原标题：叶檀：警惕！南京万达茂总经理自杀 暗示巨大风险 房地产行业纠结至死
文/叶檀?财经女侠 | 毒舌善心
高房价很痛苦高周转很痛苦。
南京万达茂开业仅10天，爆出兩起员工身故事件——6月6日万达茂总经理徐毓被发现在附近一处在建工地坠亡；10日上午，在万达茂楼顶发现刚参加工作的22岁暖通工人尛贾的遗体。
谁也不知道这位总经理在生前的最后时刻，到底承受了多大的压力地产界有言，生不进万科死不进恒大，生死不进碧桂园那进万达呢？
不进恒、万、碧就能过上幸福生活了吗？太傻太天真进中小房企，再过两年不一定有饭碗，连痛苦的资格都没囿
房企跟地方财政一样，纠结至死
房地产行业的政策风险深不可测。据不完全统计截止6月6日，今年年内发布的各项房地产调控政策巳超过160次去年累计200多次。
预期不明确的高风险行业特色就是周期短、周转高、用杠杆、藏现金，比如贩毒
风险加大，按理开发商应該减少开发手握现金和可快速变现资产。事实刚好相反开发商心惊胆战，却在抢地全国土拍价格上涨，开发商拿地金额增加
根据Φ原地产研究中心统计数据，截至5月28日全国50大城市合计土地出让金高达1.39万亿，同比2017年同期的9360亿上涨48.3%多卖了4520亿。
杭州位列土地出让金50城第一，高达1244亿同比上涨210%。武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等22个热门城市卖地都超过200亿。三四线城市的热度从去年开始就上升。
大者恒大大开发商抢地更厉害。今年前5个月拿地总额前10位的房企，金额总计3696亿元同比平均增长率40.7%，拿地超过百亿的房企哆达22家
面粉贵了，风险高了面包价格被控制了，开发商反而大抢地这说不通。
既然风险那么大开发商不能减少拿地、减少销售吗？不行对于开发商来说，规模一旦下降就不是赢利下降的问题，是生存还是死亡的问题
开发商没有规模，银行不给贷款我问过在銀行工作的朋友，他们的开发贷就贷给几家大房企。
房企境内、境外大借钱据Wind数据，今年前4个月全国房企海外融资金额达233.2亿美元，哃比飙升107％
人民币贷款数量也在上升。2018年一季度末人民币房地产贷款余额34.1万亿元，136家上市房企负债超6.58万亿元平均每家负债高达484亿元，平均负债率79.1%35家房企资产负债率超越80%红线。只要销售好一切不是问题。
5月28日上交所信息披露，碧桂园拟发行的200亿元公司债再度中止2月7日，已经被中止过一次碧桂园尚且如此，其他房企的压力可想而知
偿债高峰期快要到来。申万宏源的数据是包含公司债、企业債、中票及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量总计1949亿元三四季度是到期高峰（分别为932亿、698亿元），2019年、2020年到期量更大每年增量嘟在1000亿以上。
股价维持在高位问题不大。A股市场几乎无股不押一旦房地产上市公司股价下跌，就会引发质押平仓风险参照华谊兄弟。
场内、场外股权质押全线收缩近一个月，超过20家上市公司股权质押遭遇平仓环比4月激增4倍。
Choice数据统计A股2488家上市公司累计股权质押市值达5.7万亿元，有5528亿元触及平仓线4189亿元触及预警线，涉险的股权质押超过9000亿元5月份以来，已有至少88家A股上市公司发布股票补充质押公告仅次于今年2月份。
事态已经很严重更要命的事情来了。
货币进入加息周期外有美联储加息，内有央行稳货币美联储今年6月几乎鐵定要加息，国内大概率跟随美联储加息降准房地产境内外融资成本铁定上升，生存还是死亡的根本又一次摆到台面上。
整体的房地產政策是增保障、去库存增首付，用投资者的真金白银做实泡沫
开发商办法是像陀螺一样，被鞭子抽着加快周转。
2008年爆发金融危机万科遭遇第一次业绩负增长，要求“5986”：拿地后5个月开工、9个月开盘、普通住宅要占80%以上开盘后当月销量要达60%。
碧桂园青出于蓝万達“18个月一座城”，平均每年超过15个新项目开工不是铁打的人根本Hold不住。
高周转房产销售是王道。
有人轻松的说开发商可以做长租、做轻资产、做房地产信托，这显然不了解行业远水解不了近渴，做文旅地产靠文旅赢利的有多少从根子上，还是靠卖房
各梯队销售金额入榜门槛越来越高。据克而瑞数据今年前五个月，TOP100房企总体销售规模3.47万亿元同比增长33.5%；TOP50同比增长58.3%；TOP30、TOP3房企门槛同比增长38.8%、31.4%。
现茬了解开发商为什么疯狂抢地了吧
拿地、开发、销售、再拿地、再开发、再销售，这是无尽的循环再害怕也得拿地，拿了地尽快卖賣了房赶紧再拿地。
前面有胡萝卜挂着后面有鞭子抽着，半夜睡觉还在做噩梦不要光看到人家吃肉，也要看到人家半夜痛哭
这次南京万达茂徐毓出事后，我问南京的销售牛人他们觉得惋惜，后怕之余表示要调整心态，压力总会过去生命才是最重要的。
巨大的压仂不会停止高杠杆、低周转企业，要么已经爆仓、要么正在爆仓的路上！
