佛山市盈博莱科技有限公司 涂料
佛山市盈博莱科技有限公司
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佛山市盈博莱科技有限公司,位于四季如春，富饶的鱼米之乡蝉城佛山市。,注册地址在广东,佛山,佛山市南海区狮山镇官窑永安大道东七甫工业开发区（厂房3）、（厂房4）首层,公司性质属于有限责任公司(自然人投资或控股),注册资本为2000 万元,自成立,至今已经6年。 主要经营：涂料产品/服务,面向全国提供优质的产品和良好的服务，如有业务联系请联系我公司张**先生/小姐。 公司以诚信为本，求实创新，以客户为中心、以高标准服务为导向， “为顾客创造最大价值 为社会创造最大效益”的宗旨，致力于为消费者提供一站式服务。
陈**先生/小姐
经营地址：
广东佛山南海区
法人名称：
佛山市盈博莱科技有限公司
主要经营产品：
经营范围：
研发、生产、销售：塑料薄膜。
陈**先生/小姐
注册资本：
企业类型：
有限责任公司(自然人投资或控股)
经营模式：
人数规模：
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电话号码：佛山市盈博莱科技股份有限公司主办券商推荐报告_盈博莱(839146)_公告正文
佛山市盈博莱科技股份有限公司主办券商推荐报告
公告日期：
兴业证券股份有限公司
佛山市盈博莱科技股份有限公司
股票进入全国中小企业股份转让系统挂牌并公开转让的推荐报告
二零一六年五月
兴业证券股份有限公司关于推荐
佛山市盈博莱科技股份有限公司股票进入
全国中小企业股份转让系统挂牌并公开转让的推荐报告
根据全国中小企业股份转让系统有限责任公司（以下简称“全国股份转让系统公司”）下发的《全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）》，佛山市盈博莱科技股份有限公司（以下简称“盈博莱”、“股份公司”或“公司”）就其股票进入全国中小企业股份转让系统挂牌并公开转让事宜经过董事会决议、股东大会批准，并向全国股份转让系统公司提交了申请挂牌并公开转让的报告。
根据全国股份转让系统公司发布的《全国中小企业股份转让系统主办券商尽职调查工作指引（试行）》，我公司对盈博莱的业务与行业、财务状况、公司治理和公司合法合规事项等进行了尽职调查，对盈博莱本次申请股份进入全国中小企业股份转让系统挂牌出具本报告。
一、尽职调查情况
兴业证券推荐盈博莱挂牌项目小组（以下简称“项目小组”）根据《全国中小企业股份转让系统主办券商尽职调查工作指引（试行）》的要求，对盈博莱进行了尽职调查，了解的主要事项包括公司的基本情况、历史沿革、独立性、关联交易、同业竞争、规范运作、持续经营、财务状况、发展前景、重大事项等。
项目小组与盈博莱董事长、董事、总经理、董事会秘书、财务负责人、部分员工等进行了交谈，并听取了公司聘请的湖北瀛楚律师事务所律师和北京永拓会计师事务所（特殊普通合伙）会计师意见；查阅了《公司章程》、“三会”即股东（大）会、董事会、监事会会议记录、公司各项规章制度、会计凭证、会计账簿、审计报告、工商行政管理部门登记资料、纳税凭证等；了解了公司的生产经营状况、内控制度、规范运作情况和发展计划。通过上述尽职调查，项目小组出具了《佛山市盈博莱科技股份有限公司进入全国中小企业股份转让系统挂牌之尽职调查报告》。
二、公司符合《全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）》规定的挂牌条件
（一）公司存续已满二年
佛山市盈博莱科技股份有限公司是由佛山市盈博莱科技有限公司以经审计的截至日的净资产折股方式整体变更设立。
日，北京永拓会计师事务所（特殊普通合伙）出具了京永审字（2015）第146137号的《审计报告》，确认截至日，公司经审计的账面净资产为人民币35,212,506.17元。
日，北京中和谊资产评估有限公司出具了编号为中和谊评报字【号的《佛山市盈博莱科技有限公司拟股份制改造所涉及佛山市盈博莱科技有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告》，评估确认盈博莱有限截至日的净资产评估价值为35,585,200.00元。
日，公司临时股东会作出决议，同意将公司的企业类型从有限责任公司整体变更为股份有限公司，同意将公司名称变更为“佛山市盈博莱科技股份有限公司”，同意于日召开股份公司创立大会，同意公司按日的净资产值35,212,506.17元按照1.0061：1（采取四舍五入的方式计算到小数点后四位）的比例折合为股份有限公司的股本总额35,000,000.00元（每股面值1.00元），其余212,506.17元计入股份有限公司的资本公积金。
日，彭海生、周焰发、冯志航、何兆炽、吴锦新、戴畅海、林永春、徐文、徐锋、李俊、黄尧明、张要勤、李鸣铭等13名自然人及公司法人股东嘉民塑料共同签署了《发起人协议书》，约定采取发起设立的方式将有限公司整体变更设立为佛山市盈博莱科技股份有限公司。
日，盈博莱召开创立大会暨第一次股东大会，全体发起人及其授权代表出席了创立大会。大会审议通过了《佛山市盈博莱科技股份有限公司章程》；选举彭海生、林永春、周焰发、冯志航、何兆炽为公司第一届董事会董事；选举张要勤、黄尧明为公司监事，与通过职工大会民主选举产生的职工监事潘敏兴共同组成第一届监事会；通过了《关于确认各发起人出资财产作价方案的议案》等议案；通过了《佛山市盈博莱科技股份有限公司股东大会议事规则》等公司制度；通过了《佛山市盈博莱科技股份有限公司发展战略规划（年）》等决议。
日，北京永拓会计师事务所（特殊普通合伙）出具编号为京永验字(2016)第21004号《验资报告》，截止日，佛山市盈博莱科技股份有限公司（筹）已收到全体股东缴纳的注册资本合计人民币叁仟伍佰万元，出资方式为净资产。
日，经佛山市工商行政管理局核准变更登记，公司变更为佛山市盈博莱科技股份有限公司，取得统一社会信用代码399495的《企业营业执照》。
整体变更后，公司股权结构如下：
认缴出资（元）
实缴出资（元）
出资比（%）
14,682,500.00
14,682,500
净资产折股
5,840,000.00
净资产折股
2,849,400.00
净资产折股
2,415,500.00
净资产折股
1,983,200.00
净资产折股
1,239,000.00
净资产折股
1,095,000.00
净资产折股
1,095,000.00
净资产折股
1,095,000.00
净资产折股
1,095,000.00
净资产折股
755,900.00
净资产折股
496,200.00
净资产折股
235,000.00
净资产折股
123,300.00
净资产折股
35,000,000.00
35,000,000.00
日股份公司召开第一次临时股东大会，会议通过如下议案：同意增加盈嵘投资、袁超文、杨艺文、李如峰、张杰、张正欢、唐晓玲等成为股份公司股东；股份公司以货币方式增加注册资本，由原注册资本3500万元增加至4280万元。其中股东周焰发认缴新增的注册资本6.10万元，认缴价12.20万元；股东冯志航认缴新增的注册资本17.255万元，认缴价34.51万元；股东何兆炽认缴新增注册资本14.165万元，认缴价28.33万元，股东戴畅海认缴新增注册资本18.25万元，认缴价36.50万元；股东林永春认缴新增注册资本18.25万元，认缴价36.50万元；股东徐文认缴新增注册资本18.25万元，认缴价36.50万元；股东徐锋认缴新增注册资本18.25万元，认缴价36.50万元；股东李俊认缴新增注册资本5.40万元，认缴价10.80万元；股东黄尧明认缴新增注册资本3.545万元，认缴价7.09万元；股东张要勤认缴新增注册资本1.68万元，认缴价3.36万
元；股东李鸣铭认缴新增注册资本0.88万元，认缴价1.76万元；新股东盈嵘投资认缴新增注册资本400.00万元，认缴价800.00万元；新股东袁超文认缴新增注册资本104.875，认缴价209.75万元；新股东杨艺文认缴新增注册资本20.00万，认缴价40.00万元；新股东李如峰认缴新增注册资本50.00万，认缴价100.00万元；新股东张杰认缴新增注册资本30.00万，认缴价60.00万元；张正欢认缴新增注册资本30.00万，认缴价60.00万元；新股东唐晓玲认缴新增注册资本23.10万，认缴价46.20万元；以上认缴新增注册资本溢价部分均计入公司资本公积金。
日，北京永拓会计师事务所（特殊普通合伙）出具“京永验字（2016）第21030号”《验资报告》，审验确认截至日止，公司已收到以现金方式缴纳的出资款15,600,000.00元，其中，计入股本的人民币7,800,000.00元，剩余7,800,000.00元转入资本公积（股本溢价）。
日，公司在佛山市工商行政管理局办理了工商变更。
股东姓名/名称
持有股份数（股）
持股比例（%）
14,682,500
42,800,000
近两年公司的主要股东、主营业务、董事、高级管理人员未发生重大变化。
公司在整体变更为股份公司过程中，按经审计的账面净资产折股，没有改变历史成本计价原则，按照《业务规则》的规定，公司存续时间可自有限公司成立之日起连续计算，符合存续已满两年的条件。
因此，公司符合“依法设立且存续满两年”的要求。
（二）业务明确，具有持续经营能力
公司是一家专业从事锂电池隔膜研发和生产的新兴企业和创新企业，主要产品包括常规隔膜、陶瓷涂覆隔膜、PVDF涂覆隔膜和高安全性的四层复合隔膜产品被应用于动力锂电池、储能锂电池和数码锂电池等领域。公司位于锂电池产业链上游，产品主要通过直销模式，销售给下游锂电池生产商，如广州鹏辉能源科技股份公司、深圳市卓能新能源股份有限公司和江苏富朗特新能源有限公司等公司。公司根据订单合同，生产产品销售给下游客户，并据此获取利润和现金流。
根据北京永拓会计师事务所（特殊普通合伙）出具的审计报告，报告期2016年1月、2015年度和2014年度，公司综合毛利率分别为58.35%、43.98%和26.14%，报告期内公司毛利率逐年提升，处于行业中等水平。随着公司生产技术的不断成熟和产能利用率的提升，以及公司高端产品市场需求的加大，公司毛利率有望进一步提升，公司正处于快速成长期。
报告期内，公司主营业务收入总体呈现快速增长趋势。调查人员认为公司主营业务未来会保持在较为平稳上升的趋势，公司的主营业务将随着行业市场需求的扩大稳步增长，因此，公司具有持续经营能力。
因此，公司符合“业务明确，具有持续经营能力”的要求。
（三）公司治理结构健全，合法规范经营
有限公司时期，公司制订了有限公司章程，并根据有限公司章程的规定建立了股东会、董事会、监事会。公司经营范围变更、股东变更、增资、股权转让、
住所变更、整体改制等事项均履行了股东会决议程序。
股份公司成立后，按照《公司法》等相关法律法规的要求，公司建立了由股东大会、董事会、监事会和高级管理层组成的公司治理结构，建立健全了股东大会、董事会、监事会等相关制度。
公司股东大会由全体股东组成；公司董事会由彭海生、林永春、周焰发、冯志航、何兆炽五位董事组成；监事会由张要勤、黄尧明、潘敏兴三名监事组成，其中职工代表监事为潘敏兴；公司高级管理人员包括总经理彭海生、副总经理周焰发、冯志航、何兆炽，财务总监兼董事会秘书林永春。
股份公司成立以来，共召开了三次股东大会、三次董事会及一次监事会，制定审议通过了《公司章程》、“三会”议事规则、《关联交易制度》、《投资管理制度》、《对外担保制度》、《信息披露制度》等规章制度。公司章程符合《公司法》、《非上市公众公司监管第3号――章程必备条款》的要求，三会会议的召集和召开程序、决议内容均符合《公司法》等法律法规、《公司章程》和相关议事规则的规定，公司股东、董事、监事均能按要求出席参加相关会议，并履行相关权利义务。三会决议内容完整，要件齐备，会议决议均能够正常签署，三会决议均能够得到执行。公司召开的监事会会议中，职工代表监事按照要求出席会议并行使了表决权利。
总体来说，公司的股东大会和董事会能够按期召开，对公司的重大决策事项作出决议，保证公司的正常发展。公司的监事会能尽责尽职，履行勤勉忠诚的职责，具备切实的监督职能。但由于股份公司成立时间尚短，“三会”的规范运作及相关人员的规范意识、制度学习方面仍有待进一步提高。
公司最近二年不存在重大违法违规及受处罚情况，公司就此出具了声明。公司控股股东和实际控制人彭海生和袁超文最近两年内没有因违反国家法律、行政法规、部门规章、自律规则等受到刑事、民事、行政处罚或纪律处分；也不存在因涉嫌违法违规行为处于调查之中尚无定论的情形；最近两年内不存在所任职（包括现任职和曾任职）公司因重大违法违规行为而被处罚负有责任的情形；不存在个人负有数额较大债务到期未清偿的情形；不存在欺诈或其他不诚实行为等情况，公司控股股东和实际控制人彭海生和袁超文就此出具了相关声明和承诺。
因此，公司符合“公司治理机制健全，合法规范经营”的要求。
（四）股权明晰，股票发行和转让行为合法合规
公司自设立以来，公司股票发行及转让均经过股东（大）会审议通过，并经
过评估、审计、验资等程序，历次出资及出资转让等事宜均在工商部门办理了变更登记手续。公司的股权结构清晰，权属分明，真实确定，合法合规，股东所持有的公司股权不存在权属争议或潜在纠纷。
因此，公司符合“公司股权明晰，股票发行和转让行为合法合规”的要求。
（五）主办券商推荐并持续督导
公司已与主办券商兴业证券签署《推荐挂牌并持续督导协议书》，委托兴业证券推荐公司股票在全国股份转让系统挂牌，由兴业证券负责组织编制挂牌申请文件，并指导和督促公司诚实守信、规范履行信息披露义务、完善公司治理机制，对公司进行持续督导。
因此，公司符合“主办券商推荐并持续督导”的要求。
综上，项目小组认为盈博莱符合全国股份转让系统公司规定的进入全国中小企业股份转让系统挂牌的条件。
三、内核程序及意见
我公司推荐挂牌项目内核小组于日至日对盈博莱拟申请股票在全国中小企业股份转让系统有限责任公司挂牌并公开转让的申请文件进行了认真审阅，于日召开了内核会议。参与项目审核的内核成员为赵新征、王冰、黄文雄、黄秀聪、贾宗达、邱正芳、纪云涛，其中律师3名、注册会计师2名、行业专家1名、其他1名。上述内核成员不存在近三年内有违法、违规记录的情形；不存在担任项目小组成员的情形；不存在持有拟推荐公司股份，或在该公司中任职以及存在其他可能影响其公正履行职责的情形。
根据《全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）》和《全国中小企业股份转让系统主办券商推荐业务规定（试行）》对内核机构审核的要求，内核成员经审核讨论，对盈博莱本次挂牌股份公开转让出具如下的审核意见：
（一）我公司内核小组按照《全国中小企业股份转让系统主办券商尽职调查工作指引（试行）》的要求对项目小组制作的《兴业证券股份有限公司关于佛山市盈博莱科技股份有限公司股票进入全国中企业股份转让系统挂牌尽职调查报告》进行了审阅，并对尽职调查工作底稿进行了抽查核实。认为项目小组已按照《全国中小企业股份转让系统主办券商尽职调查工作指引（试行）》的要求对公司进行了实地考察、资料核查等工作；项目小组中的注册会计师、律师、行业分析师已就尽职调查中涉及的财务会计事项、法律事项、业务技术事项出具了调查报告。项目小组已按照《全国中小企业股份转让系统主办券商尽职调查工作指引
（试行）》的要求进行了尽职调查。
（二）根据《全国中小企业股份转让系统挂牌申请文件内容与格式指引（试行）》及《全国中小企业股份转让系统公开转让说明书内容与格式指引（试行）》的内容与格式要求，公司已按上述要求制作了《佛山市盈博莱科技股份有限公司公开转让说明书》等申报文件，公司申报文件和挂牌前拟披露的信息符合上述内容与格式指引的要求。
（三）公司依法设立且存续满二年；业务明确，具有持续经营能力；公司治理机制健全，合法规范经营；股权明晰，股票发行和转让行为合法合规；主办券商推荐并持续督导，公司符合《全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）》规定的推荐挂牌条件。
（四）我公司作为主办券商未参与公司设立。按照《全国中小企业股份转让系统主办券商尽职调查工作指引（试行）》的规定，内核小组就项目组尽职调查报告中公司设立的合法合规性进行了专项审核，认为公司设立符合股份有限公司的设立条件，股权清晰，出资真实，改制过程履行了必要的法律程序，符合相关的法律、法规及规章。
（五）根据《全国中小企业股份转让系统主办券商推荐业务规定（试行）》和《全国中小企业股份转让系统挂牌申请文件内容与格式指引（试行）》的要求，内核会议成员审核了盈博莱风险评估表及风险事项，经内核会议审核，评定盈博莱为低风险等级。
综上所述，公司符合全国中小企业股份转让系统有限责任公司颁布的挂牌条件。七位内核成员经投票表决，同意推荐盈博莱挂牌。
四、推荐意见及理由
根据项目小组对盈博莱的尽职调查情况，我公司认为盈博莱符合全国股份转让系统公司关于进入全国中小企业股份转让系统挂牌所规定的条件, 且认为盈博莱主营业务所处行业具备较好的市场前景。盈博莱股票若能挂牌，对其规范公司治理、提升公司品牌知名度具有较强的促进作用，从而使公司不断做大做强。
基于上述理由，我公司特推荐盈博莱股票在全国中小企业股份转让系统挂牌。
五、提请投资者关注的事项
（一）公司规模较小的风险
报告期内，公司资产规模和经营业绩迅速增长，但总体规模仍较小，公司的资产总额、净资产、营业收入和净利润如下表所示：
资产总计（万元）
股东权益合计（万元）
营业收入（万元）
净利润（万元）
虽然公司目前净资产规模仍较小，经营稳定性相对较低，抵抗经营风险和市场风险的能力较弱，但未来发展可期。公司已加大市场开拓和新产品的研发力度，随着下游动力锂电池隔膜需求的快速增加，预计公司销售规模将不断提升，盈利能力将不断增强。
（二）应收账款发生坏账的风险
截至日，公司应收账款期末余额为18,755,602.98元，占公司总资产的比例42.03%，占比较高。虽然报告期应收账款回款情况较好，但是如果公司未能采取有效措施控制应收账款规模，或者客户资金紧张不能及时付款，可能导致回款情况存在不确定性，因而公司存在应收账款无法收回导致的坏账损失风险。
公司将选择经营优良的客户合作，并重视应收账款的催收工作，对应收账款由专人负责，定期催收，防范坏账风险。
（三）经营活动产生的现金流量净额持续为负的风险
公司2016年1月、2015年度、2014年度经营活动现金流量净额分别为-1,905,256.71元、-3,584,544.50元、-8,706,040.70元，持续为负数，现金及现金等价物净增加额分别为-1,271,412.95元、1,340,664.17元、-175,589.70元，主要是由于公司处于生产经营初期，研发费用较高、销售回款周期较长所致。目前公司主要通过向股东借款及股权融资取得生产经营所需要的资金，但未来随着公司业务规模的快速扩大，将需要更多的资金来满足日常经营需求。若未来公司经营活动产生的现金流量净额依然为负或者公司不能多渠道及时筹措资金，公司将面临资金短缺的风险。
随着公司产品逐渐被市场认可，销售渠道及市场推广能力不断增强，公司在供应链上的议价能力逐步增强，随着销售回款周期缩短，采购付款周期延长，公
司现金流状况将逐步改善。
（四）单一供应商依赖的风险
报告期2016年1月、2015年度和2014年度，公司向宁波大东南万象科技有限公司的采购金额占当期采购额的比例分别为78.80%、56.73%和51.22%，采购的主要内容为聚丙烯（PP），报告期内出现对单一供应商采购额占比超过50%的情形，公司存在对单一供应商依赖的风险。
为保证聚丙烯（PP）供应的及时性、稳定性和安全性，公司一方面将继续与宁波大东南万象科技有限公司维持良好的合作关系；另一方面，公司将加强与大韩油化工业株式会社、新加坡聚烯烃私营有限公司、BOREALIS（北欧化工）等国际主要聚丙烯（PP）供应商的沟通和联系，必要时公司也可从上述供应商直接采购。
（五）公司治理风险
公司于日由佛山市盈博莱科技有限公司整体变更设立。股份公司设立后，虽然建立了法人治理结构，完善了现代化企业发展所需的内部控制体系，但股份公司成立的时间较短，各项管理和内控制度的执行尚未经过一个完整经营周期的实践检验，公司治理和内部控制体系也需要在生产经营过程中逐渐完善；同时，随着公司的快速发展，经营规模不断扩大，对公司治理将会提出更高的要求。因此，公司未来经营中存在因内部管理不适应发展需要而影响公司持续、稳定、健康发展的风险。
公司已制定了规范公司治理及强化监督制衡的管理制度，并着重强化全体股东、董事、监事、高级管理人员规范公司治理的理念，使其审慎履行管理、监督职责，确保严格按照《公司章程》及其他管理制度的规定实施“三会”程序，规范公司治理行为。
（六）主要原材料价格波动风险
公司锂电池隔膜生产所需的主要原材料聚丙烯（PP），其成本约占产品成本的50%左右，因此聚丙烯价格是影响公司盈利水平的重要因素之一。聚丙烯（PP）属于石油化工行业下游产品，其价格受国际原油市场价格波动影响较大。未来如果原材料价格上涨，将对公司的经营业绩和市场拓展带来一定的影响。
公司将通过不断完善供应商采购体系以及与客户谈判提高销售价格的方式，在原材料价格上涨的情况下，可以向上下游转嫁部分价格波动风险，并且通过研发不断降低原材料耗损率，抵御原材料价格波动的影响。
（七）市场竞争风险
由于锂电池隔膜行业毛利水平较高，近年来不少公司投入大量人力、资金布局本行业。锂电池隔膜产能的快速扩张，将导致锂电池隔膜的价格大幅下降，行业毛利率随之降低。同时，随着技术和市场的发展，锂电池隔膜行业将会面临更多更强的竞争对手。因此，锂电池隔膜企业经营决策中的任何重大失误将会影响其行业竞争力，进而影响锂电池隔膜产品的市场销售。
公司将在市场供求方面作更多深入细致的调研工作，并根据产品销售特点，跟踪客户的需求，建立完整、科学的营销体系，提高产品的市场占有率。同时，公司将通过持续的生产工艺改进，不断强化现有产品在细分市场的竞争力，锁定终端客户，增加客户粘性。此外，公司将不断增强创新能力，致力于制造高技术含量的锂电池隔膜，以此降低市场竞争带来的风险。
（八）技术落后风险
锂电池隔膜生产行业属于技术密集型行业，行业进入壁垒高。作为锂电池的原材料之一，锂电池隔膜质量的高低决定着锂电池质量的高低，对锂电池的生产和使用起着关键的作用。国内隔膜制造行业起步较晚，经过多年发展，虽然国内企业有所突破，且整体行业发展速度较快，但部分产品特别是高端隔膜产品的生产技术仍与国外存在一定差距，存在技术落后风险。
公司将不断跟踪电池技术的发展趋势，根据客户需求和产品特点，加大科研开发力度，加强与高校等机构的合作，提高自身创新能力，不断缩小与国际传统巨头的差距。目前，电池行业仍处在锂电池替代铅酸电池等传统产品的阶段，尚未出现足以在短期内实现产业化并大规模替代现有锂电池产品的电池技术。
（以下无正文）
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兴业证券股份有限公司
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&沪ICP证：沪B2-&&版权所有：东方财富网佛山佛塑科技集团股份有限公司资产评估报告说明
佛山佛塑科技集团股份有限公司资产评估报告说明
资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&佛诚资估字（2012）第&103&号
&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告说明
项目名称：成都东盛包装材料有限公司股东全部权益价值评估
委&托&方：佛山佛塑科技集团股份有限公司
评估机构：佛山大诚房地产土地估价与资产评估有限公司
报告文号：佛诚资估字（2012）第103号
报告日期：二Ｏ一二年九月十七日
资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&佛诚资估字（2012）第&103&号
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第一部份&&&&关于评估说明使用范围的声明
&&&&&本评估说明仅供资产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估
机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他单位
或个人，也不得见诸于公开媒体。
资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&佛诚资估字（2012）第&103&号
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第二部份&&&关于进行资产评估有关事项的说明
&&&&&一、资产评估委托方及资产占有方简介
&&&&&（一）委托方概况
&&&&&名称：佛山佛塑科技集团股份有限公司
&&&&&住所：广东省佛山市禅城区汾江中路&85&号
&&&&&注册号：243
&&&&&法定代表人：黄平
&&&&&注册资本：人民币陆亿壹仟贰佰伍拾伍万肆仟捌佰陆拾伍元
&&&&&公司类型：股份有限公司（上市）
&&&&&经营范围：生产、销售各类高分子聚合物、塑料化工新材料、塑料制品、包装及印
刷复合制品、热缩材料、工程塑料制品、建筑及装饰材料、电线电缆产品、聚酯切片和
化纤制品（上述项目不含危险化学品，生产由分支机构经营）；塑料机械设备制造、加工
及工程设计安装；辐照技术服务（由下属分支机构筹建）；出版物、包装装潢印刷品、其
他印刷品印刷；对外投资；技术咨询服务。经营本企业自产产品及技术的出口业务，经
营本企业生产所需的原辅材料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术的进口业务（国家
限定公司经营和国家禁止进出口的商品及技术除外），经营进料加工和“三来一补”业务。
&&&&&主营业务：各类塑料制品、粘胶制品、各类包装及印刷复合制品和塑料加工设备、
模具的制造、加工及工程设计安装。
&&&&&（二）被评估单位概况
&&&&&1、企业登记情况
&&&&&企业名称：成都东盛包装材料有限公司(以下简称“成都东盛包装材料公司”)
&&&&&企业法人营业执照注册号：111
&&&&&住所：成都市现代工业港
&&&&&法定代表人：张健
&&&&&注册资本：壹仟叁佰贰拾伍万叁仟美元
&&&&&公司类型：有限责任公司（台港澳与境内合资）
&&&&&经营范围：生产经营塑料新型包装系列薄膜及其深加工产品。
&&&&&成都东盛包装材料公司是于&2001&年&2&月&15&日经成都市对外经济贸易合作委员会
“&[2001]成外经贸资字第&15&号”文批准，由佛山佛塑科技集团股份有限公司（原名“佛
资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&佛诚资估字（2012）第&103&号
山塑料集团股份有限公司”）与香港冠山发展有限公司共同出资设立的中外合资企业。截
止评估基准日，公司注册资本为人民币&1,325.3&万美元，其中佛山佛塑科技集团股份有限
公司持有的&75%股权，香港冠山发展有限公司持有&25%股权。据了解，成都东盛包装材
料公司营业执照核定的经营期至&2016&年&2&月&14&日止，按目前国内产业政策，企业预计
可以申请续期经营。
&&&&&2、企业情况简介及经营环境
&&&&&成都东盛包装材料公司位于成都国家高新技术产业开发区（西区）天朗路&8&号，占
地一百多亩。公司主要生产设备双向拉仲&BOPP&高速生产线是引进自法国&DMI&公司，该
生产线大膜幅宽&8.2&米，生产线最高机械速度可达&450m／min，可生产&12μ&m-80μ&m&光
膜，以及消光膜、珠光膜、热封膜、合成纸等多品种、多规格的&BOPP&薄膜，年设计生
产能力&2.25&万吨，是目前我国高速生产线之一。公司的长期目标是成为中国西部地区最
大的塑料包装基材生产基地。但由于法国&DMI&公司已被并购，设备已没有厂家的售后服
务，生产设备的日常维护主要依赖国内其他厂家。
&&&&&BOPP&产品系列在双向拉伸薄膜中成本最低，用量最大，非常具有竞争力。为了适
应印刷行业的要求，成都东盛包装材料公司&2004&年&11&月研发成功&BOPP&合成纸并已进
行批量生产，产品具有防水、耐磨、撕不破、无毒等优良特性；2005&年&6&月开发成功消
光膜，是一种具有消光表面的特殊装饰性效果的&BOPP&薄膜；2005&年&7&月新开发了通用
热封膜，2006&年&4&月开发了新产品珠光膜．具有良好的印刷、复合性能，低静电、高爽
滑、密度低、遮光性好。各类产品由于其良好的物理机械性能广泛应用于工业、日用产
品的包装基材及医药阻隔材料的印刷、复合加工。
&&&&&成都东盛包装材料公司&2005&年&12&月公司通过了高新技术企业认定，由四川省科学
技术厅颁发了二年期的“高新技术企业认定证书’，2012&年继续被确认为高新企业。2006
年、2007&年、2008&年连续三年被中共成都高新区工委认定为“年度纳税大户”和“工业
企业纳税百强”光荣称号，同时法人代表也被评为优秀法人代表经营奖。
&&&&&由于前几年发展迅猛和盈利较好，龙泉中达、温江红塔、重庆金田和新都时代共&16
万吨的产能陆续上线，普通光膜的供求关系瞬间逆转，价格战引发的激烈竞争促使企业
进行产品创新和结构调整，目前成都东盛包装材料公司大力生产和开发现国内市场发展
比较快速和盈利较强的合成纸系列产品及深加工项目。合成纸产品是台湾南亚公司最早
开发的产品，经深加工后．根据需求不同可分别用于标签印刷、数码喷绘等新兴行业以
资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&佛诚资估字（2012）第&103&号
及部分替代目前高档铜版纸使用的环保产品，符合新材料以及低碳环保发展理念。成都
东盛包装材料公司已成功转营价格竞争相对较小的合成纸及高档涂布合成纸生产，根据
2012&年制定的产营目标，大力调整产品结构和提高差异化产品质量，产、销量为&2&万吨，
销值&2.56&亿元。
&&&&&成都东盛包装材料公司近&3&年资产及财务状况如下表：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&金额单位：人民币元
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&金额单位：人民币元
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&日&日&&&&&&&&&日
&&&&&&&&&&项目&&&&&&&&&&&&&&日期
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&(审计后)&&&&&&&&(审计后)&&&&&&&&&&&&&&(审计后)
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产&&&&&&&&&&&&&&233,519,764.30&244,991,736.91&&&&&&&&173,047,732.94
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&负债&&&&&&&&&&&&&&127,719,306.74&&&145,797,160.45&&&&&&&&88,564,921.23
&&&&&&&&&&&&&&&&&净资产&&&&&&&&&&&&&&105,800,457.56&&&&99,194,576.46&&&&&&&&84,482,811.71
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&金额单位：人民币元
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&日&日&&&&&&&&&日
&&&&&&&&&&项目&&&&&&&&&&&&&&日期
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&(审计后)&&&&&&&&(审计后)&&&&&&&&&&&&&&(未审计)
&&&&&&&&&&&&&&&&&营业收入&&&&&&&&&&&&207,422,706.98&262,556,691.32&&&&&&&&121,290,204.97
&&&&&&&&&&&&&&&&&净利润&&&&&&&&&&&&&&-11,818,412.52&&&&-5,631,093.88&&&&&&&-13,840,800.65
&&&&&3、市场分析
&&&&&(1)BOPP&薄膜生产设备供应
&&&&&目前生产逐次拉伸平膜法，设备的厂家主要有日本的三菱重工、日立制钢所、东芝
机械、日立造船产业、德国布鲁克纳（&Brueckner&）、Lenzing、美国的&Marshall&Williams、
英国的&Paiglish、法国的&DMT、Cellier&等公司，其中最具竞争力的&BOPP&技术是德国的
布鲁克纳和日本的三菱重工公司的生产技术。目前每条生产线设计生产能力从&1500&吨、
3000&吨、4000&吨、6500&吨、9000&吨、12000&吨、15000&吨、25000&吨到&35000&吨，逐步
加大，能耗也与生产能力成反比。
&&&&&(2)&BOPP&薄膜市场状况
&&&&&2008&年国际原油价格剧烈波动，导致中国&BOPP&薄膜市场极不稳定，高低价位相差
悬殊，BOPP&薄膜市场操作不够理性，由於&BOPP&薄膜供应将大幅增长，2009&年已出现产
能过剩，BOPP&薄膜市场竞争更加激烈。整体来看，2007&年膜市平稳为主，而&2008&年薄
膜价格起伏较大，涨跌速度较快，以厚膜为例，2007&年最高报价和最低报价幅度在
&元/吨左右，2008&年最高报价和最低报价差距在&9000&元/吨，是&2007&年的&9
资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&佛诚资估字（2012）第&103&号
倍左右，高低价差距太大，使生产企业容造成暴利及巨亏。对行业利润冲击最大的算是
边际成本的不断收窄，进入&2009&年，生产企业的每吨销售单价与每吨原材料单价差额只
有&1200&元左右，如能耗大的企业，可变成本也难以收回。
&&&&&2011&年底，我国&BOPP&产能约为&270&万吨，全年生产线开机率约&60~75%。全国产能
严重过剩，西部地区尤甚，大量过剩的产出量作为社会存量资源存在于流通环节，强烈
影响着薄膜的加工空间。以光膜（含热风膜）为例，在四川省与成都东盛包装公司同类
型厂家就有重庆金田、龙泉中达、温江红塔、新都时代等，年产量为&16&万吨，而市场消
化量约为&8-9&万吨，因此普通光膜产品供过于求，价格战引发的激烈竞争促使行业利润
所剩无几。
&&&&&(3)合成纸作为替代高档铜版纸使用的环保产品，符合新材料以及低碳环保发展理
念，在我国，经过近几年的发展，其应用范围越来越广，用量越来越大，需求达到&5-6
万吨，国内能够规模生产的企业只有三家，分别是福建利昌、南通南亚和成都东盛，而
西南地区仅成都东盛公司能够生产，年生产能力达&2.4&万吨。因此，成都东盛包装材料
公司借此机会，从&2012&年开始，已全面停止生产普通&BOPP&光膜，转产合成纸和涂布合
成纸。
&&&&&二、关于评估目的的说明
&&&&&本次评估的目的是反映成都东盛包装材料有限公司股东全部权益于评估基准日的市
场价值，为佛山佛塑科技集团股份有限公司转让所持成都东盛包装材料有限公司股权项
目提供价值参考依据。
&&&&&三、关于评估对象及范围说明
&&&&&评估对象是成都东盛包装材料有限公司股东全部权益价值，评估范围是成都东盛包
装材料有限公司于评估基准日的全部资产及负债，包括流动资产、非流动资产、流动负
债和非流动负债。
&&&&&根据广东正中珠江会计师事务所有限公司出具的《清产核资专项审计报告》（广会
所专字【2012】第&&号）反映，资产总额为人民币&173,047,732.94&元，负债总
额为人民币&88,564,921.23&元，净资产为人民币&84,482,811.71&元，详细见下表：
资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&佛诚资估字（2012）第&103&号
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&成都东盛包装材料有限公司清产核资审计后资产负债表
&&&&&&&评估基准日：2012&年&8&月&31&日&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&金额单位：人民币元
&&&&&&&&&&&&&&&&资&&&产&&&&&&&&&&&&&&&&&金额&&&&&&&&&&负债及所有者权益&&&&&&&&&&&&金额
&&&&流动资产合计&&&&&&&&&&&&&&&45,247,914.56&&&&&&&&流动负债合计&&&&&&&&&&&&87,724,921.23
&&&&&货币资金&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&14,433,249.19&短期借款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&17,500,000.00
&&&&&应收票据&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&150,000.00&应付票据&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&10,470,000.00
&&&&&应收账款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&9,202,798.84&应付账款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&6,839,801.50
&&&&&预付账款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&509,365.55&预收账款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&259,807.39
&&&&&其它应收款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&527,550.61&应付职工薪酬&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&161,323.02
&&&&&存货&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&20,424,950.37&其他应付款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&50,221,191.88
&&&&固定资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&119,316,668.62&应交税费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2,272,797.44
&&&&无形资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&8,483,149.76&&&&&&&&长期负债合计&&&&&&&&&&&&&&&840,000.00
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&长期应付款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&840,000.00
&&&&&&&&&&&&&&&资产合计&&&&&&&&&&&173,047,732.94&&&&&&&&&&负债合计&&&&&&&&&&&&&&88,564,921.23
&&&&&经被评估单位确认，上述委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评
估范围一致。
&&&&&委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
&&&&&（一）委估主要资产情况
&&&&&本次评估范围中的主要资产为货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应
收款、存货、固定资产、无形资产等。
&&&&&（二）企业申报的表外资产的类型、数量
&&&&&企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，无表外资产。
&&&&&（三）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额
&&&&&本评估项目所有的账面金额均从广东正中珠江会计师事务所有限公司出具的《清产
核资专项审计报告》（广会所专字【2012】第&&号）引用。
&&&&&四、关于评估基准日的说明
&&&&&根据与委托方约定，本报告的评估基准日是&2012&年&8&月&31&日。评估基准日期的确
定是根据经济行为发生时间与评估基准日期尽可能接近，并考虑本次经济行为的实现、
企业会计核算、会计资料的完整性、利率和汇率变化等因素确定。企业申报资料均基于
评估基准日，评估中所采用的价格也均是评估基准日的标准。
&&&&&本报告的评估基准日与业务约定书的评估基准日一致。
资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&佛诚资估字（2012）第&103&号
&&&&&五、资产及负债清查情况说明
&&&&&开始评估工作之前，委托方就资产清查的要求与本公司进行了商讨。根据评估目的、
评估基准日、评估项目质量要求及完成时间等方面要求，建议被评估单位专门组织资产
清查组负责此项工作，分别对财务、实物等方面定人定时间进行了全面清查。清查工作
自日至日全面完成，清查调整事项本公司已与资产占有方进行沟
通，资产占有方已认定清查调整事项的公正性、合理性和准确性，并同意对调整事项进
行清查审计调整。
&&&&&六、资产占有方提供的资料清单
&&&&&1、成都东盛包装材料公司于评估基准日的资产、负债清查评估明细表；
&&&&&2、成都东盛包装材料公司营业执照、公司章程、验资报告；
&&&&&3、《国有土地使用证》、《房地产权证》及《机动车辆行驶证》等产权证明资料（复
印件）；
&&&&&4、资产评估业务约定书；
&&&&&5、成都东盛包装材料公司提供的设备运行记录以及重大设备的购建合同；
&&&&&6、成都东盛包装材料公司提供的设备大修理、改造记录等安检记录。
资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&佛诚资估字（2012）第&103&号
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第三部份&&&关于资产清查核实情况说明
&&&&&一、资产清查核实内容
&&&&&本次资产核实的内容是委托方纳入本次评估范围的流动资产（包括货币资金、应收
票据、应收帐款、预付帐款、其他应收款及存货）、非流动资产（包括固定资产、无形
资产）、流动负债（包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、
其他应付款和应交税费）和非流动负债（长期应付款）。
&&&&&二、资产清查过程与方法
&&&&&本公司由注册资产评估师、项目负责人和业务助理人员组成的评估小组，根据企业
提供的评估基准日的资产清查评估明细表、资产负债表、总账、明细账，对委托评估资
产及负债进行了全面清查核实。核实的主要内容是资产类型、形成及产权状况、所提供
的资料与财务记录是否吻合、数字是否正确等，对不符的内容作出调整。具体如下：
&&&&&对于货币资金项目，包括现金和银行存款。其中，现金，将现金清查明细表与现金
日记账核对，并盘点现金，同时审查评估基准日至现金盘点日的收支金额，倒轧验证于
评估基准日现金结余的真实性；银行存款，将资产负债表、总账、日记账、银行存款对
账单及余额调节表和企业填制的清查评估明细表进行核对，对评估基准日前后的大额收
支和未达账进行抽查。
&&&&&对于应收票据项目，在清查核实中我们对资产负债表、总账、明细账和企业填制的
清查评估明细表进行核对，并抽查凭证，对每笔应收票据进行审查，审查应收票据的性
质、出票日、到期日、票面利率、清查日止已收款情况、票据贴现情况以及未到期票据
的出票人信用状况等。
&&&&&对于应收账款、其他应收款和预付账款等应收款项，获取应收款项余额明细表，复
核加计数额是否正确，核对明细余额账与总账、报表余额是否相符；分析应收款项的账
龄及余额构成，选取账龄长、金额大的应收款项向债务人进行函证，并根据回函情况编
制函证结果汇总表，回函金额不符的，作出记录或适当调整，未回函的，采用替代审查
程序进行检查，对未发询证函的应收款项，抽查有关原始凭证；检查应收款项中有无债
务人破产或者死亡的、破产或者遗产清偿后仍无法收回的及债务人长期未履行偿债义务
的，相应作出记录。
&&&&&对于存货项目，主要为原材料、包装物和产成品，首先，核对各存货项目明细账与
总账、报表的余额是否相符，然后获取并检查单位期末存货盘点计划及存货盘点明细表、
资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&佛诚资估字（2012）第&103&号
汇总表，认定资产的产权归属，评价委托人盘点的可信程度，根据单位存货盘点的可信
程度，选择重点的存货项目进行抽查盘点或全额盘点，并倒推计算出评估基准日的存货
数量；根据被审计单位存货计价方法，抽查年末结存量比较大的存货的计价是否正确；
抽查存货收发的原始凭证是否齐全、内容是否完整、计价是否正确；由于存货品种繁较
多，清查时按随机和重点抽查方法进行盘点核实，以原材料和产成品为抽查核实重点，
并对抽查项目进行质量和技术状况调查。
&&&&&对于固定资产中的房屋建筑物项目，主要为厂房建筑物。首先根据资产负债表、总
账、明细账和企业填制的清查评估明细表进行核对，并抽查部分会计凭证，再根据企业
提供的有关资料核对房屋建筑物清查评估明细表上的各项数据，并对房屋逐一进行实地
勘查，了解房屋的现状，编制《房屋建筑物评估现场勘查表》；获取相关项目的工程结
算书和施工图纸，了解有关的隐藏工程和建筑结构信息。
&&&&&对于固定资产中的设备类资产项目，主要为为机器设备、车辆和办公设备等，清查
时首先根据资产负债表、总账、明细账和企业填制的清查评估明细表进行核对，认定资
产的产权归属，然后听取企业业务主管对各类设备的介绍，根据企业填制的清查评估明
细表进行核到现场进行清查、核实，并勘察设备及车辆配套运行、完好程度以及设备及
车辆的使用维护情况等，编制重要设备鉴定表及车辆状况记录表，以此作为确定评估值
的依据。
&&&&&对于无形资产项目，该资产为土地使用权，采用市场比较法进行评估。首先根据委
托方提供的资产清查评估明细表进行账务核实，并抽查部分凭证，复核加计数是否正确，
并与明细账和总账余额核对是否相符；获取土地使用权权属证明及有关文件、资料；对
所评估的土地进行现场勘察，记录土地现状、开发程度、基础配套设施状况，收集当地
的基准地价、市场成交情况及其他相关资料，以作为评估的依据。
&&&&&对于短期借款项目，首先，获取借款明细表，复核加计数是否正确，并与明细账、
总账和报表核对；其次，检查借款合同，了解借款数额、借款条件、借款日期、还款期
限、借款利率，并与相关会计记录进行核对，复核已计借款利息是否正确；最后，检查
年末有无到期未偿还的借款，逾期借款是否办理了延期手续。
&&&&&对于应付票据项目，在清查核实中我们对资产负债表、总账、明细账和企业填制的
清查评估明细表进行核对，并抽查凭证，对每笔应付票据进行审查，审查应收票据的性
质、出票日、到期日、票面利率、清查日止已付款情况等。
&&&&&对于应付账款、预收账款、其他应付款等应付往来款项，获取各往来款项明细表，
资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&佛诚资估字（2012）第&103&号
并与明细账、总账和报表的余额核对；选择应付往来款项中重要项目，进行函证或采用
替代程序，确定其余额是否正确，替代程序主要为：检查评估基准日后明细账及现金日
记账，核实其是否已支付或结转收入；检查是否存在未入账的应付往来款项；检查应付
往来款项长期挂账的原因，并作出记录，必要时予以调整。
&&&&&对于应付职工薪酬项目，抽查应付工资的支付凭证，确定工资、奖金、津贴的计算
是否符合有关规定，依据是否充分，有无授权批准和领款人签章，是否按规定代扣款项，
相应的会计处理是否正确；将应付工资贷方发生额累计数与相关的成本、费用账户核对，
检查应付福利费计提标准是否符合有关规定，计提金额是否正确，抽查应付福利费的使
用情况，确定其是否符合规定用途。
&&&&&对于应交税费项目，获取应交税金和其他应交款明细表，复核加计数是否正确，并
与明细账、总账和报表的余额核对是否相符；查阅被评估单位纳税鉴定或纳税通知及征、
免、减税的批准文件，了解其适用的税种、计税基础、税（费）率，以及征、免、减税
（费）的范围与期限，确认其应纳税费的内容；获取纳税（费）申报表，检查营业税的
计算是否正确，确定应纳税所得额及企业所得税税率，复核应交企业所得税的计算是否
正确，是否按规定进行了会计处理，检查除上述税费外的其他税项的计算是否正确，是
否按规定进行了会计处理，确定本年应交税金和其他应交款，检查有关账簿记录和缴税
（费）凭证，确认本年已交税费金额和于评估基准日未交税费金额。
&&&&&对于长期应付款项目，清查时主要检查其款项的形成过程、款项的性质，并与明细
账、总账和报表核对。
&&&&&三、资产清查核实结果
&&&&&根据广东正中珠江会计师事务所有限公司出具的《清产核资专项审计报告》（广会所
专字【2012】第&&号）反映，资产总额为人民币&173,047,732.94&元，负债总额
为人民币&88,564,921.23&元，净资产为人民币&84,482,811.71&元。本次评估直接引用该报告
的清核结果进行下一步资产评估工作。
资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&佛诚资估字（2012）第&103&号
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第四部份&&&&&关于评估依据说明
&&&&&本次资产评估遵循了国家有关资产评估的规定和评估方法，主要评估依据如下：
&&&&&一、行为依据
&&&&&&&&&本公司与成都东盛包装材料公司签订的资产评估业务约定书。
&&&&&二、法律法规依据
&&&&&1.《中华人民共和国公司法》（2005&年&10&月&27&日第十届全国人民代表大会常务委
员会第十八次会议修订）；
&&&&&2.《资产评估准则--基本准则》（财企[2004]20&号）；
&&&&&3.《资产评估职业道德准则--基本准则》（财企[2004]20&号）；
&&&&&4.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18&号）；
&&&&&5.《资产评估价值类型指导意见》；
&&&&&6.关于印发《资产评估准则--评估报告》等&7&项资产评估准则的通知（中评协[
号）；
&&&&&7.《企业会计准则--基本准则》（财政部令第&33&号）；
&&&&&8.《企业会计准则--应用指南》（财会[2006]18&号）。
&&&&&三、产权依据
&&&&&1.委托方提供的《机动车行驶证》、《房地产权证》和《国有土地使用证》
&&&&&2.重要资产购销合同或凭证，设备发票、建筑及工程结算书；
&&&&&3.被评估单位提供的资产负债表、损益表及有关财务资料；
&&&&&4.被评估单位《公司章程》《验资报告》
&&&&&5.其他有关产权证明。
&&&&&四、取价依据
&&&&&1.《机电产品报价手册》（2012&年）；
&&&&&2.中国机电数据网http://www.86mdo.com
&&&&&3.《工程建设全国机电设备&2012&年价格汇编》；
&&&&&4.&成都市国土资源局关于公布《成都市中心城区土地级别与基准地价》的通知，2011
年&11&月&23&日发布，自&2011&年&12&月&1&日起执行；
&&&&&5.《全国统一建筑安装工程工期定额》；(中华人民共和国国家计划委员会)；
资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&佛诚资估字（2012）第&103&号
&&&&&6．2009&年《四川省建设工程工程量清单计价定额》
&&&&&7.&成都东盛包装材料公司提供的工程预（决）算书、地质勘察资料、工程设计图纸、
工程项目情况说明等有关资料；
&&&&&8.&成都东盛包装材料公司提供的设备运行记录以及重大设备的购建合同；
&&&&&9.&成都东盛包装材料公司提供的设备大修理、改造记录等安检记录；
&&&&&10.&本公司评估人员对评估对象进行勘察核实的记录；
&&&&&11.&成都东盛包装材料公司提供的资产负债表、损益表、成本费用表等财务报表；
&&&&&12.&与此次整体资产评估有关的其它资料。
资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&佛诚资估字（2012）第&103&号
&&&&&&&&&&&&&&&第五部份&&&采用资产基础法计算各项资产及负债评估技术说明
&&&&&一、流动资产评估说明
&&&&&1、货币资金
&&&&&包括现金和银行存款。对库存现金进行盘点；银行存款通过了解存款的性质，核对
银行存款对账单及余额调节表进行核查，最终确认于评估基准日货币资金评估值为
14,433,249.19&元。
&&&&&2、应收票据
&&&&&根据清查结果，判断应收票据的存在性和可收回性，最后确认评估基准日应收票据
的评估值为人民币&150,000.00&元。
&&&&&2、应收账款、其他应收款和预付账款
&&&&&通过发函询证、调查了解、逐一具体分析各往来款项的数额、欠款时间和原因、欠
款人经营管理现状，对各应收款项收回的可能性作出判断，确定各项目的回收率，从而
确定评估值。经评估确认，于评估基准日应收账款的评估值为&9,686,173.35&元，其他应
收款的评估值为&555,995.38&元，预付账款的评估值为&509,365.55&元。
&&&&&3、存货
&&&&&包括原材料、包装物及产成品。
&&&&&(1)原材料、包装物为生产各种产成品的储备原材料。经分析，原材料均为存储时间
在一年内并为现时生产所储备，本次采用成本法进行评估，即以最近购进单价乘以盘存
数量，确认原材料评估值。
&&&&&举例：原材料—聚丙烯，属外购材料，账面记录为&18,263&公斤，企业以实际成本计
价，经现场盘点倒算评估基准日实有数量为&18,263&公斤，盘点账实相符。向主要供货商
电话询问&8&月&31&日的供货价，供货商报价为&11,595&元/吨（含税、运杂费），按此报价
计算，聚丙烯评估基准日期不含税购进成本为&9,914.53&元/吨，故
&&&&&原材料—聚丙烯评估价值=18,263÷1,000×9,914.53=181,069.06&元。
&&&&&同理可计算其他原材料及包装物的评估价值。
&&&&&(2)产成品为企业自产的正常销售的塑料薄膜，适销程序为正常，产成品已分质量等
级核算，因此产成品适宜采用市场法进行评估，评估值以各类产品的出厂销售价格减去
预计的销售费用、销售税费及合理的销售利润确定。
&&&&&举例：合成纸&60*-L&一等品，账面记录为&76.555&吨，经现场盘点倒算评估
资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&佛诚资估字（2012）第&103&号
基准日实有数量为&76.555&吨，根据成都东盛包装材料公司提供销售部门核准的的《2012
年&9&月供货单价表》确定现在执行的含税销售单价为&14,250&元/吨，根据公司&2012&年&1-8
月会计账册资料进行比较和分析，预计销售税费、预计销售费用、预计商标管理费、预
计销售利润分别为不含税售价的&0.34%、3.49%、1%、2%。故；
&&&&&合成纸(60*-L&一等品)评估价值=14,250÷1.17×(1-0.34%-3.49%-1%-2%)
×76.555=868,717.81&元。
&&&&&同理可计算其他产成品的评估价值。
&&&&&经评估确认，存货于评估基准日评估值为&19,054,510.34&元。
&&&&&三、固定资产评估说明
&&&&&(一)房屋建筑物(含构筑物)
&&&&&1、概况：
&&&&&成都东盛包装材料公司的房屋、(构)建筑物位于成都国家高新技术产业开发区（西区）
天朗路&8&号厂区内，厂区占地面积&65,960.58&㎡，主要包括&BOPP&主车间、原材料和产成
品仓库、办公综合大楼、涂布生产车间及仓库、电房和门卫室等建筑物以及厂内道路、
围墙及电缆沟等基础设施，其中主要厂房均已取得房屋所有权证，厂房建筑面积合计
34,230.46&㎡，具体明细详见《固定资产--房屋建筑物清查评估明细表》。其中&BOPP&主
车间和原材料产成品仓库(房产证号：成房权证监证字第&2923013&号)、办公综合大楼(房
产证号：成房权证监证字第&2923039&号)房产及其基底地已向成都农村商业银行服份有限
公司合作支行设定了房地产抵押权利，房地产他项权利面积为&25182&㎡，抵押期限至&2015
年&5&月&9&日止。
&&&&&2、评估方法：本次对成都东盛包装材料公司的房屋建筑物分别对房屋价值和土地价
值分别估算，因此对房屋建筑物只采用重置成本法进行评估。
&&&&&3、评估过程：
&&&&&(1)对房屋建筑物进行实地勘察：本公司根据委托方提供的《委托评估明细表》确定
的评估对象进行实地核对及勘察，了解待估房屋建筑物的结构、数量、现状等。
&&&&&(2)估算房屋建筑物的重置成本：根据待估房屋建筑物的结构、标准以及广东省现行
有关预结算定额标准及佛山市现时市场状况，依据房屋建筑物的设计图纸套用相关工程
定额计算出建筑物各部分工程量，然后在此基础出根据现行取费文件的规定、对当地的
人工、主材、设备台班价格估算房屋建筑物在全新状态下的重置成本，主要包括建筑安
装工程费、前期费用及基础配套设施费、管理费用、资金成本和投资利润五部分。
资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&佛诚资估字（2012）第&103&号
&&&&&(3)成新率的确定：通过现场勘察待估房屋建筑物使用状况、保养情况，再根据估价
经验确定其有效使用年限、剩余经济使用年限，综合评定其成新率。计算公式如下：
&&&&&成新率=经济尚可使用年限÷（经济尚可使用年限+经济已使用年限）×100%
&&&&&(4)采用下列公式，计算房屋建构筑物评估值：
&&&&&评估值=重置成本×成新率
&&&&&(5)举例
&&&&&以《固定资产—房屋建筑物清查评估明细表》序号&1，BOPP&车间厂房为例，该建筑
物已办理房地产权证，2004&年&1&月竣工，主厂房为轻钢一层结构，层高&10&米，附属配
套厂房为钢混三层结构，层高&3&米，建筑面积共&10,156.77&㎡。该建筑物内墙身扫白，外
墙贴砖，室内地面为水泥地，铁门、铝合金玻璃窗，水电齐备，主体成新度约为&80%。
&&&&&根据房屋建筑物的结构及装修状况，套用《四川省建筑工程综合定额》（2009年）、
成都东盛包装材料公司提供的工程预（决）算书、地质勘察资料、工程设计图纸、工程
项目情况说明等有关资料和四川省建筑材料及安装现行价格进行估算，计算结果如下：
&&&&&&&a)&建筑安装工程费为12,517,823元，其中：
&&&&&其中：基础工程为2,950,145元；土建工程为8,044,162元；消防及装饰工程1,523,516
元。
&&&&&&&b)&前期费用及基础配套设施费为1,064,015元（为建筑安装工程费的8.5%）；
&&&&&&&c)&管理费用为203,728元（为建筑安装工程费、前期费用及基础配套设施费两项之
和的1.5%）；
&&&&&&&d)&资金成本为413,567元{为建筑安装工程费、前期费用及基础配套设施费与管理费
用三者之和与资金成本率（6%）及资金平均占用时间的乘积}；。
&&&&&&&e)&投资利润为1,102,844元{为建筑安装工程费、前期费用及基础配套设施费与管理
费用三者之和与建筑业平均利润率（8%）的乘积}；
&&&&&重置成本=12,517,823+1,064,015+203,728+413,567+1,102,844
&&&&&&&&&&&&&&&=15,301,977（元）；
&&&&&单位建造成本=15,301,977÷10,156.77=1,506.58（元/㎡）
&&&&&成新率：此类建筑物的经济寿命为50年，至评估基准日止，该建筑物已使用8.5年，
预计尚可使用年限41.5年，按使用年限法计算成新率为41.5÷（41.5+8.5）=83%；考虑待
估对象的维护使用状况、现场外观勘察及室内外装修水平等情况，运用观察分析法确定
资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&佛诚资估字（2012）第&103&号
其主体成新率为85%；考虑至两种方法确定的房屋成新率差异不大，最后确定其综合成
新率为83%。
&&&&&评估价值=15,301,977×83%=12,700,640（元）；
&&&&&评估单价=12,700,640÷10,156.77=1,250.46（元/㎡）。
&&&&&同理，可计算其他建筑物及构筑物的评估值及评估单价。
&&&&&经评估计算，全部房屋建筑物(含构筑物)于评估基准日的评估值合计为37,644,979元。
&&&&&(二)设备类
&&&&&1、评估对象和范围：主要包括法国&DMT&公司生产的&BOPP&生产线一条（含配套设
备）、涂布生产线一条（含配套设备）、厂内配套的电力供电系统、化验设备、办公设
备等，具体详见《固定资产—机器设备评估明细表》以及《固定资产—电子设备清查评
估明细表》。
&&&&&2、评估方法：采用重置成本法进行评估。
&&&&&3、评估过程：
&&&&&(1)重置成本的确定
&&&&&确定设备全新状态下的重置价值：根据与评估对象型号规格、使用功能相同或相似
的同类设备的国内现行市场售价（进口设备如没有国内市场售价，则根据国际市场价按
评估基准日的外汇汇率折算为人民币价，再加上相应的进口关税、增值税和有关费用），
通过与评估对象比较后确定设备重置价值。
&&&&&(2)成新率的确定。
&&&&&采用年限法和现场勘察相结合，由专业技术人员对所评估的设备进行现场核查，并
根据设备的已使用年限和维护保养状况及设备的利用效率，合理确定设备的尚可使用年
限，计算成新率。
&&&&&成新率=尚可使用年限÷（尚可使用年限+已使用年限）×100%
&&&&&(3)评估值的确定
&&&&&评估价值=重置完全价值×成新率
&&&&&&(4)举例：
&&&&&以《固定资产----机器设备清查评估明细表》序号&3，法国&DMT&公司生产的&BOPP
生产线一条（含配套设备）为例，经现场勘察，该设备购置于&2003&年底，安装完成并于
2004&年&9&月启用，已使&8&年，目前设备使用状况一般，成品率&80%-85%之间（同行业同
类设备的成品率在&92%左右）。该生产线的主要设备均为法国&DMT&公司配套的进口设备，
资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&佛诚资估字（2012）第&103&号
在国内只采购部分热电、电力、供水、供气等配套设备。主要技术参数：此生产线采用
三层共挤技术，年生产&8.2&米宽的&BOPP&薄膜&2.5&万吨，线速度为&380m/min。现在同类
设备的宽度已超过&10&米，年产量是此设备的&2&倍，新型设备单位能耗成本更低。由于此
生产线设备的法国制造商已破产，因此该设备的售服务主要依赖国内外的其他厂家提供
服务，因此维护效果一般、维护费用较大。
&&&&&a)&重置成本的确定
&&&&&由于此生产线设备的法国制造商已破产，我们只能向同类型生产商德国布鲁克纳公
司的商务代表电话询问&BOPP&生产线的售卖报价：报价中不包含分切机系统的国内到货
格价为人民币&1,284&万欧元，按照同类设备的询价经验，一般会有&10%以内的报价下浮
空间，本项目取&5%议价幅度，最终确定设备到岸价格=1,284×(1-5%)=1,220&万欧元。
&&&&&生产线到岸价格为&1,220&万欧元，按评估基准日汇率&1:7.9378&计算折合人民币&9,684
万元。另外国内还需要配套的设备包括热电、电力、供水、供气，按我们之前已完成成
都东盛包装材料公司的同类设备项目计算，配套费用约为主设备的&10%左右，即为&970
万&元&；&设&备&设&计&费&、&建&设&管&理&费&估&计&为&36&万&元&。&故&同&类&新&设&备&的&建&造&成
=9,684+970+36=10,690&万元人民币。
&&&&&由于原设备生产厂商已因破产被收购，后续技术支持的服务已终止，而且该生产设
备的控制系统存在缺陷，远达不到设计要求，导致产能不足造成生产成本高居不下，需
投入大笔资金进行控制系统的更换。经分析，主要设备与现时同类先进设备的价格差异
率估计为&20%，即价格差为人民币&1,937&万元。调整后成都东盛包装材料公司&BOPP&生
产线的重置成本=10,690-1,937=8,753&万元
&&&&&b)&成新率的确定
&&&&&根据现场勘察，截至评估基准日止，此设备已连续运转了&8&年,已步入大修的期间,
需要更换一批零部件，而且技术上也需要进行技改以减少能耗降低成本。预计该设备经
济上尚可使用&5&年，故：
&&&&&成新率＝尚可使用年限/(已使用年限＋尚可使用年限)×100％
&&&&&&&&&&&&&&&＝5÷（8＋5）×100％＝38.46％
&&&&&考虑到外观成新及其使用情况、保养情况及现场勘察等情况，并结合评估人员的评
估经验，确定本次评估综合成新率为&38%
&&&&&c)&评估值的确定
&&&&&评估价值=重置成本×成新率
资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&佛诚资估字（2012）第&103&号
&&&&&&&&&&&&&&&=8,753&万元×38%=3,326.14&万元
&&&&&&同理，可计算得出其他设备的评估价值（具体详见《固定资产—机械设备清查评估
明细表》以及《固定资产—电子设备清查评估明细表》）。
&&&&&&经评估计算，全部机械设备于评估基准日的评估值合计为49,621,955元，办公设备
评估值合计为67,218元。
&&&&&(三)车辆类
&&&&&1、概况：
&&&&&列入评估范围的车辆为小轿车及中型客车共计&5&辆。具体情况详见《固定资产—车
辆清查评估明细表》。
&&&&&2、评估方法：采用成本法进行评估
&&&&&3、评估过程
&&&&&(1)确定车辆全新状态下的重置价值（评估原值）：根据与评估对象型号规格、使用
功能相同或相似的同类车辆的国内现行市场售价，通过与评估对象比较后确定车辆重置
价值。
&&&&&(2)车辆的成新率：根据现场勘察，得到的车辆有效使用年限、预计尚可使用年限、
使用情况、现时技术状况、制造质量、负荷程序等因素，采用使用年限法和观察分析法
综合确定车辆的成新率。
&&&&&(3)将以上数据代入下列公式，计算评估对象的评估价值：
&&&&&评估价值=重置完全价值×成新率
&&&&&(4)举例：
&&&&&《固定资产--车辆清查评估明细表》序号&1，威驰小汽车&1&辆(丰田&TV7150GLX-13)，
车牌号为川&A8R937，2006&年&1&月购置并使用，截至评估基准日止，该车辆车况较好，
保养一般。
&&&&&A、重置成本的确定
&&&&&经向成都川田汽车销售有限公司询价，该车目前净车价为&88,000&元，考虑到委估车
辆为&2006&年的旧车型，减价调整系数取&10%，另外咨询成都车辆管理所，汽车上牌费用
约为车辆购置价的&10%，则：委估车辆的重置价值为&87,120&元/辆。
&&&&&B、成新率的确定
&&&&&根据现场勘察，截至评估基准日止，该车辆为单位用车，已使用年限&6&年，日常维
护保一般，经估算，从经济角度预计车辆尚可使用&4&年，采用年限法计算成新率如下：
资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&佛诚资估字（2012）第&103&号
&&&&&&成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%
&&&&&&&&&&&&&&&=4÷(6+4)×100%=40%
&&&&&&综合其使用情况、现时技术状况、制造质量、负荷程序等因素及现场勘察等情况，
确定其综合成新率为&40%
&&&&&&C、评估价值的确定
&&&&&评估价值=重置完全价值×成新率
&&&&&&&&&&&&&&&&=87,120×40%=34,848（元）
&&&&&&同理，可计算得出其他车辆的评估价值（具体详见《固定资产—车辆清查评估明细
表》）。
&&&&&&经评估计算，全部车辆于评估基准日的评估值合计为149,529元。
&&&&&&（四）经实施上述评估程序，确定于评估基准日固定资产的评估值为&87,483,681&元。
&&&&&四、无形资产（土地使用权）评估说明
&&&&&(一)土地登记状况
&&&&&1、土地位置：成都高新区西部园区天朗路8号；
&&&&&2、土地使用权人：成都东盛包装材料有限公司；
&&&&&3、土地登记证：成高国用(2006)第5878号；
&&&&&4、土地使用权类型：出让；
&&&&&5、土地用途：工业用地；
&&&&&6、用地面积及土地形状：65,960.58平方米，地块总体呈规则矩形；
&&&&&7、土地使用权期限：自日至日，自评估基准日起委估宗
地的剩余剩余年限约为40.25年。
&&&&&(二)土地权利状况
&&&&&1、土地所有者：国家；
&&&&&2、土地使用权人：成都东盛包装材料有限公司；
&&&&&3、他项权利状况：截至评估基准日止，向成都农村商业银行服份有限公司合作支行
设定了房地产抵押权利，土地他项权利面积为40,281㎡，抵押期限至日止。
&&&&&(三)土地利用状况
&&&&&于评估基准日，委估宗地实际开发程度为红线内、外“五通”（通上水、通下水、通
电、通讯和通路）及红线内“一平”（场地平整），开发时间为2003年，地上已建有车间、
资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&佛诚资估字（2012）第&103&号
办公综合楼、仓库、电房、门卫等生产性建筑物，主要从事生产及经营光膜、消光膜、
珠光膜、热封膜、合成纸等多品种、多规格的BOPP薄膜。
&&&&&(四)评估方法：由于该地区近期公布了地区各级别的基准地价，并且周边有类似政府
出让地块交易案例，故本次采用基准地价系数修正法和市场法进行评估。
&&&&&1、基准地价修正法
&&&&&基准地价修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按替代原
则，就待估宗地区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系
数表选取的相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价日期的方法。
&&&&&基本公式：V=J’×a1×a2×a3×a4+a5；
&&&&&式中：V—待估宗地的价格；
&&&&&&&&&&&&&&&J’—宗地所在区域的基准地价；
&&&&&&&&&&&&&&&a1—宗地级别修正系数；
&&&&&&&&&&&&&&&a2—宗地容积率修正系数；
&&&&&&&&&&&&&&&a3—宗地出让年限修正系数；
&&&&&&&&&&&&&&&a4—宗地期日修正系数；
&&&&&&&&&&&&&&&a5—土地开发费。
&&&&&(1)选取基准地价J’
&&&&&根据成都市国土资源局关于公布《成都市中心城区土地级别与基准地价》的通知
（日发布，自日起执行），得知该宗地的基准地价为480元/㎡。
&&&&&(2)宗地级别修正系数a1
&&&&&该宗地优点之一是位于天朗路与西区大道交汇处，与交通主干道相邻，至绕城高速
约3公里，交交通十分便利；优点之二是综示形状规则，地势平坦、地质良好。评估人员
根据委估宗地的区位位置、个别因素的优劣对其进行价格修正，具体为：
&&&&&宗地级别修正系数=1+（交通条件修正值+产业集聚规模修正值+综合环境修正值+规
划条件修正值+宗地个别因素修正值）
&&&&a)&&&&&交通条件修正值为：0.0557；
&&&&b)&&&&&产业集聚规模修正值为：0；
&&&&c)&&&&&综合环境修正值为：0；
&&&&d)&&&&&规划条件修正值为：0；
&&&&e)&&&&&宗地个别因素修正值为：0.0048；
资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&佛诚资估字（2012）第&103&号
&&&&&宗地级别修正系数a1=1+(0.+0+&0.2
&&&&&&&(3)宗地容积率修正系数a2
&&&&&因估委估宗地价设定的容积率与基准地价设定的容积率相当，故该宗地的容积率修
正系数a2取值1。
&&&&&(4)宗地出让年限修正系数a3
&&&&&工业用地最高出让年限为50年，截至评估基准日止，该宗地的剩余使用年限为40.25
年，估计土地收益折现率为5%，故该宗地出让年限修正系数a3为：
&&&&&［1-（1+5%）-40.25］/［1-（1+5%）-50］=0.9418。
&&&&&(5)宗地期日修正系数a4
&&&&&成都市国土资源局关于公布《成都市中心城区土地级别与基准地价》的通知（2011
年11月23日发布，自日起执行），目前土地出让交易价格与年初变化不大，
故该宗地于评估基准日的期日修正系数为1.00。
&&&&&(6)土地开发费
&&&&&基准地价的土地开发程度为宗地红线外“五通”（通电、通路、供水、排水和通讯），
宗地红线内“场地平整”。考虑到委估宗地目前比基准地价的土地开发程度增加了红线内
五通（通电、通路、供水、排水和通讯），通电、供水和通讯单独在构筑物及其他辅助设
施中评估，故该宗地红线内土地开发费用为排水和通路费用，测算土地开发费为155元/
㎡；
&&&&&评估单价（V）=J’×a1×a2×a3×a4&+a5
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&=480×1..+155
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&=637（元/m2）（取整）；
&&&&&评估值（P）=占地面积×评估单价
&&&&&&&&&&&&&&&&&&=&65,960.58×637=42,016,889（元）（取整）。
&&&&&2、市场法（也称市场比较法）
&&&&&市场比较法是指在求取一块待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近
时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该
土地的交易情况、期日、区域以及个别因素差别，修正得出估价对象在评估期日地价的
一种方法。
&&&&&市场比较法评估的基本公式：
&&&&&V=VB×A×B×C×D×E×F
资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&佛诚资估字（2012）第&103&号
&&&&&其中：
&&&&&V=待估宗地价格
&&&&&VB=比较实例宗地价格
&&&&&A=待估宗地交易方式指数/比较实例宗地交易方式指数
&&&&&B=待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数
&&&&&C=待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地期日地价指数
&&&&&D=待估宗地土地使用年限指数/比较实例宗地土地使用年限指数
&&&&&E=待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数
&&&&&F=待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。
&&&&&具体定义为：
&&&&&A．交易方式修正，通过对交易案例交易方式的分析，测定其对正常土地价格的影响
程度，从而排除特殊交易方式所造成的交易价格偏差。
&&&&&B．交易情况修正，通过对交易案例交易情况的分析，测定各种特殊因素对正常土地
价格的影响程度，从面排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。
&&&&&C．期日修正，采用地价指数的变动率来分析计算期日对地价的影响，将交易价格修
正为评估基准日的价格。
&&&&&D．土地使用年期修正，土地使用权年限的长短，直接影响可利用土地并获得相应的
土地收益年限，也就是影响土地使用权的价格。通过土地使用权年期修正，将交易案例
中土地使用权年期修正到待估宗地使用年期，消除了由于使用年期不同所造成的价格上
的差异。
&&&&&E．待估宗地与交易案例宗地存在区域因素条件差异，为了有一个比较合理的比较，
因此需对交易案例地价进行区域因素修正。
&&&&&F．待估宗地与交易案例宗地存在个别因素条件差异，为了有一个比较合理的比较，
因此需对交易案例地价进行个别因素修正。
&&&&&1、比较实例选择
&&&&&选择比较交易实例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求：
&&&&&（1）用途类型相同或相近；
&&&&&（2）交易类型相同；
&&&&&（3）属于正常交易；
&&&&&（4）区域及个别条件相近；
资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&佛诚资估字（2012）第&103&号
&&&&&（5）统一价格基础。
&&&&&本次评估，估价人员对成都西区近期的工业用地交易额进行调查，选择三个已发生
交易、用途与待估宗地相同的实例作为比较案例，各比较案例与待估宗地的对比情况祥
见表1。
&&&&&实例A:
&&&&&该地块位于成都高新区西部园区清水河以南片区地块，用途为工业用地，用地面积
82.2117公倾，建筑容积率上限为1.8，土地剩余使用年期50年，由鸿富锦精密电子（成都）
有限公司购得。宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”（即通路、通电、供水、
排水、通讯），宗地红线内“场地平整”的政府出让成交价格为319元/平方米，成交日期：
日。
&&&&&实例B:
&&&&&该地块位于成都高新区西部园区西南片区地块，用途为工业用地，用地面积
69.960221公倾，建筑容积率上限为1.8，土地剩余使用年期50年，由鸿富锦精密电子（成
都）有限公司购得。宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”（即通路、通电、供
水、排水、通讯），宗地红线内“场地平整”的政府出让成交价格为375元/平方米，成交
日期：日。
&&&&&实例C:
&&&&&该地块位于成都高新区西部园区清水河以南片区地块，用途为工业用地，用地面积
5.417664公倾，建筑容积率上限为2，土地剩余使用年期50年，由成都华气厚普机电设备
股份有限公司项目购得。宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”（即通路、通电、
供水、排水、通讯），宗地红线内“场地平整”的政府出让成交价格为270元/平方米，成
交日期：日。
&&&&&2、比较因素选择
&&&&&根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有：
&&&&&（1）交易时间：确定地价指数；
&&&&&（2）交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易；
&&&&&（3）区域因素：主要有交通条件（距区域主干道距离、距火车站距离、距港口距离、
距高速公路出口距离）、产业集聚规模、综合环境（自然灾害、工程地质状况、地形状况）、
规划条件等；
&&&&&（4）个别因素：主要指宗地面积、宗地形状、地形、容积率等。
资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&佛诚资估字（2012）第&103&号
&&&&&&&3、编制比较因素条件说明表
&&&&&&&根据待估地块与比较实例的比较因素，编制比较因素条件说明表如下：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&表&3-4&&&&比较因素条件说明表
&&&&&&&&&比较项目&&&&&&&&&&待估宗地&&&&&&&&&&&&&实例A&&&&&&&&&&&&&&&实例B&&&&&&&&&&&&&实例C
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&成都高新区西部&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&成都高新区西部
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&成都高新区西部园区&成都高新区西部园区
&&&&&&&&&&&位置&&&&&&&&&园区天朗路8号&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&园区清水河以南
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&清水河以南片区地块&&&&&西南片区地块
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&地块&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&片区地块
&&&&&&&&&土地用途&&&&&&&&&&工业用地&&&&&&&&&&&&工业用地&&&&&&&&工业用地&&&&&&&&&&&&&&工业用地
&&&&&&&&&交易日期&&&&&&&&&2012年8月&&&&&&&&&&&2011年12月&&&&&&2011年12月&&&&&&&&&&&&2011年8月
&&&&&&&&&交易方式&&&&&&&&&&挂牌出让&&&&&&&&&&&&挂牌出让&&&&&&&&挂牌出让&&&&&&&&&&&&&&挂牌出让
&&&&&&&&&交易情况&&&&&&&&&&&&正常&&&&&&&&&&&&&&&&正常&&&&&&&&&&&&&&&正常&&&&&&&&&&&&&&&正常
&&&&&&交易价格(元/M2)&&&&&&&&待估&&&&&&&&&&&&&&&&319&&&&&&&&&&&&&&&&&375
&&&&&&&土地剩余年限&&&&&&&&&40.25&&&&&&&&&&&&&&&&50年&&&&&&&&&&&&&&&50年&&&&&&&&&&&&&&&50年
&&&&&&&&&比较项目&&&&&&&&&&&&待估宗地&&&&&&&&&&&&&实例A&&&&&&&&&实例B&&&&&&&&&&&&&&&&实例C
&&&&&&&&&&&交通条件&&&&&&&&&&&&&好&&&&&&&&&&&&&&&&&较好&&&&&&&&&&&&&较好&&&&&&&&&&&&&&较差
&区&&&&&&&&基础设施&&&&&&&&&&&&&好&&&&&&&&&&&&&&&&&较好&&&&&&&&&&&&&较好&&&&&&&&&&&&&&一般
&域
&&&&&&&&&产业集聚规模&&&&&&&&&&&好&&&&&&&&&&&&&&&&&较好&&&&&&&&&&&&&较好&&&&&&&&&&&&&&一般
&因
&素&&&&&&&&综合环境&&&&&&&&&&&&&好&&&&&&&&&&&&&&&&&较好&&&&&&&&&&&&&较好&&&&&&&&&&&&&&一般
&&&&&&&&&&&规划前景&&&&&&&&&&&&&好&&&&&&&&&&&&&&&&&较好&&&&&&&&&&&&&较好&&&&&&&&&&&&&&一般
&个&宗地面积（公倾）&&&&&&&&&6.596058&&&&&&&&&&&&82.2117&&&&&&69.960221&&&&&&&&&&&&5.417664
&别
&&&&宗地形状&&&&&&&&&&&&较规则矩形&&&&&&&&&&较规则矩形&&&&较规则矩形&&&&&&&&&&较规则矩形
&因
&素&&&&&&&容积率&&&&&&&&&&&&&上限1.8&&&&&&&&&&&&&上限1.8&&&&&&&上限1.8&&&&&&&&&&&&&&上限2.0
&&&&&&&4、编制比较因素条件指数表
&&&&&&&根据待估地块与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。
&&&&&&&（1）比较因素指数的确定方法
&&&&&&&A．交易情况：分正常交易和非正常交易，其中非正常交易包括急于出售、争于购买、
有条件出售或购买等特殊情况，根据各种特殊情况对地价的影响确定修正幅度。
&&&&&&&B．交易方式：有多种交易方式，如招标出让（或转让）、挂牌出让（或转让）、拍卖
出让（或转让）、协议出让（或转让）等等，根据各种不同交易方式对地价的影响确定修
正幅度。
&&&&&&&C．期日修正：根据对成都近期的工业用地公开出让案例的分析，按地价指数变化幅
度确定修正幅度。
&&&&&&&D．土地使用年限：根据待估宗地和比较案例的土地使用年期，按年期修正公式计算，
资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&佛诚资估字（2012）第&103&号
&&&&&&&&&&&&&&&&&&1&&1&/(1&&r&)&m
修正公式为：Ay=
&&&&&&&&&&&&&&&&&&1&&1&/(1&&r&)&n
&&&&&&&&&&&式中：Ay—待估宗地的土地使用年期修正系数
&&&&&&&&&&&&&&&&&&r&—土地还原率
&&&&&&&&&&&&&&&&&&m—待估宗地设定土地使用年期
&&&&&&&&&&&&&&&&&&n&—比较案例土地使用年限
&&&&&E．区域及个别因素修正系数确定的方法
&&&&&①区域因素修正：
&&&&&ⅰ、交通条件：将交通条件分为：好、较好、一般、较差、差，以待估宗地为100，
每上升或下降一个等级，指数增加或减少2；
&&&&&ⅱ、基础设施：将基础设施分为：好、较好、一般、较差、差，以待估宗地为100，
每上升或下降一个等级，指数增加或减少2；
&&&&&ⅲ、产业集聚规模：将产业集聚规模分为：好、较好、一般、较差、差，以待估宗
为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2；
&&&&&ⅳ、综合环境：将综合环境分为：好、较好、一般、较差、差，以待估宗地为100，
每上升或下降一个等级，指数增加或减少2；
&&&&&ⅴ、规划前景：将规划条前景分为：好、较好、一般、较差、差，以待估宗地为100，
每上升或下降一个等级，指数增加或减少2。
&&&&&&②个别因素修正：
&&&&&ⅰ、宗地面积：因宗地面积大小对待估宗地存在一定影响，根据估价人员的经验进
行修正。
&&&&&ⅱ、宗地形状：分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估宗地为100，每上升或
下降一个等级，指数增加或减少2；
&&&&&ⅲ、宗地地形：分为地势平坦；地势较平坦，对建筑物无影响；地势较平坦，对建
筑物影响较小；地势不平坦，需考虑坡度的影响；地势不平坦，需经过平整才能使用五
个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2；
&&&&&ⅳ、容积率：以待估宗地容积率上限1.8为基准，对比较案例的容积率进行修正。
&&&&&（2）比较因素指数的确定
&&&&&A．交易情况：待估宗地与三个比较实例的土地均为正常的公开市场出让，均为交易
正常市场价，故交易情况指数为100。
资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&佛诚资估字（2012）第&103&号
&&&&&B、交易方式：待估宗地与三个比较实例的土地均为挂牌出让，属公开市场交易方式，
故交易方式指数为100。
&&&&&C．期日修正：实例A、实例B、实例C均在一年前交易，地价稍有上升，经计算地价
指数，确定实例A、实例B、实例C期日修正指数分别为102、102、104；
&&&&&D．使用年限修正系数：待估宗地剩余使用年限为40.25年，实例A、实例B、实例C
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1&&1&/(1&&r&)&m
均为挂牌出让的工业用地，土地使用年期均为50年，根据修正公式：Ay=&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&计
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1&&1&/(1&&r&)&n
算出委估宗地土地使用年期修正系数为94。
&&&&&E．区域及个别因素修正系数：经比较分析，比较案例的区域因素指数分别为90、90、
90；比较案例的个别因素指数分别为100、100、102；
&&&&&根据以上比较因素指数的说明，编制以下比较因素条件指数表，
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&表&3-5&&&比较因素条件指数表
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&待估宗地&&&&&&&&实例A&&&&&&&&实例B&&&&&&&&&&实例C
&&&&&&&&&&&&&&&&&土地用途&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&100
&&&&&&&&&&&&&&&&&交易日期&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&102&&&&&&&&&&102
&&&&&&&&&&&&&&&&&交易情况&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&100
&&&&&&&&&&&&&&&土地剩余年限&&&&&&&&&&&94&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&100
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&交通条件&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&98&&&&&&&&&&98
&&&&区&&&&&&&&&&&&&基础设施&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&98&&&&&&&&&&98
&&&&域
&&&&&&&&&&&&&&&&&产业集聚规模&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&98&&&&&&&&&&98
&&&&因
&&&&素&&&&&&&&&&&&&综合环境&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&98&&&&&&&&&&98
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&规划前景&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&98&&&&&&&&&&98
&&&&个&&&&&&&&&&宗地面积（M2）&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&100
&&&&别&&&&&&&&&&&&宗地形状&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&100
&&&&因&&&&&&&&&&&&&&地形&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&100
&&&&素&&&&&&&&&&&&&&容积率&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&100
&&&&&（5）因素修正系数及比准价格的确定
资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&佛诚资估字（2012）第&103&号
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&表&3-5&&&比较因素修正系数表
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&因素&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&实例A&&&&&&&&&实例B&&&&&&&&&&&&&&&&&实例C
&&&&&&&&&&&&&&&&&交易单价(元/m&)&&&&&&&&&&&&&&&&319&&&&&&&&&&&375
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地用途&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&100/100
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&交易日期&&&&&&&&&&&&&&&&&&102/100&&&&&&&102/100&&&&&&&&&&&&&&104/100
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&交易情况&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&100/100
&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地剩余年限&&&&&&&&&&&&&&&&94/100&&&&&&&&&94/100&&&&&&&&&&&&&&&94/100
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&交通条件&&&&&&&&&&&&&&&&100/98&&&&&&&&&100/98&&&&&&&&&&&&&&&100/94
&&&&区&&&&&&&&&&&&基础设施&&&&&&&&&&&&&&&&100/98&&&&&&&&&100/98&&&&&&&&&&&&&&&100/96
&&&&域
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&产业集聚规模&&&&&&&&&&&&&&100/98&&&&&&&&&100/98&&&&&&&&&&&&&&&100/96
&&&&因
&&&&素&&&&&&&&&&&&综合环境&&&&&&&&&&&&&&&&100/98&&&&&&&&&100/98&&&&&&&&&&&&&&&100/96
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&规划前景&&&&&&&&&&&&&&&&100/98&&&&&&&&&100/98&&&&&&&&&&&&&&&100/96
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宗地面积（M&）&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&100/100
&&&&个
&&&&别&&&&&&&&&&&&宗地形状&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&100/100
&&&&因&&&&&&&&&&&&宗地地形&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&100/100
&&&&素
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&容积率&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&100/102
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地开发费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&155&&&&&&&&&&&155
&&&&&&&&&&&&&修正后单价（元/平方米）&&&&&&&&&&&&&&516.53&&&&&&&&&&&580.00&&&&&&&&&&&&&507.94
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&权重&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1/3&&&&&&&&&&&1/3&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1/3
&&&&&&&&&&&&&比准单价（元/平方米）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&535.00
&&&&&（6）比准价格的计算
&&&&&经过比较分析，三个案例的比准价格较接近，故取三个案例比准价格的简单重点算
术平均值作为市场比较法的最终土地评估单价，即为535元/㎡。
&&&&&通过以上评估，得到两种方法的评估结果，两种方法的测算从不同角度均有各自的