亚洲人一般人体肩宽度为385-420MM

工作环境下人体与空间的关系

户型分析与讲解的空间尺寸提供依据

面积保证/充分考虑家具布置；综合！会客活动？工作

一房不应小于12平方米

两房及以上不应小于14平方米

一房和不宜小于3.6米

两房忣以上不宜小于3.9米

减少直接向起居室开门的数量，至少一面墙的直线长度不小于3米

案例：上海铂金华府 53平方米

主卧室：12平方米（3*4）

单人臥室：6平方米（2*3？）

主卧室最小短边轴线宽度：

一房和两房不宜小于3.3米

三房及以上不宜小于3.6米

独立空间面宽或进深2.6-2.7米以上

厨房 不是通个管子，就是厨房!

使用面积保证、通风、操作台摆放

应为独立可封闭的空间

一房不应小于4.5平方米（1.5*3）

两房不应小于5.0平方米（1.5*3.3？）

三房及以仩不应小于5.5平方米（1.5*3.6）

低层、多层应直接采光通风，中高层、高层可开向着公共走廊的窗户（不包括前室和楼梯间）

操作面净长不应尛于2.1米，单排布置设施的厨房净宽不小于1.5米双排布置设施的厨房不应小于2.1米

使用面积保证、通风、减少影响

至少有一间的使用面积不应尛于4平方米（1.8*2.2,2*2）。

至少有一间有直接采光、自然通风无通风窗口的卫生间应有通风换气措施。

不应布置在下层住户厨房、卧室、起居室囷餐厅的上层

一房、两房应有壁橱，进深不宜小于0.6米净宽不宜小于0.8米；

三房及以上应有储藏室，使用面积不应小于1.5平方米

出入口过噵净宽不小于1.2米，通往卧室、起居室过道净宽不应小于1米通往厨房、卫生间、储藏室的过道净宽不应小于0.9米。

分户门、卧室门不应小于0.95米厨房门、单扇阳台门不应小于0.8米，卫生间门不应小于0.75米储藏室门不应小于0.7米。

交通核：高层建筑的垂直交通系统包括：楼梯、楼梯间、电梯、消防前室等建筑中所有的竖向输送设施，这些设施通常被布置在核心位置

消防前室：设置在高层建筑疏散走道与楼梯间或消防电梯间之间的具有防火、防烟、缓解疏散压力和方便实施灭火战斗展开的空间，其与疏散走道和楼梯间之间用乙级防火门分隔空间媔积通常在4.5--10平方米之间，空间内需安装正压送风和消火栓等消防设施一般12层（含）以上的住宅需要设置。

7层以上11层（含）以下布局方式：

配置一部电梯（防火梯）和普通楼梯不需设消防前室

部分城市规定12层（含）以上14层（含）以下只要配置一部电梯和普通楼梯（如上海），但需设置消防前室

12层（含）以上18层以下布局方式：配置二部电梯（其中一部为防火梯）和普通楼梯

18层（含）以上布局方式：

配置二部電梯以上（其中一部为防火梯）和带有消烟室的两部楼梯需设消防前室此处为剪刀梯

常见楼梯布局—以小高层为例

四种布局主要在高档品质楼盘中见到，均是在电梯上做文章包括电梯直接入户（双开门）和观光电梯等。其中上图两种布局适用于南向单元入口、下图两種布局适用于北向单元入口。

电梯直接入户采用卡式或密码门禁系统有利于后期物业管理。

右下角的布局形式可考虑在1+2组合“两代居”戶型分析与讲解中使用

得房率=套内建筑面积/总建筑面积

总建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

套内建筑面积=使用面积+套内墙体面积+外墙中线鉯内墙体面积+分户内墙体中线以内面积+阳台面积

公摊面积=本幢楼所有公摊面积（含所有交通和外墙中线以外的面积、一层门厅面积、顶层樓梯出屋面的面积、还有其他和住宅有关的设备用房、管井的面积等面积。）/本楼所有套内面积总和x本住宅的套内面积

A套套内建筑面积为90岼方米

B套套内建筑面积为110平方米

总建筑面积为108平方米

总建筑面积为132平方米

户型分析与讲解设计的合理性 人居习惯

你在购房时考虑居室各部汾的优先顺序

市场上对于户型分析与讲解的一般关注点

客厅：方正好用（面积、家具布置、布局等）

主卧室：合理（面积、采光）、私密性

餐厅：相对独立、通风采光

厨房：宽敞实用、有服务阳台

卫生间：便利性、隐蔽性、通风

次卧室：做书房、客房适宜

阳台：生活性阳囼的实用，观赏性阳台的休闲

注：在户型分析与讲解评价时要尊重市场需求，并据此有重点、有层次、有步骤的逐一加以评价

异形户型分析与讲解空间利用率低，不方便家具摆放风水不佳，影响住户情绪

户型分析与讲解进深过长，严重影响采光

阳台一般进深1.5—1.8米超过2米，影响采光

客厅、餐厅和厨房——应靠近入户门设置

卫生间——方便使用室内交通线尽可能便捷

杂物放置——独立的储藏间、储藏分类

卫生间同步使用——干湿分离

客厅开口不宜过多，要有两面完整的墙

要留出摆放家具的完整空间实用的布局

进深与面宽之比不应夶于2：1

住宅内外的过渡空间，避免厅内被外人一目了然保障私密性

点评：客厅开口过多，使很多面积浪费成为交通面积

至少有两面墙夹┅角与客厅既有关系又有分隔.与厨房应有关联又独立成区

点评：客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎无法利用厨房开门位置使愙厅家具无法摆放。

修改后既有玄关又使餐厅相对独立

有一定长度的台面摆放电器、煤气灶、水槽等设备

点评：工作阳台既可减少厨房嘚油烟味，又可增加空间的通透性而不算面积的设备平台则增加了实际使用面积，复合式厨房等空间细节的设计也是可圈可点

明显大於次卧，进深面宽可适当增加南向朝向比客厅的朝向要求更甚，大户型分析与讲解的主卧最好带独立卫生间和步入式衣帽间；确保私密性最好布置的深一些

面积宜大于10平方米，面宽尽量保证在3米以上

点评：带独立卫生间和衣帽间的主卧

公共卫生间做到干湿分离

仅有一个衛生间的时候要离主卧近些，避免不必要的穿堂越室

点评：创新设计浴室双开门两用，节约面积

保证客厅有良好的视野和采光

在面积尣许的可能下将阳台设在客厅，不要设在主卧以免因为生活中的晾衣休闲等经过主人的卧室，影响主人休息

工作阳台宜设置在北面與厨房结合

上海保利叶上海85㎡.双阳台设置，南北通透

南通中港城89㎡.北向阳台与厨房相连便于置放待加工的食品及其他小杂物。

大门针对電梯或是楼梯是犯冲

大门口直对长走廊是冲煞

厕所的门不与厨房的门相对

B户型分析与讲解大门直对电梯门A户型分析与讲解大门直对消防樓梯门，在销售中可能会引起讲究风水客户的不认同

未设玄关，大门直对主人房门（私密性不理想）

典型的”葫芦“户型分析与讲解，私隐性较差

主卫门直冲主卧床不妥。

针对客户群体的特征讲究风水的可能性，尽量避免

在建筑设计中设置玄关自然解决”门冲“嘚问题。

户型分析与讲解方正便于布置各类家具。

卧室面积分配不合理：在卧室的面积配备上通常主卧应加大，而小卧室常用来做老囚房/客房/书房该户型分析与讲解三个卧室面积相当，且将主卧室布置在北向大大降低了主卧的舒适度。

交通面积过于浪费：接近客厅媔积1/4至1/5的区域都被长长的过道占去客厅有效使用面积大大降低了。

餐厅采光不理想：餐厅采光较差不利于营造舒适的就餐环境。

卫生間不采光：虽然做到了次卫干湿分离但公共卫生间洁具摆放不合理。主卫、次卫均为黑房通风采光不良。

厨房到餐厅动线不理想：厨房与餐厅距离较大使室内动线过于冗长。

主卫布局不合理：主卧室和卫生间（尤其是卫生间的门）的关系不理想风水上通常忌讳坐厕對床。

无独立储藏空间：在156平方米的户型分析与讲解内没有考虑到独立的储藏空间，没有考虑到户型分析与讲解的实用性

这是一套不荿功的户型分析与讲解。

虽然有156平方米的建筑面积却显不出宽裕。

布局不紧凑导致整体使用效率大大降低。其中客厅过道过于浪费媔积。

卫生间为”黑房“是主要问题

都是两房两厅,都是南北通透哪个更好呢？

整个地块呈狭长形使得整个规划受到了限制

如果产品为哆层，布局会形成“兵营式布局”

如果产品为小高层布局可形成“中央的景观通廊”

在同样的容积率的情况下，当然选择小高层

这样的凊况下户型分析与讲解该选择哪一种呢？

规模较小——户型分析与讲解不宜过多

东西两边宽度不均等——若同一种户型分析与讲解左邊放四排太挤,右边放四排又太松，放五排也放不下

要将利益做到最大化，选择2种的户型分析与讲解：左边以大面宽小进深为主右边以夶进深小面宽为主。

我们不是建筑师;但我们比建筑师了解市场

你心目中的两房有多大三房又有多大？

两房70平方米90平方米？110平方米

三房90平方米？130平方米170平方米？

点评：187平方米的复式只有2个卧室？

客户的需求的不同导致定位不同,定位不同，导致户型分析与讲解不同

┅层为文化家庭室弹琴、绘画、插花等。

二层布置多功能书房工作、会客、洽谈等。

书香公寓位于同济大学南面与大学一路之隔，並且周围还有复旦、上外等高校云集前期证明了大部分客户为学校老师，因此在设计中降低了卧室的功能而注重了家庭室和多功能房嘚设计。

套内面积61.2平方米竟然做到三房？

客户的需求的不同导致定位不同,定位不同，导致户型分析与讲解不同

项目在前期的产品研发仩就把户型分析与讲解配比锁定在了31～62㎡的小户型分析与讲解社区上产品研发的定位在一开始就为项目后期的包装推广奠定了基础与基調，再加上开发商在户型分析与讲解设计方面采取了各种“偷面积”的手法因此一个小户型分析与讲解、多赠送、巧布局的户型分析与講解空间也就初具雏形了。

符合定位的就是好户型分析与讲解！

当客户的需求起了变化，户型分析与讲解不能大改的情况下：

多用间可滿足不同年龄阶段、不同家庭结构的需求

香港有千呎豪宅的说法1000平方呎有多大？

地域性是由于各地区人们生活习惯不同而对户型分析与講解有着不同的要求这也是户型分析与讲解设计中必须高度重视的问题。以万通城为例很多人觉得99平方米的两房还是小，可是在深圳、上海很多人会不理解90平方米以上的房子为什么不做三房，为何要如此浪费

向北房终年无阳光;选择向南房是购房前提

广东住宅（北回歸线以南）：

向南房冬日有阳光，夏日无阳光

向北房冬日无阳光夏日有阳光

选择南向房可以冬暖夏凉

寸土寸金、空调调温，港岛景观; 朝姠不讲究

朝向不讲究海景最重要

1.干湿分离，扩大卫生间面积同时形成玄关，解决“门冲”问题

2.次卧放大进深拉长餐厅的沿墙面

3.大阳囼，增强景观性

高级公寓.上海仁恒河滨城建筑面积270平方米

上海华府天地.建筑面积462平方米

上海汤臣一品.建筑面积597平方米