为何发展共有产权住房制度最大的考验是政府？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-09-22 04:36 标签： 共有产权住房如何申请
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发展共有产权住房问题研究
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3秒自动关闭窗口探索发展共有产权住房 与政府合买
来源：现代快报
住建部：探索发展共有产权住房 与政府&合买&，加快解决&夹心层&住房问题，淮安2007年就开始推行买不起商品房，又租不到廉租房，中低收入的城市&夹心层&成为住房问题上最尴尬的群体。如果推出共有产权房，像这样的&夹心层&的住房问题就有希望了。
什么叫共有产权房?&百度百科&对共有产权房的定义是：中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权，房屋产权可由政府和市民平分，市民可向政府&赎回&产权。从字面意义上理解，共有产权房就是老百姓和政府部门共同拥有一套房的产权，最初的售价比市场价便宜些。
什么叫&共有产权住房&
在24日举行的全国住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长在部署明年工作时，明确表示：&继续抓好房地产市场调控和监管工作&，同时传递出三个政策信号：更加注重分类指导，探索发展共有产权住房和强化市场监管。
随着城镇化、工业化的深入发展，不少地方住房供应不能满足需求、房价上涨压力较大，中低收入家庭住房支付能力下降。姜伟新说：&鼓励地方从本地实际出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房。&
据介绍，一些地方开展共有产权保障方式的主要做法是，地方政府让渡部分土地出让收益，有的还给予适当财政补助、税费减免，以降低住房的建设成本，然后以低于市场价格配售给符合条件的购房家庭。配售时，在合同中明确共有双方的产权份额及将来上市交易的条件和增值所得的分配比例。
住房城乡建设部认为，从一些城市的实践来看，发展共有住房，在政府的支持下，充分发挥市场作用，能够调动群众依靠自己努力改善住房条件的积极性，有利于加快解决群众住房困难。同时，发展共有产权保障房，符合公平、效率原则，可以避免陷入福利陷阱，有利于保持或激发社会的活力。姜伟新表示：&住房城乡建设部也将认真总结各地经验，深入研究相关政策，会同有关部门适时提出指导意见。&
对于大多数人来说，&共有产权房&是个挺陌生的词，然而这种性质的保障房却已经在江苏等地出现了好几年。
据了解，江苏淮安在全国最早提出共有产权房，2007年开始推行。购房者和政府可按7比3和5比5两种比例出资购买，并持有相应产权。共有产权房的价格比周边商品房便宜5%至10%，5年内购房者可以原价回购政府产权部分，5年以后8年以内，在原价基础上加付同期银行利息，8年以后购买，则按届时市场评估价格结算。当地房管部门曾介绍说，推行后的两年多时间就解决了千余户家庭的住房困难。目前，上海也已开始推行共有产权房。
淮安最早推行共有产权房试点
伴随着各地的试点，共有产权房在多个地区得到了政府部门的肯定，但&麻烦&却不小。南京一位不愿透露姓名的专家认为，首先政府在当中扮演了&运动员&&裁判员&的双重角色，由于政府持有部分产权，这会导致政府部门在楼市调控中的动力不足，反而可能助涨房价;其次，共有产权房存在定价、评估等环节，新增加的这些环节都是新生事物，潜在的寻租空间不小;第三，共有住房入住后可能会带来管理麻烦，例如房屋的维修等就可能出现居住者与政府之间扯皮的情况。据了解，目前南京的保障房类型，包括经济适用房、廉租房、公租房、保障性限价房，从未有过共有产权房。
原标题：住建部：探索发展共有产权住房 与政府合买
编辑：于瑞丽
[此文系转载，来源于现代快报 ，版权归属原作者]
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北京发展共有产权住房的借鉴与思考2014 年4月，上海、深圳、成都、黄石、淮安等城市作为试点城市，率先将共有产权住房从理论推向实践。三年多来，几个城市在实践中逐渐分化、自成体系，既有经验、也有不足，这对北京发展共有产权住房提供了有益的借鉴和思考，主要有以下方面。第一，申购门槛。在几个试点城市中，上海市设定了收入、人均住房面积等方面的限制；深圳市设定了户籍和收入等方面的限制；成都市设定了户籍、收入和人均住房面积等方面的限制。而在北京的《办法》中，只有年龄要求（单身家庭年满30岁）、限购条件和名下无房等，并无户籍和收入的具体规定。事实上，共有产权住房并非保障性住房，对于其申购门槛是否需要进行严格的限制，是否要考虑户籍、收入等问题，还有待斟酌。当然，考虑到北京的实际情况，目前已拥有京籍但尚未取得房产的“新北京人”不在少数，因此设置户籍优先权完全合理。第二，定价方式。目前，上海市对共有产权住房按套型、面积和建造标准等实行政府指导定价；成都市采用基准价定价；而淮安市则将价格控制在同期、同地段普通商品房销售价90%~95%的水平。一方面，政府指导定价或基准定价缺乏市场博弈，很难有效反映出共有产权住房的市值变化；另一方面，如果共有产权住房的定价明显低于同期、同地段普通商品住房的销售价，则又容易引发寻租问题。因此，北京市在推行共有产权住房的过程中，还是应广泛参考市场价格，并结合多因素进行综合定价。第三，租金政策。通常，共有产权住房的租金会参照市场租金，以同地段住房租金的平均水平为基准，扣除购房人所拥有产权的比例进行缴纳。然而，试点城市在实践中的做法却并非都是如此。以淮安市为例，其规定，当购房人达到中高收入水平前，不对其收取租金；而当购房人进入中高收入群体之后，在政府不强制其搬出的情况下，才对政府产权部分收取市场租金。可见，政府作为共有产权人，正无条件让渡其自身产权。一方面，政府对使用廉租住房、公共租赁住房的最低收入群体收取租金；另一方面，政府又对使用共有产权住房的中低收入群体提供租金补贴；这显然有失公平，且违背政府提供社会福利的本意。因此，北京在发展共有产权住房的过程中不应参照上述模式；特别地，对于共有产权住房的维修费用，到底由购房者个人承担，还是由政府承担，抑或共同承担，应及时出台相关规定。

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