房屋房产买卖纠纷问题

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-07-25 08:52 标签： 房屋买卖在线咨询
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房屋买卖合同违约问题
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[提要]&没有房子时愁买房子的事，好不容易买进一套二手房，却又问题不断。
没有房子时愁买房子的事，好不容易买进一套二手房，却又问题不断。近日，院就受理了一起由于二手房卖家户口未迁出引发纠纷的上诉案。记者在中发现，类似的起诉案件很多。法律人士认为，二手房的问题与纠纷，根源就在我国户籍管理制度上，我国现行户籍制度对此并无明文规定，属于政策空白。根据1958年由全国常委会颁布实施的《户口登记条例》并没有涉及户口强制迁出的规定，使得现实中，纠纷只能以协调为主。事件二手房新房主遭遇户口无法迁入购买了二手房，想要迁入时却发现，房屋的原住户户口还未迁出。近日，院受理一起由于二手房卖家户口未迁出引发纠纷的上诉案。&按照合同约定，我向李先生支付了全部购房款369万元，且双方于2012年7月完成产权过户。&买主康女士称，2012年5月，她与李先生签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，李先生将北京市朝阳区青年路华纺易城小区的房屋出售给她。当时签订的合同约定，出卖人应当在该房屋权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。但李先生却迟迟没有把户口从原房迁出。康女士表示，李先生以各种借口直到日才将户口迁出。康女士认为，这种行为严重侵害了她的利益，特诉至法院，请求依法判令被告赔偿她违约金20万元。原房主李先生辩称，他曾多次去当地派出所办理户口迁出手续，但因其新购买的房屋原住户的户口未迁出，他也无法将自己的户口从涉案房屋迁出，其新购房屋原住户在日将户口迁出后，其在日亦将自己的户口从涉案房屋迁出。李先生认为，这是国家政策问题，对此不应由个人承担责任，故向三中院提起上诉。发现二手房不易现象普遍与上述案件类似的情况是普遍存在的。2009年，盛先生夫妇购买了王女士母女位于昌平区北七家镇某小区内的房屋一套，并签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》。协议中约定，王女士母女应在房屋权转移之日起30日内，迁出原有房屋上的户口，否则应支付相应的违约金。然而由于在产权过户后，王女士母女迟迟未能迁走合同，因此，盛先生夫妇将王女士母女告上法庭，要求其支付违约金519140元。而王女士母女辩称，她并不是出于自身原因不愿将户口迁出，而是受政策的限制才无法迁出户口，被告对此事也无奈，但其主观上并没有违约的故意。根据合同约定的免责款，被告不应当支付违约金。有业内人士表示，造成二手房纠纷的原因基本分为两种，一是有些买房者自身对户籍不重视，认为只要买到房子就行了，有了房屋产权证，户口迁不迁无所谓；再有一种就是因为原户口所在地是房，为了让孩子，很多卖房者不愿主动将户口迁出。调查&迁户口&死结缘于政策空白&在户籍管理上，并无条文明确，一个详细住址上的一套房屋，只能登记一个户口本。&中洲律师事务所律师于德华说，&事实上，一个详细地址的一套房屋，如果登记几个户口本，也找不到法律依据。&于德华认为，我国现行户籍制度对此并无明文规定，属于政策空白。熟悉户籍管理的一位人士表示，二手房方面的问题纠纷不断，根源就是目前规范户口迁移的法律，是1958年由全国常委会颁布实施的《户口登记条例》。《户口登记条例》中明确了户口登记等事宜，提到户口登记以户为单位。同主管人共同居住一处的立为一户，以主管人为户主。单身居住的自立一户，以本人为户主。居住在机关、团体、、企业、事业等单位内部和公共宿舍的户口共立一户或者分别立户。但并未指出立户与地址的关系。前述熟悉户籍管理的人士也表示，在北京，确实存在一个详细住址的一套房屋上，存在多个户口本的情况。&原则上，内部有规定，一个地址只能一个户口本。但对方只有一处房产，没法迁出，只能以协调为主。&该人士指出，这种内部规定也并非强制执行，实际操作会根据情况变化，考虑的因素很多，这种复杂性正是缺乏法律明确规定所致。扩展二手房交易之后出现过很多奇事。过户后发现房屋被出租20年一位刘姓女士通过中介公司，花费66万余元购买了一套位于江北区东海岸小区的二手房，办理了过户，还拿到了房产证。但让她意想不到的是，她购买的这套房屋早被前房主出租给他人，而且租期竟然长达20年。而中介公司称并不知道房屋已出租，会联系买卖双方协商解决。对此，律师建议，刘成君可向法院起诉，要求与原房主撤销合同，索要66万余元购房款。&我妈去看房子，发现门口竟贴了一张租赁合同，门上写着&房屋已出租，买了也住不进来&。&刘女士得知这一消息后，随即联系中介，对方称房屋不可能出租，喊她放心。刘女士将剩余的24万元房款付清，然后联系中介公司，要求接房。然而，接房当天，刘成君却发现屋里竟住了人，对方手里还有租赁合同。买了二手房过户 发现已被查封今年1月18日，王某将房屋通过房产中介出售，因该房售价较低，张某在1月20日与王某签订了房屋买卖合同。两天后张某支付了58万元，并在当日取出了房产证，和王某一起到慈溪市房屋登记处办理了房屋抵押注销。随后，张某陆续支付了剩余的买房款50万元，双方交接了房产权证、使用证及钥匙、门卡等。然而，等到3月10日张某办理过户登记手续时，却发现房屋已被法院查封，导致无法过户。张某认为王某涉嫌欺诈订立合同，就将其告上法院。最后，在法院主持下，双方达成调解协议，解除房屋买卖合同，王某于约定时间内返还张某购房款108万元。
责任编辑zhoulihong.bj
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