原标题：海外买买买！国锐地产境外布局已成业绩强心剂
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经过激烈的市场竞争以及国家政策调整，国內房地产市场面临着重新洗牌，中国房地产商纷纷通过探索新的发展增长模式，寻求转型升级。
在未来很长一段时间，即使市场信心得以恢复，无论是开发商还是投资者，开始向更多细分市场转型将成必然。例如国內房企巨头万科(000002-CN，02202-HK)正致力于从 " 城市运营商 " 到 " 城乡建设与生活服务商 " 实现战略的升级，提出万科未来业务板块将围绕住房更加延长的服务价值链进行展开。
而有一家地产开发商与国內众多地产开发商不同，其业务除了深耕于国內市场，欧美地区也是其近年来重要的布局，这家公司是于香港成立的地产商国锐地产(00108-HK)。
论年龄，国內没几家地产商有国锐地产“年长”。早在1973年2月，国锐地产已经于联交所上市。时隔40多个春秋，国锐见证了香港及內地的房地产市场兴盛。
虽已年长，除了经历过业绩的起伏不定，国锐地产似乎没有遭受市场的大风大浪侵袭。自从于香港成立后，国锐地产主要在香港及澳门地区经营房地产业务。
本世纪初期，随着內地房地产的兴起，国锐地产从中看到了商机。
进军內地地产的第一步，国锐地产选择了福建地区。在內地，国锐地产于2006年相继收购了福建益力及信立中国，通过这两家附属与独立租户签订租赁合约中获取租金收入。此后，国锐地产继续收购物业以及成立附属公司，不断收购店铺、住宅社区等物业，并展开酒店管理和旅游业务，逐渐扩大內地市场。
经过不断的拓展內地市场，国锐地产业务结构发生了很大变化。财华社了解到，自2009年起，国锐地产主要收入已经不是来自香港市场了，而是来自于中国內地，而且所有分类资产均位于內地。在收入构成方面，国锐地产2009年度单在物业投资上的营收已达40.61亿港元，远高于2006年刚进军內地时3.96亿港元的总营收。
北京也是国锐地产进军內地市场重要的一环。国锐地产控股股东、主席及执行董事魏纯暹于2001年成立了北京国锐房地产开发有限公司(下称北京国锐)，北京国锐透过其附属公司主要于北京从事物业的开发及投资，专攻精品楼盘及商业综合发展专案。
另外，国锐地产也涉及到北京市休闲及时尚生活体验中心的运营及管理。值得一提的是，北京休闲及时尚生活体验中心是国锐地产由Wholly Express Limited经营，而Wholly Express Limited是国锐地产2017年7月份通过斥资6.73亿元向国锐主席兼执行董事魏纯暹与执行董事孙仲民收购的。
收购北京休闲及生活体验中心专案后，国锐地产在休闲中心方面的收入增长较快，2018年上半年收入增长至5219.8万港元。
进军海外，境外布局成为业绩好转主要推动力
从香港大本营走向中国內地，只是国锐地产的“小目标”。早在2015年，国锐地产经过数次的海外考察，在制订了海外布局战略之后，开始了进军海外市场的举措。当年2月，国锐地产于美国洛杉磯成功拿下位于圣塔莫尼卡繁华区用于高端商业住宅综合体的地块。
2016年7月，国锐地产开始进军英国，耗资2778万英镑(相等于约2.78亿港元)收购英国伦敦Boundary House办公大楼。随后于2017年斥资1.345亿英镑收购伦敦的Juxon House商业楼宇。在最近的海外并购专案中，国锐地产于9月14日斥2484.39万美元收购美国洛杉磯一地块，拟将地块发展为108个多家庭住宅公寓单位。
财华社发现，通过疯狂的海外扩张，海外专案在2018年之前并未能给国锐地产业绩注入强心剂，反而令其业绩承压。2015年至2017年，国锐地产年度营业收入增速出现大幅度的下滑。净利润方面，2015年至2017年，国锐地产亏损额也出现不断攀升态势。
而2018年上半年营业收入大幅增加、亏损大减少主要因为于2017年11月收购的Juxon House以及Boundary House租赁于2018年上半年期间內带来租金收入3815.7万港元以及物业管理板块业绩贡献626.2万港元。
因此，不难看出，国锐地产今年上半年业绩出现大幅好转，主要得益于其海外业务的贡献。而于今年上半年期间，国锐地产物业发展及投资板块业务位于美国及英国。英国的两项物业已经给国锐地产带来了可观的效益，那么美国洛杉磯的物业专案呢？
根据半年报，国锐地产洛杉磯专案目前仍在建设中，该专案预计于几年第四季度完成。鉴于该专案是繁华区用于高端商业住宅综合体，以及本月收购的住宅公寓单位地块，随着专案的投入运营，物业发展及投资板块业务给公司带来的贡献将会继续上升。
综上，进军海外带来业务结构的多样化，为国锐地产国內业务起到了明显的对冲作用。拓展海外市场对国锐地产来说是正确的，能给业绩带来正面影响的决策都值得继续探索。
经营海外业务，外汇风险是无法回避的一个现实。目前，国锐地产业务营运主要在中国、英国及美国境內，而主要营运货币为港元、人民币、英镑及美元。公司交易主要以人民币、英镑及美元为单位。大部分资产和负债均以港元、人民币、英镑及美元为单位。
外币兑港元如有任何重大汇率波动，可能会对国锐地产构成财务上的影响。然而，国锐地产目前并无外币对冲政策。因无外币对冲政策，根据中期报，国锐地产换算境外业务的汇兑差异由上年同期的6692.5万港元扭转为-770.9万港元。
另外，于2018年上半年，国锐地产因英镑贬值而于期內产生汇兑亏损高达约8141万港元，可见外币风险给公司带来的负面影响之大。
受英国脱欧、美国经济以及国际不确定事件等因素影响，外币风险依旧将会是国锐地产最大的风险，值得投资者留意。
