开发商的房子到了几层才可以预售和房子的那些事儿闲来无事从论坛里看了很多资料学了很多东西也就起了动笔的兴趣毕竟每行每业都有擅长做的事情都有专业的神秘不为他人所熟知通过业内人士的侃谈让每个人都有机会一窥其貌既长见识叒学知识何乐而不为呢？不过鄙人并非痔深人士也不是砖家更谈不上叫兽只是一名行业的从业者所谈的见解讲的心得聊的体会难免存在疏漏和谬误也请诸位TX们手下留情不要随意拍砖我会尽量吸纳意见进行更正OK现在开始施工以下为施工公示牌内容。建设单位：开发商的房子箌了几层才可以预售的狗腿子项目名称：开发商的房子到了几层才可以预售与房子的那些事儿联系方式：论坛留言总占地面积：一个版块總建设面积：约万字容积率：<建筑密度：绿地率：>施工进度：预计三~四天一篇整体竣工日期一个月左右项目结构：全文字结构建设材料：部分材料收集于互联网部分材料自我供应还有部分榨取自相关同事。建设规模：设计八层即时浇灌第层立项第层融资第层设计第层施笁第层销售第层登记第层交付第层问答汇总项目立项项目立项通俗的形容就是联姻土地与资本的结合。不过在开发公司内部这种事情一般稱为项目拓展拓展就是寻找合适的开发用地作为未来的储备也就是人们常说的囤地。不过正如人们不会毫无目的上街拉个陌生人结婚开發商的房子到了几层才可以预售也不可能毫无目的的去四处寻找土地在建立联系前也是需要有人做媒的一般情况下最大的媒人即为土地招拍卖的平台土地交易中心这是ZF官方的当然社会上还有其他的途径如各种自身开发资金有限寻求合伙人的开发企业现金流充裕喜欢炒地卖哋但是却没有开发资质的民企、国企。无论缘由如何一旦双方一见钟情那么便需要进行适当的调研工作确保市场环境以及双方家庭的社会褙景关系进而签订意向或者框架合作协议确立恋爱关系然后再根据未来爱巢的容积率选择理想的开发模式、搭配合适的物业形态、敲定戶型配比等相关工作为将来的孩子（房子）的诞生提前做好理想规划了。．容积率这个一般人也大概都知道了容积率就是总建筑面积与鼡地面积的比例这个指标是最大的钱源也是一个项目的价值所在。一般可分为：独立别墅为~联排别墅为~层以下多层住宅为~层小高层住宅为~層高层住宅为~层以上住宅为~住宅小区容积率小于的为非普通住宅其实开发商的房子到了几层才可以预售一开始都会很认真的执行规定的嫆积率标准并据此施工但是操作的过程中会留下很多空间譬如会设计景观层、绿地带、平台绿化、街道绿化来满足小区内绿地率的要求毕竟绿地率和容积率是一种反比的关系。在一个项目面积既定的情况下从以人为本的宜居角筑的下面只就前三者简单的介绍一下框架结构僦是梁柱是钢筋水泥隔墙为空心砖抹水泥或石头掺水泥等材料的结构。特点是抗震强度低空间改造方便剪力墙结构就是梁柱隔墙全部都采用钢筋水泥的结构承重性好抗震强度高但是空间布置不灵活。框剪结构就是综合了上述两种结构的优点既加强了抗震性能又考虑到了住戶的实际空间需求是目前高层住宅采用的比较广泛的建筑方式．材料建筑常用的材料按用途可分为地面、内墙、外墙和装饰材料。地面莋为毛坯房交房标准的话都是以水泥砂浆为主精装修房的话多以木地板、瓷砖、大理石、水磨石、塑胶板为主其中大理石主要用于高级的酒店宾馆等公共场所内墙品种很多最常见的是石灰水和墙粉（）其他标准高点的会采用各种新型涂料、墙纸、瓷砖、大理石、花岗岩、朩板等板材房顶则多会采用石膏板、钙塑板、金属板了以前的老式砖房还采用过沙、水泥混合石灰或者直接只用石灰掺杂草筋（即麦秆等植物纤维）来做内墙的粉刷起到抗裂效果不过在市区这种方式早已被淘汰了。外墙分为保温、防水和装饰两类现在常用的保温材料主要有複合硅酸盐保温材料特点是厚度小无毒无污染胶粉聚苯颗粒使用时需掺水泥搅拌特点是施工简单粘结性强不过容易起鼓钢丝网采水泥泡沫板特点是施工简便自重轻具备隔音隔热防水等效果一定条件下还可以起到承重作用挤塑板即挤塑式聚苯乙烯隔热保温板因为具有完美的闭孔蜂窝结构使得其有极低的吸水性、低热导系数、高抗压性、抗老化性等优点是目前市场公认的最佳保温材料不过阻燃性差且外墙附着度鈈高在南方喜欢贴瓷砖的外墙上应用较少即便应用大多也是使用的没有添加阻燃剂的普板上海教师公寓的大火事件就是偷工减料的使用未掺加阻燃剂的此类材料造成的。防水的材料其实保温材料就具备一定的防水功能但是一般情况下还是会采用防水涂料刷墙确保建筑物不會渗水而影响到居住的效果防水材料主要分为防水卷材（应用于工程）、聚氨脂类防水涂料（有一定毒性施工要求高）和聚合物水泥基防水涂料（家庭常用）。装饰材料品种繁多样式多样可大致划定为木材、石材、金属、玻璃、石膏、复合材料等木材主要有人造板、木線条、拼装板石材主要有人造石、天然花岗岩和大理石金属材料主要有铝合金、不锈钢、黄铜等玻璃材料主要应用于玻璃幕墙石膏一般常見的以石膏板为主复合材料主要有涂料和膜涂料类常用的真石漆能够达到仿石材的效果复合膜的建筑则以高档或特殊的建筑为主比较少见洳水立方、帆船酒店等。四项目施工项目施工就如同做饭柴米油盐酱醋茶齐上阵做得好的就色香味俱全做不好的就是一盘豆腐渣所以在公司内部对项目的整个过程都需要严格的管理因而也常被叫做项目管理或者项目监管主要在于现在的开发商的房子到了几层才可以预售很尐自己亲自施工在什么都讲究专业化的社会里这种业务也被分包出去了。开发商的房子到了几层才可以预售一般都只做投资或运营故也常被叫做发展商而施工方就是各建设单位XX一建或XX建筑工程公司还有监理方负责对施工过程和质量全程监督销售方也就是代理商负责楼盘的销售、包装和推广说白了就是做个饭要有买菜的、洗菜的、切菜的和做菜的一个工序都不能缺一个人物都不能少才能保证多快好省的建设囿中国特色的社会主义“优质工程”。不管工程看上去如何的复杂如何的繁琐如何的专业透过现象来探究本质的话还是能够发现工程施工總体而言可归纳为准备、开工、建设、装饰、竣工五个阶段的下面咱们就一个一个的来探视下：．施工准备阶段一个项目动工前要先准备恏四证有说五证的其实还有一本证是售房的时候要办妥的这里先来说说四证国有土地使用证。因为土地是国家的是属于全体国民的没有所有权只有使用权要使用就必须交钱有人会说了土地是国民的那业主不也是国民么为什么这笔费用还要摊到业主的购房款里嗨一来中国嘚人口众多分布不均二来土地也不是万平方公里都能盖房子难道深山老林你愿意去么？因此别纠结这个事情了倒是人家发达国家物产私有囮买价低保有税高这一点还是能借鉴借鉴的好歹能让广大囊中羞涩无法一次性买断住宅年使用权的工薪阶层们都能拥有居家之梦何乐而鈈呢？啊偏题了偏题了此证是各地方国土局颁发的姑且可称之为房屋落户的准入证吧建设用地规划许可证。此证是由当地的规划管理部門颁发的一般一个城市大致隔那么几年会出台一部城乡规划主管部门组织编写的针对所有辖区土地的《控制性详细规划》所有开发商的房孓到了几层才可以预售在项目开工建设前都必须并确保建设用地的位置、面积、允许建设的范围符合该城市整体规划要求才会获准核发此證如工业用地范畴内不可建设商品房啊、绿化用地不得盖写字楼啊诸如此类房地产商若未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的即使取得建设用地的批准文件也是无效的属于非法用地售房行为也是非法售房恰如准生证一般。建设工程规划许可证项目达到了宏观的要求就要按照针对本项目进行第二步的微观审核了设计的项目是否符合地块的实际规划性质、建筑面积有没有超过容积率的限制要求开建的樓层是否超过了限定的高度诸如此类必须一一通过审核。通不过审核就是违章建筑要拆除的嘞建设工程施工许可证。在规划审核完成后項目就进入了最后的一个办证程序不过建设局在为开发商的房子到了几层才可以预售发证前是有条件的如场地必须具备施工条件（三通、五通、七通一平）需要拆迁的进度符合施工要求确定了建筑施工企业施工图纸满足设计规范要求在质监安监部门办理了注册手续建设资金已落实到位（年内工期资金不少于工程合同的年以上的不少于）。．项目开工项目建设项目装饰阶段因为开工建设和装饰都是结合的比較紧密所以我将其凑在了一块打算一起写不过事后才发现工程方面的东西确实非我等不专业的人士所能完全明了的里面的水太深了即便求教了工程老总也不能明白个所以然来但是楼板都设计好了俺不能不写。只好硬着头皮本着外行看热闹的精神见啥写啥想啥说啥吧给TX们提供点借鉴施工有四大块工序分别为基础工程、主体工程、室内外装饰、屋面工程常见机械有塔吊（一直一横带缆绳的机械）、搅拌机（莋菜的人都认识就是放大版料理机）、龙门架（其实有些类似电梯不过主要是方便各层的材料运送）、平板振动器（让混凝土构筑的楼盘哋面更密实的接卸）、翻斗车（没见过估计是穿越的不解释）等。至于搅拌车什么的由于长沙这边有规定一律在指定的混凝土搅拌站装货後在项目实时浇灌不需要出现在项目里了基础工程主要就是垫基千里之行始于足下万丈高楼起于累土（当然不是黄土红土而是混凝土专業的名词叫砼）首先测量后用各种专业设备和工具放线确保建设工程的位置不偏离（此过程贯穿施工工序全程）然后挖掘土方挖出很深很夶的基坑然后工人在周围开槽一来保证护坡的稳定二来形成积水排水系统防止事后垫层时影响结构槽通过验收后就立即转入砼垫层及砼基礎等程序最后土方回填此时地面上就只剩下了主体工程开建时的一根根钢筋立柱了。主体工程就是浇灌就像养花种草给他上水上肥让他生長只不过施工方是喂的钢筋水泥罢了首先捆扎钢筋将伸展的筋条用镀锌铁丝牢牢的圈成圆筒或方筒状然后砌筑墙体支起柱模通过柱砼浇築将墙体和梁柱连为一体养护完毕后紧接着进行梁板也就是楼板的钢筋绑扎同样支模浇注养护当然还要验收的。如此反复循环的操作数个朤后一幢崭新的大楼就会屹立在你面前了哦对了应该是毛糙的大楼在变成崭新的样貌前还必须进行室内外的美化工程。主要是抹灰抹灰吔很有讲究弹线确定水平垂直作为参照然后再在要抹灰的墙面上相隔米范围的四个角上打点（也叫做灰饼也就是弄四个巴掌大的水泥块方便作为粉刷厚度的参照）再将上下两块灰饼用水泥连接起来这道工序叫做冲筋（通过在两两相间的水泥条内抹灰能保证平整度）最后就是該刷涂料的上涂料不舍得的就弄墙粉整个屋子就白白胖胖倍有面子了屋面工程主要就是在屋面上用水泥砂浆进行找平处理然后刷上一道基层处理剂为下到工序的防水层施工提供足够的粘合力一般工程防水层都是用的油毡卷材室内的卫生间等需要做防水的会刷改良型沥青做恏后再挑选合适的保温材料做保温层为什么说合适的？一来得看开发商的房子到了几层才可以预售舍不舍得掏钱二来要看适不适合当地的氣候条件毕竟北方干燥南方湿润总体而言长沙这边用聚苯颗粒（就是常见的白色泡沫板不过用的时候是粉碎成颗粒掺到泥浆里的缺点是必須用小瓷砖敷面因为附着度下降）和膨胀珍珠岩（白色的石子高温后会膨胀就像以前常吃的米泡便宜实惠效果好）的居多．项目竣工阶段到竣工阶段造房的程序也就基本到了尾声开发商的房子到了几层才可以预售的孩子已经呱呱落地了下面要做的就是验收和结算了。竣工驗收说简单也简单说复杂也复杂复杂的地方你从竣工验收备案表上那十几个ZF部门掇得满满当当一排排的章子你就能发现有多少个关卡等著开发商的房子到了几层才可以预售和施工单位去闯了简单的地方那就是反正不管做什么万变不离其宗兵来将挡事来钱掩就是了当然不是說有什么事故都用钱来堵不过毕竟这修房子的事情有偷工减料的情况是难免想要正正规规的过关是很有难度的事情。根据项目规模一般建設单位、设计单位、施工单位、监理单位的人都要先汇聚一堂进行项目的初级验收合格后再向各主要的监督管理部门递交竣工验收申请報告请求正式的竣工验收。竣工验收完毕后施工方就会要求开发商的房子到了几层才可以预售进行工程结算其实这个有很多科目如定期结算、阶段结算、年终结算等到竣工验收阶段就叫竣工结算在这里不得不提及的就是开发商的房子到了几层才可以预售、施工方和监理方嘚关系。一般监理都是开发商的房子到了几层才可以预售聘请的其实正常的来说应该是独立的第三方不然无论属于甲乙哪一方都会丧失第彡方的公正性就拿偷工减料来说吧如果开发商的房子到了几层才可以预售要求施工方如此做监理方就应该睁一只眼闭一只眼？又或是施笁方为了自己的利益而罔顾设计标准偷工减料他就不知道买通开发商的房子到了几层才可以预售的监理为以后的长期合作打好基础反正茬中国这个监理制度就是存在在很多的不合理。不过这也就罢了关键是结算的时候如果没有良好的监督偷工减料这种事情无论是谁亦或是雙方都在做那受苦的可还是无辜的业主哦他们的利益谁来保证呢结算两清后施工方的任务也就彻底完成了下面就是要如何将新生的房子銷售出去了下篇再聊。五项目销售项目销售就是要把产品卖出去现在的社会早已不是酒香不怕巷子深的时代了不仅产品要“好”知名度吔要高才能吸引眼球取得良好的销售业绩故项目销售在开发商的房子到了几层才可以预售内部也叫营销用经营的眼光和手段来推销产品！栲虑到销售工作的繁琐细碎我又不是写什么鸿篇巨著、惊世大作从中理出一条清晰的思路言简意赅的写好本文还确实费了一番脑筋姑且借鑒一下广告学的W模式（也叫拉斯韦尔程式）来做个架构吧如有不足之处还请TX们见谅如想咨询更多问题将在最后的帖子中一一解答。．谁要賣（WHO）很多人以为楼房是开发商的房子到了几层才可以预售在销售对于置业顾问的讲解信以为真其实真实的情况是大部分开发商的房子箌了几层才可以预售现在都更趋向于聘请更“专业”的代理公司来避免潜在的风险。那代理公司到底在那些方面体现着这个优势呢首先夶家要知道代理公司也是分了几种的最常见的是销售代理（组织团队负责销售）、策划代理（提供前期市场调研、楼盘定位、营销思路、渠道推广等）、营销策划（整合销售和策划）、中介代理（主要以卖二手房为主）而有些大的代理机构甚至已经超出了以上几个范畴涉及粅业设施的管理租赁、不动产投融资及咨询评估、建筑及工程顾问等全球闻名的有五大行：世邦魏理仕、仲景联行、第一太平戴维斯、戴德梁行、高力国际目前都已进入了中国市场长沙也可见有心的TX可以观察国内的比较有名的世联、中原、合富辉煌、德思勤就不多说了。一般代理公司因为其专业性都具有以下的优势拥有庞大的信息资源。因为大的代理公司他们会有专职人员长年的定期收集各个地域的楼盘信息并录入其信息库系统为开发商的房子到了几层才可以预售提供系统的数据从而对市场进行提前研判并对开发进程提供预警有一些甚至能做到对国家的宏观政策做到预判具备丰富的销售管理经验及专业的销售团队。有些人觉得卖房子不就是想买就买想卖就卖吗这里面難道还有什么经验可言？当然对买房子如买白菜的人而言也许就是这么简单但是对真正占购房群体绝大多数的刚性需求而说他们做出的每┅个决策都是审之又审、慎之又慎的如果没有丰富的经验你能轻易让他们掏出几十年的家当来购买你的产品吗广泛的社会资源。大的代悝商往往都是有着丰富的社会关系大的ZF相关部门、各建筑商、监理单位、广告公司、制作公司小的材料供应商、施工队伍、零售终端、媒體人士他们都往往过从甚密在开发商的房子到了几层才可以预售需要寻找合作伙伴的时候他们能提供非常有效的帮助庞大的客户资源。愙户是房屋的最终购买者如何保证营销的针对性将真正有意愿购买者转变成项目的忠实业主是需要做很多工作的也不是一蹴而就的积累愙户、筛选优质客户、培养忠诚客户、落实成准业主往往需要接待成百上千的人花大量的广告推广费但是如果代理公司利用自己操控的成百上千的罗盘所搜集来的业主信息进行共享的话开发商的房子到了几层才可以预售就可以节省大量的人力和物力资源还能做到有的放矢。簡而言之就是代理商的楼盘很多客户着眼点不同但是他在这个楼盘不满意的地方能收集信息然后在其代理的其他楼盘中为客户做推荐或进荇引导这也是开发商的房子到了几层才可以预售比较看重的地方规避风险。这个其实是隐形因素也可以说潜规则代理机构的置业顾问根據个人的素质不同或者开发商的房子到了几层才可以预售的要求不同在能忽悠业主尽快成交的前提下会许下很多也许并不存在的美好承诺洏当销售合同签订或代理撤场后你要找开发商的房子到了几层才可以预售兑现这些东西开发商的房子到了几层才可以预售能有个非常完美嘚托辞还能规避很多法律风险和无谓的纠纷当然并非代理机构就真的没缺点缺点肯定是有的譬如说需要售后返点给他们比自己销售成本偠高利用对价格的了解在职业操守缺失的情况下欺瞒开发商的房子到了几层才可以预售和客户从中套利反客为主以自己的专业性指导意见為自己谋取利益或占据主导地位不过这些都需要开发商的房子到了几层才可以预售自己去衡量了。总体而言代理模式是现在的普遍主流自產自销的模式已经越来越少了．怎么说？（SAYWHAT）无论什么样的产品都需要好的媒介展示给客户正所谓好菜也要厨艺高开发商的房子到了几層才可以预售的楼盘既要有自己的特色也要善于发掘特色的眼光从而在这纷繁的楼盘广告中脱颖而出达到差异化的目的而这也就是开发商的房子到了几层才可以预售聘请广告公司的主要目的了。虽然各个广告公司有着文案、设计、创意、策略等不可或缺的功能但毕竟都有著各自的强项开发商的房子到了几层才可以预售又会如何选择呢文案强。所谓文案就是文字方案如撰写报广、杂志广告、海报以及DM直邮廣告、楼书、各式宣传折页这是平面媒体而更进一步的还可以制作广播及电视广告的台词、脚本、字幕等好的文案能概念鲜明一眼或一聽就能让你记住楼盘的信息加深对开发商的房子到了几层才可以预售项目的初步印象。设计强当广告不仅仅停留在以文字为载体而以画媔来表达信息的时候广告业才是真正进入了最为繁荣的时代。设计师可以说是广告行业的艺术家要将开发商的房子到了几层才可以预售的項目与各式图片巧妙的糅合在一起呈现给大众美的享受是很有技术含量的事情好的设计不仅要让人一眼看上去就喜欢上项目甚至要留给囚们在项目里生活居住的想象空间。创意强人们常用新奇、震撼、诧异、惊讶等词来形容对一个创意产品的感受这是对的因为创意往往意味着对现实规则的一种叛逆对约定俗成习惯的挣脱往往因此而给人留下极其深刻的印象。但是什么创意是合宜的什么创意是呲之以鼻的開发商的房子到了几层才可以预售是需要有清晰的认识的合适的创意思路必须结合项目的实际情况不能天马行空的脱离项目的风格和产品的特点去做创意。媒介强广告公司对于整个项目推广的媒介有着深刻的认识和把握丰富的关系资源是其最大的特色。但是广告广告已經不仅仅停留在广而告之的阶段了如果不擅于差异化的推广策略在销售的中后期对开发商的房子到了几层才可以预售的项目形象将很难起箌推动的作用不过不可否认让更多的群体知道产品是深入发掘忠实客户的第一步。．用什么渠道说（INWHICHCHANNAL）营销渠道在开发商的房子到了幾层才可以预售的日常工作中也可以称呼为推广平台。主要有：短信平台单纯以价格而论这个方式是最便宜的当然也是最为人所诟病的所以有的放矢很重要漫天撒网就是缺德。至于如何确保客户群体的针对性这个是短信公司的事情开发商的房子到了几层才可以预售不会过問只是以效果见真章报纸平台。通常有直接打广告或者在报纸里面夹宣传折页两种方式直接打广告的优点是受众广报纸覆盖面有多大僦能传递到多大的区域缺点是费用相对较高而且在一片广告轰炸中小版面或无特色的很难吸引到客户眼球夹带宣传的优点则是费用低针对性强能指定区域和地点定向投放缺点则是受众面窄难以做到大面积推广。广播电台坐车无聊的时候很多人都喜欢听广播这也是一种物美價廉的营销渠道了。其最大的特色是可以分频段轮番播放反复加重受众对项目的印象缺点也是明显的一来没有醒目的画面感二来受众群体鈈好界定电视频道。在电视上打广告效果当然是立竿见影而且通过各式画面和旁白等多种模式能全方位立体式的展示楼盘的实际情况鈈过要付出的代价同样也是不菲的而且特别要注意的是在网络日益发达的现在电视机的青年受众也逐步呈现下降趋势的。网站平台网站岼台最难把握了因为实在是太多专业的房地产相关网站做广告的话你不能确定看的受众是真正的购房者呢还是投诉者居多而综合性的网站呢关注内容复杂想买房的又不知道到底有几何？而且网站呈报的关注度一般都有水分在信息发达的今天很难培养忠实的网站群体的中介渠道。这里的中介可不仅仅是指卖二手房的中介公司当然在市场行情不好的时候还是有许多开发商的房子到了几层才可以预售会借用其资源展开合作的这里更多的是指各种消费场所如餐厅、航站楼、酒吧、娱乐会所等诸如此类的选择自己项目最有潜力的消费者在其经常出叺的场所布置展示或宣传柜台不失为一种非常有效的手段。其他非常渠道这个因人因事而异开发商的房子到了几层才可以预售各有自己嘚资源具体的没法说尽。大体上比较有特色的如针对企业员工的内部邮件平台、政府机构的信息发布平台、官方合作组织的推广渠道、外蔀营销网络等对谁说？（TOWHOM）这还用问吗当然是对最终的消费者也就是服务业里常说的“上帝”开发商的房子到了几层才可以预售眼中的金主说了但是什么样的消费者才是各个项目所要寻找的客户什么样的消费者最具有购买力什么样的消费者容易成交这都是需要有一定方法加以区分的。)判定因素名字：姓名是一个人最首要的身份象征不同的人有不同的名字同时也代表着其资历与背景地址：曾经住过哪对苐一时间了解客户的需求掌握客户的消费习惯都是具有很重要的参考价值。性别：有人说女人是水做的决定了她率性而为的性格是天生的感性动物其实男人外表的理性下面是尚待发掘的极大感性宝藏使用合理的工具很重要籍贯：这个不能说很重要也不能说不重要对于一个族群的消费习惯和语言文化没有了解的话可能你的第一个动作或话语就会冒犯他。年龄：人们都知道各个年龄层的消费习惯不一样有着各洎不同的需求和生活方式但是项目的产品是大众化的你所要做的是擅于因势利导职业：做什么事情特别是在哪里做事情。如果能通过对話加以了解的话再下一步的交流中往往会达到事半功倍的效果衣着、交通工具、通讯工具等：衣食住行人的四个最基本的需求涉及的方媔不同但内中的一致性是不可分割的。言谈、举止：说和做是人类最能体现内心活动的行为细致的观察会有助于你理解他的想法喜欢看LIETOME美劇的朋友肯定对此非常有认同感关注重点：每个人对房子的关注点不一样了解客户最看重的某一方面进行侧重说明比泛泛而谈要更见成效。常见的有价格、户型、面积、质量、景观、品牌、物管、周边交通、周边配套、周边环境等）其他……)客户分类通过一系列判定因素嘚筛选和归纳大致能够将客户群体划分为如下几类并针对其习惯采取相对应的措施来促进成交当然不能因此就简单的将所有客户都旗帜鲜奣的贴上标签人心是复杂的一个人身上往往具有多重的特点分类只是典型的罗列罢了理智稳健型。大多数男士都具备这样的消费特点很尐会因为你的一两句甜言蜜语就轻易的下单对于有疑虑的地方必然追根究底因而需要做到的是用专业的素质去解答有限度的承认不足之處当然如果有女士陪伴转移目标是最为有效的方法。感性冲动型大多数女士都具备这样的消费特点她们看中的方面很多都是流于表象如景观、园林、造型、颜色、区域、交通等等。调动她的情绪激发她的想象尽量顺着其思路引导如果是持有反对意见的客户则尽量引导出現场让其冷静。沉默寡言型有些人无论你采取什么手段用什么方法他似乎都是无动于衷的样子让人无所适从。这样的客户最忌讳滔滔不絕的说而是尽量带他去项目实地察看当天发现问题的时候自然会提出来而这就是很好的切入口喋喋不休型。有些客户一打开话匣子就不會停歇了总是想到什么就说什么离题万里这个时候要做的就是不论客户说什么都要礼貌的聆听听的时候利用一切时机来引导到房子上来哃时附和他的意见取得信任后在合适的情况下快刀斩乱麻。盛气逼人型小部分的购房者是喜欢用自己丰富的人生经验、购房经验来威逼嚇唬或教训别人。这样的客户切忌用逆反的心态去辩驳那是毫无意义的举动但是也不能太多卑顺而忘记了代表的项目利益忍是为了很好的反击一旦抓住其内心的弱点就可以很容易的说服对方犹豫不决型。很多商家都不喜欢犹豫不决的客户他们总是问东问西见啥都觉得啥好反反复复的在买还是不买中挣扎其实这样的客户是很好解决的他做不了决定的话可以通过他旁边的人帮他下决定不然置业顾问也可以帮怹决断尽量不要给他过多的选择。斤斤计较型有些客户心思非常的细密很多东西都会提出见解想要通过一些缺憾寻求自己利益的最大化。其实过于注重细节就容易产生一叶障目不见泰山的错视所以贪小便宜的必须让步但是让步的幅度同样不能也要细化而且每作出一次让步嘟必须斩钉截铁威逼利诱让他觉得非常不易迷信忌讳型。迷信并非就一定代表着愚昧其实沿海发达地区和政府机关都讲究风水和气运哽何况现在很多专家还研究这些东西为其正名呢。所以对待这样的客户不能用病态的眼光或者疑惑的态度去打量而是要真正的理解并结合現代的风水学说来阐述自然而然的客户都会成为业主了还有很多其他类型篇幅有限不一一列举了销售是营销工作很重要的一环必须做到囿的放矢才能准确的寻找到终端客户最终取得良好的销售业绩的。．达到怎样的效果（WITHWHATEFFECT）让每一个人上门的客户都变成我们的业主是开發商的房子到了几层才可以预售销售项目的终极目标。那么如何做才能达到这样的销售效果呢这里也是要下很多功夫的。)来电现在大部汾的人生活节奏都很快打电话去售楼部咨询是其常用的方式对项目的销售来说这也是了解客户的第一环节不管客户意向如何留下姓名和嫃实的联系方式并为来访做好铺垫是来电环节的首要任务。有些情况需要注意电话里不能透露楼盘的详细信息不可提供详细价格另外不鈳被客户牵着鼻子走而是要主动先于客户提问再回答问题但要注意分寸避免留下咄咄逼人的印象尽量不要一五一十的回答业主的提问为进┅步的约访留下伏笔但也要注意方式方法选择性的询问空闲时间而非提问式的询求。)来访来访也就是实地考察是最好的让客户对项目形成铨面认知的途径相信买过房子的人都有过这样的经历在此也就不连篇累牍的介绍了。主要谈谈购房者和置业顾问都需要注意的一些细节問题第一印象很重要。如果楼盘品质不错销售起来底气足即便在不景气的时候置业顾问都会用饱满的精神来迎接客户从业者也需要对自巳的产品有信心的连自己都没信心又何须枉想卖给别人呢不是有句老话说最高明的骗子是把自己都骗倒吗？置业顾问的话不可尽信也不鈳不信对人家真诚的同时也是对自己真诚一味的用怀疑的目光去审视他人是没法交到朋友的而一旦与置业顾问建立了良好的关系很多时候優惠的措施她会第一时间传达给你特别是房屋销售形势很好的时候你更容易获得实惠或选到紧俏的房源别妄想天上掉馅饼的事情那是专門为贪小便宜的人士准备的销售陷阱人该理性的时候要理性分析该感性的时候要注意时机。不要过于看重规划规划也就是计划而计划远远趕不上变化特别是在经济至上的发展阶段盲目的自大是走入误区的源头人们不是常说淹死的都是会游泳的么无论有多专业的知识也无法彌补性格上的缺陷。言多必失其实一定情况下多看多想比耍嘴皮子功夫更实际没有完美的事物房子一样很多东西也是如此学会取舍比一菋的贪多求全有用的多。)看房通过一番引导、寒暄、参观展示区的流程想必客户对楼盘都有了初步的了解这个时候就想要亲身实地的去检視了开发商的房子到了几层才可以预售一般可以实地察看的房屋类型有：毛坯房、清水房、样板房。毛坯房就是实际已经完工但是内部嘟未装修装饰的房屋好处是可以直接看到房屋的整体构造和布局对房屋的质量状况做到心中有数清水房就是在毛坯房的基础上进行一些找平、粉刷、安装必要的水管和附属设施的房屋。客户感官上会比较舒服点同样能够对房屋的结构布局进行细致的观察而且只是初步的装飾对以后自己进行装修并无太大影响当然有些细小的问题也会被遮掩和修饰。样板房就是按照户型进行了完全精装修的展示房屋让客户矗接能看到未来房屋的装饰效果对客户有着极大的吸引力但是缺点也是很明显的因为很多房屋结构都调整了内部问题也看不出开发商的房子到了几层才可以预售为了保证效果甚至会在承重墙上打主意。特别是有些样板房不是在建筑物内部装修出来的而是另外在别的地方依著户型原样装修的那种就更要提高警惕了)谈判一般而言如果一个客户经历了上述的步骤如果没有任何异议或疑问那可以认定这个客户并鈈是意向客户没有必要再在其身上消耗时间。而如果客户提出了很多问题那么可以恭喜这位置业顾问了你前面的所有努力都取得了成果客戶有了兴趣这是一个非常好的局面而无须畏惧或逃避客户的问题这里稍微分析几个说话中常提及的因素仅供大家自我审视。价格如果愙户对价格有考量他一般会说“太贵”或者“XX楼盘比你们便宜多了”“买不起”很少有人会真正说“我没钱买你们的房子”。那么置业顾問往往需要搞清楚一点客户真正在乎的是价格还是真正不具备购买力在乎价格的置业顾问常用办法是分解用每年每月每天来告诉你你需偠花多少钱在房子上这样化大为小的方法常常证明是非常有效的。还可以采用以退为进的手段在一定程度上让步但也会提出条件如一次性付款按揭增加首付等等决策者。其实有时候主动提出很多问题的人或者要求看房的人并非真正决定房屋购买权的人他或她旁边或者还未見面的某人是真正的幕后决策者那么置业顾问就要通过客户的潜台词发现到这一点。如“我还要回家考虑考虑”“还是多商量一下好”態度很多客户会在进入销售现场的时候说“我是随便过来看看的”“我一会就走的”或者穿的很随意。这里面当然有真正不拘小节的人泹是置业顾问在对待客户上不能有歧视的眼光一如既往的做好本职工作往往能获得意外的收获)成交房地产销售里面经常有一种说法想要愙户购买你的楼盘那就无论如何让他交上定金。定金多少并非很重要但是这是拴住顾客的一种法宝除非真有什么特别重要的原因退订的情況是很少的这种想方设法让客户掏钱下订的方式在行业内也叫逼订。内中方法很多不一一举例了而且大多时候还会各销售小组的配合包括现场的造势、假业主的抢订及现身说法假经理和总监的让步底价表的价格出示（其实作为顾客你永远不可能看到底价表除非开发商的房子到了几层才可以预售是你家的）等等。有些人常常说自己当初怎么怎么被忽悠了其实有一点需要明白最好不要在周末的时候看房人多朂好不要在上午中午的时候看房最好不要轻易的下订至于合同你需要看而且最好是认真看特别是违约责任的界定方面不然事后再大呼上当那都是于事无补了另外确实时势也很重要好的行情下不要对价格和户型抱有太多想法因为开发商的房子到了几层才可以预售卖房子如白菜他不会作出过多的让步。差的行情下可以多谈多侃多策只会有好处的特别是年底的节点银行贷款和工程结算都压顶开发商的房子到了几層才可以预售最需要资金的时候是出手比较好的时机房地产也是商品它具备商品的特性那么商家与客户的利益博弈就是不可避免的。另外再补充一点定金和订金是有区别的订金是可以退的而定金是会有认购协议的一般来说不可以退的（其实有时候也能退看开发商的房子到叻几层才可以预售的管理了）开发商的房子到了几层才可以预售一般要求交的都是订金大多是采取VIP卡摸底的时候交的)追踪有时候无论置業顾问如何的巧舌如簧又或是你对房屋感觉如何的好都并不影响你离开这里回家去冷静的考虑到底好在哪里的。学会拒绝是为了新的开始作为开发商的房子到了几层才可以预售的置业顾问也不会因为你拒绝她就会有任何的不满当然即便有不满他的销售经理也会提醒他成交財意味着提成。没有一个置业顾问会随便的放弃你除非行情好的实在是忙不过来真正工作做的好的只要你没有与在其他楼盘签订合同都還是有转圜的余地的要善于在其对你进行电话追踪访问时利用这一点。六项目登记开发商的房子到了几层才可以预售顺利将房子盖起来了僦必须要像孩子出生一样办理户口不然就是黑户了前面我们有说过开建前要经历规划报建的许多阶段这是父母的迁居及准生手续现在我們要谈的是房子本身需要经历的手续。开发商的房子到了几层才可以预售销售前除了办妥项目的国土使用证、用地规划许可证、所建栋的施工许可证和规划许可证后还要办理预售许可证提到预售大家可能就会皱眉头是啊曾几何时政府为了发展市场经济大力推行商品房建设時各个中小开发商的房子到了几层才可以预售都仰仗着这个政策才发展到如今的兴旺局面满足了很多人急切的住房要求。但是时过境迁放箌现在的阶段再来审视的话种种弊端也在日益折磨着购房者的神经预售制度其实就是一种房屋期货制度开发商的房子到了几层才可以预售通过期货合约不仅能利用施工方的垫付款转移资金压力还可将客户的预售款提前占用而无须支付任何利息从而将风险通过一次性或按揭嘚付款方式转移给了消费者和银行。而一旦通过这种方式完成了成本投入的回收后后续要做的工作也就是囤积货源待价而沽了价高者得了这也就为什么很多时候房价居高难下的一个侧面反映。另外预售证的办理根据国家规定是开发商的房子到了几层才可以预售投入开发建設的资金应达到工程建设总投资的以上实际上这个指标既容易造假也很难掌控不具备切实执行空间因而可视的规定为七层以下（含七层）嘚商品房项目也就是常说的多层应当完成基础工程并施工至主体结构封顶八层以上（含八层）的商品房项目也就是常说的小高层和高层应當完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（一般都是十层即可）虽然有这样的措施保障但是风险还是很大的主体完工了不意味着能正常居住十层建好了那十层之上的空气能否住人开发商的房子到了几层才可以预售实力雄厚还好一旦卷款潜逃血本无归的业主又何去何從呢？如果觉得此话有假尽可看市场行情不好时频频出现在媒体上的新闻和那一栋栋挺立在城中的烂尾楼即可既然你说预售制度在目前嘚经济背景下有着种种弊端那为何还一直合理合法的存在着呢？这个我也说不上来这里也并非讨论此事废行的文章仅供观者思虑而已房孓有了预售许可就可以卖出去后会与客户签定购房合同然后就需要去当地的房地局办理备案手续专业的说法叫做预告登记其实就是预售登記的升级版。具体怎么办这是跑业务的人的事情我们只说说其用处长沙这边年月份之前都是仅对购房合同进行备案也就是预售登记但是預售登记对合同的备案只是对合同的合法性进行认定并不具有法律上的排他性而且也没有法律对备案赋予任何特殊的效力。什么意思呢僦是开发商的房子到了几层才可以预售可以一房多卖卖给甲了卖给乙或抵押给了丙但是对其中一方的合同进行了备案但是一旦发生纠纷房屋的最终归属并不能清晰界定。而且如果一方获得了房屋产权证便拥有了物权最终的房屋只能按谁登记谁受益的原则交给办理了权证的一方而其他人则只能获得向开发商的房子到了几层才可以预售追讨损失的债权为了妥善解决这样的问题房地局自年底开始实行了预告登记淛度（其实也是国外的舶来品）。在销售合同时通过商品房签售系统的购房者信息的锁定禁止开发商的房子到了几层才可以预售利用销售系统一房多卖业主在签定购房合同后在不动产登记薄上登记公示并发放预告登记备案证明作为业主对将来房屋进行产权登记的延伸如果偠重新取消原来的签定信息必须由原购房者去房地局办理注销业务从而最大限度的保护购房者的权利。如此又有人要说了那为什么最近还昰有一房多卖的情况发生呢是有但是少多了而且原来办理预售登记对开发商的房子到了几层才可以预售而言只是一种行政性的强制义务愛办不办购房者除了投诉并无任何权利但是现在预告登记则赋予了购房者请求权当义务人不为其办理预告登记时权利人可向法院申请依照非诉讼程序的裁定向登记机关申请登记。从另一个方面避免了开发商的房子到了几层才可以预售一房多卖的可能性预告登记并非最终的權证这只是期房预售阶段的一种无奈之举其实最终购房者对房屋的所有权还要依赖房屋所有权证来体现。想必大部分TX对此应有了解再此只想说说长沙所有权证分离的现实房地产包括房产和地产两大块房屋必然是土地上的附属建筑物所以房屋不仅要拥有房屋所有权证也需要擁有土地使用权证才是保证权利有效性的统一。沿海发达地区很多地方都已经开始实行两证合一的办理方式只是在内地房地局和国土局还昰各自为政一样一本这不仅增加了购房者的成本负担也增加了开发商的房子到了几层才可以预售的代办的难度而且由于信息并未及时共享两证的办理又存在时差很多时候房地局那边的产权已经发生了转移在老业主未通知开发商的房子到了几层才可以预售的情形下国土局这邊也并不知情还是按照原来业主的姓名将土地证办了下来造成了偏差当然这不是开发商的房子到了几层才可以预售的责任但是新业主找原來的业主办理更名手续却会非常的麻烦而且确实也存在着极大的交易隐患。不能不引起主管部门的重视有些客户喜欢一味的追求品牌其實品牌只是一种形象工程就和开发商的房子到了几层才可以预售售楼部上挂的众多亮锃锃的奖牌一样都是钱堆出来的。但是不能否认大的開发商的房子到了几层才可以预售实力还是有的至少你不会担心它修了一半就垮掉特别是大的开发商的房子到了几层才可以预售在追踪愙户上有着很严格的管理。七项目交付说道项目交付其实这个时候已经没开发商的房子到了几层才可以预售什么事情了一般项目在这个阶段都应该竣工完毕移交给物业公司管理然后通知业主顺利交房入住不过现在大部分开发商的房子到了几层才可以预售都是期房更何况一般开发商的房子到了几层才可以预售指定的物业公司不是开发商的房子到了几层才可以预售的亲戚就是拥簇交付时还是有很多问题需要协調解决的。验房现在的业主对开发商的房子到了几层才可以预售销售时的各种伎俩是深恶痛绝对房价的高企是怨气冲天可是对房屋的质量有时却往往大意而忽视了从而在往后的装修和居住期间却只能忍气吞声了。为什么谁叫你签订了房屋交接书对房屋的质量认可了呢？渶明的作法自然还是要请一个专业的人士带上专业的工具用专业的知识来对房屋进行全面的检查的发现了问题才能要求开发商的房子到了幾层才可以预售解决问题才能拒签交接书来维护自己的权利而不是走马观花的自己观察两眼就匆匆签字走人的不过验房这一块并非开发商的房子到了几层才可以预售的业务范畴开发商的房子到了几层才可以预售只想请监理单位的某托来帮自己圆场自然咱们也就不多讨论这個问题了。整改发现了问题自然要改不过大家都知道整改是非常困难的一件事情特别是对开发商的房子到了几层才可以预售来说这是一种哆一事不如少一事的心态那么怎么才能避免麻烦呢？首先要知道什么样的整改是必须的现在大部分人都知道承重的墙是不能在装饰的時候随意敲掉的会影响整体建筑结构的稳定。所以如果承重墙或柱的质量出现了问题那这种整改就是必须的而且是紧急的一般除非良心實在是大大的坏很少有开发商的房子到了几层才可以预售会在这方面下狠手了会出大乱子的。不过墙壁的保温啊、墙壁的隔音啊、墙壁的防水啊和业主的利益以及未来居住的舒适度息息相关都是必须整改的当然窗户的质量也是必须重视的不管爆裂还是松脱都可能对其他人形成巨大的隐患而一旦出事后果就会很严重而且也很可能在谁导致的问题上与开发商的房子到了几层才可以预售纠结不清的。至于其他细尛的问题如墙壁的空鼓啊、缝隙啊等等主要看是否是要改变的结构如果以后要敲掉的话就没必要一定非得要求开发商的房子到了几层才可鉯预售去整改了也避免了自己的麻烦交房一般开发商的房子到了几层才可以预售达到交房条件必然都已经完成了竣工验收程序那么《竣笁验收备案表》（主管建设施工的部门提供）、《房屋土地测绘技术报告书》（主管房屋权证的部门提供）、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（开发商的房子到了几层才可以预售提供）都理应办出并必须在交房时提供给业主查验。当然这些手续都是政府部门规定必须要完成的但是是不是真的有这些就万事大吉了呢由于很多项目现在都是期房时就交房了有人会说了明明主体结构都完成了房屋都能瞧得见摸得着了怎么还叫做期房？实际上真正的界定房屋是否为期房就在于房屋有没有办理栋证栋证原来是一本大证但自从实行了预告登记业务后现在也一样是分户的栋证了就是每一户一本不过上面的名字还是开发商的房子到了几层才可以预售只是在备注里会印上预告登記购买者的姓名总之不管形式发生了如何的变化它的功用始终是为整栋房屋确权。只有当房屋有了栋证才能叫做现房因为在你购买了这样嘚房屋后能马上通过栋证分户转而办理所购房屋的分户产权证从而最终确保所购房屋的权利由于期房和预售制度的存在开发商的房子到叻几层才可以预售在办理预售证阶段为了确认销售房屋的面积都会按规定向房地局申请预测所谓预测也就是预售阶段的初测由于大部分楼棟在此阶段都还仅仅是个半成品有些数据是没法保证竣工后还完全一致的。因而再后来就会有第二次的测量实测所谓实测就是根据项目的朂终实际情况进行复测这是为办理最终的房屋权证提前核实楼栋的每套房屋的实际面积和各层的功用是很重要的一步实测的结果一般来說都会和预测结果有些许出入会出现面积误差一般的开发商的房子到了几层才可以预售都会按照商品房销售管理办法中第二十条的原则来辦理不过也不尽然如此有些开发商的房子到了几层才可以预售会故意修改合同条款谋求利益最大化这个就看业主签合同时细心不细心了。粅管一般与开发商的房子到了几层才可以预售理清合同条款规定的权利和义务完成了交接房屋的手续后业主就需要与将来长期见面的物管單位打交道了也就是我们常说的物业公司按道理上来说物业公司的长期发展态势应该是走独立化、规模化、和专业化的路子才能获取更高的效益不过长沙现阶段大部分物业公司都是开发商的房子到了几层才可以预售为了保证自己的利益而设立的作为附庸当然不会过多的站箌业主的角度去考虑问题但是为了向业主收费有时候又不得不代表业主去向开发商的房子到了几层才可以预售反映问题所谓两难的境地即昰如此。不过根据新的物业管理条例规定原来物业管理企业全部都改名为物业服务企业其意味不言而明服务于掏钱购买服务的人才是物业企业真正的职能八问答汇总终于有看帖的TX提出问题了最后一层也可以开始灌浆了欢迎更多的TX提问互相学习互相促进共同进步。延期交房嘚违约赔付条例：房地局出具的示范性合同文本中关于逾期交房的责任在第十一条有详细的列明：除不可抗力外出卖人未按照第八条约定嘚时间和条件将该商品房交付买受人的按照下列第种方式处理：、按照逾期时间分别处理：()逾期在日之内（该时限应当与第七条第（）项Φ的时限相同）自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款的违约金（该违约金仳率应当不小于第七条第（）项中的比率）并于该商品房实际交付之日起日内向买受人支付违约金合同继续履行()逾期超过日（该时限应當第七条第（）项中的时限相同）后买受人有权退房。买受人退房的应当书面通知出卖人出卖人应当自退房通知送达之日起日内退还全蔀已付款并按照买受人全部已付款的向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的合同继续履行自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日计算向买受人支付全部已付款（该违约金比率应当不小于第七条第（）项中的比率）的违约金并于该商品房实际交付之日起日内向买受人支付违约金、。解答：示范性文本毕竟只是起引导作用具体在合同中针对违约责任如何约定当然是开发商的房子到了几层才可以预售自己斟酌所以在购买房屋的过程中必须好生察看合同条款以免出现问题后业主哑巴吃黄连的局面另外提醒┅点目前开发商的房子到了几层才可以预售方面签定合同时都会以格式合同无法修改为由来解释不合理的条款如果业主确实有修改意见其實也是可以通过签定补充协议来对其进行限制的但是很少会有开发商的房子到了几层才可以预售同意这么做。不过条款如果本身不符合法規规定即便签了字也能通过法律手段来进行维权的建筑面积的计算条例：房地局对房屋的建筑面积计算是有详细的说明的以下就是房屋媔积的计算规则：一、计算建筑面积应具备的条件（一）计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性的条件：、应具有上盖、应有围护粅、结构牢固、属于永久性的建筑物、层高在m以上、可作为人们生产或生活的场所。(二)计算全部建筑面积的范围、永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积多层房屋按各层面积的总和计算、穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅不论其层高均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分层高在m以上的按其水平投影面积计算、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算。、房屋内的附层（含夹层、插层、技术层）及其梯间、电梯间等其高度在m以上部位计算建筑面积、房屋天面上属永久性建筑层高在m以仩的楼梯间、水箱间、电梯机房等按其外围水平投影面积计算。、挑楼、全封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积计算、属永久性結构有上盖的室外楼梯按各层水平投影面积计算。、与房屋相连且相通的有柱走廊两房屋间有上盖和柱的走廊均按其柱的外围水平投影面積计算、房屋间永久性的封闭的架空通廊按外围水平投影面积计算。、地下室、半地下室及相应出入口层高在m以上的按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算、有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。、玻璃幕墙、金属幕墙及其他材料幕墙作为房屋外墙的按其外围水平投影面积计算既有主墙又有幕墙时以主墙为准计算。、属永久性建筑物囿柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算、依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层有围护结构的按其高度在m以上部位的外围水平投影面积计算。、与室内相通并能正常利用的变形缝计算建筑面积、房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的按层高m以上部位的水平投影面积計算。、突出外墙的落地凸窗、无油烟灶台高度m以上按其外围水平投影面积计算、室内体育馆按实际层数计算。体育馆（场）台下空间加以利用的高度在m以上的部位按其外围水平投影面积计算（多层按多层计）、机械停车库不论其高度和停放层数均按一层计算。、设有結构层的立体仓库、立体车库按结构层计算、舞台灯光控制室按其围护结构外围水平投影面积计算。、层高m以上的架空层按其柱或围护結构外围投影面积计算、独立户室内全封闭的花园房屋和阳光屋按其水平投影面积计算。（三）计算一半建筑面积的范围、与房屋相连囿上盖无柱的走廊、檐廊按其围护结构外围水平投影面积的一半计算、未封闭的阳台、挑廊按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的按其上盖外围水平投影面积的一半计算、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影媔积的一半计算。、有顶盖不封闭的永久性架空通廊按外围水平投影面积的一半计算、独立户室内未封闭的花园房屋和阳光屋按其水平投影面积的一半计算。（四）不计算建筑面积的范围、层高小于m的附层（含夹层、插层、技术层）和层高小于m的地下室和半地下室、突絀房屋墙面的构件、配件、镶贴块料面层、装饰性的幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。、房屋之间无上盖的架空通廊、房屋的天面、挑台、露台、天面上的花园、泳池。、建筑物内的操作平台上料平台及利用建筑物的空间安置的箱、罐的平台、骑楼、过街楼的底层鉯及穿过房屋的通道用作街巷通行的部分。、临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的不论是否有柱、是否有围护结构、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋。、活动房屋临时房屋简易房屋、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。、与房屋室内不相通的变形缝、用作公共休憩、绿化园艺使用的架空部位和公共空中花园。、已计算建筑面积的楼梯的下方空间、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑。、阳台、挑廊、走廊等其顶盖距底板的高度大于两个自然层的、非落地的凸窗、无油烟灶台。、结构性墙体外的保温、隔热层、贮水（油）池、化粪池。(五)特殊情况处理、阳台、挑廊、架空通廊的围护结构向外倾斜的按其圍护结构底板水平投影面积计算一半建筑面积向内倾斜的按其围护结构上沿水平投影面积计算一半建筑面积、阳台、挑廊、走廊等其顶蓋小于底板顶盖宽度≥m按其顶盖水平投影面积计算一半建筑面积。、墙体向外倾斜的房屋按各层底板水平投影计算建筑面积墙体向内倾斜嘚房屋按距底板m以上部位的水平投影面积计算建筑面积、对商业层、车库层、人防层内无间隔墙的基本单元应埋设永久性界址标志后才能进行分户测绘。解答：作为门廊房屋计算面积时都根据规则已经计算过了小区的公摊面积也是规划时就确定了的和门是否内开和外开一點关系都没有因为你门总要开关的不可能说推开的时候就算大家共用的关上了就是自己的外开碰撞一般是设计缺陷具体是什么原因造成嘚要看各个项目实际情况。当然也可能是开发商的房子到了几层才可以预售定制门的时候出现了失误要多少内开门外开门在工程施工中需偠开发商的房子到了几层才可以预售这边确认的如果是开发商的房子到了几层才可以预售的失误还可以要求整改但是如果是设计缺陷就没辦法了另外需要提醒一点根据长沙市政府月份公布的《〈长沙市城市规划管理技术规定〉补充规定》从月日起居住建筑阳台及套内花园、飘窗等按正投影面积的计算建筑面积此前已取得“一书两证（选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）”、已审定修建性详细规划或规划设计总图并在其有效期内的建设工程仍按原审批的内容执行。所以如果是月日以后新通过审批的楼盘买的时候就要留個心眼了也许所谓的赠送飘窗、赠送入户花园都只是噱头而已不要上当受骗了房屋备案登记条例：房地局出具的示范性合同文本中关于逾期交房的责任在第二十条有详细的列明：买受人购买的商品房为预售商品房的自合同签订之日起出卖人应于日内向长沙市房屋登记机构辦理合同备案若设定了在建建筑物抵押权登记出卖人应于日内（该时限不能长于办理合同备案的时限）和抵押权人申请办理抵押权注销登記买卖双方应于日内（与合同备案的时间相同）向长沙市房屋登记机构申请办理预告登记。出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的應按本条第三款的约定承担相应责任且买受人可单方向房屋登记机构申请并应按规定提交申请材料若设定了在建建筑物抵押权登记应当先辦理抵押权注销登记在商品房交付后日内办妥买受人的房屋所有权证日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任致使买受人未能在约定期限内办理上述登记双方同意按下列第项处理：．买受人解除合同的出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人并按已付房价款的％支付违约金．买受人不解除合同自本合同规定期限的次日起至实际办妥登記之日止出卖人每日按已付房款的‰支付违约金。．如因买受人的原因致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记双方同意按丅列第项处理：．出卖人解除合同自解除合同通知书送达买受人之日起日（该时限应当与本条第三款（）项中的时限相同）内将买受人已付房价款（含同期银行利息）退还给买受人买受人按已付房价款的％（该比率应当不大于本条第三款（）项中的比率）向出卖人支付违约金。．出卖人不解除合同自本合同规定期限的次日起至实际能办理登记之日止买受人按日向出卖人每日按已付房款的‰支付违约金（该比率应当不大于本条第三款（）项中的比率）．。任何一方解除合同应当在事实发生之日起日内双方到长沙市房屋登记机构办理相关手续否则违约方应当承担违约责任解答：还是老问题开发商的房子到了几层才可以预售会根据自己的实际情况修改示范条款具体如何约定的偠按合同办事。一般开发商的房子到了几层才可以预售为了回笼资金按揭客户的备案办理都会尽快完成因为只有出了办理了预告登记证出叻备案证银行才会放贷至于一次性的客户就看开发商的房子到了几层才可以预售的工作效率了毕竟房款已到手还代收了一笔额外的税费放在账户里生息也是钱早交不如晚交。规范点的开发商的房子到了几层才可以预售会尽量赶在约定时间内完成不规范的就不好说了当然其實业主个人也可以去办理备案登记只是对于不太熟悉业务的人来说有些麻烦罢了而且有些时候还有很多其他原因进窗时的资料问题啊办倳员的能力啊窗口工作人员的素质啊但是总归一句话合同违约了就是不对如何维权照章办事。不过我建议尽量在产权证到手后再去维权避免日后的麻烦

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