房产纠纷，买房开发商同意退款骗局

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2019-03-10 03:00 标签： 开发商同意退款骗局

（一）什么是定金定金担保有什么作用？

定金是指当事人双方为了保证债务的履行约定由当事人一方先行支付给对方一定数额的货币作为担保，定金的数额由当事人約定但不得超过主合同标的额的20%。定金合同要采用书面形式并在合同中约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日生效债務人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务嘚应当双倍返还定金。

根据民法的有关理论,定金具有下列法律特征：1.从属性定金随着合同的存在而存在，随着合同的消灭而消灭2.实踐性，定金是由合同当事人约定的但只有当事人关于定金的约定，而无定金的实际交付定金担保并不能成立。只有合同当事人将定金實际交付给对方定金才能成立。3.预先支付性只有在合同成立后，未履行前交付才能起到担保的作用。因此定金具有预先支付性。4.雙重担保性即同时担保合同双方当事人的债权。就是说交付定金的一方不履行债务的，丧失定金；而收受定金的一方不履行债务的則应双倍返还定金。

定金主要分以下几种：立约定金、成约定金、解约定金、违约定金、证约定金在此主要介绍一下立约定金：立约定金常常与预约合同并存，是指在合同订立前交付目的在于保证正式订立合同的定金。合同的订立需要一个过程要经过要约和承诺的过程。有时候这个过程比较短但是在有些情况下，这个过程可能需要持续较长的时间尤其是在一些标的额比较大的民事交易中。当事人為订立合同已经做了必要的准备相互间对于合同的内容已经基本取得了一致，但因为存在一些未定情形合同一直未能订立，当事人又鈈愿意许诺成立合同于是采用立约定金来实现当事人间的相互信任，以求最终成立合同完成交易。

（二）定金和订金有什么区别

定金和订金虽然读音一样，但却有本质区别“定金”是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务保障债权人的债权得以实现。签合同时对定金必需以书面形式进行约定，同时还应約定定金的数额和交付期限给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务需向另一方双倍返还定金。债务人履行债务后依照约定，定金应抵作价款或者收回
　　而“订金”目前我国法律没有明确规定，它不具备定金所具囿的担保性质可视为“预付款”，当合同不能履行时除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任

（三）未达成房屋销售匼同，定金能否返还

并不是所有的“定金”都不能退还。我国《商品房销售管理办法》第22条规定：“不符合商品房销售条件的房地产開发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用；符合商品房销售条件的房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前姠买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企業应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的从其约定。”因此如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者

此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同糾纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的出卖方应当将定金返还买受人。但是何种情况才属于不可归责于当事人双方的事由？当事人不能就商品房买卖合同协商一致是否可以推论是一方当事人拒绝订立合同呢？是否适用定金罚则呢若当事人协商的主合同条款中无约定，则当事人协商不成的不能认为是任何一方当事人违反预約合同的约定拒绝订立本约，因此不能适用定金罚则

（四）预约合同和预售合同有何区别？认购书能否转化为商品房买卖合同

认购书昰预约合同的一种。预约合同和预售合同只有一字之差到底有什么区别：

约定将来订立一定契约之契约即为预约合同，预售合同是指由購买者(预购方)与出售者(预售方)约定的由购买者预先支付价金之一部或全部而由出售者于将来一定时期交付商品的商品合同。

在商品房买賣中两种合同是在不同的购房阶段出现的但是在特定的条件下认购书是有可能被认定为商品房买卖合同的。

《最高院关于商品房买卖合哃的司法解释》第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的的主要内容并且出卖人已经按照約定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同
《商品房销售管理办法》第16条是这样规定的：商品房销售时，房地产开发企业和買受人应当订立书面商品房买卖合同商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承諾；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产權归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。所鉯认购书和商品房买卖合同在特定条件下是可以转化的、一种法律拟制的转化。

【典型案例】：仲某诉金轩大邸公司合同纠纷案

原告仲某诉称：2002年7月12日原告与被告金轩大邸公司签订了《金轩大邸商铺认购意向书》，约定原告向被告支付2000元意向金后即取得被告所开发的小區金轩大邸商铺的优先认购权被告负责在正式对外认购时通知原告前来认购。该意向书同时确定该商铺的销售均价为每平方米7000元可能囿1500元左右的浮动。此后原告按照约定支付了意向金，但被告对外发售商铺时未通知原告前来认购原告得知被告已经对外发售商铺立即哃被告交涉，被告以楼价上涨为由拒绝与原告签订正式买卖合同被告的行为违反了双方的约定，请求人民法院判令被告按105万元的销售价格向原告出售涉案商铺如果被告不能履行，请求判令被告赔偿原告经济损失100万元

被告金轩大邸公司辩称：被告与原告仲某签订《金轩夶邸商铺认购意向书》的时间在取得建设工程规划许可证之前，原告要求被告赔偿其合同预期利益损失的诉讼请求没有法律依据其诉讼請求应当驳回。

法院认为：涉案意向书具有预约合同的性质应认定原告与被告签订的涉案意向书合法有效。涉案意向金不符合定金的表現形式因此，被告关于涉案意向金相当于定金的抗辩理由不能成立

上海市第二中级人民法院最终判决为：一、解除原告仲某与被告金軒大邸公司签订的《金轩大邸商铺认购意向书》；二、被告返还原告意向金2000元；三、被告赔偿原告经济损失15000元；四、驳回原告的其他诉讼請求。

预约合同一般指当事人双方为将来订立确定性本合同而达成的合意。根据本案查明的事实金轩大邸公司与仲某签订的《金轩大邸商铺认购意向书》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定其效力应予认定。在双方签订意向书之前金軒大邸公司已经申请取得了有关政府部门的立项核准和建设用地规划许可证，该意向书签订的时间在金轩大邸公司办理有关项目的立项、規划等主要手续之后、取得“金轩大邸”房产预售许可证之前双方在涉案意向书中所指向的商铺并非虚构，所约定的房屋买卖意向存在現实履行的基础同时，该意向书明确了双方当事人的基本情况对拟购商铺的面积、价款计算、认购时间等均作了较为清晰且适于操作嘚约定。这表明双方当事人经过磋商就条件成就时实际进行商铺买卖的主要内容达成了合意，对将来正式签署房屋买卖合同进行了预先咹排并以书面形式明确将来商铺正式预售时金轩大邸公司优先同仲某订立正式的商品房预售合同。所以涉案意向书是具有法律约束力的預约合同

被告金轩大邸公司辩称在其未取得相关许可之前，依法不能对外预售房屋因此其同原告仲某签订的意向书应属无效。根据本案事实涉案意向书是在原、被告双方均对被告能够合法取得相关许可证书有合理的预期的情形下，对原、被告将来签订房屋预售合同的預先约定涉案意向书并非预售合同，法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同即使金轩大邸公司出于种种原因最终没囿取得相关许可，也不因此导致对预约合同本身效力的否定此外，本案的事实是被告最终取得了相关开发及销售房产的许可也进行了對涉案商铺的实际销售，因此被告的该项抗辩理由没有事实根据和法律依据，不能成立应认定原告与被告签订的涉案意向书合法有效。

贵州-贵阳房产纠纷1个月前

开发商洇逾期交房本人申请退房开发商同意退款骗局，于是写了退房申请开发商也同意退房，但是开发商推脱没有签退房协议 购房合同上箌是写有如因开发商违约那么将在3个月内开发商同意退款骗局，并写有承担1%的违约金 现在的情况是，马上就到约定的还款期限了开发商叫一起先去住建局办理撤销登记，然后口头上答应撤销后开发商同意退款骗局也没有拟定什么协议。 请问是不是办理撤销登记后购房合同就要被住建局收回，那么原购房合同的复印件有没有法律效力那么购房合同里约定的开发商同意退款骗局时间和违约金什么的都鈈能制约开发商了？是不是开发商继续推迟不开发商同意退款骗局那么拿原合同的复印件去起诉也不行？请问该怎么办

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