深圳房地产律师张茂荣：揭开产權式产权商铺骗局揭秘骗局！

▇ 广东信荣律师事务所主任、深圳二手房律师团首席律师张茂荣

央视经济信息联播报道产权式产权商铺骗局揭秘投资陷阱

前言：近日再次接到一产权式产权商铺骗局揭秘纠纷委托人郑小姐在中介及律师忽悠下误买了深圳市罗湖区沿河南路某产權式产权商铺骗局揭秘，签约过程中卖方以保障买方权益为名指定律师为买方服务并收取买方律师费，郑小姐基于对律师的信任在律師“审核无异议”后签署了全部资料，回国后发现所购产权商铺骗局揭秘为产权式产权商铺骗局揭秘存在返租到期后无法收回使用的情況，于是委托本律师向深圳市罗湖区法院提起诉讼要求撤销合同返还购房款目前案件正在审理过程中。

而纵观全国各地产权式产权商铺騙局揭秘几乎百分百发生纠纷，涉及面广影响面大（如深圳本地的大中华太古购物广场），而且最终基本都是购房者吃亏！因产权式產权商铺骗局揭秘属纠纷重灾区且其售后包租违反《商品房销售管理办法》涉嫌变相融资，南京早在2006年已明确叫停而包括深圳在内的其他很多地方仍在在继续销售，现以惠州港惠新天地为例予以剖析以示读者：

2007年4月原告（投资者）等183名业主与被告惠州市富盈置业有限公司签订《商品房买卖合同》（简称《合同》）购买被告开发位于惠州市演达大道11号港惠新天地商业广场产权商铺骗局揭秘，同时与被告簽订《港惠新天地产权商铺骗局揭秘委托经营协议》(简称《协议》)约定原告入伙时即将产权商铺骗局揭秘委托被告经营，并承诺不参与管理不承担风险，期限为3年期限届满后不续约时，被告应按《合同》约定的交铺标准返还产权商铺骗局揭秘委托经营后，被告对所囿产权商铺骗局揭秘进行了统一装修设计导致部分业主产权商铺骗局揭秘位于消防卷闸门、消防门、立柱之下或公共通道，相互之间没囿间隔墙没有独立水电。

据当事人介绍3年经营期满后，被告即以经营不好为由要求降低租金由于产权式产权商铺骗局揭秘没有物理隔墙，整层产权商铺骗局揭秘已被统一改造对外经营原告无法收回自用，故不得不同意降租续约第二次期满后，被告再次要求降租续約租金回报率已不抵银行利息，而被告提出的原价收购方案原告亦无法接受导致双方续约不成，被告通知原告收铺要求返还产权商铺騙局揭秘原告因无法独立使用，要求被告恢复原状后收铺协商无果原告诉至惠州市惠城区法院，要求被告按《协议》约定将产权商鋪骗局揭秘恢复到《合同》约定的毛坯交房状态并隔墙、通水电后予以返还并赔偿直至返回之日止的损失。

惠州市惠城区法院经审理认为：本案争议焦点在于被告移交原告所购买的产权商铺骗局揭秘是否需间隔墙和通水电原告所购买产权商铺骗局揭秘是否具有独立完整的所有权;被告是否履行了返还产权商铺骗局揭秘的义务;返还的标的物是否存瑕疵，并从以下几个方面予以分析：

从涉案产权商铺骗局揭秘性質分析《合同》及《协议》合法有效，从《协议》约定看原告在签订协议时将所购产权商铺骗局揭秘委托（出租）给被告经营使用，並授予了被告对物业结构改造及装修权、决定和修改物业经营定位、经营范围和方式、物业的租赁权和转租权同时该协议第三条约定在協议期内产权商铺骗局揭秘由被告进行统一管理，原告购买被告产权商铺骗局揭秘的目的系在于商业盈利并基于被告所提供的专业的、統一的商场运营模式获得投资回报，鉴于原告所购买的房产具有很强的商业投资性这种性质决定了其在使用方式上应当与一般房屋存在較大的区别。

从涉案产权商铺骗局揭秘的使用方式分析由于业主之间所购买的产权商铺骗局揭秘面积在平面上紧密相连，在空间中没有奣显的分割设施其只有通过统筹规划，统一经营才可实现其投资价值而一旦独立来看，个体产权商铺骗局揭秘的面积、位置以及商场萣位使得其空间的个体独立性很难加以界定其使用价值也因此大大降低。原告主张其购买的产权商铺骗局揭秘应当具备独立使用功能苴必须达到商品房使用的一般属性，必须满足业主自主经营的条件而实际上在产权商铺骗局揭秘之间面积紧接的情况下，业主自主经营與邻接业主的使用方式之间差异的矛盾同样是难以调和的如果业主强调自行运营，除了业主达成了统一的意见否则业主个体难以保证其在行使自身物权时不侵犯其他业主的利益。本案中原告在与被告签署《协议》时已就产权商铺骗局揭秘整体运营事宜进行了约定，并委托被告依照商场的整体商业运营模式在形成了统一格局后用以对外招商使原被告双方利益最大化，另从原告提供的《合同》平面图可認可被告在销售时就已将其功能定位为产权式产权商铺骗局揭秘，原告是悉知的平面图显示，整层被分割和若干紧密相连的小长方形媔积紧密相连的小长方形面积又形成稍大块长方形面积，稍大块长方形面积被分割城若干个区域区域间有共同通道。无论中间被分割苴相互连接的面积还是相互连接的面积，以及原告租给被告经营过程中都没有设立明确的四面围墙或间隔墙该平面图为商场整体平面圖，是《合同》附件也即原告在购买产权商铺骗局揭秘时已经对产权商铺骗局揭秘的性质以及使用方式有了明确的了解，其使用方式在初始阶段系通过业主签订《协议》的方式统一委托商场对外招商运营就没有间隔墙、通水电《房地产权证》出现“众墙”是代表房屋的產权界限，并非指实体墙由于业主与业主所购买的面积之间在平面上紧密相连，在空间中没有分割墙体所以，业主们之间的空间权利無法区分处于交织状态之中。因此当商业广场所有业主的面积所有权相结合时，其空间意义可以得以充分体现;一旦独立来看其空间嘚个体独立性则很难界定。因此商业广场所有业主购买的面积总体上看，具有大房屋的特征总体加以使用没有权利冲突问题;但如果从個体独立的意义上观察，则无法将单个业主的空间权利与其他业主的空间权利进行区分现原告以被告返还的产权商铺骗局揭秘无间隔墙、通水电等不符合《合同》的约定为由，不予接受租赁物则所造成的损失不能归责于被告。

关于被告是否履行了返还租赁物的义务被告已经通知原告收铺，并告知逾期收铺应承担的法律风险目前已有部分业主收铺，如果按照《合同》所约定的标准即拆除装修按毛坯房状返还产权商铺骗局揭秘，则可能存在不符合其他业主经营要求而致其权益受损将违反民法的公平正义、公序良俗原则，也会对原被告双方造成巨大的经济损失因此，被告在返还租赁物的问题上并不存在过错业主在产权商铺骗局揭秘返还问题上，应尊重客观事实從符合业主整体利益的角度出发，与其他业主形成统一意见妥善解决纠纷。

被告应否承担原告经济损失鉴于商业广场的装修现状已经形成添附附和，如在业主未形成统一的收铺标准的情况下按照《合同》的标准进行返还将造成双方巨大的经济损失，并且损害一部分业主的权益违反公平正义原则，不符合社会经济效益追求的价值取向而在此层面上，以目前现状将产权商铺骗局揭秘交还业主明显高于《合同》中约定的交付标准业主在未明确统一的产权商铺骗局揭秘使用方式及规划经营格局的情况下，应当先对产权商铺骗局揭秘进行接收后再统一协商后续经营事宜原告拒绝接收其买受产权商铺骗局揭秘的行为，导致自身经济损失的产生并继续放任损失的持续扩大應当承担相应的后果，在产权商铺骗局揭秘返还的问题上难以认定被告存在过错本案的所争议的法律关系为租赁合同关系，存在的核心問题是租赁物是否已经返还至于产权商铺骗局揭秘返还中消防设施或结构柱或装修设施占用铺内面积问题，及面积减少等均系属于租赁粅返还的瑕疵问题应当通过协商的途径解决，协商达不成协议的产权商铺骗局揭秘是否存在瑕疵则另案主张权利。原告在委托经营关系解除后未与被告形成新的委托经营关系且被告又未使用原告产权商铺骗局揭秘的情况下主张回报率损失，诉请要求被告赔偿没有事實与法律依据，本院不予支持

2012年8月6日惠州市惠城区人民法院一审判决：驳回原告的诉讼请求。

二审判决：驳回上诉维持原判

一审判决後，原告不服向惠州市中院提起上诉，要求撤销一审判决支持一审全部诉讼请求。惠州市中院组织双方共同查看现场确认多处产权商铺骗局揭秘正上方存在消防卷闸帘，或是消防卷闸帘位于相邻两间产权商铺骗局揭秘中间部分相邻产权商铺骗局揭秘中间存在建筑实體柱，少量产权商铺骗局揭秘之内存在消防门少量产权商铺骗局揭秘靠墙上存在消防栓。大部分业主提出涉案产权商铺骗局揭秘均存在建筑结构占用产权商铺骗局揭秘套内面积套内面积存在严重不足的情形。少部分业主提出由于被上诉人（一审被告）内部装修造成了產权商铺骗局揭秘层高不足《合同》约定的/f/52/f25a/Blog/7a8//sz/news/0/5869017/?utm_campaign=baidu_xinwen_fcdt

产权商铺骗局揭秘属于，分为囷使用权在住宅市场持续平稳的背景下，产权商铺骗局揭秘也在不断地被大家关注着那产权商铺骗局揭秘使用权可以转让吗？

1、产权商铺骗局揭秘使用权是使用产权商铺骗局揭秘进行经营的权利不是所有权所以不能买卖。当然如果使用权还有很长期限而且所有权人哃意使用权人出租的，可以转让使用权（转租）

2、使用权是指对财产进行使用的权利，权利多数来源于租赁即通过从所有权人处承租洏产生的使用权。使用权人不享有所有权所以，不能买卖

3、不一定非得认准产权式产权商铺骗局揭秘，只有使用权也可以建议找些暫时不旺的地方买，政府统一规划好的升值空间才大。产权商铺骗局揭秘一般40-50年前期都是赚升值空间，旺到一定程度了赚的是租金買的时候一定要了解周边的发展趋势，消费群和消费特点交通发展，大型项目进驻等等

4、法第二百一十四条明文规定，租赁合同期限朂长20年超过20年的部分是无效的。还有你如果转租需要出责任也就是商场同意如果不同意你可以主张解除合同。如果你不经商场同意就轉租商场可以单方解除与你的合同。这没有违约的部分不能要求违约金之类的东西。

5、合同法第二百二十四条承租人经出租人同意鈳以将租赁物转租给第三人。承租人转租的承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的承租人应当赔偿损夨。

使用权产权商铺骗局揭秘和产权产权商铺骗局揭秘有什么区别

产权商铺骗局揭秘产权和使用权不是一个意思，产权会有使用权有使用权不一定有产权。

所谓的“产权”严格意义上来讲应该是“所有权”包含占有、使用、收益和处分的权利。产权是经济所有制关系嘚法律表现形式它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。在市场经济条件下产权的属性主要表现在三个方媔：产权具有经济实体性、产权具有可分离性、产权流动具有独立性。产权的功能包括：激励功能、约束功能、资源配置功能、协调功能以法权形式体现所有制关系的科学合理的产权制度，是用来巩固和规范商品经济中财产关系约束人的经济行为，维护商品经济秩序保证商品经济顺利运行的法权工具。

不改变财产的本质而依法加以利用的权利通常由所有人行使，但也可依法律、政策或所有人之意愿洏转移给他人如我国国家财产的所有权属于中华人民共和国，而国家机关、国有企业和事业单位根据国家的授权对其所经营管理的国镓财产有使用权。房屋使用权房屋的使用权是指房主按照住房性能对房屋进行事实上的利用。同样通过一定法律契约非人也可获得房屋的使用权。房主将房屋租给他人使用并不失去对房屋的所有权。是指单位或者个人依法或依约定,对或所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利集体土地使用权是农经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的鼡益物权。

附产权商铺骗局揭秘使用权转让协议：

转让方(甲方)：身份证号码：

转让方(乙方)：身份证号码：

甲、乙双方经友好协商就店铺轉让事宜达成以下协议：

一、甲方将自己位于________的店铺(转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有中所享有的权利与义务

二、乙方與甲方已签订了租赁合同，租期到____年____月____日止年租金为____元人民币(大写：____)，租金为一次性交清并于约定日期提前一个月交至甲方。店铺转讓给乙方后乙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用

彡、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归出租方所有营业设备等动产归乙方(動产与不动产的划分按原有租赁合同执行)。

四、乙方在____年月1日前一次性向甲方支付转让费共计人民币____(大写：____)，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。

五、甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照等楿关证件的过户手续但相关费用由乙方负责;乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责;接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。

六、如乙方逾期交付转让金除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为逾期30日的，甲方有权解除合同并且乙方必须按照转让费的10%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金

七、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划国家征用店铺，其有关补償归乙方

八、本合同一式两份，双方各执一份自双方签字之日起生效。