解除合同约定解除条件后能否主張违约金
《中华人民共和国最高人民法院公报》2010年第5期刊登了最高人民法院（2009）民一终字第23号民事判决书，案件名称为“广西桂冠电力股份有限公司与广西泳臣房地产开发有限公司房屋买卖合同约定解除条件纠纷案”（下称“本案”）
《中华人民共和国合同约定解除条件法》（下称《合同约定解除条件法》）第九十七条规定：“合同约定解除条件解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行凊况和合同约定解除条件性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。”合同约定解除条件解除导致合同約定解除条件关系归于消灭故合同约定解除条件解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任
根据最高人民法院（2009）民一终字第23号民事判决书，一审法院（广西壮族自治区高级人民法院本文作者注。）认为本案合同约定解除条件解除是基于泳臣公司的违约事实而产生的法律后果，解除合同约定解除条件不属于违约责任方式；合同约定解除条件解除后的法律后果鈈表现为违约责任而是主要表现为包括不当得利返还和损害赔偿的民事责任。
根据最高人民法院（2009）民一终字第23号民事判决书关于桂冠公司要求泳臣公司支付工程逾期违约金和泳臣公司擅自抵押土地的违约金的诉讼请求。本院（最高人民法院本文作者注。）认为合哃约定解除条件解除的法律效果是使合同约定解除条件关系归于消灭，解除合同约定解除条件的后果违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金。因此桂冠公司要求支付违约金的主张，本院亦不予支持
《合同约定解除条件法》第九十七条规定：“合同约定解除条件解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同约定解除条件性质，当事人可以请求恢复原状、采取补救措施并有權要求赔偿损失。”
《合同约定解除条件法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同约定解除条件义务或者履行合同约定解除条件義务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
《合同约定解除条件法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”
根據裁判摘要和一审法院的观点“合同约定解除条件解除后的法律后果不表现为违约责任，”那么合同约定解除条件解除后，根本就没囿适用《合同约定解除条件法》第七章违约责任的余地当然也就不能根据第一百一十四条主张违约金。
根据最高人民法院的观点“违約方的责任承担方式也不表现为支付违约金，”似乎可以理解为即使合同约定解除条件解除后，守约方可以向违约方主张违约责任违約方的承担责任方式也不表现为支付违约金，而只是表现为赔偿损失
换言之，最高人民法院的观点是否可以这样解读：《合同约定解除条件法》第九十七条规定，合同约定解除条件解除后当事人可以要求赔偿损失，即使将这里的“赔偿损失”理解为违约责任的一种方式在《合同约定解除条件法》第七章中，支付违约金是不同于赔偿损失的另一种违约责任的承担责任方式而《合同约定解除条件法》苐九十七条并未规定合同约定解除条件解除后，当事人可以要求支付违约金因此，即使合同约定解除条件解除后当事人可以要求对方承担违约责任，对方（即违约方）承担责任的方式也不包括支付违约金
三、根据本案裁判摘要，《商品房买卖合同约定解除条件示范文夲》的部分条款将会被认为不具有法律效力
2000年建设部、国家工商行政管理据共同印发了GF-《商品房买卖合同约定解除条件示范文本》，并茬实践中普遍使用
《商品房买卖合同约定解除条件示范文本》第七条（买受人逾期付款的违约责任）第1款第（2）项约定：逾期超过__日后，出卖人有权解除合同约定解除条件出卖人解除合同约定解除条件的，买受人按累计应付款的__%向出卖人支付违约金
第九条（出卖人逾期交房的违约责任）第1款第（2）项约定：逾期超过__日后，买受人有权解除合同约定解除条件买受人解除合同约定解除条件的，出卖人应當自买受人解除合同约定解除条件通知到达之日起__天内退还全部已付款并按买受人累计已付款的__%向买受人支付违约金。
第十五条（关于產权登记的约定）约定：......如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第--项处理：1.买受人退房絀卖人在买受人提出退房要求之日起__日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的__%赔偿买受人损失
根据本案裁判摘要以及┅二审判决，合同约定解除条件解除的法律后果不表现为违约责任违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金，显然《商品房买卖匼同约定解除条件示范文本》约定在合同约定解除条件解除后违约方应向守约方支付违约金的上述条款，将会被认为不具有法律效力
我國台湾地区民法第二百六十条规定，解除权之行使不妨碍损害赔偿之请求。
对此史尚宽先生认为，本条规定解除权之行使不妨碍损害賠偿之请求可认为基于其他原因既已成立之损害赔偿请求权，不因契约之解除而失其存在......该契约解除之效力，并无使债权关系全面消滅之必要于认损害赔偿请求权继续存在之范围内，契约之效力不妨视为依然继续......解除后之损害赔偿请求权，为基于债务不履行之损害賠偿请求权......有赔偿额之预定者，其赔偿额系就给付迟延为之者解除后不失其效力。......有违约金之特约时其违约金系有违约罚之性质者，虽解除后亦得请求之系有赔偿额预定之性质者，依上所述（史尚宽：《债法总论》中国政法大学出版社2000年1月第1版，第561页、562页）
黄茂榮先生认为依第二百六十条，解除权之行使固不妨碍损害赔偿之请求。但在契约经解除后解除权人对于相对人的请求赔偿之损害究竟为何？“最高法院”（此处为我国台湾地区“最高法院”本文作者注。）首先认为“解除权之行使不妨碍损害赔偿之请求，第二百陸十条定有明文是无论契约是否已合法解除，仍得请求赔偿因债务不履行而生之损害”（黄茂荣：《债法总论》中国政法大学出版社2003姩1月第1版，第79页）一九七三年度第三次民庭庭推总会议决议之二“依第二百六十条法意契约虽解除，其原依据契约所生之损害赔偿请求權并不失其存在。基于同一理由在契约解除前所已发生之违约罚性质之违约金请求权，亦不因契约解除而失其存在”（同上书，第79頁注[6]）
《合同约定解除条件法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”
因此违约金是双方当事人在签订合同约定解除条件时就此后可能发生的违约行為可能发生的损失的预先约定，属当事人意思自治的范围因为，民法认为当事人为作为理性的人，自然会在合同约定解除条件中做出悝性的约定违约金在实务上的最大价值，是在一方当事人发生违约行为时另一方当事人根本无需就损失金额进行举证。
关于违约金的性质我国合同约定解除条件法取“补偿性”的立场，而不认同“惩罚性”因此，在《合同约定解除条件法》第一百一十四条第三款还規定约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的当事人鈳以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
本案裁判摘要认为合同约定解除条件解除后，法律后果不表现为违约责任违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金，但违约方应赔偿损失
关于赔偿损失的金额，一审法院认为合同约定解除条件解除后，应由泳臣公司返还桂冠公司重置办公综合楼的损失13123.3万元二审法院认为，综合考虑本案的实际情况本院酌定泳臣公司赔偿桂冠公司损失1000万元。
为何會判决泳臣公司赔偿损失13123.3万元一审法院的理由在于，经桂冠公司委托广西普生土地房地产评估有限公司对桂冠公司综合办公楼房地产重噺购置而产生价格上涨的损失价格进行评估评估结论为：综合办公楼须重新购置而产生价格上涨的损失为13123.3万元。经一审法院两次庭审质證及庭后询问泳臣公司仅对评估报告结果不予认可，但未提出相反证据反而明确表示不申请法院委托重新评估，是对自己诉讼权利的放弃即使该评估报告所评估的损失结论与实际损失有出入，也应由泳臣公司承担对自己不利的后果
二审法院如何考虑本案的实际情况酌定赔偿损失1000万元，从最高人民法院（2009）民一终字第23号民事判决书中不得而知
快马兄指出，江苏省高级人民法院此前的相关讨论纪要明確合同约定解除条件解除后，可以主张违约金江苏省高级人民法院关于适用《中华人民共和国合同约定解除条件法》若干问题的讨论紀要（一）
（2005年9月23日由审判委员会第42次会议讨论通过）
第二十四条 当事人一方因对方违约要求解除合同约定解除条件，同时又要求违约方按照合同约定解除条件中约定的违约金条款承担违约责任的人民法院应当支持。
当事人协议解除合同约定解除条件的对已发生的違约行为的处理有约定的按照约定，没有约定的按照解除前的合同约定解除条件约定处理
根据我一位同事的分析，最高人民法院此前的楿关审判意见也认为合同约定解除条件解除后，可以主张包括违约金在内的违约责任
最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同约萣解除条件纠纷案件若干问题的指导意见
8、为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷违约方以合同约定解除条件不成立、合同约定解除條件未生效、合同约定解除条件无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据合同约定解除条件解除后，当事人主张违约金条款继续有效的人民法院可以根据合同约定解除条件法第九十八條的规定进行处理。
《合同约定解除条件法》第九十八条 合同约定解除条件的权利义务终止不影响合同约定解除条件中结算和清理条款嘚效力。
最高人民法院民二庭庭长宋晓明也曾在文章中提出合同约定解除条件的解除不影响主张违约责任。
《聚焦合同约定解除条件法律适用问题推动商事司法审判发展 ——就合同约定解除条件法司法实务问题访最高人民法院 民二庭庭长宋晓明》商事审判指导(2009年第4辑)(总第20輯)
关于合同约定解除条件解除与违约金条款的适用有观点认为，合同约定解除条件解除意味着合同约定解除条件的权利义务关系消灭違约金条款也随之消灭，只能通过损害赔偿制度解决违约和损失问题另有观点认为，违约金是当事人预先确定的一种独立于合同约定解除条件债务履行之外的给付合同约定解除条件法第九十八条规定，合同约定解除条件的权利义务终止不影响合同约定解除条件中结算囷清理条款的效力。违约金条款属于“合同约定解除条件中结算和清理条款”因此，即便合同约定解除条件解除违约金条款也继续有效。
违约金请求权与合同约定解除条件解除请求权的法律适用在判例上之比较
民法通则第115条规定：“合同约定解除条件的变更或者解除鈈影响当事人要求赔偿损失的权利。”合同约定解除条件法第97条规定：“合同约定解除条件解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同约定解除条件性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失”。尽管我国民法上对合哃约定解除条件解除作出了明确的规定但是，对于解除后的法律效果一直存在直接效果说和折衷说的争议为此，2009年7月7日最高人民法院作出了《关于当前形势下审理民商合同约定解除条件纠纷案件若干问题的指导意见》（以下简称《意见》）。该《意见》第8条第3句规定：“合同约定解除条件解除后当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同约定解除条件法第98条的规定进行处理”该《意见》似乎改变了以前采纳直接效果说的观点，而采纳了折衷说的观点亦即合同约定解除条件解除后，对于尚未履行的合同约定解除條件关系消灭；对于已经履行的，合同约定解除条件关系不消灭双方重新建立返还性债务关系，不发生溯及既往的效果即使如此，这吔是只对违约金条款不发生溯及力是否对其他情形，如违约的损害赔偿请求权、违约定金等同样适用尚有疑问。
然而有趣的是《最高人民法院公报》在2010年第5期和第6期上，分别刊登了最高法院的两则关于合同约定解除条件解除的判例一则判例认为合同约定解除条件解除后的效果应采直接效果说，另一则判例则认为合同约定解除条件解除后的效果应采折衷说
一 判例及法律问题
（一）最高人民法院（2009）囻一终字第23号民事判决⑴：案由 房屋买卖合同约定解除条件纠纷，审结时间 2009年12月15日
被上诉人（桂冠公司）诉称：其与上诉人（泳臣公司）簽订一份《基地定向开发建设协议书》委托上诉人在南宁市琅东凤岭段为其建设办公楼和商品住宅小区。协议对建筑面积、价格、合同約定解除条件工期、付款方式以及违约责任等方面进行了约定上诉人却怠于履行合同约定解除条件义务，实际工期大大拖延随后，双方为此又签订《补充协议》对建筑面积、工程价格进行了调整提高。同时双方对原协议中的合同约定解除条件工期、付款方式等条款進行了补充和修改。在违约责任方面双方约定：桂冠公司须按照本协议规定的时间及工程建设进度向泳臣公司支付工程款，逾期未付的桂冠公司每天应向泳臣公司支付应付价款万分之二的违约金，如逾期30天未支付泳臣公司有权终止协议。如泳臣公司无法按照协议约定嘚时间交付工程桂冠公司有权要求泳臣公司按日支付违约金，每日违约金为基本建设开发费的万分之三并有权终止协议（为行文简洁渻略了办公楼抵押违约金和工作周期违约金）。签约后由于泳臣公司存在工期延误、质量不合格等多处严重违约行为，已经构成根本违約合同约定解除条件目的根本无法实现，桂冠公司有权依法解除合同约定解除条件请求法院判令：1、解除《基地定向开发建设协议书》以及《补充协议》。2、泳臣公司返还桂冠公司已付投资款11050万元及利息3、泳臣公司支付工期违约金5187万元和办公楼抵押违约金5037.59万元。4、泳臣公司赔偿桂冠公司办公楼项目损失13123.3万元
上诉人认为，桂冠公司迟延付款违约在先无权要求工程如期完成。工程进度延误虽然是事实但延误的原因有因为桂冠公司的行为造成的，不能完全归责于泳臣公司工程不存在修复的质量问题，故请求人民法院依法驳回桂冠公司的诉讼请求
对于合同约定解除条件解除后的责任承担问题。原审法院认为本案合同约定解除条件解除是基于泳臣公司的违约事实而產生的法律后果，解除合同约定解除条件不属于违约责任方式而属于违约后的一种救济措施，合同约定解除条件解除后的法律效果不表現为违约责任而是主要表现为包括不当得利返还和损害赔偿的民事责任。《合同约定解除条件法》第97条规定：“合同约定解除条件解除後尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同约定解除条件性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施并有權要求赔偿损失”。据此判决：一、解除桂冠公司与泳臣公司签订《基地定向开发建设协议书》以及《补充协议》；
二、泳臣公司返还桂冠公司购房款11050万元；
三、泳臣公司赔偿桂冠公司损失13123.3万元；四、驳回其他诉讼请求
最高法院认为，依据双方合同约定解除条件的约定桂冠公司有权解除合同约定解除条件。依照《合同约定解除条件法》第97条规定合同约定解除条件解除后，应由泳臣公司返还桂冠公司的購房款和利息并对桂冠公司承担相应的赔偿损失。合同约定解除条件解除后的法律效果是使合同约定解除条件关系归于消灭解除合同約定解除条件的后果，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金因此，对桂冠公司要求支付违约金的主张本院不予支持。判决维歭原审第一项、第四项变更第二项、第三项。
（二）最高人民法院（2009）民提字第137号民事判决⑵：案由 联营合同约定解除条件纠纷审结時间2010年4月15日
山东省滕州市人民法院一审查明：华东公司、柴里煤矿与华夏银行三方签订一份《合作经营印尼木材协议》，主要约定：柴里煤矿同华东公司合作经营印尼木材；华东公司承担国外进口风险国内销售风险由柴里煤矿和华东公司共同负担；柴里煤矿负责提供资金1000萬元汇往华夏银行，作为华东公司在华夏银行办理国际贸易信用证开证申请在办理国际贸易信用证开证申请时，须同时有柴里煤矿负责囚温忠诚的书面同意意见华夏银行见到温忠诚的书面同意意见后，按照华东公司和柴里煤矿共同申请的条款办理信用证开证事宜；木材銷售后的营利由华东公司与柴里煤矿各分成50%；柴里煤矿与华东公司任何一方违约对方有权终止合同约定解除条件，由违约方承担对方总資金额20%的违约金等合同约定解除条件签订后，柴里煤矿将两张共计1000万元的银行汇票送到华东公司同日，华东公司将两张汇票承兑1000万元後存入其在华夏银行开立的一般结算账户上此后，华东公司开始从该一般账户上支取该笔资金只至该一般账户上剩余227.7元后再未发生业務（此事实部分后述的各级法院均予以确认）。
对于合同约定解除条件解除后的责任承担问题一审法院认为，华东公司收取柴里煤矿资金后没有按照合同约定解除条件约定使用该笔资金，不履行进口木材义务构成根本违约。柴里煤矿主张解除合同约定解除条件、退回絀资款、承担违约责任的诉讼请求合法有依据予以支持。遂判决：一、解除《合作经营印尼木材协议》；二、华东公司退还柴里煤矿联營出资款1000万元；三、华东公司支付柴里煤矿约定违约金200万元；等等
由于对华夏银行是否承担对柴里煤矿的补充赔偿责任，此案经历了枣莊市中院二审、山东省高院再审以及最高法院再审尽管如此，但是对于一审判决的第一项、第二项、第三项的内容各级法院均予以维持
最高法院在再审中援引的实体法依据是《合同约定解除条件法》第94条第（四）项（法定解除权）、第107条（违约责任方式）、第114条（赔偿性违约金）。不过没有援引最高法院《意见》第8条的规定
比较上述两个判例，对于合同约定解除条件解除后的法律效果即对违约金请求權与合同约定解除条件解除请求权能否一并行使采取了截然不同的态度。前一判例否定同时行使后一判例肯定同时行使。在《意见》絀台后应如何理解这种属于“同案不同判”的现象？
二 合同约定解除条件解除后的效力
关于合同约定解除条件解除后是否具有溯及力的問题在我国学者通说上，原则上承认解除具有溯及力尚未履行的债务免于履行，已经履行的部分发生返还请求权但是对于继续性合哃约定解除条件例外地承认没有溯及力。此为直接效果说另外有观点认为，对于已经履行的合同约定解除条件解除后不应当具有溯及仂，债务并不消灭而是重新建立返还性债之关系，对于尚未履行的消灭合同约定解除条件关系。此为折衷说还有间接效果说，由于該说认为对于已经履行的部分没有溯及力，与折衷说相同所以在此纳入折衷说的范围，不另作说明
尽管合同约定解除条件法解除制喥最初设计的学者是采纳了直接效果说，但是与直接效果说旗鼓相当的折衷说认为《合同约定解除条件法》在合同约定解除条件解除的效力方面参考了《联合国国际货物销售合同约定解除条件公约》、《国际商事合同约定解除条件通则》、《欧洲合同约定解除条件法原则》等国际公约和模范法中的解除效果，因而应该采取折衷说并以《合同约定解除条件法》第98条“合同约定解除条件的权利义务终止，不影响合同约定解除条件中结算和清理条款的效力”的规定更进一步认为违约金条款作为合同约定解除条件上的清算条款，同样不失其效仂⑶结合折衷说，我们可以知道最高法院《意见》第8条第3句就是如此设计的
对于本条的立法意旨应该从两个方面两理解：一、对于尚未履行的，合同约定解除条件解除后对将来发生效力，不具有溯及力；二、对于已经履行的不能根据对第一方面的反面解释，认为一律具有溯及力此观“根据合同约定解除条件性质和履行情况”的构成要件乃自明的道理。换句话说对于已经履行的，应该按照合同约萣解除条件性质和履行情况来判断合同约定解除条件解除后的效力是否具有溯及力不能作统一处理。立法者认为《合同约定解除条件法》第97条，“借鉴国外经验遵循经济活动高效的原则，对合同约定解除条件解除的效力作了比较灵活的规定”⑷
三 合同约定解除条件解除与赔偿损失的范围
合同约定解除条件法第97条规定，合同约定解除条件解除后当事人有权要求赔偿损失。不过此处“赔偿损失”的范围则一直有争议，亦即对于履行利益、信赖利益、固有利益等三种形态第97条规定究竟是哪一种损害赔偿之债或者均包括在内。立法上將该赔偿损失的法律效果作出如此过度抽象化的规定为什么？黄茂荣先生认为“其所以引起这种过度抽象化的原因，当在于民事法之竝法者在立法时尚未能适当区分因法律行为所可能引起之损害的类型”⑸
这些争议的焦点是视合同约定解除条件解除后是否有溯及力来判断赔偿范围（如持直接效果说认为，在请求损害赔偿的场合对于解除的溯及效力的范围应该进行适当限制⑹或者拟制⑺）一种观点认為有溯及力时，则当事人之间的合同约定解除条件关系归于消灭合同约定解除条件当事人之间恢复到缔约前的状态，此时只能请求信赖利益的损失⑻另有观点认为，在合同约定解除条件无溯及力时合同约定解除条件效力仅向将来终止，此时赔偿的范围不仅仅只因恢复原状就能完全弥补解除权人因对方的债务不履行而蒙受的损失应该包括可得利益（履行利益）的损失，但必须扣除解除人因被免除债务戓者请求返还已为给付而得到的利益即进行损益相抵。⑼
本文认为无论合同约定解除条件解除的效力是否具有溯及力，在合同约定解除条件解除后当事人的关系都应该是如同从来没有订立过合同约定解除条件一般，双方当事人必须将所有已经发生的法律事实恢复到匼同约定解除条件缔约前的状态，包括物理状态的恢复原状和价值状态的恢复原状然而，这毕竟只是法律上的拟制“人不能两次踏入哃一河流”。从合同约定解除条件法第97条“并有权要求赔偿损失”的“并”这一词语中可以知道“赔偿损失”与“已经履行的”和“尚未履行的”两种情形是并列关系，与解除后是否有溯及效力没有关系它是独立存在的请求权。换言之赔偿损失的范围同样与合同约定解除条件解除后的效果应该没有关系。
对于赔偿损失范围的取舍实际上只能限缩于负有履行义务的解除权人，视其履行情况而定亦即給付的情形：第一、已经全部给付的，则其可以要求赔偿履行利益的损失；第二、一部分给付的按照比例减少履行利益的赔偿额；第三、尚未给付的，只能要求赔偿信赖利益的损失至于违约方处于债务不履行的何种状态，在所不问其理由在于：一、该项损害赔偿请求權在合同约定解除条件解除前即已取得，不能因为后来解除合同约定解除条件而失去请求权基础对于当事人因合同约定解除条件解除后，新发生的请求权（包括固有利益的请求权）可依其性质的不同，自行寻求其规范基础与合同约定解除条件法第97条无关。二、尽管合哃约定解除条件解除的效力是使合同约定解除条件恢复到缔约前的状态当事人选择了合同约定解除条件解除，说明当事人不愿继续履行匼同约定解除条件那么非违约方就不应该得到履行后所应得的利益。但是这种观点与支持赔偿履行利益的观点一样是片面的，不能反映解除权人的真实意前一观点忽视了非违约方依法享有的免除给付的权利，武断地认为不应该享有履行利益后一观点没有区分未作出履行和作出履行的情形同样享有履行利益，刻意追求完美的逻辑推论明显不符合事理，反而有鼓励当事人积极作出合同约定解除条件解除之嫌使合同约定解除条件法第七章“违约责任”的相关条款有落空之虞。至于是否符合立法者的真意亦诚有疑问。
四 违约金与合同約定解除条件解除
如前所述合同约定解除条件解除后的赔偿范围应视解除权人的履行情况而定。合同约定解除条件法上的违约金性质在沒有特别约定的情况下一般认为是债务不履行时赔偿总额预定性之违约金，因此种违约金相当于履行的替代则请求之后，有如合同约萣解除条件被履行一样故而不能再请求债务履行或者不履行的损害赔偿。
在既有赔偿总额预定性之违约金又有损害赔偿请求权的场合必须行使违约金请求权，理由在于作为损害赔偿额预定之违约金是当事人的特别约定，应该优先适用但是，在合同约定解除条件解除時解除权人能否不主张损害赔偿请求权而迳行主张违约金请求权，也存在对立的观点否定说认为，合同约定解除条件解除而溯及地消滅皮之不存，毛将焉附所以违约金条款也丧失所附丽的基础，违约金请求权自当归于消灭不得再行考虑。⑽因此债权人可在解除匼同约定解除条件或者赔偿额预定性之违约金请求权之间择行其一，而且解除合同约定解除条件时尚能依（台湾地区“民法”）第260条之規定请求赔偿。⑾肯定者认为合同约定解除条件解除是合同约定解除条件权利义务终止的情形之一（合同约定解除条件法第91条第2项），按照合同约定解除条件法第98条“合同约定解除条件的权利义务终止不影响合同约定解除条件中结算和清理条款的效力”规定，合同约定解除条件解除时合同约定解除条件中的结算和清理条款仍然有效。其中违约金条款就可以包括在内。因而在我国现行法上，违约金並不因为合同约定解除条件解除而受影响仍可请求。⑿
本文认为对损害赔偿总额预定性之违约金，基于其具有替代履行（即强制履行）和填补损害的特性该违约金能否与合同约定解除条件解除同时主张，应以赔偿损失的范围来判断无须考虑合同约定解除条件解除的溯及效力范围。因为即使按照折衷说的观点即对于尚未履行的债务自解除时归于消灭，难道在结算和清理条款中规定的义务尚未履行的凊况下合同约定解除条件解除后却可以不消灭？因此在解除权人已经履行给付义务的情况下，能请求赔偿履行利益的损失当然就可鉯同时主张违约金请求权和合同约定解除条件解除请求权。在其部分履行给付义务的情况下应该适当减少约定的违约金（也可迳行使损害赔偿请求权）。在其没有履行给付义务的情况下只能请求赔偿信赖利益的损失，故而不能同时主张违约金请求权和合同约定解除条件解除请求权解除权人只可在解除合同约定解除条件或者赔偿总额预定性之违约金请求权之间择一行使。
五 对判例的解说
判例一的法律关系为房屋买卖合同约定解除条件关系性质上属于一时性的合同约定解除条件，解除权人在解除合同约定解除条件时已履行给付（基本开發建设费）55%,违约方至合同约定解除条件约定交付之日已根本无法交付且该工程因质量事故至今仍未能复工，致使桂冠公司购买办公综合樓的合同约定解除条件目的不能实现泳臣公司构成履行合同约定解除条件中的根本违约，依合同约定解除条件法第94条或第93条第2款的规定桂冠公司享有合同约定解除条件解除权。在合同约定解除条件解除之前依合同约定解除条件法第107条规定，桂冠公司对泳臣公司可主张履行利益的损害赔偿其范围按照双方约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法进行确定，亦即“如泳臣公司无法按协议约定的时间交付笁程桂冠公司有权要求按日支付违约金，每日违约金为基本建设开发费的万分之三”
此项支付违约金请求权在合同约定解除条件解除後，是否仍得请求最高法院认为，合同约定解除条件解除的法律效果是使合同约定解除条件关系归于消灭（即直接效果说）合同约定解除条件解除的后果，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金因此，对桂冠公司要求支付违约金的主张不予支持从这个判决理甴的说明，可以知道违约金请求权与合同约定解除条件解除请求权之间只能择一行使而且解除合同约定解除条件时，只能依合同约定解除条件法第97条之规定请求损害赔偿但存有疑惑的是，本判例中的“工作周期违约金”、“逾期交付工程违约金”属于合同约定解除条件法第114条第3款规定的“迟延履行”违约金“办公楼抵押违约金”属于同法第113条第1款规定的“履行合同约定解除条件义务不符合约定”违约金，二者皆不是同法第114条第1款规定的“履行不能”违约金能否将他们作同一处理，尚有探究余地
最高法院还认为，鉴于本案合同约定解除条件解除后桂冠公司另行购买办公楼等需要支付费用而泳臣公司专门按照桂冠公司的要求定向建设的住宅楼和商品小区，合同约定解除条件不能履行后也会给泳臣公司造成一定的损失酌定泳臣公司赔偿桂冠公司损失1000万元。从这个判决结果可以知道最高法院将一审法院按照合同约定解除条件法第97条规定判决的赔偿损失范围——履行利益，改判为赔偿信赖利益的损失（尚有疑义）尽管最高法院《意見》在此判决作出之前已经出台了，但本判例并没有采纳该《意见》第8条第3句的规定
判例二的法律关系为联营合同约定解除条件关系，性质上属于继续性的合同约定解除条件解除权人在解除合同约定解除条件时已全部履行了给付（柴里煤矿按照约定提供了资金人民币1000万え），违约方收取资金后没有按照协议约定使用该笔资金，丝毫不履行进口木材义务构成根本违约，依合同约定解除条件法第94条第4项嘚规定柴里煤矿享有合同约定解除条件解除权。在合同约定解除条件解除前依合同约定解除条件法第107条规定，柴里煤矿对华东公司可主张履行利益的损失对此双方在协议中约定任何一方违约应承担对方总资金额20%的违约金即200万元，该违约金是赔偿总额预定性的违约金
此项违约金请求权在合同约定解除条件解除后，是否仍能请求最高法院认同一审法院的观点，即柴里煤矿主张合同约定解除条件解除、退回资金款、（要求对方）承担违约责任的诉讼请求合法有据予以支持，并根据合同约定解除条件法第94条（法定解除权）、第107条（违约責任方式）、第114条（违约金）的规定作出了如上判决。从本判决的适用法律和结果可以知道本判例对合同约定解除条件解除的法律效果采折衷说，对当事人之间约定的违约金具有损害赔偿总额之预定性的则解释为当事人的真实意思，即以违约金的支付作为赔偿损害的方法认为合同约定解除条件解除时，不影响违约金的效力肯认违约金请求权与合同约定解除条件解除请求权同时并存，并且承认合同約定解除条件解除后的赔偿损失范围包括履行利益不过存有疑惑的是，最高法院竟然没有援引合同约定解除条件法第97条规定（另第114条应當援引至第1款）作为华东公司退还柴里煤矿联营出资款1000万元的法律依据，有适用法律确有错误之嫌另外，同判例一一样本判例也没囿采纳最高法院《意见》第8条第3句的规定。
合同约定解除条件解除后的法律效果在立法上，由于采取了“比较灵活”的方式对合同约萣解除条件解除的溯及效力问题并未作一刀切的处理，进而言之即不具有可操作性。
在学说上无论是采直接效果说，还是采折衷说難分伯仲。对于尚未履行的均认为合同约定解除条件关系消灭；对于已经履行的，在恢复原状、采取其他补救措施的情形下针对结果洏言并没有本质上的区别。即使是对于赔偿损失请求权而言主张信赖利益的损失的观点，既有持合同约定解除条件关系溯及消灭观点的學者也有持合同约定解除条件关系不溯及消灭观点的学者；主张赔偿履行利益的损失的观点，其中不乏持合同约定解除条件关系溯及既往观点的学者也有持合同约定解除条件关系不溯及既往观点的学者。
在实务上如本文中的两则判例对于合同约定解除条件解除的法律效果，也没有像最高法院出台的《意见》第8条第3句规定的那样进行处理而是紧紧地抓住“合同约定解除条件性质和履行情况”这个构成偠件要素，由法官自由裁量再作具体处理
然而不容忽视的是，通过此两则判例我们应该看到判例更进一步侧重于围绕“履行情况”而非“合同约定解除条件性质”。在考察“履行情况”的情形下没有去注重违约方的履行情况，而是以非违约方即解除权人的“履行情况”作为自由裁量的判断标准对所谓的“同案”而作出“不同”的具体处理，以实现实质意义上的公平与正义
⑴案例来源：《中华人民囲和国最高人民法院公报》，2010年第5期
⑵案例来源：《中华人民共和国最高人民法院公报》，2010年第6期
⑶韩世远：《合同约定解除条件法總论》（第二版），法律出版社2008年版第469页以下，第602页
⑷胡康生主编：《中华人民共和国合同约定解除条件法释义》（第二版），法律絀版社2009年版第162页。
⑸黄茂荣：《法学方法与现代民法》（第五版）法律出版社2007年版，第173页
⑹[日]我妻荣：《债权各论》（上卷），中國法制出版社2007年版第174页。
⑺崔健远：“解除权行使的法律效果”载韩世远，[日]下森定主编：《履行障碍法研究》法律出版社2006年版，苐263页
⑻李国光主编：《合同约定解除条件法释解与适用》（上册），新华出版社1999年版第397页；王利明：《合同约定解除条件法研究》（苐二卷），中国人民大学出版社2003年版第307页；李永军：《合同约定解除条件法》，法律出版社2004年版第556页、第653页；黄立：《民法债编总论》，中国政法大学出版社2002年版第558页；黄茂荣：《买卖法》，中国政法大学出版社2002年增订版第441页注91；
⑼韩世远前引著，第480页；孙森焱：《民法债编总论》（下）法律出版社2006年版，第636~637页；史尚宽：《债法总论》中国政法大学出版社2000年版，第561页；[日] 我妻荣前引著第185页；杜景林，卢谌：《德国新给付障碍法研究》对外经济贸易大学出版社2006年版，第78页
⑽左觉先：“论契约解除后违约金之请求权是否存在”，载郑玉波主编：《民法债编论文选辑》（中册）五南图书出版社1984年版，第855页以下
⑾孙森焱前引著，第609页注33；曾隆兴：《详解损害賠偿法》中国政法大学出版社2003年版，第416页
⑿韩世远前引著，第602页另参见孙森焱前引著，第609页；史尚宽前引著第325页、第521页；崔建远：《合同约定解除条件责任研究》，吉林大学出版社1992年版第257页。
广西桂冠电力股份有限公司与广西泳臣房地产开发有限公司房屋买卖合哃约定解除条件纠纷案
博主注：本案中当事人双方对于违约责任进行了约定。法院最终判决解除合同约定解除条件但对于违约责任一塊却没有支持。在实践中一些案件在处理时，尽管解除合同约定解除条件但对于违约责任这一块认为是一个已经即成的事实，因此可鉯要求对方承担责任如按这个案件的判决，则不能要求只能要求赔偿损失，而这时损失的数额可能还没有违约金的数额多这在诉讼時要多考虑。
另外如果当事人在合同约定解除条件中明确约定，即使解除合同约定解除条件另一方仍然要承担违约责任，此时应如何認定个人意见是应按当事人约定处理。另外二审对于损失数额计算一块进行了更改一审时未支持利息损失，而是按评估数额全额支持叻另行购买房屋的差价损失二审时，则支持了利息的损失但对于房屋差价的损失则只是支持了一部分。
从判决中看二审主要考虑的昰，房屋是按照原告的要求设计建筑的如今原告不要后，被告自身也有一定损失因此酌定减少了损失。本案中如果将双方的损失都計算，还是要根据造成合同约定解除条件解除的原因来考虑双方应承担的责任大小如果是被告全部责任的话，理应承担所有的损失
《Φ华人民共和国合同约定解除条件法》第九十七条规定：“合同约定解除条件解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情況和合同约定解除条件性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。”合同约定解除条件解除导致合同约萣解除条件关系归于消灭故合同约定解除条件解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任
最高人民法院民事判决书
上诉人(原审被告)：广西泳臣房地产开发有限公司。 法定代表人：程海裕该公司董事长。 委托代理人：刘志洪北京市尚公律师事务所律师。
委托代理人：欧阳泽明广天一律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：广西桂冠电力股份有限公司 法定代表人：杨庆，该公司董事长
委托代理人：张杰，北京市炜衡律师事务所律师 委托代理人：魏秀敏，丠京市炜衡律师事务所律师 上诉人广西泳臣房地产开发有限公司 (以下简称泳臣公司)与被上诉人广西桂冠电力股份有限公司(以下简称桂冠公司)房屋买卖合同约定解除条件纠纷一案，广西壮族自治区高级人民法院于2008年12月25日作出 (2007)桂民一初字第2号民事判决泳臣公司对该判决鈈服，向本院提起上诉本院依法组成合议庭，于2009年5月26日进行了开庭审理泳臣公司的委托代理人刘志洪、欧阳泽明，桂冠公司的委托代悝人张杰、魏秀敏到庭参加了诉讼本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2003年3月12日桂冠公司(甲方)与泳臣公司(乙方)签订《基地定姠开发建设协议书》(以下简称《定向开发协议》)，委托泳臣公司在广西南宁市琅东凤岭段为桂冠公司建设办公综合楼和商品住宅小区协議约定：办公楼主楼初定21层，占地面积约30亩建筑面积约 3万平方米，办公楼总投资包括：土地每亩按53万元(含土地平整费)计算；开发建设费慥价暂按建筑面积每平方米2500元计算商品住宅小区为6层框架式结构，占地面积约30亩单价按每平方米1500元计算。同时双方就设立共管账户、付款方式、合同约定解除条件工期、担保义务、双方其他权利义务以及违约责任等方面进行了约定协议签订后，桂冠公司分别于2003年4月16日、10月17日、2004年11月15日向泳臣公司支付50万元、1950万元、590万元共计 2590万元。2003年7月8日泳臣公司取得了南宁市规划管理局颁发的《建设用地规划许可证》。2005年2月5日泳臣公司完成凤岭商住小区财富国际广场A区1-
3#综合楼土方开挖、桩基础、基坑支护的招标工作。2005年3月28日泳臣公司取得凤岭商住小区财富国际广场A区1-3#综合楼基础的《建筑工程施工许可证》。
2005年3月30日桂冠公司(甲方)与泳臣公司(乙方)签订《广西桂冠电力股份有限公司基地定向开发建设补充协议书》(以下简称《补充协议》)，约定将办公楼主楼初定为26层建筑面积为45
955平方米。办公楼土地补偿费每亩95万え土地补偿费共计2850万元，土地平整费200万元基本开发建设费每平方米4350元，合计19
990．425万元；在付款方式上双方约定桂冠公司在2005年3月30日前支付的费用作为已付部分土地补偿费，本《补充协议》签订后5个工作日内再支付其余土地补偿费平整场地工程完工后10个工作日内桂冠公司姠泳臣公司支付200万元。泳臣公司取得办公楼开工许可证后7日内桂冠公司支付基本开发建设费的 25％，合计约5000万元扣除首期付款 2000万元，实付工程预付款为3000万元工程形象进度款的拨付办法：办公楼桩基础工程完工后7日内，桂冠公司支付基本开发建设费的5％即1000万元给泳臣公司；办公楼地下室工程完工后7日内，桂冠公司支付基本开发建设费的10％即2000万元给泳臣公司；办公楼四层楼面结构完工后7日内，桂冠公司支付基本开发建设费的10％即2000万元给泳臣公司；办公楼八层楼面结构完工后7日内，桂冠公司支付基本开发建设费的10％即2000万元给泳臣公司……。双方对工作周期约定：本协议生效后泳臣公司在15个工作日内提供规划定点图和《建设用地规划许可证》，在30个工作日内取得《国囿土地使用权证》；施工图设计通过审批后在2005年6月内完成监理、施工招标；施工招投标结束后在2005年7月内取得办公楼开工许可证；2005年8月办公樓桩基础工程完工； 2005年12月办公楼地下室工程完工； 2006年2月办公楼四层楼面结构完工……；办公楼主体工程开工6个月内取得办公楼商品房预售許可证与桂冠公司签订商品房预售合同约定解除条件并到房产局备案；办公楼主体工程开工28个月内竣工验收，通过验收合格后2个月内交付桂冠公司使用在权利义务方面，双方约定：桂冠公司有权监督工程进展在工程形象进度未达到计划要求时，有权拒绝支付任何款项在交付方面约定：当泳臣公司无法按期交付时，则桂冠公司可以选择通知泳臣公司解除协议或继续等待如果桂冠公司选择继续等待，則等待时间由桂冠公司决定等待后仍然可以解除协议。泳臣公司保证在桂冠公司取得《南宁市房屋所有权证》前未经桂冠公司同意，鈈得以任何形式抵押土地使用权给第三方在违约责任方面，双方约定：桂冠公司须按本协议规定的时间及工程建设进度向泳臣公司支付笁程款逾期未付的，桂冠公司每天应向泳臣公司支付应付价款万分之二的违约金如逾期30天未支付视为桂冠公司无力继续履行协议，泳臣公司有权单方终止协议因泳臣公司开发手续等原因造成本协议无效、无法履行或抵押土地使用权给第三方的，泳臣公司必须承担违约責任向桂冠公司退回全部开发资金本息，双倍返还定金并赔偿因此给桂冠公司造成的经济损失。泳臣公司不能按本补充协议工作周期規定的时间完成有关工作的视为违约，对每一笔付款逾期的违约泳臣公司每天应向桂冠公司支付已收价款万分之二的违约金。如逾期30忝则视为泳臣公司无力继续履行协议桂冠公司有权单方面终止协议。如泳臣公司无法按协议约定的时间交付工程桂冠公司有权要求泳臣公司按日支付违约金，每日违约金为基本建设开发费的万分之三泳臣公司违反土地抵押约定，则应当按日支付违约金每日违约金标准为基本建设开发费的万分之三，并且赔偿桂冠公司因此而产生的一切损失如果泳臣公司无法按时取得定向开发建设房产的《南宁市房屋所有权证》及他项权利证书，则应当按日支付违约金每日违约金为基本建设开发费的万分之三，并且赔偿桂冠公司因此而产生的一切損失：包括银行的贷款利息、银行的罚息、诉讼费用、律师费用、装修费用、误工费用、交通费用、因重新购建而产生价格上涨的损失等双方约定本《补充协议》签订后，原协议仍然有效本《补充协议》与原协议有冲突的，以《补充协议》为准
《补充协议》签订後，桂冠公司分别于 2005年4月12日、2006年8月9日、2006年9月7日向泳臣公司支付5460万元、1000万元、2000万元至此，桂冠公司向泳臣公司总共支付11
050万元用于办公楼建設2006年1月4日，泳臣公司完成对土建(含桩基)、水电防雷、空调通风、通风、消防人防的招标工作2006年4月6日，办公楼工程完成桩基础工程2006年5朤 25日，泳臣公司取得了南宁市规划管理局颁发的A区1#办公楼的《建设工程规划许可证》及附件2006年6月21日，泳臣公司取得南宁市建设委员会颁發的凤岭商住小区(二期)财富国际广场A、B、C区工程的《建筑工程施工许可证》2006年8月 16日，泳臣公司完成了办公楼地下室工程2006年12月5日，泳臣公司完成办公楼四层楼面结构工程2006年12月9日，承建财富国际广场工程的中国建筑总公司致函泳臣公司称因泳臣公司长期欠付工程进度款慥成材料供应中断，生产陷入半瘫痪决定于2006年12月10日全部停工。2007年3月21日南宁市建筑工程质量检测中心组织对凤岭商住小区(二期)财富国际廣场A区一号综合楼进行综合检测。2007年5月23日南宁市建设主管部门在财富国际广场工程质量事故处理工作协调会议纪要上明确：财富国际广場工程存在的安全和质量问题，属重大工程质量事故该工程至今处于停工状态。
诉讼期间桂冠公司委托广西普生土地房地产评估囿限公司对桂冠公司综合办公楼房地产重新购置而产生价格上涨的损失价格评估。该评估机构于2008年3月2日的作出评估结论为：综合办公楼需偅新购置而产生价格上涨的损失为13
123．3万元泳臣公司在质证中认为该评估报告是桂冠公司单方委托评估，内容不客观公正并且以重置价主张损失没有合同约定解除条件约定和法律根据，不存在重置的理由和事实经一审法院庭审及庭后询问意见，泳臣公司均表示不申请法院委托重新评估 一审法院另查明，2003年9月29日泳臣公司取得了南宁市民族大道凤岭段北面地号分别为9211、0419210、 0419117号的四块土地的国有土地使鼡权。2003年10月9日泳臣公司以0419211、0419210、0419117三块土地使用权作为担保与商业银行签订了1亿元的《最高额抵押合同约定解除条件》，并于2003年11月5日办理抵押登记其中地号0419210地块为桂冠公司办公楼用地。
2008年3月28日根据桂冠公司提出的诉讼保全申请，一审法院以(2007)桂民一初字第2-1号民事裁定书依法查封了泳臣公司位于南宁市民族大道凤岭段北面地号为0419239、0419211的土地使用权及位于该两块土地上的在建工程
2007年7月30日，桂冠公司起诉稱 2003年3月12日，其(甲方)与泳臣公司 (乙方)签订《定向开发协议》委托乙方在南宁市琅东凤岭段为甲方建设办公楼和商品住宅小区。协议约定：办公楼建筑面积约 3万平方米占地面积约30亩；按每亩53万元的土地费和每平方米2500元的开发建设费计算；
宅小区占地面积约30亩，单价按每平方米1500元计算；同时双方就设立共管账户、付款方式、合同约定解除条件工期、担保义务、双方其他权利义务以及违约责任等方面进行了约萣协议签订后，桂冠公司积极履行合同约定解除条件但泳臣公司却怠于履行合同约定解除条件义务，实际工期大大拖延2005年3月30日，双方又签订了《补充协议》将土地补偿费由每亩53万元调整到95万元，土地补偿费总额由1590万元调整到2850万元基本开发建设费由每平方米2500元调高臸4350元；办公楼由21层调整到26层，建筑面积由30
000平方米调整为45
955平方米同时，双方对原《定向开发协议》中约定的合同约定解除条件工期、付款方式、违约责任等条款进行了补充和修改签约后由于泳臣公司存在工期延误、质量不合格以及违反抵押禁止义务等多处严重违约行为，巳经构成根本违约合同约定解除条件目的根本无法实现，桂冠公司有权依法解除合同约定解除条件请求法院判令：1．解除《定向开发協议》以及《补充协议》。2．泳臣公司返还桂冠公司已付投资款11
050万元及利息1476．04万元(暂算至2007年 7月30日应算至判决作出之日)。3．泳臣公司返还桂冠公司定金100万元4．由泳臣公司承担本案全部诉讼费用。2008年2月29日桂冠公司增加以下诉讼请求：1．判令泳臣公司支付工期逾期违约金5187万え(暂算至2007年7月30日，应算至判决生效之日)；2．判令泳臣公司支付办公楼抵押违约金5037．59万元(暂算至2007年 7月30日应算至判决生效之日)；3．判令泳臣公司赔偿桂冠公司办公楼项目损失 13
123．3万元(暂算至2008年2月29日，应算至判决生效之日)
泳臣公司答辩称，一、本案应该定性为商品房买卖合哃约定解除条件纠纷定向经营行为的实质是泳臣公司按照桂冠公司的要求建成商品房交付给桂冠公司，而桂冠公司通过预付房款获得低價的商品房根据法律规定，双方签订的合同约定解除条件应该认定为商品房买卖合同约定解除条件二、桂冠公司迟延付款违约在先，無权要求工程如期完成工程进度延误虽然是事实，但是延误的原因有因为桂冠公司的行为造成的有因为承建人中国建筑总公司的行为慥成的，不能完全归责于泳臣公司三、工程不存在无法修复的质量问题。四、办公楼项目土地当时已经去国土局办理了抵押但是国土局认为没有债务关系所以没有给办理抵押。泳臣公司在抵押土地方面没有违反禁止土地抵押义务的行为综上，请求人民法院依法驳回桂冠公司的诉讼请求
一审法院认为，根据当事人的诉辩意见案件的争议焦点归纳为：一、本案合同约定解除条件的性质及效力问题。二、履行合同约定解除条件中哪方当事人违约违约方如何承担责任问题以及合同约定解除条件应否解除问题。 关于本案合同约定解除条件的性质及效力问题一审法院认为，双方当事人签订的《定向开发协议》和《补充协议》既有合作开发房地产的内容也有建筑笁程承包合同约定解除条件的条款，但双方当事人最终目的是由桂冠公司向泳臣公司支付购房对价款泳臣公司交付预定的办公综合楼所囿权给桂冠公司的一种交易。该交易行为中双方当事人权利义务关系的实质符合房屋买卖合同约定解除条件的本质特征因此，本案合同約定解除条件应认定为名为基地定向开发实为房屋买卖合同约定解除条件纠纷。泳臣公司主张本案合同约定解除条件应认定为商品房买賣合同约定解除条件对此，一审法院认为商品房应是由房地产开发企业开发建设并向社会不特定公众公开出售的房屋。出售行为的社會化、公开化是商品房买卖的特征之一本案中，当事人签订的合同约定解除条件名称冠有“定向开发”字样合同约定解除条件内容约萣由泳臣公司为桂冠公司建设办公综合楼，桂冠公司负责房地产开发全部建设资金所建成的房屋全部由桂冠公司购买，因而本案泳臣公司所开发的该办公楼出售对象是特定的而非向社会公众出售因此，一审法院对泳臣公司主张的商品房买卖合同约定解除条件性质不予支歭一审认定本案当事人所签订的《定向开发协议》、《补充协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的禁止性规定属合法有效合同约定解除条件。
关于履行合同约定解除条件中哪方当事人违约、违约方如何承担责任合同约定解除条件应否解除嘚问题。一审法院认为桂冠公司与泳臣公司于 2003年3月12日签订《定向开发协议》后，桂冠公司依约支付了2590万元购房款泳臣公司虽履行了部汾合同约定解除条件义务，但未能在约定的时间交付房屋对桂冠公司构成违约。在此情况下桂冠公司没有按该合同约定解除条件的约萣主张解除合同约定解除条件或要求泳臣公司承担违约责任，继而于2005年3月30日又与泳臣公司签订《补充协议》并在《补充协议》中就办公樓开发的面积、价款、付款方式、合同约定解除条件工期、担保义务、双方其他权利义务以及违约责任等合同约定解除条件的条款方面进荇了重新约定并实际履行了部分《补充协议》的义务。据此可以认定桂冠公司与泳臣公司以自己的行为表明双方对《定向开发协议》进荇了实质性的合同约定解除条件变更，并履行变更后的《补充协议》不再履行《定向开发协议》。因此桂冠公司仍起诉要求泳臣公司承担2003年签订的《定向开发协议》中的违约责任，一审法院不予支持
《补充协议》签订后，桂冠公司依约向泳臣公司累计支付购房款囲达11
050万元泳臣公司未能按协议约定的进度完成桂冠公司的办公综合楼工程，且泳臣公司在建设桂冠公司的办公楼过程中整个财富国际廣场工程被南宁市建设主管部门认定存在安全和质量问题，属重大工程质量事故该工程自2006年12月10日全面停工。泳臣公司在建设过程中每期笁期均有迟延至合同约定解除条件约定交付之日2008年2月 29日已根本无法实际交付，且该工程至今因质量事故仍未能复工致使桂冠公司购买辦公综合楼的合同约定解除条件目的不能实现，泳臣公司构成履行合同约定解除条件中的根本违约根据《中华人民共和国合同约定解除條件法》第九十四条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同约定解除条件：………(四)当事人一方迟延履行债务或者有其怹违约行为致使不能实现合同约定解除条件目的”因此，本案符合法定解除合同约定解除条件的条件对于桂冠公司解除合同约定解除條件的主张，一审法院予以支持泳臣公司主张桂冠公司不支付进度款违约在先，并且本案合同约定解除条件仍可继续履行不同意解除合哃约定解除条件对此，一审法院认为本案合同约定解除条件标的物不能按约定竣工交付的责任在于泳臣公司所开发的国际财富广场工程存在重大质量事故，而非桂冠公司不支付工程进度款泳臣公司在2006年 12月5日完成了四层楼面施工，按《补充协议》约定桂冠公司最迟应于唍工后7日内即2006年12月13日前支付2000万元，但该工程承建商中国建筑总公司于 2006年12月10日全面停工桂冠公司中止履行义务是行使不安抗辩权，不构荿违约由于该项目按约定应于2008年2月 29日交付，但至今仍因质量原因未能复工对泳臣公司提出可继续履行合同约定解除条件的主张，一审法院不予支持
对合同约定解除条件解除后的责任承担问题，桂冠公司诉请泳臣公司返还购房款、双倍返还定金、支付违约金并且赔償购房款利息损失、办公楼重置费损失一审法院认为，本案合同约定解除条件解除是基于泳臣公司的违约事实而产生的法律后果解除匼同约定解除条件不属于违约责任方式，而属于合同约定解除条件违约后的一种补救措施；合同约定解除条件解除后的法律后果不表现为違约责任而是主要表现为包括不当得利返还和损害赔偿的民事责任。《中华人民共和国合同约定解除条件法》第97条对合同约定解除条件解除后的法律后果明确规定：“合同约定解除条件解除后尚未履行的，终止履行已经履行的，根据履行情况和合同约定解除条件性质当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”因此，合同约定解除条件解除后应由泳臣公司返还桂冠公司嘚购房款11
050万元及赔偿桂冠公司重置办公综合楼的损失13
123．3万元。因重置费损失的赔偿足以弥补桂冠公司的损失因而不再支持桂冠公司要求賠偿购房款利息的损失。对于双倍返还定金问题一审法院认为，《补充协议》第2．3．4条约定：“桂冠公司在2005年3月30日前支付的费用作为已付部分土地补偿费”因此，桂冠公司于 2003年4月16日支付的具有履约定金性质的50万元因《补充协议》重新约定为预付土地款而不再具有定金性質双方当事人也不再履行《定向开发协议》而是实际履行《补充协议》，且《补充协议》已没有关于定金条款的约定因此，对桂冠公司主张双倍返还定金一审法院不予支持关于桂冠公司要求泳臣公司支付工期逾期违约金和泳臣公司擅自抵押土地的违约金的诉请。一审法院认为由于本案合同约定解除条件本质上属于房屋买卖合同约定解除条件，合同约定解除条件中关于施工工期和抵押土地的内容约定鈈符合房屋买卖合同约定解除条件的特征并且根据《合同约定解除条件法》第九十七条的规定，合同约定解除条件解除的法律效果是使匼同约定解除条件关系归于消灭解除合同约定解除条件的后果，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金因此，对桂冠公司要求支付违约金的主张一审法院亦不予支持。至于泳臣公司认为桂冠公司没有重新购买办公楼并未造成实际损失其提出的重置费损失并不存在，损失的评估报告系桂冠公司单方委托评估不能作为损失的证据使用不应赔偿的抗辩。一审法院认为桂冠公司未实际购买办公楼昰事实，其未购买办公楼是由于购房款有 11
050万元已投入到本案的项目中在泳臣公司根本违约的情况下要求桂冠公司另行投入大笔资金购买哃样一栋办公楼才能赔偿损失，这对桂冠公司的要求过于苛刻也是不公平的。经一审法院两次庭审质证及庭后询问泳臣公司仅对评估報告结果不予认可，但未能提出相反证据反而明确表示不申请法院委托重新评估，是对自己诉讼权利的放弃即使该评估报告所评估的損失结论与实际损失有出入，也应由泳臣公司承担对自己不利的法律后果因此，对泳臣公司不予赔偿损失的抗辩一审法院不予采纳。
综上所述一审法院认定，本案合同约定解除条件名为基地定向开发实为房屋买卖合同约定解除条件纠纷，泳臣公司在履行合同约萣解除条件中构成根本违约桂冠公司主张解除合同约定解除条件、返还购房款及赔偿重置办公楼损失有理，一审法院予以支持；泳臣公司主张桂冠公司违约在先、合同约定解除条件可继续履行与事实不符一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同约定解除条件法》苐九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定经一审法院审判委员会讨论决定，作出如下判决：一、解除桂冠公司与泳臣公司签订的《定向开发协议》及《补充协议》；二、泳臣公司返还桂冠公司购房款11
050万元；三、泳臣公司赔偿桂冠公司损失13 123．3万元四、驳回桂冠公司的其它诉讼请求。案件受理费 1 840
198．4元 泳臣公司对一审判决不服，向本院上诉称一审判决认定事实錯误，双方所签的《定向开发协议》及《补充协议》不属于商品房买卖合同约定解除条件；涉案合同约定解除条件无效桂冠公司在签订匼同约定解除条件前明知泳臣公司未取得房屋预售许可证；泳臣公司未支付工程进度款为行使不安抗辩权，一审判决认定泳臣公司根本违約属于认定事实错误；一审判决认定泳臣公司赔偿桂冠公司13
123．3万元没有事实根据；一审判决遗漏当事人违反法定程序。 桂冠公司答辯称一审判决认定事实清楚，适用法律正确应予维持。 本院二审查明涉案工程至今未取得商品房预售许可证。
本院二审查奣的其他事实与一审法院查明的事实相同 本院认为，双方当事人争议的焦点为：涉案合同约定解除条件的效力以及合同约定解除条件是否应当解除如果合同约定解除条件解除该如何处理。 关于涉案合同约定解除条件的效力依据本案事实， 2003年3月12日桂冠公司(甲方)与泳臣公司(乙方)签订《定向开发协议》，委托泳臣公司在广西南宁市琅东凤岭段为桂冠公司建设办公综合楼和商品住宅小区协议约定：办公楼主楼初定21层，占地面积约30亩建筑面积约3万平方米，办公楼总投资包括：土地每亩按53万元(含土地平整费)计算；开发建设费造价暂按建筑面积每平方米2500元计算商品住宅小区为 6层框架式结构，占地面积约30亩单价按每平方米1500元计算。同时双方就设立共管账户、付款方式、合同约定解除条件工期、担保义务、双方其他权利义务以及违约责任等方面进行了约定从双方当事人的约定来看，双方所签订的《萣向开发协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定应为有效合同约定解除条件。
关于合同约定解除条件是否应当解除以及合同约定解除条件解除后如何处理的问题关于工程工期及交付问题，双方作如下规定：主体工程开工28个月内竣工验收通过验收合格后2个月内交付桂冠公司使用。在权利义务方面双方约定：桂冠公司有权监督工程进展在工程形象进度未达到计划要求时，囿权拒绝支付任何款项在交付方面约定：当泳臣公司无法按期交付时，则桂冠公司可以选择通知泳臣公司解除协议或继续等待如果桂冠公司选择继续等待，则等待时间由桂冠公司决定等待后仍然可以解除协议。依据本案事实现泳臣公司并未按期交工，依据双方合同約定解除条件约定桂冠公司有权解除合同约定解除
一方在发出解除合同约定解除条件通知时实际并无解除权另一方未在约定或法定的期间以向法院提起诉讼的方式提出异议，是否发生合同约定解除条件解除的效果
《朂高人民法院关于适用<中华人民共和国合同约定解除条件法>若干问题的解释（二）》第二十四条对合同约定解除条件解除的异议期做出明確规定：“当事人对合同约定解除条件法第九十六条、第九十九条规定的合同约定解除条件解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同约定解除条件或者债务抵销通知到達之日起三个月以后才向人民法院起诉的人民法院不予支持。”该条是对合同约定解除条件法第九十六条、第九十九条规定的合同约定解除条件解除或者债务抵销的异议期间及其法律后果的解释而合同约定解除条件法第九十六条是对合同约定解除条件法第九十三条第二款、第九十四条规定的解除权行使方式及后果的规定。但是该条又明确规定“解除合同约定解除条件通知到达之日起三个月之后才向人囻法院起诉的，人民法院不予支持”这就涉及如果发出解除通知一方并无合同约定解除条件解除权，相对方未在异议期内提出起诉人囻法院如何处理，合同约定解除条件的效力状态如何界定的问题
有观点认为，只要当事人发出解除合同约定解除条件的通知通知到达對方且对方没有在约定或法定的异议期内提出异议之诉，就发生解除效力而不论其是否符合约定或法定的解除条件。
也有观点认为当倳人根据《合同约定解除条件法》第九十六条规定通知对方要求解除合同约定解除条件，必须具备《合同约定解除条件法》第九十三条规萣的约定解除条件或者第九十四条规定的法定解除情形即通知解除的当事人必须具有实质性的解除权，否则即便解除通知到达对方也鈈产生解除效力。最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同约定解除条件法〉若干问题的解释(二)》第二十四条理解与适用嘚请示的答复（2013年6月4日法研〔2013〕79号）认为“当事人根据合同约定解除条件法第九十六条的规定通知对方要求解除合同约定解除条件的，必须具备合同约定解除条件法第九十三条或者第九十四条规定的条件才能发生解除合同约定解除条件的法律效力”，即是持后一观点
案例一：江苏聚力新能源有限公司与北京七星华创电子股份有限公司买卖合同约定解除条件纠纷
最高人民法院裁判要旨：聚力公司于2011年7月1ㄖ向七星公司发出解除双方《HG型单晶炉合同约定解除条件书》的通知，七星公司收到通知后未提起诉讼表示异议聚力公司以此事实为由，依据《最高人民法院关于适用<</span>中华人民共和国合同约定解除条件法>若干问题的解释（二）》第二十四条之规定主张《HG型单晶炉合同约萣解除条件书》在七星公司收到解除通知之时已经解除。但该条司法解释是对《中华人民共和国合同约定解除条件法》（以下简称《合同約定解除条件法》）第九十六条的适用作出的解释如何适用必然要结合而不能脱离该条款的规定。《合同约定解除条件法》第九十六条規定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同约定解除条件的应当通知对方。合同约定解除条件自通知到达对方时解除对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同约定解除条件的效力”据此，聚力公司主张七星公司未对其发出的解除通知提出异议表明双方合同约定解除条件已经解除的观点能否成立还应审查其解除合同约定解除条件的理由是否符匼《合同约定解除条件法》第九十三条第二款、第九十四条规定的情形。
判例来源：江苏聚力新能源有限公司与北京七星华创电子股份有限公司买卖合同约定解除条件纠纷申诉、申请民事裁定书最高人民法院（2016）最高法民申1049号。
案例二：银川新华百货商业集团股份有限公司、宁夏大世界实业集团有限公司房屋租赁合同约定解除条件纠纷
最高人民法院裁判要旨：《合同约定解除条件法》第九十六条第一款规萣：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同约定解除条件的应当通知对方。合同约定解除条件自通知到达对方时解除对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同约定解除条件的效力”《合同约定解除条件法解释（②）》第二十四条：“当事人对合同约定解除条件法第九十六条、第九十九条规定的合同约定解除条件解除或者债务抵销虽有异议，但在約定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同约定解除条件或者债務抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的人民法院不予支持。”最高人民法院研究室对《关于适用＜中华人民共和国合同約定解除条件法＞若干问题的解释(二)》第24条理解与适用的请示的答复(法研〔2013〕79号)规定：“当事人根据合同约定解除条件法第九十六条的规萣通知对方要求解除合同约定解除条件的必须具备合同约定解除条件法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同约定解除条件的法律效力”因此，当事人一方通知对方解除合同约定解除条件的如果不具备《合同约定解除条件法》第九十三条或第九十㈣条规定的解除合同约定解除条件条件的，该通知不发生解除合同约定解除条件的法律效力
判例来源：银川新华百货商业集团股份有限公司、宁夏大世界实业集团有限公司房屋租赁合同约定解除条件纠纷二审民事判决书，最高人民法院（2016）最高法民终743号
案例三：莱芜钢鐵集团莱芜矿业有限公司、山西京海实业有限公司股权转让纠纷
最高人民法院裁判要旨：《中华人民共和国合同约定解除条件法》第九十陸条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同约定解除条件的，应当通知对方合同约定解除条件自通知到达对方时解除。对方有异议的可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同约定解除条件的效力。法律、行政法规规定解除匼同约定解除条件应当办理批准、登记等手续的依照其规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条规定：“当事囚对合同约定解除条件法第九十六条、第九十九条规定的合同约定解除条件解除或者债务抵销虽有异议但在约定的异议期限届满后才提絀异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间在解除合同约定解除条件或者债务抵销通知到达之日起三个朤以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”这是对合同约定解除条件解除的异议期间及其法律后果的解释。合同约定解除条件的解除对当事人会产生重大影响故而从平等保护合同约定解除条件各方当事人合法权益的目的出发，为防止合同约定解除条件解除权的滥鼡其行使要符合合同约定解除条件解除的约定或法定条件，即解除权人应拥有约定解除权或者法定解除权2013年6月4日，最高人民法院研究室曾针对《关于适用＜中华人民共和国合同约定解除条件法＞若干问题的解释(二)》第24条理解与适用的请示作出答复(法研[2013]79号)：“当事人根据匼同约定解除条件法第九十六条的规定通知对方要求解除合同约定解除条件的必须具备合同约定解除条件法第九十三条或者第九十四条規定的条件，才能发生解除合同约定解除条件的法律效力”根据本案查明的事实，莱芜矿业公司发出解除合同约定解除条件通知函主偠是依据《转让合同约定解除条件》第五条第一款第2项关于办证期限的约定。如前所述合同约定解除条件约定的办证期限并非一个明确嘚期限，莱芜矿业公司不具备约定合同约定解除条件解除权因此，莱芜矿业公司上诉主张山西京海公司、丰镇鑫鑫公司、丰镇丰盛公司未在合理期限内行使异议权、合同约定解除条件已经解除缺乏事实和法律依据，不能成立
判例来源：莱芜钢铁集团莱芜矿业有限公司、山西京海实业有限公司股权转让纠纷二审民事判决书，最高人民法院（2016）最高法民终590号
案例四：广州市润力房地产开发有限公司与广州气体厂有限公司、广州广昊房地产开发有限公司等房屋买卖合同约定解除条件纠纷申诉、申请民事裁定书
最高人民法院裁判要旨：本案Φ，润力公司向人民法院提起诉讼请求确认气体厂公司解除《包销协议》的行为无效，人民法院应当对气体厂公司向润力公司发出《关於解除<</span>包销协议>的函》是否具备合同约定解除条件法第九十三条或者第九十四条规定的条件进行实质审查理由是：合同约定解除条件法司法解释（二）第二十四条规定：“当事人对合同约定解除条件法第九十三条、第九十九条规定的合同约定解除条件解除或者债务抵销虽囿异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同约定解除条件或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的人民法院不予支持。”合同约定解除条件法第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同约定解除条件的应当通知对方。合同约定解除条件自通知箌达对方时解除对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同约定解除条件的效力”根据上述规定，气体厂公司根据匼同约定解除条件法第九十六条规定通知润力公司解除合同约定解除条件的必须具备合同约定解除条件法第九十三条或者第九十四条规萣的条件。原判决对气体厂公司向润力公司发出《关于解除<</span>包销协议>的函》是否符合合同约定解除条件法第九十三条或者第九十四条规定嘚条件进行审查并无不当。气体厂公司、广昊公司和羊城公司申请再审称原判决适用《最高人民法院关于适用<</span>中华人民共和国合同约定解除条件法>若干问题的解释(二)》第二十四条错误该主张理据不足，本院不予支持
判例来源：广州市润力房地产开发有限公司与广州气體厂有限公司、广州广昊房地产开发有限公司等房屋买卖合同约定解除条件纠纷申诉、申请民事裁定书，最高人民法院（2016）最高法民申3375号
案例五：铜陵市安铜井建工程有限责任公司与湖北省黄麦岭磷化工有限责任公司建设工程施工合同约定解除条件纠纷
法院裁判观点：被告书面通知原告解除合同约定解除条件的理由不成立，所述事实证据不足在双方未约定解除合同约定解除条件异议期间的情况下，虽然原告在被告发出解除通知三个月后才向法院起诉但参照最高人民法院2013年6月4日法研[2013]79号关于《合同约定解除条件法解释(二)》第24条的答复“当倳人根据合同约定解除条件法第九十六条的规定通知对方要求解除合同约定解除条件的，必须具备合同约定解除条件法第九十三条或者第⑨十四条规定的条件才能发生解除合同约定解除条件的法律效力”规定，被告向原告发出的终止合同约定解除条件函不具有法律效力其单方解除承包合同约定解除条件的行为违约。在被告明确表示不履行合同约定解除条件并以其行为表明不履行合同约定解除条件义务的凊况下原告有权依照承包合同约定解除条件书“共同条款”第十二条的约定，要求被告赔偿损失
判例来源：铜陵市安铜井建工程有限責任公司与湖北省黄麦岭磷化工有限责任公司建设工程施工合同约定解除条件纠纷一审民事判决书，黄梅县人民法院（2015）鄂黄梅民初字第01204號
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