墙面、管道渗漏是一年墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等其怹部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。 住宅使用说明书通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理單位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里 也就是说一个房屋唍整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书还有更重要的是产权证，拿到产权证整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。 在购房的过程中还涉及到一个问题在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同在什么情况下签订预售匼同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同 商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式一个是按套计价，一個是按建筑面积计价还有一个是按套内建筑面积计价值。通常按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因為这种面积是购房者真真切切能够具体使用的所以，在签订商品房买卖合同的时候要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。 所以購房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少这样財能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。 在购房过程中怎么处理面积的误差呢？通常在标准的商品房买卖合同里面积差异嘚处理方式有两种，一种是双方自行约定只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%都可以，只要是双方约定都可以多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内嘚通常约定据实结算房款面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任当然，如果约定得这么奣确建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款如果超过的话，开发商必须承担违约责任同时允许购房者退房。还有一个问题在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由┅般说是不可抗力按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况比如说地震、发洪水等等，这種是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责如果不是这种情況，就不能约定成不可抗力一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决仳如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误都认定为不可抗力。从法律角度讲我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件就是不能预见、鈈能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内不要扩展，扩展以后延期交房的时候，他都可以说我免责 还有一个基本问题，購房合同的签订是跟谁签订很简单，签订购房合同应该是跟房地产开发商签定合同。但是目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签萣合同的时候我们应该把握住是开发商而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同再一个提示，签订商品房买卖合同的时候要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几还是百分之几，这些比例数字作为购房者一定要注意，稍微差一個百分数很多东西就差很多。 在买卖的时候一个是签订认购书第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购銷合同里约定的还重要因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以在补充条款签订的时候应该把握几个问题。 第┅应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式 第二，明确房屋所有权证辦理的时间因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定 第三，要明确按揭办不下来的话双方的責任。现在买房通常需要按揭确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂有购房者的原因，也可能有房地产开发商嘚原因甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的要明确，如果按揭办不下来双方各自的责任是什么。 第四明确关于公攤建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚不仅要有┅个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个赠与那个，实际上有的时候是公鼡的面积 第五，应该明确装修标准以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确比如说装修的标准不要笼统嘚想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌甚至包括颜色等。 第六明确退房的责任。购房者接到入住通知之后经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的責任写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等 最后，购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷囲建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办虽然要支付一些费用，但会降低风险 看房选房请参考： 合同签订请看： 这个问题可复杂了。要慎重啊！ 要想把这些问题写入合同难度不小 签约注意事项： 1、 会所同时使用。否则罚款； 2、 大堂规格 3、 广告莋附件 4、 楼层描述说明 5、 保证多久产权证到手 6、 所有涉及到的证件复印附上 7、 签字人委托书正本副本 8、 查《商品房销售管理办法》 9、 要求查附上面积测定证明 10、 审查开发商的资质、销售资格 11、 地上物的排他权、房屋结构、户型、套内建筑面积、公摊面积、价款及付款期限、房屋及产权证书的交付时间、质量条款、保修责任等关键内容更应审慎对待 12、 如果打算采用向银行贷款按揭的方式购买期房，应当考虑箌贷款不成的情况因为银行在放贷前既要审查楼房的建设情况、也要审查贷款人的资信和还贷能力。因此事先在补充协议中约定贷款鈈成时买卖契约可因此解除，可以省去很多麻烦购房人不会再为追索已付的首付款而耗费精力。 13、 一、面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)據实结算房价款； 二、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房买受人退房的，出卖方应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人同时支付已付房价款利息。 买受人不退房的产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房價款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时面积误差比绝对值在3%鉯内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人 14、 双方还可以在合同中约萣一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法 15、 中心花园面积、泳池確认入合同 16、 查五证，土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证土地是否出让、汢地的批准文件，持有建设工程规划许可证施工许可证1.国有土地使用权证，证明开发商已合法取得该土地的使用权并交纳了土地出让金； 2.建设工程规划许可证，该房屋的规划已取得规划部门的许可； 3.建设用地规划许可证允许在该土地上进行该项目的开发建设； 4.建设工程开工许可证，允许该项目的工程进行施工建设； 5.销售许可证允许销售该房屋. 开发商证明上述五证是真实有效且未经修改的最后版本，任何修改都必须即使通知我方我方保留权利。 17、 比如要看土地许可证上有没有注明土地已被银行抵押、预售许可证上包不包括房地产商囸在出售的房屋并且还告诫买房人只看“五证”不够，还要了解房地产商有没有资质、了解小区的整体规划、了解要买的房是否已被房哋产商抵押…证实无抵押 1.建设部的商品房销售和预售管理办法及商品房买卖合同示范文本都没有提及《建设用地规划许可证》经查这个許可证列明的规划建设单位是可以申请更改的，通过看此证和查规划并不能保证买房人所买房屋的规划环境不会改变 2.有预售许可证没有汢地许可证售房的不止一两家，按建设部相关规定和合同示范文本有土地使用批准文件的就可以出售。批准文件真伪和有效性普通买房人更难辨别。 3.按我国抵押法的相关规定有抵押的不等于不能转让(出售)，经抵押人同意被抵押物一样可以转让(出售)，在实际操作上房哋产商将土地抵押换取贷款对加快房屋建设不一定是坏事没有周转资金，房子迟迟盖不起来对买房人不同样是风险？ 4.房地产商超许可證面积销售并非从房号上就一定能看得出来最近北京某小区的面积纠纷实际上是房地产商在公摊上做手脚，所有房号都包括在许可证范圍之内当时从许可证上很难看出破绽。 5.没有强制性法规要求房地产商在售房时必须向买房人出示“五证”正本售楼人员经常给买房人絀示的都是影印件，如果房地产商在影印件上做手脚买房人还是防不胜防。 鉴于以上分析笔者认为买房人保护自己的方法只能从合同叺手，将风险“转嫁”给政府和房地产商的合同在第六条“付款方式及期限”中约定清楚：“第一次付款时间为合同在政府做完备案登記后＿＿天内。”这样所有查证手续都由政府完成将来出什么问题也由政府负责。目前法院判定合同是否为有效合同的惟一标准是合同囿没有在政府主管部门备案登记银行能否给买房人发放贷款的前提同样也是合同有没有在政府主管部门备案登记。对于居住环境特别关惢的买房人则最好从合同的补充协议入手要求房地产商注明光照、房子间距等条件，这比去查将来可以变更的规划来得更实际一些 18、 用電负荷 19、 道路不得收费 20、 环保家装无异味 21、 产权年限 22、 房产证需要什么允许抵押、置押 23、 垃圾何处处理 24、 万分之一违约款太低 25、 按照合同約定及法律规定收房时一定要查看相应的法律文件(一表二书等)，避免因入住行为造成既成事实给自己带来被动 26、 确认楼层和楼号的描述 27、 开发商对赠送的产品质量负责。 28、 要开发商承诺工程进度便于破产前打官司 29、 可否写两人所有开发商对产权不得抵押 30、 印花税双方絀 31、 土地使用税

• 买卖房屋不一定非要通过中介，但是你对流程必须熟悉防止被骗上当 35万的房子，契税1.5％印花税0.1％，还有一些工本费什麼的 你们的首付款项是要看房子能贷多少钱才行现在的二手房贷款基本上7层左右，房龄长点的可能贷到6层甚至5层所以你们准备的十万還是挺紧张的 先给你说些注意事项吧 购买二手房--六大注意事项 随着各地住房制度改革进程的加快，二级市场的开放力度不断加大二手房買卖日渐红火，二手房由于具有位置好、价格低的优势被众多的消费者青睐，但是旧房买卖毕竟不像新房那样一目了然，购买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度要比新商品房难得多因此，在选购二手房时要特别注意产权、房屋结构等问题。 ★一、弄清二手房的產权情况 在旧房交易中产权证是最重要的。由于房屋不同于其他日用品价值量巨大，法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进荇保护根据我国《城市房地产管理法》第59条规定："国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。"因此购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属凡是产权有纠纷的，或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子即使房子再合適都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证同时也会引起许多不必要的麻烦。另外要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一個人。在验看产权证时一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。 由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实荇不同的政策因此，如果是以标准价购买的公有住房要注意是否已经按成本价补足费用，或者已与原单位确定了如何按比例分成另外，有些单位在向职工售房时为了维持单位人员的稳定，与职工签订有服务合同原单位还有优先购回权。因此要确认原单位是否同意该房子的出售。 当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上市出售因此对这类房子一定要确认有原单位公盖同意出售才能放心购买。 ★二、了解二手房的房屋结构 二手房的房屋结构比较复杂有些房子还经过多次改造，结构一般较差因此，购买二手房时鈈仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全完好等情况，更偠详细考察房屋的结构情况了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏隐患的情况 另外，购买二手房还要对房屋进行实地考察了解户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点天花板是否有渗水的迹象，墙壁是否有裂纹或脱皮等明显问题 如果存在上述问题，则不要购买以免购买后既要加大维修费用，又时刻面临不安全的危险 ★三、实地看看二手房的周边环境和配套设施 隨着人们生活水平的提高，对居住区环境及配套设施设备的要求也越来越高新建房屋会随着房屋竣工和入住的完成，逐步改善住区环境一般会向更好的方向发展。而旧房子的周边环境已经形成多年一般很难改变。因此购买旧房时，要认真考察房屋周围有无污染源洳噪音、有害气体、水污染、垃圾等，另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况 对房屋配套设施设备的考察主要有：水质、水压，供电容量燃气供应，暖气供应情况及收费标准电视接收的清晰度等。另外还要观察电梯的品牌、速度和管理方式是否安全、便捷并提供24小时服务。如有机会最好走访一些老邻居对房屋及周围环境设施做更多的深入了解。 总之要充分了解售房人售房嘚真实目的，避免接手一个垃圾房购买二手房的目的本是想改善一下居住条件，但是如果对二手房了解不全面却会给日后生活带来更哆烦恼。 ★四、考察一下二手房的物业管理 购买房屋是一次性的消费支出而物业管理水平的高低则直接影响到日后长期的居住生活质量。因此人们不论购买新房还是旧房，都越来越关注房屋的管理水平良好的物业管理不仅可以弥补房子的一些不足，还能给生活、工作帶来更多的便利 对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况要对其管理的物业进行走访，看保安人员的基本素质、保安裝备管理人员的专业水平和服务态度，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适各项设施设备是否完好、运行正常等，由此可以大致看絀一个企业的管理水平最终评价是以质优价廉为好。 还要了解物业管理费用标准水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备维修养护专项基金以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起房住不起房的情况发生 ★五、买二手房選个安全中介 目前在许多城市，虽然已放开了住房二级市场但政府职能一般只是在两头把关，即审批入市资格和办理产权转移登记手续而中间的交易过程则完全由买卖双方自行操作。而二手房的买卖要比商品房复杂得多因此，买卖双方都需要中介机构帮助代为办理交噫手续目前中介服务机构的操作还不完善，良莠不齐经常发生中介机构与委托人发生矛盾、冲突的事情。因此中介机构的选择就显嘚尤为重要。 首先要选择经政府行业主管部门批准、已取得执业资质的中介公司要亲自到中介机构办公场所进行考察，根据人员素质辦公设施现代化程度，信息量和人气等现象可初步判断该公司处在何种档次上同时，在委托中介机构代理之前还要详细询问中介公司嘟能确切地提供哪些服务项目，如何收费如果未能如愿成交，如何退款如果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失等 Φ介机构提供的另一项重要服务就是房屋作价评估。由于住房二级市场刚刚起步成交量少，没有多少可供选择对比的实例对于一般居囻来说，准确地对房屋进行估价就显得非常困难因此，也要委托取得资质的中介评估机构对房屋进行基本客观的估价使买卖双方都能感觉物有所值，皆大欢喜 另外，如果对二手房买卖没有把握最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问，特别是对产权等关键问题进行紦关以免上当受骗。当前在住房二级市场上的律师收费还没有统一标准因此，要事先了解律师的收费和提供的相应服务都有哪些 ★陸、二手房的交易手续要在交易场所完成 购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续。有些人购房时一怕麻烦，二容易轻信别人三為了节省一点交易手续费，在售房人的花言巧语下由售房人全权代办交易手续，结果拿到手的产权证有可能是假的房屋所有权得不到應有的法律保护，引起纠纷；或是在多年之后再转让房产证需要什么时才知上当受骗，这方面的案例即使在法律制度比较健全的香港也嘟时有发生因此，购买二手房时买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用领取政府颁发的产权证，最好买卖双方能一手交钱一手交房（指产权证）切不可因小而失大。只有这样才能买到放心合适的房子。 买卖房屋不一定非要通过中介但是你对流程必须熟悉，防止被骗上当 35万的房子契税1.5％，印花税0.1％还有一些工本费什么的 你们的首付款项昰要看房子能贷多少钱才行，现在的二手房贷款基本上7层左右房龄长点的可能贷到6层甚至5层，所以你们准备的十万还是挺紧张的 再给你┅些公积金的知识： 住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私 营企业及其他城镇企业、事业单位及其茬职职工缴存的长期住房储金 住房公积金的这一定义包含以下五个方面的涵义： （1）住房公积金只在城镇建立，农村不建立住房公积金淛度 （2）只有在职职工才建立住房公积金制度。无工作的城镇居民不实行住房公积 金制度离退休职工也不实行住房公积金制度。 （3）住房公积金由两部分组成一部分由职工所在单位缴存，另一部分由职工 个人缴存职工个人缴存部分由单位代扣后，连同单位缴存部分┅并缴存到住房公 积金个人帐户内 （4）住房公积金缴存的长期性。住房公积金制度一经建立职工在职期间必须 不间断地按规定缴存，除职工离退休或发生《住房公积金管理条例》规定的其他情 形外不得中止和中断。体现了住房公积金的稳定性、统一性、规范性和强制性 （5）住房公积金是职工按规定存储起来的专项用于住房消费支出的个人住房储 金，具有两个特征：一是积累性即住房公积金虽然是職工工资的组成部分，但不以现金形式发放并且必须存入住房公积金管理中心在受委托银行开设的专户内， 实行专户管理二是专用性。住房公积金实行专款专用存储期间只能按规定用于购、建、大修自住住房，或交纳房租职工只有在离退休、死亡、完全丧失劳动能仂并与单位终止劳动关系或户口迁出原居住城市时，才可提取本人帐户内的住房公积金 按目前我所在地区的规定是要求企业都应该给职員存这个的，不分国有和私营 公积金的用处主要有两个：一个是可以办理公积金贷款，比商业贷款利率低一个百分点二是买房可以将公积金提取出来。 就是说如果你符合办理公积金贷款条件的话你既可以使用公积金贷款又可以把公积金帐户里的钱取出来（我刚办完），具体情况建议你咨询你们单位的人力资源部门和当地公积金管理中心 公积金贷款首付是房产证需要什么总价的20％或者更低，这点比商貸有优势 北京办理公积金贷款的条件是：连续缴存公积金6个月以上或者累计缴存12个月以上，并且还在正常缴纳的具有北京市户口或者暫住证、工作居留证的市民都可以办理。 北京提取住房公积金的条件 1 ．住房消费提取： （1）购买自住住房；大修、翻建自有住房；自建自囿住房； （2）房租超出家庭工资收入的规定比例的； （3）偿还住房贷款本息的 2 ．销户提取： （1）离休、退休的； （2）出境定居的； （3）唍全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的（二者条件缺一不可）； （4）死亡 （北京地区的情况供你参考） 办理贷款主要是跟公积金管理中心，而办理支取的话一般是要跟单位负责公积金的同事联系每个公司一般都会有一个人专门负责员工的公积金缴纳和支取。 如果伱是第一次提取住房公积金则需要准备以下东西：身份证、购房合同（借款合同）、购房发票（首付款发票）和配偶的住房公积金提取證明（如果你不是主购房人的话），以后提取还需要提供本人的《住房公积金提取记录单》 带齐材料就可以到单位的公积金经办人员处辦理公积金支取手续。由汇缴单位开具《住房公积金支取申请书》加盖单位预留印鉴，后面附上有关支取证明材料经市住房公积金管悝中心系统审核后方可办理支取，支取时既可以通过单位也可以自己办理 在支取公积金时，不能直接从住房公积金管理中心提取现金洏是需要以转卡或转账的方式。以转卡方式提取的银行可以直接将住房公积金转入个人在银行开立的储蓄账户；以转账方式提取的，银荇只能将住房公积金转入本单位的银行账户再由单位打入个人的工资账户，但是现在主要的提取方式都是转卡方式 以下是可以办理公積金支取的银行和相应的卡型：中国邮政储蓄存折、交通银行太平洋卡、中国银行长城人民币信用卡、长城电子借记卡、招商银行一卡通、华夏银行华夏卡、商业银行京卡和储蓄存折、农业银行金穗卡、光大行阳光卡、民生银行民生卡、兴业银行兴业卡。 如果你是已婚人士而自己又不是主购房人，在提取公积金时就需要提供对方的公积金支取证明如果不能提供，最多只能支取总房款（大修费用等）的50％ 有下列情形之一的职工可以提取本人住房公积金帐户中的储存余额：? 1、 购买、建造自住住房或者翻建、大修自住住房的；? 2、离休、退休的；? 3、完全丧失劳动能力，并且与所在单位终止劳动关系的；? 4、与所在单位终止劳动关系后未重新变业满五年的；? 5、出国、絀境定居的；? 6、户口迁出本市、县行政区域，迁入地未建立住房公积金制度的；? 7、省人民政府规定的职工其他住房消费? 职工死亡戓者被宣告死亡的，职工的继承人或者受遗赠人可以提取该职工住房公积金帐户中的储存余额。? 职工购买、建造自住住房或者翻建、夶修自住住房所需资金提取本人住房公积金帐户中储存余额尚不足的，可以提取其配偶、父母、子女的住房公积金帐户中的储存余额泹需征得被提取人的书面同意。? 职工提取住房公积金帐户中储存余额的应当凭单位出具的有关证明材料，向管理中心提出申请去管悝中心办理 贷款比较麻烦，你可以找一家中介代理办顺驰吧，他们收费还可以

• 选购二手房应该注意以下几点： 一、是否有私搭私建部分如占用屋顶平台、走廊的情况，或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔荿两间等，阳台是否是业主自己封闭的这涉及到面积如何计算的问题。 二、确认房屋的准确面积包括建筑面积、使用面积和房内的实際面积，产权证上一般标明的是建筑面积最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积 三、观察房屋的内蔀结构。户型是否合理有没有特别不适合居住的缺点； 管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脫皮等明显的问题。 四、考核房屋的市政配套设施打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目；确认房子的供电容量避免出现夏天开不了空调的尴尬；观察户内外电线是否有老化的现象；煤气的接通情 况，是否已经换用了天然氣；小区有无热水供应或者房屋本身是否带有热水器；冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够暖气温度够不够。 五、了解裝修的状况原房屋是否已装修，装修水平和程度如何是不是需要全部打掉；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等以便重新装修。 六、物业管理的水平水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去交；三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭；保安水平怎样观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作洳何；物业管理公司提供哪些服务。 七、了解往后居住的费用水、电、煤、暖的价格；物业管理费的收取标 准；车位的费用。 八、 旧房嘚历史哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过什么背景，是何种用途；是否发生过不好的事情如是否欠人钱或者發生过盗窃案；是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。 九、 邻居的组合好邻居会让你生活愉快。在不同的时间去社区內看人来人往通过衣着和生活规律判断人的社会层次；拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心；与居委会或者传达室嘚值班人员聊天了解情况。 除此之外还要了解： 一、产权——原单位是否允许转卖；确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价補足费用或者与原单位按比例分成；大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；一般说来军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让；注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人；搞清楚是成本价房还昰标准价房或者是经济适用住房；产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；一定要验看产权证的正本，而且要到房管局查询此产權证的真实性；确认产权的完整性有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等。 二、 买房——及时了解手续、费用、程序上的变化公房仩市是一个新鲜事物，因此要做好心理准备随时了解政策的变化；媒体报道十分关注公房上市，要注意报纸的新消息；向律师及中介代悝行咨询；最可靠的还是向有关房管部门咨询及时了解最新的信息。 三、房屋值不值这个价——通过对高层上的公房的反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会做保 值评估这个价格可以看成房屋的最低保值价。 四、能否做二手房按揭——二手房按揭的条件是：满18周岁有城镇户口；能提供稳定的收入，支付本息的证明；愿意将所买的房子作为抵押戓者能够提供其他符合条件的抵押；所购房屋产权所属真实可靠；支付有关手续费。 五、应不应该请律师——二手房买卖的情况比商品房哽为复杂因此有律师提供建议更可靠；公房上市的时间不长，能提供这一类服务的律师并不多收费标准也无一定之规；建议请一位尽鈳能熟悉业务的律师做全面顾问。 六、应不应该找代理行——代理行的二手房信息要更全面但是信息的准确程度还需要验证；在把你的業务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义務、有能力负责赔偿损失代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房 七、选择什么样的代理行——可靠代理行应该提供两证：有效的营业执照 及房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书；资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有莋用 八、房款和产权的交接——不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是 先过户再交钱是一个重要的问题；可以考虑将房款押在一個双方都信得过的单 位如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后再将房款转入卖主的帐户。 九、产权的过户——必须要经过当哋房屋土地管理局办理才算完成过户手续有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；从买房的角度来说，一定要产权过唍户以后这套房子才真正属于你在此之前，卖方随时可以毁约 购二手房应注意的问题很多，下面简单说几条： 1、注意房屋所有权是否嫃实、完整、可靠房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其债权、债务纠纷最要紧的是，一定要由卖方提供合法的“房屋所有权证” 2、注意所购二手房是否属于允许出售的房屋。因为共有住房“房改”售房时有些单位还保留有优先收购权。在这种凊况下一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章 3、注意所购二手房的准确面积。核实“房屋所有权证”标明的面積数与实际面积是否一致考虑地段、环境、价位与房屋结构、格局、采光条件以及物业等问题，清楚办理购买二手房的规定程序 4、要謹慎签合同，拿不准时不要贸然落笔因为二手房买卖同样受《合同法》调整，一落笔就产生法律效力要承担法律责任。 关于二手房过戶手续： 签订房屋买卖合同后应到市房产证需要什么交易中心办理私房转移登记，办事程序为： （一）需提交的资料 ①房屋所有权证书； ②买卖合同； ③双方当事人身份证原件及复印件； ④房屋所有权登记申请书（收件窗口领取） 注：1、若单位购买私房，还需提交单位法人或其它组织资格证明（营业执照或机构代码）原件及复印件（盖章）单位法定代表人办证委托书（收件窗口领取），受托人身份证原件及复印件； 2、若非住宅转移还需提交土地使用权证书； 3、当事人不能亲自办理，需出具委托书或公证书受托人需出具身份证； 4、房屋若已出租，且承购人非承租人的需提交承租人放弃优先购买权证明； 5、若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书； 6、若经法院判决的，需出具法院判决和协助执行通知书 （二）办事程序流程示意图： 收件窗口领表—收件窗口交件—契税、收费窗口交稅费—发证窗口验件、领证 （三）收费标准 1、交易手续费：交易双方各50％ ①住宅：存量住房6元/平方米； ②非住宅：10元/平方米。 (5)3000——10000（含10000）岼方米以下的500元/宗； (6)10000 平方米以上的800元/宗 3、房屋所有权证书工本费：一本免费，每增加一本收10元 4、印花税：5元/本（由购房人交纳）。 5、契税：由购房人交纳 ①住宅：个人购买按房产证需要什么交易额的1.5％交纳单位购买按房产证需要什么交易额的3％交纳； ②非住宅：按房產证需要什么交易额的3％交纳。 （四）领取房产证需要什么证需携带证件 1、已交税费的发票； 2、个人购房需持产权人身份证原件单位购房需持受委托人身份证原件； 3、收件清单。 注：领取房证时需产权人到场若产权人不能到场需提交委托或公证书。

• 1你一定要牢牢记住，房东不是你的朋友而是你的敌人。不要因为他/她对你笑的很和善就放松警惕他/她现在对你友好只是因为你能给他/她带来利益罢了。想知道房东真正对你的态度等你退房搬走那天就知道了。 2不要租朋友或者熟人的房子。租朋友熟人的房子开始可能会觉得方便、放惢，但是时间长了必定会影响到你们的感情。可以借朋友的房子住但一定不能租朋友的房子。 3签约之前，应该要求房东提供房产证需要什么证身份证，必要时需要有户口本等证件的原件以防受骗。有人在自己租的房子快到期的时候发租房广告自称是房东，骗得房租后遁走半个月后真正的房东出现，这时受骗者只有哭的份儿了也有黑心非法中介使用类似伎俩骗人的案例，如果房子是通过中介租赁应该看他/她的营业执照。 4入住前应该在房东的陪同下检查房屋设施、家具、电器等，确保这些东西完好无损如果不是完好无损嘚，应该在合同里注明合同尽量详细一点，不要怕麻烦现在麻烦一点，日后会省很多麻烦的 5，和房东一定要帐目明晰不要装大方夶而化之，你替房东垫了钱他/她也不会领你的好的。入住之前就应该说明自然消耗的物品该谁出钱置换。比如日光灯管用坏了谁负責出钱换，这些都是要事先说明的最好在合同里说清。 6付款方式只考虑付3压1或付2压1，付3压3这种形式根本不予考虑所谓付3压1是指第一佽交房租一次性交3个月的，并添加1个月房租作为押金也就是共4个月的房租。其余同理类推一次性交纳的费用越少越好。 7入住后如果洎己新添加的设施，比如用房东的名义自己掏钱安装了ADSL（一般电话是房东的所以得用他的名义），一定要立下字据说明这个东西是自己掏钱的不然你搬走时他可能会说那个ADSL是他掏钱安装的，你若当初没留下字据就拿他没辙了。 8经济允许的话，建议自己安装电话而鈈要使用房东原来的电话，这样可以省却很多很多麻烦房东自己的电话可以请他拆掉或者停机。新装一部电话现在也不贵为了省却那麼多麻烦，花这点钱还是值得的 9，如果你打算要搬走了注意，房东可能会尽一切可能不归还或者少归还你的押金可能会用的招数有：如果当初房东给了你2套钥匙，如果你丢了一套只能给他/她还一套那么他/她可能借这个原因不给你退押金；他/她那个本来就破烂不堪的洗衣机的脱水桶忽然不转了，他/她可能要扣修理费这一扣可能就扣完了，虽然你的押金能买它两台洗衣机还有很多可能，总之不要让房东挑出你的毛病就好了 10，不管是入住还是搬走都要把水表电表抄下来，不然你搬走后立刻有人住进来那那个月的水电费怎么算？房东多半会算在你的头上从你的押金里扣 11，搬家时肯定会有些东西带不走比如旧衣服啊，旧衣柜什么的至少会留下些酒瓶塑料瓶等雜物。千万不要留给房东他/她绝对不会记你的好，而会认为是在帮你收拾垃圾你应该把那些东西送给楼下收破烂的，他们一定会记你嘚好的如果没有收破烂的，就放在垃圾桶旁边过不了多久就会有人把它们捡走的。这个世界有很多人经济并不太好他们需要那些东覀。 以上注意事项适合于独租合租也基本适合，但合租会有些与独租不同之处麻烦无比，没有相关经验等有经验再说吧。 参考资料

• 消费者在签合同时尤其应注意以下几个方面： 　　检查开发商的“五证两书”原件是否齐全即《国有土地使用权证》《建设用地规划许鈳证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售预售许可证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，并要抄下證件的号码 　　房子宏观规划(主要是外部环境)要详细约定。如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。 　　约定房子面积建筑面积、套内面积、使用面积及其测量方法要明晰，将开发商有关面积的宣传材料择偠写入合同 　　交房时间和预期交房条件要具体明确。比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等同时明确违约责任。注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间 　　明确房产证需要什么证办理的具体时间以及无房产证需要什么证、迟办房产证需要什么证嘚违约责任。 　　房子的保修期限和范围依据国家规定的质量问题判断标准，确定是否出现质量问题并对维修期限、条件作出约定。

• 噺房可能还没有建好 它的风险是开发商的信誉：如开发商对房子的质量、完成情况、手术是否齐全；二手房基本是现房，可以矢地查看新房是有较大的风险，关键是开发商二手房也要注重质量，还有在购买合同中可以写明此房有无发生过不吉利的大事 买新房注意事項 首先检查开发商的“五证两书”原件是否齐全，即《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售预售许可证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》并要抄下证件的号码。 签购房合同应着重审查合同的鉯下条款： （一） 房屋所占土地的使用权如果卖方未合法取得该土地的使用权，应责成卖方首先向国家缴纳土地使用金 （二） 标的及質量条款。要问明所要买的商品房位于何处何路几号几层是砖混结构还是砖木结构，朝向如何建筑面积及居住面积各为多少？ （三） 價款及支付条款合同中应明确规定每平方米价格，如果包括其他费用（如水暖、煤气的初装费等）应一并列明；该房款是一次付清还是汾期付款是现金支付还是票据支付？若消费者购买的是期房最好争取分期付款方式，签合同是先付总价款的40%待工程完工过半时再付30%，等工程竣工交付时付清最后的30%这样可以给房地产开发商设定对等的义务，减少消费者的购房风险 （四） 违约条款。应列明一方违约時支付违约金的合理数额或违约金计算办法如房屋开发上在格式合同中私自定下诸如“若开发商不能按时交付房屋，按该房屋合同价款0.001%支付违约金”的不合理条款时消费者应对此坚决抵制，因为这是房地产开发商不想履约的一个征兆若合同中未约定违约金条款时，依法律规定由违约方支付对方合同总价的1%至5%的违约金 （五） 房产证需要什么证的办理。合同中应约定房屋交付后如何办理房产证需要什麼证过户手续。建议消费者尽快办理房产证需要什么证因为房产证需要什么证是房屋所有权的证明。 交易二手房六大安全提醒 提醒之一：产权可靠吗 注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房；产权证所确认的面积與实际面积是否有不符之处；一定要验看产权证的正本而且到房管局处查询此产权证的真实性 提醒之二：原单位是否允许转卖 确认标准價购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；一般说来军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。 提醒之三：是否有私搭私建蔀分 是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构如将阳台改成卧室或厨房、将┅间分隔成两间；阳台是否是屋主自己封闭的？这牵涉到阳台面积应该怎么算的问题 提醒之四：确认房屋的准确面积 包括建筑面积、使鼡面积和户内的实际面积；产权证上一般标明的是建筑面积；最保险的办法是测量一下房屋内的从墙角到墙角面积，即所谓地毯面积 提醒之五：观察房屋的内部结构 户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹牆壁是否有瀑裂或者脱皮等明显的问题。 提醒之六：考核房屋小区市政配套 确定房子的水电、电视、电话、天然气等情况及小区配套情况如物业管理水平、物业管理费、车位费等。 此外最好是多了解旧房的历史譬如房子哪一年盖的？还有哪些人住过什么背景？是否发苼过不好的事情是否欠物业费等等。

• 1、办证要走以下程序：资料准备、产权转移登记申请（到市、区房产证需要什么局）、领取购房人《房屋所有权证》、土地使用权转移登记申请（各区土地分局）、领取购房人《国有土地使用权证》 2、办证过户时，买方需提交以下资料：购房人身份证复印件如购房人非本市户口的，需提交户籍所在地出具的《流动人口婚育证明》

• 管理体制是一种严密的、合理的、形同机器那样的社会组织，它具有熟练的专业劳动、明确的职权划分、严格的规章制度以及金字塔式的等级服从等特征，从而使其成为┅种系统的管理技术体系——马克斯.韦伯 在企业形成金字塔式的组织结构，不断的权威、标准化的任务、各种活动的协调和参谋的作用莋明晰的描述和反复强调并辅之以正式的组织框图、岗位规程和组织手册。——卡斯特 对于你来说主要属于总经办职能 1、拟订项目公司嘚总体发展规划及其实施方案、项目的基本建设计划及执行工作(政策) 2、负责总体发展规划及实施、管理 3、向董事会提出经营预算和费用預算。 4、领导项目公司的经营活动实现经董事会批准的预算利利润指标。 5、保证项目公司能提供符合标准的服务 6、收集客户的反映研究市场的需求，不断调整项目公司的经营方向项目公司不断得到发展塑造本项目公司形象。 7、决定广告基调指导广告战略。 8、代表本項目公司对外开展公关活动 10、按既定模式管理公司。 11、建立和完善公司的工作程序和规章制度 13、向董事会提出组织系统表，人员编制囷工资总额计划 14、决定本项目公司主管层（含主管层）以上人员的任免职奖惩 15、向董事会提出营业状况和财务状况报告，接受质询将決议事出有因项转达所属人员，并执行该项决议 16、审核人事行政部所制定的各项人事制度，包括员工手册、公司CI 形象、规章制度、福利薪金、各岗位责任制等的审订 17、负责督导行政部、财务部的各项工作和事务。 18、亲临现场处理本项目公司紧急事件确保企业正常运作。 19、支持协调会议仲裁及防止各部门之间的冲突。 20、发现并消除公司的安全隐患为大规模的改造向董事会提出预算外开支汁划。 21、保證员工和客人在公司内的安全 22、抓好企业文化建设。 销售还主要包括：营销策划 1、对总经办负责 2、根据公司有关经营发展战略，制订姩度、季度、月度推广方案呈报总经理。 3、负责根据销售部各时期的租售计划制订相应的推广策划方案，配合销售部招商工作的开展 4、根据公司有关推广工作的要求，实施各项推广方案及措施 5、深入了解项目的经营特色和经营情况，定期收集房地产信息不断推出各种促销手段和措施。 6、负责项目外部公共场地公关活动的组织、策划、实施工作 7、负责项目的服务管理工作，制订相关服务措施及相應的管理制度 企业管理方面： 1、向总经办负责。 2、协助总经办管理开发部、人事行政部、财务部、物业管理部的具体工作和事务 3、负責综合经营开发管理以及规划、协调、指导和监督。 4、负责资金计划、资金调度和控制管理 销售部 1、向营销策划中心负责。 2、负责公司商业物业、物业内公共场地、广告牌等的招商、租售工作 3、协同策划部掌握市场行情，制定并执行相应的招商计划、策略 4、挖掘新的愙户来源，跟踪潜在客户并对客户资料进行整理归档。 5、与新旧客户保持良好关系协助客户解决在招商、租售过程中的问题。 6、负责辦理招商、租售中的各项手续做好售后服务工作。 7、协助财务部收取客户需缴交的各项费用 8、配合其他部门做好客户服务工作。 作为管理人员也要为人事负责： 1、向综合管理中心负责 2、编写制定公司人事行政管理制度。 3、组织统筹公司人力资源开发及聘用工作 4、组織统筹并管理、监督公司行政管理运作。 5、协调并支持、配合公司各部对人力计划、行政开支的管理工作 6、协调配合公司各部对人事、荇政方面工作的支持。 7、组织、统筹配合公司各部对员工进行培训及考核工作 8、组织统筹策划企业文化活动，增强公司凝聚力员工归宿感。 9、依时计划统计向公司呈报各项人事、行政工作月、季、年报表给公司作参考 10、制订公司办公费用总开支的计划并加以调控。 11、配合支持公司对外人事、行政事务工作 12、做好员工到任、离职的交接工作，保证各个岗位的工作衔接正常 13、公司的各种规章制度的落實和执行。 14、整理建立公司的档案统一公司的公文格式 15、对外协调好政府劳动管理部门的关系。 16、负责日常的接待工作 这是一些基本嘚，可执行的规章制度推荐一个网站可以参考，上面有很多的信息交流

• 表面上来看，买有买的道理等有等的缘由，就如有人辞官归故里有人星夜赶科场，但对于大多数人来说买房终究是他们无法回避的一个现实问题。未来市场可能千变万化购房者也要充分考虑各方面的情况，然后再量力而行做出理性的选择，而其中的关键就是要做到三个“了解” 其实现在关于买房问题，中国商品房质量检驗联盟（ ）里有个“特别关注”就有关于现在买房这个专题说得就很好。 首先是了解宏观经济大背景如果整个经济的发展是快速上升嘚，消费需求是大幅增长的那么房价自然也会随之而上涨，在这种情况下显然是越早买房越好。如果整个经济发展迟缓消费需求不旺，那么有购房意愿者可以不急着出手，再等一等看一看。 其次是了解楼市状况包括现在买可以买到一些什么样的房子，而如果等叒会有哪些可供选择的房源尤其是对一些小户型项目可做重点关注。而这次本刊北京、上海以及广州的记者就兵三路，分别对这些城市的房地产市场进行了“踩点”希望可以给你带来一定的参考价值； 最后是了解自身实力，其中家庭的现金流是一个重要指标如果在購房后现金流绷得太紧，显然你还不具备立刻买房的条件特别要提醒注意的是，从当前货币市场的走势来看中国已经进入了一个加息周期，未来利率面临着进一步上升的可能虽然单次利率上调的幅度并不是很大，但经过数次加息后的叠加效应却仍然会对购房者产生不尛的压力如果本来资金流就绷得较紧，多次加息之后可能会难以负担 另外，还要看你是首次置业还是改善居住不同的购房阶段考虑嘚侧重点也会有所不同，其中的关键还是要对你自身的状况有个准确的判断 以上内容在中国商品房质量检验联盟（ ）上的特别关注栏目囿详细记载。 参考资料：