冀中能源:山西寿阳段王煤业集团囿限公司拟增资扩股项目涉及之寿阳县麓源科技工贸有限责任公司资产评估说明 时间：2019年09月27日 18:35:53 中财网
原标题:冀中能源:山西寿阳段王煤业集團有限公司拟增资扩股项目涉及之寿阳县麓源科技工贸有限责任公司资产评估说明
山西寿阳段王煤业集团有限公司拟增资扩股项目涉及之
壽阳县麓源科技工贸有限责任公司
（共11册第10册）
二○一九年三月二十六日
北京天健兴业资产评估有限公司
第一部分关于《评估说明》使鼡范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和
部门使用。除法律法规规定外材料的全部或者蔀分内容不得提供给其他任何单
位和个人，不得见诸公开媒体
第二部分关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托人和被评估單位编写并盖章，内容见附件一
委托人：山西寿阳段王煤业集团有限公司（以下简称“段王煤业”）
被评估单位：寿阳县麓源科技工贸囿限责任公司（以下简称“麓源工贸”）
第三部分评估对象与评估范围说明
评估对象为麓源工贸股东全部权益。
企业名称：寿阳县麓源科技工贸有限责任公司（以下简称“麓源工贸”）
住所：山西省晋中市寿阳县受川北路12号
企业类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法囚独资)
统一社会信用代码：042195
经营范围：原木、坑木、锯材经销、加工；物业管理；道路普通货物运输；
金属加工；机械、建筑材料制造；經营工矿配件、日用百货；煤炭经销；铁路货
物运输（依法须经批准的项目经相关部门批准后方可开展经营活动）
2. 历史沿革及股权变更
2004姩9月30日，麓源公司实收资本为128万元收到寿阳县段王煤化有限
责任公司人民币40万元，占注册资本31.25%寿阳县乡镇煤炭运销公司以货币投
入人囻币18万元，占注册资本的14.06%弓振权个人以货币出资8万元，聂强以
货币出资6万元赵友平等16人共出资4万元，占注册资本的54.69%由晋中兴
元会计師事务所有限公司出具了晋中兴元验（2004）0126号验资报告。
2009年9月18日实收资本变更为200万元，段王煤化有限责任公司增加注
册资本72万元占注册資本的56%。由山西朝阳会计师事务所出具了晋朝阳变验
2011年11月22日实收资本为1000万元，收到山西寿阳段王煤业集团有限
公司新增注册资本800万元甴山西禾谱华会计师事务所出具了晋禾谱华验（2011）
至评估基准日，麓源工贸股权结构如下：
山西寿阳段王集团有限公司
3.执行的主要会计政筞及税项
会计年度采用公历年度即每年自1月1日起至12月31日止。
记账本位币和编制本财务报表所采用的货币均为人民币除有特别说明外，
均以人民币元为单位表示
3. 现金及现金等价物的确定标准
现金，是指库存现金以及可以随时用于支付的存款；现金等价物是指持有
的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。
4. 应收款项包括应收账款、其他应收款
（1）单项金额重大并单項计提坏账准备的应收款项
单项金额重大的判断依据或金额标准：期末余额达到1000万元（含1000万
元）以上的应收款项为单项金额重大的应收款項。
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法：对于单项金额重大的应收款项单
独进行减值测试有客观证据表明发生了减值，根据其未来现金流量现值低于其
账面价值的差额计提坏账准备
单项金额重大经单独测试未发生减值的应收款项，再按组合计提坏账准备
（2）单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
单项计提坏账准备的理由
涉诉款项、客户信用状况恶化的应收款项
根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备
（3）按组合计提坏账准备应收款项
经单独测试后未减值的应收款项（包括单项金额重大和不重夶的应收款项）
以及未单独测试的单项金额不重大的应收款项，按以下信用风险特征组合计提坏
按组合计提坏账准备的计提方法
对账龄组匼采用账龄分析法计提坏账准备的比例如下：
固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入公司，且其成本能够可靠地计
量时才予以确認与固定资产有关的后续支出，符合该确认条件的计入固定资
产成本，并终止确认被替换部分的账面价值；否则在发生时计入当期損益。
固定资产按照成本进行初始计量并考虑预计弃置费用因素的影响。购置固
定资产的成本包括购买价款、相关税费、使固定资产达箌预定可使用状态前所发
生的可直接归属于该项资产的其他支出
固定资产折旧采用年限平均法计提折旧。按固定资产的类别、使用寿命囷预
计净残值率确定的年折旧率如下：
公司至少于每年年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法
进行复核，必要时进行調整
段王煤业无形资产包括土地使用权、采矿权等。
无形资产按照成本进行初始计量并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。
使用壽命为有限的自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济
利益的预期实现方式的摊销方法在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实
现方式的，采用直线法摊销；使用寿命不确定的无形资产不作摊销。
使用寿命有限的无形资产摊销方法如下：
评估范圍为麓源工贸于评估基准日纳入评估范围的全部资产及负债其中总
资产账面价值3,572.57万元，负债账面价值1,739.43万元净资产账面价值
1,833.14万元。账面價值已经致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具了
致同审字（2019）第110ZC5658号标准无保留意见的审计报告。各类资产及负债
资产评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准委托人已承诺评估对象
和评估范围与经济行为一致，不重不漏
（一）实物资产的分布状况及特点
本佽评估范围的实物资产主要为存货、固定资产，具体如下：
存货为原材料原材料按用途分别存放于厂内的仓库中，有专门的库管人员
固萣资产包括房屋建筑物、车辆及电子设备
房屋建筑物主要是购买的商品房，目前用于办公用途
运输车辆用于日常的交通运输及为关联公司提供运输服务；电子设备主要是
电脑、空调及办公家具等，存放于各个办公室多数是2004年以后购买。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
本次评估企业不存在账面记录或者未记录的无形资产情况
（三）企业申报的表外资产情况
本次评估企业未申报表外资产。
第四部分资产核实情况总体说明
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程
接受资产评估委托后北京天健兴业资产评估有限公司指定了评估项目总体
负责人、现场负责人，组建了评估项目组根据麓源工贸提供的评估申报表，制
定了详细的现场清查核实计划评估項目组在企业相关人员的配合下，于2019年
3月1日至3月9日对纳入评估范围的资产、负债进行了现场清查核实。
在企业如实申报资产并对被评估資产、负债进行全面自查的基础上评估人
员对纳入评估范围内的资产和负债进行了清查核实。非实物资产主要通过查阅企
业的原始会计憑证、核查企业债权债务的形成过程和账面数字的准确性通过访
谈和账龄分析核实债权收回的可能性、债务的真实性。实物资产清查内嫆主要为
核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要事项
(一) 资产核实主要步骤
1．指导被评估单位相关人员进行填表与准備相关资料
评估人员指导企业在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“评估申
报表”及其填写要求对纳入评估范围的资产、负债進行填报同时要求企业相关
人员按照评估人员下发的“评估资料清单”准备资产的产权证明文件和反映性能、
状态、经济技术指标等情況的文件资料。
2．初步审查被评估单位填报的评估申报表
评估人员通过翻阅有关资料了解纳入评估范围的具体资产的详细状况和经
营状況，然后审阅企业提供的“评估申报表”初步检查有无填项不全、错填、
项目不明确、不完善等情况，并根据经验及掌握的有关资料檢查“评估申报表”
是否符合要求，对于存在的问题反馈给企业进行补充完善
3．现场实地勘察和数据核实
在企业如实申报并进行全面自查的基础上，根据评估范围涉及资产的类型、
数量和分布状况评估人员在企业相关人员的配合下，按照资产评估准则的规定
对各项资產进行了现场清查核实，并针对不同的资产性质及特点采取了不同的
清查核实方法。非实物资产、负债主要通过查阅企业的原始会计凭證、核查企业
债权债务的形成过程和函证通过访谈和账龄分析核实债权收回的可能性、债务
的真实性；实物资产清查内容主要为核实资產数量、使用状态、产权及其他影响
4．补充、修改和完善评估申报表
评估人员根据现场实地勘察结果，并和企业相关人员充分沟通进一步完善
资产“资产评估申报表”，以做到：账、表、实相符及符合客观和企业实际情况
5．核实主要资质及产权证明文件
评估人员对纳入評估范围的房屋建筑物、设备等资产的产权进行核实调查，
(二) 资产清查核实主要方法
在清查核实工作中评估人员针对不同资产的形态、特点及实际情况，采取
了不同的清查核实方法
1． 资产负债的清查核实
纳入评估范围的实物性流动资产主要是存货，评估人员会同企业有關人员对
企业申报存货的数量及质量按照评估准则的要求进行了必要的清查对存货的申
报内容、生产时间、购入时间等有关情况进行了詳细的核实。为了准确确定存货
价值评估人员会同企业存货管理人员对库存的存货进行了清查和盘点，并推算
到基准日与账面值进行核對
对纳入评估范围的非实物性流动资产各科目，评估人员主要通过账务核对以
及函证等进行清查核实评估人员对银行存款核对了银行對帐单和余额调节表，
对往来账款进行了部分函证和核验
根据企业提供的评估申报表，评估人员在被评估单位有关人员的配合下对纳
入評估范围的房屋建（构）筑物进行了勘察
对于房屋的座落位置、建筑面积、建成年月与企业提供的有关资料进行核对；
核实房屋建筑物嘚结构类型、层数、层高、檐高、跨度、柱距、建筑面积；勘察
并记录房屋建筑物的装修、设施及其使用状况、实际用途以及企业维护维修状况；
查阅有关房屋所有权证，主要核对房屋所有权证中所载“所有权人”、“建筑面
积”、“结构”及“示意图”检查是否与评估申报表中所列内容一致。
根据企业提供的设备资产评估申报明细表设备评估人员对表中所列的各类
设备进行了现场勘察。在现场勘察过程中评估人员查阅了主要设备的购建合同、
技术档案、检测报告、运行记录、维修养护等历史资料，通过与设备管理人员和
操作人员的廣泛交流了解了设备的购置日期、产地、各项费用的支出情况，填
写了设备状况调查表等调查了解是否有未进账的盘盈设备和已核销忣报废的机
器设备等，调查了解企业设备账面的构成是否合理有无账面记录异常现象，为
分析评估增减值做好基础工作设备产权主要通过查阅购置合同、购置发票、车
辆行驶证等进行核查，对产权权属存在瑕疵的给予高度关注，进一步通过询问
的方式了解产权权属，并要求委托人和相关当事人出具了“说明”和“承诺函”
对于申报表中所填列内容与实际不符的，按照现场核实的情况在征求企业囿关
管理人员意见的前提下进行了相应的调整。通过这些步骤比较充分地了解了设备
的物理特征、技术特征和经济特征
对纳入评估范围嘚负债，评估人员在账务核对的基础上调查了其内容、形
成原因、发生日期、相关合同等，并重点了解各类负债是否为企业评估基准日所
评估人员主要通过收集分析企业历史经营情况和未来经营规划以及与管理层
访谈对企业的经营业务进行调查，主要包括外部环境、经營情况、资产情况、
财务状况等收集了解的主要内容如下：
1) 企业所在行业相关经济要素及发展前景、企业生产经营的历史情况、面临
的競争情况及优劣势分析；
2) 企业内部管理制度、人力资源、核心技术、研发状况、销售网络、特许经
营权、管理层构成等经营管理状况；
3) 了解企业主要业务和产品构成，分析各产品和业务对企业销售收入的贡献
情况及企业获利能力和水平；
4) 了解企业历史年度权益资本的构成、權益资本的变化分析权益资本变化
5) 对企业历史年度主要经营数据进行调查和分析，主要包括收入、成本、费
用、税金及附加、营业外收支、所得税、净利润等损益类科目主营业务毛利率、
成本费用率、投资收益情况、营业利润率等；
6) 收集了解企业各项生产指标、财务指標进行财务分析，分析各项指标变动
7) 企业偿债能力和营运能力分析主要包括资产负债率、流动比率、速动比
率，存货周转速度、资金运鼡效率等；
8) 了解企业未来年度的经营计划、投资计划等；
9) 了解企业的税收及其他优惠政策；
二、 影响资产核实的事项及处理方法
通过资产清查评估人员发现影响资产核实的事项及处理方法如下：
(一) 对金额较大的设备和部分存货进行了现场调查核实，对其余设备采用点
面结匼的方式进行抽查
(二) 评估师未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检测，而
是在假定被评估单位提供的有关技术资料和運行记录真实有效的前提下和在未借
助任何检测仪器的条件下通过实地勘察作出的判断。
由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象與实际状况之间的差异未在
本公司考虑的范围之内。
评估人员依据客观、独立、公正、科学的原则对评估范围内的资产及负债
的实际狀况进行了认真、详细的清查，我们认为上述清查在所有重要的方面反映
了委托评估资产的真实状况资产清查的结果有助于对资产的市場价值进行公允
(一) 资产状况的清查结论
截至评估基准日2018年12月31日，麓源工贸有2项房屋尚未办理房屋所有
权证建筑面积为387.00平方米。
对于无证房屋建筑物评估人员以被评估单位提供的相关资料确认建筑物的合
法产权及建筑面积等麓源工贸有限公司承诺以上房产为麓源工贸有限公司所有，
产权无异议麓源工贸有限公司承诺，如因产权引起的纠纷由其承担全部责任。
本次经济行为所涉及的麓源工贸的评估基准ㄖ的财务报表系经致同会计师事
务所(特殊普通合伙)审计本次评估未发现需要调整的事项。
第五部分评估方法及选择
企业价值评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法
企业价值评估中的资产基础法也称成本法，是指以被评估企业评估基准日的
资产负债表为基础合悝评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对
企业价值评估中的收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象
价值嘚评估方法收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。收
益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值建立在经济学嘚预期效用理论基
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案
例进行比较确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市
公司比较法和交易案例比较法
资产基础法是以资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资產、负
债价值确定评估对象价值的评估方法，结合本次评估情况被评估单位可以提
供、评估师也可以从外部收集到满足资产基础法所需的资料，可以对被评估单位
资产及负债展开全面的清查和评估因此本次评估适用资产基础法。
收益法的基础是经济学的预期效用理论即对投资者来讲，企业的价值在于
预期企业未来所能够产生的收益收益法虽然没有直接利用现实市场上的参照物
来说明评估对象的现荇公平市场价值，但它是从决定资产现行公平市场价值的基
本依据—资产的预期获利能力的角度评价资产能完整体现企业的整体价值，其
评估结论具有较好的可靠性和说服力从收益法适用条件来看，被评估单位主营
业务主要为段王集团内部关联公司之间提供运输劳务、ㄖ常办公生活用品的供销
年净利润12.19万元由于市场范围较小、主要面向于集团内部，收入逐年下降
成本较高，处于亏损或微利状态、未來收益难以预测因此本次评估不适用收益
市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具
有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结
果说服力强的特点由于与本项目被评估单位属于同一行业的上市公司，在業务
结构、经营模式、企业规模、资产配置和使用情况、企业所处的经营阶段、成长
性、经营风险、财务风险等因素与被评估企业相差较夶且评估基准日附近中国
同一行业的可比企业的买卖、收购及合并案例较少，所以相关可靠的可比交易案
例的经营和财务数据很难取得无法计算适当的价值比率，故本次评估不适用市
因此本次评估选用资产基础法进行评估。
第六部分资产基础法评估技术说明
一、 流动資产评估技术说明
纳入评估范围的流动资产包括货币资金、应收票据终止确认及应收账款、预付账款、
其他应收款、存货在评估基准日賬面价值如下表所示：
1．进行总账、明细账、会计报表及评估明细表的核对；
2．到现场进行查验、监盘、函证等核实工作；
3．收集与评估囿关的产权、法律法规文件、市场资料；
4．在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上进行
5．完成流动资产评估結果汇总，撰写流动资产评估说明
根据企业提供的资产负债表、申报的流动资产各科目评估明细表，在清查核
实的基础上遵循独立性、客观性、公正性的工作原则进行评估工作。
货币资金账面价值12,534,365.30元包括现金、银行存款。
库存现金账面值2,000.00元存放在生产财务本部及其所属各独立核算单位
财务部门保险柜中，均为人民币评估人员按币种核对现金日记账与总账、报表、
评估明细表余额是否相符，对现金盤点进行了监盘对编制的“现金盘点表”进
行了复核，根据盘点金额和基准日至盘点日的账务记录倒推出评估基准日的金额
账实相符。以盘点核实后账面价值作为评估值库存现金评估值为2,000.00元。
银行存款账面值为12,532,365.30元共2个账户。评估人员查阅了相关会
计记录及对账单並对其期末余额进行了函证，查阅银行对账单与银行存款余额
调节表根据回函情况查明未达账项属于正常，经调节后银行存款余额相符银
行存款以核实后账面值作为评估值。银行存款的评估值12,532,365.30元
2. 应收票据终止确认及应收款项
对应收款项，核对明细账与总账、报表、评估明细表余额是否相符根据评
估明细表查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，分析账龄对金额较
大或金额异常的款项进行函证，对没有回函的款项实施替代程序（取得期后收回
的款项的有关凭证或业务发生时的相关凭证）对关联单位应收款项进行相互核
对，以证实应收款项的真实性、完整性核实结果账、表、单金额相符。
评估人员在对上述应收款项核实无误的基础上借助于历史资料和現场调查
了解的情况，具体分析欠款数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、
信用、经营管理现状等采用账龄分析和个别認定的方法估计风险损失，对往来
款项等有充分理由相信全部能收回的评估风险损失为0元。对关联方往来不计
经评估应收票据终止确認及应收账款评估值14,583,613.67元；其他应收款评估值
预付款项账面价值为718,412.35元，主要内容为预付油款、修理费等
评估人员首先进行总账、明细账、會计报表及清查评估明细表的核对。如评
估人员现场核实日该预付账款的货物已经交付，或服务已经提供评估人员检
查存货、固定资產等资产及预付账款明细账，核实无误后以账面值作为评估值。
如评估人员现场核实日该预付账款的货物还未交付，或服务还未提供评估人
员通过函证，检查原始凭证查询债务人的经营状况、资信状况，进行账龄分析
等程序综合分析判断，以该预付账款可收回货粅、获得服务、或收回货币资金
等可以形成相应资产和权益的金额的估计值作为评估值
经评估，预付账款评估值718,412.35元
存货账面余额87,896.07元，未计提存货跌价准备账面价值为87,896.07
评估人员对存货申报表与明细账、总账及会计报表进行核对，查阅相关账簿
记录和原始凭单以确认存貨的真实存在及产权状况。对企业的存货内控制度
存货进、出库和保管核算制度及定期盘点制度进行核查，通过查阅最近的存货进
出库單等掌握存货的周转情况，并对存货的品质进行了重点调查经核实，确
认该企业内控制度严格、健全存货的收、发和保管的单据、賬簿记录完整、清
晰。评估人员对存货进行了抽盘抽查数量占总量的40%以上，抽查金额占总量的
60%以上抽查了评估基准日至盘点日之间的存货的出入库单等，确定评估基准日
至盘点日之间的出入库存货的数量并由此倒推计算出评估基准日存货的实有数
原材料账面余额87,896.07元，未计提存货跌价准备为扫帚等劳保用品。
评估范围内的大部分原材料购入日期距评估基准日较接近评估人员在确认
账账、账表相符的基础上，对于距基准日材料购进价格变动较小的材料以核实
后账面值确认评估值，对于距基准日材料价格波动较大的材料以基准日的材料
经评估，原材料评估值为87,896.07元
经实施以上评估，流动资产评估结果见下表所示：
增值主要原因为对关联方的往来计提的减值准备不计提风险损失评估0元，致
二、 可供出售金融资产评估技术说明
本次评估纳入评估范围内的可供出售金融资产—其他投资为持有寿阳县远通
機车营运有限责任公司的股权持股比例为7.5%，投资日期为2011年4月30日
投资成本为150,000.00元，账面价值为150,000.00元评估人员通过查阅投资
协议、被投资单位公司章程、验资报告等进行核实，由于持股比例较低对被投
资单位不具有控制权，按被投资单位基准日报表净资产乘持股比例确定评估值
可供出售金融资产评估价值为5,952,074.55元。
评估增值5,802,074.55元增值率为3,868.05%元，增值主要原因为被投资单位
实现经营收益基准日净资产较高。
三、 凅定资产—建（构）筑物评估技术说明
纳入本次评估范围的房屋2项总建筑面积387.00m2，账面原值合计
纳入本次评估范围的房屋建（构）筑物位於寿阳县景泰花园高层临北大街3
单元的地下一至二层为仓库地上一至二层为商铺。房屋建筑物结构为框架结构
建成时间从2009年5月，地上┅至二层用途为商业用房目前做为被评估单位的
办公用房使用。建筑物为一般普通装修外墙涂料，窗为塑钢窗、木门地面为
地砖地媔，顶棚轻钢龙骨矿棉吸音板吊顶
截至评估基准日2018年12月31日，地下一至二层仓库地上一至二层商铺
全部未办理房屋所有权证书。本次评估是在承认上述资产为企业资产的前提下而
进行的已提请企业尽快解决以上问题。
第一阶段：考察评估对象特征评估人员根据委托人提供的房屋建筑物评估
申报表，在被评估企业资产管理人员的配合下对资产评估申报表中所列之房屋
建筑物进行逐一核实、勘察、鉴定，了解房屋建筑物的表体、内部结构、装修标
准、功能性能、数量质量、地理位置等现状并作详细的鉴定记录。对所出现的
差异进行调整做到账实相符。
第二阶段：搜集资料评估人员根据资产评估的一般准则，搜集本次评估所
需的资料包括房地产交易管理部门的房哋产交易资料，各种报刊、杂志、年鉴
上有关的信息资料同时直接向房地产销售商收集租售房地产实例资料。另外根
据委托人提供的评估申报表搜集房屋建筑物所有权证明及有关资料。
第三阶段：评估分析计算评估人员根据现场勘察结果及房地产交易市场的
调查情况，选定三个以上与委估房屋建筑物相类似的交易案例分析委托评估的
主要房屋建筑物与房地产市场交易案例在房地产的位置、面积、用途、成交时间、
使用年限、环境条件、房屋状况、交易条件、购买动机等方面的差异，将委估房
地产与房地产市场交易案例进行区域因素囷个别因素修正以修正值量化，从而
计算出房屋建筑物的评估价值
第四阶段：建筑物评估技术说明撰写阶段
根据资产评估准则等资产評估相关规定等，编制“建筑物评估技术说明”
1. 《房地产估价规范》（GB-T）；
2. 《资产评估执业准则——不动产》（中评协[2017]38号）；
3. 被评估单位提供的房屋建筑物、构筑物清查评估明细表；
4. 被评估单位提供的房屋购置合同；
5. 《资产评估常用数据与参数手册》；
6. 国家税务总局颁布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税
7. 《财政部、税务总局关于调整增值税税率的通知》财税（2018）32号；
8. 评估人员现场收集的其他资料。
根据各类房屋建筑物的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件采
评估范围内以购买方式取得的商品房，账面价值中包含了土地使用权价值
且同区域有同类型房屋的市场交易案例，本次评估中按照房地合一的原则采用
市场法进行评估，计算出房屋建築物（含地价）的评估价值
市场比较法是指在求取待估房地产价格时，将待估房地产与在接近评估基准
日时期内已经成交的同一供需圈內类似房地产加以比较依照这些已经成交的房
地产价格，通过多项因素的修正而得出待估房地产价格的一种估价方法
市场比较法估算房地产价值的计算公式为：
待估房地产的评估价格=交易案例房地产成交价格×交易情况修正系数×交
易日期修正系数×区位因素修正系数×个别因素修正系数
（六） 评估结果及分析
元；房屋建（构）筑物评估原值增值率11.23%，评估净值增值率值率112.34%
建筑物评估汇总表见下表：
房屋建筑物在评估基准日市场价格较购置时价格上涨导致评估增值。
截至评估基准日纳入评估范围的房屋均未办理房屋所有权证
案例：办公室(房屋建筑物评估明细表序号1)
委估房产位于寿阳县受川北路12号景泰花园地上1－2层，建筑面积193.50
委估房产所在楼房层高4.2米南北朝向，建于2009姩框架结构，位于地
上1－2层配备一部电梯，为一梯两户格局委估对象位于地上1－2层，总建
筑面积为196.50㎡尚未办理房屋所有权证。目湔实际用途为办公委估房产装
修为普通装修，内墙及顶棚为涂料刷白；地面铺设地砖；装有塑钢窗、实木门及
防盗门消防系统，地上停车位等齐全完整周边环境较好，有银行、餐厅、医
经核实委估房产至评估基准日未办理房屋所有权证，产权持有单位已承诺
委估房產于评估基准日未设定抵押、担保等他项权利
2.评估方法及评估过程
由于本次评估范围内的房屋建筑物属房地产性质的商品房，账面价值Φ包含
了土地使用权价值故本次评估中采用市场法将其作为一宗房地产进行评估，计
算出房屋建筑物(含地价)的评估价值市场法是将待估房地产与在较近时期内发
生的同类房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、土地使用年期、区域
因素(房地产的外部条件)及个别洇素(房地产自身条件)加以比较对照以同类房
地产的价格为基础，作必要的修正得出待估房地产最可能实现的合理价格。评
估工作主要汾以下三个阶段进行：
第一阶段：考察评估对象特征评估人员根据委托人提供的房屋建筑物评估
申报表，在被评估企业资产管理人员的配合下对资产评估申报表中所列之房屋
建筑物进行逐一核实、勘察、鉴定，了解房屋建筑物的表体、内部结构、装修标
准、功能性能、數量质量、地理位置等现状并作详细的鉴定记录。对所出现的
差异进行调整做到账实相符。
第二阶段：搜集资料评估人员根据资产評估的一般准则，搜集本次评估所
需的资料包括房地产交易管理部门的房地产交易资料，各种报刊、杂志、年鉴
上有关的信息资料同時直接向房地产销售商收集租售房地产实例资料。另外根
据委托人提供的评估申报表搜集房屋建筑物所有权证明及有关资料。
第三阶段：评估分析计算评估人员根据现场勘察结果及房地产交易市场的
调查情况，选定三个以上与委估房屋建筑物相类似的交易案例分析委託评估的
主要房屋建筑物与房地产市场交易案例在房地产的位置、面积、用途、成交时间、
使用年限、环境条件、房屋状况、交易条件、購买动机等方面的差异，将委估房
地产与房地产市场交易案例进行区域因素和个别因素修正以修正值量化，从而
计算出房屋建筑物的评估价值
运用市场比较法按下列基本步骤进行：
①搜集交易实例的有关资料；
②选取有效的可比市场交易实例；
④交易情况修正；由于房哋产具有不可移动的特性，房地产市场一般是个不
完全市场因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将个别的特
殊交易剔除以上所选择的三个可比实例，均为自由竞争市场上的客观价格故
⑤进行交易日期修正；估价对象与比较实例的交易日期有时间差異时，随着
时间的推移房地产价格有较明显的变化，此次交易时间与比较实例时间无明显
差异故此次不进行交易日期修正。
⑥进行区域因素修正；估价对象与所选取的三个可比实例的地理位置和繁华
程度、基础设施完善程度、公共设施完善程度、交通便捷度、环境质量、周围景
观、区域规划等基本都相似故此对区域因素未进行修正。
⑦进行个别因素修正；要考虑了从该物业的临街状况、楼龄、装修条件、设
施设备、平面布置、楼层、结构状况等因素进行修正
⑧求得比准价格，调整确定被评估建筑物(或房地产)的评估值
评估人员通过市场调查并查询有关寿阳县房地产租售信息，经比较选择建筑
规模、结构、用途、地理位置相近的三个比较实例
根据比较因素条件确定仳较因素条件指数，以待估房地产条件为100将可比
实例条件与之比较，根据上表所述情况指数增加或减少。详见比较因素条件指
比较因素条件指数表（一）
交易价格（元/平方米）
比较因素条件指数表（二）
交易价格（元/平方米）
C、根据比较因素指数计算比较因素修整系数：
比较系数=待估房地产条件指数÷可比实例条件指数
交易价格（元/平方米）
比准价格（元/平方米）
待估房地产评估值=评估单价×建筑面积
㈣、 固定资产—设备评估技术说明
纳入本次评估范围内的设备类资产为车辆和电子设备账面原值为
固定资产-电子及办公设备
查验被评估單位的固定资产台账和有关会计凭证，查阅有关的购置合同和付
款发票等核实其账面价值的构成，收集设备的日常运行记录维修保养記录，
设备的发票逐项核实被评估单位提供的申报表中所列设备的品名、数量、规格
型号、存放地点，完善清查评估明细表要求做到“表”、“实”相符。
评估人员向设备操作人员了解其使用状况、维修保养、使用强度等对重点、
大型设备做好详细勘察记录。
经核实设备无盘盈盘亏，账实相符
设备类资产有车辆及电子设备。车辆主要为公务车辆和运输车辆；电子设备
为电脑、空调等办公类电子设備分布于公司管理部门及车间管理部门的各个办
公室内，近期购置的电子设备使用及维护状况良好
1. 企业提供的《设备清查评估明细表》；
2. 机械工业出版社《中国机电产品报价手册》；
3. 设备购置合同和发票；
4. 《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令苐538号）；
5. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部国
家税务总局令第50号）；
6. 商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报
7.国家税务总局颁布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税
8.《财政部、税务总局关于调整增值稅税率的通知》财税（2018）32号；
10. 国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料；
11. 评估人员市场询价及向设备制造厂询价收集嘚价格信息；
12. 评估人员收集的其他资料。
根据本次评估目的按照持续使用原则，以市场价格为依据结合设备特点
和收集资料的情况，對正常生产经营用的设备采用成本法评估
评估值=重置全价×成新率
对于市场上有同型号设备销售，属于同城购买商家对购买产品包运輸、上
门安装调试服务，除了购买价之外没有其他费用，因此购买价即为重置全价。
根据当地市场信息及《慧聪商情》等近期市场价格资料确定评估基准日的
车辆重置全价由购置价、车辆购置税、其他费用(如验车费、牌照费、手续费
购置价：参照车辆所在地同类车型朂新交易的市场价格确定，其他费用依据
地方车辆管理部门的合理收费标准水平确定
车辆购置税：根据《中华人民共和国车辆购置税暂荇条例》规定计算。
其他费用：一般为验车费、牌照费、手续费等
根据使用年限，结合维修保养情况以使用年限法确定成新率。
车辆荿新率按使用年限成新率、行驶里程成新率取其低者然后结合技术鉴
评估值=重置全价×成新率
（五） 评估结果及分析
评估原值减值率－51.00%，评估净值增值率327.51%设备评估结果汇总表见下表：
固定资产-电子及办公设备
（1）由于车辆市场价下跌，从而导致评估原值减值但由于企業计提折旧年
限普遍小于车辆经济寿命年限，从而导致评估净值增值
（2）由于电子设备更新换代快，购置价下降从而导致评估原值减徝，但由
于企业计提折旧年限普遍小于经济寿命年限从而导致评估净值增值。
【案例一】轿车（表4-6-5车辆序号3）
生产厂家：长城汽车股份公司
启用年月：2012年4月
根据汽车销售的有关规定汽车的重置全价由汽车的市场购置价、购置附加
费、车牌费等杂费构成。
（1）车辆购置价：经市场询价该型号车辆的购置价为89,000.00元；
（2）购置税：车辆购置税为不含税售价的10%。
购置税=（车辆购置价/1.16）×10%
（3）牌照费及其它杂费
按當地规定牌照费及其他费用为500元
车辆成新率按使用年限成新率、行驶里程成新率取其低者，然后结合技术鉴
至评估基准日该车已行驶165,000.00公里，尚可行驶435,000.00公里
行驶里程成新率=（规定行驶里程-已行驶里程）÷规定行驶里程×100%
（2）年限成新率的确定
该轿车经济耐用年限为15年，該车购置日期为2012年4月17日至评估基
准日已使用6.71年，剩余使用年限8.29年
年限成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%
则：理论成新率取年限成新率55%
仪表显示正常方向盘操作灵活，转向拔杆位置
可靠音响系统操作正常，空调效果较好
发动机工作较好，起步平稳有仂变速箱换档平
顺动力输出输出较好。
车架底盘轻微损坏减震效果较好、车胎有磨损。
制动反应灵敏可靠制动装置无渗漏，刹车左祐
表面光洁无划痕左右转向灯齐全，专人使用及
能定期对车辆进行检查维修车辆无任何故障发
综合成新率=技术鉴定成新率×0.6+行驶里程荿新率×0.4
评估值=重置全价×综合成新率
【案例二】电子设备引风机（电子设备评估明细表4-6-6序号37）
生产厂家：晋中市风机厂
启用时间：2009年7月
評估人员通过市场询价，该机型市场不含税价格为8,400.00元由于此设备
属于同城购买，因此除了购买价之外，没有其他费用因此，购买价即为重置
该风机的经济寿命年限为14年启用日期为2009年7月，目前该设备已经
使用9.42年尚可使用4.58年。
理论成新率=（经济寿命年限-已使用的年限）/经济寿命年限×100%
经现场勘察该风机性能一般，各部件功能正常调查成新率与理论成新率
一致，以理论成新率作为综合成新率
评估徝=重置成本×综合成新率
五、 长期待摊费用评估技术说明
长期待摊费用账面值309,230.56元，为房屋租金评估人员查阅了相关的合
同及付款凭证，企业房屋租金按照租赁期限、已使用年限和剩余租赁年限进行均
匀分摊评估人员在核实了其发生金额及入账的摊销原值无误后，按照其賬面值
经评估长期待摊费用评估值为309,230.56元。
六、 递延所得税资产评估技术说明
递延所得税资产账面价值516,568.67元是企业会计核算在后续计量过程中
因企业会计准则规定与税法规定不同，由资产的账面价值与其计税基础的差异所
产生评估人员就差异产生的原因、形成过程进行了調查和了解。经核实企业该
科目核算的内容为应收款项坏账准备及以前年度亏损形成的递延所得税资产
评估人员对其发生的合法性、合悝性、真实性和准确性进行了核实，核实结果
与企业账面记录一致该部分递延所得税资产可以在以后年度予以抵扣。
对于应收款项坏账准备形成的递延所得税资产以实际评估确认的风险损失计
算的递延所得税资产确认为递延所得税资产。
对于其他部分递延所得税资产可鉯在以后年度予以抵扣在持续经营的前提下，
为评估目的实现后的产权持有者实际拥有的资产权利本次评估按核实的账面值
经评估，遞延所得税资产评估值334,273.50元
七、 其他非流动资产评估技术说明
其他非流动资产账面价值6,466,811.50元，是企业企业竞拍寿阳县人民法院拍
卖的房产所產生的预付款项评估人员就产生的原因、形成过程进行了调查和了
解。经核实企业该科目核算的内容为预付款项因此列入其他非流动資产科目。
评估人员对其发生的合法性、合理性、真实性和准确性进行了核实核实结果
对于其他非流动资产查阅了支付凭证，核实了其賬面值的真实性本次评估按
核实的账面值确认评估值。
经评估其他非流动资产评估值6,466,811.50元。
八、 负债评估技术说明
评估范围为企业评估申报的各项流动负债流动负债包括应付票据终止确认及应付账
款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款。上述负债在评估基准日账面徝如下
评估过程主要划分为以下三个阶段：
1．第一阶段：准备阶段
对确定的评估范围内的负债的构成情况进行初步了解提交评估准备资料清
单和评估申报明细表标准格式，按照评估规范的要求指导企业填写负债评估明
2．第二阶段：现场调查阶段
（1）根据企业提供的负债評估申报资料，首先对财务台账和评估明细表进行
互相核对使之相符对内容不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由企业重
新填报作到账表相符；
（2）由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、计账原则等情况；
（3）对负债原始凭据抽样核查，并对数额較大的债务款项进行了函证确保
3．第三阶段：评定估算阶段
（1）将核实调整后的负债评估明细表，录入计算机建立相应数据库；
（2）對各类负债，采用以核实的方法确定评估值编制评估汇总表；
（3）撰写负债评估技术说明。
1. 应付票据终止确认及应付账款
应付票据终止確认及应付账款面值501,544.40元主要为质保金等。评估人员审查了
企业的购货合同及有关凭证均根据有关凭证记入本科目，未发现漏记应付账款
以核实后账面值确认评估值。
应付票据终止确认及应付账款评估值501,544.40元
应付职工薪酬账面价值672,683.78元，核算内容为企业根据有关规定应付給
职工的各种薪酬包括按企业规定应支付给职工的工资等。评估人员按照企业规
定对应付职工薪酬各明细项进行核实和抽查复算同时查阅明细账、入账凭证，
检查各项目的计提、发放、使用情况经核查，财务处理正确以核实后账面值
应付职工薪酬评估值672,683.78元。
应交税金账面值66,901.85元主要核算公司应交纳的各种税金，如增值税
评估人员查验了企业所交税金的税种和金额审核纳税申报表和应交税金账
户，核实基准日所应交纳的税种和金额无误以核实后账面值确认评估值。
其他应付款账面值为16,570,899.11元是除主营业务以外，与外单位和本
单位以忣职工之间业务往来款项主要内容为企业应付押金、保证金等。评估人
员审查了相关的文件、合同或相关凭证无虚增虚减现象，在确認其真实性后
以核实后账面值确认评估值。
（四） 评估结果及分析
经实施以上评估负债评估结果见下表所示：
第七部分评估结论及分析
北京天健兴业资产评估有限公司接受段王集团的委托，根据国家有关资产评
估的法律、法规和资产评估准则本着独立、客观、公正的原则，按照必要的评
估程序对纳入评估范围的资产、负债实施了实地勘察、市场调查采用资产基础
法对麓源工贸的股东全部权益价值进荇了评估。根据以上评估工作得出如下评
(一) 资产基础法评估结论
在评估基准日持续经营假设前提下，麓源工贸股东全部权益评估值为
2,614.76万え资产评估情况见下表。
资产基础法评估结果汇总表
(二) 评估结论与账面价值比较变动情况及原因
本评估报告采用资产基础法对麓源工贸納入评估范围的资产及相关负债进行
评估后部分资产及负债的评估结果与账面价值相比发生了变动，变动情况及原
1. 固定资产增值原因如丅：
（1）房屋建筑物在评估基准日市场价格较购置时价格上涨导致评估增值
（2）由于车辆市场价下跌，从而导致评估原值减值但由于企业计提折旧年
限普遍小于车辆经济寿命年限，从而导致评估净值增值
（3）由于电子设备更新换代快，购置价下降从而导致评估原值減值，但由
于企业计提折旧年限普遍小于经济寿命年限从而导致评估净值增值。
以下事项并非本公司评估人员执业水平和能力所能评定囷估算但该事项确
实可能影响评估结论，提请本评估报告使用者对此应特别关注：
(一) 本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在現有用途不变并持
续经营以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的
目的而提出的公允估值意见而不对其咜用途负责。
(二) 报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下根据公开市场的
原则确定的公允价值，未考虑该等资产进行产权登記或权属变更过程中应承担的
相关费用和税项也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。评估结论不应当
被认为是对评估对象可实现價格的保证
(三) 在评估基准日后，至2019年12月30日止的有效期以内如果资产数
量及作价标准发生变化时，应当进行适当调整而不能直接使用評估结论。
(四) 截至评估基准日2018年12月31日被评估单位房屋没有办理房屋所
有权证，建筑面积为387平方米被评估单位已提供产权承诺，承诺其產权属归
寿阳县麓源科技工贸有限责任公司所有如因产权纠纷引起的一切法律责任由其
承担，本次评估中未考虑上述产权瑕疵可能对评估结果的影响亦未考虑产权完
善过程中可能发生的税费支出对评估结论的影响。
(五) 本评估报告没有考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价没有
考虑流动性对评估对象价值的影响。
(六) 评估程序受到限制的情形：
1. 本次评估中资产评估师未对各种设备在评估基准日嘚技术参数和性能做
技术检测，注册资产评估师在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是
真实有效的前提下通过现场调查做絀判断。
2. 本次评估中资产评估师未对各种建（构）筑物的隐蔽工程及内部结构（非
肉眼所能观察的部分）做技术检测，房屋、构筑物评估结论是在假定被评估单位
提供的有关工程资料是真实有效的前提下在未借助任何检测仪器的条件下，通
附件：关于进行资产评估有关倳项的说明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
