《不是只有中国的老百姓的事买鈈起房子!》 精选一
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小妹不知道是不是只有我一个人有错觉就是中国的房价是最贵的!可能是因为隔三差五僦看到中国房客到世界各地炒房,让我有了这个错觉
难道真的是中国房价是贵的?
我们先来说下美国因为最近看了不少明星、富人搜選择在美国置业。美国的房价真的比中国第很多
在美国,除了要扣除高额所得税、医保、各种之外还要除去各项生活成本每月能存得丅来的钱,是很有限的并不是我们所想的,国外遍地是
从参选到上台都一直被世界各地网友吐槽的特朗普为什么能上台?最大的原因昰他本身是一个成功的实业家美国人想让他再次带领美国“富”起来。目前以美国中部为首的地区整个地区都逐渐陷入“贫穷”。没囿买医保的那部分人基本上已经去不起医院,更不用说房子不用羡慕他们,因为大部分美国人已经10年到20年没有涨过薪水了更惨的是,有很多人失业了5年10年,只能打零工维持生活
再看欧洲,国人对德国抱着很大的好感但是自从2008年,美国房地产次贷危机之后让全浗所有国家的房子,都进入了一个房价上涨的周期德国也不例外。涨幅百分比虽然和中国的房价相比,不值一提但是对于德国这个薪酬水平长期保持稳定的德国而言,就是很大的涨幅了
而非洲不用多说,贫富差距严重的地方不少地方还需要中国援助粮食。能有新建砖房就算是有钱人了。多数人都是要么住父母的房子里或者选择用几块铁皮围着,屋顶搭着茅草就算了
中东的沙特因为盛产石油,收入和社会福利特别好见过不少网络段子,在迪拜捡垃圾一年的钱可以在国内买房子了但这只是一个特例,这是一个国家投靠另外┅个国家的例子如果希望中国想它通过出卖资源获取方便的话,倒是也可以这样但是首先前提是,你能够一直保持自己有利用的价值否则就等着石油耗尽被抛弃的那一刻,等着坠入地狱吧
为什么全世界独立自主国家的房子,都那么贵呢
按照我们中国人传统思想,咾婆孩子热炕头落叶归根!房子不需要多大,但是要属于自己的无论在外面如何总希望有一个地方永远留着一盏灯给你。放假的时候能带着家人一起旅游放松最好是1人工作,家里人都可以过得体面美好幸福安康
贷款是用老百姓的事未来赚取的资源点为抵押,来买现茬的房子这样的目的只有一个,就是这样做能够不断刺激老百姓的事孜孜不倦,像是机器人一样不断创造资源
我对中国房价充满信惢。
房子是一个国家收割老百姓的事手上资源点的重要手段之一。另外一个手段是货币超发等于在背后偷偷的从全国老百姓的事那里偷资源点到国家的口袋里。与税收在一起构成了收割老百姓的事资源点三大手段。
一个国家的房价涨幅低于一个国家代表的是,一个國家的老百姓的事创造资源能力的提升幅度低于另外一个国家请注意,我这里说的是涨幅不是绝对值。
中国改革开放以来的房价涨幅創造了全世界第一是因为释放的老百姓的事创造资源的能力是全世界第一。所以我们从一个落后的农业国,变成了一个制造业大国
嘫后,中国还有广阔的西部没有建设完成中国还有好几亿农民没有进城。这是能让老百姓的事创造天量资源聚宝盘但是欧美没有了,怹们既没有庞大的西部大开发计划而且城市化程度很高了,也没有大量农民进城的计划他们注定房价上表现平平。中国注定房价还会昰领跑全世界
只要老百姓的事创造资源的增速不减,房价增速就不会减货币超发速度不减,发给老百姓的事资源点的增速也不会减洇为房价是收割老百姓的事手上资源点的手段。
()是基于供应链“物流、商流、信息流、资金流”四流合一的产业链融通体系以“产融结合”为基本指导理念,集解决投、融双向需求创新性提出以国际货运提单为物的投融平台,以木材为核心依高效的互联网信息发咘渠道,为数以万家木材贸易商及家具工厂提供专业、个性化的服务同时为搭建了一个安全、高效、便捷的互联网。
《不是只有中国的咾百姓的事买不起房子!》 精选二
来源:本文首发于总第822期《中国新闻周刊》 记者:席志刚
在租售并举的调控理念下房地产向居住属性轉向。、、南京、杭州、佛山等地均出现了开发商100%自持地块用于出租的现象
企业市场化竞价拿地自持出租物业,资金从何而来运营模式如何获利,是否可持续就这些问题,《中国新闻周刊》专访了华远集团原董事长任志强
中国新闻周刊:你认为,在中国住房市场Φ商品房、租赁房、保障房的合理比例应该是怎样的?
任志强:国际上成熟的大都市、发达城市的租赁市场占比大致在40%~50%之间,但咜绝不是一个国家标准住房政策因为一些小的城市根本不需要租赁市场。
相比于美、英、法等国家中国租房占比小。平均来看中国租房人口户数比大概在21%左右,美国和英国都在35%左右法国则达到39%。纽约的租赁市场占到50%北京的租赁市场目前大约占20%,还大有潛力
所以,在租赁住房政策问题上不应该一刀切,而要根据城市人口容量和发展特征来决定
我的一个基本判断是,未来中国的租赁囚口占比大约三分之一左右就是城市里面大概有三分之一的户数通过租房解决居住问题,三分之二通过自有住房解决居住问题
但每个城市的租赁市场占比不一样。一线城市大约40%~50%二线城市大约20%~30%就够了,三线城市有5%~10%就够了再到下面几乎就不需要了。
租赁房嘚量化比例全国并不需要统一。各地可根据城市化进程制定精准政策投放和管理政策可以留有适当冗余调整空间。
中国新闻周刊:除茬农村集体土地上建设租赁住房外还有企业通过市场招拍挂方式竞得土地,建房自持出租你对此怎么看?
任志强:无论是在农村集体汢地建设租赁房还是房地产开发企业竞拍城市国有土地建房只租不售,也只是目前住房政策的一个补充只能在大城市或人口净流入特殊城市解决部分人的居住问题,而不是问题的全部
企业通过竞拍方式获得城市国有土地建房仅用于出租的做法不可持续。若不引入金融囷税收支持从长远看,有可能执行不下去
按照现行政策,这种做法有不合理的地方
第一,企业竞地价是价高者得竞地价的结果是租金一定很高,房租是不是也得价高者得
国际惯例是,房地产建筑财团最高20年,一般情况下本息收回的期限最长14年,中国是含建设期7~8年收回本息这是比较好的投资。
所以租金价格要满足企业资金回报需求不然像万科这样的也扛不住。不可能在土地价高者得的情况丅降低房租只有国有单位才可以,等于是给租房补贴
第二,租金高了谁会租租给谁?
现在建设租赁住房各试点城市出台的政策是為了吸引优秀人才,如果不是这样房子租给谁?以北京为例一方面限制人口,外迁低端产业低端产业就业人口就减少了,房子租给誰另一方面出台优惠政策,吸引高端人才这是矛盾的。
目前示范性较强的上海张江地块张江获得的土地成本远远低于市场价,万科則是通过市场招拍挂竞地价竞得土地成本不一样。万科在北京的永丰地块目前尚未有动作一旦借助银行贷款动作起来,未来万科的财務报表会很难看
4月12日,工作人员在北京燕保·马泉营家园公租房项目登记处对市民提交的申请材料进行初步审核。北京燕保·马泉营家园、燕保·高米店家园两个公租房项目提供公租房房源400 套其中30%面向具有稳定工作的非京籍无房家庭。图/新华
中国新闻周刊:在你看来企業自持只租不售的政策如何才能持续?
任志强:这项政策若一定要持续下去只能用(或),也就是用金融和税收实现不动产证券化的方式REITs可以解决房地产和收益问题,企业自持物业仅用于出租若采用银行贷款那是走不通的。
REITs最早出现在2003年的18号文件当时我参与文件讨論时提出引入建立REITs,很多人反对最终没写入18号文件正文,但提出酝酿后发展的意见附在文后
2008年,**工作报告正式提出房并选择了三个城市试点,最终确定两个城市做了把转换为房地产的尝试此后至今再无动静。
建立不是中央**没想法,不作决定2008年**工作报告说得很清楚,只是没细则所以就没有执行下去。
直到去年6月份国务院发文把REITs这个英文写到了文件中,要稳步推进试点
REITs用于持有收租物业,是紦承租人的租金按一定期限向进行分配按期、上市流通、免税优惠、限制开发。这种有价证券可以在市场上流通可以帮助持有收租物業企业,但并非直接作为融资渠道
若没有REITs(房地产投资信托),这项政策基本执行不下去没有哪个房地产开发企业能扛得住银行。
类姒上海张江地块与集团客户定向合作,将50年租赁权转换给国有单位即便是国有企业,数量少还扛得住若大规模铺开这种方式,国有企业也肯定不行
万科竞得永丰地块,也想走与大企业合作这条路比如找小米公司整租,但这种变相买房合作方式没被批准未来万科囿可能做升级服务,配好家具家电升级成酒店式人才公寓出租,由**指定租户
中国新闻周刊:从国际经验来看,你认为中国该借鉴哪些國家的经验
任志强:我个人更推崇德国的方式。德国房价合理房价收入比偏低,保持了长期稳定的房价在全球“独善其身”,德国國家标准租赁市场的政策经验值得借鉴
德国是按照住房合作社的方式建立租赁住房市场,其居民私人持有住房大约40%大部分居住需求,采用税收调控租赁住房供应量和租金涨幅国家保障住房合作社的收益高于一般投资,比如、有不到20%的租赁住房由REITs持有,均是以长期稳定的租金收益为主我们将其称为社会化租赁,既不是单位的也不是**的,因此德国没有炒房的概念和空间
此外,欧洲的意大利、法国美洲的美国、亚洲的新加坡的一些经验都可以借鉴,尽管这些外国经验不能解决中国租赁市场的全部问题
附读:任志强:房地产鈳能的发展趋势
今天力哥家里有事,本来不想推送的但看了昨天开始在网上出现的8月任志强出现活动时的讲话实录,觉得很多话针针见血特地转过来。
虽然这篇文章很长里面的逻辑力哥也不是全部认可,但还是有许多能给我们启迪和思考的地方大炮给出的数据也很紮实。
希望所有对中国房地产市场感兴趣并且眼下还对买房还是卖房各种纠结的小伙伴花点时间看一下,别拿自己的钱不当钱
看不懂嘚,力哥和你在留言墙上交流
力哥总结一下大炮的核心观点,就是中国的房地产市场不是真正的市场经济下的产物不能拿欧美日本经驗套在中国身上,我们是全世界独此一家的大奇葩
明年开发商的资金链会非常紧张,一些之前太过激进的小开发商会死掉一批涉及房哋产的信托和会违约。这个道理很简单投资要低买高卖,但那些之前疯狂高价拿地最后撑不过去只能低价卖房的,就是高买低卖体量大的还撑得住,体量小的冬天里就挂了
现在是**限价,房价被人为抑制存在很大的,所以买房子像抢的一样力哥之前说成都的房子偠抢,今天力哥在宁波也听说宁波郊区的新盘也像抢的一样都是日光盘,还要找人托关系塞好处费所以还是上海比较好,学北京车牌搖号大家一律碰运气,最公平
但明年,很发商可能是真的现金流不行了只能降价卖房,那才是真降价能降到什么水平,力哥不知噵但按大炮的意思,可能会降到去年10月暴涨前的水平
正巧今天统计局公布了8月最新的房价数据,全国15个重点监控的热点城市房价全面降温但这是因为不给你们买卖了,没的降价从来不是真正的拐点。
还有今天央行给出明确意见,对北京商业银行普遍把到)是一家综岼台背景硬、严、团队强。自5月上线以来累计成交额超165亿元,活跃投资人数超50万; 50元起投高达12%,发展稳健声誉良好,获得了投资囚、资本市场与监管方的高度认可通过本微信“阅读原文”注册送10000,邀请好友注册再送180000理财基金
《不是只有中国的老百姓的事买不起房子!》 精选三
跟随让你一次收割多个优质!
近日,李迅现身深圳“北大汇丰金融前沿讲堂”他演讲时表示,中国经济虽然增速下降了但存量却是越来越大,增量相对存量而言就显得小了如果经济零增长或负增长,就完全变成存量经济之所以说当前是“存量主导”,是因为增量还在、还有影响只是在不断缩小。
【香港商报网讯】近日中泰证券兼齐鲁资管首席***家李迅雷先生现身深圳的“北大汇丰金融前沿讲堂”,为1200多位慕名而来的听众带来了一场长达90分锺精彩纷呈的演讲会后,李迅雷授权香港商报独家首发演讲内容其认真审閱、修改全文,并添加各种图表力求观点详实、内容完整
李迅雷先生从事宏观经济、金融与资本市场研究二十多年,是最早从事国内证券市场研究的人士之一先后任国泰君安证券首席***家、海通证券副总经理兼首席***家,目前担任上海市人大**、九三学社中央委员、**多个部委決策谘询专家、中国金融四十人特约成员和中国首席***家论坛副理事长
当前中国经济特征:存量主导
存量主导的逻辑很简单:中国经济虽嘫增速下降了,但存量却是越来越大增量相对存量而言就显得小了,如果经济零增长或负增长就完全变成存量经济。之所以说当前是“存量主导”是因为增量还在、还有影响,只是在不断缩小
除了国内经济之外,大家还比较关注欧美经济认为欧美处于复苏之中,對中国经济将产生正面的影响此外,大家比较担忧和的问题或者,与其说大家很关心欧美国家的金融收紧不如说大家更在意潜在政筞或措施将会对产生什么样的影响,人民币是否会有贬值压力?中国股市的走势将如何?
美国币策对中国影响有限
本人认为这些潜在举措对Φ国经济和资本市场的影响并不大。首先美国经济虽然正在复苏,但只是弱复苏通胀回落或不达预期会放缓加息的步伐。现在是9月份叻大家已经较少讨论,从侧面说明不大;其次大家讨论美联储缩表,认为它的杀伤力可能比加息更大关于,我们不妨反过来看在其擴表时期正面影响是否很大呢?如果影响很大,美国就没必要搞三次QE了
此外,中美之间的金融体制和机制也不一样美联储与美国商业银荇间的关系,跟中国央行与中国商业银行的关系不同我国的商业银行是风险偏好型的,因为我们的金融企业基本都有**的信用背书可以實现;而美国的商业银行没有,其风险偏好相对较弱
因此,当时美国的商业银行往往不太响应,美联储缩表时也一样商业银行或许认為美国经济还处在上升通道,不会因动作而立刻收缩负债因此,对于美联储缩表一事也不用太担心。全球经济形势对中国来说总体仩还是有利的。今年我国出口贸易摆脱了两年的负增长,便是全球经济回暖的一个较好信号
印度经济走强给中国经济增长带来压力
我洅提一个与“存量经济主导”对应的观点,就是全球经济是此消彼长的大家常说要“双赢”,但这实在是可遇不可求的只有在彼此谈嘚拢的时候才可能实现,而实际中大多数时候谈不拢
中国的崛起是在上世纪80年代初期开始,彼时日本也好四小龙也好,对美都很大Φ国崛起后对美贸易顺差不断扩大,日本和四小龙(对美贸易顺差)就回落了中国在全球提升,另一些国家的排名必然要相对下降
中日、㈣小龙、东南亚各国对美出口份额
数据来源:WIND,中泰证券研究所
如果印度或东南亚其他国家拥有更大的劳动力成本优势也会对中国经济慥成负面影响。在判断中国经济下一步能否走强时我们还要研究这些国家的经济是否会走强,以及对中国经济增长造成的压力
时下,“新周期”这个话题很火爆在我看来,中国经济还处在中长期的下行通道当中根本谈不上新旧周期和经济开始上行的问题,而是经济哬时见底的问题也许有人会说,中国经济在今年不是已经见底了吗?那么请问这一判断是依据多长时间的数据呢?爬过山的人都会有这样嘚经验,上山途中可能要经历数段下行下山途中也会偶有上行。我们不能因为在下行过程中经历了一小段上行就判断我们又在上山的途中了。
劳动人口减少带来GDP增速下行
今后五年、十年或者更长期的数据会如何呢?中国经济高速增长了三十年2007年走出了第一个头部,那是朂高点;2010年走出了第二个头部因为有“两年4万亿”的公共投资拉动。那么为什么中国经济增速下行了呢?其中一个较为主要的影响因素是囚口:人口老龄化、流动性下降、劳动年龄人口数量减少,这是根本原因
人口变化恰好和我国GDP增速下行时间一致,都发生在这一年,Φ国新增外出农民工数量首次出现下降之后持续下降,至只有50余万人起,中国流动人口数量也开始减少除了还有一些其他因素之外,我认为用简单的数学也能做出很好的解释:即便增量不减少只要不变或增加的量不够大,增速必然下降因为存量越来越大了。
如果看得更长远些可以发现中国经济增速和出生人口是相关的。历史上出生人口较多的年份, 20年后迎来了经济较高速的增长:劳动年龄人ロ数量增加了抚养比例下降了,经济增速就上来了从这个意义来讲,经济增长就是一个人口现象如今我们面临的问题是人口老龄化、劳动年龄人口减少,伴随着城市化进程放缓这几个问题重迭在了一起。
这不是通过经济政策可以解决的因为是长期形成的,并非短期问题日本为什么会有失去的20年?其中一个重要原因就是日本的劳动人口平均年龄已经达到了46岁。印度经济增速为什么能超过中国?原因之┅就是印度劳动者的平均年龄很低只有26岁,而中国是36岁
我们处在中间位置,也许将来会超过美国美国不断有新移民涌入,而中国是斷过档的中国在1949年之后经历了三年自然灾害和大跃进,又经历了文革劳动力年龄被耽误了:该上大学的时候,才读了中学等到可以仩大学了,却感觉已经力不从心了——这就是从一个阶段来看的问题所在此外,还有计划生育政策的影响
而我们的目标又很高,要实現中华民族的伟大复兴要实现2020年翻番。那么如何在上述情况下实现目标呢?在劳动力优势已不明显的情况下,只有靠投资来拉动经济增長这也就是为什么我们一直倡导经济增长模式要从投资拉动转变为消费拉动的原因,但是目前仍还是靠投资拉动。投资拉动是比较有效的经济拉动模式如果想要通过消费来拉动经济增长,那么服务业的比重就要进一步提高,中国服务业的劳动生产率是低于第二产业嘚要中高速增长只有靠资本的投入。
也许有人会说可以通过提高劳动力素质来提高生产要素的效率。但问题是过去二十年来中国劳動力素质已得到大幅提高,再次大幅提高恐不现实随着2000年后中国出生人口的减少,今后考大学的人数会减少大学生人数也会减少。
还囿人可能会说可以用机器人替代劳动力。但机器人是生产要素不具有消费能力。如果机器人也能消费日本经济就不存在失去20年的问題——日本是机器人应用比例最高的国家。因此很多东西不是想替代就能够替代的。
经济增速下降才能转型成功
另一方面经济增长减速是好事,虽然很多人并不认可从德国、日本和韩国的情况来看,它们都是二战后成功转型的国家都成功跨越了中等收入陷阱,都是通过经济减速的方式实现跨越而不是维持经济的中高速增长,因为中高速或高速增长就难以转型只有经济增速下降才能转型。
因此峩们看到日本、德国和韩国的城市化率增速下降,工业增加值占GDP的比重下降自然而然实现了转型。我认为这是我们应该思考的问题经濟转型和经济增长之间到底是什么样的关系?
不过,中国在资本投入的过程中资本的技术含量也在提升,推动产业升级我专门统计过ICT投資,在信息设备、通讯设备、软件投资等方面的比重明显上升这说明尽管拉动经济增长的模式还是靠基建和房地产投资这一传统套路,泹产业升级也确实在推进这是随着收入水平的提高而出现的自然升级和转型过程。
2011年之后中国第三产业比重超过第二产业,这也是一個自然的过程中国经济转型一定要靠产业政策引导吗?有政策的正确引导当然更好,但不靠政策也能转型这本身就是生产要素之间的自甴选择,有需求就怎样匹配
投资拉动模式面临着投资边际效应递减的问题,即资本形成的比重在不断下降从这几张图表可以看出, 2005年の前我国的资本形成高于,2006年以后情况发生了改变。当然这一情况的发生有诸多原因,但总体反映了投资效应的下降或是本身进叺存量主导阶段。
经济增长仍依赖投资拉动
如何理解存量主导的经济呢?我们不妨看一下汽车销量或房地产销量汽车销售量分为一手车销量和二手车销量,房地产销售量分为新房销售量和二手房销售量总体来看,中国目前二手车的销量增速正在上升一手车的销量增速逐步下降。在美国这样一个比较典型的存量经济体系中二手车销量是一手车的3倍。
年中国新车销量一年增长1倍,十年增长了10倍但在2011年鉯后,新车销量增速总体下降而二手车销量如今已占新车销量的一半左右,相信未来几年还会不断增加今后,中国存量经济的特征会樾来越明显北京的二手房是比较典型的案例。去年北京二手房的成交额占北京整个房地产交易市场的近90%,这也是存量经济主导带来的變化
也许有人会有疑问,既然说到存量经济那么,为什么钢材、水泥、有色金属等价格大涨似乎新周期的特征非常明显?我认为主要囿三点原因:一是供给侧收缩,二是基建投资拉动三是今年房地产投资主要集中在三四线城市。
大家可以看到整个房地产行业开发投資的增速(红线部分)并不高,但三四线城市的开工面积增速很高这是因为同样的,在三四线城市可以购买更多土地建造更多的房子,对應着更多的钢铁和水泥存量经济带来更多的是结构性变化,而非趋势性变化在增量经济下,则更多的是增量的机会是趋势性变化。
洇此2010年之前,我们看到的是全国房价普涨;2010年以后则是结构性的上涨,去年主要是一二线城市上涨今年是三四线城市上涨。从股市上看2015年以前是中小板表现较好,2016年以后则是主板、在表现中小创出现下跌,所以存量经济下结构性机会更多一些。
在存量经济下虽嘫经济增速有所回升,但原有的投资拉动增长模式还是没有发生变化依然主要靠房地产投资和基建投资。制造业投资代表着民间投资其增长速度非常缓慢。我不认可新周期因为没有发现新的拉动经济增长的力量,或者新兴产业占经济总量的比重很小如果考察所有企業的周转,也还是一个持续的下降
企业的经营效益有好转,但没有更多的扭转如果再仔细研究一下刚刚公布完毕的,可以发现上市公司的ROE水平并没有得到明显的提升这也是我们所看到的中国经济面临的长期问题。
不过对中国经济实现稳增长没有什么可怀疑的。我们畢竟有那么多的投资比如,除了雄安新区之外中国先后推出过18个国家级新区、11个自贸区、147个高新技术开发区,这些都是国家级的很哆开发区、新区、自贸区目前还处于建设和投入阶段,因此今后几年中国的应该还会维持在较高水平,但同时也带来了债务问题
债务率快速上升的问题,主要是由于有投入、没产出或者投入多、产出少等客观原因,表现为大幅上升比如,快速上升尤其今年以来,居民的杠杆水平上升很快也还在上升过程之中。不过我不认为**的绝对水平偏高,中国**的杠杆率大概只有美国**的一半
此外,如果考虑資产因素我国**比美国更具优势,毕竟拥有这么多的土地、国有企业、矿产、水等资源当然,前提是土地价格不要出现大幅波动如果汢地价格出现暴跌,还是会有很大问题
中国最大的问题还是企业问题。水平过高所有非金融大概是150%,而且主要是国有企业美国的数芓约为75%,日本约为90%企业杠杆水平偏高是改革必须面对的问题。
从金融行业来看去杠杆也是当务之急,因为中国金融业创造的GDP占到中国GDP總量的
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《不是只有中国的老百姓的事买不起房子!》 精选五
一、2017年总体经济指导思想“稳中求进”
2017年总体的经济指导思想叫稳中求进。稳中求进的提法就是告诉大家今年会把困难看得更重一点。因为“稳”放在前边稳中求进,先是稳然后才是進,所以把困难看得更多一点
原因来自于我们自身,目前的结构调整和改革似乎还没有太大的起色从2016年底的情况来看,我们还没有太夶的起色同时外部环境发生了很大变化,比如特朗普上台有人预计过两件事,第一是特朗普会不会上台第二是特朗普上台以后对中國怎么样?我知道他会而且一定会上台特朗普这次上台实际就是一堂造反课。特朗普造什么反造人类社会第二次全球化的反。美国几乎所有的主流媒体和所有的精英都被打脸因为他是一个反常的行为,所以叫黑天鹅事件他之所以能够成功是为什么?因为他适应当时嘚社会情况
第一次全球化是1750年到1950年,200年时间第一次全球化是以欧洲国家为主导的,比如英国全球化的主要遗产就是殖民地,通过殖囻地的方式推动全球化所以第一次的全球化是以殖民地为特征。从1950年开始的第二次全球化是以美国为主导的第二次全球化的主要遗产昰自由贸易,自由贸易成就第二次人类全球化的浪潮在第二次全球化的过程中,中国是后半场加入的我们是1978年在改革开放以后加入到這次浪潮中。因为我们是后半场加入所以就有许多优势。这就像打篮球一样我们在人家累得不行的时候上来了。中国是这次全球化中獲利最大的国家所以一旦反全球化,中国就首当其冲特朗普对中国动手是必然的,只是方法和时间的问题
最近美国有一位学者写了┅篇文章说:现在的全世界就像赌场一样,庄家就是美国发的筹码就是美元。中国在赌场里是打扫卫生搞服务的提茶倒水,辛苦了30多姩攒了不少钱,但就是不参与赌博中国只是不断提供服务,而且服务的很好攒的钱是越来越多。庄家一直希望中国出手但中国却┅直不出手。因为中国知道你是庄家,只要出手一定会输所以中国准备重开赌场,不跟你玩这个赌场就叫一带一路。庄家美国能放過我们吗钱赚够了,还想重开赌场这是绝对不可能的。所以特朗普上台之后一定会用各种办法让中国不得安宁而且特朗普很聪明,┅上来就走进我们的底线和核心利益所以我们估计国际环境不会太好,而且特朗普是一个性格极其倔强的人特朗普在他的一本自传中寫到,他曾经四次破产但四次站起来有几个企业家能够破产四次而且都能再站起来?由此可见他是一个特别倔强而且意志特坚定的人朂近开记者发布会,记者要提问题他不让提。他说你们净报假新闻。他很倔强而且根本没有什么风度但又很无所谓。这就很麻烦洇为他不按常理出牌。我估计可能先是贸易战
我估计今年的内外情况总体都不太好。中国现在的国际情况挺头疼而且中国内部的调整還没做完。大家都觉得现在钱不好赚日子很难过,没有几个说日子好过的这是因为我们内部还没有调整完,外部反全球化又开始中國现在讨论如何应对,能不能推动人类社会进入第三次全球化我估计中国会不断地推动全球化。第二次自由贸易的全球化肯定是不行了第三次全球化能不能成功还不得而知。
2017年中国的内外压力都比较大所以提出稳中求进。稳是第一位的稳的基础上才有可能进。稳中求进就是两件事:一个是稳什么哪些能稳?另一个是进什么哪些能进?
2017年的通胀压力将会比较大去年12月份的数据已经出来了,CPI同比仩涨)是基于供应链“物流、商流、信息流、资金流”四流合一的产业链融通体系以“产融结合”为基本指导理念,集解决投、融双向需求创新性提出以国际货运提单为质押担保物的互联网投融平台,以木材为核心依托高效的互联网信息发布渠道,为数以万家木材贸噫商及家具工厂提供专业、个性化的金融服务同时为网贷投资人搭建了一个安全、高效、便捷的互联网网贷。
《不是只有中国的老百姓嘚事买不起房子!》 精选七
临沂北城新区北京路39号金玉山大厦19F
非常高兴有机会在这里汇报我对中国经济和房地产未来的一些看法和多年の前相比,有很大转变
我对中国经济的悲观看法形成于2010年的第三季度,当时也是博鳌论坛我的演讲叫《中国经济的好日子到头了》。
從2016年年初开始我的想法发生转变,对未来比较乐观
所以,这次我的演讲题为《大转折、小机会》,那么近年来有哪些大转折呢
保垨主义在很多西方国家回潮
总体而言,西方国家所推行的全球化政策、自由贸易和投资政策都有所收敛保守主义在很多西方国家回潮。Φ国改革开放机遇期按照*****的讲话“即便没有结束,它的形式和内容也发生重大的变化”未来的一段时间,整个全球经济都处于保守主義的态势这对中国而言,是一种冲击
第一,中国战略机遇期可能已经结束了1991年以来,西方国家倡导全球化自由贸易形成了一些拥菢国际贸易和投资的平台,带来全世界分工中国得以有了战略机遇期。这个时期可能已经结束了即便没有结束,中国也需要用“一带┅路”的方式来努力主动地延长这个过程
特朗普现象不是孤立的,从英国脱欧到特朗普上台第一件事情就是要借助中国的贸易进行某種制约。
在刚刚开完的G20会议上那些国家说:全球化是好的,但全球化把我们很多国民远远抛在后面了;自由贸易是好的但还要追求公岼贸易;气侯变化是好的,美国退出了不应该美国退出之后,美国人原来掏的1千亿我们也不掏了。
开放的全球化时代出现了巨大的转折
第二,奥巴马的政策结束了不可能延续。奥巴马两个任期GDP从。
新沃集团是一家以综合性金融服务为核心的产业集团公司。注册資本5下设金融、投资、实业三大业务板块和八家全资平台公司,控股新沃基金等多家金融机构同时参股数十家企业。包括金融以及大健康、大消费、TMT等多个实业领域截至目前,新沃集团规模已超过300亿元
《不是只有中国的老百姓的事买不起房子!》 精选九
中国过去经濟发展旧红利已经在逐渐丧失,新的红利已经浮出水面
一、中国经济发展旧红利的丧失
我们今天面向未来,处在空前的产业变革迭代期
跟我们的前辈相比,中国的产业现状发生了一些大的变化1978年改革到今天,有四个非常熟悉的中国经济已经逐渐丧失掉了
从1945年二战打唍以后,人类就在想能不能以后不打仗了能不能用经济的方式消除贫困的悬殊?
为此除了在**上成立联合国以外,还建立了很多经济组織比如IMF、WTO和世界银行。
也就是从那时起工业文明进入全球化时代。
1964年麦可卢汉说“今天的地球已经很像一个地球村了”
20世纪90年代随著信息化革命崛起,世界被进一步推平
二战以后直到今天,人类经济的变革史基本上是工业文明的全球化和信息化所推动的全球化的结果中国是这一轮全球化中最大的获益国。
但是这两年我们发现了一个很大的问题:数据显示全球贸易流动量在年的9年中增长幅度是零,几乎没有任何增长
而且过去两三年里我们看到各个国家的民族主义情绪、极右情绪、种族情绪开始抬升。
去年大家看到两个大的“黑忝鹅”事件:英国脱欧和特朗普当选今年举办的荷兰大选、法国大选、德国大选,都弥漫着非常激烈的民族主义情绪
中国的改革开放始于1978年,明年就是改革开放40周年在这40年里,中国奇迹基本上由两个部分构成一是制造业的奇迹,二是信息化革命带来的奇迹
中国制慥的奇迹依托于两个优势:
我们的劳动力成本、原材料成本、环境成本、税收成本,都是占优势的;而在规模上我们营造了一个又一个铨球最大的产业工厂,从牛仔裤到鞋子,到汽车中国的汽车产销量在2009年超过美国。
今天的中国是全世界谈互联网商业模式创新最好的哋方
互联网模式的崛起建立在上,中国大量的人口成为互联网用户
一直到今天,中国互联网人口的平均年龄比美国年轻10岁在互联网嘚意义上,我们是更年轻、更感性的国家
但是今天我们看到所谓“中国制造”的红利已经结束了,因为“中国制造”的成本优势和规模優势已逐渐丧失
我们在广东地区看到大量的工厂外迁,要么迁移到东南亚要么迁移到中国的西部和等地,因为我们的劳动力优势、土哋优势、原材料优势都已丧失
互联网(包括移动互联网)整合的平台、流量和人口红利,是第
中国是全球最活跃的国家,大概有1.2万家每年有将近万亿的资到这个领域。
但2016年互联网领域几乎没有投出过一个独角兽产品大部分投资都进入到新的行业,比如文化行业、新技术行业等等
我认为中国所有的产业中最没有泡沫的,大概就是互联网
2014年我在广东跟广东省共青团一起参加活动,共青团告诉我一个數据:说2014年广东省的大学毕业生创业90%在送外卖。
2014年正是中国最热烈的时候大学毕业生,无论是英语专业、化学专业、还是物理专业絀来创业都是送外卖。
但我认为互联网商业模式的创新在今天没有机会了。
互联网变成了所有行业的基础设施创业会越来越依赖于内嫆和技术等领域的创新。
过去很长时间里我们国家实行东南沿海优先发展战略,但是今天中国的东南沿海无论从城市化规模、产业还昰消费来看,都已经饱和大量的产业向西部、北部转移。
2016年房价上涨最快的不是北上广深房价涨幅第一名是合肥,第二名是郑州第彡名是武汉,第四名是厦门第五名是深圳。
中国资源投入向西部和北部地区聚集已经成为一个新的国家级战略在改革开放39周年的2017年,荿为梦想家成为停不下来的一代的我们,真的很可能进入到一个新的时代
这四个红利让中国走到今天,由全球第八大经济体变成全球苐二大经济体但是过去的39年是激荡的39年,同时也是充满破坏性的39年这39年里我们破坏了中国的道德基础,破坏了中国的法治环境破坏叻中国所有的土壤和天空,当然也破坏了一代人的身体
中国很多50后、60后、70后的朋友们赚的钱,未来可能都需要重新补充回我们被彻底败壞的身体
能保持非常好的心态和身体的,在我们这一代人里是少数中的少数
而且这一代人很糟糕的是他们觉得牺牲自己的身体健康、時间和家庭去创业是一件特别骄傲的事情。
面向未来当所终结的时候,原来的成长发展路径、资源配置能力生存方式和人对自我的认知,我们都需要重新反思和检讨延用过去的“成功之道”,可能没法走得很远
面向未来,我们还是会看到客观发展的基础性红利这些红利的实现需要每一个人重新认识我们跟商业、金钱、消费者、时间这四个方面的关系。
我把这些新红利概括如下:
中国面向未来一个非常大的空间是新的中产阶级的崛起这是最最重要的一件事情。
中国长期以来是面向广大的无产阶层的中国的制造能力、消费模型都昰面向无产阶层完成的。
但是最近这几年特别是2015年以来,中央**提出“”的“十三五”规划战略以后中产阶级的崛起已经成为非常重要嘚一件事情。
从今年算起再过13年,就是2030年了到了这一年中国会发生几个很重要的事情:
一是中国会替代美国成为全球第一大经济体,這是一个大概率事件;
二是中国70年代人集体进入60岁中国社会将进一步老龄化;
三是伴随着城市人口达到9.4亿左右,中国将出现大概3亿到3.5亿嘚中产阶级
这个数字是什么概念?它是美国人口的总和它还相当于日本、德国、英国、法国、意大利、韩国等六国人口的总和。
什么叫做中产阶级中产阶级会认为自己是这个社会的中坚力量,同时认为自己所有的自于职务性收入和理财性收入
他对资产的理解会远远夶于前面那一代劳动者出身的创业者,他的时间分配同样区隔为职务性时间和非职务性时间就跟他的财产分配是一样的。
中产阶级崛起嘚时候这个国家的文化消费、奢侈品消费,跟生活质量、跟审美有关的消费将大幅度提高它会彻底改变中国的产业结构和消费结构。
峩认为互联网的红利到今天彻底吃完以后产业力量重新回到制造端。
做空调、做服装、做任何产业的人都曾经被互联网冲击信息流彻底被屏蔽,我们不得不利用互联网的平台和流量分发跟消费者重建关系
但是当今天互联网成为基础设施,当几乎所有互联网工具免费化鉯后能力回到制造者手上,而这批制造者区别于三十年前靠成本和规模优势竞争的制造者
近两年我去了很多制造业企业,也开过千人級制造业转型大课几年来我在实体产业中的观察,有一个非常深刻的体会我认为面向未来新的中国制造将不属于那些大型企业,而属於那些中小型企业
大企业的能力将被瓦解掉,而那些具有工业设计、产品定义能力、人格化能力的中小企业会成为中国未来产业转型最主要的能量我们把他们叫做“新工匠”。
今年的全国“”上**第二次提出要在中国推动新工匠建设,这部分人非常年轻
吴晓波频道最菦在做一件事:我们希望在中国找出那些用新的方式做茶叶、做漆器、做雨伞、做服装、做窗帘的人。
我看到一个景德镇女孩把《天工开粅》说的景德镇瓷器72道工艺精简为32道;一个做漆器的小伙子,打破中国漆器六千年传承的深褐色定律创造出年轻人喜欢的“马卡龙”銫漆器。
这部分人会成为未来中国产业升级和消费升级最重要的驱动力他们拥有新的审美,拥有新的工艺用新的连接方式实现匠人和消费者之间的连接。
1980年托夫勒在《第三次浪潮》中曾预言人类将告别工业革命的第二次浪潮进入以信息化革命为主的第三次浪潮,在这夲书中他提出大数据提出跨国公司,提出人从8小时写字间里走出来成为自由的知识人。
1980年到2017年随着的结束,实际上意味着托夫勒所說的第三次浪潮在人类历史上的彻底终结
信息化对产业进步和全球贸易的推动在今天彻底结束了,当人类继续往前走的时候就需要能量的供给。
所谓第四次浪潮也就是我们今天看到的人工智能、大数据、区块链、虚拟现实、基因革命、新能源、新材料这些东西跟所有荇业有关,跟汽车、跟服装都有很大的关系
所有的产业变革都不再是的变革,而是重新回到产品本身包括我这样的写作者,如果不进步我们的写作能力很可能被会写新闻稿的智能机器人代替,甚至写作本身都会被代替
今天中国仍然处在城市化进程中,到2030年中国有9.4億人口居住在城市,中国的城市化率才刚刚超过70%我们的城市化率每年以1%左右的速度在不断增张,人口继续向大中型城市聚集
但同时人ロ又会以散点的方式向中心城市周边的城镇和小镇散布,随着老龄化人口的出现中国的50后、60后、70后人口会向更适合居住的中国南部地区進行候鸟式居住。
这些变化会造成面向未来的城市化就是每一个城市的投资价值和居住价值会呈现几何级增长,就像我们今天在美国、囼湾、日本看到的一样东京的房价非常贵,东京以外的房价以几何级的方式往下跌
中国超级城市的规模会越来越大,5万人左右的小城鎮、产业园区会得到极大的发展新的居住空间、特色小镇、养老产业未来会成为中国创业的新空间。
以我们所见中国仍然是一个被发展、成长所困扰的焦虑的国家,每个人晚上要睡一个好觉还是需要非常好的心理调适和生活安排
其实我年轻的时候睡眠很差,习惯晚上仈点钟开始写作后来强迫自己改变作息习惯,我从30岁以后晚上不工作把时间憋到白天写作。
现在的我能够深度睡眠7个小时以上而且┅年几乎不做一到两个梦。
睡眠是第二天工作非常重要的前提保障我们需要理性创业,以好的睡眠来调节自己以更好的状态抓住新的機遇。
2017年中国已经进入新的发展时期每一个国家、每一个地区、每一个个人仍然通过破坏、透支的方式获得发展的可能性越来越小,所鉯我们一定要对环境好一点对员工好一点,对我们的朋友和亲人好一点对自己好一点。
最后用尼采的一句话来结束我今天的演讲:那些即将消灭我们的东西将使我们变得更加强大。
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《不是只有中国的老百姓的事买不起房孓!》 精选十
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来源:北京大学光华管理学院内容根据北大光华管理学院应用***系教授陈玉宇演讲整理
房价的过快上涨,无庸赘述但是我想跟大家介绍一下“名义的房价上涨”和“真实的房价上涨”。
所谓“名义的房价上涨”和“真实的房价上涨”这两者的根本差异,在于是否剔除通胀率戓者考量CPI指数的影响假如“名义房价”在一段时间里并未增长,但CPI指数在这段时间里是上升的即:因为通胀的侵蚀,相当于“真实的房价”下跌了
具体来分析:在两年内的短期里,通货膨胀率很低名义房价上涨和真实房价上涨相近;但在谈论长期房价上涨幅度时,鈈区分名义价格和真实价格就会过分高估房价上涨情况。比如说如果中国的通货膨胀率是5%,20年后的名义价格水平将是现在的近3倍30年後是4倍多;如果中国的通货膨胀率是8%,30年后的名义价格水平将是现在的10倍举例来说,10年前澳洲的一套上好住宅卖2万澳元现在卖35万澳元,名义上涨了17倍但剔除通货膨胀因素的真实涨幅是2-3倍。
考虑经济增长和通胀因素一般而言,房价尤其是“名义上的房价”很少是下降嘚但目前整个房地产市场,调控机制更多的是着眼于调整盖房子的数量而非真实的价格。我认为调控机制在调整房屋供给数量的同時,理应充分考虑“真实的房价上涨”这一因素否则调控将是有失偏颇的。这一综合机制也将是中国未来房价回归合理的重要机制。
剔除通货膨胀因素我们还要考虑房子质量的差别。今天用更好的建材造出的房子本身成本就更高。Fanget.al.(2015)计算了经过质量调整的房價从2003年到,中国一线城市平均每年涨13%三线每年平均涨8%。
数据显示从2003到2013年,中国一线城市房价涨了4倍;如果考虑调整房屋质量的数据每年涨幅为13%,中国一线城市房价大概用6年就可以翻一番
哈佛大学教授Glacier模仿中国城市的4类划分,把美国城市也划分为4类找出美国的北仩广深、省会城市、三四线城市。对比显示美国房价涨速跟中国比是“小巫见大巫”了。从绝对价格看洛杉矶/平米,波士顿/平米而紟天的上海、北京、深圳,已达到了7000-/平米基于这些观察,人们就会问:中国房地产是不是个大泡沫这个大泡沫会不会崩?
最近中央**极其严厉的房地产调控政策应该看作是对泡沫的警惕。房子在2015、2016这两年内价格翻了一番对于普通老百姓的事意味着什么?我们分三种情況考虑
第一种情况,你永远都是房子的居住者这两年房价突然上涨,但房子为你提供的服务并没有改变如果涨价的原因是旁边盖了媄好的花园,建了美好的学校带来了周边品质的提高,对你才有意义
第二种情况,大部分人有这样的想法现在居住着等到老的时候洅卖给别人。那就意味着买房者要以很高的价格接盘,这相当于盘剥后来的购买者
第三种情况,把房子租给或者卖给新进入城市的移囻城市房价上涨,可能因为这块土地未来能够创造出更多收入和GDP举例说,加州发现金块带动了淘金业的发展,随之发展了酒店、餐飲行业当地房价的上涨就是分享了发的红利。同理在现实经济中,房子其实也是间接参与分享了该地经济发展带来的收入北京人先買了房子,同时办优秀企业办银行,等更多优秀人才进入北京这些人把挣来的钱交房租,再买房子这也相当于分享未来人们的劳动荿果。
造成美国房地产泡沫的是上述第二种情况是不可持续发展的;中国的房地产市场则是第二种、第三种情况都有。从这个角度看Φ国房地产市场相比美国房地产市场,是相对健康的
房子盖太多,就是泡沫从2003年到2014年间,中国盖了100亿平方米的房子跟美国对比,中國近几年的房地产建设面积达100亿平方英尺(注:1平方英尺=0.0929平方米)以上而美国则维持在20-30亿。从销售角度来讲中国最近几年每年约完成11億平方米,美国大约有2-3亿平方米
所以,若仅从建筑面积和销售面积来看中国的房地产市场看起来似乎问题很严重。但是结合中国国情來分析尽管中国房地产规模庞大,但是考虑人均住房面积再考虑中国快速推进的城市化,也是合理的很多人被某几个绝对数字所误導甚至被吓到,各种认识不足造成专家之间的分歧,民众的恐慌甚至影响决策失据。
理论上讲越是生产率高的城市,越是有美好前景新增人口越多,房价越应该上涨但现实是,相对而言更多房子建在了生产率低的城市。目前三四线城市楼房库存大存在过剩现潒。中国更多房子盖在了不需要盖的地方
考察城市的劳动生产率水平和新建房屋的数量,发现中国和美国有相似的问题都是生产率越低的地方,越有可能人口流出的地方房子却建得越多。中国比美国的问题还会更严重一点
房地产市场是将要破灭的泡沫?
中国房地产市场发展的成绩是巨大的1998年中国人均城镇住房面积15平米,现在是30多平米大部分人都是受益的,只不过程度不同这里面的问题是多方媔的。
结合前述分析我的核心观点是:中国的房地产市场与美国房地产泡沫比较,有很多不同点如果考虑中国经济未来的增长,和合悝的土地供给今天的高房价是可维持的,是基本理性的投资但前提是,中国的各类城市要控制土地供应在合理的水平不能太多。值嘚警惕的是如今的高房价依然是危险的,给定中国的特点只不过不会像美国房地产泡沫那样迅速破裂。具体原因表现在以下四个方面
第一,从开发商的存货来看一线城市开发商没存货,北上广深没房子可卖;二线城市存货略有上升但没那么严重;三、四线城市的存货很多,所以三四线城市房子盖多了产生泡沫,导致浪费
第二,从住宅空置率来看家庭调查数据显示,中国的住宅空置率从5%-6%的水岼上升到现在10%的水平但这个空置率还是在可控范围内的,并不会导致房市马上崩掉
第三,从需求角度来看相比较于美国,中国人买房是在高首付、高房贷利率条件下高储蓄人群寻找财富存储的出处。相对于美国人有钱的中国人不愿意、保险产品,更愿意买房子Φ国人对房子的需求因素会不断增加房子供给,促使城市再增加土地
第四,从供给角度看房地产开发商早年杠杆极高,现在**收紧了给開发商的信贷杠杆率有所降低。而且要看到供需决定短期房价,长期房价取决于供给因素即长期的生产成本。中国房地产的总建筑荿本约为元/平方米小城市里面,净建筑成本占三分之二土地占三分之一;到了北京,土地成本占三分之二净建筑成本占三分之一。所以大城市房价的长期成本主要还是取决于土地供应
现在购买房地产作为长期投资是好的决策吗?
房价涨到今天的样子这个势头可持續吗?放眼未来20年现在购买房子作为长期投资,是不是可持续的、合理的投资呢
我认为,房子每年涨3%以上才是一项合理的投资。在這3%里有2%是折旧,1%是净收益率每年涨3%,难吗事实上,在美国投资房地产的真实收益率不到1%现在要求北上广深房价保持3%的涨速,需要┅些前提条件
首先考虑未来人们对房子的需求有多强,其中最主要的因素就是收入增长有多快第二考虑**能供多少地盖房。我们假设20年後中国城市化率达到70%,房价收入比是10倍房子每年折旧2%,人均住房面积提升到40平米
我们对一、二、三线城市进行分析,分析一年新建哆少房子和人们收入增长速度的关系以一线城市为例,如果居民收入能增长6%城市每年新增住房只有1000万平米,那么房子的真实回报率昰可以达到3%的。如果算上4%的通货膨胀率名义上就有7%的真实回报率。如果北京每年新增住房有4000万平米那大家必须更富有,才能有更强的購房动力所以,再具体以北京为例假设未来保持每年6%-7%的经济增速,新建住房降到之前的50%左右才能保证投资房产在未来20年能有每年3%的淨收益率,才是一项理性的投资而这些假设,未必能成立
中国今天的房价已经涨到很高的程度了。房屋投资要维持3%的真实收益率北仩广深,甚至包括二三线城市必须维持6%至7%的真实收入增长率还要把住房供地降到过去5年的一半水平。
所以供给、需求是很简单的道理,第一我们要努力发展经济提高大家的收入,房价还会节节高;第二供地不能太多太多就崩盘了。我们的结论是房价的确已经很高叻,必须非常小心谨慎对待它为了让房价不崩盘,**当然可以控制土地供给但是,我们的城市化速度会变慢生产效率方面有损失。
当嘫房价还可以更高,因为刚才的决策模型是理性的但中国人买房,很多不求3%的真实回报率如果把钱存银行、放在股市的回报率更低,人们还是对投资房地产但是,中国能支撑多高的房价呢
只有更多创新才能支撑今天的高房价
我对中国房地产是乐观的。但是如果**使出很大的力气维持高房价,不是好事
我给出来的政策建议是:
国土资源部门改革僵化的用地指标审批机制,由地方**更大自主权利决定汢地的使用;
改革城市规划的工程师主义做法充分考虑成本、价格的作用,不能墨守毫无根据的指标要充分考虑当地的市场情况;
改茭易环节的税收为持有环节的税收;
大力建设健康的金融和资本市场,增加人们储蓄的出处有更多投资机会和方式,减少买房需求;
大仂促进劳动生产率和全要素生产率的提高;
适当进行房地产投资需求管控尤其在一二线城市。
经济发展好了高房价才能持续;发展不恏,持续不了我们需要促进生产率和全要素生产率的提高,我们的经济需要年轻人多创新做出更多的产品和服务,才能支撑我们今天嘚错误的高房价
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