什么情况下能动用房屋维修基金
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专项维修基金足额归集到位，维修项目符合维修基金使用范围;共用部位、共用设施设备保修期届满;房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，涉及一幢楼业主的，申请单位已事先征询2/3以上业主的书面同意;涉及物管区域全体业主的，已经业主大会书面批准，并经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。1、维修基金的使用范围：维修基金的使用范围主要包括小区公共部位和共用设施、设备。具体来讲，公共部位是指由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。而共用设施、设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋.2、维修基金的管理：在业主大会成立前后，法律规定了两种不同的管理主体和模式。在业主大会成立前，维修资金由物业所在地直辖市、市、县政府建设主管部门代管。主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。业主大会成立后，建设主管部门应当在收到业主委员会通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。3、维修基金的使用程序：(1)维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：A物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议;B住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;C物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;C物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设主管部门申请列支;E建设主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;F专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。(2)维修资金划转业主大会管理后的使用程序办理：A物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等;B业主大会依法通过使用方案;C物业服务企业组织实施使用方案;D物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;E业主委员会依据使用方案审核同意，并报建设主管部门备案;建设主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正;F业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;G专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。另外，维修基金是由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下
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<meta name="Description" content='12月10日，位于开福区的某小区，一个单元电梯突然出现故障停运，因为已过保修期，经检查后，需要动用物业维修资金修理，可单元内有多户业主人不在本地。小区居民因此找到本报广厦周刊记者，询问这种情况下是否有申请使用物业维修资金的快捷方法。,五种情况可紧急动用物业维修资金' />
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　　长沙晚报讯（记者 周 斌）12月10日，位于开福区的某小区，一个单元电梯突然出现故障停运，因为已过保修期，经检查后，需要动用物业维修资金修理，可单元内有多户业主人不在本地。小区居民因此找到本报广厦周刊记者，询问这种情况下是否有申请使用物业维修资金的快捷方法。　　长沙市物业维修资金管理中心负责人接受记者采访时表示，根据相关规定，为了保障居民安全生活，长沙市居民在以下五情况可以直接申请专项维修资金：电梯故障危及人身安全的；消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况的；屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重的；楼体单侧外墙饰面脱落，玻璃幕墙炸裂等危及人身安全的；其他发生危及人身安全和房屋使用安全的紧急情况的。当出现可直观判断的应急维修情形时，业主、业主委员会或者物业服务企业向物业所在地区的区建设（房产）局提出使用申请。　　
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物业共有部分、共用设施设备需要维修，什么情况下可以动用专项维修资金？
编辑：李利平
住在小区难免会遇到公共设施的损坏、维修及日常保养问题，那么共有部分、共用设施设备需要维修时，什么情况下属于物业服务企业履行日常维护、保养义务范围，什么情况下可以动用专项维修资金呢？ 对于专项维修资金的使用范围，《物权法》第79条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分O维修。”《物业管理条例》第54条规定：“ 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。” 建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第18条规定：“住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。”第25条第4款规定："根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。” 那么，物业服务企业应承担的维修和养护费用包括哪些呢？我们认为可以结合物业服务成本的构成加以考量。 《物业服务收费管理办法》第11条第3款、第4款规定：“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。” 《日照市住宅物业服务收费管理实施办法》第10条 规定：“普通住宅物业服务成本包括： （一）管理服务人员的工资、社会保险和按照规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检 测费用；（三）物业管理区域清洁卫生费用； （四）物业管理区域绿化养护费用； （五）物业管理区域秩序维护、安全防范费用； （六）办公费用； （七）物业服务企业的固定资产折旧； （八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （九）经业主同意的其它费用。 物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用， 应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业 服务成本。” 律师说法 由此，物业收费相关行政规范将物业共用部位、共用设施是被的日常运行、维护、检测费用列为物业成本构成，该费用包含在业主所支付的物业费之中，应当由物业服务企业承担，不应动用业主共有的维修资金。专项维修资金用于物业保修期满后物业共用部分、共用设施设备的维修与更新、改造，而物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用则包含在业主交纳的物业费中，由物业服务企业承担。 团队介绍 山东周智律师事务所是山东司法厅批准设立的市直合伙律师事务所，律师事务所由多位资深律师筹建，总部设在山东日照。 山东周智律师事务所物业法律团队，专注物业法律实务，目前与日照多家物业服务企业合作，提供专业的物业法律服务。团队由法律、心理学、物业三方面专业人士组成，包括清华大学EMBA，海外留学硕士，法学、心理学硕士，资深物业经理人等。主要为各大物业服务企业解决物业管理过程中的法律纠纷，提供专业的物业法律服务，积极化解业主与物业之间的矛盾，创建和谐安居的小区环境，定期开展物业法律知识培训，致力于做日照市最专业的物业法律团队。
山东周智律事务所李岩，清华大学EMBA，吉林大学法学学士、吉林师范大学管理学学士，中共党员，，通过国家司法考试（A证）、大学英语六级、计算机三级。中国法学会会员，日照劳动法学会常务理事，日照刑事法学研究会理事。 曾就职于世界五百强瑞典LAVAL公司，负责公司法律实务、营销管理方面工作，对企业融资、上市、运营、并购重组、合同纠纷、劳动争议、经济纠纷等公司法律实务方面近十年，并有着较深的研究。 现在就职于山东周智律师事务所，主攻：民商事纠纷、物业法律纠纷、刑事辩护、劳动争议、交通事故、公司法务等。
王成水，山东周智律师事务所，毕业于曲阜师范大学，法学学士。2012年11月通过国家司法考试，取得《法律职业资格证书（A证）》，通过英语六级考试。曾就职于在日照市检察院控申处，具有较丰富实践经验。
范锐琪，毕业于韩国中央大学，心理学硕士。曾就职于韩国汉森（株）集团、日照市人民检察院职务犯罪预防处，主要从事应用心理学工作。
罗秀丽，毕业于山东师范大学，法学学士。曾担任青岛某大型物业公司法务主管，法律功底深厚，物业法律实践经验丰富。
赵世浩，毕业于西安电子科技大学，现在就职于山东亚米纳物业管理有限公司，日照市物业管理协会理事，日照市企业评价协会会员，日照市义务工作者联合会市直义工,曾在碧桂园物业公司接受过系统培训，物业实践经验丰富。 山东周智律师事务所物业法律免费公益讲堂开讲啦！
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公共维修基金使用管理办法
该办法对的使用规定了严格的程序和条件限制。根据办法要求，业主委员会成立之前，原则上不能动用公共维修基金；确需使用的，须由委托经市国土房管局认可的专业中介机构对维修工程的必要性及费用依照相关标准定额进行评估和核算，经中介机构认定后，物业管理企业方可进行维修工程。维修工程结束后，物业管理企业须持维修工程结算发票及中介机构出具的验收证明到代管单位申请支取维修基金。
公共维修基金使用管理办法管理办法
公共维修基金使用管理办法内容
第一条为加强住宅共用部位、维修基金的管理，保障住宅正常的维修、使用，根据建设部、财政部《关于印发(住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法)的通知》[建住房(号]及市房地局、市房改办、市财政局《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》[京房地物字(1999)第1088号]的规定，制定本办法。
第二条本市行政区域内按市房地局、市房改办、市财政局《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》及其他规定归集的住宅的使用和管理，均适用本办法。
第三条市国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)负责指导、协调公共维修基金的使用管理工作。
市财政局负责公共维修基金使用管理的监督工作。
维修基金管理依“专户存储，专款专用，按幢设账，核算到户”的原则进行管理。
第四条维修基金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程。
本办法所称住宅共用部位共用设施设备是指住宅楼房内或物业管理区域内属全体产权人或部分产权人共同所有且使用的房屋的有关部位及设施设备。共用部位共用设施的项目应依照本市住宅公司建筑面积分摊原则在《》约定。没有约定的，参照本办法附件一执行。
住宅共用部位共用设施设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程。维修工程的具体范围以市国土房管局及其他部门颁布的规范为准。
第五条(以下简称“管委会”)成立后，由管委会代表物业管理区域内的全体产权人向市国土房管局指定的银行开立账户存储。管委会申请开户时，应填写《物业管理委员会维修基金开户申请表》(见附件二)，并提交下列材料。
1、开户申请书；2、管委会成立的批准文件；3、产权人分户清册；4、管委会主任私章和管委会的印鉴；5、物业管理服务委托合同。
管委会委托办理开户手续时，还应提交书面委托书。
第六条管委会成立前(即维修基金代管期间)，维修基金原则上不得使用。确需使用的，应按照下列程序办理：
1、物业管理企业应委托经市国土房管局认可的专业中介机构对维修工程的必要性及费用依照相关标准定额进行评估和核算。2、经中介机构认定后，物业管理企业方可进行维修工程。3、维修工程结束后，中介机构应进行验收，验收合格的应出具证明，不合格的，应要求返工。4、物业管理企业持维修工程结算发票及中介机构出具的证明到代管单位申请支取维修基金。
第七条管委会成立后，物业管理企业应在每年年初制定房屋及小区公共设施维修(包括大修、中修、更新、改造)计划及经费预算，报管委会批准后执行。维修项目完成后，物业管理企业持管委会批准的维修基金支取证明到银行办理维修基金支取手续；管委会应根据竣工决算进行维修基金的具体分摊，并计入各产权人明细户中。
凡有下列情况之一的，除经管委会同意外，还应报区县国土房管局备案：1、一次支取维修基金10万元以上50万元以下的。2、一年内支取两次维修基金的。
凡有下列情况之一的，管委会应召开业主大会作出支出决议后，报区县国土房管局备案：1、一次支出维修基金50万元以上的。2、一年内支取维修基金三次及三次以上的。3、一年内支取维修基金数额占维修基金总额30%以上的。
物业管理企业到银行支取费用时，必须凭管委会印章和区县国土房管局备案证明。
第八条住宅共用部位共用设施设备须进行维修工程的，属人为损坏的，由责任人承担费用，不得使用维修基金。
无法确定责任人的，按照受益人原则分摊。
1、物业管理区域内住宅楼房外的共用设施的维修工程，除由专业管理部门维护管理的部分外；其余部分的维修费用由全体产权人按建筑面积比例分摊。
2、住宅楼房内的共用部位共用设施设备的维修费用由该幢住宅楼房内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。
3、一幢住宅有两个或两个以上单元门的，专属于一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费用由该单元门内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊；在一栋住宅内，专属于一层住宅内全体产权人使用的设施设备的维修费用由该层住宅内的全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。
开发企业应根据以上原则依其尚未售出的房屋面积占全部房屋面积的比例，承担维修费用。
第九条如一幢楼房的维修基金经使用后，不足首次归集额的10%时，管委会应提议续筹。续筹标准及办法由管委会决定。续筹金额一般应由产权人按所拥有的建筑面积分摊。续筹基金汇总后应及时交存到代管单位，计入管委会账户和产权人明细户。
利用产权人共有部位共有设施设备进行经营活动的净收益，应存入维修基金专户，分摊后计入物业管理区域内的产权人明细户，用于物业管理区域内共用设施的维修工程。
第十条管委会合并、分立或撤消时，应凭区县国土房管局批准证明及产权人明细户清单，到代管单位办理合并、分立或撤消管委会账户手续。
产权人变更时，维修基金产权应同时变更。原产权人或变更后的产权人应持转让合同及双方身份证明到管委会登记变更，并由管委会到代管单位办理产权人明细户更名手续。维修基金由转让双方按明细户内的账面余额进行结算。
产权人因拆迁或其他原因造成原住宅灭失的，可办理销户手续。经管委会出具证明后，到代管单位按维修基金明细户账面余额提取。其中，属于公有住房售后维修基金的，应按售房单位和个人累计交纳的比例分别退还。
第十一条代管单位应建立本物业区域内的维修基金查询制度，接受产权人对其维修基金明细户的查询。
管委会应在每年年底对维修基金的收支及余额状况予以公布，包括：(1)维修基金的使用及分摊情况，包括维修工程项目内容、维修总费用及各产权人分摊的费用；(2)维修基金总账余额；(3)维修基金明细账余额。
第十二条维修基金闲置时，经产权人大会批准，物业管理委员会可购买国债或法律法规规定的其他范围，严禁挪作他用。
第十三条日前，未建立公共维修基金的住宅，产权人应补建维修基金，按每月0.60元/平方米的标准交纳，具体补建办法另行制定。产权人已交纳的房屋大、中修费(扣除已用于维修费用)，物业管理启动性经费应纳入公共维修基金管理，并按建筑面积比例计入各产权人明细账。
第十四条物业管理委员会和物业管理企业应建立公共维修基金管理制度，并自觉接受财政主管部门的监督。
第十五条本办法由市国土资源和房屋管理局、市办公室、市财政局按各自职责解释。
第十六条本办法自日起实行。原有的有关政策和规定，凡与本办法不一致的，一律以本办法为准。
公共维修基金使用管理办法附件一
共用部位共用设施设备一般应包括的范围
公共维修基金使用管理办法范围
房屋的承重结构(包括住宅的基础、承重墙体、、楼盖等)、非承重的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等，公共照明灯具、避雷装置、供电部门与房屋产权人分界点至户表盘(计费电表除外)之间的供电线路。
共用设施设备系统：电梯系统、消防系统、保安系统、中央监控系统、供水系统、、天线接收系统。
物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、、市政排水设施，物业管理区域的外围护栏及围墙。
上述系统中归专业管理部门所有的除外。
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