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养老可行性报告
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【养老可行性报告】工 程 咨 询 资 格 证 书 编号：工咨甲 XXXXXXXXXXXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告编号：2014-HBZXY-001二○一四年一月XXXXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告编号：2014-HBZXY-001编制：XXXXX 工程咨询有限 资质等级：工咨甲 法人代表：XXX教授 高级工程师 工程师 工程师 注册咨询工程师 工程师 工程师 注册咨询工程师 高级工程师总 经 理XXX 项目负责人：XXX 编制组成员：v XXX XXX XXX v XXX 审 审 核 定 人：XXX 人：XXX二○一四年一月XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告目录第一章 项目概况 ................................................................................ 4一、项目简介 ...................................................... 4 二、编制依据 ...................................................... 6 三、项目单位简介 .................................................. 7第二章项目建设背景及必要性 ....................................................... 8一、建设背景 ...................................................... 8 二、项目建设的必要性 .............................................. 9 三、行业准入分析 ................................................. 12第三章老年产业市场分析 ............................................................. 13一、市场需求 ..................................................... 17 二、市场供给 ..................................................... 15第四章项目选址及建设条件 ......................................................... 16一、项目选址 ..................................................... 16 二、建设条件 ..................................................... 16 三、建材供应及市政条件 ........................................... 19 四、施工条件 ..................................................... 21第五章 工程方案设计 ...................................................................... 22一、建筑设计 ..................................................... 22 二、结构设计 ..................................................... 25 三、建筑节能设计 ................................................. 26 四、给排水方案 ................................................... 26 五、电气专业设计 ................................................. 29 六、暖通专业设计 ................................................. 31第六章节能 .................................................................................... 35一、设计依据 ..................................................... 33 二、能源消费状况 ................................................. 34 三、节能措施和效果分析 ........................................... 35第七章环境保护 ............................................................................ 401XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告一、项目场址环境现状 ............................................. 38 二、建设期环境影响分析 ........................................... 38 三、建设期环境影响防治措施 ....................................... 39 四、运作期环境保护 ............................................... 40 五、环保设计 ..................................................... 40第八章劳动与防护 ................................................................. 43一、危害因素分析 ................................................. 43 二、危害因素的防范 ............................................... 44 三、安全生产管理 ................................................. 47 四、环境卫生管理措施 ............................................. 47第九章 工程建设管理 ...................................................................... 50一、项目管理 ..................................................... 50 二、项目招投标 ................................................... 51第十章 项目实施进度 ...................................................................... 56一、建设工期 ..................................................... 56 二、项目实施进度安排 ............................................. 56第十一章投资估算与资金筹措 ..................................................... 57一、编制依据 ..................................................... 55 二、投资估算 ..................................................... 56 三、资金来源 ..................................................... 58第十二章经济效益分析 ................................................................. 61一、编制依据、基础数据与设定条件 ................................. 59 二、营业收入、税金测算 ........................................... 59 三、总成本费用测算 ............................................... 60 四、利润测算 ..................................................... 61 五、盈利能力分析 ................................................. 61 六、盈亏平衡分析 ................................................. 62 七、经济效益综合评价 ............................................. 62第十三章社会评价 ........................................................................ 63一、社会效益 ..................................................... 632XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告二、社会影响分析 ................................................. 63 三、社会稳定风险分析 ............................................. 64第十四章 项目风险分析 ................................................................... 69一、风险分析概述 ................................................. 67 二、项目主要风险因素识别和风险程度分析 ........................... 68第十五章结论与建议..................................................................... 72一、结论 ......................................................... 72 二、建议 ......................................................... 73附件 1、 《营业执照》 2、 《组织机构代码证》 3、 《规划用地条件》及用地规划红线图 4、固定资产能评登记审批表 5、环境保护影响登记表 6、编制可研报告委托书。附图 1、XXXXX 养老服务中心效果图 2、总平面规划布置图 3、建筑主要平面、立面、剖面图3XXXXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告第一章 项目概况一、项目简介（一）项目名称 XXXXX 养老服务中心建设项目 （二）项目性质 新建 （三）项目建设单位 XXXXX 养老服务中心 （四）项目建设场址 XXXXX 市东环路与朝阳路交汇处 （五）建设规模及内容 1、建设规模：设置总床位 1000 张，规划用地面积 16435.22 O（约 合 24.64 亩） ，建筑用地面积 11838.35 O（约合 17.75 亩） ，代征道路面 积 4596.87 O （约合 6.89 亩） ， 总建筑总面积 21050 O。养老中心 12307.2 O，医疗中心 3120 O，优抚中心 5616 O。2、建设内容：土建，室内室外装饰装修，给排水、强弱电、消防监 控、设备购置、道路、停车场、绿化、景观等。（六）总投资及资金筹措 总投资为 7836 万元，其中：工程费用 6273 万元，其他费用 1190 万75 4XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告元，预备费 373 万元。项目单位自筹 7836 万元。（七）技术经济指标表 XXXXX 养老服务中心建设项目主要经济技术指标如下表所示表 1-1 主要经济技术指标表表 1-1 序号 1 1.1 2 2.1 主要经济技术指标汇总表 指标名称 单位 项目规划用地面积 建筑用地面积 代征道路面积 规划总建筑面积 养老中心 医疗中心 优抚中心 3 4 5 6 7 7.1 7.1.1 7.1.2 7.1.3 8 9 10 11 12 13 14 容积率 建筑密度 绿化率 设置床位 项目总投资 建设投资 工程费用 其他费用 预备费 资金来源 单位自筹（万元） 建设工期（月） 投资利润率 投资利税率 内部收益率 财务净现值（i=13%） 投资回收期 % % 张 万元 万元 万元 万元 万元 万元 月 % % % 万元 年 O O O O O O O 指标 38.35 43.2 0
24.9 35 36 3 .2 41.1 15.8
含建设期 备注5XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告（八）工期 本项目建设工期计划为从 2014 年 3 月至 2016 年 2 月，总工期为 24 个月。二、编制依据《中华人民共和国土地管理法》 《中华人民共和国环境保护法》 《中华人民共和国城乡规划法》 《中华人民共和国老年人权益保障法》 《国家十二五发展规划纲要》 国务院办公厅转发民政部等 《关于加快实现社会福利社会化意见 的通知》(国办发〔2000〕19 号) 《国务院办公厅全国老年委和国家发展改革委等部门关于加速发 展养老服务业意见的通知》(国办发〔2006〕6 号) 《财政部、国家局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的 通知》(财税〔2000〕97 号) 《湖北省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定》鄂政发 [2000]55 号 襄阳市城市总体规划 《XXXXX 市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》 《老年人社会福利机构基本规范》 《XXXXX 市老龄事业“十二?五”发展规划》 老年人建筑设计规范（JGJ122－99） 老年人社会福利机构基本规范（MZ008―2001） 其它相关技术规范及规定6XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告国家发展与改革委员会《投资项目可行性研究指南》 （计办投资 [2002]15 号） 国家现行有关政策和法规、技术标准、规范及规程 国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》(第三版) 建设单位提供的基础资料。三、项目单位简介XXXXX 养老服务中心是经 XXXXX 市民政局枣民发[2013]47 号文件批准 组建的社会福利机构， 该中心依托北京三众鑫盛医药科技有限公司投资兴 建。北京三众鑫盛医药科技有限公司创立于 1948 年， 转制于 1993 年， 拥 有固定资产 2 亿多元， 是一家具有生产软胶囊、 粉针剂、 水针剂、 滴眼剂、 口服液、保健茶、冲剂、片剂、胶囊、干混悬剂等剂型能力的大型企业， 是以经营医疗保健产品为主， 以经营医疗保健产品为主的健康产业， 是中 国内地最大的软胶囊生产基地之一， 名列中国工业企业 500 强， 医药行业 50 家最佳经济效益企业。7XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告第二章一、建设背景项目建设背景及必要性据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到 10%以上 （60 岁以上人口）或 7%（65 岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进 入老年型。我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。自 1999 年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增 长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量 剧增。第六次全国人口普查显示，我国 60 岁及以上老年人口已达 1.78 亿，占总人口的 13.26%，到 2050 年的将达到 3.34 亿占总人口的 22.6%， 有关资料显示，我国现有 2360 多万老年人“独守空巢” 。随着人口老龄化 的来临， 老年人问题已成为一个世界问题， 同样是我国面临的一个严峻问 题。加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金支 持力度， 使我国的社会养老服务体系建设取得了长足发展。养老机构数量 不断增加，服务规模不断扩大，老年人的精神文化生活日益丰富。截至 2010 年底， 全国各类收养性养老机构已达 4 万个,养老床位达 314.9 万张。养老服务设施进一步改善， 社区日间照料服务逐步拓展， 已建成含日 间照料功能的综合性社区服务中心 1.2 万个， 留宿照料床位 1.2 万张， 日 间照料床位 4.7 万张。以保障三无、五保、高龄、独居、空巢、失能和低 收入老人为重点，借助专业化养老服务组织，提供生活照料、家政服务、 康复、医疗保健等服务的居家养老服务网络初步形成。8XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告加强社会养老服务体系建设， 已越来越成为各级党委政府关心、 社会 广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。但是， 我国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶， 还存在着与新 形势、新任务、新需求不相适应的问题,如缺乏统筹规划，体系建设缺乏 整体性和连续性； 社区养老服务和养老机构床位严重不足， 供需矛盾突出； 设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面 服务；布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平衡；政府投入不足，民 间投资规模有限；服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏后劲等等。XXXXX 市市区人口 20 万人，据不完全统计，市区现有 60 岁以上老人 近 30000 人，他们或年老体衰丧失劳动能力，或患有多种老年性疾病，有 5000 多名老人基本失能。但是 XXXXX 市养老服务机构数量有限，难以满 足社会需要。根据市区的实际， 建设一所具有一定规模的机构养老服务中 心，为失能、半失能的老年人提供专门服务。二、项目建设的必要性（一）该项目建设符合国家及省市有关政策及发展规划 国家“十二五”规划纲要确立了“建立以居家为基础、社区为依托、 机构为支撑的养老服务体系”的目标。《中国老龄事业发展“十二五”规 划》强调要“发展适度普惠型的老年福利事业” 。《老年人权益保障法》中规定“国家鼓励、扶持社会组织或者 兴办老年福利院、敬老院、老年公寓、老年医疗康复中心和老年文化体育 场所等设施” 。并且在用电、用地、税收等方面等制定了一些优惠政 策，但在具体的发展过程中，尤其是民办的老年公寓，他们由于缺乏政府9XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告和社会各界的资助和扶持， 往往会遇到更多的困难与问题， 需要国家制定 具有针对性的扶持政策，例如医疗保障、贷款抵押、权益保障、税收等方 面更优惠和完善的政策。中共湖北省委 湖北省人民政府《关于进一步加强老龄工作的意见》 鄂发[2011]21 号，提出要加快基本养老服务机构建设。进一步加快城市 公办福利机构建设， 积 加快基本养老服务机构建设。极推动全国示范性 养老基地建设，充分发挥其示范引导作用。有条件的市（州） 、 县（市、 区）要加快建设政府主办的集中供养“三无”老人、居家养老服务信息平 台、 民办养老服务机构业务指导等多功能于一体的老年公寓或福利中 心。襄阳市出台的 《关于进一步加强老龄工作的实施意见》 提出要加快社 会养老体系建设。从完善社会养老服务体系、 加快基本养老服务机构建设、 大力发展居家养老服务、 支持社会力量发展养老服务业、 推进养老服务规 范化 5 个方面提出了具体要求。该项目建设是加强 XXXXX 市社会养老服务体系建设， 是应对人口老龄 化、保障和改善民生的必然要求，符合国家、省市政策和规划。（二）符合 XXXXX 市城乡发展规划及环境功能规划 “十二五”期间， XXXXX 市提出围绕建设“中等规模现代田园风光城 市”的发展定位，优化城乡布局、 提升服务功能、增强综合实力，加速 城乡融合，着力开发新城区，改造 老城区，建设小城镇，形成“一主（中 心城区） 、两翼（吴店、兴隆） 、 多极（建制镇、中心集镇）”齐头并进 的发展新格局，走资源节约、环 境友好、经济高效、文明和谐、城镇布10XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告局科学、城乡互促共进、区域协调发展的新型城镇化道路。本项目位于 XXXXX 市东环路与朝阳路交汇处，项目建设规划符合 XXXXX 市城乡控制性详细规划的要求，XXXXX 市城乡规划局已同意其平面 规划。根据 XXXXX 市环境功能规划， 项目所排污水经过沉淀后通过管道排入 市政污水管网， 截流至当地污水处理厂进一步处理后排入附近河流； 所在 区域环境空气为二类功能区； 声环境质量为 2 类功能区。从项目所在地的 各项功能区划看，项目实施后不会对大气、地下水、地表水及声环境造成 明显的影响， 区域各项环境质量指标可以满足功能区划的要求； 项目拟建 地符合环境功能区划。（三）有利于塑造特色文化、提升 XXXXX 形象。养老敬老是中华民族的传统美德。实现“老有所养、老有所医、老有 所教、老有所学、老有所为、老有所乐” ，是解决目前我国人口老龄化的 工作目标。近些年来，不少城市尤其是南方城市凭借丰富的旅游资源、自 然资源、人文环境优势，发展老年产业，提升了城市的知名度与影响力， 促进经济又好又快发展，如琼海就是一个典型。该项目的实施，是构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进 步的重要标志，对于塑造特色文化、提升 XXXXX 形象，发展 XXXXX 老龄产 业具有积极深远的意义。（四）加强社会养老服务体系建设，是适应传统养老模式转变、满 足人民群众养老服务需求的必由之路。长期以来， 我国实行以家庭养老为主的养老模式， 但随着计划生育基 本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化， “4-2-1”家11XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告庭结构日益普遍， 空巢家庭不断增多。家庭规模的缩小和结构变化使其养 老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。（五）加强社会养老服务体系建设，是解决失能、半失能老年群体 养老问题、促进社会和谐稳定的当务之急。目前，我国城乡失能和半失能老年人约 3300 万，占老年人口总数的 19％。由于现代社会竞争激烈和生活节奏加快， 中青年一代正面临着工作 和生活的双重压力，照护失能、半失能老年人力不从心，迫切需要通过发 展社会养老服务来解决。综上所述，该项目建设十分必要。三、行业准入分析湖北省 XXXXX 养老服务中心建设项目， 按照 《产业结构调整指导目录》 (2011 年本)2013 年修改版，的要求，老年人、未成年人活动场所、儿童福利、优抚收养性社会福利机构及相关配套服务设施 项目属于国家重点鼓励发展的产业，符合国家产业政策。结合《关于发布实施&限制用地项目目录（2006 年本&和&禁止用地项 目目录（2006 年本）&的通知》（国土资发[ 号）的要求，拟建 项目不属于禁止项目。项目用地主要为一般农田， 所以拟建项目既不属于 限制用地项目目录的范畴， 用地也不属于保护性耕地， 用地附合国家用地 政策。综上所述，该项目的建设符合行业准入标准。12XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告第三章 老年产业市场分析一、 市场需求 养老产业虽然号称夕阳工程， 但它是个朝阳行业。随着老龄化的进程 会越来越大，市场前景广阔。一是中国人口老龄化的发展。我国已进入老年型国家，北京、上海、 天津、广州、沈阳、武汉等大城市也快速进入老年型城市。据世界卫生组 织的资料，一个国家的老年人口系数达到 10％以上（60 岁以上人口）或 7％（65 岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。老年人口 系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度 （ 《人口与社会保障研究》陈朝先著，1998 年版） 。目前我国 60 岁以上老 年人口已达 1.3 亿，占全国总人口的 10％以上，到 21 世纪中叶将超过 4 亿，占全国总人口的 28％，即每 4 个人中就有一位老年人。目前我国 65 岁以上老人数已超过 1 亿（占总人口的 7.3％） ，到 2050 年将增加到 4 亿 （占总人口的 22.6％） 。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，需要 建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的养老服务机构。二是社会上的“空巢家庭”逐渐增多。特别是在高等、科研单位 等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北 京市 60 岁以上 180 多万的老龄人口中“空巢家庭”已近 30％，未来 10 年， “空巢家庭” 将成为老人家庭的主要形式， 所占比重有可能达到 90％。目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的 62.4％，其中独居13XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告老人为 13％，偶居的占 49.4％。可见，随着人口老龄化的发展，空巢家 庭的不断增长， 那么这部分老人对养老服务机构提供养老服务的需求将更 加迫切。三是近年来我国老年人生活水平得到了较大的提高。以城市老年人为 例， 在各方面的共同努力下， 企业退休人员基本养老金得到按时足额发放， 参加城镇职工基本养老保险的职工超过了 1.86 亿人，参加基本医疗保险 的范围也随之进一步扩大。据 1999 年的统计，我国离退休人员退休总额 达到 2068 亿元；2005 年为 4880 亿元；预测到 2010 年将增加到 8383 亿 元，2020 年为 28145 亿元，2030 年为 73219 亿元。目前， 我国城市 60 岁至 65 岁的老年人口中， 退休后重新又进行工作 的约占 45%，他们不仅继续发挥着“余热” ，而且也得到相当数目资金的 补助，加大了市场消费的投入。另外，老年人从子女那里也得到了相当部 分的赡养费用，用于安排自己的老年生活。据有关方面分析，城市老年人 中有 42.8%的比例人口拥有个人积蓄和储蓄存款， 当前老年市场消费每年 达 5000 亿元左右，且逐年将有所增加。据预测，到 2020 年，中国 60 岁以上老年人将达到 2.45 亿，占人口 的 17%；老龄化高峰将于 2030 年左右到来，并将持续 20 余年。到本世纪 中叶达到最高峰，60 岁以上的老年人可能达到 4 亿，占总人口的 25%；80 岁以上的老龄老人将超过 1 亿，是现在高龄老人的 10 倍左右。届时，中 国每四个人中就有一个老年人。同时随着经济文化等方面的发展， 年轻人 结婚成家和出国、 异地工作和外出打工等人口迁徙现象极为普遍， 不论城 市和农村“空巢老人” （即没有子女同居的老年人独居家庭）越来越多。14XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告就全国而言， “空巢老人”在城市平均已达到 30% ，个别大中城市甚至已 超过 50%。而全国共有各类老年人福利机构近 4 万个， 床位数仅 156 万张， 平均每千名 60 岁以上老年人只拥有 8.4 张。与每千名老年人拥有养老床 位数达到 30 张的要求相差甚远。二、市场供给状况 目前， 国内的养老模式还不能适应形势的发展， 大量依靠政府、 社区、 街道办的福利院、敬老院养老机构。截至 2010 年 12 月，XXXXX 市城乡福利机构约 300 个，床位近 3000 张。主要以社区居家养老为主，社区居家养老服务网络不断健全，服务内 容逐步向生活照料、康复护理、医疗保健等方面延伸。养老服务惠及范围 日益扩大。城乡“三无”老人（无劳动能力，无生活来源，无法定赡养人） 基本实现了自愿条件下集中供养。在重点保障“三无”老人、孤老优抚对 象以及低收入高龄、 空巢、 独居、 失能等特殊困难老年人服务需求的同时， 逐步为其他老年人提供多样化、多层次的养老服务。虽然 XXXXX 市社会养老服务体系建设取得了一定成效， 但总体看来仍 然处于低水平发展阶段， 与经济社会发展新形势、 养老服务新需求还有较 大差距，主要表现在：养老服务机构、社区养老服务设施建设缺乏统筹规 划，布局不合理，发展不平衡；养老设施总量不够，养老床位缺口大，社 区养老设施严重不足， 供需矛盾十分突出； 农村养老服务设施普遍比较简 陋，城市养老服务设施大多功能单一，难以满足服务需求；养老服务社会 化程度不高， 社会办养老机构所占比例落后于全国平均水平； 运行机制不 够健全，优惠政策落实不到位，行业监管有待加强；服务队伍专业化程度15XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告不高等。16XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告第四章一、项目选址（一）项目选址原则项目选址及建设条件1、周边环境优美，空气质量良好，环境符合老人的心理上的需求， 对老人有较强的吸引力，依山傍水之处为最佳； 2、位于城郊区，交通便捷，方便子女、友人探望； 3、场地面积大，以满足开展户外活动的要求； 4、配套功能完备、专业护理服务周到。（二）选址地点 根据上述选址原则， 养心园养老服务中心拟选地点为 XXXXX 市东环路 与朝阳路交汇处入口处。二、建设条件（一） 地理位置 项目区位于 XXXXX 市市区，交通便利。（二）地形、地貌 XXXXX 市地形属丘陵岗地。东北和南部分属桐柏山、大洪山余脉，丘 陵起伏， 地势由东北向西南倾斜。东北部玉皇顶为境内最高点， 海拔 778.5 米， 其余大都在 400 米左右； 中部和西北为岗地和平原， 连绵漫岗与襄北、 光北组成湖北著名的“三北岗地”，岗地面积约占全市总面积的 54.8%， 海拔高度在 100 米至 200 米之间； 境内最低点是蔡阳瓦子岗， 海拔 70 米。境内有名山 46 座，其中大阜山为自然风景区。有主要河流 178 条，分为17XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告滚河、黑青河、小黄河、三夹河、莺河、淳河六个水系。本项目建设地点位于 XXXXX 市东环路与朝阳路交汇处入口处， 地势平 坦，适宜项目建设。（三）工程地质与水文条件 1.工程地质 本项目位于 XXXXX 市东环路与朝阳路交汇处，经对比临近工程资料， 项目实施地点基地上部沉积一套第四系中更新统残坡积地层， 上部为粉质 粘土层，下伏基岩为下第三系砂岩。拟建建筑物地层结构较简单，土层分 布均匀，场地工程地质条件一般，无不良地质现象存在，无滑坡、崩塌、 泥石流、岩溶塌陷等地质灾害存在，因此该场地作为建设用地是适宜的。2.水文地质条件 场区水文地质条件相对简单，地下水按存贮介质、赋存状态、运移规 律不同可分为以下三大类（1）松散层上层滞水：主要分布于斜坡地带，赋存于人工堆积松散 层、第四系填土层孔隙中，主要接受大气降雨入渗补给，由于其补给来源 有限，且分布于斜坡地带，贮水条件较差，水位及水量季节性变幅较大， 水量不大。该类型地下水对基础施工影响相对较小。（2）山间河流洪冲积层孔隙潜水：主要分布于碎石土层孔隙中，该 层由于泥质含量较高， 颗粒孔隙基本被粘性土充填， 含水层孔隙空间较小， 渗透性差，受大气降水补给，该层水量较小，对基础施工影响较小。（3）基岩岩溶裂隙水：主要赋存于基岩风化、构造裂隙中，受裂隙 开启性、连通性、充填程度、充填物等因素制约，贮水空间有限；本区地18XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告表岩溶一般不发育，局部受断裂构造控制地段，岩石透水性较强，具承压 性，其动态随季节变化不大。场区地下水向沟谷排泄，该类型地下水水量 受构造控制总体贫乏，对工程施工基本无影响。3.地下水腐蚀性评价 （1）根据环境类型判别 根据《岩土工程勘察规范》GB5，场地环境类型为Ⅱ类。根 据 水 样 进 行 水 质 分 析 ， 其 硫 酸 盐 含 量 为 13.16mg/L ， 镁 盐 含 量 23.25mg/L，苛性碱含量&0.40 mg/L，总硬度 361.88mg/L。按环境类型判 别，均小于《岩土工程勘察规范》GB 表 12.2.1 规定要求，地 下水对混凝土具微腐蚀性。（2）根据地层渗透性判别 根据水质分析报告，场地地下水 PH 值 =7.7 ，侵蚀性 CO2 含量＜ 0.5mg/L，HCO-3 含量为 408.94mmol/L，按地层渗透性判别，根据《岩土 工程勘察规范》GB 表 12.2.2 判别，地下水对混凝土具微腐蚀 性。（3）水对钢筋混凝土结构中钢筋的腐蚀性评价 根据水质分析报告，Cl-含量为 63.47mg/L，根据《岩土工程勘察规 范》GB 表 12.2.4 判别，地下水对混凝土结构中钢筋具微腐蚀 性。综上所述，地下水对混凝土和混凝土结构中钢筋具微腐蚀性。（四）地震烈度 本项目所在地位于 XXXXX 市区，不属于地震断裂带。根据《建筑抗震19XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告设计规范》 （GB 1）(2008 局部修订)及国家标准化管理委员会 于 2008 年 6 月 11 日批准 《GB&中国地震动参数区划图&国家标 准第 1 号修改单》 ，XXXXX 市范围内建设工程抗震设防参考烈度为六度。根据《建筑抗震设防分类标准》 （GB）本项目的抗震设防烈度 为 6 度。（五）气候 XXXXX 属于北亚热带大陆性季风气候。冬干夏湿，夏热冬冷，春秋温 和，四季分明，雨量适中，年平均无霜期为 232 天，年均降水量在 500 至 1000 毫米之间。降水量分布是东北部和南部降水量 950 至 1000 毫米， 中部 850 至 950 毫米，西部 750 至 850 毫米；年最大降水量为 1255 毫米 （1964 年） ，日最大降水量为 260.9 毫米（1973 年 4 月 29 日） ；年最小降 水量为 548.3 毫米（1966 年） 。伴有寒潮、伏旱、秋涝、暴雨、冰雹等灾 害天气现象，对工农业生产影响较大。XXXXX 日照充足，年平均 2100 小时左右，日平均 5.8 小时，年日照 率 48%，基本能满足农作物的需求。XXXXX 年平均气温 15.5℃。山区高度每上升 100 米，年均气温下降 0.5℃。年气温变化，一月份最冷，历年平均 2.3℃；七月份最热，历年 平均 27.7℃。极端最高温日达 40.8℃（1959 年 8 月 21 日至 23 日） ；最 低温日为零下 15.1℃（1977 年 1 月 30 日） ；历年各月昼夜温差为 8.5℃ 至 10.4℃之间，元月至 6 月温差在 10℃以上，7 月最小为 8.5℃以下，余 介其间。20XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告三、建材供应及市政条件（一）建筑材料 1.钢材 主要来源于武汉钢铁公司襄阳钢铁厂， 同时全国各大钢铁公司的钢材 产品本地基本有经销，可满足本项目的需求。2.水泥 离 XXXXX 市不远的南漳县建有全国知名的华新水泥厂， 供应规格品种 可满足项目建设要求，且质量有保障。3.砂、石、石灰 本项目所需材料当地可供，且品质优良。4.草坪、树苗 XXXXX 市为鄂北岗地，有园林生产基地，可满足用量要求。（二）市政条件 1.供水 水源由当地水厂供给，完全能满足本项目供水要求,可作为本项目的 供水水源。供水由当地城镇供水管网供水，附近道路有给水干管。2.排水 项目区域有雨、污水系统，可就近排出。3.电力电讯 项目区有 35000Kv 高压线于拟建项目区经过, 可满足供电要求。4.运输条件21XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告交通十分便利，各类建筑材料的和运输都十分方便。5.防洪设施条件 项目区域地势较高，受洪灾影响的可能性很小，防洪标准可为 100 年一遇。6.环境保护条件 经分析， 本项目建设及运行， 基本不会发生对当地环境造成不利影响 的物质，不会对当地环境容量产生影响。7.公用事业设施依托条件 本项目所在地生活等基础设施建设较完善，项目拟建地 3 公里内医 院、金融、公交、宾馆、文化、娱乐等机构和设施配套齐全，可以满足项 目的需要。8.拆迁、移民安置条件 本项目拟建地址不涉及搬迁和移民。四、施工条件项目区所在 XXXXX 市东环路与朝阳路交汇处，土质具有良好的承载 力，地表水资源较丰富，工程施工可以就近取水；同时电力设施完备，为 工程施工提供了较好的基础条件。本次施工采用公路运输作为项目实施的交通运输方式， 项目区内现有 的道路能够满足施工所需要的建筑材料和机械设备运输到施工现场。施工 用水可以根据施工现场的具体情况， 就近利用， 项目区内有输电线路通过， 可以作为施工之用。“三材”和燃料从当地购买； 天然建筑材料从项目区 就近采集。本工程所需要的大量砂、碎石、条石可在项目区内或附近地区22XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告采购，以满足施工所需，水泥也可在附近购买，能减少运输成本。第五章 工程方案设计一、建筑设计（一）设计依据 《民用建筑设计通则》 《建筑内部装修设计防火规范》 GB GB1 版)《建筑结构可靠度设计统一标准》 GB ） ； 《建筑结构荷载规范》 《建筑工程抗震设防分类标准》 《建筑结构荷载规范》 《建筑物防雷设计规范》 《建筑抗震设计规范》 《混泥土结构设计规范》 《砌体结构设计规范》 《建筑基地基础设计规范》 《建筑给水排水设计规范》 《建筑设计防火规范》 GB- ； GB ； GB GB GB 5 GB 5 GB
GB GB （2009 版） GB《汽车库、修车库、停车场防火设计规范》 （GB50067-97） 《安全防范工程程序与要求》 GA/T75-94）《火灾自动报警系统设计规范》 （GB）23XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告（二）建筑设计原则 1、根据当地风向、自然条件、周围环境等因素，合理利用土地；节 省占地、节约投资。2、力求布置紧凑，整体协调，布局合理、美观。满足服务游客及交 通要求，并符合防火、防暴、防震、防腐、环保和卫生等方面要求。（三）平面设计 根据地形及地理位置， 养心园养老服务中心大门面向东环路， 以大门 延长线为中轴，将地块相对分为南北两部分。地块南侧，平行东环路、朝 阳路依次布置医疗中心、 优抚中心； 中轴南侧空地布置停车场和活动场地。地块北侧为 3 栋养老中心楼。除临东环路的一栋养老中心楼和一栋医疗中 心楼为东西朝向外，其他楼房呈南北布置。停车场、道路、广场绿化有机 结合，形成开阔、宜人、优美的空间环境。（四）竖向设计 1、竖向布置原则（1）与总平面布置协调，为工程建设提供合理的高程用地； （2）满足道路及管线敷设对高程的要求； （3）合理确定工程的竖向标高，使土方工程量最小； （4）满足各区间的便利联系； （5）保护生态环境。2、竖向布置 项目区的场地科学设计， 确保汇集的雨水顺畅流入城市排水管网。场 地地形控制标高的确定主要取决于自然标高、 土方工程量和外侧道路标高 要求。注重加强项目区环境美化、绿化。3、竖向设计24XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告本次设计确定场区道路控制点的设计标高和建筑物的室内地坪设计 标高。按国家道路纵坡设计规范，设计中道路纵坡最大不超过 3%，最小 一般不低于 0.3%。（ 五 ） 立面设计 力求简洁、庄重。立面采用坡屋顶、翘檐，筒瓦，外墙面依据养老中 心特点，以褐色为外墙主要颜色，适当配以红色加以点缀。（六）主要技术经济指标 规划用地面积16435.22 O 建设用地面积：11838.35 O 总建筑面积：21043.2 O，其中养老中心 12307.2 O，医疗中心 3120 O，优抚中心 5616 O。建筑密度：24.9% 容积率：1.78 绿地率：35% 机动车停车位：200 个。（七）单体建筑 1、养老中心 地块北侧，由 3 栋楼房组成。建筑面积 1 养老中心东楼：临东环路，长 49 米，宽 12 米，八层，占地面积 588 O，建筑面积 4704 O，高 25 米，砖混结构，外挂瓷砖，房顶为蓝色。养老中心北楼：位于地块北端，长 49 米，宽 12 米，八层，占地面积 633.6 O，建筑面积 5068.8 O，高 25 米，砖混结构，外挂瓷砖，房顶为 蓝色。养老中心南楼：位于北楼南侧，长 49 米，宽 12 米，四层，占地面积25XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告633.6 O，建筑面积 2534.4 O，高 15 米，砖混结构，外挂瓷砖，房顶为 蓝色。2、优抚中心 一栋，临朝阳路，八层，与医疗中心联通相同，占地面积 702 O，建 筑面积 5616 O，砖混结构，外挂瓷砖，房顶为蓝色。3、医疗中心 一栋，占地面积 390 O，八层，建筑面积 2496 O，砖混结构，外挂 瓷砖，房顶为蓝色。主楼为外廊形式，做到功能分区明确、联系方便和有利于疏散，并保 证轮椅回旋和门扇开启空间； 要充分利用天然采光和自然通风； 台阶踏步 采用缓坡台阶和坡道过渡，过道及室内设置扶手。二、结构设计（一）设计依据 《建筑结构荷载规范》 《建筑结构可靠度设计统一标准》 《建筑地基基础设计规范》 《混凝土结构设计规范》 《建筑抗震设计规范》 《建筑抗震设防分类标准》 其他建筑结构设计规范规程 （二）自然条件 基本风压：0.35kN/O； 基本雪压：0.40kN/O；26GB GB GB GB GB GBXXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告抗震设防烈度：XXXXX 市地震基本烈度为 6 度。按照《建筑抗震设计 规范》 （2008 版）的规定，本项目按照 6 度抗震烈度进行设防。（三）结构分类等级 抗震设防类别为丙类。建筑结构安全等级为二级。结构设计使用年限为 50 年。地基基础设计等级：乙级。混凝土结构的环境类别：室内正常环境结构构件为一类。（四）结构选型 基础为条形，以框架结构为主，局部采用砖混结构，坡屋顶，瓦面采 用新型复合隔热材料。（五）基础设计 结合本工程上部荷载及参考邻近场地情况，地基基础设计等级为丙 级。现有基础形式可以满足本项目的使用要求， 无需进行基础的加固处理。三、建筑节能设计在总平面规划上，综合考虑朝向、风向的关系，力求达到良好的自然 通风，充足的自然采光，并强调室内通风及蓄热。在设计时满足功能及立面造型需要的同时， 注重控制外窗的面积本工 程外墙采用 20 厚无机保温砂浆作为保温材料； 平屋顶设计 30 厚挤塑料泡 沫板保温隔热层，其传热系数 K＝0.85,小于 0.7w/(m2.k)符合节能要求, 局部平台可采用绿化措施，以达到降温、隔热效果。四、给排水方案27XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告（一）设计依据 《建筑给水排水设计规范》 （GB）(2009 年版)。《建筑设计防火规范》 （GB 5） ； 《建筑灭火器配置设计规范》 （GB5） 。《自动喷水灭火系统设计规范》 （GB） （2005 年版） 。《室外给水设计规范》 （GB） 。《室外给排水设计规范》 （GB） 。建设单位提出的设计委托书及设计基础资料。建筑专业提供的设计图纸及其它专业提供的有关资料。（二）设计内容 本设计主要包括给水系统、排水系统、消火栓给水系统、自动喷水灭 火系统、建筑灭火器配置及气体灭火系统设计。（三）给水系统设计 1、项目区给排水现状 给排水管网系统已引至项目区，本工程可就近搭接。2、给水量统计 本建筑生活用水量计算详见下表：序号 1 2 2 合计 用水项目 养老人员 工作人员 未预见 用水量 用水量标准 150L/人?d 100L/人?d （1）×15% 数 量 （人）
最高日用 水 量 (m3/d) 150 10 24 184 日 用 水 时 间 (hr) 24 10 24 均时用水 量 (m3/hr) 6.25 1 1 8.25 K时 1.5 1.5 1 最高时用 水 量 (m3/hr) 9.38 1.5 1 11.883、给水系统28XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告本工程设计供水水源采用当地城镇自来水，供水压力为 0.3MPa。根 据建设方提供的本建筑周围的给水管网现状， 拟从城镇自来水给水管道上 引入 2 路 DE100 给水管进入建筑红线， 在建筑外形成环状管网供水。项目 层高 25 米，四层以下供水水压可直接满足，四层以上采用加压供水。4、管材选用及敷设 室外埋地给水干管采用 HDPE 给水管， 热熔连接。室内给水管采用 PPR 塑料给水管，热熔连接。建筑室内给水干管沿管道井供至各层用水点，进 入卫生间内给水管线一律暗装， 管道沿室内地坪面层或沿墙嵌装敷设引至 各用水点。（四）排水系统 1、排水系统分污水、雨水分流，其中各层生活污、废水经管道收集 后，就近排入室外化粪池，经（化粪池）一级处理后排入景区污水管网系 统，再经处理用于肥料。建筑雨水采用外排水系统，屋面雨水经雨水斗及 室外雨落管排至室外建筑雨水边沟，汇流后直接排入附近河流中。2、污水排水量为 165.6m3/d。3、污废水系统设普通升顶通气管通气，保证排水通畅；屋面雨水采 用重力流外排水系统。4、管材与管道敷设：室内管道采用柔性接口的机制排水铸铁管，橡 胶圈密封承插连接。室外排水管道采用 UPVC 双壁波纹管，粘接。（五）消防系统设计 1、消防水源 采用城镇自来水。由于室外给水环管（DE100）自来水管网压力能满29XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告足本工程室外消防用水的水量、水压要求,故室外消防用水由市政管道直 接供给。设两路市政水引入管向本建筑供水， 两路给水引入管进入红线范围后 围绕本建筑形成室外给水环状管网，环管直径 DE100。环管上共设 2 个 DN100 室外地面式消火栓。2、消防用水量 本工程按现行“高规” ，室外消火栓用水量 30 升/秒，室内消火栓用 水量为 40 升/秒， 火灾延续时间为 2 小时， 自动喷淋消防用水量为 30 升/ 秒，火灾延续时间为 1 小时。3、消火栓消防系统设计 消火栓的布置确保任一着火点两股水栓同时到达， 每个消火栓消防流 量为 5 升/秒，射流充实水柱为 10 米，每个消火栓箱内设自救式小口径 （DN25）消防水喉，设有启动消防泵的消防按钮和警铃。4.建筑灭火器 在养老中心用房内设置 MF/ABC4 干粉灭火器， 各高低压变配电间设备 为非油性的，配备推车式磷酸铵盐干粉灭火器。所有消火栓箱均配置 MF/ABC2 干粉灭火器两具。五、电气专业设计（一）设计依据 《民用建筑电气设计规范》 （JGJ/T16-2008 ） 《供配电系统设计规范》 （GB） 《低压配电设计规范》 （GB5）30XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告《建筑电气设计规范》 （JGJ16-2008） 《建筑照明设计标准》 （GB ） 《建筑物防雷设计规范》 （GB） 《火灾自动报警系统设计规范》 （GB） ； 《建筑设计防火规范》 （GB） 《智能建筑设计规范》 （GB/T） 《综合布线系统工程设计规范》 （GB） 《有线电视系统工程技术规范》 （GB50200-94） 《安全防范工程技术规范》 （GB） 《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇-电气》 （2007 年版） 《建筑物电子信息系统防雷技术规范》 （GB） ； （二）设计内容 本工程电气系统包括变配电系统、 电力、 照明系统及火灾自动报警系 统、有线电视系统、网络综合布线系统。（三）变配电系统 1、负荷等级 本项目的保安监控系统、 管理用电子计算机系统、 火灾报警及联动控 制设备、消防泵、排烟风机、加压风机、应急照明、疏散照明等属一级负 荷。其他日常照明均按三级负荷设计。2、用电量 本工程按 60W/O考虑，本工程用电设备总容量约为：Pe＝1263kw。总计算负荷约为 Pjs＝758KW。31XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告（四）建筑物防雷 本项目根据规范属三类防雷建筑， 在建筑物屋面设避雷带， 利用柱内 的主筋作引下线，接地装置利用建筑物基础钢筋，利用外墙圈梁、门窗等 金属物与防雷装置连接，构成闭合环防侧击雷。从变电所低压配电柜、层 照明配电箱、终端配电箱（即：计算机机房、综合布线系统、火灾报警中 心配电箱等）分三级设置接闪器、电涌保护器。采用三相五线 TN－S 接地系统，设专用接地线（PE 线） ，接地体利用 建筑物基础钢筋， 并采用 40×4 镀锌扁钢沿建筑物基础周边敷设形成闭合 接地体，接地电阻不大于 1 欧，在变电所内设置总等电位联结板。（五）弱电设计 1、有线电视系统：本系统由放大器、干线、分配器、分支器及终端 组成，电视终端主要设置在会议室。2、闭路电视监控系统：在一层设一个监控室，闭路电视监控系统重 点对门厅、楼道口及重要等场所进行闭路电视监控。3、公共广播系统：在会议室、办公走道设置音箱，播放背景音乐及 传播信息，并与紧急广播结合，事故时，强切进行应急广播。4、火灾自动报警及联动系统：活动用房为一级保护对象，采用集中 报警系统及联动控制系统， 在一层设火灾报警控制室。严格按照规范设置 探测器、手动报警按钮、每层设楼层显示器等。大楼设置一套消防广播装 置。5、综合布线系统：在辅助用房设置弱电主机房，各楼设设备间；系 统采用光纤与对绞电缆组网。各房间根据需要装设语音、 信息插座和数据32XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告信息插座，以满足建设单位的使用要求。六、暖通专业设计（一）设计范围 1、空调系统； 2、通风系统及防、排烟系统。（二）空气调节室外设计参数 1、夏季空调室外计算干球温度 夏季空调室外计算湿球温度 夏季空调室外计算相对湿度 2、冬季空调室外计算温度 冬季空调室外计算相对湿度 （三）空气调节室内设计参数 1.夏季空调室内计算温度 tx=25±1℃，相对湿度=60±5%； 2.冬季空调室内计算温度 td=20±1℃，相对温度=50±5%。（四）空调冷、热负荷估算 1、冷负荷指标按 50w/O计； 2、热负荷指标按 45w/O计。（五）空气调节系统 采用中央空调系统主机采用风冷热泵冷温水机组， 按冬季室外气温 及负荷选型，夏供冷，冬供热；主机及附属设备均可设置于大楼屋面，运 转部件基础均设置减震器； 水泵及水处理仪作遮雨措施。末端采用风机盘 管+新风的系统，新风由新风机组集中处理后送入室内。3331.6℃； 23℃； 77％。－3℃； 78％。XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告（六）防、排烟系统 1、防烟楼梯间，前室及合用前室采用机械加压送风系统防烟。2、卫生间采用通风器排风。34XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告第六章一、设计依据（一）政策法规 《中华人民共和国节约能源法》 ；节能《民用建筑节能条例》(国务院第 530 令)； 《国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知》 ( 国发 ［2005］21 号)； 《国务院关于加强节能工作的决定》 （国发[2006]28 号） ； 《民用建筑节能管理规定》 （建设部部长令第 76 号） ； 湖北省人民政府关于加强节能工作的有关规定； 国家及地方其他有关用能、节能方面法律法规等。（二）设计标准和规范 《公共建筑节能设计标准》 （GB） ； 《建筑节能工程施工验收规范》 （GB） ； 《绿色建筑评价标准》 （GB/T） ； 《绿色建筑技术导则》(建科【 号)； 国家及地方关于用能、节能方面的规定、标准和规范。（三）终端用能产品能效标准 我国目前已发布 22 项终端用能产品能效标准，涉及五大类产品。其 中家用电器类 6 种，照明器具类 8 种，商用设备类 2 种。本项目安装配置的照明灯具、 空调设备等， 为确保使用过程中较低的35XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告能耗水平， 灯具、 电器、 设备必须选用能够满足已发布的能效标准的产品。二、能源消耗状况（一）能源消耗种类 本项目能耗包括：水耗、电耗。生活用水和热水供应设备是水耗的主 要设备；风机电机、循环水泵电机、送新风系统等是电耗的主要设备。本 工程拟选用的主要设备均采用国家推行和提倡的节能产品， 在工程设计等 方面也是从节约能源出发加以考虑。（二）能源消耗指标分析 1、采暖 本项目需采暖面积 9000 O，面积热指标为 45W/O，本工程面积冷指 标为 90W/O。W 冷=9000 O×90W/O×80 天×7h×0.5（同时系数）=22.68 万 KWh； W 热=9000 O×45W/O×70 天×7h×0.5（同时系数）=9.92 万 KWh； 2、照明、设备等用电 本项目主要用电设施有：照明、设备等。根据建筑物使用性质及面积 大小，按单位面积功率法计算电负荷，照明和设备按单位面积功率 P'e=10W/O，总建筑面积 S=21043.2 O，计算有功功率 PcPc=P'e×S/043.2/kW 按年平均有功负荷系数α av=0.5，年实际工作小时数 Tn=1400h，计 算年有功消耗量 WyWy=α av×Pc×Tn =0.5×210.43× 万 kW.h 3、用水36XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告本建筑生活用水量计算详见下表：序号 1 2 2 合计 用水项目 养老人员 工作人员 未预见 用水量 用水量标准 150L/人?d 100L/人?d （1）×15% 数 量 （人）
最高日用 水 量 (m3/d) 150 10 24 184 日 用 水 时 间 (hr) 24 10 24 均时用水 量 (m3/hr) 6.25 1 1 8.25 K时 1.5 1.5 1 最高时用 水 量 (m3/hr) 9.38 1.5 1 11.88（三）用能计算指标 1、用电采暖+照明、设备等用电= W 冷+ W 热+ Wy =22.68 万 KWh+9.92 万 KWh+14.73 万 kW.h=473327KWh. 2、用水年用水量 66240m3。综合能耗折算表序号 1 2 能源 名称 水 电 合计 计量单 位 吨 Kw?h 年能耗量
折算系数 kg 标煤 0.9 年折算能耗 （吨标煤） 5.68 58.17 63.85 占总能耗 比例（%） 8.89 91.1 100.0三、节能措施和效果分析（一）建筑节能 1、建筑总平面节能 （1）尽量减少硬化（混凝土、石板）地面，增加绿地； （2）建筑物的布置有利于自然通风； （3）建筑的布置尽量采用南北向布置。2、建筑节能37XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告（1）选用合适的外窗尺寸和窗墙比，使其传热系数符合《公共建筑 节能设计标准》GB 的规定。门窗洞口的开启位置有利于自然 采光，也有利于自然通风； （2）原则上减少建筑物外表面积； （3）屋面、外墙表面采用浅色处理； （4）楼梯间采用可开启式外窗； 3、墙体节能 在满足基本的承重、安全维护、防水、防潮功能的同时，采用保温隔 热性能较好页岩空心砖加保温层的复合墙板。4、门窗节能 （1）选用断桥隔热框型材； （2）采用密闭中空玻璃； （3）门窗应具有良好的密封性能。（二）动力节能 加强对动力设备的定期保养和维修、 使用节能自动控制器可以根据电 机负载情况进行适时、自动化控制，达到系统运行更安全、节能、延长设 备使用寿命的目的。（三）给排水节能 1、节水型卫生器具、配水器具的选用 采用节水型坐便器， 沐浴水嘴和洗手间的面盆龙头采用充气或瓷芯水 嘴，在不减小水柱直径的情况节水率 15％左右。采用控制感应的光电感 应式冲洗阀、感应式水嘴、感应式小便器冲洗阀达到节水功能。采用内壁38XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告光滑的新型供水管材。2、中水、雨雪水的利用 中水、雨水的再利用是实现污水资源化、节约水资源的有力措施，是 节约用水发展的必然方向。它们可以用作冲厕所、道路绿化、车辆冲洗、 消防等杂用。雨水的收集再利用可以减轻当地的用水和污水处理负担。（三）电气节能 1、供电节能 选用并联节能设备对设备线路实施安全保护、 变压器容量及电力负荷 功率因素配置电容补偿装置的选用、 根据用电负荷合理确定选择导线及电 缆截面、限制超负荷运行、减少迂回线路。2、用电节能 （1）在公共场所、走廊、楼梯口、办公室安装节能灯具；统一安装 自动时控开关或智能节电开关。（2）选用节能空调、节能清洗设备等节能电器。（3）合理疏导人流，减少电梯运行次数，平衡各电梯使用时间，恰 当分层设置停靠点及电梯联动。净化空调系统综合利用洁净气流， 合理控 制减少排气量、实现设备的自动控制和管理水平。（四）暖通节能 在大厅、走廊门头上安装冷热风幕可最大限度地减少冷热量的损失。39XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告第七章一、项目场址环境现状环境保护拟建地点位于 XXXXX 市东环路与朝阳路交汇处， 本项目实施地段无古 迹。二、建设期环境影响分析（一）施工期噪声 施工期噪声主要来源于施工现场的各类机械设备和物料运输的交通 噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声， 物料装卸碰撞噪声及施工 人员的活动噪声。各施工阶段声源声级如下土石方阶段：挖土机 78－96 装修、安装阶段：电钻 100－115、冲击机 95、电锤 100－105、空压 机 75－85、手工钻 100－105、打桩机 95－105、无齿锯 105。底板与结构阶段：混凝土输送泵 90－100、多功能木工刨 90－100、 振捣器 100－105、混凝土搅拌机 100－110、电锯 100－110、云石机 100 －110、电焊机 90－105、多角磨光机 100－115、空压机 75－85。（二）施工期扬尘 施工期扬尘主要来自土方的挖掘及现场堆放扬尘；建筑材料（石灰、 水泥、 砂石、 砖等） 的现场搬运及堆放扬尘， 施工垃圾的清理及堆放扬尘； 人来车往造成的现场道路扬尘。（三）施工期废水污染源40XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水， 施工废水主要包括土石方阶段水井的排水， 结构阶段混凝土养护排水以及 各种车辆冲洗水。（四）施工期固体废弃物 施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、 施工渣土及损坏或废 弃的各种建筑装修材料。三、建设期环境影响防治措施（一）施工噪声防止措施 施工单位应严格执行《中华人民共和国噪声污染防治法》和《建筑施 工场界噪声限值》 （GB12523－90） ，采用低噪声施工机具，采用商品砼， 以减少混凝土搅拌机对周围环境的影响，施工现场采用隔声装置进行防 护，尽量避免夜间（22：00－6：00）施工。（二）施工扬尘污染防治措施 现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防 治措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆， 减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与路面接 触而引起的扬尘污染， 对运输建筑材料的车辆用帆布覆盖。加强现场管理， 做到文明拆迁和文明标准化施工、 配置工地滞尘防护网， 设置围档等措施， 最大程度减少扬尘对周围大气环境的危害。（三）施工期废水、固体废气物的防止措施 加强施工期污水管理， 对各类污水进行隔拦、 沉淀处理后作为施工用41XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告水重新利用， 不可利用的施工废水必须经沉淀池处理后再进行排放， 建筑 垃圾应及时处理，避免地面水体二次污染。四、运作期环境保护（一）运作期间主要污染源分析 运作期间环境污染因素主要生活用水、噪音。（二）运作期间环境影响保护措施 根据项目的工程以及排污特点， 本项目在投入使用过程中不产生超标 废水、废气及其他污染物。废水、废气及其他污染物应按国家环保标准规 定排放。各类电机功率小、最大噪音在 30 分贝以下，不存在噪音污染。五、环保设计垃圾集中收集； 其中各层生活污、废水经管道收集后，就近排入室外化粪池，经（化 粪池）一级处理后排入景区污水管网系统，再经处理用于肥料； 本工程其他设备均采用积极的隔振降噪措施， 设置隔振基础、 柔性接 头、避免管道传声。42XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告第八章一、危害因素分析劳动安全与防护在建筑施工中的危害因素可分为两种：一种是有毒有害物品的危害； 另一种是因施工作业可能造成的对人体的危害。（一）有毒有害物品分析 有毒有害物品主要是施工过程中产生的粉尘、 噪音等。建筑施工过程 中工地扬尘会带来大量的粉尘， 粉尘颗粒由于体积极小， 可以直接进入呼 吸道，其中 5 微米以下的颗粒可以抵达呼吸道深部，严重的会造成矽肺、 尘肺等疾病。粉尘中还经常粘附有毒物质、甚至细菌、病毒等，坚硬的粉 尘还能引起上呼吸道黏膜损伤，这些对人的健康都有严重的危害。施工现场各种机器和设备发出的噪声， 从局部来看是很强烈的， 严重 的可能会造成人体损害。噪声的危害有三个方面：一是损伤听力，影响人 体健康；二是影响人的休息和工作，降低工作效率；三是影响语言的清晰 度和通讯联络。（二）施工作业可能引起的危害分析 建筑施工中一些危险作业，如空中作业、操作专业设备等，对工作人 员的身体、 技术等方面要求较高， 如果因工作人员的疏忽或者不胜任可能 给自身或者他人带来人身伤害。根据本项目施工特点，潜在危险源主要包括1、生产性粉尘的危害：在建筑施工作业过程中，材料的搬运使用、 石材的加工。建筑物的拆除，均会产生大量的矿物性粉尘，长期吸入这样 的粉尘可发生矽肺病。2、辐射的危害：在建筑物地下室施工时由于作业空间相对密闭、狭43XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告窄。通风不畅、特别是在这种作业环境内进行焊接或切割作业，耗氧量极 大，又因缺氧导致燃烧不充分，产生大量一氧化碳，从而造成施工人员缺 氧窒息和一氧化碳中毒。3、有毒物品的危害：建筑施工过程中常接触到多种有机溶剂，如防 水施工中常常接触到苯、 甲苯、 二甲苯、 苯乙烯， 喷漆作业常常接触到苯、 苯系物外还可接触到醋酸乙酯、氨类、甲苯二氰酸等，这些有机溶剂的沸 点低、极易挥发，在使用过程中挥发到空气中的浓度可以达到很高，极易 发生急性中毒和中毒死亡事故。4、焊接作业产生的金属烟雾危害；在焊接作业时可产生多种有害烟 雾物质，如电气焊时使用锰焊条，除可以产生锰尘外，还可以产生锰烟、 氟化物，臭氧及一氧化碳，长期吸入可导致电气工人尘肺及慢性中毒。5、生产性噪声和局部震动危害：建筑行业施工中使用的机械工具如 钻孔机、 电锯、 震捣器及一些动力机械都可以产生较强的噪声和局部的震 动，长期接触噪声可损害工人的听力，严重时可造成噪声性耳聋，长期接 触震动能损害手的功能，严重时可导致局部震动病。6、高温作业危害：长期的高温作业可引起人体水电解质紊乱，损害 中枢神经系统，可造成人体虚脱，昏迷甚至休克，易造成意外事故。二、危害因素的防范建筑施工应执行有关国家标准规定， 对可能引起危害的因素采取防治 措施，从而保证施工过程的安全性。目前，施工现场执行的安全方面的标 准和规范如下《建筑施工安全检查标准》 《施工现场临时用电安全技术规范》 《建筑施工高处作业安全技术规范》 《龙门架及井架物料提升机安全技术规范》 JGJ59-2011 JGJ46-2005 JGJ80-91 JGJ88-201044XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告《建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范》 《建筑施工门式钢管脚手架安全技术规范》JGJ130-2011 JGJ128-2010《建筑施工安全检查标准》 （JGJ59-2011）规定，施工企业在开工前必 须编制施工组织设计。施工组织设计的编制， 应针对工程特点、 施工方法、 机械的配备，按国家、行业颁发的安全生产法规、条例、标准、技术规范， 编制具体的、 有针对性的安全技术措施。在工程施工前， 应由施工负责人、 技术部门对生产班组进行施工方案、 安全技术措施和操作规程交底， 交底 应突出危险因素的控制措施， 安全技术交底必须以书面形式进行， 交底应 双方签字认可。分项工程安全技术交底资料要具体，应有针对性。根据本项目的施工特点，本项目的主要危害防范措施如下（一）施工场所防护措施 1、项目部应根据项目的具体情况识别、确定危险因素种类，制定相 应的防治措施。2、在确定的职业危害作业场所的醒目位置，设置危害因素警示标志。3、施工现场在进行石材切割加工、建筑物拆除等有大量粉尘作业时， 应配备有效的降尘设施和设备，对施工地点和施工机械进行降尘。4、在地下室等封闭的作业场所进行防水作业时，要采取强制性通风 措施，配备行之有效的通风设备，进行通风，并派专人进行巡视。5、对从事高危职业危害作业的人员，工作时间应严格加以控制，并 有针对性的急救措施。（二）个人防护措施 1、为有效防止危害因素对作业人员造成人身伤害，从管理上明确施 工现场管理人员多级责任制，分清在危害因素预防上的岗位职责。45XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告2、加强对施工作业人员的危害因素防范，定期组织培训，提高对危 害因素的认识，掌握危害防治的方法。3、施工现场做封闭式施工，用高度不低于 2m 的围挡将现场四周围起 来。4、施工现场材料堆放整齐（散材成堆，型材成垛）。5、现场临时仓库内各种袋（桶、箱）装材料码放成垛，小型材料上 架存放。6、接触粉尘作业的施工作业人员，在施工中应尽量降低粉尘的浓度， 在施工中采取不断喷水的措施降低扬尘，作业人员正确佩带防尘口罩。7、从事防水作业，喷漆作业的施工人员应严格按照操作规程进行施 工，施工前要检查作业场所的通风是否畅通，通风设施是否运常，作 业人员在施工作业中要正确佩带防毒口罩。密闭空间内进行防水、 喷漆作 业容易导致一氧化碳中毒， 如防护用具不能正常发挥作用时， 必须立即撤 离现场至通风处， 并通知施工现场其他人员在确保自身安全的前提下对该 场所进行通风。8、电气焊作业操作人员在施工中应注意施工作业环境的通风或设置 局部排烟设备， 使作业场所空气中的有害物质浓度控制在国家卫生标准之 下， 在难以改善通风条件的作业环境中操作时， 必须佩带有效的防毒面具 和防毒口罩。9、进行噪声较大的施工作业时，施工人员要正确佩带防护耳罩，并 减少噪声作业的时间。如因进行强噪音作业导致头晕、耳鸣等症状，应立 即停止作业并通知其他人员进行治疗， 症状严重者报应急救援小组送至医46XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告疗机构进行治疗。10、施工中所使用的加工设备要设置除尘装置，清运垃圾必须使用喷 洒后方可用提升机或封闭专用垃圾道运输， 严禁从窗口倾倒垃圾。细散颗 粒材料的装卸运输必须要遮盖， 现场专用道路要经常喷洒水， 把粉尘污染 降低到最小限度。长期在高密度粉尘环境作业的施工人员必须佩戴防护口 罩、发帽及其他必需的个人防护用品，防止吸入有毒灰尘。三、安全生产管理（一）安全管理目标 保证安全生产，确保无重大伤亡事故的发生，轻伤率控制在 2‰以下。（二）安全管理网络和措施 根据谁负责生产谁负责安全的原则，本项目建立由项目经理负责，建 设单位安全部门检查督促， 有专职安全管理员和主要工种的工长或班组长 兼职安全员组成的安全生产管理体系。（三）安全生产 为有效控制本工程施工过程中的安全，减少轻伤事故，杜绝发生重大 事故。建立健全安全， 明确各级人员在生产时应遵守党和国家的 安全生产方针、政策、法规、及本项目的安全规章制度，保证安全生产的 顺利进行。（四）施工现场安全管理制度 1、进入现场必须戴好安全帽，扣好帽带，并正确使用个人劳动防护 用品。2、二米以上的高处、悬空作业、无安全设施的，必须戴好安全带、47XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告扣好保险钩。3、高处作业时，不准往下或向上乱抛材料和工具等物件。4、各种电动机械设备必须有可靠有效的安全接地和防震装置，方能 开动使用。5、不懂电气和机械的人员，严禁使用和玩弄机电设备。6、吊装区域非操作人员严禁入内，吊装机械必须完好，把杆垂直下 方不准站人。（五）施工现场消防安全责任制 1、必须严格执行中华人民共和国消防条例、公安部《关于建筑工地 防火基本措施》，做好施工现场防火安全工作。施工现场消防工作纳入施 工组织设计和施工管理计划，项目经理是该工地的消防负责人。2、建立施工消防管理网络，根据施工现场平面布置，划分消防管理 责任区域消防负责人，公布上墙，并在施工现场入口处设置明显标志。3、各重点防火区域应配备一定数量的消防器材和消防设施，由消防 责任人定期检查，确保完备好用。消防器材、设施不得随便移动或挪作他 用。4、建立义务消防组织，义务消防人员要进行消防知识的学习和培训， 坚持每月开一次消防安全例会，检查当月消防工作情况。5、施工现场应设吸烟点，禁止吸游烟、乱丢烟蒂。动用明火必须按 规定办理审批手续，动火作业必须有专人监护，必须有消防器材，必须严 格遵守有关安全措施。6、从事焊接作业人员，必须持有有效证件上岗，严格执行“十不烧”48XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告的规定，无证人员一律不准进行焊接作业。7、施工现场严禁使用电炉、煤油炉、小太阳灯和碘钨灯等大功率灯 具烘烤衣物。8、所有电气线路、机械设备必须由专业人员按规定安装并符合标准。电气线路、机械设备应经常检查，防止因短路、超负荷等原因引起火灾事 故。9、凡仓库和存放易燃、易爆物品的区域必须设置禁火牌，要制定有 关防火管理规定，配备符合要求的消防设施，设置消防通道、消防水源。10、 木工间必须设置禁火标志， 刨花锯屑等易燃物品应做到及时清理， 按规定设置消防器材，禁止吸烟及动火作业。11、凡设置消防器材的地点禁止堆放各种杂物，消防通道、施工现场 道路、建筑物通道要保持通畅。12、脚手架上禁止吸烟，禁止无证、无措施动火作业，禁止在脚手架 上弃放其他易燃物品。13、施工现场日常消防管理由项目部安全保卫部门管理，要做到经常 检查，定期向项目部经理汇报。14、对施工现场消防工作做出显著成绩的班组和个人应给予奖励，反 之，对造成火灾事故的责任人应视情节给予处罚或移交有关部门处理。四、环境卫生管理措施（一）环境管理 施工单位应当遵守国家有关环境保护的法律规定， 采取措施控制施工 现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物以及噪声、振动对环境的污染49XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告和危害。具体有以下防止环境污染的措施1、妥善处理泥浆水，未经处理不能直接排入城市排水设施和河流； 2、 除设有符合规定的装置外， 不能在施工现场熔融沥青或者焚烧油毡、 油漆以及其他会产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质； 3、使用密封式的圈筒或者采取其他措施处理高空废弃物； 4、采取有效措施控制施工过程中的扬尘，如在施工场所做围挡封闭； 5、禁止将有毒有害废弃物用作土方回填； 6、对产生噪声、振动的施工机械，应采取有效控制措施，减轻噪声扰 民；夜间禁止不必要的施工，以免噪音干扰周围居民。（二）卫生管理 1、环境卫生管理的责任区 为创建良好的工作环境，养成良好的文明施工作风，增进职工身体健 康，施工区域和生活区域应有明确划分，把施工区和生活区分成若干片， 分片包干，建立责任区。从道路交通、消防器材、材料堆放、垃圾、厕所、 厨房、宿舍、火炉、吸烟都有专人负责,使文明施工保持经常化。2、环境卫生管理措施 （1 ） 施工现场要天天打扫,保持整洁卫生,场地平整,道路畅通,作到无 积水,有排水措施。（2）施工现场严禁大小便,发现有随地大小便现象要对责任区负责人 进行处罚。施工区、 生活区有明确划分,设置标志牌,标牌上注明姓名和管 理范围。（3）卫生区的平面图应按比例绘制,并注明责任区编号和负责姓名。（4 ） 施工现场零散材料和垃圾,要及时清理,垃圾临时存放不得超过三 天,如违反本条规定处罚工地负责人。50XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告（5）办公室内作到天天打扫,保持整洁卫生,做到窗明地净,文具摆放 整齐,达不到要求,对当天卫生值班员罚款。（6）职工宿舍铺上、铺下做到整洁有序,室内和宿舍四周保持干净, 污水和污物、生活垃圾集中堆放,及时外运,发现不符合此条要求,处罚当 天卫生值班员。（7）冬季办公室和职工宿舍取暖炉,必须有验收手绘,合格后方可使 用。（8 ） 食堂必须办理食品卫生许可证,炊具经常洗刷,生熟食品分开存放, 食物保管无腐烂变质,炊事人员必须办理健康证。（9）施工现场的厕所,做到有顶、门窗齐全并有纱,做到天天打扫,每 周撒白灰一二次,消灭蝇蛆,便坑加盖。（10）为了广大职工身体健康,施工现场必须设置保温桶和开水(水杯 自备)、公用杯子必须采取消毒措施。3、环境卫生定期检查记录 施工现场的卫生要定期进行检查,发现问 题,限期改正。51XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告第九章一、项目管理（一）工程建设管理工程建设管理本项目成立项目管理专班， 由项目建设单位负责人挂帅， 并委派专业 施工监督人员配合施工单位进行质量管理，对项目实施“全面、全员、全 过程”管理，避免出现任何工程质量事故。（二）工程施工组织管理 1、施工单位必须精心施工，建立正常的施工秩序，做到文明施工。在接受施工任务后， 要尽快做好各项准备工作。首先要组织力量核对设计 文件，进行补充调查和施工测量，编好实施性施工组织设计。要安排好施 工所需的劳力、材料、机械、工具、工棚和生活供应等工作。施工中涉及 与其他部门有关的问题，应事先联系，签订协议。一般情况下，施工准备工作没有做好，施工队伍不得大量进入现场。2、施工单位必须做好技术管理工作，严格执行技术责任制和岗位责 任制，坚决贯彻国家技术政策。要严格执行施工技术规范， 遵守施工技术操作规程， 关键工序要做好 技术交底，隐蔽工程要有施工记录和检查验收签证。3、施工单位必须做好工程质量监理工作，建立和健全监理机构，配 备专职监理人员和必要的检测设备， 严格掌握质量标准， 坚持质量检查制 度，确保工程质量。对不合格的工程要认真处理，经验，吸取教训。重大质量事故，应报告主管部门和交通部。52XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告4、施工单位必须坚决贯彻勤俭办企业，勤俭办一切事业的方针，改 善经营管理，加强经济核算。5、 要健全财务管理制度， 严格执行财经纪律和基本建设拨款的规定， 监督资金的合理使用，加强经济活动分析和成本管理，做到消耗有定额， 开支按标准，成本有核算，努力降低工程造价。6、施工单位必须建立与健全物资的采购、调运、保管和分配等制度。严格控制材料用量， 主要材料要实行限额领料制度。要采取各种措施节约 材料，降低原材料及燃油料消耗，尽量以钢代木。7、施工单位必须做好劳动工资管理。根据施工组织安排，编制劳动 力使用计划， 合理地组织劳力， 加强定额管理， 提高出勤率和劳动生产率； 严格执行有关的工资标准及制度；做好劳动保护工作，关心群众生活，注 意劳逸结合。8、施工单位要注意安全生产，严格遵守安全操作规程，加强安全生 产旅游。建立和健全安全生产管理制度，定期开展安全大检查，及时发现 问题，防患于未然。对于重大事故，要发动群众，查明原因，分清性质， 严肃处理。9、施工单位在使用机械设备时，要坚持专业管理与群众管理相结合 的原则，建立健全管理机构和管理制度，做到科学管理、合理使用、定期 保养、计划修理，提高机械设备的完好率和利用率。二、项目招投标（一）概述 依据相关法律，在中国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、53XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告设计、施工、监理以及工程建设有关的重要设备、材料的采购，必须进行 招标； 1、大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公共安全的项目； 2、全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目； 3、使用国际组织或外国政府贷款、援助资金的项目。根据规定， 本项目属全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的 项目。所以本项目必须招标。（二）招标范围 本项目招标范围， 包括勘察设计、 建筑施工、 设备采购、 工程监理等。（三）招标组织形式 招标的组织形式有自选招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标 文件和标底、组织开标、评标能力的业主可以自行招标；凡不具备条件的 业主应当委托具有相应资质证书的建设工程招标投标代理机构代理招标。根据项目业主的情况，本工程拟委托招标。（四）招标方式 招标方式可分为公开招标、邀请招标和议标（直接委托）三大类型。鉴于本项目不属于保密性、专业性要求特别高的工程，不采用议标方式， 拟采取公开招标方式。具体见招标情况表。54XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告招标情况表招标范围 内容 全部招标 部分招标 自行招标 委托招标 公开招标 邀请招标 勘察 设计 建筑工程 安装工程 监理 设备 重要材料 其他 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 招标组织形式 招标方式 招标估算总额 备注55XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告第十章一、建设工期项目实施进度根据 XXXXX 养老服务中心工程建设规模、建筑功能及同类工程的经 验，本项目计划工期为从 2014 年 3 月至 2016 年 2 月，总建设工期为 10 个月。二、项目实施进度安排2014 年 1 月前，为前期准备阶段； 2014 年 1 月～2014 年 3 月，为招投标和设计阶段； 2014 年 3 月～2016 年 2 月，为项目施工阶段； 2016 年 3 月，组织竣工验收，交付使用。表 10-1序 号 1 2 3 4 项目 阶段前期筹备阶段 招标及设计阶 段 施工准备及施 工阶段 工程竣工验收项目建设进度计划表 年。。。11 122014 年1 2 3 4 。1 22015 年。。。11
XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告第十一章一、编制依据（一）编制范围投资估算与资金筹措本项目投资主要包括建筑工程费、 设备及安装工程费、 工程建设其他 费用、预备费等。（二）编制依据 本估算依据项目建设方案提出的各项技术参数、 数据、 设计资料和有 关文件进行编制； 2008 年《湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表》 ； 2008 年《湖北省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表》 ； 2008 年《关于湖北省安装工程消耗量定额及统一基价表》等其他相 关规定及标准； 2008 年《湖北省建筑安装工程费用定额》 ； 建设单位管理费：依据财建〔 号文《基本建设财务管理规 定》的建设单位管理费总额控制数费率表估算； 建设单位临时设施费：按建筑安装工程费财建[ 号计算； 前期研究费：根据计价格〔 号文计算； 环评报告编制及评估费：根据计价格〔 号文计算； 工程设计费：根据《工程勘察设计收费标准（2002 修订） 》 ； 预备费：按建安工程费用和工程建设其他费用的 5％计算。当地同类工程技术经济指标；57XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告当地近期的材料及设备价格信息。二、投资估算（一）建设投资估算 本项目建设投资估算为 7836 万元， 其中工程费用 6273 万元， 工程建 设其他费用 1190 万元，预备费 373 万元。建设投资估算详见表 11-1、表 11-2、表 11-3表 11-1序 号 一 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.8 2.9 2.1 2.12 2.13 2.14 2.15 2.16 3 3.1 3.2 3.3 工程费用名称 工程费用 土建工程费 养老中心 医疗中心 优抚中心 安装工程 给排水系统 消防喷淋系统 变配电系统 电力照明系统火灾自动报警及联动系统工程费用估算表估算价值（万元） 建筑 工程 6 2 .9 52.6 147.3 105.2 52.6 63.1 10.5 105.2 6.3 42.1 58.9 60 500 300 193.3 37.3 156 200 200 0 0 设备及安装工程技术经济指标 合计 40 624
119.9 52.6 147.3 105.2 52.6 63.1 10.5 105.2 6.3 42.1 58.9 60 500 300 393.3 37.3 156 200 4150 O 6000 O 90 元/O 260 元 / O 43.2 43.2 43.2 43.2 43.2
25 70 50 25 30 3 50 3 20 28 0 00 1100 数量 O单位价值 元/O其他 费用 0 综合布线系统卫星电视与有线电视安全防范 应急广播系统 能源管理系统通风及防排烟 厨房设备 医疗设备 床铺等起住设备室外工程费 室外绿化工程 室外道路、停车场 室外给排水、电气58XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告表 11-2序 号 1 2 3 4 5 6 7 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 工程建设其他费用名称 建设单位管理费 工程建设监理费 可研报告编制费 可研报告评估费 工程勘察、测地形图费 工程设计费 竣工图编制费 劳动安全卫生评审费 场地准备及临时设施费 工程保险费 建筑消防设施检测服务费 白蚁防治费 垃圾服务费 工程勘察文件审查费 施工图设计审查费 抗震设计审查费工程竣工档案整理综合服务费建设工程其他费用估算表金 额 75.7 192.6 10 6 14.1 200.3 1 3.1 31.4 18.8 1 4.2 37.9 1 1 1 5 5.4 16.2 4 8 3 1 1 1.8 4 3.7 15 3 150 369.8 .2 O 1.75 元/O 6273 万元 6273 万元 21043.2 O 21043.2 O 2.0 元/O 18.0 元/O 6273 万元 6273 万元 6273 万元 6273 万元 计费基数 6273 万元 6273 万元 计费 标准计算单位：万元计费依据财建[ 号 发改价格[ 号0.20% 计价格[ 号 0.12% 计价格[ 号 8.00% 计价格[2002]10 号计价格[2002]10 号0.50% 计价格[2002]10 号 0.05% 发改投[ 号 0.50% 计标[85]352 号 0.30% 国发[1983]35 号鄂价经函字[1999]80 号 鄂价房服[2009]8 号 鄂价费字[ 号 鄂价房服[ 号 鄂价房服[ 号 鄂价房服[ 号 鄂价房地字[ 号卫生监督防疫费 商品混泥土交易服务费坐标防线、红线定位、验线费0.10% 鄂价费字[ 号 0.30% 鄂价房服函[ 号国测财字[2002]3 号 计价格[ 号 计价格[ 号 鄂价房服[2009]45 号 计价格[2002]10 号工程招标代理服务费 服务招标代理服务费 招投标中心服务收费 沉降观测费 环保节能检测费 桩基检测费用 防雷图审、检测费工程量清单及控制价编制费鄂价房服函[2008]11 号 鄂价工服规[2011]23 号 鄂价工服规[2011]23 号 鄂价工服规[2011]23 号工程标底审核费 工程全过程造价控制 征地费用（24.65 亩） 合计59XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告估算价值（万元） 序号一 1 2 3 二 三 1 2 四工程费用名称工程费用 土建工程费 安装工程 室外工程费 工程建设其他费用 预备费 基本预备费 涨价预备费 建设投资建 工筑 程 .3设备及安 装工程
其他费用 0 0 0 0 合计 23.7 393.3
7836占投资比 例% 80.05 54.31 20.72 5.02 15.19 4.76 4.76 0.00 100.49.表 11-3建设投资估算汇总表（二）流动资金估算 本项目不考虑流动资金。（三）项目建设期利息估算 本项目建设资金自筹， 尚未决定建设资金贷款， 故暂不计算建设期利 息。（四）总投资估算 根据国家和有关部门关于项目总资金的规定， 本项目的总资金＝建设 投资＋建设期贷款利息＋流动资金＝＝7836（万元） 。三、资金来源自筹资金 7836 万元。60XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告第十二章经济效益分析一、编制依据、基础数据与设定条件1、项目财务评价依据国家发改委和建设部发改投资 ( 号 文件关于《建设项目经济评价方法与参数》第三版； 2、依据国家现行法律、法规和条例计算各项税费； 3、总床位 1000 个； 4、原材料、运输、水电费、劳动工资均按 2012 不变价格计算； 5、评价期及评价基年：项目经营期取 40 年，评价基年为项目开工第 一年 2014 年。项目投资回收期从项目建设开始年算起。6、本项目财务基准收益率取 8%；二、营业收入、税金测算（一）营业收入测算 本项目采取入院住宿式养老方式，根据入院老人身体状况和个人自 愿，实行不同的服务方式和收费标准。服务方式分自理型、介护型和特护 型三种，自理型床位设置 400 张，介护型床位设置 300 张，特护型床位设 置 300 张。自理型包括床位费、伙食费、医疗费、护理费、水电费、电话 费等平均收费 1600 元/床、 介护型平均收费 2100 元/床、 特护型平均收费 3000 元/床。预计年均收入为 2604 万元。（二） 税金及附加测算 1、房产税、土地使用税：根据《财政部 国家税务总局关于对老年服 务机构有关税收政策问题的通知》 （财税(2000)97 号）文件规定，对政府 部门和企事业单位、 社会团体以及个人等省会力量投资兴办的福利性、 非 营利性的老年服务机构自用房产免征房产税；自用土地免征土地使用税。61XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告老年服务机构包括老年社会福利院、敬老院（养老院） 、老年服务中心、 老年公寓等。2、营业税：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第六条第一款 规定托儿所、、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介 绍，殡葬服务免征营业税。三、总成本费用测算根据现行财务制度规定，企业的总成本按产品生产成本及管理费用、 财务费用、销售费用等期间费用计算。（一）原辅材料 参照同类养老中心的资料， 原辅材料包括食堂购物、 医疗药品等约占 营业收入的 25%。（二）燃料动力 燃料动力成本测算根据本项目的工艺技术方案确定消耗， 价格根据目 前市场价格及当地水、电、天然气价格计算，参照同类养老中心的资料， 约占收入的 3%。（三）工资及福利费 本项目劳动定员为 100 人， 参照当地及企业目前人均年工资 2000 元/ 人?月计算工资总额，并以此为基础计提 32%的职工“五险一金” ，人均 年工资 31680 元。（四）维修费 按固定资产折旧费的 10%计提，年维修费 31.4 万元。（五）折旧费 建构筑物及设备采用分类直线折旧法折旧，建筑物净残值率为 5%， 设备按 10 年折旧，残值率为 5%。正常年份年折旧额 314 万元。（六）摊销费62XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告预计本项目资产投资中，无形资产（土地使用权）为 369.8 万元，按 50 年推销，年推销 7.4 万元，其他资产 1193.2 万元，摊销从项目投产年 起，按 5 年等额摊销测算，其摊销费为年 238.6 万元。（七）财务费用 业主单位对该项目建设投资暂不考虑贷款， 项目建成后， 暂不考虑财 务费用。（八）管理费用 根据企业提供的有关资料，管理费用按收入的 5%测算。（九）营销费用 销售费用包括产品的推广费、 售后服务费， 以及由于销售产品而发生 的运输费、差旅费等，按销售收入的 2%测算。（十）总成本费用 预计本项目年平均总成本费用为 1850 万元。（十一）经营成本 经营成本=总成本费用－折旧费－摊销费－财务费用。预计本项目正常生产年份的经营成本 927 万元。四、利润测算本项目经营期内所得税前平均利润 1023.5 万元。根据《中华人民共 和国企业所得税法实施条例》 ，对政府部门和企事业单位、社会团体以及 个人等社会力量投资兴办的福利性、 非营利性的老年服务机构， 暂免征收 企业所得税。五、盈利能力分析项目的盈利能力分析包括静态分析 （非折现盈利能力分析） 和动态分 析（折现现金流量） （一）静态分析指标63XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告总投资收益率(ROI)=[达产期年均息税前利润/总投资] *100%=13.1% （二）项目投资财务现金流量分析 根据项目投资现金流量分别计算如下指标财务内部收益率：15.8%； 财务净现值（i=13%） ：1115 万元； 动态投资回收期 15.61 年（含建设期 2 年） 以上结果表明， 本项目各项财务评价指标优于行业基准指标， 项目财 务盈利能力较强。六、盈亏平衡分析总成本 1580 万元，其中：固定成本 653 万元，变动成本 927 万元。生产能力利用率盈亏平衡点 生产能力利用率盈亏平衡点＝[固定总成本/ （销售收入－可变总成本 －销售税金）] ×100%=（653/（）×100%＝38.9% 计算结果表明，本项目盈亏平衡点为 38.9%。也就是说，床位入住率 只要达到 389 个，就能保本，因此，本项目存有相当强的抗风险能力，故 风险较小。七、经济效益综合评价经测算，内部收益率大于财务基准收益率 12%，财务净现值大于零。盈亏平衡分析表明， 项目有一定的抗风险能力， 该项目从财务分析来看是 可行的。64XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告第十三章 社会评价一、社会效益1、 该项目位于 XXXXX 市东环路与朝阳路交汇处。建成后将成为 XXXXX 市的一张“城市名片” ，提高 XXXXX 市在全省乃至全国的知名度。2.减轻国家、XXXXX 市财政负担，增加社会养老服务机构总量，为城 市老年人解决实际困难。3.增加就业，本项目实施后至少可直接增加 100 个就业岗位。4、项目的建设过程中将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提 供一定的机会。二、社会影响分析（一）项目对社会的影响项目对社会的影响及相关措施表 社会影响因素 对居民收入的影响 对居民生活水平与质量的影响 对居民就业的影响 对不同利益群体的影响 对脆弱群体的影响 对当地文化、旅游、卫生的影响 对地区基础设施、社会服务 质量和城市化进程的影响 对少数民族风俗习惯和宗教影 响 影响范围程度 整个项目区 影响到项目区的居民 项目区及项目区周边 无 无 项目区覆盖范围 基础设施、社会服务 质量各方面、范围广 无 可能出现的后果 可增加当地居民的收入 提高人们的生活质量。增加就业 无 无 改善当地基础设施环境 促进地区基础设施完 善、提高社会服务质量。无 措施建议持续 发展 无（二）社会适应性分析社会对项目的适应性和可接受程度分析 社会因素 不同利益群体 当地组织机构 当地技术文化条件 适应程度 比较适应 支持 满足 可能出现的问题 无 无 无 措施建议65XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告三、社会稳定风险分析（一）项目社会稳定风险因素分析及采取措施 根据工程建设实际情况，场地占用、交通影响、施工影响、噪声影响 等可能是引发社会稳定的不利影响因素。项目施工过程中，红线外农户可能由于工程建设影响进行利益诉求， 如施工噪音影响、环境影响、出行不便等情况，要针对此类情况提出针对 性措施和应急预案。1、噪音影响 夜间施工有严格的规定， 因此夜间噪声的影响相对较小， 白天噪声较 大， 受影响的主要是居住区