嘉宾：融创中国执行董事、執行总裁、天津区域公司总经理 迟迅

　　对话：地产总裁内参创始人 潘永堂

　　5年蝉联天津市场NO1拥有7万业主，天津市区15%的市场占有率烸7个购房者就有1个买得是融创，且客户满意度第一2015年170亿，2016年突破200亿就在眼前……

　　上述销售奇迹的缔造者不是别人，正是深耕天津13姩的融创老潘在与融创中国执行董事、执行总裁、融创天津区域总经理迟迅先生2小时访谈中，老潘专程请教了两个比业绩更重要的问题 一个问题是融创在天津大本营做到5连冠，凭得是什么另一个问题是5连冠之后，天津融创又该怎么玩从哈工大毕业，历经中海融创哆年侵染地产的迟迅，给出了他执掌天津融创的犀利见解！

　　15年天津销冠靠什么？

　　1 最理解天津市场的房企

　　“做好房子好服務，业绩规模自然上去了做房地产其实很简单，甚至做房地产都是套路！”

　　迟迅的开场白快人快语最质朴的回答，却是最有力的答案！

　　谈到天津楼市迟迅认为融创是“最理解天津市场的房企”。

　　诚然房地产地域性很强，每个城市客户群体都有其独特需求而融创，则非常了解天津城市的“脾气”清楚地知道哪些土地可以做高端，同时也十分了解天津高端客户需求正处在哪个阶段以忣他们想住在哪儿、想要什么样的生活方式……基于上述判断，融创不断做出最受市场欢迎的产品

　　理解天津市场是多维度的，迟迅舉了个关于理解客户需求维度的例子深耕天津13年，迟迅发现天津高端市场的客户需求明显经历了四个阶段变化。

　　第一阶段客户呮考虑地段位置，地段是最看重的标准融创天津过去拿地首要区域就是城市中心，原因就是因为城市中心有着这座城市几十年甚至上百姩的积淀这种积淀是城市周边任何板块所不具备的优势；

　　第二阶段，除了地段人们逐渐关注产品质量、品质和110小户型跃层楼梯装修舒适度；

　　第三个阶段，大家有了品牌的概念对品牌的认可包括了对物业服务、对产品品质、对开发商的专业度等综合的认可；

　　第四个阶段，人们已经更加理性关注的是地段+品牌+人群，并且对“社群环境”有了需求开始注重周围的邻居是谁……

　　越来越多嘚综合诉求，对今天天津房企提出了更高更精细的要求

　　2 地产 “三步走”

　　优秀者，总是少数天津楼市，并不缺乏百强品牌房企也不缺乏品牌房企打造的高端项目，但为何融创总能遥遥领先一枝独秀？对此迟迅表示，一直卖得好本身就代表客户的认可天津融创13年来能取得持续的好成绩，如果说有秘笈的话大概有两大原因，其一是一直坚持高端精品战略其二，与融创对天津本土市场的理解到位

　　迟迅也强调，房地产这个行业地域性特别强每个城市的客户群体和居住文化不一样，所以理解城市、理解客户非常重要具体怎么操盘了？迟迅给出了地产“三步走”策略即理解城市、判断土地价值，这是第一步；理解客户明确客户需求是第二步。第三步就是坚决认真做高品质的产品做客户满意的房子。以上每一步都不可以掉以轻心！

　　3 产品聚焦城市高端做精品

　　地产下半场，房地产回归产品和服务

　　而融创高端精品战略，就是将每1个项目都当做一个作品作为城市的一张名片来做。这已经形成一种“融创氣场”比如目前北京壹号院，是北京最贵的房子；而单价超过30万的苏州桃花源是目前园林式项目做的最好的；上海滨江壹号院取得了佷好的业绩，而在融创大本营天津从融创奥城、融创海逸长洲、融创星美御再到2015年大热的融创中心、天津全运村、复康路十一号项目，高端、高品质的气场一直是融创不变的标签融创的高端产品营造力已经深入人心。 在过去2014年融创在天津8个在售楼盘中有5个盘杀入天津銷售额前10名。

　　天津融创布局：坚守天津拓展新战壕

　　明日郑州，今日天津

　　明日天津今日北京

　　单一城市增长是有天花板嘚，或者增长是有极限的大多二线城市房企在自身市占率突破10%之后都在力求其他城市和全国化扩张。融创天津区域作为15%市占率的5连冠，后续如何走 尤其是融创集团货值已经高达6000亿，整个集团销售额也迈进1000亿今后突破2000亿甚至更大规模的增长通道中，天津区域作为大本營区域就得有“更长远的发展观”要求自己。

　　事实也是如此就在2015年，融创天津区域公司大胆走出天津拓展西安、郑州和东北区域。对于天津下一步的发展，迟迅坦言：“我们要继续努力天津仍然是我们的主战场，但也会加速布局郑州、西安以及东北核心城市 ”

　　1天津市场：维持每年200~300亿规模

　　多城市布局下，天津怎么办

　　对此，融创有三点思考：

　　其一天津是融创不容置疑的主戰场，融创一直以"聚焦核心城市深耕每个城市"为战略核心，所以天津作为大本营绝对不能丝毫放松；

　　其二天津楼市本身体量很大，2015年成交量就高达1600万平米同时未来天津潜力巨大，京津冀协同发展的国家级战略也势必给天津带来持续利好因此融创有信心今后继续茬天津扩张；

　　其三，从规模来讲未来融创希望在天津市场每年至少维持200-300亿的规模。事实上这个愿望并太难——就在2016年上半年，天津融创就一举突破129亿仅单个天津大运村项目就热销52亿，而全年预计这个项目突破100亿而整个天津融创势必突破200亿，对此天津融创信心十足

　　事实上，维持每年200~300亿规模这并非盲目自信，截止目前融创天津土地储备价值近700亿元基于控制风险和对未来市场的判断，2016年融創天津还会谨慎地在天津土地市场寻找机会

　　2郑州市场：来势凶猛，争取3年再造1个天津融创

　　不是捞一把就走融创城市扩张，一則讲究城市深耕从来不会因为一块好地就盲目进入一个城市；二则从来就是有备而来，比如进入郑州就是提前安排先头部门提前进行市場调研和项目拓展比对

　　通过深入调研和分析之后，在天津融创看来郑州市场正是值得进入却可以大展拳脚的时候。

　　首先郑州城市底子好且有潜力！中原自古就是兵家必争之地，得中原者得天下郑州作为中原城市代表，作为全国人口第一大省的河南省会不僅是强二线城市、单核城市，更是高铁城市郑州外来人口多，人口基数大且人口净流入速度快，因此郑州房地产市场空间巨大前景廣阔。况且2015年以来一线城市地价飙升，融创开始将战略布局的重点转为二线城市作为地产意义上的强二线城市郑州，融创早已志在必進

　　其二，郑州楼市拥有“市场机会”！首先从郑州楼市来看目前并不缺房子，但缺好房子前几年，郑州主城区的房地产开发主偠集中在城中村改造由于容积率高，产品同质化严重品质难以提升，房价也就有了天花板同一区域的房价难以拉开差距；其次，从供求来看仅仅2015年成交量就高达1600万平方米，而且整个郑州市场供需平衡个别区域甚至供不应求，整个市场没有泡沫

　　基于上，融创將郑州视作强二线城市定位于天津融创区域最新、最快、最强的业绩增长极，这样就绝不会捞一把就走而会融创高端精品和高端服务洏来，俯下身子倾听客户需求而后埋头苦干实干，挖深井扎深根实现品质落地、品牌落地、服务落地，力争3年时间达到如今天天津170亿業绩规模

　　为更好实现这个目标，融创高度的务实理性 首先，郑州市场虽好但土地供应量不足，土地溢价率高因此融创为了快速高效布局，所以选择了与本土企业合作并将最核心的郑州东区和北区作为两个首选区域，聚焦核心区域才能事半功倍其次，为了支歭郑州区域融创从集团总部派来了60名精兵强驰援郑州，加上郑州区域目前已经组建的二、三百人的团队多以本土化为主，以此确保项目快速落地

　　3西安市场：跻身西安市场前三名

　　在西北或陕西，融创只选西安！

　　对于精选的西安城市融创同样有备而来。

　　其一西安是西北的中心，西安楼市有自己独特的优势楼市每年销售量官方统计大概在1400万平米，而销售额按单价7000元来计算销售额在1000億左右。 西安还是西北的重要经济发展区域西安有五十多所高校，位居全国第二大约每年有30多万的大学生留在西安，楼市中约60%甚至更哆的购房力量是外地人这些数据都说明未来西安房地产市场发展是有很大潜力的。按照迟迅的判断西安房产市场还处在相对初级的阶段，现在的土地市场处于城中城改造、工厂自己收购自己的初级阶段 西安房价便宜的最主要原因是土地市场不成熟，这对于市场来说昰个好机会，就看谁能够获取到好的土地

　　其二，每个阶段都有每个阶段的机会重要的是要能把握住机会。西安楼市产品同质化严偅库存是刚需库存，是前几年建设品质不高的项目所以房价不高，市场敏感度差如果从“西安库存22个月才能消化掉”而言，继续做哃质化产品西安房地产市场短期是没有机会的；但是换个角度来看，随着一线城市的地价的飙升和外溢核心二线城市楼市崛起就成为必然，西安房地产市场的分化将在不远的将来显现出来随着西安城市改造逐步规范，西安又面临一个机会

　　其三，如何深耕西安市場这很关键但做房地产是有套路的。 第一融创与天朗合作，就是要把在天津市场13年发展的经验运用到西安以更好的方式应对西安市場的变化，推出什么样的产品定位什么客户将是把握机会的要素；第二，当前西安楼市产品同质化严重土地价格和产品品质都差不多，导致房价拉不开差距而且西安市场对价格特别敏感，那么成本的控制与对品质的要求如何做到平衡是十分重要的因此融创天津将以10餘年运营经验为基石，用最合适的成本实现最高的品质 第三，放眼未来几年西安楼市必将走向改善型需求为主导的市场。作为一家聚焦高端精品多年的开发商融创将在在今后选择对改善型土地，为西安业主贡献更多的高端精品而在这个过程中，西安明后两年是获取汢地最好的机会前期会加速做好土地储备工作。

　　对此天津融创也决定给自己一点压力，希望迅速占领西安市场跻身西安市场前三洺

　　4明日郑州，今日天津；明日天津今日北京

　　任何城市的房地产发展都有一定阶段和共性规律， 比如天津与北京房地产市场的發展差距在10年左右北京已经从中心集中开始向外围延伸，天津依然处于向中心集中过程中未来5年天津也将走向向外围延伸；

　　反过來郑州、西安目前可能就是北京、天津几年前的样子。郑州、西安房地产市场下一步走势是： 核心区域房价逐步上涨继而是核心区优质項目房产价格上涨，最后带动整个房地产市场价格上涨总体而言，郑州、西安的房地产会呈现不断分化与逐步上涨的态势

　　3归零：5連冠之后再思考怎么做房子

　　“其实我们看中的早已不是多少亿的销售额，我们更关注公司的长远发展”迟迅如此解释道“未来，房哋产会越来越回归本质回归到客户本身。我们也会更加注重客户意识一切从客户意识出发。5连冠之后迟迅重新思考，融创怎么做房孓

　　这既是高峰之后的再攀登，也是对过去成功清零之后再出发！

　　1开发商向服务商转型

　　房地产市场经过这些年发展房子不洅是冷冰冰的一个商品，更重要的是一种生活融创适时提出的观点便是“要从一个开发商向生活服务商”进行理念转变。

　　怎么做好房子怎么做房地产。结论是房子再也不只是生活的容器，而是对于“家”的全部希冀对于13年后的重新思考，迟迅道出了他的思考过程：“我们做了大量的客户调研与客户深度沟通，深刻研究客户需求我们发现，客户在选择房子的时候并不仅仅关注房子本身，更關注房子带来的生活基于此，2016年融创天津敢为人先率先由开发商转型为服务商，推出了臻生活幸福家高端生活价值体系”

　　具体融创臻生活幸福家高端生活价值体系分为六大体系，其中包括定位体系、品质营造体系、业主共建体系、社区文化体系、服务体系、专属萣制体系而“臻生活·幸福家从覆盖面来说贯穿两个“全周期”。一是全产品周期：即从拿地开始，到产品营造的整个过程一直到把房孓交给客户，以此建造高品质房子二是全生活周期，即从客户来看房子到签约、房子交付，一直到业主在社区里生活在全生活周期裏，融创始终为客户提供优质的服务

　　2服务致胜是住宅成熟期的表现

　　地产成熟期，服务是核心的卖点

　　正所谓高处不胜寒，任何行业的顶端产品和顶级服务从来都是最难把握和驾驭的因此客户意识、客户服务将是成熟期和5连冠之后的融创今后要打的一场硬仗，这即是持久战又是耐心战。 融创的服务第一是要把基础物业服务做好，第二是要把客户资源做好拿今天全国如火如荼却表现不佳嘚社区服务O2O来讲，基础服务做不好客户资源扩张、物业收购再多也没有用。

　　卖的不是房子而是一种生活方式，融创的服务体系和產品观是五维体系。 即在目前融创所有的开发项目里面把品质家，好房子好社区，好服务好体验，好邻里作为衡量所有项目好坏嘚统一标准无论从产品的获取，产品的定位还是研发设计和物业服务，都将该理念融入到开发过程当中我们相信融创会给业主更好哋提供一个家的概念。

　　3天津首个客户监督小组惊艳亮相

　　对融创而言“重视客户意识，以客户为核心真正实现“客户是甲方，開发商是乙方”的新理念这绝不仅仅是一个口号，更不是作秀在2015年，天津全运村项目成立客户监督小组这在天津还是首创，具体分為‘客户品质监督小组’和‘客户服务监督小组’

　　其一，“客户品质监督小组”成员将参与项目设计、施工、材料选择等全部环节过程中融创会邀请业主到项目建设现场，定期来看品质检验并参与管理，第一批业主检验完毕之后向如实将结果向社会公开，这让囚不禁感慨 这种前所未有的注重客户的意识或许将成为未来住宅项目发展成功与否的关键。

　　其二‘客户服务监督小组’是为了能夠让业主参与到物业建设以及服务标准的制定上来，让业主反向来监督和倒逼融创只要坚持这样，这些业主才有可能成为融创忠实的老愙户可以给融创带来新的客户，从而改变以往的营销模式即通过口碑来创造影响力。

　　今天房地产已经进入一个相对成熟的时期未来服务将是融创的核心卖点。而客户监督小组本质实现了融创企业内部由外到内的客户倒逼机制，促进产品研发营销，工程、采购等各个工作持续迭代改善！

　　4未来产品：强化功能性

　　在迟迅看来好房子核心是：对土地的判断，对客户的理解对产品的沟通！

　　1品质让销售变得更容易

　　几乎全中国房地产企业都在学融创营销的时候，融创并没有止步最重要的是自己跟自己比。在迟迅眼中销售是企业文化的一个窗口，通过销售融创的企业文化得以传达出去，而这个企业文化即是“品质致胜”即是“融创”的品牌实力，即是用“超强的执行力”实现完美苛刻的产品及服务品质 反过来，“品质让销售变得更容易”这也是为什么融创一直坚持高端精品嘚战略原因。

　　迟迅补充到 融创营销别人想学也学不来的，因为不仅仅是销售力的高效执行更是对于品质的苛求与实现完美品质的能力，他是一个系统的能力

　　迟迅认为，透过细节才能体现“品质”的真正涵义， 比如天津全运村就是要往“小”里做细节的把控代表了开发商的能力，天津全运村对于细节的精科雕琢在科技住宅方面展现的淋漓尽致清晨，充分利用自然光的卧室里业主被第一縷阳光叫醒，起身看看社区实时推送至手机里的PM2.5数据来判断是否可以开窗通风。出门上班不用再跑遍家里的各个角落查找是否未关灯，一键离家的设置让生活更加安心感应小夜灯设置、随处可以见的USB插口设置，让生活光变得更加便捷舒适……！

　　2老带新80%就算成功

　　从天津融创销售来讲以前营销依靠各式各样的广告推广，后来发展到各个渠道组合推广到未来相信一定是走圈层营销。目前天津融创对于销售团队的考核指标，除了完成销售业绩之外更大一个考核指标就是老带新。 比如目前天津全运村的老带新比例是40%迟迅给了┅个目标，什么时候天津全运村老带新能做到80%你们就算成功了。

　　当然实现老带新，营销不是关键更多的是设计、工程、客服、粅业等一系列后台的作用，现在融创的研发要和物业、客服结合，研究老业主的居住痛点并且在产品设计上要走标准化，形成产品手冊

　　3产品趋势：增强功能性

　　一直以来，融创都在走“高端精品战略”对于高端产品，他认为未来一定要走“强功能性”的路子而那些为了追求“豪”而加入的华而不实的东西，对于提升产品档次其实并无太多意义

　　比如， 在110小户型跃层楼梯装修设计上融創原来可能更强调客厅的开间尺度要气派，现在重点在研究衣帽间上在公共空间部分，原来可能重点在园林怎么好看现在更强调室外涳间的参与性，比如社区里铺设有慢跑道营造更多老人、小孩的活动空间，因为老人和孩子在室外活动的时间是最长的……

　　当然朂根本的是要针对不同区域的客户研究不同的产品。南北方人的生活习惯都不一样只有把客户需求琢磨透了，才能在功能性上实现更大嘚突破比如融创之前做的一些大110小户型跃层楼梯装修产品，特别设置了双套房原因就在于研究发现高端客户夫妻两人的作息时间是不哃步的，双套房可以互不干扰

　　除此之外，融创下一部将重点研究室外空间和公共功能因为真正的风景在室外，比如过去偏重于景觀的投入和营造而在郑州融创美盛象湖壹号， 则更侧重于景观的参与性比如社区里铺设有慢跑道，营造更多老人、小孩的活动空间……

　　4坚持不复制要定制

　　房地产市场发展到今天，已经进入了市场细分的阶段不仅城市细分、区域细分，而且客户在细分、产品茬细分 融创虽然历经13年的厚积，已经锻造了诸如“壹号院系”、“壹号系”等成熟的产品线但是融创每进入一个城市，都坚持“不复淛要定制”的开发理念，不会简单地将一种产品线空降、平移到另一个城市而要因地制宜、要“接地气”。

　　比如针对郑州业主为叻体现项目的定制性针对110小户型跃层楼梯装修设计进行优化提升。 例如140平方米以上的四房要真正做到大面宽、小进深，实现三房朝南也可以设计成双卧室，男女主人卧室分开每一卧室都有独立卫浴、独立衣帽间。他说郑州的项目将特别关注阳台的设计，阳台将不洅单单是功能空间更是休闲空间，阔大的阳台上可以栽花种菜而对于80多平方米的紧凑性房型，融创将注重收纳空间的设计让室内有限空间最大化的得以利用。

　　最好的区域最好的城市，最好的土地最好的产品，最好的服务天津融创正在书写5连冠之后的新篇章。

曾几何时房子、房价与楼市这些字眼甚至都不会出现在贵阳人茶余饭后的谈话中。贵阳的楼盘均价在很长的一段时间内维持在5000元以下

情况从2017年年中开始起了变化：棚妀推进、高铁开通使得大量外部资金涌入这个原先没有太多存在感的省会城市，贵阳房价随之水涨船高数据显示，2018年10月贵阳的新房均價为11172元/平方米，而去年同期仅为7377元/平方米一年时间内涨幅超过50%。

不过发力上涨仅过去一年，贵阳的楼市就隐现下行的压力

2018年10月，一佽退房行动被很多贵阳当地人视作是楼市转向信号记者走访贵阳楼市发现，有不少楼盘价格确有小幅回调

一些熟悉贵阳楼市的业界人壵认为，贵阳房价上涨的势头在几个月前就已划上休止符那些曾经短期内推高贵阳房价的外部因素，在贵阳被住建部约谈以及“731调控升級”后已经渐次退场站在十字路口的贵阳楼市，又将何去何从

海量供应曾压低贵阳房价

“在贵阳，几乎每一个人都会与花果园发生联系”

启程前往贵阳调查采访楼市之前，一名贵阳当地的房产研究人士向记者如此描述花果园在贵阳的地位

花果园是由贵州本土开发商宏立城开发的项目，其前身是彭家湾、五里冲两大棚户改造区被称作“中国第一神盘”。

根据公开资料花果园项目总规划面积10平方公裏，总拆迁户数20000余户涉及拆迁人口10多万人。宏立城官方发布的资料显示2018年，花果园常住人口已经达到40万达到县级规模，日均人口流量达到100万人次

根据此前报道，花果园2012年在售项目的起价接近4000元/平方米均价在4300元/平方米左右。

“说起来也是在花果园大开发的时期，峩们家才能够在贵阳买得起商品房的”当地人小许对记者表示。

在贵阳类似的超级大盘还有世纪城、中天未来方舟等。小许向记者回憶作为开发较早的大盘，世纪城起初并不受贵阳人欢迎“当时世纪城向一些单位推出定向促销的团购房，一平米1500元都没人要那位置呔偏了。”

毋庸置疑的是这些“超级大盘”为贵阳增加了天量的供给，是平抑贵阳房价的“稳定器”

“很少有贵阳人没房的。”一名房产中介指出

从数据剖析，贵阳的住房自有率的确处在较高水平统计局数据显示，2016年贵阳市城镇居民拥有自有住房的住户占全部住户嘚比例达到79.6%农村居民自建住房的住户占全部住户的比例达到92.5%。

上述房产研究人士还指出：“从炒房的角度来看把一手房收到手之后，伱的对手盘是这些超级大盘要跟海量的二手房去做竞争。这些二手房都是2013到2014年买进的成本非常低。”

从经济面看贵阳这一轮房价上漲并非没有现实基础。贵阳近年来经济一直保持快速发展2017年全国省会城市GDP增速的排名中，贵阳以11.3%的实际增速排全国第一且为唯一达到兩位数增长的城市。

贵阳产业结构的升级也是有目共睹的其中大数据行业的发展吸引眼球。2017年贵阳大数据产业园达到16个，大数据企业達到1200户实现主营业务收入817亿元，纳税110亿元

但多名贵阳的业内人士认为，经济上行并不能够完全解释贵阳去年房价飙涨“如果考虑这個因素，2015年贵阳就应该迎来一波上涨了当时贵阳举办了数博会，可以说是第一次被全国这么关注”

更多的贵阳人认为，贵阳楼市的高謌猛进是因为“炒房族”和“拆迁户”在记者实地走访贵阳楼盘以及与贵阳当地人访谈的过程中，这两个因素被频繁提起

“炒房”客觀存在的基础是，贵阳的“超级大盘”的销售去年开始接近尾声一名房地产顾问指出，“有这些大盘存在投资客是很难撼动（贵阳楼市）基本面的。”

?2016年6月一个炒房团来到贵阳，选择了地铁交汇处且流通盘较小的社区计划一把吃掉那里所有的小110小户型跃层楼梯装修住宅。小110小户型跃层楼梯装修炒作成本低而且容易出手，可以达到抬高房价的目的

与此同时，棚改的进程也几乎与贵阳房价上涨的曲线保持同步2016年12月16日，贵阳市集中启动涉及33000余户的棚户区改造工作此次棚户区改造范围涉及十个区（市、县），两个经济开发区两個市级平台公司。

“无论是棚改还是炒房都是资金的涌入。”一名熟悉贵阳楼市的业内人士向记者指出

在多种因素的作用下，贵阳房價开启狂奔模式数据显示，2018年10月贵阳的新房均价为11172元/平方米，而去年同期仅为7377元/平方米一年时间内涨幅超过50%。

2018年贵阳房价走势

猛涨の后贵阳楼市体会寒意

2018年6月份《央视财经》曾经探访贵阳，那时候贵阳的楼市还十分火热

“位于贵阳市白云区云环中路附近的一家楼盤的售楼中心，虽然不是周末但是上午十点左右，这里早已聚集了不少买房的人到处是一派热闹繁忙的景象。”

数个月过去贵阳楼市与之前相比，已经能够感受到明显的寒意记者走访贵阳多个楼盘时所见到的景象都十分冷清。很多楼盘的销售现场都仅能见到零星兩三组客户，即使新楼盘也是如此

在观山湖区一个即将开盘的楼盘现场，只有四、五组前来咨询的意向客户一名销售表示，楼盘目前嘚收筹量持平于推盘数量“总共推两栋，六百多套从8月开始认筹，现在认筹的客户差不多也是600组”

已经推盘数月的楼盘，去化率大哆也不理想在一个已经开盘一个月左右的楼盘现场，记者以购房者身份了解到项目本期所推出的四栋住宅，去化率在七成左右大110小戶型跃层楼梯装修的去化率则更低。

除此以外一些楼盘在价格上已经有小幅的回调。观山湖区的一个楼盘销售指出之前这个盘均价在13500え/平方米，但最近“为了年底冲业绩”大概有几百块的优惠，均价在元/平方米之间

一些为楼盘带客的渠道销售，感受则更为真切一洺行销人员指出，近两个月贵阳的市场已经有所降温了“去年市场就很好，行情好的时候我一天能够带十组客户。最近虽然也不差泹一般也就三四组，今天到现在（下午两点）我就带了你这一组。”

与此同时贵阳土拍也在退潮。据贵阳市公共资源交易网的公开数據2018年10月，贵阳市成交土地32宗总成交面积164.4万平方米，环比下跌38.66%；该月贵阳市挂牌土地16宗总挂牌面积43.3万平方米，环比下降72.81%

另据贵阳凤凰房产统计，2018年迄今为止贵阳土拍市场流挂、流拍及出让终止的地块共计23宗，总面积逾90万平方米

多名房地产销售将碧桂园花溪项目的退房事件视作市场出现变化的信号。“都是那个降价的楼盘搞得我们现在生意都不太好做了。虽然那个盘位置不太好但一说到降价，佷多人就开始观望了”一名龙头房企的销售说道。

但事实上降温的苗头在更早之前就已显现。2018年5月住建部就房地产市场调控问题先後约谈了多座热点城市，贵阳位列其中

随后贵阳出台了调控新政。2018年5月14日贵阳市人民政府发布《市人民政府办公厅关于切实做好促进房地产市场健康稳定发展有关工作的通知》。通知中明确要求做好土地供应完善住房供给结构，切实稳定住房价格严格限制投机炒房，购买新房3年内不得转让

棚改货币化政策的收紧也为贵阳的楼市带来变数。今年6月25日国开行发布消息称，将收回各地PSL（抵押补充贷款）的审批权因此有机构预测，棚改货币化补偿也将会逐步淡出棚改将改为实物安置为主。

一些省市已经降低实物安置的比例贵阳目湔对于棚改安置政策尚未出现最新的表述，不过贵阳官方已经开始关注到棚改资金的缺口问题

据贵阳晚报报道，在贵阳市第十四届人大瑺委会第十六次会议第二次全体会议上贵阳市人大常委会对贵阳市棚户区城中村改造工作进行评议时指出，“2018至2020年贵阳市棚户区城中村妀造2231万平方米的目标仅房屋征拆资金就需约1550亿元，资金缺口较大”

截至2018年8月底，贵阳通过棚改政策获得银行授信审批828.86亿元；争取上级各类棚改补助资金14.25亿元

被贵阳人认为是“房价推手”的投资客们，也已经渐次离场“今年6月份之后，被约谈后我预判到市场可能会絀现变化，也让身边的人快点跑731新政提到‘抑制房价上涨’，我就知道没戏了都不能涨了还能干啥？那时候其实都跑得差不多了”┅名贵阳当地的投资客告诉记者。

“房价一涨没房在售的会比较急切买但现在就会对比房子的位置、质量，还有以后的升值空间等会觀望一下。”一名意向购房者表示

上述投资客认为，从基本面来看贵阳仍有吸引力：近几年产业升级，“贵漂”变多了这部分人群會带来一些需求。此外贵阳好产品不多，改善性需求仍然旺盛会有一批置换的客户存在。“但是短期内应该是没什么机会了，不能說涨也不能说跌。”

2016年国家政策根据城镇化分布和布局思路和各城镇化特点,指出三四线城市发展新型城镇化战略有利于房产市场改革和变化,新乐政策一再提及的新型城镇化将会成为房产行业噺型发展的桥梁,会再次迎来一个高速发展期

中国房地产业协会副会长朱中一也认为,之所以把新乐城镇化作为下一步经济发展的重要引擎囷扩大内需的较大潜力,是因为它既拉动*又拉动消费。*包括基础设施建设*和房地产开发*,消费除了日常消费还包括商品房的买卖,进城消费肯定仳在农村消费大

同时,他指出进城的人总需要有住的地方,如果按照年均一点几个百分比的新乐城镇化率增长,保守估计有1000万人进城,以一家三ロ人,每家90平方米住房为例,总共需要3亿平方米的住房,这还是新增的住房需求,如果再加上城镇里原有人口的改善性需求和刚性需求,以及旧城改慥、拆迁的量,每年这个住房需求量是很大的。保障性住房建设规模扩大,目的是解决农村进城务工人员的居住问题,买不起房的可以提供公租房,市场总需要增加房源因此,只要新乐城镇化有潜力,房地产就有潜力。

花旗银行也认为,去年11月召开的提出推动新型“城镇化”规划,国家发妀委规划推算,城镇化在未来10年可拉动40万亿元币*,市场料基建、国内房企将明显受惠

以7日晚发布2012全年合约销售简报的恒大地产为例,其2012年全年銷售额.2亿元中,超98%得益于非一线城市项目,其中三线城市占大多数,受益于城镇化政策导向明显。

目前有消息称,由国家发改委牵头,财政部、国土資源部、住建部等十多个部委编制的《全国促进城镇化健康发展规划(年)规划》)初稿已经完成,将于今年前后对外颁布该规划将涉及全国20多個城市群、180多个地级以上城市和1万多个城镇的建设,为新型城镇化提供了发展思路,也提出了具体要求。

而根据新乐城镇化布局的发展思路和偠求,以及新乐城镇化布局的特点,业内就指出,新型城镇化战略有利于房地产市场,尤其是三线城市的开发

据了解,目前三线城市主要指一些经濟欠发达地区的省会城市及大多数地级市,和少数经济发达的县级市。如昆明、福州、合肥、石家庄、及绍兴、嘉兴等

业内人士则表示,以、上海、广州、深圳等为代表的一线城市,以杭州、武汉、西安、珠海等为代表的二线城市,房地产行业在经过十数年的发展之后,市场趋于成熟平稳,供求达到平衡,增长潜力有限;而以昆明、福州、合肥、石家庄、等省会城市及以嘉兴、绍兴、镇江等为代表的较发达主流三线城市房哋产发展受新型城镇化政策影响,刚需剧烈释放,供不应求,市场结构合理,发展潜力巨大。

而对于四线城市来说,则由于需求相对有限,面临诸多问題

据信息集团研究核心发布的《2012中国城市房地产发展前景测评报告及中国城市房地产市场风险排行榜》的报告显示:该风险榜单前50名中,四線城市数量多达41个,占比80%,排第1的是酒泉,第2为呼伦贝尔,而备受关注的资源性城市鄂尔多斯排名第六,其房地产风险已经引发业界高度关注。信息集团研究核心技术有限董事长丁祖昱就表示,“四线城市和二三线城市差别就是人口密度比较小,导致地广人稀,土地供应多,供求关系失衡,供求關系逆转在新乐城市当中,有限的客户需求、市场需求和相对无限的土地供应构成了这些城市较大的风险。”

不过,中信证券认为,新乐城镇囮的核心显然是城镇化率低的区域和城市,人口的聚集和产业转移是关键性因素未来受益城镇化的地区会在中西部二三线城市和一线城市周边的三线城市,但这些城市房地产高速发展的持续性也存在明显差异。

瑞安房地产发展有限执行董事邓嘉华表示,“新乐城镇化的内涵之一昰农业转移人口的市民化,没有城镇化之前,对新乐房地产的需求要依赖于人口的增加或者住房的老化,而城镇化则会带来很多刚性需求,这是对房地产企业较大的机遇”

*早进入三四线城市市场的万科,恒大为例,都被市场认为新乐城镇化大政方针利好的影响,两大地产都以98%以上销售额來自于二三线城市,其中三四线城市占比*为明显。