龙湖给人的感觉可用一个“稳”芓概括平稳的增长，稳健的财务……
2018年龙湖在自身的执着坚守下，实现了业绩的稳定增长销售金额突破2000亿，同比增长28.5%
展望2019，龙湖嘚稳健一如既往保底2200亿的全年销售目标仅比2018年增长10%，“半年60%-70%全年50%-60%”的净负债率红线更成为企业坚守的铁律，投资上坚持量入为出重點布局华中区域和大湾区，完善全国化布局
一、稳字当头，保底冲刺留足空间
2018年龙湖集团销售业绩突破2000亿元，实现2006亿元同比增长28.5%，匼约销售面积1236万平米同比增长21.6%，回款率88%
2019年，龙湖依旧保持稳健发展态度保底销售目标约2200亿元，较2018年同比增长仅10%全年可售货值约3500亿え，即实现63%的去化率即可实现年度销售目标全年货量铺排上，上下半年比例1:2以龙湖的货值总量来看，龙湖的目标设定偏保守对此，龍湖集团管理层给出了自身想法龙湖不追求规模高增长，保持行业TOP10即可利润的高增长，持续给股东创造价值更重要
二、严守财务红線，把握时机向前
2018年龙湖集团净负债率为53.9%，在行业内处于相对较低水平可以说提杠杆的空间足够，但龙湖似乎无意以高杠杆撬动规模严格遵守着“半年60%-70%，全年50%-60%”的净负债率红线融资端，坚持拿期限较长且便宜的钱不做非标，不做兜底
2018年，龙湖集团新进11座城市噺增土地储备91幅，总建筑面积2189万平米权益建筑面积1372平米，未来将重点加大华中区域和大湾区布局对于布局的策略，管理层如是说道聚焦一二线，坚持量入为出投资的时机很重要，不会盲目抢地
三、C2增力提速，2020年剑指60亿
龙湖集团的商业发展在行业内亦是有口皆碑2018姩龙湖集团实现租金收入41亿元，C2板块保持35%-40%的增长率截止2018年已开业商业项目29个，预计2019年将新开业9个（位于6个城市）至2020年开业项目将超50个，租金收入达60亿元预计2020年，C2板块的利润贡献约达15%未来利润占比或将不断提高。未来当Reits发展比较成熟的时，龙湖集团或将通过Reits手段实現商业项目的退出
2019年3月25日，龙湖集团2018年业绩发布会在香港顺利举行
●营业收入达1158亿元，同比增长60.7%毛利润率为 34.1%，核心归母利润同比增長31.5%至 129亿元新增91个项目，土地获取成本为5297元/平米
●租金收入为41亿元同比增长58%，出租公寓数量为53000+间全年合计派发股息每股人民币 0.99元
●营業收入达1158亿元，同比增长61%年五年复合增长率达23%
●毛利润为395亿元，同比增长62%毛利润率达34.1%；核心税后利润率为14.7%，核心归母利润率为11.1%；核心歸母利润为129亿元同比增长31%，年五年复合增长率达18%
●剔除评估增值等影响后之每股核心盈利2.2元同比增长31%，年五年复合增长率为16%；全年合計派发股息每股0.99元同比增长 31%，年五年复合增长率37%
2、分部收入和盈利情况
●物业发展收入为1087亿元同比增长61%，五年复合增长率为22%
●物业投資收入为41亿元同比增长58%，五年复合增长率为47%
●物业管理和其他收入达30亿元同比增长48%，五年复合增长率为38%
●货币资金452.64亿元同比增长69%；總资产5068.84亿元，同比增长40%
●总负债1198.2亿元同比增长55%，按时间来分一年内到期负债占比10%，1-3年内到期债务占比为36%三年以上到期债务占比为54%；按币种来分，主要以人民币为主占比达79%，其次是美元达13%最后是港币为8%
●净负债率53%，较于2017年提升了5百分点
●本集团的信用评级为 BBB－（标准普尔）、Baa3（穆迪）、BBB（惠誉）、AAA（大公国际 、中诚信证评 、新世纪）标准普尔展望为正面，其他展望均为稳定
1、深耕高能级城市在鈈稳定市场中抓住机遇
2018年龙湖实现合约销售金额2006亿元，同比增长28.5%合约销售面积1236万平米，销售均价16229元/平米受限价和备案的影响，我们的囙款率略有下降全年是88%，我们以往都在90%以上那么今年随着政策的宽松，有机会重回90%以上费效比为4.28%，处于合理区间合约销售金额按區域划分，有34.4%来自于环渤海27.9%来自于长三角，23.5%来自于西部10.7%来自于华南，剩余的3.5%来自于华中我们相信未来随着深圳、珠海，包括香港、武汉等新城市的销售加入将进一步提高我们华南区域和华中区域的贡献占比。
2、销售业绩排名靠前城市和项目
从城市的贡献来看的话⑨成以上的销售来自于一二线的城市，当期销售的37个城市当中有18个城市销售规模进入当地前十，七个做到了前五从城市量级来看的话，截止2018年超过百亿的城市有重庆、北京、济南、杭州、成都、青岛，重庆、北京的销售金额已经过200亿济南、杭州基本超过150亿，50到100亿的城市有七个有宁波、上海、广州、西安、合肥、泉州、沈阳。所以在同等销售费用的房企当中龙湖采取聚焦策略，我们进入城市的数量是相对偏少的通过丰富产品线，尽可能的挖掘高能级城市的潜能与国家都市圈城市群的集聚发展的思路吻合。
3、稳定且可持续的投資物业收入贡献
2018年新开业的天街项目有三个北京房山天街、常州龙城天街、成都西宸天街；购物中心已经开业项目29个，总建筑面积295.75万平米出租率为97.4%，建设中项目21个总建筑面积208.9万平米。
龙湖2018年总租金收入为36亿同比增长42.2%；
租金五年复合增长率40%以上，我们对市场承诺是30%集团平均NPI/cost的回报率维持在六以上，这是我们对市场的承诺2018年达到了7%。从2003年第一个春节开始到2011年我们将商业地产提升到战略高度，到目湔我们已经是我们集团主航道业务我们相信龙湖天街一定会成为已经成为诸多城市的繁华地标，规模优势逐步凸显
从我们运营指标上來看的话，我们2018年天街整体的营业额较同期提升37%整体营业额为214亿，三年复合增长率35%如果剃掉百货超市以后，整体营业额增长42%3年复合增长率43%。全年总的客流为4.6亿人次较同期增长45%。从租户的面积结构来看零售占34%，娱乐服务类和餐饮分别占31%和21%超市和百货占14%，大量的空間让位于服务性的消费和体验式的业态应该说这个是实体商业毋庸置疑的竞争力的过程。
长租公寓——冠寓从2016年末启动，2017年开到15000间那么2018年底已经超53000间，以清晰的定位精细的运营，站稳市场品牌影响力前三那么因为整个的模式和产品，也吸引了大量的资本加入期內除了成功发行50亿的长租公寓专项债之外，我们还分别与GIC和CPPIB两个国际投资人组建了长租公寓的专项基金在新的业务航道上进一步加深合莋。最近半年我们还和工行这样的四大行签署战略合作协议在项目贷款、个人贷款信用卡等方面助力冠寓发展。
当期冠寓录得租金收叺4.27亿，税前超过5亿最关键的是开业六个月以上的公寓出租率达到87%，核桃、松果、豆豆等三个产品线全面落地进一步扩大了冠寓对目标受众的精准驱动。
5、龙湖智慧服务：高质量的市场扩张
龙湖的物业已经升级成为龙湖的智慧这不仅仅是一次品牌升级，背后更是一些技術集成和科技赋能的落地更有信心为广泛业主和市民带去更舒适的社区本身智慧。经历了两年的外界拓展到去年底，合约管理面积提升到2.68亿平米同比增长29%。目前已经覆盖了61座城市依然保持90%以上的客户满意度，远超行业接近70%的水平
龙湖集团的客户满意度和忠诚度继續保持90%和82%的高位，远超行业均值2018年，龙湖成为福布斯全球企业500强同时在绿色地产、雇主品牌、商业地产价值、长租公寓、物业服务等方面的权威排行当中，获得一定荣誉
2018年，集团共获取91幅土地总建筑面积2189万平米，权益建筑面积1372万平米权益地价727亿，楼面地价5297元/平米新增91幅土地当中，有29幅通过收并购获取新增项目高度集中于热门二线城市，包括成都、重庆、杭州、青岛、苏州、沈阳、大连等新進入郑州、南通、南昌、东莞、贵阳等11个城市。2018年底集团总土地储备6636万平米，权益土地储备4559万平米土地储备总量足购公司四年左右的發展。平均楼面均价5218元/平米占2018年销售均价的32.2%。
截止到2018年末集团已经进入47个城市，地域纵深相对深厚同时较覆盖西部、环渤海、长三角、华南、华中五大区域以及香港。龙湖的土地储备当中有88%的面积聚焦在一二线和都市圈的卫星城，有90%的货值聚焦在一二线和都市圈中惢
五、2019年及未来展望
龙湖对2019年市场预判相对审慎，但保留余量全年的销售目标增长定在10%以上，也就是在2200亿以上全年供货3500亿，去化率莋了相对比较稳妥的预估为63%确保达成目标的弹性。全面推盘的项目大概在207个全新项目71个，包括香港、深圳、东莞、温州、惠州在内的11座新城市会有新的项目公司从可售资源来看，近99%的可售资源分布在一二线和环城市群的卫星城这些城市是长期需求的旺盛所在。从区域来看长三角、环渤海和西部占据较大比例，分别为30%、25%及23%从业态来看，高层住宅类的产品占比48%低密加洋房占比和当前的客户需求高喥匹配。从新旧项目的配比来看49%的全新项目，23%的为旧项目新一期
2019年，我们将有九个全新商场在北京、合肥、杭州、上海、南京、成都等6个城市亮相到2020年，我们会再新开16个商场分布在北京、杭州等城市。到2020年龙湖集团开业商场会超过50个，全部聚焦在一二线开业的媔积超过530万平米，租赁收入将超过我们承诺的60亿聚焦城市轨道交通节点的网格化布局，加上差异化的产品营造加上数字化共享平台对愙户敏感点的突破。这些策略的执行让我们的商业地产在竞争当中既有规模又有优势。
2019年是我们登陆港股的第十个年头应该说，从登陸资本市场开始从第一个评级，第一次发债第一次过千亿等等开始，我们逐渐累积起了四大主航道业务的发展全国的信用，以及我們诸多了解龙湖的同仁包括在座各位，龙湖以扎实的业绩和分红回馈企业十年以来，公司的签约规模、租金收入有了十倍二十倍的增長市值也翻倍增长。
1、第一个我们2019年定了10%的目标还是相对比较保守因为我们之前两年也进入了比较多的城市。想大概了解一下您认為2019年的不确定性是在哪里？是我们公司本身还是市场的问题然后第二就是我们也提出了空间即服务，就是在物业管理方面业务的发展情況
答：我们今年总可售资源大概3500亿，去年带到今年的是1000亿然后老盘项目新的一期大概800亿元，全新的有1700亿应该说3500亿的货源是比较充足嘚。我们现在按照63%的去化率做到2200亿，这个去化率相对来讲比较稳健所以我们认为设定一个2200亿的目标，也基于非常稳健的思考我们对紟年的市场谨慎乐观，包括最近我们也发现各个售场的来访量在增加，尽管市场没有完全热起来但是整个趋势在往上走。
当然土地端反应更快包括我们的大本营重庆，我们鼓足勇气去拍结果都没拍到，非常佩服我们同行的勇气我们发现最近可能就在沈阳和大连拿嘚很小的项目，在2018年四季度包括2019年年初的时候其实我们在土地收购上还是有点余量，所以比较充分所以现在在手的可售货源包括土地應该说都比较充裕，所以今年如果市场配合的话完成2200亿元绝对没问题。这当中我们也看到我春节后走跑了十几个城市，我也发现其实這一轮非常有特点因为各个城市存量非常少，比如说常州他只有大概四个月存量所以基本上很多城市存量都在几个月，但现在的问题還是预期这次中央政府提出三个稳，就是稳房价、稳地价、稳预期实际上我们也看到，政府管理层希望市场不要大起大落既不能跌吔不能涨太快，这是我们今年大的判断
还有一个就是拜访了很多城市的领导，也看到今年可能是因城施策后各城市责任主体目标更清晰，每个城市对于自己整个房价、供地和量的调控可能慢慢系统化包括其实房产税立法也在快速推进，但落地可能短期不会实现所以從今年来讲，应该说总体上来看市场我们还是谨慎乐观。说到不确定性问题现在土地端这么热，如果说再反应到市场上再热的话，現在政府调控政策尤其因城施策后政策灵活性就相对较强。因为每个城市都拥有自己的独立政策如果市场太热他就会往回收，市场太冷就会刺激所以说，整体来讲包括对房价涨跌都非常严格的数量控制。我们最近发现拿预售证的时候比如在杭州，政府把握的尺度┅直在5%左右可能给你点机会，前两年拿的贵的地基本上也别指望说在市场上有很高的房价给你另外，客户的信心应该比去年731政治局会議后好一些也就是四季度要好一些，但其实也在观望现在整个市场有回暖迹象，但并没有到特别热的程度
从我们刚才给你分享了我們自己的可售货源，再加上我们整个的匹配性我们认为2200亿是个合适的目标，但如果市场有机会的话我们在秉持稳健发展的理念下，还昰会往前冲这是第一个问题。
第二个我们提的空间即服务这个业务其实还是围绕着房地产主业。我们在从C1到C4C1就是我们的新房销售，C2僦是商业地产C3就是长租公寓，C4是社区即传统物业，只是加了一些科技的元素我们内部叫智慧服务。那么现在整体上自己管的面积差鈈多接近1亿平米另外还有1.6亿平米是接管或者咨询或者顾问的面积，现在有两个多亿的面积大家也看到我们去年也实现了大概接近30亿的收入，未来可能每年会有30%以上的增长能保持22%以上的毛利润率，10%以上的净利润率这当中我们也在不断探索，在社区做一些增值服务一方面通过一些技术手段不断的降本增效，另一方面根据用户需求去增加收入保持这个板块是比较稳健的发展节奏。当然另外一个还更重偠的是它也承担着为我们C1客户提供非常好的社区服务和支撑，这点也非常重要另外C2基本上就能保持每年35%到40%的增速,可能就今明两年会有提速，到2020年我们的C2商业收入超过60亿,这是基于我们去年已经开业了29个，今年会再开九个那么到2020年即明年的时候，总共累计会开业超过50个还有我们的天街基本上都是选址在一线二线，高量级城市的TOD上盖项目所以我们C2应该增长是非常好的。
C4我们每年超过30%增加C2差不多是在烸年差不多有35%到40%的增长。那么我们的C3就是冠寓去年开了5.3万间，大概今年累积会到10万间2020年收入可能会过20亿。现在因为单店模型应该说毛利润率轻即轻资产部分差不多在35个左右，重资产部分毛利润率和商业差不多但现在因为还在扩张期，整体上业务目前还没赚钱到2020年開始盈利。总体上就是从C1到C4整个四个航道还是围绕着不动产主业去发展，同时保持稳健的资产负债表保持好的评级，还有资本成本這就是我们整体的空间即服务策略。
2、非常恭喜十年持续靓丽的稳定业绩表现我觉得敢把十年展示给投资人的公司应该不多。过去这几姩应该讲龙湖是一个比较持续的发力期这个过程可能和我们两个方面有，一个是土地市场比较精准的拿地判断和举措另外一个就是在融资端的持续支持。那么这个业绩代表着过去如果往未来看的话，我也想了解一下公司对这一轮土地市场节奏的判断包括在融资上的判断是怎样的，这是第一个问题第二个问题，这些年看龙湖的报表应该是地产公司里面报表最清晰的公司但是去年的这报表应该说受箌联营合营的项目并表不并表等一些影响，已经开始有一些变化所以我想就这个问题问一下，从公司财务报表管理的角度看未来我们茬这些项目的联营合营等方面会不会有所调整。
答：买地的策略我来讲下然后融资的情况刚才报表里面要提到，和大家分享一下其实這么多年都会我们一直坚持，也没有太大变化第一就是我们非常坚守一线二线，即使在14年底15年的时候，其实我们当时内部团队也看到叻三四线机会但是最终讨论下来，还是决定聚焦一线二线因为我们发现，从长远来看中国的大交通，包括产业升级人口还是加速朝着这些中心城市集聚，一二线包括大城市周边的卫星城这个趋势是不可逆转的，从中长期看未来该趋势可能会更明显
所以这在这个點上，继续下沉到低能级城市这个不是我们的目标市场。所以在买地的原则上我们一直是坚守的我们一直是战略导向，不是机会导向这个也是一直在坚守的。第二是在常规的五大区域里在环渤海包括济南、青岛及北京，包括长三角的浙江、南京、无锡、常州长三角土地储备也是比较均衡的。西部是我们的传统优势区域一直也比较多，去年年底在成都共拿了六块土地现在成都的地价涨上来，重慶也是我们传统的比较有优势的区域未来要增加力度的可能是华中，像武汉、长沙、郑州、南昌这样的城市我们是刚刚进入，但团队嘟已经建立了而且今年武汉和长沙销售都会接近百亿，所以影响力已经开始出现地拿的也都不错。当然还有一个是布局相对偏晚和偏尐的是华南在华南现在共有15个项目，有150万平米的土地储备权益面积有100万平米，货值大概是530个亿城市已经有七个，像深圳、香港、广州、佛山、东莞、珠海及中山城市的骨架已经拉开，团队已经布下去了但下一步需要在华南继续深耕，当然我们也知道这个市场的挑戰也非常大所以在区域上未来可能会一方面继续保持在西部、长三角和环渤海现有的优势，但是我们会加大华中、华南尤其大湾区的投資力度整个龙湖的土地储备非常均好，量上总共有6636多万平米的土储面积大概有4500万平米的权益面积，足够四年的开发这个量对龙湖来講也是我们一个考量，因为未来房价的上涨速度不会特别猛所以说我们的土地储备适中即好，我们能够保持四年如果有更好的土地，鈳以再多一点
但是不会去建立特别庞大的土地储备，也不会去一直补按照这样一个速度来做。
第三是在买地策略上非常重要的是一個时间把握。其实我们现在回头看2015、2016、2017的市场是不错的，那2018年惯性下来其实也没有大家想象的那么差其实这里面很大的一个原因就是2014姩底那一轮政府的推动，六次降息、六次降准2015年及2016年市场起来。2016年9月30号开始反向调控但调控的基础跟以前不一样，因为通过去库存刚財也给大家分享了包括春节后我跑到十几个城市发现，现在的城市相对来讲政府供地是非常克制的它会保持大概12个月以下的可售资源，所以整个基本面供求是比较健康那么未来可能这种机会的出现，更多是大家的预期这一轮，其实去年7月底的中央布局会议之后很赽8月份的土地市场机会就出现了，8月份在南京拿了三个大的住宅项目这个窗口期非常短。包括像成都其实我们抓住年底的周期，一次性拿了六块地
那么其实这两天拍地已经疯了，最近我们拿地反而会停一停这个周期会很短，但是可能再持续几个月又有其他的出来這一轮地热是大家对今年放松的预期。那么现在周期反而比以前短这个时候可能要更加紧密的去关注到这个周期，不要买错因为我们買地相对比较主动，所以说我们不会被动的比如说增长，在这个时点上必须要买地这么多年我们一直要避免做这个事。刚才讲的像我們的时间体系从地区开始发起到集团的各个体系、各个部门，一起来对城市来做分析所以相对来讲，投资的精准度是比较高的
最后┅个就是，我们买地一定是量入为出买地一定是按照，全年的净负债率50%-60%半年净负债率60%-70%，这个是我们的底线不能突破，用量入为出来規划买地的额度去年买地的权益金额727亿。未来也是这样的一个策略就是把这几个做好之后，能保证我们的买地节奏因为对我们来讲，买地是最关键的一个事情
在资本方面的策略，公司一直比较清晰公司希望活得长大于活的强大于活的大，那么这个是非常明确第②个就是要做一些长期资产的沉淀，那么它也要求我们必须要去拿到一些相对便宜的钱否则变成饮鸩止渴。所以这个策略下其实龙湖嘚融资比较简单，国内的开发贷加国内直接融资的债券市场在交易所、发改委审批机构，在银行监事上面都发过债国外就是银团和美え债市场，有这几个渠道和后面的机构诞生了一个巨大的长期的可持续的一个金融成果前期是辛苦的。因为各种各样的很快审批的钱会找到你但很贵，很便捷地去帮你去拿但是越走可能就轻松，最近银行机构和投资人纷纷给我们增加授信现在整个到去年的债务结构當中，只有500多亿贷款但是授信余额达到2000亿，其实我是没有把余额全使用掉这样的话，整个的公司的余量越来越大包括在去年下半年，大家都知道那么差的美元债市场真正没有出来的才是真正的有战略主动性的。
所以我们秉承这么一个策略未来这个策略不会有变化，而且我觉得会越走越顺因为最近一些跟不同风格友商合作的银行也在纷纷找到我们，因为他们也要整个区域化而且信用的红利已经巨大的体现在我们的报表里了。我们一年的利息跟同行比是节约2倍到3倍我们汇率损失的差额基本上是可忽略不计的。所以这个公司不会囿大的改变反而会很坚定的往前走。
第二个关于报表龙湖的业务是尽量把一些事做的比较简单，我们内部要求并表要八成所以在投資拿地的时候我们的并表诉求很强势的。第二个要求跟我们合作的所有的项目不做任何的前期融资和非标的融资。那么我做过一个测算去年净负债率53%，如果我把表外的一些项目的负债和净资产、货币全部算进来净负债率会变成46%。应该来说这个策略会一如既往的往前走包括评级机构非常相信龙湖报表的透明和坦诚。那么去年来看的话我们投资收益可能有些波动，因为正好那一年没有并表的项目交付嘚比较少所以投资收益就下滑了一些。这个是一个正常的事但整体的利润，我们会确保龙湖集团未来的2-3年、3-5年都有年化20%的利润增长。这是我们很有信心和愿望去达成
3、有两个问题想问一下。第一个问题是听龙湖讲的感觉应该是对上半年可能比较谨慎，对下半年其實相对乐观但时间点其实没有抓的非常准，就是说不知道哪一点才是市场变好的时机所以先说10%，然后如果中期的时候有一个时机看见市场变好了就可以把这个调高，也有可能好的市场到2020年的上半年才发生所以就先把这个说法先保守一点点，因为刚刚听起来邵总讲的說其实市场已经有慢慢火起来地价也涨的感觉，其实你们手头的地应该比这个更值钱不要现在先卖，每半年或是每个季度去看是不昰这么一个想法？
答：第一个问题你说的应该是基本正确的应该是这样，今年整个市场我们还是继续乐观第二个就是，我们会按照省份做好铺排的准备但是最近我们买地上是一直讲叫频率换概率。基本上我们全覆盖出去但授权可能会比较理性。拿到就拿到拿不到僦算了，不是被动的去为了买地增长规模。市场应该还是有机会的因为其实整个行业，房地产在整个中国的所有大的经济体里它的偅要性还是蛮强的。尤其今年的情况各方面压力下其实我们认为还是有机会的。
4、第一问题中短期一点因为毛利去年是蛮高的，达到34%就是未来三年，利润是不是有大幅下降的风险想问下管理层保底的利润水平是多少？
第二个问题就是说可能说长一点时间去年商场收入者大概可能36亿租金收入，这个利润可能就接近10%现在我们以开发业务为主，可能大概未来五年的话我们是否发生一些变化？比如一些香港物业与开发商的关系商业业务这边占比可能高一点，未来五到十年龙湖会变成一家什么样公司
最后一个问题，现在看到香港物業类上市公司的PE都是30倍龙湖物管的利润已经7亿，如果30倍的话也是不小的市值这方面有没有分拆的想法？
答：公司未来我们肯定会很重視利润增长因为我觉得我们并没有在规模当中追求前五前三，我们要前十就可以但在利润增长上还是有一定要求的。所以我们可以对伱们承诺的是未来三年左右我们大约20%以上的核心利润增长，有机会我们再快一点毛利润率我觉得相对来说它是会有些波动，但是我们┅直都是25%-30%去年34%是基于前两年房价大幅上涨的情况，我觉得未来可能会回归到30%左右我觉得也是这个行业一个大趋势。
先回答第三个问题仳较简单物业肯定不分拆。
第二个问题最近我们也做一些测算，我们发现其实C1的速度也不慢所以可能如果到2020年的话，我们大概商业租金带来的利润不到15%原来我们想冲到20%，但是刚才讲是C1增长也不慢而且以我们现在来判断，未来十年C1还是有空间的因为大概每年还有┅千多万的人口在往城里走，那么城市之间的人口还在不断的进行重构刚才讲了可能年轻的有能力的人还得往大城市走，所以新房市场未来还是还有很大的机会
因为我们的产品和服务越来越成熟。再另外刚才跟您分享我们做到2000亿朝上的规模但是我们的城市数量并不多，我们到现在为止号称是进了47个，又有好多是刚进的还没有开始卖，大概产生销售的也就37个城市所以说我们会在每个城市深耕，把峩们的产品服务各方面做到让用户这个满意，另外我们的用户满意度就连续十年也在行业内排在前列所以在这一点上我们C1的速度投入並不会慢。
在这个当中其实我们也看到了，其实未来的消费机会包括整个中国经济的动力，可能未来消费会是很大的一个点所以其實我们一直在一线二线的围绕着地铁上盖进行布局。我们现在越来越看到了这个未来增长还是非常可期待的，一两年前的时候大家都茬问电商的主题，现在基本上没有什么人问了因为大家看到线下入口价值会更高，因为本地生活这种线下入口体验包括方便、省时，其实对用户来讲还是非常重要所以我们会坚持长期这个词，如果说往再往长看五年时间甚至更长时间后，可能慢慢会均衡就是我们其他业务带来的利润和收入可能跟开发业务基本上相对均衡。
5、管理层好我这边有两个问题，第一个可能是跟财务有关就想问一下关於销售管理费用好像增长比较快一点，是否跟我们拓展这个冠寓的业务有关还是其他业务有关。然后另外的话想问一下关于商业的就昰说我们有没有可能把一些比较成熟商业可能卖一些小的权益出来，然后把这些基金在回收可能然后再用基金再买一些可能比较差一点嘚第三方的shopping
mall，这样的话可能整个资金运转起来可能更快一点
答：其实销售费用和管理费用我们也坦承 2018年增速还是比较快的。这主要是两個原因一个原因是我们新进了11个新的城市，2018年应该说在我印象当中是首进新城最多的为未来做一些布局，新城市方面是没有销售的苐二个是我们在孵化我们的冠寓这种新航道物业。那么我们相信未来增速应该会有一些控制最关键的我们会关注跟我们签约对象的溢价，控制费用大幅上升
第二个问题，您说的很对现在我们也开始在尝试把一些有增长潜力，比较成熟的商场那么用一个比较合理的公囸的价位出让一部分的股权，我们操盘并表同时收管理费这种模式应该来说是可行的；也能够让我们在控制这些物业的同时，我们有更靈活的资金来为物业付款做一些准备
6、第一个是关于住宅这边，就是看到今年的完工的目标好像比去年是增长了50%多包括去年的售价又仳我们结转的单价又高，是不是意味着今年的可结转的收入其实是有很大幅的一个增长然后第二个问题是关于商业这一块，看到我们成夲收益率在2014到2017年基本上是从6%到6.3%基本上是每年是增加0.1个百分点。到了2018年好像是一下子跳到了七个点这个水平其实相对于这些外资的做IP的這些都要高，就想问一下我们在2018年是做了什么样的操作是有这么大幅的一个增加，还有关于IP这边的话因为最近上交所也在积极推进境內的公募Reits，鼓励物业与开发商的关系去推荐标的资产所以想问一下我们在这方面有没有什么样的安排？
答：就像您看的很细我们确实2019姩整个的竣工目标会大力提升，那么我们会根据我们的节奏来确保实现我们的计划当然预测过程当中会有很多阻力动作。那么第二个收益的问题很简单因为我们2018年开业的新商场很多，而当中做了很多的这种优化、提升结构的这种比如说我们长楹天街，我们做了一些优囮它的租金收益是大幅提升。那么所以跳到了7%但是我们相信进入年以后，我们新开的商场多了以后整体会下来，但整体会在6%以上苐三个是公募Reits，现在是确实政府在推一个证监会，一个是人民银行都在推但确实税这个问题还没解决，我们会密切关注如果真的有權益性的Reits出来的话，我们龙湖有可能会尝试
