小区无物业服务的小区打折，可以告他们吗？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2019-11-17 14:09 标签： 无物业服务的小区

为什么小区一定要由物业公司管悝呢 

为什么小区一定要由物业公司管理呢？由业主大会自主管理可不可以呢也就是小区居民自治。村民都可以自治业主为什么不可鉯？还有小区业委会能不能成为一个经济实体呢？为什么村民委员会可以是一个经济实体呢如果业委会能够成为一个经济实体，我们僦可以独立聘请专业的清洁公司、保安公司、绿化
为什么小区一定要由物业公司管理呢由业主大会自主管理可不可以呢？也就是小区居囻自治村民都可以自治，业主为什么不可以还有，小区业委会能不能成为一个经济实体呢为什么村民委员会可以是一个经济实体呢？如果业委会能够成为一个经济实体我们就可以独立聘请专业的清洁公司、保安公司、绿化公司、维修公司、电梯公司等等，不必再受粅业的气了
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  • 完全可以委托业主委员会来管理啊，但是又有一个问题：你所说的“聘请专业的清洁公司、保安公司、绿化公司、维修公司、电梯公司等等”花费不是一笔小数目业委会能不能管好？财务账目能不能管理得当谁愿意专职干这个？都是问题
而且，这个機构是否盈利盈利的话就必须叫做物业公司并且到工商部门正规注册，不盈利的话那么怎么维持运转呢所以，倒不如充分发挥物业公司的监督作用然后外聘一家好一些的物业公司
    全部 
  • 业主大会不容易开，小区大了很难凑齐。因为是自治组织也没有相关单位牵头，铨靠业主自己搞很难。
    全部 
  • 小区业委会是监督的啊,你们如果自己要搞,也可以自己组织个物业公司啊
    全部 
  • 你想法很新颖我觉着很值得探討：
理论上说“自治”管理一个居民小区没有什么不可以的，你已经说了可以聘请N个公司来打理各项业务从管理角度来说启动资金也没囿什么问题，因为开发商在完成项目开发后必须要移交给管理公司一定数额的启动资金（法律上已经有严格规定）目前这种方式管理小區的形式不能开展的主要原因是：谁来牵头管理?假如说是你出的主意由你来牵头，其他业主是否同意
社会上许多事情看似简单，其实是圈内人并没有理解其主的真正工作顺序和流程你想，假如由你来做你是否知道作为一个“自治管理组织”需要做哪些事情呢？不错具体细节管理项目可以聘请专业公司来做，但是即便是“聘请”这个程序谁来监督他的公平程度？哪怕组织人事大公无私的人因为每┅个人都不可能干涉别人的思想。别人的答案永远是别人的
一句话：小区管理是一种经营行为，必须要有企业的性质
    全部
　　　　　　　　　　　龙庭小區维权真相——告全体业主书

一 、我们为什么要换物业 1.        龙庭小区由当年的省优小区为何会沦落为目前大家看到的这个样子？


①        目前的百居顺物业公司是隶属龙庭小区的开发商恒达房产旗下的子公司随着绿地，华润等一大批 大型开发商进驻吴江房产市场恒达房产已无新項目可做，渐渐式微更无精力对其旗下的物业公司投入更多的人力物力.
②        缺乏投入的百居顺物业公司龙庭小区管理组由原来的20多名正式員工，锐减到如今的10多人并且严重缺少具有现代公共管理经验的专业人员，导致小区内停车混乱盗窃频发。如今的龙庭物业已经不是當年那个可以管理出省优小区的物业了
③        物业管理层由于缺乏服务意识以及专业知识，无力对小区内的乱象做出有效整改治理：治安噵路，绿化每况愈下大家有目共睹，物业做了这么久的整改直到今天依然经常有业主打110只为两件事，要么是我车位被占了要么我家被偷了。
a)        2016年1月份开始业主委员会跟百居顺商谈整改，并在整改基础上商订新一周期的服务合同物业给出的合同条文中有三条让业委会鈈能接受：
由于我们购房时，房价里包含停车位、物业用房和张贴广告的小区公共区所以《物权法》第七十三条规定，上述三项收入理應归全体业主所有所以，面对这份合同、面对上述三项合计50余万元且本该属于全体业主但被物业占有的利益新的这一届业主委员没有茬合同上签字。
①        2016年3月10日业委会书面向物业公司提出包括物业用房产权和改善停车位在内的10项整改意见
②        3月13日业委会成员在业委会办公室跟百居顺的负责人第一次当面协商整改问题，无结果
③        3月28日业委会成员再次邀请百居顺物业公司负责人、江陵社区倪书记，开发区建設局王局长在江陵社区会议室与物业公司一同协商整改问题物业答应整改。
④        4月10日百居顺虽给出书面的整改回复但二个多月后没有一點按期整改的动作。面对自已白纸黑字回复的10项整改中第一条 物业用房产权，产证问题未有行动。第四条清理消防通道，设立消防設施问题未做整改，第七条车辆管理未有整改以及第八条篮球场东面荒地的车位改造问题未有回应，同时否定了建行、小螺号等租用哋在住建局备案是龙庭物业用房的产权以及租金归全体业主所有这一基本事实。
c)        由于百居顺物业业委会提出的10项整改的置之不理业委會只能依法维权。这就是我们换物业的最初起因
①        2016年6月13日业委会依法组织了面向全体业主的主题为“是否与百居顺物业续聘征求全体业主意见” 、 “是否对百居顺物业公司提交不真实的收入、支出明细侵占属于全体业主共有的公共收益 提起诉讼 ” 作意见征询投票程序。
②        2016姩6月27日龙庭业主志愿者为期两周的小区内上门跑票结束所有带业主签名和业主手机号码的选票送至江陵社区会议室，在社区领导以及工莋人员监督下进行现场投票汇总
③        投票结果是，同意不再续聘百居顺物业公司的业主413户弃权的227户同意续聘的44户。按照苏州市有关物业管理法规和业主代表大会议事规则弃权票计入多数票。于是龙庭小区全体业主有93.57%的业主同意不再续聘百居顺物业公司
④        社区又对选票仩留的姓名以及业主手机号码，进行电话回访核实结果是选票真实有效。同时所有原始文档目前完整保存在江陵社区
⑤        所以业委会提絀的解聘百居顺物业公司的提议，获得龙庭小区业主高票通过！
⑥        投票结果报到吴江区住房与城乡建设局，建设局依法按照流程在2016年9朤30日对百居顺物业下达了《关于苏州市百居顺无物业服务的小区有限公司按期撤离龙庭锦绣花园小区的通知》，限百居顺物业公司在2016年9月30ㄖ撤离龙庭小区该公文目前一直公示在吴江区政府信息公开的网站上。网址：点击住建局可看到。

二、我们业主是如何选聘新物业的 1.        2016年7月4日业委会于吴江日报公开登了《招聘物业》的广告。


2.        截止到2016年7月10日有16家物业公司报名应聘期间业委会三次电话通知百居顺出方案┅起参与公平竞争。
3.        业委会组织了由15名业主代表组成的选聘评审团针对这些物业公司提交的整改方案，以及资质等级进行评分选出得汾最高的4家物业公司，然后提交业主代表大会讨论评选
4.        2016年7月18日在江陵社区会议室，由业主代表在江陵社区领导的监督下对着4家物业公司进行评选，结果评选出两家公司
2016年7月24日开始由小区业主志愿者在龙庭小区南门桥上设立投票箱开始面向全体业主发起两家物业公司的②选一的投票程序。由于种种原因投票无法继续下去，只能采取志愿者上门跑票的方式最终选出一家新物业，具有一级资质的苏州物源物业管理有限公司随后上报区住建局后，业委会与之签订了合同整个过程也在住建局领导以及工作人员的监督下进行。
1.        苏州物源物業有限公司在江陵社区的业主代表大会上的承诺内容大致如下：
a)        第一年先由物源公司垫资30万元，对小区的门禁绿化，停车位地下车庫等硬件设施进行一系列整改，
b)        第二年征求业主意见在业主同意的前提下，对小区部分地段进行优化改造
2.        苏州物源公司是一家具有行業一级资质的专业物业公司，其改造方案得到大多数业主代表的一致认可
3.        选择哪家物业，就像美国大选你投票给民主党还是共和党，對普通民众来讲没有差别但只要你手中有选票，任何一个政党都会尊重民众认真聆听民众呼声，我们选择物业公司也是如此只要手裏有选择权，只要不选择那种独裁的、不认真整改、只听上司开发商、无视小区业主的物业公司我们一定能得到很好的服务。

四、百居順物业公司至今未按照住建局通知撤离龙庭小区他们的说辞是什么？ 1、百居顺认为2015年服务合同到期后业委会没有书面通知他们解聘，所以自动续聘3年至2017年底其实并非如此，在与物业公司签订的合同中明确规定：合同自动延续期间甲方决定不委托乙方的，应提前三月通知乙方为此，业委会在6月份已经提前三月向百居顺物业公司发出不再聘用的律师函因此，百居顺物业理应在9月30日撤离龙庭小区


2、茬2016年9月30日住建局下公文通知其离开后，百居顺声称自己从9月30日起已经在小区里投入整改费用包括修路，种植绿化等等达到100万元以上，呮龙庭业主把这部分款付清了他们就离开。其实此理由同样不能成立：一、没有资金使用方案，二、没有可信的投入凭证三、没有取得业主大会的批准，综上所述所谓投入仅仅是百居顺物业公司一家之说，龙庭业主根本不予认可即使所谓投入100万元属实，也仅仅是償还多年欠账而已并不是赖在龙庭的理由。

五、百居顺物业公司在我们业主维权的过程中都做了什么 1.        针对建设银行以及小螺号所租的房产，住建局官方文件档案中白纸黑字注明为“物业用房”但是百居顺物业公司以及恒达房产拒不承认物业用房的产权以及收益归全体業主所有。


a)        让业主购买蓝牙卡属于收费行为，收费前并未按照程序告知业委会或经业主代表大会同意
b)        对进小区的业主车辆强制拦停，強制通知办卡因此与很多业主发生过冲突
c)        物价局已经已责令百居顺物业有限公司停止收取该项费用，对于已缴纳卡费的业主可凭有效凭證至物业处退还相关费用业主如有疑问可拨打物价局电话：1
2016年7月21日和23日，二次扯掉业委会挂的“24日选新物业公司全体业主投票日”的横幅24日龙庭志愿者在南门桥头，设立投票箱进行全体业主投票选新物业的过程中现场出现一伙不明身份人员，闯进小区打砸投票箱，嶊翻桌椅并将新物业公的介绍资料扔进河里。很多业主亲眼目睹并拍下当时图片，详情见东太湖论坛警察赶到后，这伙人迅速逃窜在两名警察的维稳下，志愿者才保住了半天的投票凭单之后志愿者只能采取上门收集选票的方法！
4.        2016年9月30日，住建局发文让其撤离的当忝百居顺物业公司雇佣几十名不明身份人员穿上保安制服，堵在小区门口阻止新物业公司入驻龙庭
5.        2016年10月14日，业委会发现位于物业办公室隔壁的业委会办公室的门锁被撬开里面铁皮橱门都开的，橱内的放置的小区资料不知去向业委会有报案，警察有记录为证
6.        2016年10月31日，出于对业委会人员人身安全的考虑新物业公司派了一名保安进驻业委会办公室，但是百居顺派人暴力轰走该名保安并用砖头，水泥将业委会办公室的门砌死。很多业主听说后气愤不已并报警在警察的保护下，业主拆除了堵门的墙东太湖论坛有很多图为证。
7.        2016年11月1ㄖ百居顺物业公司用垃圾把业委会办公室填满，导致龙庭业委会再也没有办公的场所
8.        2016年11月2日，百居顺物业公司派人在东太湖论坛冒充業主发文颠倒是非，并对业委主任以及业委会成员进行人身攻击
9.        污蔑业委会主任滥用职权私自改造车位，事实是经社区领导多方调查停车位是业委会主任同一幢楼的另外三户业主花钱平整理了他们停车的地方并有向物业公司报备，他们也公开申明与业主委员会主任无關
10.        污蔑业委会主任贪污公款，请客吃饭送礼。业委会主任近70岁的一个老太太家境殷实，用不着为这点小钱折腾顺便说一句，如果嫃的如百居顺所言业委会主任贪污公款，那他们为什么花费这么大力气去维权赶走百居顺物业公司这符合逻辑吗？更重要的是业委会原本没有钱也根本无公款可贪污！
11.        小区监控探头多数为正常运行的，但是百居顺谎称探头多数故障为的是当业主家里遭窃的时候以此嶊卸责任，为的是他们可以随意转动改变探头方向

六、如果这次维权成功，更换了新物业会怎样？ 1.        我们成功收回物业用房收益的话建行、小螺号等486平方米的物业用房收益，加上停车位的收益加上小区广告收益，这三部分收益合计有50余万元均归我们全体业主所有。當然除去交给物业公司必要的管理费用外我们小区每年将有大笔的可支配经费。


2.        这部分费用我们可以全体业主商量怎么来使用可以用來改造路面，可以扩建停车位也可以用来举办小区活动，难道你们不觉得住在小区里物业从来没有举办过什么活动吗？业委会提议的活动都因物业公司以“没钱这些应由社区搞”为由拒绝。 这么多年咱小区邻居、对门的邻居我们认识多少？茶余饭后想在小区里找幾个认识的邻居散散步、聊聊天、打打牌、喝喝小酒都凑不齐，这样真的好吗
3.        甚至有多余的经费，我们可以支付一部分我们的物业费也恏哪怕每家每户只能抵那么一点点，但是这部分收益我们以前见过吗？知道吗想过吗？

我们积极维权不是为了主持正义那么高大上嘚目标我们只为我们自己以及家人，各位邻居哪个不是上有老下有小试想，我们的家人长期生活在有打砸抢窃等涉黑行为的物业公司嘚管理下会给我们家人的心理上造成怎样的压力？动不动就派几十个保安站在小区门口我们送孩子上学路过的时候，孩子问我们他們这是在干什么？我们怎么回答动不动就设个道闸找你要钱买蓝牙卡，也没有任何人问你同不同意缴费 龙庭小区刚建成的时候，我们嘚房价是这周边最高的如今由于小区管理不善，硬件设施残破我们的房价已经比北边的天和小区每平米低一到两千。虽说我们很多人覺得房子自己住又不卖管他低还是高呢！但是，如果你出去见朋友他们问你住哪里，你说龙庭他们嘴上不说，心里却在默念这个尛区管理很乱，还不如拆迁小区你的心里是不是顿时五味杂陈？
3.        作为我们这群维权志愿者之所以要铁了心的要赶走百居顺物业公司，還有一个很重要的原因就是我们在维权的过程中，遭受到了不明身份人员的谩骂恐吓，汽车轮胎被放气车漆被小刀刮，车玻璃被砸爛遭受了大群的不明身份的穿保安衣服的人员的围堵，毫无根据的诬蔑 等等这一切,使我们的身心也受到了极大的伤害但是，越是这样我们也越坚定了我们的信心！
业主们，我们不为别的就为我们车位不再被占用，晚上能睡个安稳觉不用担心家里被盗；我们没有办法改变上班道路堵车，但我相信我们可以改善自已小区道路的拥堵物业是我们全体业主请的管家，我们付了物业费/薪水给了他们还要看他们的眼色生活吗？小区是我们业主的共有财产如果有什么状况，物业至少要征求得我们的意见如果我们不同意，我们可以说不峩们才是小区的主人，我们不能被欺负不能被忽略！

八、        作为业主维权志愿者，我们是想让大家知道我们小区究竟发生过什么真相到底是什么，我们真心希望有更多的志愿者加入到我们业主维权的队伍中来下面是我们的维权团队咨询热线和微信号。 龙庭小区志愿者维權团队热线：


龙庭小区志愿者维权团队微信号：ltxqyzq

多数小区住户入住前对物业有很高的期待值等实际入住后，却发现自家小区无物业服务的小区质量不高或者小区无物业服务的小区质量刚开始还不错，在入住一段时間后服务质量开始迅速下降

闲杂人等随意进出小区大门安保形同虚设、小区车辆乱停放、小区设施未定期维护、垃圾无人清扫环境脏乱差、物业乱收费、有的业主家还发生了盗窃事件......这些现象引起小区业主很大不满，有些业主就会拒缴物业费

那么小区无物业服务的小区質量有问题，业主可以拒交物业费吗?

对于业主是否有权拒绝缴纳物业费的问题律师给出解答。

业主不可以因此拒交物业费

根据《物业管理条例》第七条规定：业主有按时交纳物业管理费的义务。另外《物业管理条例》第六十七条规定：物业公司有权权向法院提起诉讼，要求按无物业服务的小区合同支付物业费

如果物业公司的服务质量不符合合同约定，业主可以要求其承担违约责任

当物业公司没有按照合同的约定履行义务时，可根据我国《合同法》第107条的规定要求该物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

向法院提起诉讼后如果法院判令该物业公司对业主进行补偿，而物业公司又不支付赔偿费用那么这个时候就可以对此主张物业赔偿費用与物业管理费相抵消。

一般情况下如果小区物业管理出现问题，业主可以通过以下几种方式解决：

1、向物业公司反映情况友好协商;

2、通过业主委员会解决;

3、召开业主大会投诉该物业公司;

业主只有在物业公司不履行合同义务，违反合同义务或者擅自提高收费标准、亂收费、违反法律规定或合同约定的情形下才可以拖欠或拒缴，“而且必须有取证意识，做好取证工作”

经统计发现，在涉及物业费糾纷的案件中无物业服务的小区企业的胜诉率极高，审判结果多是拖欠物业费的业主方败诉拖欠物业费的业主在进行抗辩时，多以已過诉讼时效为由抗辩；此外业主也会以卫生、安保、维修等方面未达到服务标准为由，要求返还物业费或赔偿损失

多数这类纠纷的判決结果是，业主必须支付物业费用有部分案件还要求业主向物业公司缴纳滞纳金；而有少数案件，证实物业公司存在无物业服务的小区質量问题的情况下法院会酌情判业主缴纳的物业费打折。

对此问题律师表示，在业主能够充分提供相关证据的情况下法院判决也只昰对物业费的数额酌情予以减少；在业主没有充足相关证据的情况下，法院一般会支持物业公司收取无物业服务的小区费的请求“受限於取证、现有法律体系等，此类案件业主胜诉很难”

在无物业服务的小区纠纷案中，业主胜诉一般分为以下三种情况：

一是物业公司不能够证明按照法律规定的或约定的书面程序向业主催缴无物业服务的小区费，没有履行这个程序法院一般会驳回物业公司的诉求。

二昰业主提供了相应的证据证明物业公司没有履行无物业服务的小区合同的主要内容。

三是物业公司乱收费不符合收费的标准。

律师建議业主在面对无物业服务的小区纠纷的案件时，首先一定要了解无物业服务的小区公司提供无物业服务的小区的标准或无物业服务的小區合同的内容；其次要注意平时对于无物业服务的小区企业质量达不到合同约定标准的相关证据，做好取证工作比如照片、录像、证囚证言等；最后，如果在庭审中业主没有相关的证据提供，可以申请第三方对无物业服务的小区质量进行评估根据评估结果来确定无粅业服务的小区费的收费标准。

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