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文案：南宁市五象新区“外滩6街”项目定位策划方案
来源:互联网 94577字节 日 18:44 评论:
　　第一章& 南宁市经济环境分析
　　一、南宁市概况
　　南宁市是广西壮族自治区的首府，位于广西南部，地处亚热带，北回归线以南。土地面积22112平方公里，市区面积6479平方公里。
　　南宁作为&中国&东盟博览会&的永久举办地，其地理位置优越，处于中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸重要经济中心，具有得天独厚的区位优势和地缘优势，同时具有&两近两沿&的特点：
　　&两近&：一是近海，与钦州港、防城港、北海港形成百公里经济圈；二是近边，距中越边境的东兴市、凭祥市也仅200余公里。
　　&两沿&：一是沿铁路线，湘桂、黔桂、黎湛和南昆铁路在南宁交汇，是西南地区重要的铁路枢纽；二是沿江，邕江为西江支流，而西江又是珠江的干流， 1000吨级内河船舶可以从南宁直达港澳。
　　综述：南宁市对广西沿海城市发挥着中心城市的依托作用，对华南、西南经济圈发挥着枢纽城市的连接作用，对东南亚各国发挥着中国前沿城市的开放作用。
　　二、2010年上半年南宁市固定资产投资运行情况分析
　　今年以来，南宁市积极开展五象新区建设、打造&中国水城&、 完善交通基础设施、产业园区的建设，同时加大投资和项目建设工作力度，进一步强化服务意识，切实改善发展环境， 1-4月固定资产投资保持良好发展势头。
　　（一）、前四个月固定资产投资运行总体情况
　　1-4月全市全社会固定资产投资完成262.15亿元，同比增长39.76%。其中城建投资完成26.69亿元，同比增长27.76%。
　　从投资构成看，基本建设投资完成116.74亿元，比去年同期增长53.8%；更新改造投资完成42.71亿元，比去年同期增长27.3%.
　　（二）、1-4月固定资产投资主要特点
　　投资增速呈平稳增长态势
　　1-4月全市全社会固定资产投资增幅为39.76%,四月份全市投资累计增速比1－3月提高1个百分点，全市全社会固定资产投资呈现平稳增长态势。
　　四大行业共同推动投资经济增长
　　南宁四大重点行业制造业、交通运输仓储和邮政业、房地产业、水利环境和公共设施管理业1-4月四大行业共完成投资122.68亿元，占全市投资总额比重为46.74%，拉动全市投资增长21.48个百分点，对全市的贡献率为53.83%。
　　重点项目进度推进较快
　　今年以来，继续加大项目推进力度，全市100个重点项目中，有59个项目已开工，共完成投资28.58亿元。重点投资项目的顺利推进为投资的快速增长提供了有力保障。
　　房地产开发投资保持快速增长
　　1-4月，房地产开发投资完成74.72亿元，同比增长43.8%，较去年同期提高43.07个百分点。其中住宅完成投资54.47亿元，同比增长64.65%，占全市房地产开发投资的72.9%；商品房屋建筑施工面积2331.83万平方米，同比增长23.99%。其中，住宅施工面积1761.36万平方米，同比增长25.22%。全市商品房新开工面积377.03万平方米，同比增长198.02%，其中，住宅新开工311.61万平方米，同比增长213.87%。
　　三、南宁市2010年上半年经济发展概况
　　（一）、上半年全市主要经济指标完成情况
　　----生产总值（GDP）801.8亿元，同比增长14.1%，其中第三产业增加值469.09亿元，同比增长15.5%。第三产业对GDP贡献率为58.5%。
　　----财政收入151.27亿元，同比增长44.22%， 增速比一季度快18.91个百分点，比上年同期快31.44个百分点。
　　----全社会固定资产投资592.42亿元，同比增长45.8%，增速比一季度快9.04个百分点，比上年同期回落7.75个百分点。
　　----社会消费品零售总额418.21亿元，同比增长20.05%。增速比一季度快0.21个百分点，比上年同期高1.16个百分点。
　　----城镇居民可支配收入9276元，同比增长10.5%。增速比一季度高0.23个百分点，比上年同期回落4.41个百分点。
　　（二）、上半年全市经济运行的主要特点
　　1、三产协调发展，第三产业支撑全市经济稳定增长
　　上半年，一、二、三产业呈现出同步协调稳定发展的态势，尤其是第三产业有力支撑全市经济加快发展。三产业增速提高0.5个百分点，对经济增长的贡献率达65.5%，拉动经济增长9.3个百分点。
　　2、&三驾马车&齐发力，内需外需动力在增强
　　1) 固定资产投资保持高速增长
　　今年以来，固定资产投资增速逐月加快。上半年，全市共完成全社会固定资产投资592.42亿元，同比增长45.8%，增速比一季度高6.39个百分点，上半年全市固定资产结构进一步趋向合理，主要特点有：
　　2） 消费市场活跃，发展加快
　　今年以来，全市消费品市场繁荣活跃，消费需求继续发挥全市经济增长的&稳压器&作用。上半年，全市实现社会消费品零售总额418.21亿元，同比增长20.05%，增速比一季度快0.21个百分点，比上年同期高1.16个百分点。
　　城市消费仍是全市消费增长的主力
　　汽车、家居类商品销售持续旺销
　　各行业平稳协调发展态势
　　3） 对外经济保持增长，出口增速逐月减缓
　　四、南宁市城市总体规划（）
　　近年来，南宁城市规模不断发展扩大，城市建成区已提前突破原《规划》建设范围。
　　另一方面，国家正式批准实施《广西北部湾经济区发展规划》，中国-东盟自由贸易区加快建设，泛北部湾经济合作、大湄公河次区域合作和泛珠三角区域合作、西南区域协作不断深化，使南宁面临着更大的发展机遇。
　　为了适应新形势的发展需要，突出南宁在中国-东盟战略合作中和北部湾城镇群发展中的核心作用，更加有效的指导南宁城市发展建设，根据国家建设部《关于同意修编南宁市城市总体规划的批复》，新《南宁市城市总体规划（）》完美呈现。
　　(一)、城市性质
　　南宁是广西壮族自治区首府，面向中国与东盟合作的区域性国际城市，西南出海大通道的综合交通枢纽。
　　（二）、城市主要职能1、广西壮族自治区首府：承担政治、经济、文化与信息中心职能。2、区域性国际城市：面向中国与东盟合作的区域性国际城市，区域性物流基地、商贸基地和加工制造业基地，以及区域性综合交通枢纽、信息交流中心和金融服务中心。3、西南出海大通道的综合交通枢纽：承担西南出海大通道的交通枢纽职能。4、广西北部湾经济区中心城市：承担区域现代服务中心与科技创新基地职能。5、泛珠三角经济圈西部区域性中心城市：珠三角经济向西扩散的枢纽，新兴产业基地。
　　（三）、城市发展目标
　　（1）开放创新城市&&提高城市综合实力和开放度，转变经济发展模式，鼓励创新，建设开放的现代化文明城市。&&& （2）和谐平安城市&&促进城乡协调发展和各项社会事业全面进步，扩大就业，完善社会保障体系，构建平安有序、社会稳定、公平正义的和谐城市。&&& （3）生态园林城市&&深化塑造&中国绿城&品牌，建设生态环境持续发展、人与自然高度和谐，最适于人居的生态园林城市。&&& （4）魅力文化城市&&彰显秀丽岭南风光，展现以壮民族文化为主的体现时代性、包容性的城市文化，形成富有魅力的区域性旅游中心城市和文化交流平台。
　　（四）、城市规模
　　中心城人口2010年控制在210万人，建设用地控制在216 kO；2020年控制在300万人，建设用地控制在300 kO。
　　（五）、城市发展方向的选择
　　城市的主导发展方向：以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南。
　　（六）、公共设施建设
　　玉洞、龙岗、相思湖等将建行政中心
　　在公共设施建设方面，建设自治区政府新址、五象市级市民中心；在玉洞、龙岗、相思湖等区域布置部分城区的新行政办公用地。
　　五象：在五象新区建设以行政办公、体育休闲、文化娱乐等为主导功能的城市中心。
　　（七）、南宁市城市功能规划发展
　　1、建设行政中心& 带旺一片新区
　　规划：中心城内自治区级、市级行政办公用地将得到整合和优化，形成沿民族大道、友爱路、东葛路等几条主要干道和以岸诵牡母窬帧＝ㄉ枳灾吻轮贰⑽逑笫屑妒忻裰行摹Ｔ谟穸础⒘凇⑾嗨己惹虿贾靡徊糠殖乔男滦姓旃玫亍Ｔ诟骺⑶⒐ひ登ㄉ枧涮椎男姓旃凸芾碇行摹
　　2、建设大型体育场馆& 六城区均有体育中心
　　规划：主要建设项目有广西体育中心、广西奥林匹克广场、南宁市体育休闲公园、南宁市体育运动学校。其中位于五象新区的广西体育中心，规划用地4000亩，具备接待国内大型综合性体育运动会和部分单项国际比赛能力，配备大型体育馆、体育场、水上运动馆和各种室内外场馆、运动员公寓、行政设施、停车场地以及其他服务设施。
　　3、轨道公交&巡城& 出行更加便捷
　　五、南宁未来五年发展前景
　　日，自治区人民政府在南宁市举行新闻发布会，对外发布《关于加快广西北部湾经济区大产业大港口大交通大物流大城建大旅游大招商大文化发展实施意见》（下称《实施意见》）。广西将在3至5年内投入1.5万亿元，推动北部湾经济区建设。
　　《实施意见》提出的加快推进广西北部湾经济区&大城建&工作发展目标中指出，到2015年，城市化率将达到50%。
　　2015年前，南宁将按照&以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南&的发展思路，打理推进凤岭片区、五象新区建设，建成面向中国与东盟合作的区域性国际城市、广西首善之区。同时，南宁要在加快五象新区建设上取得新的突破，到2012年18平方公里的核心区要有一批项目竣工，自治区重大公益性项目规划建设区全面开工建设广西城市规划建设展示馆、美术馆、铜鼓博物馆，通过&一馆带一街区&的模式，建成南宁市发展的新核心，到2015年初步形成规模。
　　1、堤路园江滨公园上半年开工
　　统筹推进南宁保税物流中心（二期）、广西体育中心（二期）、广西艺术中心、广西规划建设展示馆、广西铜鼓博物馆、广西美术馆、广西政协会馆、广西信息中心、广西教育学院、南宁艺术博物馆、北部湾国际总部大厦、&老南宁&（一期）、邕江大学、沿海铁路总部基地等50个项目，推动这些项目早日建成。另外，全长12公里，占地196公顷，总投资81000万元的五象新区堤园路江滨公园一期，目前已开工建设。
　　2、推动龙岗片区整体开发
　　路网续建、新开工建设方面：实现五象大道、玉洞大道、银海大道、堤园路大道、平乐大道、龙岗大道等重点路桥项目年内建成通车。同时推动龙岗片区整体开发。年内实现龙岗片区5号、2号和3号路开工建设，年底竣工。
　　小结：从以上情况分析可以看出，近年来，南宁城市建设不断发展，南宁房地产土地价格不断地攀升，城市规划在不断地改进，这对于外来投资者和本地投资商，都有极大的促进和鼓励作用，为未来规范南宁房地产土地市场，起到重要的作用。
　　六、南宁市良庆区经济环境分析
　　（一）、良庆区概况
　　1、地理位置
　　良庆区属广西壮族自治区首府南宁市辖区，于日筹建，日正式挂牌成立，是南宁市最年轻的城区。良庆区位于南宁市区南部，地理位置得天独厚，是广西北部湾经济区的重要组成部分，扼大西南出海通道之要冲，是南宁市通往北海市、钦州市、防城港市的门户。
　　2、行政区划
　　良庆区辖良庆镇、那马镇、大塘镇、那陈镇、南晓镇等5个镇和大沙田街道、广西良庆经济开发区，城区总面积1369平方公里，总人口20．8万人，人口密度每平方公里151人，为目前南宁市面积最大、人口最少的城区。
　　2006年，自治区党委、南宁市委提出了&以邕江为轴线、西建东扩、完善江北、提升江南、重点向南&的城市发展战略。重点向南就是开发建设五象新区，再造一个新南宁，这给五象新区建设主战场的良庆区带来了千载难逢的发展机遇。
　　规划中的五象新区范围175平方公里，核心区范围18平方公里，五象新区的功能定位为：
　　中国&东盟自由贸易区的区域性物流基地、商贸基地、加工制造基地和高新技术产业基地，南宁市新的行政、信息、文体、商业商务中心以及现代宜居城市，是一个功能复合的新南宁中心区域，更是一个融入自然的生态城市典范。伴随着广西北部湾经济区开发建设上升为国家战略，首府南宁市引起了世人的关注，良庆区也成为了关注的焦点。现在，良庆区人肩负着一种使命：以一种新的实践，借着中国&东盟博览会起跳，从岸竟呓枷虮辈客澹夏丛煨碌幕曰汀
　　3、城市规划
　　良庆区按照自治区、南宁市构建区域性国际城市的要求，全面实施&两带两区一中心&的发展决策。
　　&两带&即沿海产业发展带和沿江都市生活与服务带。其中北部和中部主要发展新型制造业、都市型工业和物流业，南部主要发展都市型现代农业和生态休闲旅游业；沿江都市生活与服务带沿邕江南岸向东、向西延伸，主要发展行政办公、生态居住、娱乐休闲、文化、教育等配套服务业。
　　&两区&即良庆经济开发区和五象新区，是&两带&中的重点发展区域。
　　五象新区总规划研究范围175平方公里，规划设计范围约88平方公里。根据正在编制的五象新区初步方案，将新区定位为：北部湾经济区的总部基地，自治区的先进制造业基地，南宁市新的行政、文体、商业中心，物流、制造业基地。对如此辽阔的区域进行开发，就现在来说，将采取分期开发建设，首先，集中人力、财力、物力，将蟠龙小区所在位置的18平方公里作为核心区的重点开发区域。
　　5年后，我们将看到一个欣欣向荣、初具规模的五象新区核心区。五象大道建设已先期启动，支撑起核心区的主要项目有市级行政文化艺术中心、大型娱乐中心和&老南宁&古城文化旅游等大型项目。
　　五象新区核心区的开发建设将贯穿着人与自然和谐相处的理念，努力建成&生态核心区&。注重山体、水系的保护和利用，充分发挥五象岭森林公园的生态效能，体现建筑群体与周边环境相呼应的空间气势与时代气息。再造一个具有150万人口的新南宁，使五象新区融入北部湾（广西）经济区，与中国&东盟&M&型区域经济合作战略实现无缝对接。
　　&一中心&即行政办公中心，处于&两带&交汇区域，主要包括北部的蟠龙小区和南部的玉洞小区、良庆小区三个组团，以南宁市、良庆区行政大楼建设为重要契机，加快办公楼、高档宾馆、大型商场等配套服务设施建设，形成南宁南部最重要的以行政办公、外向服务和总部经济为主导特征的服务中心。
　　（二）、五象新区综述
　　1、新区简介
　　五象新区，是南宁城市规划中一个全新的城区，是邕江之南的一个辽阔区域，以良庆区的蟠龙小区、良庆镇、玉洞经济园区、沿海经济走廊开发区、龙岗新区、邕宁老城区和那马组团为主的175平方公里的土地。
　　五象新区规划让城市南部未开发的这片土地，一跃成为城市未来的建设区域，也将在未来被建设成为我们城市的形象代表。
　　规划中的五象新区核心区，是一个功能复合的城市中心区，也是一个以文化体育、行政办公为主，集居住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性城市新区，更是一个融入自然的生态城市典范。
　　2、五象新区发展大事记
　　2005年
　　4月，时任广西区党委副书记的刘奇葆提出，南宁市应该重视加大向南发展。11月28日，中共南宁市第九届委员会第十二次全体会议通过了《关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》，提出：&十一五&期间(年)，南宁&城市建设以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南&，&启动五象岭新区和龙岗新区建设，推动江南片区发展&。
　　2006年
　　4月28日，五象大道开工，标志着五象新区建设正式启动。
　　12月17日，南宁市五象新区开发建设指挥部挂牌成立，标志着五象新区的开发建设进入实质性阶段。
　　2007年
　　8月，五象新区又一条主干道&&银海 大道开工拓宽。
　　2008年
　　2月25日，广西体育中心一期主体工程开始施工。
　　2009年
　　1月，南宁保税物流中心动工。
　　5月22日，南宁市北部湾办(五象新区指挥部)现场指挥部挂牌成立。
　　7月，南宁大桥通车。
　　2010年
　　1月7日，南宁保税物流中心正式揭牌，进入封关运作阶段。
　　1月15日上午，广西体育中心二期工程开工。
　　日正式揭牌的南宁保税物流中心。
　　2011年以后
　　按照规划进一步拓展新区，引导城市不断向南发展，再造一个新南宁。
　　3、空间规划
　　（1）、一个枢纽&&交通枢纽
　　五象新区处于南宁南向发展轴线核心位置，以交通优势作为支撑，以大交通带动大开发。
　　水路：邕江穿城而过，沟通各地;
　　海运：五象新区紧逼钦州湾。出海便捷。
　　陆路：新区通过南宁大桥、仙葫大桥等跨江大桥与市中心区连为一体;五象大道、玉洞大道、堤路园、银海大道、南宁大桥南岸和环城高速公路、南北高速公路、南北二级公路等道路连接内外交通。
　　铁路：湘桂铁路就在五象新区，玉洞火车站也将落户新区。
　　航空：五象新区核心区距吴圩国际机场30公里。
　　（2）、一个中心&&信息交流中心
　　规划建设现代化信息枢纽大楼，服务于&数字南宁&建设的信息产业基地
　　（3）、三个基地
　　物流基地
　　商贸基地
　　加工制造基地
　　（4）、四大中心
　　市级行政中心 2000亩
　　广西文化艺术中心 400亩
　　广西体育中心 2000亩
　　大型娱乐中心/主题公园 1000亩
　　（5）、一批大型综合项目
　　滨江公园邕江之畔，核心区旁。基本沿用并适当整理现在的大片水面，形成生态环保的绿地、湿地景观。
　　&老南宁&古城文化旅游项目 500亩 重点在于建设&老南宁&品牌，丰富南宁历史民俗文化旅游产品内涵。
　　（三）、五象新区总部基地
　　总部基地项目经济全球化和区域经济一体化背景下产生的总部经济及其载体。建立企业家俱乐部、网络社区，实现社区内企业家的信息交流和资源共享，成为招商引资的新平台。
　　五象新区总部基地&呼之欲出&。《南宁市五象新区总部基地修建性详细规划》进入公示阶段，规划范围为五象大道以南、体育中心以西及平乐大道以东所围合的区域，总建设用地面积约259.28公顷。
　　1、区位及规模
　　今年1月下发的南宁市2010年城建项目第一期投资计划提出，五象新区今年将形成三大片区，总部基地、蟠龙片区和龙岗片区的路网今年将成片开工建设。
　　根据《规划》，五象新区总部基地选址在五象新区核心区内，总部基地规划范围为五象大道以南、体育中心以西及平乐大道以东所围合的区域，总建设用地面积约259.28公顷，其中，商业金融用地面积约为112.81公顷，占总面积的43.51%。
　　2、公共交通：每300米内有2个公交站
　　总部基地内的城市道路等级分为城市快速路、城市主干道、城市次干道和城市支路四级。将有便捷的公共交通线网到达总部基地。
　　划沿城市主干道、次干道和部分支路公交停靠站，确保每300米的范围内有2个公交站点，方便市民的日常出行活动。此外，轨道交通也将途经这里，在轨道交通站设置站前广场，方便交通站内人流的快速集散。
　　3、功能定位：体现商务办公金融服务等
　　如果说五象新区核心区是五象新区的心脏，那么总部基地就是心脏的中心。五象新区总部基地是南宁市总部经济发展和城市建设的标志性建筑群，根据政府已下发的《南宁市五象新区总部基地建设工作方案》，将体现商务办公功能、金融服务功能、产品展示功能、信息交流功能和研发创新功能这六大功能。
　　4、影响：金融辐射带来多种经济效应
　　总部基地的建设要坚持&高起点规划、高强度投入、高标准建设、高效能管理&。根据《修建性详细规划》的规划条件和相关建设要求，建成智能化、生态型的楼群组合，形成集办公、金融、展示、科研、信息交流于一体的企业总部集聚地。
　　（四）、城市公共设施
　　中小学：大沙田小学、五象小学、英华学校、玉洞小学、玉龙学校、英华学校、金象小学、西南外语小学、良庆区华登学校、西南中学等；&&& 综合商场：五象综合市场、利客隆超市、家具商场、便利店、金象三区综合市场、玉洞商贸综合市场、南城百货、利客隆、金盛商业广场；
　　银行：工商银行、建设银行、中国农业银行、中国信用合作社；
　　医院：江岭医院、广西工人医院大沙田门诊部、广西水电医院、博大医院、玉洞医院、市二医院大沙田分院；
　　交通：21路、23路、65路、607路、707路、501路等公车；轻轨1号即将施工，必将给轻轨沿线物业开发带来新的发展机遇；
　　其他:中国电信、中国移动、金象岭森林公园、五象岭森林公园、江滨公园等；
　　邻近地标：保税物流园、广西铜鼓博物馆、广西美术馆、广西城市规划建设展示馆、自治区行政中心等。
　　第二章&& 南宁市房地产发展概况
　　一、近年来南宁市房地产发展概况
　　（一）2009年南宁市房地产总体供应情况
　　1、2008 年房地产开工、竣工缓慢，2009 年商品住宅批准预售量下降
　　2008年宏观经济调控，房地产开发速度放缓，供给双方进入观望状态。受其影响，2009年全市供给大幅下降，进入下半年，在刚性需求的带动，需求井喷，市场重新进入&量价齐升&的局面。
　　根据上图表显示，南宁市商品住宅市场批准预售量大幅下降，批准套数为 27075 套，降幅为 24.11%，批准面积 2785834 O，降幅为 28.21%，因为 2008 年进入调整期，各大开发企业放慢了拿地、开发的速度；房地产投资、新增开工、施工、竣工面积都将继续下 降，下降幅度可能会在下半年有所收窄，受此影响，2009 年商品住宅市场批准预销量有所下降。
　　2、商品住宅各大城区批准预售情况
　　从以上表中来看，2009 年年度青秀区的商品住宅获得批准预售继续占据全市主力，但市场份额却同比减少 16.85%，批准预售套数与去年同期相比下降 44.69%；西乡塘区获得批准预售量位居第二，市场份额保持增长，占比为 25.47%，市场份额增加 9.26%， 与去年同期相比增长 19.26%；江南区属于南宁市工业比较多的区域，批准预售量有小幅度下降，批准套数为 4664 套，与去年同期相比下降 2.59%，占比为 17.23%，市场份额小幅度增加 3.81%；2009 年年度兴宁区获得批准预售量增幅最大区域，批准数套 1542 套，面积为
O，与去年同期相比增长 58.27%，占比为 10.53%，其它城区批准量均不足 5%。
　　3、批准预售产品结构
　　从商品住宅批准预售各户型来看，二室和三室的户型产品批准预售量呈现市场主力，分别批准 10145 套和 9679 套，两类户型产品占据全市商品住宅批准套数的 73.22%，主要批准项目为台湾街&宜兰湾、盛天华府、荣和&大地、盛天国际、隆源国际公馆、汇东郦城、瀚林雅筑、风格&雨林、保利&山水怡城、奥翔碧园等；一室的户型产品批准预售量位居第三，批准 3689 套，占比为 13.63%，主力获得批准预售项目锦绣花园、嘉华绿洲、荣宝华&星光大厦、盛天国际等；其它各类户型产品批准预售不足 5%。
　　4、商品住宅批准预售面积区
　　从以上面积区间统计表中来看，面积区间分布批准预售量相对较比合理，120-144 O和 75-90 O的面积区间批准预售套数分别为5791 套、5597 套，占比为 21.39%、20.67%，这两个面积区间的产品也是畅销商品住宅面积区间；90-105 O的面积区间批准预售套数为 4657 套，占比为 17.20%，主要是宽松二室和小三室；105-120 O的面积区间批准预售套数 3758 套，占比 13.88%；以投资型产品为45-75 O和 45 O以下批准预售套数分别 3286 套和 1897 套，占比为 12.14%和 7.01%；144 O以上的超大户型产品商品住宅由于成本和税收的加重，购房者有限的购买力下也逐步转向买购中小面积户型产品的商品住宅，所有该面积区间仅占据市场份额的 7.72%。
　　（二）、年南宁市商品住宅市场总体签约数据分析
　　1、整体商品住宅&牛市&再现& 交易量成倍增长
　　2、市场房源&求&远超&供&& 房价急速上升
　　纵观全局，2009 年南宁市商品住宅月均价上升速度有所加快，在消化量逐步增加的同时，南宁市场房源显得颇为紧张，该现象在凤岭一带最为明显。
　　3、南宁市商品住宅签约量按城区划分
　　多年来，青秀区一直保持着南宁楼市的领衔位置，商品住宅供应和消化该区域都能占到市场份额的 50%以上，独占市场熬头。
　　相比之下，西乡塘区为南宁人口最多片区，由于拆迁较为困难，旧城改造工作较为复杂和缓慢，因此大多项目都集中在土地储备较多的地带，如大学路、鲁班路、高新区和相思湖一带，而该地带却为南宁众多高校集中地，因此被人们称为&学府宝地&。在&学府宝地&的美誉下，西乡塘区成为南宁的另一个楼市&新星&区域，同样也是居住和投资较为优越区域。
　　2009 年兴宁区、良庆区、邕宁区均靠老盘的后推和剩余货量供应市场，因此全年签约量较少，均在 4000 套以下。
　　4、南宁市商品住宅户型配比
　　2009 年南宁市商品住宅最为畅销的户型依然为舒适型的三室。
　　5、南宁市商品住宅按面积区间划分
　　与 2008 年相比，2009 年我市所消化的商品住宅各面积区间分配比率基本接近，仍以单套面积为 75-90 O和 120-144 O的区间为主。一直以来，小户型 75 O以下的单间和一室户型销售价格都较高，而随着&70/90&政策逐步渗入市场，大户型供应明显减少，因此其销售单价也明显提高。
　　6、南宁市商品住宅按价格区间划分
　　2009 年，南宁市商品住宅销售价格增长较快，尤其在青秀区凤岭一带，临近年底，各楼盘所推货量销售均价基本保持在 8000 左右，甚至少部分已经达到上万元，因此，今年全市销售单价已不再是 2008 年的
元为主了，而是跳跃了六个等级，基本都在6000 元以上，该价格区间共签约商品住宅 12154 套，占全市总量 20.5/%，是 08 年的 5 倍还有余。其次，价格区间
元销量也比较乐观，共签约商品住宅 6948 套，占全市总量 11.72/%，该价位多集中于江南区和西乡塘区一带。
　　7、南宁市商品住宅按总价区间划分
　　2009 年，南宁市商品住宅销售单价都大幅度增长，因此从总价区间看，单套住房总价在 66 万以上已经成为市场主体。
　　8、南宁市商品住宅购买人群来源地
　　2009 年，南宁市商品住宅购买人群外地客户逐渐增多，其中本省其他地区购买商品住宅 26591 套，占全市总量的 44.85%，成为我市住房消费主力客群。其次，受东盟发展影响，外省客户也有多增加，共消化 13393 套商品住宅，占全市总量的 22.59%。
　　9、南宁市商品住宅签约套数排行
　　(三)、年良庆区商品住宅市场签约数据分析
　　1、良庆区商品住宅市场总体情况
　　2009年度良庆区商品住宅累计24个项目有成交备案，成交备案套数累计1887套，与上年相比增长121.48%；成交备案面积累计O，与上年相比增长133.34%。成交备案套数与成交备案面积两项均为年度全市环比增幅最大的片区。
　　从月度成交量走势来看，除 1 月和 12 月成交量同比有所下降外，其他月份同比均有所增长，特别是 11 月，涨幅高达 835.71%。
　　其中，3 月和 10 月成交量较高，累计分别成交备案 208 套和 251 套。1 月、6 月和 12 月成交量较低，累计分别成交备案 102 套、109套和109套。
　　由于片区内的原住民多，土地权属问题较为复杂，给征地带来了一定的困难，致使良庆区在 2009 年可选房源不多。据良庆区发展和改革局的数据， 2008年良庆区房地产开发投资金额达6.04亿元，而2009年1月至10月，良庆区房地产开发投资金额仅为2.27亿元，仅这一项，就同比下降了62.39%。目前，良庆区在售的大部分楼盘均为尾盘，加上五象新区还在进一步的规划当中，暂时没有 太多的新盘开发。片区目前正在开发的有位于银海大道的银海华廷和天筑米兰两个新项目，但具体放量均未定。蓝波湾和金象绿城新一期产品则分别要等到2010年的3月份和6月份才推出，总量1000多套。
　　2、良庆区商品住宅签约价格走势
　　2009年度良庆区商品住宅类成交备案均价3264元/O，与上年相比上涨5.23%。从月度成交均价看，11月份以3761元/O的成交备案均价位居各月度首位。与上年相比，除了 4、5、6 月份分别有-2.11%、-6.28%、-5.05%的小幅下滑外，其他月份均价均呈上涨趋势，其中，11月份涨幅高达26.82%。
　　3、良庆区商品住宅签约套数户型配比
　　2009年度良庆区成交套数最多的依然是三室户型，共成交套数624套，一室与二室户型成交量紧随其后，分别为470套和448套。同上年相比，四室与复式户型成交量大幅上涨，涨幅分别为436.00%和226.19%，位居各户型涨幅前两位。而五室户型成为本年度所有户型中唯一成交量下滑的户型，环比下降了25%。
　　4、良庆区商品住宅按面积区间划分
　　2009 年度良庆区商品住宅以单套面积为 45~75 O、105~120 O以及 75~90 O的区间为主，分别签约 566 套、288 套和 271 套，占成交备案量的29.99%、15.26%和14.36%，位列前三。同上年相比，面积区间为105~120O和120~144O的商品住宅涨幅最大，分别上涨了223.60%和206.67%。而面积区间为45O以下的商品住宅环比出现下降，降幅为18.27%。
　　5、良庆区商品住宅按价格区间划分
　　2009年，良庆区商品住宅销售价格略有增长，价格区间在元的商品住宅涨幅最大，达到了170%。2009年良庆区商品住宅销售单价主要集中在元，该价格区间共签约商品住宅1001套，占总量53.04%；元的商品住宅销量也不少，该价格区间共签约商品住宅504套，占总量26.71%。
　　6、良庆区商品住宅按总价区间划分
　　2009 年良庆区商品住宅成交总价依然以 22~33 万这一价格区间为主，但与上年相比，此价格区间的占比下降了 2.09 个百分点。 而 33~44 万和 44~55 万这两个价格区间的成交量增长迅速，环比分别增长了 222.81%和 276.60%。从上表中可以很清晰地看出，随着2009年南宁楼市整体上扬的趋势，良庆区的住宅销售单价也有所上涨，这必然导致住宅总价逐步增高。
　　7、良庆区商品住宅购买人群来源地
　　2009 年，良庆区商品住宅销售套数共计 1887 套，较 2008 年增加了 1035 套，涨幅 121.48%。各类购买人群均有所增长，其中本市非城区客户增长迅速，环比增长262.04%，本省其他地区客户也较2008年增长了173.06%。这两部分客户共购买商品住宅1131套，占良庆区商品住宅销售总量的 59.94%。此外，外省市客户成交量增加了 97.26%，几乎翻番。而 2008 年良庆区商品住宅消费的主力客群&&本市城区客户今年占比下降15.28%。
　　8、良庆区商品住宅签约套数排行
　　（四）、商铺市场签约数据分析
　　1、2009 年南宁商铺签约量大幅增长，12 月达最高锋值
　　2009年，南宁市房地产市场不仅火了商品住宅，同时也火了商铺物业，签约量大幅度增长。据统计，今年商铺物业累计签约5214套，总面积约为 13.82 万O，与上年相比分别增长 20.19%、48.86%；签约均价为 10435 元/O，与上年相比上涨 27.10%。主力签约项目《广西国际贸易中心》、《云星城市春天》、《西南商都》、《大和平商贸批发城》等。
　　从签约量走势图看，2009 年商铺物业各月度涨跌幅度十分明显。数据显示，签约量最低的在 2 月份，累计成交 207 套，面积为14609O，与去年同期相比下降38.76%、8.26%；12 月份销量突破年度最高，达761 套，面积为75563 O，同比增长30.98%、77.40%。
　　2、2009 年青秀区商铺与上年相比增幅达 160.46%
　　从各城区签约情况看，2009年青秀区代替了2008年度成为了&大赢家&，累计签约 1818 套，占比达 34.87%，主力签约项目分别为《老挝园区月亮湾》、《广西国际贸易中心》。其次为西乡塘区，累计成交备案1235套，占比为23.69%，主要项目为《云星城市春天》、《盛天名都》等。一直以供应商铺的兴宁区，本年度供应量下降，以签约1197套排第三位，占比22.96%，主力签约项目《西南商都》、《大和平商贸批发城》、《澳华花园》、《盛世联邦广场》等；江南区良庆区分别签约822套、142套，占比为15.77%、2.72%。
　　从各城区签约均价上看，兴宁区平均销售价格为全市最高，达 13725 元/O，与上年相比上涨 24.50%；其中，个别项目表现突然，如位于朝阳路上的《西南商都》项目以均价 56155 元/O签约 263 套。其次青秀区，为 11543 元/O，与上年相比上涨 7.02%，主力贡献项目《盛世联邦广场》等。
　　3、2009 年南宁商铺签约产品面积区间分布
　　从各面积区间来看，2009 年度商铺物业以 40 O以下面积区间签约套数所占份额最高，累计备案 2388 套，占比达 45.80%，与上年相比下降15.08%，主力由《西南商都》、《广西国际贸易中心》和《大和平商贸批发城》等供应；其次为40-60O的面积区间，累计签约1311套，占比量为25.14%，与上年相比增长68.51%；60-80O面积区间累计签约610套，占比量为11.70%，与上年相比增长68.27%。大面积区间500O以上签约量较小，仅签约92套，占比为1.76%。
　　4、2009 年南宁商业签约产品价格区间分布
　　从各价格区间上看，2009年商铺物业签约以元/O价格区间为主力，累计签约1326套，占比量为25.43%，与上年相比增长 25.93%；其次为 6000 元/O以下价格区间，累计签约 1234 套，占比量为 23.67%，与上年相比下降 24.43%； 元/O以上价格区间签约量最低，累计 291 套，占比量为 5.58%，与上年相比增长 19.75；高价位 20000 元/O以上签约量与上年相比大幅度增长，增幅为208.80%。
　　（五）、写字楼市场签约数据分析
　　1、2009 年写字楼物业签约清淡，年底收官 12 月价格跌破底谷
　　2009年南宁市无论是商品住宅还是商铺物业签约量均呈增长态势，而写字楼市场异常冷清，签约量大幅度下降，降幅超过5成。
　　据统计，全年累计259套，面积为27696O，与上年相比分别下降52.82%、58.11%，累计金额15656.36万元，与上年相比下降53.37%，均价为5653元/O，与上年相比涨幅为10.85%。主力签约项目为《盛世龙腾》、《上东国际》、《大和平商贸批发城》、《东方国际商务港》等。
　　从月度走势看，2009 年写字楼物业无论签约量还是均价涨跌幅度较为明显。数据显示，签约量最高锋值在 1 月份，累计成交 6023套，面积为 3446 O，与上年相比增长 10.34%、60.48%；从均价上看，最高均价同样出现在 1 月份，为 6844 元/O，与上年相比增长20.14%，年底收官 12 月份，均价跌至全年最低价，为3717 元/O，与上年相比下降42.33%，仅签约8 套。
　　2、2009 年南宁写字楼物业备案价格区间分布
　　从各价格区间看，2009年写字楼物业以中、低价位5000元/O以下和元/O的价格区间为主，累计签约套数分别为 114套、99 套，占比为 44.02%、38.22%，与上年相比分别下降 56.49%、59.92%； 元/O及 10000 元/O以上价格区间签约套数较低，分别为28套、18套，占比为10.81%、6.95%，与上年相比元/O增长40%、10000元/O以上下降10%。。
　　（六）、别墅市场签约数据分析
　　1、2009 年南宁市别墅市场表现清淡 3 月成交量跌破底谷
　　随着&禁别令&执行的尾声，当年赶在&禁别令&前报建开发的最后一批独栋别墅，在 2010 年将成为现房，该批开发的独栋别墅已成为独栋一手房市场上的最后晚餐。近来外地购房者纷纷投资独栋别墅，就是因为其他城市的独栋别墅已完全进入稀缺，价格已到了8-15万元/平方米左右，而南宁的独栋别墅只在元/平方米，价格的差距，使他们看到南宁独栋别墅仍然有&末班车&的机会，这将会成为2010年南宁房地产投资的一大趋势。
　　从月度走势看，受项目个案的影响，2009年南宁别墅市场无论成交量还是均价月度涨跌幅度较为明显。数据显示，成交量最低的在3月份，累计成交12套，面积为3516.48O；8 月份，均价达到2009 年的最高锋，达 10152 元/O，集中主力备案项目为《嘉和城》、《枫林蓝岸》。
　　2、2009 年南宁别墅备案价格区间分布
　　从成交备案价格区间看，2009年南宁别墅以200万以上、125~150万和75万以下的价格区间为主，累计备案套数分别为287套、108套和87套，占比为47.28%、17.79%和14.33%。75~100万及150~175万价格区间成交备案套数较低，累计成交套数分别为18套和19套，占比为2.97%、3.13%。
　　二、2010年南宁地产市场研究
　　(一)、月南宁市商品房市场分析
　　1、新建商品房批准预售情况
　　1-8月份，全市新建商品房批准预售面积406.88万平方米，与去年同比增长28.87%。其中商品住房332.78万平方米，与去年同比增长26.34%；办公楼13.73万平方米，与去年同比增长256.62%；商业营业用房23.44万平方米，与去年同比增长16.27%。
　　8月份，全市新建商品房批准预售面积59.11万平方米，与上月环比增长50.45%。其中新建商品住房50.64万平方米，与上月环比增长74.56%；办公楼0.15万平方米，上月办公楼无预售量；商业营业用房4.61万平方米，与上月环比下降11%。
　　2、新建商品房销售情况
　　1-8月份，新建商品房成交面积311.25万平方米，与去年同比下降39.49%，成交套数32795套，与去年同比下降36.98%。其中住房成交面积259.46万平方米，与去年同比下降44.01%，成交套数25501套，与去年同比下降41.54%；商业营业用房成交面积13.97万平方米，与去年同比下降38.05%，成交套数1473套，与去年同比下降59.73%；办公用房成交面积7.79万平方米，与去年同比增长116.99%，成交套数293套，与去年同比下降43.76%。
　　8月份，新建商品房成交面积36.42万平方米，与上月环比下降5.65%，成交套数4072套，与上月环比下降3.51%。其中住房成交面积为30.57万平方米，与上月环比下降14.27%，成交套数3114套，与上月环比下降15.82%；商业营业用房成交面积2.31万平方米，与上月环比增长106.25%，成交套数149套，与上月环比增长112.86%；办公用房成交面积0.84万平方米，与上月环比增长500%，成交套数41套，与上月环比增长192.86%；其余商品房2.7万平方米，分别属于车库、杂物房等其它用途的房屋。
　　3、存量房交易情况
　　1-8月，存量房成交面积91.44万平方米，与去年同比增长38.99%；成交套数9773套，与去年同比增长39.47%；成交金额36.94亿元，与去年同比增长73.75%。其中存量住房成交面积83.55万平方米，与去年同比增长39.76%；成交套数8650套，与去年同比增长35.66%，金额33.41亿元，与去年同比增长73.92%。
　　8月份，存量房成交面积10.08万平方米，与上月环比下降6.06%；成交套数1122套，与上月环比下降0.62%；金额4.18亿元，与上月环比增长0.48%。其中存量住房成交面积9.48万平方米，与上月环比增长0.64%，成交套数1002套，与上月环比下降1.76%，金额3.79亿元，与上月环比下降0.26%。
　　（二）、1-8月南宁市商品房月份分析
　　1、2010年1月南宁市商品房交易情况
　　2010年1月，南宁普通住宅成交2727套，成交套数环比下降63.36% 同比上涨53.89%；成交价为6316元/O，环比上涨10.16% 同比上涨52.79%。
　　官方统计数据显示，2010年1月南宁市普通住宅成交均价达6316元/O，携2009年房房事之凶猛，勇冠2010年上半年月度均价。
　　1月成交1261套、面积151255O、金额10亿7千余万、均价7098元/O，青秀区一如既往的勇猛。
　　青秀区凤岭南、北两个板块显然以是南宁楼市的核心板块和风向标，其对南宁整体市场的影响不可谓不巨大。南宁楼市的格局大致如此：青秀区、西乡塘区和江南区三足鼎立，其中又以青秀区为重点；从市场占比来看，青秀区无论套数还是成交面积均占南宁市场50%以上份额，成为市场佼佼者。
　　从楼市规律来看，一季度为市场淡季，楼盘以自然销售和常规去货为主。1月份的市场表现与规律相符，并无异常，青秀区由于有凤岭南、北两个板块的引领之下表现强悍也与其区域价值和板块所承载的区域使命相符。
　　（1）、价格
　　如上图，1月，南宁普通住宅成交2727套，成交套数环比下降63.36% ，同比上涨53.89%；成交价为6316元O，环比上涨10.16% ，同比上涨52.79%。其中，单价为元/O的住宅备案套数为260套，占比最高，为总占比的9.53%，这部分房源的均价为6380元/O。
　　如图，1月南宁普通住宅中，总价为44~45万房源备案套数为512套，备案面积为48311平方米，这部分房源的均价为5243/O。
　　（2）、面积
　　如上图，1月南宁普通住宅75~90平方米房源备案量为508套，备案面积为43159平方米，占总比的18.63%，这部分房源的均价为6106/O。
　　（3）、户型
　　如上图，1月南宁普通住宅三室房源备案量为1110套，备案面积为141550平方米，占总比的40.70%，这部分房源的均价为6270元/O。
　　（4）、区域
　　如图，1月青秀区本案套数为1261套，备案面积为151255平方米，均价为7098元/O。在几个城区中，青秀区的备案套数、备案面积及均价仍居第一。
　　2、2010年2月南宁市商品房交易情况
　　2月，南宁市普通商品房成交不足1500套，成交均价也回落至5817元/O，淡季来袭。
　　整个2月，南宁楼市翘楚区域青秀区成交646套，与1月相比锐减几近50%；西乡塘区成交428套；江南区215套；兴宁区83套；良庆区43套。
　　价格方面，青秀区和西乡塘区以6136元/O和6033元/O同属第一阵营；兴宁区以5322元/O处第二阵营；江南区以4857元/O、良庆区以4180同属第三阵营。回望2009的疯狂楼市，西乡塘区的市场表现甚至比常占楼市头把交椅的青秀区更值关注。
　　（1）、价格
　　如上图，2月，南宁普通住宅成交1415套，成交套数环比下降48.11%，同比下降43.80%；成交均价为5817元/O，环比下降7.91% ，同比上涨48.90%。其中，单价为元/O的住宅备案套数为215套，占比最高，为总占比的15.19%，这部分房源的均价为6236元/O。
　　如图，2月南宁普通住宅中，总价为22~33万房源备案套数为310套，占总占比的21.91%，这部分房源的均价为4759元/O。
　　（2）、面积
　　如上图，2月南宁普通住宅75~90平方米房源备案量为301套，占总比的21.27%，这部分房源的均价为5669元/O。
　　（3）、户型
　　如上图，2月南宁普通住宅三室房源备案量为497套，占总比的35.12%，这部分房源的均价为5883元/O。
　　(4)、区域
　　从上图中我们可以看到，2月南宁的普通住宅城区分布中，青秀区的备案套数居第一位，为646套，占总占比的45.65%，备案面积为73200O，占总占比的52.38%。青秀区2月份普通住宅均价为6136元/O。
　　3、2010年3月南宁市商品房交易情况
　　整个3月，南宁市普通商品房成交套数不足1700套，其中，青秀区708套、江南区423套、西乡塘区315套。
　　受&两会&定调以及政策风向影响，买方率先进入观望，政府调控楼市的各种表态，显然已引起神经敏感的购房者们的高度注意。
　　（1）、价格
　　如上图，3月，南宁普通住宅成交1692套，成交套数环比上涨19.58%，同比下降60.37%；成交均价为6039元/O，环比上涨3.81% ，同比上涨38.79%。其中，单价为3500O以下的住宅备案套数为231套，占比最高，为总占比的13.65%，这部分房源的均价为2963元/O。
　　如图，3月南宁普通住宅中，总价为44~55万房源备案套数为427套，占总占比的25.24%，这部分房源的均价为5144元/O。
　　（2）、面积
　　如上图，3月南宁普通住宅75~90平方米房源备案量为401套，占总比的23.70%，这部分房源的均价为5770元/O。
　　（3）、户型
　　如上图，3月南宁普通住宅三室房源备案量为710套，占总比的41.96%，这部分房源的均价为5893元/O。
　　(4)、区域
　　从上图中我们可以看到，3月南宁的普通住宅城区分布中，青秀区的备案套数居第一位，为708套，占总占比的41.84%，备案面积为79645O，占总占比的44.27%。青秀区3月份普通住宅均价为6535元/O。
　　4、2010年4月南宁市商品房交易情况
　　4月，号称史上最严厉调控的新政出台，陆续，从土地到税收，从贷款到利率，调控政策接踵而至。
　　在这样的市场和政策背景之下，4月，南宁普通住宅成交2285套，均价6081元/O，市场走向未有明显变化。
　　从成交户型来看，两室成交632套，三室成交1083套；从面积区间来看，75&90O成交560套，90&105O成交399套。
　　（1）、价格
　　如上图，4月，南宁普通住宅成交2141套，成交套数环比上涨26.54% ，同比下降48.07%；成交均价为6193元/O，环比上涨2.55% ，同比上涨44.96%。其中，单价为元/O的住宅备案套数为288套，占比最高，为总占比的13.45%，这部分房源的均价为6890元/O。
　　如图，4月南宁普通住宅中，总价为33~44万房源备案套数为389套占总占比的18.17%，这部分房源的均价为3957元/O。
　　（2）、面积
　　如上图，4月南宁普通住宅75~90平方米房源备案量为602套，占总比的28.12%，这部分房源的均价为5752元/O。
　　（3）、户型
　　如上图，4月南宁普通住宅三室房源备案量为955套，占总比的44.61%，这部分房源的均价为6126元/O。
　　（4）、区域
　　从上图中我们可以看到，4月南宁的普通住宅城区分布中，青秀区的备案套数居第一位，为1233套，占总占比的57.59%，备案面积为140455O，占总占比的60.70%。青秀区4月份普通住宅均价为6423元/O。
　　5、2010年5月南宁市商品房交易情况
　　&黄金5月&在史上最严厉调控政策的伴随下萎靡到来，全市当月成交4000余套。
　　我们来看5月楼市表现中的购房者来源：本市城区957套、本市非城区322套、本省其他地区1845套、外省市953套、无法识别39套。这组微观数据至少释放了以下几个信息：其一，南宁的市场是广西的市场，立足南宁放眼全区才是出路；其二外省市953套的成交量说明投资需求并不像传说中那般凶猛（尤其在新政背景之下）。
　　（1）、价格
　　如上图，5月，南宁普通住宅成交4116套，成交套数环比上涨92.25%，同比下降40.95%；成交均价为5493元/O，环比下降11.30%，同比上涨24.36%。其中，单价为3500元/O以下的住宅备案套数为781套，占比最高，为总占比的18.97%，这部分房源的均价为3055元/O。
　　如图，5月南宁普通住宅中，总价为44~55万房源备案套数为1011套，占总占比的24.56%，这部分房源的均价为5191元/O。
　　（2）、面积
　　如上图，5月南宁普通住宅75~90平方米房源备案量为1331套，占总比的32.34%，这部分房源的均价为5523元/O。
　　（3）、户型
　　如上图，5月南宁普通住宅二室房源备案量为1760套，占总比的42.76%，这部分房源的均价为5727元/O。
　　（4）、区域
　　从上图中我们可以看到，5月南宁的普通住宅城区分布中，青秀区的备案套数居第一位，为2521套，占总占比的61.25%，备案面积为283736O，占总占比的65.83%。青秀区5月份普通住宅均价为5477元/O。
　　6、2010年6月南宁市商品房交易情况
　　6月，从江南燃起的战火有燎烧全市的趋势。6月的成交数据：成交2289套，均价5639元/O。本市城区成交435套、本市非城区141套、本省其他地区1112套、外省市574、无法识别27套。
　　（1）、价格
　　如上图，6月，南宁普通住宅成交2289套，成交套数环比下降44.39%，同比下降66.12%；成交价为5639元O，环比上涨2.65% ，同比上涨23.44%。其中，单价为元/O的住宅备案套数为356套，占比最高，为总占比的15.55%，这部分房源的均价为4786元/O。
　　如图，6月南宁普通住宅中，总价为44~55万房源备案套数为791套，占总占比的29.66%，这部分房源的均价为5017元/O。
　　（2）、面积
　　如上图，6月南宁普通住宅75~90平方米房源备案量为791套，占总比的34.56%，这部分房源的均价为5978元/O。
　　（3）、户型
　　如上图，6月南宁普通住宅二室房源备案量为1016套，占总比的44.39%，这部分房源的均价为5762元/O。
　　（4）、区域
　　从上图中我们可以看到，6月南宁的普通住宅城区分布中，青秀区的备案套数居第一位，为891套，占总占比的38.93%，备案面积为103121O，占总占比的44.52%。青秀区6月份普通住宅均价为6265元/O。
　　7、2010年7月南宁市商品房交易情况
　　在新政持续影响下， 南宁市商品房新增供应量和成交量本月均创下4月新政以来新低。
　　7月南宁商品房新增供应量为37.23万O，环比下降44.35%，同比下降51.59%，与2009年月度供应均值相比下降31.41%，开发企业再度进入调整，市场供应减少。
　　7月南宁商品房成交面积为28.98万O， 环比减少29.39%， 同比减少51.78%， 与2009年月度成交均值相比减少57.46%，市场成交量再回落，需求萎缩趋势仍然在加剧。
　　7月南宁商品房成交均价为5632元/O，环比下降2.87%，同比上涨15.13%。在商品住宅价格有所松动的带动下，商品房价格环比小幅下滑。
　　表：南宁市2010年7月商品房供求及成交情况表
　　（1）、供求比分析
　　09 年 6 月至10 年 7 月南宁市商品房供求情况
　　开发企业放缓供应节奏，供求差距缩小
　　7月南宁商品房市场供求比为1：0.78，为了在需求萎缩的市场营造热销场面，开发企业本月调整推案节奏，市场新增供应放缓明显，虽然成交量仍然继续恶化，但在供应量相对减少的情况下，本月供求比与上月比状况有所改善，南宁楼市继续调整。 （注：供求比即面积供销比=1：当月成交面积/当月新批预售面积）
　　（2）、供应量分析
　　开发企业调整供应节奏，市场供应再萎缩
　　09年6月-10年7月南宁商品房新增供应情况
　　7月南宁商品房新增供应量为37.23万O，环比下降44.35%，同比下降51.59%，与2009年月度供应均值相比下降31.41%。7月在调控风潮依然继续的预期作用下，部分住宅为主的项目拉长了蓄客的时间，部分项目则选择了按兵不动。总之，本月开发企业进行了短暂的策略调整。
　　（3）、成交量分析
　　市场成交量持续回落，需求萎缩趋势继续加剧
　　09年6月至10年7月南宁商品房成交量走势
　　7月南宁商品房成交面积为28.98万O， 环比减少29.39%， 同比减少51.78%， 与2009年月度成交均值相比减少57.46%。无论环比、同比抑或是与2009年均值相比均出现了较大幅度的减少，而且下跌的幅度在加大，南宁楼市成交情况似乎并未探底。成交量大幅度下跌固然有开发企业调整供应策略，供应量减少有关，但由于新政作用持续影响，投资性需求以及改善性需求大量被压制。市场前景迷雾重重，也导致了部分刚性需求的观望，新政的影响本月仍然在加剧。
　　（4）、成交均价分析
　　在商品住宅、办公物业成交价格回调的带动下，商品房价格小幅调整
　　从成交均价来看， 2010年7月南宁商品房成交均价为5632元/O， 环比下降2.86%，同比上涨15.13%。从成交的具体情况看，我们认为商品房成交价格的调整主要还是成交结构变化所致，本月商品住宅成交量较大，且成交多来自兴宁区、江南区两大房价相对较低的区域，商品住宅成交结构性下调，7月份，南宁市商品住宅成交均价为5643元/O，环比下跌5.56%。另外，本月成交的办公和商业物业当中，非市中心高价物业成交有所增加，整体拉低了成交均价，导致了价格出现结构性回调。
　　8、2010年8月南宁市商品房交易情况
　　（1）、价格
　　2010年8月份，南宁市整个商品房市场共备案成交商品房O，销售金额为22.986亿元，商品房均价为6000元/O。
　　与去年同期相比，8月份南宁房地产市场商品房销售备案面积&51.89%，销售金额&34.20%，均价&23.45%。
　　环比10年7月份，8月份南宁房地产市场商品房销售备案面积&6.93%，&&& 销售金额&21.88%，均价&12.49%。
　　从上图表可知，南宁市商品房8月单月均价6000元MO，环比上升12.49%，成交备案面积小幅波动。随着全国出现楼市小回暖的态势，南宁市场也呈回升态势，目前购房者的购买意向有所增强。
　　、面积
　　2010年8月份，南宁市住宅共新增批准预售面积O,成交备案面积为292632O，新增批准预售面积超过成交备案面积73265O。售批比为0.79，环比下降0.72点。
　　1-8月份，南宁市商品住宅累计共新增批准预售面积2979178O, 累计成交备案面积2347610O，累计新增批准预售面积超过成交备案面积631568O。
　　从以上图表可知，南宁市累计商品住宅批准预售面积大于住宅成交备案面积，估计有6300套左右的大户型产品于市场，而目前刚性需求客户普遍青睐中小户型产品，剩余库存的产品都以大户型为主，销售速度较为缓慢。
　　（3）、8月房地产市场分析
　　传统淡季不淡 大盘小户热卖
　　都说8月是楼市的传统淡季，但在新政调控的影响下，不少观望的开发商陆续在临近&金九银十&之际开盘试水楼市，令这个8月楼市不太冷。除已在7月集体发力的青秀暂时&沉默&外，兴宁、西乡塘、城南共有9个楼盘上市，开发商大多表示开盘当天卖出90%以上或者售罄。
　　南宁住房局数据显示，8月新增住宅供应量1676套。各上市楼盘中，西乡塘部分楼盘价格略高于购房者预期，兴宁和城南的房价维稳。从购房者来看，刚需依然是主力，有部分改善型购房者和少数投资者入场。
　　楼盘小步试水购房出手果断
　　8月，已于7月进行较大规模发售的青秀楼市&放空档&，无一楼盘开盘。青秀大多楼盘是受工程节点影响，而更多的是寄望即将到来的&金九银十&，全力蓄势迎战传统楼市旺季。相对而言，兴宁、城南和西乡塘多个楼盘较为活跃，多以小量多次推货的方式维持市场热度，以一边试探市场一边谋略的方式迎接&金九银十&。
　　据统计，8月南宁共有9个楼盘开盘，推出1676套房。与7月相比，开盘数量和推货量均有所减少，但是人气有增无减。如碧园南城故事、台湾街开盘当天分别有1500多人和2000多人到场。采访发现，多数购房者买房出手果断，对于个别价格高于预期的楼盘，皆能从自身自住需求出发，结合政策和项目品质综合判断，适逢房源合适，价格在承受范围内的，出手购房不再显犹豫。
　　楼盘价格维稳少数房价高于预期
　　8月，房价基本维稳，少数楼盘开盘价高于购房者预期。
　　青秀自然销售的楼盘，房价无大变动，主力价格多在7000~1万元/平方米之间。其他各片区的多个推新楼盘，大部分价格维稳，如兴宁的保利山水怡城多次开盘均价保持6300元/平方米，龙光普罗旺斯新推阔景房起步价4980元/平方米，均价5500元/平方米，与上期开盘价持平。此外，有少数楼盘价格高于购房者预期，如台湾街开盘均价元/平方米，不少购房者表示实际认购价格比预期的要高出800元/平方米左右。碧园&南城故事打出&3&字头起步价，但低价房多为大户型，小户型单价都在5000元以上。购房者表示价格比预想的高，但还在接受范围内。
　　大盘小户受宠刚需仍唱主角
　　8月份推新项目，以刚需楼盘为主，刚需自住购房者一如既往是楼市的主力军。
　　多数刚需楼盘房价在元/平方米之间，户型以60多~120平方米的N+1房为多。价格适中，户型紧凑的新品，吸引了许多自住型购房者出手。如荣和山水绿城、保利山水怡城、台湾街、融晟公园大地开盘，90平方米以下的户型走量最快。
　　兴宁与城南吸引的仍是大批刚需，其中出现了少量改善型购房者。西乡塘的台湾街、君临天下的购房人群以项目周边的居民为多，也有不少来自周边县市的购房者，其中大部分为自住购房需求，其中不乏少量投资者。
　　9、后市分析
　　金九银十 南宁楼市将有42个新老楼盘扎堆上阵
　　错过了&五一&，不能再失守&十一&。对于开发商而言，这是一年中两个最重要的卖房节点。由于调控新政的出台，致使&五一&楼市受挫，&金九银十&成为不容错过的楼市销售时机。居周刊初步统计，9月、10月，南宁楼市将有42个新老楼盘扎堆上阵，总供应量超过4500套，由此可见，开发商已经坐不住了。而从近期开盘楼盘里的人气、成交量来看，购房者也按耐不住了，迎来买房良机。
　　金九银十买房良机
　　据统计，南宁楼市将有42个新老楼盘将在9、10月份发售4500套以上的新品，其中，以青秀、西乡塘最为集中，两个区域约有30个楼盘上市，新增房源3000余套。各片区所推新品户型丰富，凤岭片区多为100平方米以上的中大户型，但也有中国铁建&凤岭山语城推出38~76平方米的小户公寓，其他区域如西乡塘、城南仍以刚需购房者为主，主推100平方米以下的中小户型。
　　&金九银十&将是一个买房的好时机，不仅供应量大，选择范围也广。而且，当前正值楼市调控，不少开发商也会进行一些打折促销或让利卖房，因此碰到好机会就不能错过。
　　一段时间以来，一些楼盘尤其是大盘的人气，与以前相比增加了不少，这些到访的购房者中很大一部分都表示会选在9、10月份买房。
　　选在&金九银十&买房已经成了不少购房者约定成俗的习惯，因此每年的这个时候，楼市都会形成一轮供应和需求的高潮。即使在2008年这样的楼市低迷期也不例外，9、10月销售成绩要远胜于其他月份。
　　新政调控之下，南宁楼市并未出现明显下行，观望情绪逐渐减弱，9、10月份正是购房者尤其是刚需们出手的好时机。
　　资金紧张开盘救急
　　随着&金九银十&的到来，许多开发商开始着急开盘卖房了。资金压力恐怕是其中较为重要的因素之一。如今已经进入第三季度，过了&金九银十&，2010年即将见底，到时施工建设、设计、银行等多个单位就要找开发商&算账&了，如果届时没有充足的资金，那么对于开发商尤其一些实力有限的开发商而言，这个冬天将不会好过。
　　而今年以来，除了一些品牌企业，如荣和、保利、龙光和汇东等公司的楼盘销售形势较好，南宁真正卖得好的楼盘并不多，不少楼盘可能至今没开过一次盘，由于产品品质一般，价格较高，走量也较慢。
　　憋了三月不开不行
　　新政以来，南宁楼市可谓&一半海水，一半火焰&。城南等定位刚需的楼盘，大打价格战，由于在价格上主动迎合了刚需，价位符合他们的预期，热销捷报不断，甚至&日光&频现。
　　不过这只是南宁楼市的一面，就在中低价位楼盘热销的同时，那些高价楼盘基本走不动。数据显示，7月份销售排行榜中，入围成交套数前十名的多数是均价在5500元/平方米以下的楼盘，均价在6500元以上的楼盘没有一个。
　　调控之初，市场不明朗的形势下，不少楼盘选择了观望等待，一些楼盘纷纷推迟了开盘计划。以高价楼盘集中的青秀为例，6月份原计划有8个楼盘推出新品，结果有6个推迟了开盘。从现在来看，政策在短期内扭转的可能性几乎没有，继续推迟开盘意味着时间成本和机会成本大大增加。如今适逢一年一度的&金九银十&，一些楼盘也终于憋不住了，南宁楼市即将迎来楼市大爆发。
　　房地产不像其他行业，从生产到销售有一个周期，去年下半年由于市场预期较好，有一大批项目上马，到今年9、10月份正好赶上工程节点。而且，在楼市前景仍不明朗的情况下，谁能抢占先机谁就能占据主动权，不然将陷入被动局面。憋了这么久，不得不开了。
　　市场复苏正好入市
　　据媒体报道，7、8月，北京、上海等不少国内其他城市的楼市成交量开始回暖。根据南宁市住房局官方网站的数据显示，南宁的楼市状况也有所好转。7月，南宁市新建商品住房成交面积35.66万平方米，环比增长26.45%，成交套数3699套，环比增长25.47%。8月份截至30日，南宁市新建商品房累计签约成交已经到达3996套，超过了7月份的成交量。相比新政以来不断下降的成交量，7月以来成交量开始回升，另外从人气来看，市场也正在慢慢走向复苏。
　　因为有大量的楼盘放量，楼市不缺乏供应，从买方市场来看，经过一段时间的观望，不少购房者纷纷解禁。谭志宏认为，调控当道，后市走势尚不明朗，在这样的的背景下，开发商趁着市场的复苏出货不失为明智之举。
　　与2009年的疯狂高涨情况相比，今年的&金九银十&应该会呈现不愠不火的局面，供应量肯定会增加，而价格将以稳为主，不排除会温和上涨的可能，因为青秀大量高端楼盘的上市，可能会拉高南宁楼市的整体房价。
　　9~10月预计上市楼盘
　　青秀区
　　楼盘面积区间(平方米)房源数量
　　荣和大地89~141平方米未定
　　中国铁建凤岭山语城38~76的高层公寓，400多套128~179的洋房
　　信地伴云居119~164160多套
　　润华尚城街区& 87~130200多套
　　维也纳森林小区82~21060多套
　　枫林蓝岸 154~290未定
　　财富国际广场 134~15250多套
　　汇东郦城& 13932套
　　恒 大苹果园97~135 160多套
　　凯悦国际 142~145130多套
　　梦之岛花园& 96~124约60套
　　绿海云天& 87~129100多套
　　广源国际社区&& 125~173未定
　　金菲豪园& 120~150，首期40多套
　　文莱御园& 120~180约20套
　　联发尚品& 84~131139套
　　云星钱隆天下 50~10378套
　　昊壮一品尊府& 131~133，18套　　209~210(复式)
　　民发大观天下 110~216 未定
　　西乡塘
　　振宁&现代鲁班89~90约120套
　　隆源国际公馆 42~49168套
　　台湾街&&&&& 78~134米250套
　　华亨邕江御景& 40~96未定
　　天域香格里拉 36~89未定
　　西建水岸华府& 26~60100余套
　　同人学府大道& 38~110约200套
　　骋望怡Z湾& 80~120约200套
　　红日江山& 72~205未定
　　泛宇邕江一品 24~130未定
　　荣和山水绿城&& 65~126未定
　　保利山水怡城& 未定未定
　　金源橘子郡& 85~135未定
　　红日山湖& 未定未定
　　江宇世纪城 47~120未定
　　龙光普罗旺斯 90左右近100套 9月
　　汇东星城& 76~133300多套
　　八桂绿城云顶印象& 45~130近100套
　　碧园南城故事& 10650套左右
　　融晟公园大地& 142~15454套
　　蓝波湾& 80~13088套
　　万昌邕江明珠& 80~130未定
　　天筑米兰 50~80144套
　　随着&金九银十&的到来，不少楼盘或开盘或推新品，南宁楼市将迎来供应高潮。
　　三、年南宁市土地市场总汇
　　（一）、2009年南宁土地市场概述
　　1、2009年南宁市土地市场走势分析
　　土地市场总体成交情况的平稳发展，作为土地市场上非常重要的城镇住宅土地的成交情况也是我们关注的重点，我们可以在上图城镇住宅成交情况走势上看，虽然土地市场表现出较为规律的曲折，但是在曲折中我们可以看出非常明显的上升趋势。南宁的商品房价格相对许多首府城市、一线城市仍有较大的上浮空间，许多投资者也看中了南宁市的升值潜力纷纷在南宁投资置业，正是楼市的带动坚信开发商的信心，在拿地上更显出&阔绰&。
　　2、2009南宁土地市场小结
　　从土地市场来看，2009年&地王&频出，推高房价，出现了许多变数和演绎了许多惊奇。土地作为政府财政的重要收入，在09年的重要性表现的更为明显，在楼市大好的情况下，政府的积极推地，许多去年流拍的土地在今年都以较好的价格成交，而城镇住宅用地的成交价格也正不断攀升。其中12月份法院处置拍出的柳沙地块，以楼面地价5888元/O多的价格成为本年度最高的楼面地价，由此可以看出开发商对这一板块的升值潜力是十分看好的。相对较低的楼面地价是位于仙葫大道的地块，而其中一小宗位于仙湖别墅用地也排出了楼面地价4000元/平米的高价，可见市场对高端产品的市场接受价位已经达到一个相当高的水准。
　　2009年土地市场较火主要有三个原因：一是资金的回笼让开发商已经手握重资；二是国家的货币政策还没有收紧，土地、金融等政策不明朗；三是民间资本在国外的游资回撤，房地产成为新的投资渠道。2010年，在地王的杠杆效应作用下，毫无疑问，土地产生的利润将更大，也将会有新的地王诞生。
　　（二）、2010年南宁土地市场分析
　　1、2010年南宁土地市场概况
　　全年计划供地7749亩 2010年南宁土地&大放闸&
　　《南宁市2010年国有建设用地使用权招拍挂公开出让计划表(经营性用地)》（以下简称&《计划》&）日前出炉。《计划》显示，今年南宁市将有7749亩经营性用地纳入土地招拍挂，其中住宅用地4965亩、非居住用地2784亩，计划供地量同比上涨32.61%，刷新历年供地记录。
　　供地数量：7749亩供地创历年新高
　　《计划》显示，南宁今年计划出让经营性用地7749亩，比2009年计划多了1894亩，上涨32.61%。其中住宅用地达4965亩，旧城改造项目用地527亩。业内人士分析，这是今年南宁市积极响应国家政策，加大土地供应，缓解商品住宅土地市场&饥渴&的重要举措。
　　据了解，2007年南宁市计划供地6059.30亩，实际出让亩；2008年，计划供地亩，实际仅出让亩；2009年计划供地为亩，实际出让亩。
　　供地体量：百亩以上的地块占供地30%
　　与往年出让计划相比，今年占地100亩以上的地块有26块，占总供地数量的30%。其中200亩以上的有9宗地块。住宅类用地面积在100~200亩之间的地块有16块；200~300亩的有5块，700亩以上的有1块（该地块将分块出让）。
　　这些地块主要分布在青秀佛子岭路、江南壮锦路和五一路、西乡塘相思湖新区、兴宁的九曲湾、五象新区核心区和龙岗片区。从目前南宁楼市的现状来看，占地超过200亩的楼盘有机会成为板块的焦点楼盘。
　　热点区域：凤岭北、五象新区住宅供地最多
　　青秀作为南宁市房地产开发的龙头区域，今年计划供地1291亩。南宁火车东站的规划建设，使得周边的配套土地供应相应增多。从计划表中可以看出，青秀的土地供应主要集中在凤岭北的佛子岭路两侧及云景路，100亩以上的地块居多。
　　2010年土地供应的另一个热点在五象新区。该区域今年计划供应土地1828亩，其中，位于五象新区核心区的总部基地计划供地450亩。今年3月，五象大道南侧的商务地块成功出让之后，该区域的土地正逐步成为开发商追逐的新热点。
　　从总供地量来看，西乡塘高居榜首，计划供地1617亩，但物流存储用地和科教用地占751亩，其余城镇住宅批发零售用地主要集中在高新区。
　　土地需求：大批开发商&等米下锅&
　　据了解，南宁大多数地产开发企业表示在今年都有拿地计划。
　　此外，南宁城市仍有很大的发展潜力，不排除一些外地的大开发商&盯上&南宁，拿地成为入邕的第一要素。
　　市场影响：土地供应增加利于稳定房价
　　南宁2010年住宅用地计划出让达到4965亩，这也是南宁历年来供地计划中这一项数值最多的一年。
　　充足的土地供应可减少地王的出现，结构化供地，有希望保证中低收入家庭获得低价房，同时可抑制对商品房的过旺需求，保持房价稳定。随着公开出让土地供应量的增加，地王频出的现象应该会得到控制。
　　商务区供地进入尾声
　　目前东盟国际商务区所剩的开发地块屈指可数。在今年的土地出让计划中，仅有3宗配套用地出让。其中一块因竞买人不履行合约而解除协议的东盟国际商务区五星级酒店项目用地将再次推向市场，容积率也由原来的3.5调整到目前公布的5.5。
　　&绿色&地块首现供地计划表
　　此次《计划》表中将位于仙葫蓉茉大道西侧115.2亩和凤岭南路北面66.93亩的地块，分别作为自治区绿色示范小区项目和南宁市绿色建筑示范小区用地出让，这将为南宁市房地产注入绿色健康和低耗环保的可持续发展理念，带动和引导南宁市房地产项目向绿色与生态综合模式的方向发展。
　　2、土地供应分析
　　调整土地类型供应结构，加大土地供应
　　2010年7月南宁市土地供应11幅地块，共占地 O（折合728.246亩），环比上涨18.3%，同比上涨62.86%。
　　工业用地供应为主，多采用挂牌形式
　　7月供应2幅城镇住宅用地、批发零售用地，9幅工业用地。供应方式有拍卖和挂牌方式，其中拍卖2幅城镇住宅用地。
　　地块规模多样化，3幅地块过百亩
　　从供应地块规模来看，住宅及工业用地均有规模较大地块，3幅地块规模在100亩以上，甚至有一幅工业用地规模超过250亩。10亩以下地块有1幅，20-40亩之间地块有5幅，40亩-60亩之间地块有2幅。
　　大规模地块可提高抗风险的能力，产品的打造更多样，开发周期较长，可以抵御房地产市场变化及政策带来的压力。而小规模地块便于快速开发，快速回笼资金。
　　从供地区域来看，以江南区为主
　　从供应区域来开，7月份良庆区、江南区、兴宁区这三个区域有土地供应。江南区的经开区是一个工业集中园区，因此工业用地供应较为集中。而兴宁区，本月主要供应是城镇住宅用地。青秀区城镇住宅用地遇冷，因此政府在调整供地结构的同时，也调整供地区域，将兴宁区列为接力青秀区的头号种子区域。
　　3、2010年9月土地拍卖公告
　　（1）、南宁市2010年第九期国有建设用地使用权公开出让公告
　　挂牌捆绑出让地块基本情况和规划指标要求
　　GC地块 : 北湖北路11-1号（原南宁柠檬酸厂）旧城改造项目用地位于北湖北路11-1号。项目总用地面积22265.48平方米（合33.3982亩），其中实际用地面积为20603.14（合30.9047亩）；道路用地面积为1493.62平方米（合2.2404亩）；绿化用地面积为168.72平方米（合0.2531亩）。土地批准用途：城镇住宅、批发零售。土地使用年限：城镇住宅70年、批发零售40年。主要规划设计条件：容积率＞3.0且&3.5，建筑密度＞20%且&28%，绿地率＞30%且&35%。批发零售用地建筑面积占总建筑面积的比例控制在5%-10%，其余为城镇住宅，建筑高度控制要求在60米以内。项目范围内配建不少于6500平方米（按项目新建住宅建筑面积的10%计算），且不少于72套的住宅作为拆迁安置回建房，由市人民政府按2900元/平方米回购。[详见《南宁市规划管理局建设项目规划设计条件通知书》（审批号：）、《北湖北路11-1号旧城改造项目建设条件意见书》（编号：（2010）第3号）和《南宁市城乡建设委员会关于增设北湖北路11-1号旧改项目出让条件的函》（南建函[号）有关规定]。
　　该项目采取挂牌捆绑方式公开出让，项目总用地为待拆迁用地。项目总用地范围内土地和地上、地下建筑物（构筑物）均由竞得人按规定进行拆迁，并承担全部拆迁安置补偿费用。南宁市人民政府只收取土地出让净收益，实际出让用地挂牌起始价（土地出让净收益）为人民币120万元/亩，竞买保证金：人民币2500万元。
　　竞买人范围：中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除仍存在欠缴本市土地出让价款行为和在本市范围内被认定存在土地闲置行为者及法律、法规另有规定者外，均可申请参加。申请人可单独申请，也可联合申请。申请人属联合申请的，必须出具联合各方共同签署的合作协议。
　　本期国有建设用地使用权公开出让按照报价最高且不低于底价者得的原则确定竞得人。
　　本期公开出让的详细资料和具体要求，详见公开出让文件。申请人可于日至日,到南宁市锦春路3-1号市国土资源局二楼市土地交易中心获取公开出让文件。
　　申请人于日18时前向南宁市建设委员会提交《北湖北路11-1号旧城改造项目拆迁补偿安置预案》。
　　申请人可于日18时前到南宁市土地交易中心提交报名材料。竞买保证金须于日18时前汇入市土地交易中心指定账户（以到账时间为准）。
　　本期国有建设用地使用权挂牌地点为南宁市锦春路3-1号市国土资源局二楼交易大厅；挂牌报价时间为日上午8时至日上午10时。
　　（2）、南宁市2010年第二十五期国有建设用地使用权公开出让公告
　　公开出让地块基本情况
　　GC地块位于昆仑大道南面，宗地号为3702122，实际用地面积17838.14平方米（折合26.757亩）。土地用途：工业，产业类型：航空航天器制造；投资强度：&13407万元/公顷。土地使用年限：50年。主要规划设计条件：容积率&0.7，建筑密度＞30%且&40%，绿地率&20%，建筑高度&16米。挂牌起始价为25.6万元/亩，竞买保证金为人民币130万元。 GC地块位于昆仑大道南面，宗地号为3702123，实际用地面积25165.37平方米（折合37.748亩）。土地用途：工业，产业类型：水泥及石膏制品制造；投资强度：&2250万元/公顷。土地使用年限：50年。主要规划设计条件：容积率&0.7，建筑密度＞30%且&40%，绿地率&20%，建筑高度&16米。挂牌起始价为25.6万元/亩，竞买保证金为人民币200万元。 注：工业用地行政办公及生活服务设施用地不能超过总用地面积的7%
　　竞买人范围：中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除仍存在欠缴我市土地出让价款和被认定有土地闲置行为以及法律、法规另有规定者外，均可申请参加竞买。可独立申请，也可联合申请。申请人属联合竞买的，须出具联合各方共同签署的合作协议。
　　本期国有建设用地使用权公开出让按照报价最高且不低于底价者得的原则确定竞得人。
　　本期公开出让的详细资料和具体要求，详见公开出让文件。申请人可于日至日，到南宁市锦春路3-1号市国土交易综合大楼二楼市土地交易中心获取公开出让文件。
　　申请人可于日至日18时止到南宁市锦春路3-1号向市土地交易中心提交书面申请及报名材料，并交纳竞买保证金。竞买保证金必须在日18时前以银行转账的方式汇入市土地交易中心指定账户（以到账时间为准）。经审查，符合竞买人条件的，南宁市国土资源局授权市土地交易中心确认其竞买资格。
　　本期国有建设用地使用权公开出让地点为南宁市锦春路3-1号市国土交易综合大楼二楼挂牌大厅；挂牌报价时间为日8时至日10时00分。
　　（3）、南宁市2010年第二十八期国有建设用地使用权公开出让公告
　　公开出让地块的基本情况和规划指标要求 GC地块：位于五一西路，由17211两宗地块组成。实际用地面积65942.99平方米（合98.914亩），其中0517210宗地面积23569.07平方米；0517211宗地面积42373.92平方米。土地批准用途：城镇住宅、批发零售用地。土地使用年限：城镇住宅用地70年、批发零售用地40年。主要规划设计条件：容积率＞3.0且&4.0，建筑密度＞30%且&35%，绿地率&35%。批发零售建筑面积占总建筑面积的比例控制在10%-15%以内，若临街作为商业，多层及高层裙房退离道路不少于10米。住宅套型建筑面积90平方米以下应占住宅总面积的70%以上，住宅布局应满足日照要求。按照项目住宅总面积5%的比例配建公共租赁住房，每套公共租赁住房建筑面积控制在60O以内，但不少于50O。公共租赁住房由开发建设单位负责出资建设，公共租赁住房总平设计方案经市规划局审查批准后，须报市住房局备案。公共租赁住房经竣工验收合格后，无偿移交给市住房局【其他要求按南宁市规划管理局《建设项目规划设计条件通知书》（审批号：）及南宁市城乡建设委员会《南宁市房地产开发项目建设条件意见书》[2010]27号的规定执行】。 挂牌起始价为人民币305万元/亩，竞买保证金为人民币10000万元。
　　竞买人范围：中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除仍存在欠缴本市土地出让价款和本市范围内被认定存在土地闲置行为及法律、法规另有规定者外，均可申请参加。申请人可以单独申请，也可以联合申请。申请人属联合申请的，必须出具联合各方共同签署的合作协议。
　　本期国有建设用地使用权公开出让按出价最高且不低于底价者得的原则确定竞得人。
　　本期出让的详细资料和具体要求，详见出让文件。申请人可于日至日，到南宁市锦春路3-1号市国土资源局二楼市土地交易中心获取出让文件。
　　申请人可于日至日18时止到南宁市锦春路3-1号向市土地交易中心提交书面申请及报名材料，竞买保证金必须在日18时前（以到账时间为准）汇入南宁市土地交易中心。经核查，符合竞买人条件的，南宁市国土资源局授权市土地交易中心确认其竞买资格。
　　本期国有建设用地使用权挂牌地点为南宁市锦春路3-1号市国土资源局二楼交易大厅；挂牌报价时间为日8时至日上午10时00分。
　　4、2010年南宁土地市场分析总结
　　2010年南宁楼市毫无疑问土地仍将是重头戏，从南宁市2010年第一、二、五期国有建设用地出让公告情况来看，青秀区 、兴宁区 、江南区和相思湖都将有大面积土地集中供应。2009年拍出的土地，基本在今年中旬或下半年有产品面市，楼市或将迎来新的推售高峰。
　　1、公开出让下，楼面地价2000元/平米已经成为基本共识经过07年的疯狂，08年的低迷再到09年的疯狂，南宁土地公开出让市场上，2000元/平米已经成为业界的基本共识。
　　2、资本游戏继续，一般中小房企越来越难在公开土地市场上取得土地在开放土地市场上，土地竞争已经成为完全的资本游戏，一般中小型企业受制于资金能力困境，越来越难以与资本大鳄竞争。
　　3、&土地出让款调高&、但是资本市场充裕，流动性充足，地王依然会继续出现虽然09年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，&分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%&。
　　但是2010年上半年市场资本依然充裕，流动性充足，同时经历了08年的低迷后发展商队中国楼市未来&更加乐观&，同时加上相当部分项目型，开发商项目已经开发完毕。亟需新项目保持企业运作，因此10年南宁土地市场依然充满激烈竞争，地王依然会出现。
　　四、南宁市房地产总结分析
　　（一）、南宁市房地产发展的有利因素
　　（1） 南宁经济发展迅速，是房地产发展的基础。
　　（2） 城市人口不断增加，进一步增加住房需求。
　　（3） 城市化的进程不断加快，改善性住房需求增加。
　　（4） 完善的城市规划和合理的城市发展定位，提升城市价值，吸引资金人才流入，进一步带动住房需求的增加。
　　（5） 有地规模不断加大，土地供应较充足，利于房地产企业的业务开展。
　　（6） 金融市场完善，房地产企业融资方式多样。
　　（7） 居民收入不断增加，有较大的消费力支撑。
　　从多利好因素推动南宁楼市的发展，尤其作为区域性国际大城市和北部湾开放开发的核心城市，南宁城市竞争力的提升离不开房地产的繁荣发展，由于又得到国家政策的支持，从长远来看，南宁市的发展潜力巨大。
　　（二）、南宁市房地产存在的问题
　　（1） 城市区域房地产发展不均衡，江北贵，江南贱，区域价格差较大。
　　（2） 缺少品牌开发商进驻，开发理念较滞后。
　　（3） 南宁市基本由部分代理公司垄断，楼盘间竞争小，不利于合理价格的形成。
　　（4） 大量外来投资资金流入楼市，抬高价格，助推泡沫形成。
　　目前南宁市楼市存在的问题基本是短期性的不利因素，虽然对需求有一定的不利影响，但是随着市场的不断发展，制度的不断完善，这些不利因素将会慢慢消失。
　　总结：
　　南宁作为一个定位为区域性和国际性的大城市，以目前的规模还要快速发展十年以上才能达到理想中的规划要求，所以房地产业发展前景较广阔，但是目前也存在一些问题。随着南宁的经济发展、城市化、人口增加、环境的不断改善和区域性中心城市的形成，南宁市房地产市场将在量和质有突破。虽然存在一些问题，但是随着南宁的影响力的不断扩大，必将吸引更多的品牌开发商进驻南宁，为南宁的房地产市场带来新的活力和先进的开发理念，提升南宁的住宅品质。预计未来五年南宁房地产是一个蓄势阶段，此阶段表现为项目开工量大量了增加，供求均衡，价格较平稳波动不大，但是伴随市场的变化和政策的影响，价格短期可能有微小波动，趋势上涨的基调不会改变。
　　五、房地产政策研究
　　（一）、近期房地产市场调控策略
　　时间 措施 要点
　　 住建部等七部门发文 加快发展公租房& 由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。
　　 三部委发文明确个人房贷二套房认定标准 住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
　　 央行年内第三次上调存款准备金率 5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。
　　 国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
　　 国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50% 14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。
　　 住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨 住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。
　　 银监会：银行不得对投机投资购房贷款 中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。
　　 央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋 中国人民银行决定，从日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
　　 国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展& 国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。
　　 5部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50% 财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，&分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%&。
　　 国务院