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14亿国人坐拥300万亿房产，到底是不是泡沫？
作者：之家哥
摘要：网贷之家小编根据舆情频道的相关数据，精心整理的关于《14亿国人坐拥300万亿房产，到底是不是泡沫？》的相关文章10篇，希望对您的投资理财能有帮助。
《14亿国人坐拥300万亿房产，到底是不是泡沫？》 精选一点击上方蓝色字体关注我们查看历史总有一篇文案适合你现在的状态▼ | Wed最高温度 30 ° 阵雨●●●坐拥市值300万亿的房子2016年一二线城市房价疯狂上涨，已经让整个国内地产市场达到了一个阶段性临界点。从去年国庆二十城限购之后的这半年多，各地陆陆续续的调控政策使得市场慢慢回归稳定。但不管是中央**还是央行，都意识到房地产市场如果管制不当，房屋信贷政策处理不好不仅仅会触发性风险事件，还牵扯到一些社会问题。但不管怎么说，房价现在已经起来了。现在大家纠结的是：这一波房价起来之后，国内的房地产市场到底有没有泡沫？过去有很多媒体从不同角度分析过房地产市场，今天我们换一个角度来看待一下这个问题。粗算一下，中国的房地产（住宅）大约在300万（43）左右。搜集了一些其他发达国家（日本、美国、英国、加拿大与澳大利亚）的房地产与经济体量指标，做了一个横向对比，如下图：表中一目了然，中国的房地产总市值相当于6个英国，也差不多快接近美国与日本房地产市值的总和。从这一个维度上讲，中国的房地产（住宅）总市值已经全球第一了，而这一点也是很多经常拿来抨击中国房地产有泡沫的一个重要切入点。但是我们换一个角度：如果房地产作为中国存量财富的重要载体，我们回顾一下改革开放四十年来，GDP从1978年的3678亿到2016年的74.4万亿，增长了202倍！中国积累了这么多的财富，请您告诉我，中国和其他国家比，到底值不值这个价？显然，这个问题的思考维度过于主观情绪化。维度偏差，估值孰高孰低客观分析，我们再来看第一个表的数据，会发现上述提问忽略了两个重要的实际前提：第一，中国有13亿人口的庞大基数；第二，中国的经济体量和增速在过去十几年，包括现在和未来依然是全球重要引擎。再来做一个数据分析：1. 把每个国家的房地产总市值除以本国总人口，看看人均占有房地产总市值有多少？2. 把每个国家的房地产总市值除以本国GDP，看看房产总市值是本国GDP的几倍？3. 人均GDP也列入观测对比。透过比对，我们看到了中国房地产与其他发达国家横向对比的一个反差：人均占有资产低的逻辑线中国的人均拥有房屋资产值很低，仅仅是发达国家的20%-36%，同时，中国人均GDP也只有发达国家的15%。但是发达国家的人均GDP基本已经不增长或者增长极慢，而中国的人均GDP一直保持一个高速增长，换句话说，欧美的增量财富在停滞，而中国的增量财富在快速追赶，这就形成以房地产为载体的看涨溢价！这就意味着，随着国内人均GDP的增长，房屋的高估值在不断被填充，打实！总体量估值高的逻辑线但从另一方面，中国的房地产总市值是本国GDP的4倍，这个放在全世界来看又被严重高估。过去，国际上对于一个国家的有一个通用的指标：即本国房地产总市值与本国GDP的比值，如果房地产的总市值远超GDP，那么这个国家的房地产就有了泡沫。2008年美国次贷危机爆发时，这个比值一度上升至172%，随后触发了席卷全球的。而日本当年楼市大崩盘的时候，国内的房地产市值曾是GDP的2倍！但随着全球社会不断发展，土地价值和地面房产估值被重塑，发达国家的这一比值目前都在200%以上。但国内房产为什么被赋予这么高的估值，这里面的核心点其实就是中国的经济和城市建设发展能否有好的预期增长来支持房价的溢价体现。而这又回到矛盾一的核心点上，其实就是你是否看好中国的经济向好预期。而这个预期，并不是一年两年，而是未来更长久的一个遥望。一线城市的满级与二线城市的追赶但是，上面这个分析法又忽略了一个事实，国内目前形成了一个三级层，几亿农民和绝大多数的内地县城百姓被平均了。但不同城市你怎么来给估值？中国300万亿的住宅估值中，北上广深大约占了110万亿，二线和强三线城市大约占了100万亿，其他三四五六线和两千多个县城占了90万亿。如果把中国的房地产市场这样分成三个层级来看待的话，中国一线城市的总市值占了全国的三成半，特别是人均占有22.7的房产市值横向对比其他发达国家的确处于高准位。数据就在这摆着，不用别人旁敲侧击，大家自己看。但是，房地产的具体分析远比这复杂。二线城市只能拼命追赶，去复制一线城市的成功，夯实自己的估值。而剩下层级更低的城市，便难以逆袭，源源不断的提供大量年轻人口和资源来不断支撑一二线城市的估值。这在别的国家是难以复制的。当你了解了这个逻辑之后，你就会明白，分析中国房地产是否有泡沫的意义根本不大。当中国大周期的预期向好，一线城市有无数的守护者，二线城市通过向周边虹吸人口与资源去赶超一线城市，估值不断被夯实的过程中，你纠结是否有泡沫又有什么意义呢？综合来源：网络重要的是选对平台▼「」选择互融宝，让你的钱包鼓起来▼长按识别 扫描关注强业互融宝 公号ID:
hurbao_com《14亿国人坐拥300万亿房产，到底是不是泡沫？》 精选二任泽平:历次地产泡沫崩溃都跟货币收紧和加息有关时间：日 08:07:34 中财网全球历次房地产大泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示（下）文：方正宏观任泽平目录：1
美国年佛罗里达州房地产泡沫1.1
背景：经济繁荣、享乐主义、1.2
狂热：**支持、银行助推、盛行1.3
崩溃及影响：飓风、房价暴跌、股市崩盘、1929年大萧条、蔓延成世界经济危机2
日本年房地产泡沫2.1
形成：经济繁荣、广场协议、日元升值、低2.2
狂热：银行推波助澜、国际流入、投机盛行2.3
崩溃：房地产泡沫轰然倒塌，日本金融战败2.4
影响：失去的二十年3
中国年海南房地产泡沫3.1
形成：特区实验，南巡讲话，住房改革3.2
狂热：财富神话，击鼓传花3.3
崩溃及影响：宏观调控，银根收紧，烂尾楼，不良贷款4
东南亚年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴4.1
1997年亚洲金融风暴始末4.2
亚洲金融危机的背景条件：金融自由化、国际资本流入和制4.3
金融风暴前后东南亚地产泡沫的催生与崩盘4.3.1
马来西亚4.3.3
美国年房地产泡沫与2008年次贷危机5.1
形成：网络泡沫破灭，“居者有其屋”计划，低利率，5.2
疯狂：**刺激，银行助推，短融长投5.3
崩溃及影响：利率上调、次贷违约、国际金融危机、沃尔克规则6
历次房地产泡沫的启示正文：4
东南亚年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴1997年之前，东南亚经济体保持了持续高增长，创造了“亚洲奇迹”。但是，在全球低利率、金融自由化、国际资本流入、金融监管缺位等刺激下，大量信贷流入房地产，催生泡沫。随后在、国际资本流出、固定汇率制崩盘等影响下，亚洲金融风暴爆发，房市泡沫破裂。从此之后，除韩国等少数地区转型成功，大多数东南亚国家仍停滞在中等收入阶段。4.1
1997年亚洲金融风暴始末二战后，日本、韩国、中国台湾、印度尼西亚、马来西亚、泰国等东南亚国家和地区先后实现了持续的高速增长，一度被称为“亚洲奇迹”。但1997年东南亚金融危机打断了这一进程，这些地区经济普遍出现断崖式下滑，汇率大幅贬值。进入新世纪以来，除了日本，只有韩国等少数地区转型成功，大多数国家仍停滞在中等收入阶段。上世纪80年代末~90年代初，受波斯湾战争、第三次石油危机、日本经济泡沫破裂、苏联解体等影响，美国经济表现低迷，走弱。与此同时，泰国、马来西亚、印度尼西亚、新加坡等国经济在此期间则实现了10%左右的高速增长，吸引了大量国际资本流入南亚地区，外债规模大幅上升。这些地区债务期限严重错配，大量中短期外债进入领域。泰国等国房地产投机盛行，资产泡沫不断膨胀。在汇率政策方面，泰国等国在扩自由化、取消资本管制的同时，仍然维持固定汇率制，给国际投机资本提供了条件。进入上世纪90年代中期，美国经济开始强劲复苏，格林斯潘领导下的高以应对可能的通胀风险，美元步入第二轮强势周期。采取固定汇率制的南亚国家货币被迫升值，出口竞争力削弱。与此同时，，中国在吸引外资和增加出口方面表现出强大竞争力。1996年前后南亚国家出口显著下滑，经常账户加速恶化。1997年泰铢、菲律宾比索、印尼盾、马来西亚令吉、韩元等先后成为国际投机资本的攻击对象，资本大量流出，固定汇率制被迫放弃，货币大幅贬值。随后股市受到重创，房地产泡沫破裂，银行呆剧增，金融机构和企业大规模破产。1998年8月俄罗斯中央银行宣布年推迟偿还外债及暂停，俄罗斯债务危机爆发，随后金融危机逐步升级成经济、**危机。危机之后，大多数东南亚经济体没有恢复到危机前的增长水平。4.2
亚洲金融危机的背景条件：金融自由化、国际资本流入和固定汇率制金融自由化后国际资本流入。1980年代，东南亚各国受发达国家金融深化、金融自由化理论和实践的影响，陆续开启以金融自由化为主的金融改革。菲律宾于1962年宣布取消，1986年允许外资利润自由汇出。马来西亚1986年提高了在本国股份公司允许持有股权的比例。同年印尼亦放松了对资本账户的管制。到1994年，东南亚主要国家基本实现了资本项目下的可自由兑换，其金融市场基本完全开放。20世纪80年代中期以后，日本经济低速增长，资金利率低，不少日本国内资金开始投向东南亚。到了20世纪90年代初期，国际资本看好东南亚经济，大量国际私人资本流入东南亚地区。然而，由于国内经济基础不稳定，调控体系不健全以及监管能力不足等原因，过早对外开放了其尚未成熟的资本市场，过度放松了对资本项目的管理，为国际的大进大出地频繁流动和投机攻击行动提供了可乘之机。实行的固定汇率制度。东南亚国家大都实行固定汇率制度，其货币间接或直接与美元挂钩。1985年“广场协议”后美元对西方主要货币开始贬值，则东南亚各国的货币也随之贬值，**增强其出口产品的市场竞争力。但是，固定汇率制度的问题是钉住国与被钉住国的货币形成了完全联动关系。1995年以后，美国“新经济”时代来临，进入经济持续增长与低率、低失业率并存的，美元开始升值带动了东南亚各国货币一起升值，结果这些国家出口增长率停滞不前，而进口则激增，贸易及经常项目产生了巨额赤字。当东南亚国家贸易赤字增加、货币实际贬值时，他们没有及时调整汇率，依然维持钉住美元的固定汇率制，引起投机者抛售本币，抢购，迫使中央银行宣布实行浮动汇率，让本币贬值。这是东南亚发生金融危机的直接原因。4.3
金融风暴前后东南亚地产泡沫的催生与崩盘金融自由化推动国际资本纷纷进入东南亚。1995年日本给中国内地、印尼、韩国、马来西亚、菲律宾、台湾地区、泰国等地的为1090亿美元，欧洲各国银行的则为870亿美元。1996年日本给东南亚的放款余额为1140亿美元，欧洲银行则增加为1160亿美元。1996年下半年起受美元走强，东南亚货币开始同步升值导致出口增长率普遍下降（东南亚各国普遍属于外向型经济体），产能过剩，下降和增加，使得大量产业资金流向股市和房地产市场而导致泡沫的形成。年，各国流向股市和房地产的越来越大，其中新加坡33%、马来西亚30%、印尼20%、泰国50%、菲律宾11%。东南亚国家的房地产价格急剧上涨，其中印尼在年内房地产价格上涨了约4倍，马来西亚、菲律宾和泰国在年内都上涨了3倍左右。4.3.1
泰国泡沫的形成。泰国是东南亚金融危机的起源地。20世纪80年代以来，泰国将出口导向型工业化作为经济发展的重点。为了解决基础设施落后和资金短缺等问题，泰国**进行了一系列的改革措施，这其中包括开放资本账户。当时泰国土地价格低廉，劳动力供给充足，工资和消费水平都比较低，再加上**的各种优惠政策，大量外资迅速涌入泰国。在的大量扩张下，首都曼谷等大城市的房地产价格迅速上涨，房地产业的超高利润更是吸引了大量的国际资本，两者相互作用，房地产泡沫迅速膨胀。1989年泰国的总额为459亿泰铢，到1996年则超过了7900亿泰铢，7年里增加了17倍多。与此同时，房地产价格也迅速上升。年间，地价以平均每年10%~30%的速度上涨；在1992年-1997年7月，则达到每年40%，某些地方的地价1年竟然上涨了14倍。房地产业在过度扩张的银行信贷的推动下不可避免地积聚了大量的泡沫。由于没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给**超过需求，构成了巨大泡沫。1996年，泰国的房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率高达50%。泡沫的破裂。进入1996年以后，泰国出口产品的国际市场需求低迷，贸易赤字加剧。但是当时的泰国**对国际形势判断失误，加上泰国金融监管薄弱、金融系统不稳定等因素，开始着手撤离泰国，从而对泰国的汇率造成了巨大的压力。巨大的流出压力迫使泰国央行最终放弃了固定汇率制度，实行“管理下的浮动汇率制度”，从而导致汇市和股市的超幅下跌，泰铢贬值1倍以上。房地产价格也迅速下跌，仅1997年下半年就缩水近30%，房地产泡沫最终崩溃。4.3.2马来西亚泡沫的形成。马来西亚长期实行外向型经济政策，对外贸易在经济结构中举足轻重。年，马来西亚出口年均增长率高达18%，比同期GDP增速高出约10个百分点。马来西亚希望在2020年迈入发达国家行列。为此，马来西亚**采取了用高投入拉动经济发展的政策，为了弥补资金的不足，马来西亚实行了经济金融自由化政策，包括资本项目可自由兑换。国际资本大量涌入国内，到1997年6月，马来西亚外债总额已经高达452亿美元，其中短期外债占30%左右。与泰国类似，大量的外债并未投入到实体经济中去，而是转到了房地产业和，从而使泡沫迅速形成。随着投资的膨胀，整个房地产市场出现了异常的繁荣。由于马来西亚金融监管体系的缺陷，中央银行未能有效监管资本的流向，大量资本进入了投机性较高的房地产业和市场，导致房地产价格迅速上升。以首都吉隆坡为例，在金融危机爆发前的1995年，住宅租金和住宅价格分别上涨了55%和66%。价格上涨使得写字楼空置率由年的平均5%~6%的正常水平上升到1998年的25%。泡沫的破裂。金融危机爆发后，经济泡沫迅速崩溃。马来西亚货币汇率从1997年7月的兑2.5247林吉特猛跌至1998年1月的1美元兑4.88林吉特，货币贬值近50%。股票市场大幅崩溃，金融和甚至下跌了70%~90%。房地产市场泡沫也随之破裂，1997年下半年，马来西亚房地产的平均交易量下降了37%，各项房价指数开始大幅回落。4.3.3
香港泡沫的形成。70年代后期，香港逐步转型为以金融、贸易和服务为主的经济体。香港房地产业在这次产业调整中得到了迅速的发展。根据1998年的数据，香港房地产业对GDP的贡献高达20%，房地产投资占的近50%，而**收入中也有35%来源于房地产业。进入90年代，香港经济持续发展，对房地产市场的需求不断增加，房地产价格上涨非常迅速。从1991年开始，香港实施“紧缩”土地供应政策并以低利率进行刺激，房价一路飙升。房地产价格的暴涨引起市场的投机行为急剧升温，许多香港居民因为买卖房产实现财富高速增长，甚至企业纷纷转投地皮，香港房地产市场充斥着严重的投机风气。1996年第4季度，香港银行业放松了对的审查标准，直接促使大量炒楼力量进入房地产市场，使得本来就已经非常高的楼市价格再度暴涨。房地产价格增长率与GDP增长率之比在年间的平均值达2.4，而1997年8月份在香港楼市高峰期，该指标高达3.6-5.0。香港地产泡沫可见一斑。泡沫的破裂。1997年亚洲金融危机爆发，港币汇率和承压暴跌，引发了香港市场利率上升、银行信贷萎缩、失业增加等问题。由于前期房价上涨过快，房地产业在经济结构的比重严重失衡，且市场上对房产多是投机性需求，危机爆发后成本的上升、居民支付能力减弱和对市场的悲观预期造成了楼市“跳水式”的下跌，1997年至1998年一年时间，香港楼价急剧下跌50%-60%，成交大幅萎缩，房屋空置率上升。房价暴跌导致社会财富大量萎缩，据计算，从年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。由于泡沫时期**财政对房地产的依存度很高，财政收入长期依靠土地批租收入以及其他房地产相关税收，泡沫破裂后港府整体财政收入减少了20%~25%。另外，统也积聚了大量不良贷款，个人和工商企业的抵押物资产大幅缩水。从年，香港经济一直处于衰退的泥潭中。1999年、2001年、2002年和2003年香港经济增长率分别为-1.2%、-0.7%、-0.6%和-2.2%。5美国年房地产泡沫与2008年次贷危机在过剩和低利率刺激下，催生出年间美国房地产大泡沫。2004年，2008年美国次贷危机爆发，并迅速蔓延成国际金融危机。虽然经过QE和零利率，全球经济至今仍未完全走出国际金融危机的阴影。5.1
形成：网络泡沫破灭，“居者有其屋”计划，低利率，影子银行2001年网络泡沫破灭，美国经济陷入衰退。小布什**为了推动经济增长，刺激房地产，推动美国家庭“居者有其屋”的计划。但是，当时美国富裕阶层的购房需求基本饱和。因此，**把注意力转向那些中、低收入或收入不固定甚至是没有收入的人，这些信用级别较低的人成了房地产市场消费的“新宠”，也就促成了次级贷款大量发放。2001年后美国经济陷入衰退，为了刺激经济，美联储连续13次，联邦从2001年初的6.5%降低到了2003年6月的1%，30年固定利率合约利率从2000年5月的8.52%下降到2004年3月的5.45%。与此同时，美国**立法要求金融机构向穷人发放贷款。宽松的条件刺激了低收入群体的购房需求。在美国，发放次级贷款的大部分金融机构是抵押贷款公司。由于缺乏销售网点，贷款公司主要以经纪人和客户代理为分销渠道。为了收取更多手续费，他们盲目发展客户市场，忽视甚至是有意隐瞒客户的借款风险。激烈的市场竞争不断拉低借款者的信用门槛。许多次级贷款公司针对次级信用推出了“零首付”、“零文件”的，不查收入、不查资产，贷款人可以在没有资金的情况下购房，仅需声明其收入情况，而无须提供任何有关偿还能力的证明。一些放贷公司甚至编造虚假信息使不合格借贷人的借贷申请获得通过。在这种情况下，本来不可能借到钱或者借不到那么多钱的“边缘贷款者”，也被蛊惑进来。长期的宽松货币和低门槛贷款政策刺激了低收入群体的购房需求，同时也催生了市场大规模的投机性需求。与商业银行不同，抵押贷款公司一般不能吸收公众存款，而是依靠贷款的和解决资金来源问题。为此，贷款公司大量通过，以支持证券（RMBS）的形式把贷款资产卖给市场，获取流动性的同时把相关的风险也部分转移给资本市场。对地产抵押贷款的金融创新不仅止于MBS，其他的产品如CDO类产品也层出不穷。截至2007年，与次级贷款有关的金融产品总额高达8万亿美元，是抵押贷款的5倍。2001年以后随着中国、中东等经济体积累了大量和美元，国际资本流入美国本土次贷证券产品。过度的金融创新成为美国房地产泡沫膨胀的背后推手。5.2
疯狂：**刺激，银行助推，短融长投（1）**政策支持向“三无”人员发放贷款次级主要是向曾经有违约记录的人士提供房屋贷款，这些通常是无工作、无固定收入和无资产，即“三无”人士。这类人群通常都没有很好还款能力，但是仍然能够轻而易举地获得贷款，甚至有部分银行主动向这部分人士发放贷款。“居者有其屋”的政策计划对拒绝向低收入人群提供住的金融机构冠以歧视的罪名进行罚款，数额通常高达数，这给贷款机构造成了很大的压力。（2）金融机构基于房价持续上涨不断扩大贷款规模在低利率政策下，作为抵押品的住宅价格一直在上涨。即便出现违约现象，银行可以拍卖抵押品（住宅）。由于房价一直在上涨， 银行并不担心因借款人违约而遭受损失，因此对借款人的门槛要求越来越低，疯狂扩大其贷款规模。（3）“短融长投”堆积风险资本市场较高的流动性和货币市场较低的借贷成本，为金融机构开始利用短期资金为长期这一非常危险的模型提供了合适的市场环境。抵押贷款机构通常没有任何公司和零售存款，依然大量发放30年甚至更长的房屋贷款，而依靠的资金来源是货币市场上隔夜或者一周左右期限的资金，造成了银行期限严重不匹配。一旦低息环境发生变化，“借短投长”的经营模式很容易出现债务挤压，从而导致价格的加速下跌。（4）房价疯涨美国房地产市场从1997年开始持续扩张，尤其自2001年起更加快速增长，占GDP比重由2001年年底的15.9%上升为2006年年低的19.7%，住宅投资在总投资中的比重最高时达到32%，新房开工量年增长率超过6%，2003年最高时达到8.4%。在流动性过剩和低利率刺激下房价一路攀升。年的房价涨幅**超过了过去30多年来的长期增长趋势。据美国10个和20个主要城市的房价指数显示，2006年6月美国10大城市的房价涨至226.29的历史新高，是1996年12月的2.9倍。在房价上涨预期的刺激之下，加上下降导致购房成本降低，美国居民纷纷加入抵押的行列，从2001年到2006年底，抵押规模一共增加了4070亿美元，达到25200亿美元，2003年曾达到最高的37750亿美元。其中美国前25家最大的次贷发放机构所发行的次贷规模占总次贷规模的90%以上。过剩的流动性催生了美国房市泡沫。房价上涨远远超过了居民收入上涨。房屋空置率由2005年年中的1.8%一路上升到2008年3季度的2.8%。5.3
崩溃及影响：利率上调、次贷违约、国际金融危机、沃尔克规则2003年美国经济开始复苏，出于对通货膨胀的担忧，美联储从2004年6月起两年内连续17次调高联邦利率，将其从1%上调至2006年的5.25%。由于次贷大多为贷款，重新设定的贷款利率随上升而上升，大多数次贷借款人的还款压力大幅增加。基准利率的上升逐渐刺破了美国房地产市场泡沫，进入2006年后，反映美国主要城市房价变动的SP Case-Shiller 指数开始明显下跌。对于抵押贷款供应商来说，房价下跌降低了抵押品价值，导致其无法通过出售抵押品回收贷款本息。对于次贷借款人来说，房价下跌使其不能再通过房屋净值贷款获得新的抵押贷款，而即便是出售房产也偿还不了本息，所以只得违约。年次贷危机全面爆发并迅速蔓延成国际金融危机，其严重程度号称“百年一遇”。此次危机不仅影响范围广，其严重程度也**超过过去几十年的历次金融危机。过去历次金融危机受到较大影响的主要是银行业，而此次危机却波及到了包括银行、、、、**信用支持的金融企业等几乎所有的金融机构。受次贷违约冲击最大的是提供次贷的住房抵押贷款金融机构，2007年2月，汇丰控股（HSBC）为其美国附属机构的次贷业务增加坏账拨备。2007年4月，美国第二大次贷公司新世纪金融公司（New Century Financial Corporation）申请破产保护，随后，30余家次级抵押贷款公司。接下来冲击的是购买了次贷RMBS、CDO和等。全球破产，美林被收购，商业银行巨头RBS等欧洲大型银行纷纷国有化。、基金等其他金融机构作为次级贷款的参与人，也受到了重大的影响，如AIG资产与负债严重不平衡，最终由美国**接管。美国次贷危机之所以升级成为国际金融危机，是由于美国住房贷款资产被投资银行衍生为其他金融产品，转卖给全球，该项金融创新将美国房地产市场和全球金融市场前所未有地紧密联系起来。次贷危机发生后，多家大型金融公司破产倒闭。为此，美联储做了一系列救市的举措。在2007年前，的结构较为稳定，总规模处于平稳上升状态，持有的国债占规模超过百分之八十。2007年金融危机发生之后，美联储在的资产方新增了包含着有毒资产（主要是住房和商业资产）背景的证券作为抵押品的证券（MBS）等项目。为了拯救金融业，布什**和奥巴马**分别提出了“问题资产救助计划（TARP）”和的“金融援助计划（FSP）”，总规模达到2.3万亿美元。美联储大量增持和抵押贷款证券。截至2016年末，美联储表中的抵押担保证券（MBS）余额高达1.7，占的39%。如何在不影响金融市场正常运行的情况下处理其资产负债表内复杂的有毒资产是美联储未来的难题。次贷危机暴露了美国监管体系的种种问题。2009年，奥巴马**提出了金融监管体系改革方案，旨在让“我们的金融体系将因此更加安全”，该方案被称为“沃尔克法则”（Volcker Rule）。沃尔克规则的实质是禁止银行进行与客户金融服务无关的投机交易，其中核心的一条是禁止银行从事自营性质的。金融危机发生时，银行自营交易的风险集中在巨量的金融衍生品如MBS、CDO、等产品上，这些衍生产品都具有数十倍甚至近百倍的杠杆，给市场造成了极大风险。禁止自营交易其实是**强行对市场进行大规模的“”。2008年次贷危机至今已近9年，美国经济经过3轮QE和零利率才开始走出衰退，而欧洲日本经济即使推出QQE和负利率仍处于低谷，中国经济从此告别了高增长时代，拉美、澳大利亚等资源国家则经济大幅回落并陷入长期低迷。至今，次贷危机对全球的影响仍未完全消除。6历次房地产泡沫的启示纵观全球历史上几次重大的房地产泡沫事件，我们可以得出以下几点启示：1）房地产是周期之母。从对经济增长的带动看，无论在发展中国家，还是在发达国家，房地产业在宏观经济中都起到了至关重要的作用。每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关，而每次经济大萧条则多与房地产泡沫破裂有关，比如1991年前后的日本、1998年前后的东南亚、2008年前后的美国。从财富效应看，在典型国家，房地产市值一般是年度GDP的2-3倍，是可变价格财富总量的50%，这是股市、债市、商品市场、收藏品市场等其他远远不能比拟的。以日本为例，1990年日本全部房地产市值是美国的5倍，是全球股市总市值的2倍，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。以中国为例，房地产投资占全社会固定的四分之一，房地产相关投资占近一半，全国房地产市值约250万亿元，是2015年GDP的4倍左右，是股市市值的6倍。2）十次危机九次地产。由于房地产是周期之母，对经济增长和财富效应有巨大的影响，而且又是典型的高杠杆部门，因此全球历史上大的经济危机多与房地产有关，比如，1929年大萧条跟房地产泡沫破裂及随后的银行业危机有关，1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年，1998年东南亚房地产泡沫破裂后多数经济体落入中等收入陷阱，2008年美国次贷危机至今全球仍未走出阴影。反观美国1987年、中国2015年股灾，对经济的影响则要小很多。3）历次房地产泡沫的形成在一开始都有经济增长、城镇化、居民收入等基本面支撑。商品房需求包括居住需求和投机需求，居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关，它反映了商品房的商品属性，投机需求主要跟货币投放和低利率有关，它反映了商品房的金融属性。大多数房地产泡沫一开始都有基本面支撑，比如年美国佛罗里达州房地产泡沫一开始跟美国经济的一战景气和旅游兴盛有关，年日本房地产泡沫一开始跟日本经济成功转型和长期繁荣有关，年东南亚房地产泡沫一开始跟“亚洲经济奇迹”和快速城镇化有关。4）虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫走向疯狂则无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激。由于房地产是典型的高杠杆部门（无论需求端的居民抵押贷还是供给端的房企开发贷），因此房市对流动性和利率极其敏感，流动性过剩和低利率将**增加房地产的投机需求和金融属性，并脱离居民收入、城镇化等基本面。1985年日本签订“广场协议”后为了避免日元升值对国内经济的负面影响而持续大幅降息，年东南亚经济体在金融自由化下国际资本大幅流入，2000年美国网络泡沫破裂以后为了刺激经济持续大幅降息。中国2008年以来有三波房地产周期回升，、，除了经济中高速增长、快速城镇化等基本面支撑外，每次都跟货币超发和低利率有关，年这波尤为明显，在经济衰退背景下主要靠货币刺激。5）**支持、金融自由化、金融监管缺位、银行放贷失控等起到了推波助澜、火上浇油的作用。**经常基于发展经济目的刺激房地产，1923年前后佛罗里达州**大举兴办基础设施以吸引旅游者和投资者，1985年后日本**主动降息以刺激内需，1992年海南设立特区后鼓励开发，2001年小布什**实施“居者有其屋”计划。金融自由化和金融监管缺位使得过多货币流入房地产，1986年前后日本加快金融自由化和放开公司发债，年海南的**、银行、开发商结成了紧密的铁三角，年东南亚国家加快了资本账户开放导致大量国际资本流入，年美国影子银行兴起导致过度金融创新。由于房地产的高杠杆属性，银行放贷失控火上浇油，房价上涨抵押物升值会进一步助推银行加大放贷，甚至主动说服客户抵押贷、零首付、放杠杆，在历次房地产泡沫中银行业都深陷其中，从而导致房地产泡沫危机既是金融危机也是经济危机。6）虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫崩溃都跟货币收紧和加息有关。风险是涨出来的，泡沫越大破裂的可能性越大、调整也越深。日本央行从1989 年开始连续5 次加息，并限制对和打击土地投机，1991年日本房地产泡沫破裂。日，***讲话宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业，24日国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，海南房地产泡沫应声破裂。1997年东南亚经济体汇率崩盘，国际资本大举撤出，房地产泡沫破裂。美联储从2004年6月起两年内连续17次调高联邦基金利率，2007年次贷违约大幅增加，2008年次贷危机全面爆发。7）如果缺乏人口、城镇化等基本面支持，房地产泡沫破裂后调整恢复时间更长。日本房地产在年出现过两轮泡沫，1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强，原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑；但是，1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长，原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、人口老龄化等。2008年美国房地产泡沫破裂以后没有像日本一样陷入失去的二十年，而是房价再创新高，主要是因为美国开放的移民政策、健康的人口年龄结构、富有弹性和活力的市场经济与创新机制等。8）每次房地产泡沫崩盘，影响大而深远。年房地产泡沫破裂及银行业危机引发的大萧条从金融危机、经济危机、社会危机、**危机最终升级成军事危机，对人类社会造成了毁灭性的打击。1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年，经济低迷、不良高企、居民财富缩水、长期通缩。1993年海南房地产泡沫破裂后，不得不长期处置烂尾楼和不良贷款，当地经济长期低迷。2008年次贷危机至今已10年，美国经济经过3轮QE和零利率才开始走出衰退，至今，次贷危机对全球的影响仍未完全消除。9）当前中国房地产呈泡沫迹象，主要是货币现象，未来房价走势三种前景。年在经济衰退背景下，货币超发和低利率刺激了新一轮房价地价暴涨，绝对房价已经偏高，全球前12大高房价城市中国作为发展中国家占了4席（香港、深圳、上海、北京），地王频出，居民恐慌性抢房，新增贷款中大部分是房贷，呈泡沫化趋势。那么未来房价还会涨吗？根据我们提出的“房地产周期长期看人口、中期看土地、短期看金融”的逻辑框架，对未来房价走势判断可以转化为对未来城镇化、居民收入、土地供应、货币松紧和利率高低的判断。从长期看，房地产市场在基本面还有一定空间，2016年城镇化率57.4%，未来还有十多个百分点的空间，放开二胎以后将形成一波婴儿潮。从中期看，区域分化明显，人口继续往大都市圈迁移，人地分离、供需错配问题仍严重。一二线热点城市库存去化充分，应加大土地供应，目前供应力度仍较弱。从短期看，既然年房价上涨主要是货币现象，因此未来房价短期走势关键在货币松紧，可能三种前景：第一种是货币政策回归中性稳健，加强对和土地投机的监管，2014年底启动的这一轮房价上涨周期接近尾声，未来消化；第二种是继续实施衰退式货币宽松，货币超发和低利率，则房价可能不断创新高；第三种无论是主动的收紧货币（比如基于对通胀和泡沫的担忧）还是被动的收紧货币（比如资本流出压力增加），利率上升，房价面临短期调整压力。10）应警惕并采取措施控制房地产泡沫，建立长效机制。房地产泡沫具有十分明显的负作用：房价大涨恶化收入分配，增加了社会投机气氛并抑制企业创新积极性；房地产具有非生产性属性，过多信贷投向房地产将挤出；房价过高增加社会生产生活成本，容易引发产业空心化。当前应采取措施避免房价上涨脱离基本面的泡沫化趋势，可以考虑：通过法律形式明确以居住为导向的住房制度设计，建立遏制投资投机性需求的长效机制；加强监管银行过度投放房贷；实行长期稳定的住房信贷金融政策，避免大幅调整首付比例和贷款利率透支居民支付能力，稳定市场预期；采取中性；推动财税改革改变地方**对土地财政的依赖，逐步建立城乡统一的集体建设用地市场和住房发展机制；改变“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的指导思想，确立城市规划的大都市圈战略导向，推进人地挂钩；实行跨省的耕地占补平衡和城乡用地增减挂钩；逐步推动土地财政向房产税的转型。中国经济和住宅投资已经告别高增长时代，房地产政策应适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征，避免寄希望于刺激房地产重回高增长的泡沫风险。当前中国房地产尚具备经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等基本面有利因素，如果调控得当，尚有转机。任泽平博士团队用心打造《房地产周期》新鲜上架：房价还会涨吗？房子还能买吗？买哪里的房子？什么造就了一线房价只涨不跌的神话？中国房地产泡沫风险有多大？什么是长效机制？房产税会推出吗？一本书看懂逃不开的房地产周期。十年研究精华，用心打造。不仅是研究，更重要的是可以实战！从2014年预测“5000点不是梦”，2015年“一线房价翻一倍”，到2017年“新周期”。坚守独立客观的研究立场，追求知行合一的人生态度。新鲜上架：京东商城，当当网，亚马逊，天猫商城等。点击文末“阅读原文”即可进入京东商城购书界面。导读：房地产是如此的重要，而又如此的广受争议。它是财富的象征、经济周期之母、金融危机的策源地、大类，同时它关系民生福祉、社会稳定、实体经济竞争力。对于如此重要的问题，长期以来社会各界对于房价、泡沫风险、人口流动、城市规划、大城市病、长效机制等存在广泛的争论、分歧乃至误解。《房地产周期》近期在人民出版社付梓面世，该书是我们长期研究的一个总结，对关于房地产的一系列重要问题进行了长期认真的研究、推敲和雕琢，以期能够经得起时代的检验。我们采用广泛的国际视野、丰富的历史资料、扎实的数据逻辑，试图寻找那些争论和误解背后的真相以及事实，并建立分析房地产周期的逻辑框架，以期既能很好地解释过去，又能可靠地推演未来。本书以探索真相为出发点，以致良知、为民生为最终目的。《房地产周期》目录导论第一部分房地产周期的基本规律与国际经验：一线房价只涨不跌的神话第一章房地产周期研究：理论逻辑、国际经验和中国特征第二章人口迁移的国际规律与中国展望：城市的胜利第三章从国际经验看北京上海等超大城市人口发展趋势：人口控制VS城市规划第二部分房地产：十次危机九次地产第四章全球历次房地产大泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示第五章中国房地产泡沫风险有多大？第六章这次不一样？--年中国房市泡沫与1991年日本、2015年中国股市比较第七章保汇率还是保房价：来自俄罗斯、东南亚和日本的启示第三部分房地产政策与制度：短期调控和长效机制第八章为什么德国房价长期稳定、在全球独善其身？第九章中国房地产调控二十年：问题、反思和抉择第十章谁是房地产盛宴的最大受益者：房价构成分析第十一章地王之谜：来自地方土地财政视角的解释第十二章供需错配、人地分离：一线高房价、三四线高库存的根源第十三章房产税会推出吗：从历史和国际视角推断作者简介：任泽平，方正证券首席***家、研究所联席所长。曾先后担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任，国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师，首都金融智库专家，科技部国家高新区升级评审专家，中国新供给50人成员，中国人民大学兼职研究员，对外经贸大学兼职教授。中国人民大学***博士，清华大学经济管理学院博士后。曾参与重大文件和改革方案起草，在《人民日报》、《经济研究》等报刊发表文章百篇，专著《宏观经济结构研究》入选“当代***文库”，出版译著《从奇迹到成熟：韩国转型经验》、专著《大势研判：经济、政策与资本市场》。先后提出“新5%比旧8%好”、“5000点不是梦”、 “”、“一线房价翻一倍”、“经济L型”、“新周期”等重要判断，大满贯冠军分析师，是中国金融市场上具有较大影响力的***家之一。夏磊，方正证券房地产行业首席分析师。曾在住房城乡建设部任职多年，长期从事房地产调控政策和公积金政策研究和制定工作，作为主要执笔人起草《中国房地产金融报告（2014）》、国家标准《支持保障性住房建设项目规范》（GB）等多份规范性文件，是近十年来中国房地产政策变化的亲历者和见证者。熊柴，方正证券宏观分析师。清华大学***博士，中国社会科学院***博士后。在《***动态》、《人民日报》等报刊发表文章近30篇，曾获国家“十三五”规划问计求策一等奖，现主持 1 项国家社会科学基金。中国房地产泡沫风险有多大？在货币超发、低利率和政策鼓励刺激下，年一二线城市房价地价暴涨。中国房地产泡沫风险有多大？体现在哪些环节？我们从绝对房价、房价收入比、库存、租金回报率、杠杆、空置率等定量评估（参见《中国房地产泡沫风险有多大》，任泽平、杨为敩）。研究发现：1）绝对房价：中国之都、世界之最，全球前十二大高房价城市中国占四席。过去中国是房价收入比高，经过年这一波上涨，现在是绝对房价高，但中国是发展中国家。世界房价最高的城市中（中心城区房价），中国香港排第1，深圳、上海、北京分列第7、8、13位。2）房价收入比：一二线偏高，三四线基本合理。最新全球房价收入比的十大城市里面，北上广深占据了四席。中国一二线和三四线房价收入比的巨大差异可能反映了两个因素：一是收入差距效应，高收入群体向一二线城市集中；二是公共资源溢价，医院、学校等向一二线城市集聚。3）库存：去化压力比较大的是部分三四线中小城市。库存去化压力比较大的城市大多为中小城市，且多集中在中西部、东北及其他经济欠发达地区，这与三四线城市过度投资、人口及资源向一二线城市迁移的过程相符。从美国、日本等国际经验看，后房地产时代人口继续向大都市圈迁移，农村、三四线城市等面临人口净流出的压力。因此，一二线主要是价格偏高风险，三四线主要是库存积压风险。4）租金回报率：整体偏低。目前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%，一线城市在2%左右，低于二三线城市。根据国际静态租赁回报率为4%-6%，中国水平远低于国际水平。中国的房地产并非简单的居住功能，而是一个捆绑着很多资源的综合价值体，比如户籍、学区、医院等。国人对房子和家有一种热爱以及文化依赖归属感，住房自有率在国际上较高。5）空置率：三四线高于一二线。中国房地产空置率比较高，积压严重，三四线比一二线更严重。从住宅看，中小城市空置率更高可能是因为过度建设，大城市的空置率可能跟过度投机有关。6）：快速上升但总体不高，开发商快速上升。房地产杠杆包括需求端的居民借贷杠杆和供给端的开发商，它衡量了财务风险。①从国际比较看，中国居民杠杆水平低于主要发达经济体。目前，中国房地产贷款余额占银行贷款比重为25%（其中个人16.9%），虽然近些年这个比例不断攀升，但比美国水平低很多，美国次贷危机以来占银行信贷的比重持续下降，但仍高达33%。②目前房地产开发资金来源中，大致有约55%左右的资金是依赖于银行体系，明显超过40%的国际平均水平。从2003年的55%一路上升至2016年的77%，流动比率从2009年的1.88下降至2016年的1.65。德国房价为什么长期稳定、在全球独善其身？纵观全球，很少有国家可以保持房价长期稳定，但德国却“独善其身”。从1977年至今，德国人均收入增长约3倍，但同期名义住房价格仅上涨约60%，房价收入比较低，这提高了民众的幸福度，也成就了“德国制造”。全球各国普遍受诱惑刺激房地产泡沫，而泡沫崩溃又带来沉重代价，比如1991年日本房地产泡沫和2008年美国次贷危机，唯有德国没有出现过严重的房地产泡沫和危机。德国房价为何长期稳定？对我们有哪些启示？（参见《德国房价为什么长期稳定、在全球独善其身？》，任泽平、甘源），研究发现：1）德国长期实行以居住导向的住房制度设计，并以法律形式保障。德国**始终把房地产业看作是属于国家社会福利体系的一个重要组成部门，没有过多地强调其“支柱产业”的地位。**重视发展高附加值和技术密集型的汽车、电子、机械制造和化工等产业，成就“德国制造”。德国的《住房建设法》、《住房补助金法》、《住房租赁法》和《私人住房补助金法》分别为社会保障住房供给、中低收入的房租补贴、租赁市场的规范和私有住房提供了法律框架，被称为德国住房政策的“四大支柱”（ 陈洪波、蔡喜洋，2015）。2）充足稳定的住房供给，规范发达的租赁市场，住房拥有率低、租房比例高。经过战后重建，到1978年，平均每户家庭有1.21套住房，长期的住房紧张问题得到缓解。德国**大力推动廉价住房建设，同时支持建设福利性公共住房建设，**根据家庭人口、收入、房租给予居民房租补贴，确保每个家庭有足够的租房支付能力，86%的德国人可以享受不同额度的租房补贴。保护承租者的租赁市场，《租房法》规定房租涨幅不能超过合理租金的20%，否则房东就构成违法行为，房客可以向法庭起诉；如果超过50%，就构成犯罪。住房拥有率较低，租房比例较高，德国的住房拥有率平均一直在40%多，有一半多的家庭均通过租房解决住房问题。3）严厉遏制投机性需求和开发商暴利行为，合理稳定的住房。德国先后出台了多项严厉遏制投机性需求和开发商获取暴利行为的政策。在住房交易中，若未满10年出售，需缴纳25%的资本利得税。如果开发商制定的房价超过合理房价的20%，购房者就可以向法庭起诉。如果超过50%，就定性为“获取暴利”，开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。德国住房市场具有较为稳定的投资回报率，长期稳定在4%-5%之间。4）货币政策首要目标是控通胀，物价长期平稳。德国联邦银行长期实行稳健的货币政策，通货膨胀水平长期维持在较低水平，CPI基本控制在2%以内。德国央行的这一传统也在欧央行中得以传承。5）实行长期稳定的。德国实行“先存后贷”合同储蓄模式和机制，为稳定购房者预期和房价水平提供制度保障。德国对住房储蓄业务实行严格的分业管理，购房者不会受到国家宏观调控政策特别是货币政策变动的影响，也不受通货膨胀等利率变动的影响。第一，德国居民要得到住房储蓄银行的购房贷款，必须在该银行存足相应款项，一般是存款额达到储蓄合同金额的50%以后，住房储蓄银行才把合同金额付给储户。第二，存贷利率固定不变。分别是3%和5%，抵押贷款固定利率期限平均为11年半。6）德国的城市体系是多核心且均衡发展。据2006年德国官方数据显示，德国有11个城市群，人口占比71.98%，GDP占比73.14%。德国城市可以均衡化发展很大程度来自不同差异化的特殊产业集群，如图特林根地区的医学技术研发区、科隆的展览区、法兰克福的金融服务区等。合理的城市布局，使大多数德国居民分散在众多中小城市里。(泽.平.宏.观)中财网《14亿国人坐拥300万亿房产，到底是不是泡沫？》 精选三点击金融行业网，金融大拿、业内人士都在这里今日微信号力荐头条licaitt(长按红色字复制）作者：宁南山来源：宁南山（ID：ningnanshan2017）原题：2020年，人均GDP赶超西欧和日本时代来临作为普通的中国人，中国和世界发展的大势是要看清的，普通人的行为绝对不能逆大势而行，不然只会粉身碎骨。典型的例子，我就有认识的人在2015年初把深圳的房子卖掉了，没想到房价大涨，现在追悔莫及，不过好歹收入高底子厚，现在还是重新买了房，不过损失就大了。到今天，由于国家政策的严厉管控，深圳的房市已经趋于稳定将近一年了，媒体说什么房价连续多少个月下降，我看了下，下降不过区区几十元，几百元，这叫什么下降，应该说是房价处于稳定。在深圳这样的一线城市，经常有人在论坛上问这样的问题：我由于在深圳觉得生存压力比较大，不想过的太辛苦，想把房子卖了，拿着三四百万的现金回老家，在老家市中心本来就有120平米的大房子，三四百万做个理财，一年也有个20万的收入，日子可以过的很轻松，各位网友怎么看？今天我们就来简单的聊聊未来几年中国城市的发展走向。Part.1从深圳人均GDP 2020年超西欧和日本开始，中国各个地区人均GDP将陆续超过西欧和日本，到2025年中国将有20个以上大城市人均GDP超过西欧和日本。不知道什么时候起，北京，上海，广州，深圳称之为中国的一线城市。中国的一线城市，也即是这四个。为什么刚好是这四个？网上的分析很多了，但是我们还是从最简单最直接的指标GDP来看：2016年上海是中国第一 27466亿，北京是中国第二24899亿。可以看出上海和北京是遥遥领先的两个巨型城市，也是仅有的两座GDP超过两万亿人民币的城市，两个城市的人口都超过了2000万。无怪乎你问外国人中国的城市，十有八九能说出来的就是北京和上海。上海的经济总量在中国是什么地位呢？大家都知道我国的西北地区绿化很严重，很担心我国西北要是绿化了，西北经济受到影响了，会不会对中国经济总体形成很大负面影响啊？答案是不会，我国西北地区的经济弱小到什么地步？2016年一个上海的GDP比甘肃省+新疆自治区+青海省+宁夏自治区加起来还要多，事实上如果这西北两省两区再加上一个海南省，经济总量才等于上海一个市。所以你要知道，在你的公司里面，上海地区销售总监和西北地区销售总监，尽管西北地区听起来是个大区域，而上海听起来只是个城市，两个总监的地位是不一样的。北京和上海下来，就是祖国南边的两个大城市了，广州和深圳。广州2016年GDP总量为19611亿元排第三，深圳为19493亿元排第四，今年两座城市双双突破两万亿人民币肯定没有问题。看到广州和深圳的GDP数字，2016年已经非常接近了，深圳是广州的99.4%。大家可能会产生一个印象，那就是深圳肯定是从一路落后逐渐赶超广州的，事实上不然，早在2004年，深圳GDP就达到了广州的96.22%，当时所有人都认为深圳超越广州的时代马上要来了，但是没有想到，深圳在搞制造业腾笼换鸟的同时，广州却开始了逆袭，GDP一路上扬增速超过深圳，到了2010年深圳GDP占广州的总量反而下降到了89.69%，这充分表现了广州这种百年老牌经济强市的韧性。举个例子，广州的汽车制造业在中国南方地区遥遥领先，广汽是中国成长最快的汽车企业之一。广州制药和食品产业也很强，典型的广药集团下面的王老吉，大多数中国人都喝过。再比如说交通运输，相信大多数深圳人都有到广州坐火车，坐高铁，坐飞机，尤其是坐出国旅游的国际航班的经历吧？再进一步，深圳人办签证都要跑广州的领事馆吧，无形中贡献了不少GDP。从2011年开始，产业结构经过调整的深圳又开始逐渐发力，经济又开始逐渐赶超广州，到2016年已经达到广州99.4%，今年上半年，深圳增长8.8%，广州增长了8.2%。所以预计深圳今年或者明年就会超过广州。四个一线城市的经济地位将会改变，广州经济总量将会排在最末。当然这并不是因为广州发展慢，而是深圳发展太快。广州这几年的经济增速，比北京和上海不知道到高到哪里去了。所以四大一线城市，北京上海GDP遥遥领先短时间不可动摇，而GDP总量稍微落后的广州和深圳都保持着8%上的高增长速度，所以四大一线城市地位是稳固的。四大一线城市，深圳势头最强大，在过去的几年，一线城市中都是深圳增速最快，深圳的地位在稳步上升。2014年增长率，北京7.3%，上海6.8%，广州8.6%，深圳8.8%2015年增长率，北京6.9%，上海6.9%，广州8.4%，深圳8.9%2016年增长率，北京6.7%，上海6.7%，广州8.2%，而深圳是9%2017年上半年增长率，北京6.8%，上海6.7%,广州8.2%，深圳8.8%可看出，最近三四年，深圳一直增速最快，当然广州也很快，但是同样在被深圳赶超。深圳弱小在哪里呢？在于深圳的面积小，才2000平方公里多点，这限制了深圳人口总量的扩张。不过最近几年，深圳常住人口在快速增加，深圳在补齐人口总量这个短板。以上海为例，常住人口近两年在减少，2014年末为2426万人，2016年末是2420万人，少了6万人。北京2016年常住人口仅仅增加了2万人，达到2173万人，也几乎没有变化。而深圳2015年常住人口增长5.56%，2016年增长4.66%，增加了53万人，达到1190.8万人，换句话说，即使深圳市劳动生产率一点不增加，单靠人口增长也能支撑GDP增长4—5%。如果对中国城市之间人口迁徙的数据比较了解的话，就知道深圳一年增加53万人是非常惊人的数字。这代表什么意思呢，中国2016年人口增加为809万人。深圳一个城市增加的人口是全国增加人口的6.55%。当然深圳的常住人口统计数字的增加也跟**统计手段更加精准有关系，一般认为从手机号码，小学入学数量来看，深圳统计的常住人口数字一直**低于实际值，但是人口快速增长这个趋势毋庸置疑，这个不展开分析。所以回到文章开头的问题，凡是有想卖掉深圳房子回老家的，非常简单，回老家可以，深圳的房子千万不要卖，把深圳的房子租出去，带着存下的现金回老家就可以了，深圳的未来十年将会继续快速发展，地位将会持续上升，深圳的房子将给你带来超过你在老家收入的财富。以人均GDP为例子，2016年深圳为2.5，远远高于广州的2.，北京的1.73和上海的1.71万美元，而深圳在四个一线城市中经济增速最快。中国一线城市的人均GDP什么时候赶超发达国家？可能让我们意想不到，也就是四五年的时间，远比我们想象的快。在这里我说的发达国家，显然不是希腊，葡萄牙这种人均GDP不到2万美元的下限型发达国家，中国一线城市早就超过他们了。希腊，葡萄牙这种落后发达国家的国民，人均只有一万多美元，普遍拿左右的月薪，7000多元人民币，甚至只有的月薪，还不如在中国大城市当外教收入高，所以在中国遇到白人老外，你问下where are you from，在中国做什么工作？他只要回答我来自西班牙，葡萄牙，希腊等等之类的国家，来中国当英语外教，你对他的经济收入状况基本就有数了。我们要赶超的目标也不是韩国这种2万+美金的发达地区，我说的是要赶超发达国家的中上水平，也就是人均四万美元，一线城市嘛，目标当然要高点。人均四万美元是什么概念呢？远远超过了韩国，希腊，西班牙，葡萄牙这些发达地区，比香港的人均GDP还要高。2016年日本人均GDP 3.89万美元，德国人均GDP 4.19万美元，法国人均GDP 3.69万美元，英国人均GDP 3.99万美元，美国人均GDP 5.75万美元。所以四万美元就已经超过了日本，英国，法国，也就是离西方大国中最高水平的美国和德国还有点距离。有人说了，你不公平啊，拿中国的城市跟别人一个国家比人均，嗯我想说的是中国城市的人口体量，跟欧洲国家比毫无压力，四大一线城市的人口加起来有7200万，比英国，法国人口都多，例如英国人口6450万，法国人口6600万。另外，大型国家的人均GDP一样可以通过体量优势超过小型经济体，我们可以看到，三亿人口的美国人均GDP 5.75万美元，居然远远超过欧洲和日本三四万美元的水平，这是欧洲和日本持续衰落的结果。事实上，美国的人均GDP在2016年排在世界第五位，比新加坡，香港这种城市地区都要高。那么一线城市的人均GDP什么时候达到发达国家中上水平的四万美元呢？我们以人均的排头兵深圳为例，在官方统计的常住人口比2010年增长15%的情况下，2016年深圳人均名义GDP比2010年增长了77.5%，平均每年增长9%以上。2016年深圳GDP总量的名义增幅为11.37%，达到了1.94万亿人民币，但是由于官方统计的常住人口**增加了53万人，增幅达到4.66%，达到了1190.8万人。因此2016年深圳人均GDP名义增幅只有5.96%。我们就低不就高，按照人均GDP 6%的名义增幅计算，考虑到10%，到2020年，深圳人均GDP将达到，到2023年将达到4.。也就是还有6年的时间超过西欧和日本。这是非常保守的算法，因为深圳的人口统计数字不可能一直像去年那样保持4%--5%的超高速增长。也就是人均GDP名义值增长不会一直才6%；未来四五年升值也有可能高于10%，因为2016年美**均汇率是6.6423的低点。以2017年上半年为例，深圳市经济总量名义值就增长了12.76%，人均美元GDP的名义增幅至少在8%-10%以上，和过去6年9%的平均水平差不多。所以如果乐观一点，2020年深圳人均GDP就将超过日本，英国和法国。到2025年，广州，北京，上海人均GDP也都会陆续超过日本，英国和法国。以上海为例，2016年虽然经济实际增长只有6.7%，但是名义值增长更快啊，加上常住人口数量下降，人均GDP名义增速为9.3%以上。很明显，在2025年超过西欧和日本之后，中国四大一线城市的增速还是会比他们快，所以之后会大幅的超越他们。又有人说了，你这是报喜不报忧，四大一线城市就算超过日本和西欧发达国家了，总共加起来才7200万人口，占中国人口比例才5%多一点，其他95%的中国人被你忽略了，这才是中国的主流。事实上，很多人忽略了一个事实，正如我在文章开头强调的，一线城市之所以是一线城市，是因为他们的经济总量排在中国前四位，说白了还是人多，要是看人均，除了深圳明显领先以外，其他三个一线城市和二线城市并没有距离。以2016年的人均GDP为例，华北地区的天津就比北京高；在华东地区，不要说江苏省省会南京，浙江省省会杭州人均比上海高，连江苏苏州，常州，无锡，镇江都比上海高；广东的珠海人均也接近广州和深圳的水平。你以为就完了吗，中部的武汉，长沙人均GDP都比北京和上海要高。另外青岛，烟台，威海，中山，宁波，佛山这些城市人均GDP都和北京上海差不多。是不是觉得不可思议？另外就说辽宁大连市，我们都知道辽宁GDP造假注水，结果大连市发狠进行治理，把2016年GDP大幅从超过8000亿压缩到了6730亿人民币，结果压缩完一看，人均GDP仍然有1.，离北京上海的1.7万美元也并没有差太多。那么问题来了，为什么感觉这些城市和北京上海发展差距很大呢？首先人口是很大一个因素，举个例子，大连，长沙人均GDP都和北京上海在一个水平线上，但是这两个城市常住人口都只有700万左右，只有北京上海的30%甚至不到。再比如说武汉，中部大城市是吧，人口1076.6万人，只有北京上海的40%左右。我们都知道一线城市居民的收入和资产很大一部分是来自房价上涨和房租，人口是城市经济发展的核心推动力之一。其次产业结构差异也是一个很大的原因，以大连，武汉为例，人均GDP虽然高，但是直到今天重工业仍然占很大比例。北京和上海早就第三产业主导了。另外北京和上海还占了总部经济的便宜，大公司全国总部，北京和上海天然占优势。不同的产业对收入分配的差距很大。另外还有个重要原因，北京和上海都很大，面积非常大。我们说的北京和上海，都是说他们的市区，你如果到上海的崇明县，宝山区，松江区这些地方，你看到的是一个和静安，黄浦，浦东，徐汇，长宁区不一样的上海。北京同理，同样在北京，东城区，西城区，朝阳区，海淀区和门头沟，昌平，平谷，通州，延庆不是一个概念。所以到2025年，不只是四个一线城市，2025年二线的南京，苏州，杭州，无锡，常州，天津，珠海，长沙，武汉等大约20个城市人均GDP也将超过日本，英国，法国，觉得不可思议？就以苏州为例，2016年人口1061.6万人，人均GDP2.2万美元。苏州2017年上半年GDP总量名义增速为9.7%，而常住人口变化不大，即使汇率不变，苏州2025年人均破4万美元毫无压力，更不要说人民币对美元还在升值，苏州2025年的人均GDP是奔着去的。有人会问，难道发达国家不会发展吗？答案是肯定的，大多数发达国家的人均GDP基本不会有太大变化。发达国家过去几十年增速一直停留在1.5%左右的水平，我在之前的文章里面写过，年这7年，西方世界经济增速最快的是美国，平均增速也只有1.9%。像意大利，西班牙，希腊这些国家甚至还是负增长。我们就不看意大利，葡萄牙，西班牙，希腊这种失败国家了。我们看英法日三强。英国2006年人均GDP 3.86万美元，2016年为3.99万美元；法国2006年人均GDP 3.54万美元，2016年为3.69万美元；日本2006年人均GDP 3.85万美元，2016年为3.89万美元。以日本为例，日本2015年人均GDP为3.2万美元，2016年靠着日元升值飙升到3.89万美元，和1994年差不多。但是去年日元高汇率不可持续，今年又在贬值，看下图就知道，今年平均比去年的高点又贬值了10%左右，所以今年日本的人均美元GDP还会从3.89万美元往下掉。发达国家里面，美国和德国情况相对较好，人均GDP进步比较快。当然，我上面的算法里面，完全没有考虑国家统计局将在今年实施新的《中国国民经济核算体系2016》，这个新核算体系根据SNA 2008进行修订，美国等绝大部分发达国家已经应用了SNA 2008，印度等发展中国家也应用了SNA 2008.这些国家在使用SNA 2008的算法之后，当年的GDP都有不同幅度的提升。因此在新的核算体系下，预计我们的GDP还会上升，更接近真实值，也更有利于国际横向比较。Part.2人口决定未来，2025年现有的四大一线城市格局将会被一个城市打破，中国经济将会形成四个超强大区，极大的增加中国的经济战略安全。北上广深作为人们心目中的一线城市已经十几二十年了，这个格局到今天为止一直没有被打破。但是，世界上没有永恒的强者，强弱之势改变往往也就是十几年的时间。一线城市是中国的经济四强，要打破一线城市的铜墙铁壁，必须是经济总量上的超越，人均的超越并没有太大意义。要说人均GDP，华北地区的天津就比北京高；江浙地区的苏州，杭州，南京，常州都比上海高；然而他们并不能成为一线城市。中国四大一线城市，人口都在1200万以上（人口最少的深圳是1190万，但是人均GDP极高），广州1400万，北京和上海都是2000万人口级别城市，北京2173万人，上海2415万人。深圳的人口也在迅速增加，预计2020年很可能也追上广州的水平，接近1400万。所以我们把一线城市人口的底线定在1400万人。所以要想在经济总量上赶超一线城市，跻身列强行列，必须要有强大的人口体量，这个至少要以1000万人口为底线。那么中国除了四大一线城市，还有哪些城市2016年常住人口过了1000万呢？天津1562.12万，苏州1061.6万，成都1591.8万，武汉1060.77万，哈尔滨1063.6万，重庆3016.6万人。总共六个潜在的挑战者。当然大家发现了，青岛，南京，长沙，杭州，西安，大连这些大家心目中的大城市，人口都只有几百万，所以他们未来十年几乎没有任何可能在经济总量上挑战一线城市，好好把人均做上去，安安静静的做一个中等大城市就可以了。说起人均GDP，就不得不提一下杭州了，杭州常住人口虽然没有达到1000万（2016年末为918.8万人），但是这两年由于阿里，网易为代表的信息产业，吉利集团为代表的自主品牌汽车产业等的蓬勃发展，经济保持超高速增长，2016年经济增速竟然高达9.5%，比深圳还要耀眼，可以称之为杭州奇迹。在未来几年，杭州虽然由于人口总量的原因，在经济总量上无法挑战一线城市，但是人均GDP到2025年将会突飞猛进。除了这几个大家耳熟能详的大城市，我们也可以发现中国作为人口大国的力量，中国还有四个很少出现在公众视野的城市，常住人口居然都过了1000万：分别是河北石家庄，河北保定，山东临沂，河南南阳，这些城市在人们心目中是中等城市或者是小城市，但是常住人口居然过了1000万，简直是人口大国的奇迹啊！我们看下六个人口过一千万的潜在挑战者，谁有能力打破四大一线的壁垒？天津1562.12万，苏州1061.6万，成都1591.8万，武汉1060.77万，哈尔滨1063.6万，重庆3016.6万人。非常遗憾，人口较少，都是万人之间的哈尔滨，苏州和武汉就出局了，他们的人口还是太少，仅仅1000万多一点的人口体量，距离一线城市底线的1400万人口差距还比较大，不可能在未来十年成为一线城市的挑战者。剩下的天津，成都和重庆，人口都在1500万以上，论人口体量可以和四大一线城市相提并论，那么三者之中谁最有可能呢？首先成都被淘汰了，成都虽然有1592万人，但是2016年的GDP总量只有1.22万亿元，距离四大一线最低的深圳1.95万亿元差距太大，未来十年不可能赶超。剩下的仅有两个挑战者天津和重庆，2016年GDP分别为1.789万亿元和1.756万亿元，非常接近广州和深圳的1.96万亿和1.95万亿。事实上，天津和重庆的GDP总量，在2016年分别排在第5位和第6位，刚好就在四大一线城市后面。天津和重庆谁更有希望？首先重庆的经济增长率远超天津，2016年重庆经济增长率10.7%，高居全国所有省市第一位，天津2016年增长也很快，高达9%，但是今年天津经济增速下滑非常严重，2017年上半年经济增速仅为6.9%，远远慢于广州和深圳超过8%的增速，赶超没有希望。而重庆2017年上半年依然保持10.5%的惊人增速，仍然是全国第一位。今年重庆经济总量预计会超过天津，跃居全国第五位，仅次于四大一线城市。重庆有什么产业，中国最大的自主品牌汽车公司长安汽车就在那里，重庆的支柱工业汽车、电子、装备、化医、材料和消费品均增长强劲。重庆的成功在于不仅有本土支柱的汽车，装备制造，消费品等工业，还完美的承接了沿海地区的电子工业转移。世界上最大的笔记本电脑制造基地在哪里，可能一直以为是广东，事实上重庆拿下这个头衔已经好几年了，全世界三分之一的笔记本电脑是重庆制造。重庆2016年制造了2.86亿台手机，是全世界仅次于珠三角的第二大手机制造基地。VIVO就在重庆有工厂，2016年VIVO重庆厂生产手机超过1000万台，随着2017年VIVO重庆工厂全面竣工，年生产手机将超过4000万台。黄市长对重庆产业的布局功不可没，希望黄市长现在新的岗位上为国家做出更大贡献。我们一直说中国内部搞产业转移，现在来看承接沿海的产业，居然是重庆做的最好，重庆连续多年经济增速全国前三位甚至第一位，是有原因的。另外一个就是人口了，重庆市人口高达3016.6万人，而天津只有1562万人。就增长潜力来说，重庆远远大于天津。因此就人口和经济增长态势来说，重庆是未来十年甚至二十年中国唯一可能打破四大一线城市壁垒的新势力。当然，有的人会说了，重庆其实算是一个省，有3000万人口啊，这样比较对一线城市不太公平。但是我们考虑到，上海的人口同样高达2400多万人，是广州的1.7倍，是深圳的2倍以上，不也照样并列为一线城市么？不管我们怎样看待这个问题，保持这样的态势，2025年重庆的经济总量将会突入全国四强，届时全国经济态势将会发生一个改变。而其他城市，未来十年不会在经济总量上对一线构成任何挑战。事实上，重庆连续超过10%增长的奇迹如果继续保持，就不仅仅是超过广州突入四强的问题了，想象力更大一点，重庆有成为中国第一大城市经济体的潜力，事实上，只要重庆的人均GDP达到武汉的80%，就可以成为中国第一大城市经济体。对中国而言，这将是天大，为什么呢？中国的四大一线城市都是分布在沿海三个大区，环渤海地区，江浙沪和珠三角。重庆的强力崛起，再加上另外一个1500万人口级别的大型城市成都，两座城市2016年的经济总量分别是全国第6位和全国第8位，川渝地区是中国沿海地区以外唯一拥有两个全国GDP十强城市的地区，到2025年重庆将会突入到全国四强，和成都一起构成中国经济的第四极，也是唯一不在沿海地区的一极，这将极大的保证中国经济的战略安全，这将是四川和重庆人民继二战和抗美援朝之后，给祖国做出的又一个重大贡献。更进一步，目前中国的转移支付输出地区还是沿海的三个大区，四川和重庆目前都是接受中央转移支付的重点地区，四川接受转移支付的规模更是高居全国第一位。重庆保持10%以上，成都保持8%以上的高增长，到2025年，川渝地区不仅能够单独成为中国经济一极，而且如果能够实现逐步摆脱对中央转移支付的依赖，也将是对中国其他落后地区发展的最大支持。2016年的全国经济十强城市，环渤海经济圈有两个，北京和天津；江南地区有三个：上海，苏州，杭州；广东有两个，广州和深圳；中部有一个：武汉；川渝地区有两个：成都和重庆。为什么内地只有川渝地区能够形成两个全国十强城市？说白了主要还是人口多。四川+重庆有1.12亿人，四川面积虽然大，但是西部广大的区域是藏区和横断山脉，大部分人口还是集中在四川省东部地区，可以说成渝经济带上人口稠密，经济繁荣。重庆的人口全国第一位，成都的人口全国第四位。这样的人口体量妥妥的全国十强无悬念。成都的媒体为什么喜欢说自己是中国第四城，至少人口在重庆，上海，北京之后排全国第四啊，人口就是底气。从中国城市的竞争，我们可以清楚的看出，人口对一个城市的综合实力影响力有多大。这放在国与国之间的竞争也同样适用。我们都知道，中国在未来十年经济实力超过美国几乎毫无悬念，而且超过之后还会进一步大幅超越，背后的原因还是因为我们有13.8亿人。如果中国只有3.8亿人，那么和美国3亿人竞争，我们能不能赢就不好说了。2025年看起来似乎是一个美好的年份，中国人在自己的国土上将拥有大批人均GDP超过西欧和日本的地区，那么全中国的情况如何呢？什么时候整体进入发达国家？后面的文章会进行分析。这里先说下结论，韩国，新加坡，香港，日本都通过三四十年的高速增长迈入发达行列，中国大陆目前经济高速增长已经将近40年，我们已经临近迈入发达国家门槛，这个时间点离我们已经不远。在过去的十年，实际上已经有一个趋势在逐渐发生，就是中国经济的重心在逐渐向内陆移动，中西部地区的发展明显快于东部沿海，内地的成都，重庆，西安，武汉，郑州，合肥，贵阳等都发展迅速，像成都，重庆，武汉这样的城市，2017年月入过万自主申报个税的人数都突破了20万人，且增速惊人，像成都申报人数增长了80%，武汉申报人数增长更是超过100%，就是中国内陆迎来经济复兴的表现之一。不要轻易完全撤离一线城市，短期内一线城市地位不可撼动，不过就算撤离了，在很多二线城市，同样可以找到很好的未来。声明：本文仅代表作者个人观点，不构成投资意见，并不代表本平台立场。文中的论述和观点，敬请读者注意判断。关于版权：若文章涉及版权问题，敬请原作者联系我们。【电话：021-；微信：hjwh123】想要财富自由？它来带你上车，聊聊这件小事《14亿国人坐拥300万亿房产，到底是不是泡沫？》 精选四大家都在关注↑↑↑↑↑来源：宁南山（ningnanshan2017）
作者：宁南山四大一线城市，深圳势头最强大，在过去的几年，一线城市中都是深圳增速最快，深圳的地位在稳步上升2014年增长率，北京7.3%，上海6.8%，广州8.6%，深圳8.8%2015年增长率，北京6.9%，上海6.9%，广州8.4%，深圳8.9%2016年增长率，北京6.7%，上海6.7%，广州8.2%，而深圳是9%2017年上半年增长率，北京6.8%，上海6.7%,广州8.2%，深圳8.8%可看出，最近三四年，深圳一直增速最快，当然广州也很快，但是同样在被深圳赶超。深圳弱小在哪里呢？在于深圳的面积小，才2000平方公里多点，这限制了深圳人口总量的扩张。不过最近几年，深圳常住人口在快速增加，深圳在补齐人口总量这个短板。以上海为例，常住人口近两年在减少，2014年末为2426万人，2016年末是2420万人，少了6万人。北京2016年常住人口仅仅增加了2万人，达到2173万人，也几乎没有变化。而深圳2015年常住人口增长5.56%，2016年增长4.66%，增加了53万人，达到1190.8万人，换句话说，即使深圳市劳动生产率一点不增加，单靠人口增长也能支撑GDP增长4—5%。如果对中国城市之间人口迁徙的数据比较了解的话，就知道深圳一年增加53万人是非常惊人的数字。这代表什么意思呢，中国2016年人口增加为809万人。深圳一个城市增加的人口是全国增加人口的6.55%。当然深圳的常住人口统计数字的增加也跟**统计手段更加精准有关系，一般认为从手机号码，小学入学数量来看，深圳统计的常住人口数字一直**低于实际值，但是人口快速增长这个趋势毋庸置疑，这个不展开分析。所以回到文章开头的问题，凡是有想卖掉深圳房子回老家的，非常简单，回老家可以，深圳的房子千万不要卖，把深圳的房子租出去，带着存下的现金回老家就可以了，深圳的未来十年将会继续快速发展，地位将会持续上升，深圳的房子将给你带来超过你在老家收入的财富。以人均GDP为例子，2016年深圳为2.52万美元，远远高于广州的2.1万美元，北京的1.73万美元和上海的1.71万美元，而深圳在四个一线城市中经济增速最快。中国一线城市的人均GDP什么时候赶超发达国家？可能让我们意想不到，也就是四五年的时间，远比我们想象的快。在这里我说的发达国家，显然不是希腊，葡萄牙这种人均GDP不到2万美元的下限型发达国家，中国一线城市早就超过他们了。希腊，葡萄牙这种落后发达国家的国民，人均只有一万多美元，普遍拿1000欧元左右的月薪，7000多元人民币，甚至只有几百欧元的月薪，还不如在中国大城市当外教收入高，所以在中国遇到白人老外，你问下where are you from，在中国做什么工作？他只要回答我来自西班牙，葡萄牙，希腊等等之类的国家，来中国当英语外教，你对他的经济收入状况基本就有数了。当然由于西方白人整体的强势，他们靠着一张脸还是可以在中国受到优待，不光是在酒吧里面会被主动搭讪，连东西丢了报个警，东西都能被中国警察在一小时内找回来，还能上报纸被中国记者当做自己的光荣来报道，他们只需要竖起大拇指夸中国人几句就行了，这是另外一回事。我们要赶超的目标也不是韩国，台湾这种2万+美金的发达地区，我说的是要赶超发达国家的中上水平，也就是人均四万美元，一线城市嘛，目标当然要高点。人均四万美元是什么概念呢？远远超过了韩国，台湾，希腊，西班牙，葡萄牙这些发达地区，比香港的人均GDP还要高。2016年日本人均GDP 3.89万美元，德国人均GDP 4.19万美元，法国人均GDP 3.69万美元，英国人均GDP 3.99万美元，美国人均GDP 5.75万美元。所以四万美元就已经超过了日本，英国，法国，也就是离西方大国中最高水平的美国和德国还有点距离。有人说了，你不公平啊，拿中国的城市跟别人一个国家比人均，嗯我想说的是中国城市的人口体量，跟欧洲国家比毫无压力，四大一线城市的人口加起来有7200万，比英国，法国人口都多，例如英国人口6450万，法国人口6600万。另外，大型国家的人均GDP一样可以通过体量优势超过小型经济体，我们可以看到，三亿人口的美国人均GDP 5.75万美元，居然远远超过欧洲和日本三四万美元的水平，这是欧洲和日本持续衰落的结果。事实上，美国的人均GDP在2016年排在世界第五位，比新加坡，香港这种城市地区都要高。那么一线城市的人均GDP什么时候达到发达国家中上水平的四万美元呢？我们以人均的排头兵深圳为例，在官方统计的常住人口比2010年增长15%的情况下，2016年深圳人均名义GDP比2010年增长了77.5%，平均每年增长9%以上2016年深圳GDP总量的名义增幅为11.37%，达到了1.94万亿人民币，但是由于官方统计的常住人口**增加了53万人，增幅达到4.66%，达到了1190.8万人。因此2016年深圳人均GDP名义增幅只有5.96%，我们就低不就高，按照人均GDP 6%的名义增幅计算，考虑到人民币对10%，到2020年，深圳人均GDP将达到3.5万美元，到2023年将达到4.16万美元。也就是还有6年的时间超过西欧和日本。这是非常保守的算法，因为深圳的人口统计数字不可能一直像去年那样保持4%--5%的超高速增长。也就是人均GDP名义值增长不会一直才6%；未来四五年人民币对美元升值也有可能高于10%，因为2016年人民币对美**均汇率是6.6423的低点。以2017年上半年为例，深圳市经济总量名义值就增长了12.76%，人均美元GDP的名义增幅至少在8%-10%以上，和过去6年9%的平均水平差不多。所以如果乐观一点，2020年深圳人均GDP就将超过日本，英国和法国。到2025年，广州，北京，上海人均GDP也都会陆续超过日本，英国和法国。以上海为例，2016年虽然经济实际增长只有6.7%，但是名义值增长更快啊，加上常住人口数量下降，人均GDP名义增速为9.3%以上。很明显，在2025年超过西欧和日本之后，中国四大一线城市的增速还是会比他们快，所以之后会大幅的超越他们。又有人说了，你这是报喜不报忧，四大一线城市就算超过日本和西欧发达国家了，总共加起来才7200万人口，占中国人口比例才5%多一点，其他95%的中国人被你忽略了，这才是中国的主流。事实上，很多人忽略了一个事实，正如我在文章开头强调的，一线城市之所以是一线城市，是因为他们的经济总量排在中国前四位，说白了还是人多，要是看人均，除了深圳明显领先以外，其他三个一线城市和二线城市并没有距离。以2016年的人均GDP为例，华北地区的天津就比北京高；在华东地区，不要说江苏省省会南京，浙江省省会杭州人均比上海高，连江苏苏州，常州，无锡，镇江都比上海高；广东的珠海人均也接近广州和深圳的水平。你以为就完了吗，中部的武汉，长沙人均GDP都比北京和上海要高。另外青岛，烟台，威海，中山，宁波，佛山这些城市人均GDP都和北京上海差不多。是不是觉得不可思议？另外就说辽宁大连市，我们都知道辽宁GDP造假注水，结果大连市发狠进行治理，把2016年GDP大幅从超过8000亿压缩到了6730亿人民币，结果压缩完一看，人均GDP仍然有1.45万美元，离北京上海的1.7万美元也并没有差太多。那么问题来了，为什么感觉这些城市和北京上海发展差距很大呢？首先人口是很大一个因素，举个例子，大连，长沙人均GDP都和北京上海在一个水平线上，但是这两个城市常住人口都只有700万左右，只有北京上海的30%甚至不到。再比如说武汉，中部大城市是吧，人口1076.6万人，只有北京上海的40%左右。我们都知道一线城市居民的收入和资产很大一部分是来自房价上涨和房租，人口是城市经济发展的核心推动力之一。其次产业结构差异也是一个很大的原因，以大连，武汉为例，人均GDP虽然高，但是直到今天重工业仍然占很大比例。北京和上海早就第三产业主导了。另外北京和上海还占了总部经济的便宜，大公司全国总部，北京和上海天然占优势。不同的产业对收入分配的差距很大。另外还有个重要原因，北京和上海都很大，面积非常大。我们说的北京和上海，都是说他们的市区，你如果到上海的崇明县，宝山区，松江区这些地方，你看到的是一个和静安，黄浦，浦东，徐汇，长宁区不一样的上海。北京同理，同样在北京，东城区，西城区，朝阳区，海淀区和门头沟，昌平，平谷，通州，延庆不是一个概念所以到2025年，不只是四个一线城市，2025年二线的南京，苏州，杭州，无锡，常州，天津，珠海，长沙，武汉等大约20个城市人均GDP也将超过日本，英国，法国，觉得不可思议？就以苏州为例，2016年人口1061.6万人，人均GDP2.2万美元。苏州2017年上半年GDP总量名义增速为9.7%，而常住人口变化不大，即使汇率不变，苏州2025年人均破4万美元毫无压力，更不要说人民币对美元还在升值，苏州2025年的人均GDP是奔着五万美元去的。有人会问，难道发达国家不会发展吗？答案是肯定的，大多数发达国家的人均GDP基本不会有太大变化。发达国家过去几十年增速一直停留在1.5%左右的水平，我在之前的文章里面写过，年这7年，西方世界经济增速最快的是美国，平均增速也只有1.9%。像意大利，西班牙，希腊这些国家甚至还是负增长。我们就不看意大利，葡萄牙，西班牙，希腊这种失败国家了。我们看英法日三强。英国2006年人均GDP 3.86万美元，2016年为3.99万美元；法国2006年人均GDP 3.54万美元，2016年为3.69万美元；日本2006年人均GDP 3.85万美元，2016年为3.89万美元。以日本为例，日本2015年人均GDP为3.2万美元，2016年靠着日元升值飙升到3.89万美元，和1994年差不多。但是去年日元高汇率不可持续，今年日元又在贬值，看下图就知道，今年平均比去年的高点又贬值了10%左右，所以今年日本的人均美元GDP还会从3.89万美元往下掉。发达国家里面，美国和德国情况相对较好，人均GDP进步比较快。当然，我上面的算法里面，完全没有考虑国家统计局将在今年实施新的《中国国民经济核算体系2016》，这个新核算体系根据SNA 2008进行修订，美国等绝大部分发达国家已经应用了SNA 2008，印度等发展中国家也应用了SNA 2008.这些国家在使用SNA 2008的算法之后，当年的GDP都有不同幅度的提升。因此在新的核算体系下，预计我们的GDP还会上升，更接近真实值，也更有利于国际横向比较。2：人口决定未来，2025年现有的四大一线城市格局将会被一个城市打破，中国经济将会形成四个超强大区，极大的增加中国的经济战略安全北上广深作为人们心目中的一线城市已经十几二十年了，这个格局到今天为止一直没有被打破。但是，世界上没有永恒的强者，强弱之势改变往往也就是十几年的时间。一线城市是中国的经济四强，要打破一线城市的铜墙铁壁，必须是经济总量上的超越，人均的超越并没有太大意义。要说人均GDP，华北地区的天津就比北京高；江浙地区的苏州，杭州，南京，常州都比上海高；然而他们并不能成为一线城市。中国四大一线城市，人口都在1200万以上（人口最少的深圳是1190万，但是人均GDP极高），广州1400万，北京和上海都是2000万人口级别城市，北京2173万人，上海2415万人。深圳的人口也在迅速增加，预计2020年很可能也追上广州的水平，接近1400万。所以我们把一线城市人口的底线定在1400万人。所以要想在经济总量上赶超一线城市，跻身列强行列，必须要有强大的人口体量，这个至少要以1000万人口为底线。那么中国除了四大一线城市，还有哪些城市2016年常住人口过了1000万呢？天津1562.12万，苏州1061.6万，成都1591.8万，武汉1060.77万，哈尔滨1063.6万，重庆3016.6万人。总共六个潜在的挑战者。当然大家发现了，青岛，南京，长沙，杭州，西安，大连这些大家心目中的大城市，人口都只有几百万，所以他们未来十年几乎没有任何可能在经济总量上挑战一线城市，好好把人均做上去，安安静静的做一个中等大城市就可以了。说起人均GDP，就不得不提一下杭州了，杭州常住人口虽然没有达到1000万（2016年末为918.8万人），但是这两年由于阿里，网易为代表的信息产业，吉利集团为代表的自主品牌汽车产业等的蓬勃发展，经济保持超高速增长，2016年经济增速竟然高达9.5%，比深圳还要耀眼，可以称之为杭州奇迹。在未来几年，杭州虽然由于人口总量的原因，在经济总量上无法挑战一线城市，但是人均GDP到2025年将会突飞猛进。除了这几个大家耳熟能详的大城市，我们也可以发现中国作为人口大国的力量，中国还有四个很少出现在公众视野的城市，常住人口居然都过了1000万，分别是河北石家庄，河北保定，山东临沂，河南南阳，这些城市在人们心目中是中等城市或者是小城市，但是常住人口居然过了1000万，简直是人口大国的奇迹啊！我们看下六个人口过一千万的潜在挑战者，谁有能力打破四大一线的壁垒？天津1562.12万，苏州1061.6万，成都1591.8万，武汉1060.77万，哈尔滨1063.6万，重庆3016.6万人。非常遗憾，人口较少，都是万人之间的哈尔滨，苏州和武汉就出局了，他们的人口还是太少，仅仅1000万多一点的人口体量，距离一线城市底线的1400万人口差距还比较大，不可能在未来十年成为一线城市的挑战者。剩下的天津，成都和重庆，人口都在1500万以上，论人口体量可以和四大一线城市相提并论，那么三者之中谁最有可能呢？首先成都被淘汰了，成都虽然有1592万人，但是2016年的GDP总量只有1.22万亿元，距离四大一线最低的深圳1.95万亿元差距太大，未来十年不可能赶超。剩下的仅有两个挑战者天津和重庆，2016年GDP分别为1.789万亿元和1.756万亿元，非常接近广州和深圳的1.96万亿和1.95万亿。事实上，天津和重庆的GDP总量，在2016年分别排在第5位和第6位，刚好就在四大一线城市后面。天津和重庆谁更有希望？首先重庆的经济增长率远超天津，2016年重庆经济增长率10.7%，高居全国所有省市第一位，天津2016年增长也很快，高达9%，但是今年天津经济增速下滑非常严重，2017年上半年经济增速仅为6.9%，远远慢于广州和深圳超过8%的增速，赶超没有希望。而重庆2017年上半年依然保持10.5%的惊人增速，仍然是全国第一位。今年重庆经济总量预计会超过天津，跃居全国第五位，仅次于四大一线城市。重庆有什么产业，中国最大的自主品牌汽车公司长安汽车就在那里，重庆的支柱工业汽车、电子、装备、化医、材料和消费品均增长强劲。重庆的成功在于不仅有本土支柱的汽车，装备制造，消费品等工业，还完美的承接了沿海地区的电子工业转移。世界上最大的笔记本电脑制造基地在哪里，可能一直以为是广东，事实上重庆拿下这个头衔已经好几年了，全世界三分之一的笔记本电脑是重庆制造。重庆2016年制造了2.86亿台手机，是全世界仅次于珠三角的第二大手机制造基地。VIVO就在重庆有工厂，2016年VIVO重庆厂生产手机超过1000万台，随着2017年VIVO重庆工厂全面竣工，年生产手机将超过4000万台。黄奇帆对重庆产业的布局功不可没，希望黄市长现在新的岗位上为国家做出更大贡献。我们一直说中国内部搞产业转移，现在来看承接沿海的产业，居然是重庆做的最好，重庆连续多年经济增速全国前三位甚至第一位，是有原因的。另外一个就是人口了，重庆市人口高达3016.6万人，而天津只有1562万人。就增长潜力来说，重庆远远大于天津。因此就人口和经济增长态势来说，重庆是未来十年甚至二十年中国唯一可能打破四大一线城市壁垒的新势力。当然，有的人会说了，重庆其实算是一个省，有3000万人口啊，这样比较对一线城市不太公平。但是我们考虑到，上海的人口同样高达2400多万人，是广州的1.7倍，是深圳的2倍以上，不也照样并列为一线城市么？不管我们怎样看待这个问题，保持这样的态势，2025年重庆的经济总量将会突入全国四强，届时全国经济态势将会发生一个改变。而其他城市，未来十年不会在经济总量上对一线构成任何挑战。事实上，重庆连续超过10%增长的奇迹如果继续保持，就不仅仅是超过广州突入四强的问题了，想象力更大一点，重庆有成为中国第一大城市经济体的潜力，事实上，只要重庆的人均GDP达到武汉的80%，就可以成为中国第一大城市经济体对中国而言，这将是天大的利好，为什么呢？中国的四大一线城市都是分布在沿海三个大区，环渤海地区，江浙沪和珠三角。重庆的强力崛起，再加上另外一个1500万人口级别的大型城市成都，两座城市2016年的经济总量分别是全国第6位和全国第8位，川渝地区是中国沿海地区以外唯一拥有两个全国GDP十强城市的地区，到2025年重庆将会突入到全国四强，和成都一起构成中国经济的第四极，也是唯一不在沿海地区的一极，这将极大的保证中国经济的战略安全，这将是四川和重庆人民继二战和抗美援朝之后，给祖国做出的又一个重大贡献。更进一步，目前中国的转移支付输出地区还是沿海的三个大区，四川和重庆目前都是接受中央转移支付的重点地区，四川接受转移支付的规模更是高居全国第一位。重庆保持10%以上，成都保持8%以上的高增长，到2025年，川渝地区不仅能够单独成为中国经济一极，而且如果能够实现逐步摆脱对中央转移支付的依赖，也将是对中国其他落后地区发展的最大支持。2016年的全国经济十强城市，环渤海经济圈有两个，北京和天津；江南地区有三个：上海，苏州，杭州；广东有两个，广州和深圳；中部有一个：武汉；川渝地区有两个：成都和重庆。如果你觉得文