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二手房公积金贷款比例提高 贷款比例须看房龄
来源：长江商报
作者：马飞
　　根据武汉现行规定，公积金贷款买新房，最高可贷60万元，购买二手房的贷款上限为40万元。记者从武汉市住房公积金管理中心获悉，该中心已经将贷款额度调整方案上报，待武汉公积金管理委员会和市政府通过后，就将执行。
　　近几年，由于中心城区二手房价格上涨较快，上限40万元的规定，常让公积金贷款无法完全满足需求。目前，公积金贷款额度的确定，核心原则是不得 高于家庭月还款能力，即最高公积金贷款额度=职工夫妻双方月缴存金额(含单位缴纳)×45%×12×贷款期限。至于能否贷到60万元的上限，市民可根据自 身缴存情况推算，并向银行、公积金中心咨询。
　　同时，房龄不同的二手房，贷款比例高低也各不相同，即房龄越老公积金贷款比例越低，具体比例50%-70%不等，这些也可能影响到贷款上限的确定。(记者 马飞)
　　武汉公积金中心人士认为，目前二手房的贷款额度上限是前几年确定的，随着房价的逐步走高，尤其是主城区部分房龄较新的二手房，价格已经堪比同区 域新房，原有额度已很难满足需求。而二手房购买者多为刚性自住，现在将二手房贷款上限提高至与新房一致，既体现公平，更能减轻刚需置业负担。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323辽宁公积金个人贷款首付比例下调至20%
4月8日，辽宁省人民政府网站发布了名为《辽宁省人民政府办公厅关于支持居民自住和改善性住房需求的通知》的红头文件，要求加大公积金支持力度，住房公积金个人贷款最低首付比例为20%，贷款额度最高上调至80万元，还贷年龄延长至法定退休年龄后5年。事实上，早在3月30日央行、住建部、银监会下发的通知中，就要求公积金贷款首付降至两成，二套房最低首付款比例调整为40%，以盘活房地产市场。那么，此次真正落地的房产新政到底会对辽宁购房者产生哪些影响？新旧政策下，首付和利息将有怎样的差别？新政：公积金额度可覆盖130平住房前述《通知》指出，为稳定住房消费，支持居民自住和改善性住房需求，促进全省房地产市场平稳健康发展，现将加大住房公积金对居民购房的支持力度。《通知》要求，辽宁住房公积金个人贷款最低首付比例为20%，贷款额度最高上调至80万元，还贷年龄延长至法定退休年龄后5年。以沈阳为例，按照7000元-8000元/平方米的房均价计算，80万元的最高贷款额意味着基本可以覆盖到130平方米左右的商品住房，基本可以满足大多数购房者首套自住房的面积需求。在营业税方面，《通知》要求个人对外销售购买2年以上（含2年，下同）的普通住房，免征营业税；个人对外销售购买2年以上的非普通住房，按其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。而这一征税门槛此前为5年。同时，《通知》要求调整普通商品住房认定标准。容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下、单套总价200万元以下的普通商品住房可享受税收优惠政策。事实上，辽宁此次出台的房地产新政更多地被解读为对国家“330新政”的一种细则性、本地性落实——今年3月30日，央行、住建部、银监会共同发布通知，要求公积金贷款首付降至两成，二套房最低首付款比例调整为不低于40%。同日，财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。不过，政策并未立即在辽宁各地市有所反应。9日晚22时20分，记者采访大连市住房公积金管理中心有关负责人得知，大连住房公积金政策暂无变化，政策调整正在进行中，有望尽快公布。而大连本地的万科、绿城、华润等开发商方面也表示，目前其暂无针对新政实施的动作，在等待具体细则。据了解， 目前在大连，职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上即可申请住房公积金个人住房贷款，购买一手房的，大连公积金贷款的市内四区、高新区最高贷款额度为45万元。借款人与辅助借款人双方申请贷款的，公积金贷款市内四区的最高贷款额度为70万元；购买二手房的，纯公积金贷款或组合贷款额度均不得超过交易价与评估价较低值的60%，建筑面积不超过90平方米且房龄不超过5年的可以放宽到70%。门槛：买100万房子首付降低10万此前，沈阳等地的公积金贷款执行的是购买首套90平方米以下住宅首付比例20%，购买90平方米以上住宅首付比例30%的政策。新政实施后，20%的首付比例不对住房面积加以限制，最直接的利好就是减轻了购房者的首付压力。以一套总价100万元、面积超过90平方米的首套商品住房为例，如果按照此前首付30%来看，需要支付30万元的首付，而若采取新政后首付20%的公积金贷款标准来计算，首付仅需20万元，减少了10万元的一次性付款压力。但相应地，由于实际贷款额度的增加，还款利息也不可避免地产生递增。以目前执行的五年期以上基准贷款利率4%来计算，同样是总价100万元的住房，按照此前政策需贷款70万元，等额本息还款20年，月供为4241086元，本息合计101.80万元，加上30万首付，置业总支出131.80万元。而如果按照新政的要求，同样是等额本息还款20年，月供升至4847.84元，本息合计116.35万元，加上20万元首付，置业总支出达到136.35万元——这意味着比新政前首付3成增加支出近5万元。不过，银行及公积金管理部门对首套房贷款申请的政策放宽和审批时限缩短，还是为不少购房者带来一缕春风。《通知》实行居民申请贷款购买首套房“认贷不认房”政策，即居民及其家庭首次贷款或贷款已还清、再次申请购买普通商品住房的，均视为首套房贷款申请，并要求各商业银行和住房公积金管理机构对首套房贷款申请给予支持。影响：购房者开发商二手房三方利好“新政策带来的最大影响是直接的购房需求释放，对于大部分刚需、首套、自住商品住房的购房者来说，10%的首付比例能够制造出不小的差别。”中原地产首席分析师张大伟表示，“利好刚需购房者的同时，市场整体成交量有望在4月快速上升，一二线城市存在房价上涨的可能性。”房价曲线上涨与买方需求博弈的中间点在哪里？中国指数研究院华中分院研究总监李国政分析，二套房首付降低、房贷利率下调，将刺激部分改善型购房人提前出手，拉动各楼盘的出货速度。但在巨大的库存压力下，各楼盘都不敢贸然涨价。事实上，记者走访沈阳、大连等地房地产市场发现，新政前后辽宁多地也并未出现楼盘明显涨价的现象，反之，却有不少开发商高调宣布“36个小时不打烊不涨价”、“十个楼盘不涨价”等等，涉及的项目包括沈阳、大连、海城等城市。虽然，也的确有于洪、和平区长白岛、浑南区等数个楼盘宣布4月份涨价，涨幅100元至300元/平方米不等，但开发商均否认涨价与“330新政”有关，而是公司“既有计划”。 不过即便如此，沈阳房地产行业资深人士何祥俊仍认为，此次楼市新政偏重的是对以往偏严政策的松绑，市场回归理性后，促使刚需拉动住房消费的同时，也重点放松改善性需求的限制，有助于稳定市场消费，防止楼市大起大落，长远来说对开发商和市场的良性发展十分有益。二手房交易的“5改2”政策也成为不少二手房主的受益砝码。大连市房地产经纪人协会会长袁国钰表示，此轮新政落地将会引导更多低税房源入市，改善性需求入市步伐也会大大加快，二手房市场有望更加活跃。结语：“救市”远不是最终目的今年以来，各地公积金政策调整频繁。在落地辽宁之前，扮演房地产市场“提振剂”角色的“330新政”也曾引发济南、广州、福建、深圳、黄山等省市地区的一连串动作。落地辽宁之后，更是很快引发部分房价的上涨，尤其体现在“5改2”二手房上，甚至出现大连二手房报价一夜涨10万、沈阳二手房报价瞬间涨5万的新闻。上涨消息的传出，让许多购房者担心，原本因降低首付比例而减轻支付压力的喜悦，现在又不得不被递增的房价带来的焦虑所湮没。不过，许多人都忽视的一点是，虽然多方调控政策趋于放松，市场信心有所回升，但是房价会否继续上涨，还要综合供给面、需求面、宏观经济面等多层因素进行分析。目前看，企稳似乎是大概率事件。就现有的新政宽松度而言，满足基本购房需求、消解房市库存进而“救市”都是可合理期待的结果。然而，如果回归到公积金让“居者有其屋”的大方向上，“救市”就远远不成为最终目的。从公众的诉求来看，目前的制度虽逐渐完善但还远远不至完美。比如，80万元的贷款上限，基本职能覆盖130平方米以下的首套住房，如果预购买面积更大，实质上受限于贷款额度上限，首付比例仍要超过20%；再比如，公积金和银行的组合模式尚不灵活、便利。如何解决这些问题，或许才是解开公积金如何最大化为民所用的法门。相关新闻日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布，购买首套自住房且建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30%。日“国五条”出台，对不能提供一年以上纳税证明或社保缴费证明的非本地居民暂停放款。购买商品住房贷款首付比例调整到30%及以上。日“国八条”出台，原则上对能提供一定年限纳税或社保缴纳证明的非当地户籍居民家庭、已有1套住房的当地户籍居民家庭限购1套住房。2012年3月2011年连续3次加息使房贷利率升至近10年最高水平，2012年3月，工、农、中、建四大行首套房贷利率降到基准线，但首套房首付比例仍然执行30%的标准。日国务院颁布新“国五条”，继续严格执行商品住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房。2014年 5月12日央行要求银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。日《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》公布，规定将集体土地所有权等纳入不动产登记范围中，被视为是为未来征收“房地产税”打下基础。日央行、银监会下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，其中最受购房者欢迎的是“贷清不认房”、贷款利率下限为基准利率的0.7倍等措施。
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本指南适用于沈阳住房公积金管理中心以住房公积金为资金来源，委托银行发放的针对缴存住房公积金的职工购买商品房的贷款申请。★贷款申请条件1、在沈阳工作并在中心缴存住房公积金的职工。2、申请贷款前申请人或共同申请人所在单位按规定为职工缴存住房公积金满六个月。3、购房的首付款比例不低于20%。申请人及共同申请人在申请住房公积金贷款前有贷款逾期3次以内不良信用记录的，贷款首付比例在现有政策规定基础上按不同房源分别增加10%。贷款逾期连续3次以上累计6次的不再受理住房公积金贷款。4、申请人具有稳定的经济收入和偿还贷款能力。5、申请人同意提供中心认可的贷款保证方式。6、申请人及共同申请人没有尚未还清的贷款或其他债务。7、申请人所购买楼盘的开发企业已与中心签订保证协议。★应提供贷款要件1、申请人及共同申请人身份证原件及复印件各4份。2、户口簿原件及复印件1份。首页、借款人页及共同申请人页3、婚姻证明原件及复印件1份。4、住房公积金储蓄查询卡。5、商品房买卖合同原件4份。6、商品房销售许可证复印件2份。7、新建楼房门牌编号审批表复印件2份。8、商品房买卖合同备案表原件1份及预告登记表原件1份。9、首付款收据及全额发票原件及复印件各1份。10、维修基金、契税收据原件及复印件各1份。以上材料仅为中心、担保所需要件。★准贷时限及房源规定借款人在签订购房合同和交纳首付款之后准予申请。购买的房屋仅限于本市行政区划内，可具有国有土地房屋所有权证的住房。★贷款额度、比例与期限申请人一方缴存住房公积金，贷款的最高限额为25万元申请人及共同申请人双方缴存住房公积金，贷款的最高限额为40万元家庭成员三人以上共同申请贷款的最高限额为50万元。且贷款总额最高不得超过商品房成交价的80%。贷款的最低期限为1年，最高期限为30年且男性不得超过60周岁、女性不得超过55周岁。针对符合以下3个条件的职工男性可放宽到65周岁,女性可放宽到60周岁。男方年满50周岁，女方年满45周岁连续缴存公积金3年以上缴存公积金以来首次申请公积金贷款。具体额度计算公式为:申请人及共同申请人月缴公积金的工资基数&0.6&12个月&贷款年限。★贷款的办理程序1、申请:申请人及共同申请人持相应贷款要件到缴存住房公积金的所属中心驻各区管理部个人贷款受理窗口填写公积金贷款申请审批表。2、初审:受理人员按贷款政策进行个人信用审查、材料初审，录入表中信息、复核合格后，统输出合同文本、贷款借据及委托扣款协议等文本。3、签字:申请人及共同申请人在办理银行还款卡后在上述文本签字确认。4、办理担保及抵押:申请人及共同申请人到担保公司窗口办理担保与抵押手续。5、放款:待担保与抵押手续经过约定时限办理完毕后，管理部复核回执及贷款材料后委托银行将贷款划转至开发企业与中心签订保证协议时预留的账户。借款人凭身份证原件到委托银行领取相应回执。6、还款:借款人每月在委托扣款协议约定的时限内将当月应还贷款本息款存入银行卡内或到开户银行窗口还款，直至借款全部还清。★贷款的偿还1、还款方式:借款人可选择等额本息法和等额本金法两种方式还款。公式如下:2、公积金还款:借款人及其配偶可与中心签订《委托提取住房公积金偿还个人住房公积金贷款协议》，中心每月从借款人及其配偶公积金账户的定期余额中扣还公积金贷款本息。当定期余额不足整期时，从银行卡中代扣。3、银行卡代扣::借款人与委托贷款银行签订《住房公积金贷款委托扣款协议》后，委托银行每月从银行卡中扣还贷款本息，借款人应在每月的放款日前将当期应还本息款存入卡内。4、逾期罚则:中心及委托银行对没有按期偿还的贷款的借款人，按中国人民银行规定加收罚息。中心有权对逾期连续三个月、累计六个月的借款人进行法律诉讼，不良记录记入个人征信统。5、信息服务:借款人可与中心签订《个人短信服务申请书》，中心定期将公积金的存取情况、公积金贷款还款情况、逾期情况等信息发送至借款人的手机中。6、提前部分偿还贷款:借款人正常还贷一年以上，借款人提前部分偿还公积金贷款每次冲减贷款本金额度不低于5000元，中心将重新计算借款人的月还款额。7、提前全部偿还贷款:借款人正常还贷一年以上，借款人提前全部偿还公积金贷款，则借款人与中心的借款合同在贷款本息还清后即告终止。
回答者：手***3 |
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*以上数据会有些许误差，请以实际数据为准
您目前处于未登录状态2016年沈阳住房公积金贷款最新首付比例和贷款额度_公积金贷款_贷款攻略 - 融360
公积金政策
2016年沈阳住房公积金贷款最新首付比例和贷款额度
　　日，沈阳市政府下发《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》，加大支持力度，意见规定：
&&&&&& 首付比例：已取得商品房预售许可证的，即可申请办理住房公积金贷款。首次申请公积金贷款最低首付比例降至10%。家庭或个人可以使用住房公积金同时贷款购买两套房，第二套款的最低首付比例为20%。实行&认贷不认房&政策，前次贷款已还清的，再次申请贷款的视为首次申请。
&&&&&& ：最高贷款额度提高为单方50万元、双方70万元、三方90万元。主借款人可以与其父母或子女互用住房公积金进行贷款，互用住房公积金账户余额偿还贷款。
　　对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品住房的，给予住房公积金政策支持，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。
微信公众号：房贷（fangdai123）
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