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《城市房屋拆迁管理条例》解释：
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第一条【立法目的】
第一条　为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。
　　【解释】本条是关于《城市房屋拆迁管理条例》立法目的的规定。
　　制定《城市房屋拆迁管理条例》的目的主要体现在以下三方面：
　　（一）加强城市房屋拆迁管理
　　房屋为不动产，是人类赖以生存和发展必不可少的物质资料。城市房屋拆迁，是城市建设过程中的重要环节，既与城市的发展密切相关，又涉及到广大人民群众的切身利益，属于各方面都非常关心的问题。
　　虽然拆迁当事人之间是一种民事关系，但拆迁活动事关重大，已经超出了一般民事活动的范畴，而涉及到社会稳定、城市发展和人民群众的重大切身利益，因此，国家对拆迁活动予以有效管理是非常必要的。有鉴于此，早在1991年，国务院就颁布了《城市房屋拆迁管理条例》。
　　自日起实施以来，原《拆迁条例》对于规范房屋拆迁行为，加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，发挥了积极的作用。但是，随着改革的深化和社会主义市场经济的发展，原《拆迁条例》的不少规定已经明显不适应城市房屋拆迁工作的需要，主要问题有五点：
　　1．原《拆迁条例》规定的对被拆迁房屋的所有人的补偿标准过低，房屋所有人的积极性不高，对拆迁房屋产生抵触情绪。原《拆迁条例》规定，“作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算”，这一规定表明，拆迁补偿只是对房屋价值的补偿，并不是对房地产价值的补偿。这样一来，由于补偿资金不体现被拆除房屋的市场价值，一方面拆迁补偿没有完全体现等价有偿的原则，被拆迁人的利益实际上受到了损害；另一方面，被拆迁人实际上能够得到的补偿金额远不足以购买新的房屋，被拆迁人有可能处于无房可住的状态，无疑将影响社会的稳定。
　　2．原《拆迁条例》规定的安置方式单一。尽管原《拆迁条例》规定补偿的方式可以是作价补偿、产权调换，或者作价补偿与产权调换相结合，但由于作价补偿的实际价值低于产权调换，实际上被拆迁人选择的多是产权调换，客观上形成对房屋使用人的安置只是实物安置一种方式，被安置人对安置房屋的选择度很有限，导致被拆迁人因对安置房屋地点等条件不满，迟迟不搬迁，影响拆迁进度。而客观上，被安置人因家庭结构、年龄、爱好、就业地点等各不相同，他们对拆迁安置的要求也各不一样。原《拆迁条例》规定的安置方式没有选择性，难以满足被安置人的需要。
　　3.原《拆迁条例》将户口因素作为确定安置面积的标准，在实践中被一些人所利用，以牟取不正当的利益，也造成拆迁成本的不合理增加。原《拆迁条例》的规定有其特定的历史背景，在拆迁补偿安置时考虑到户口因素，其实质是给予城市居民的一种福利待遇。拆迁在本质上属于一种民事活动，拆迁补偿安置，也应当符合公平、合理、等价有偿等民事活动的基本原则，而不应当成为一种救济手段，不能作为解决其他社会问题的方式。
　　4.原《拆迁条例》有关强制拆迁的规定不明晰，条件比较模糊，手续复杂，在实践中很难操作。原《拆迁条例》对于裁决是否应当经过当事人的申请、裁决是否是强制拆迁的前提、限期搬迁的决定是否可诉、强制拆迁时证据如何保全等问题没有明确规定，造成实践中强制拆迁出现了很多难以处理的问题，既不利于拆迁的进行，也不利于保护当事人的合法权益。
　　5．原《拆迁条例》对拆迁单位的拆迁补偿安置资金运用缺乏有效的监管，有的拆迁人取得拆迁许可证后抽逃资金，导致安置房不能及时建设、补偿安置资金不能及时到位的情况时有发生。拆迁补偿安置需要大量的资金，由于原《拆迁条例》对拆迁补偿安置资金的监管没有具体规定，城市房屋拆迁管理部门对拆迁人的行为没有有力的监管手段，以至于拆迁人抽逃资金的现象比较严重。这严重损害了被拆迁人的利益，阻碍了建设项目的顺利进行，同时给社会带来了一些不稳定因素。
　　为了解决上述问题，及时修订原《拆迁条例》，采取相应措施加强对城市房屋拆迁活动的监督管理，是十分必要的。
　　加强城市房屋拆迁管理，从《拆迁条例》的规定来看，主要体现在两方面。
其一，进一步规范房屋拆迁的行政管理，明确管理职责和管理程序。
《拆迁条例》第7条关于房屋拆迁许可证审批程序的规定，第9条关于延期拆迁申请审批程序的规定，第16条关于拆迁裁决程序的规定，第17条关于强制拆迁程序的规定，都是规范行政管理的具体规定，旨在约束行政管理部门的管理行为，保护拆迁当事人的合法权益。
其二，充实和完善法律责任，加大对违法行为的处罚力度，保护拆迁当事人的合法权益。
原《拆迁条例》关于拆迁违法行为的处罚规定比较单薄。一方面，原《拆迁条例》规定的违法行为范围较窄。在实施过程中，已经出现了一些原《拆迁条例》没有规定的违法行为。由于没有法律依据，拆迁管理部门处理这些行为时难度较大，往往导致这些违法行为得不到及时处理。例如，原《拆迁条例》对拆迁人以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的行为、擅自延长拆迁期限的行为，对接受委托的拆迁单位违法转委托的行为，对房屋拆迁管理部门违反规定核发房屋拆迁许可证的行为等都没有处罚规定。另一方面，原《拆迁条例》规定的处罚力度较小且缺乏弹性，不能满足实际需要。修订后的《拆迁条例》调整和补充了原《拆迁条例》的有关规定，明确了处罚力度，增强了规定的可操作性。
　　（二）保护拆迁当事人的合法权益
　　拆迁当事人，是拆迁活动的参与者，包括拆迁人、被拆迁人与被拆迁房屋承租人。具体而言，拆迁非出租房屋，拆迁当事人是指拆迁人与被拆迁人；拆迁出租房屋，拆迁当事人是指拆迁人、被拆迁人和被拆迁房屋的承租人。
　　拆迁活动主要是一种民事活动。在拆迁活动中，被拆迁人通过放弃被拆迁房屋及其附属物，以货币形式或者产权调换房屋的形式而取得拆迁补偿；被拆迁房屋的承租人通过与被拆迁人解除租赁关系，或者与被拆迁人就产权调换的房屋达成租赁协议而迁出租赁房屋；拆迁人通过对被拆迁人进行拆迁补偿而取得拆除被拆迁人房屋及其附属物的权利，从而为进一步开发建设打下基础。
　　保护拆迁当事人的合法权益，是促进拆迁活动有序进行的需要，是激发拆迁人、被拆迁人与被拆迁房屋承租人参与城市建设的有利手段。如果拆迁人的合法权益得不到保护，会打击拆迁人的积极性，影响城市建设的顺利进行。如果被拆迁人的合法权益得不到保护，被拆迁人可能对拆迁产生抵触情绪，不但会导致拆迁活动和建设项目无法按计划完成，还会造成较为严重的社会问题。被拆迁人往往人数较多，同时，对大多数被拆迁人来说，房屋属于其安身立命之根本，是其基本的生活资料，如果被拆迁人感到自身关于房屋的合法权益没有得到合理的保障，他们不可能配合拆迁工作。如果被拆迁房屋的承租人的合法权益得不到保护，搬迁就难以进行，拆迁活动也难以开展，同时可能造成社会不稳定因素，影响建设项目的实施和社会的安定。因此，《拆迁条例》将保护拆迁当事人的合法权益作为其立法宗旨之一。
　　保护拆迁当事人的合法权益，应当侧重于保护被拆迁人和被拆迁房屋承租人的合法权益。
　　侧重于保护被拆迁人利益，原因在于，虽然拆迁人与被拆迁人之间的法律地位是平等的，但是，在经济地位、参与拆迁的主动性上，拆迁人和被拆迁人之间是不一样的。首先，拆迁人是经济实力强大的单位，属于强势群体；被拆迁人是经济实力相对较弱的分散个体，属于弱势群体。其次，拆迁人是有计划、有准备的参与拆迁活动的，是拆迁程序的启动者；而被拆迁人是被动的加人到拆迁活动中来的，对拆迁程序的运行没有控制权。第三，在订立拆迁补偿安置协议时，拆迁人处于主动地位，被拆迁人比较被动。一旦拆迁程序启动，不管被拆迁人与拆迁人能否达成协议，拆迁都会进行下去，被拆迁人的房屋都将被拆除。拆迁人与被拆迁人之间的上述不平等，导致被拆迁人的合法权益易受侵害。近十年的拆迁实践已经证明这一点。因此，在城市房屋拆迁过程中，要注重于保护被拆迁人的合法权益。《拆迁条例》关于建设项目转让的规定（第19条）、关于拆迁补偿安置资金监管的规定（第20条）、关于货币补偿标准的规定（第24条）、关于拆迁安置房的规定（第28条）等都是保护被拆迁人合法权益原则的体现。《拆迁条例》的大部分内容都是规范拆迁人的行为的，这也是保护被拆迁人合法权益的需要。
　　侧重于保护被拆迁房屋承租人的利益，原因在于，与被拆迁人一样，承租人是被动参与到拆迁程序中的，虽然承租人不是被拆迁房屋的所有权人，但拆迁活动也会影响他们的生产、生活，给其带来损失。同时，对住宅房屋而言，承租人往往属于经济实力相对较弱的群体，如果不能给予其利益以强有力保护，有可能带来严重的社会影响，不利于社会稳定。《拆迁条例》关于拆迁补偿安置协议的规定（第13条）、关于拆迁出租房屋的规定（第27条）等均属于保护被拆迁房屋承租人利益的特别条款。
　　当然，在重点保护被拆迁人和被拆迁房屋承租人利益的同时，《拆迁条例》对拆迁人的利益也予以了必要的关注。如《拆迁条例》关于暂停事项的规定（第12条）、关于先予执行的规定（第15条）、关于强制拆迁的规定（第17条）等。
　　（三）保障建设项目的顺利进行
　　城市房屋拆迁，是与建设项目紧密相关的活动，是一些建设项目实施过程中必须完成的工作。如果房屋拆迁不能按照计划完成，建设项目的进行势必会受到影响。建设项目的实施，一部分是政府的公益事业、公共利益的需要；另一部分尽管是商业性项目，但它对城市经济的发展和城市面貌的改善具有重要作用。这些建设项目，从长远利益和整体利益上来说，是符合人民群众利益的。因此，《拆迁条例》明确规定以保障建设项目的顺利进行为其立法目的。须指出的是，原《拆迁条例》规定的是“保障城市建设的顺利进行”，新《拆迁条例》改为“保障建设项目的顺利进行”。将“城市建设”调整为“建设项目”，主要是考虑到“城市建设”的内涵不确定，所指范围甚广；而“建设项目”一词，内涵确定，容易理解。
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第二条【调整范围】
　　第二条　在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。
　　【解释】本条是关于《城市房屋拆迁管理条例》调整范围的规定。
　　对《城市房屋拆迁管理条例》的调整范围，可以从几方面来理解。
　　从地域角度来看，《拆迁条例》适用于城市规划区内国有土地。根据《中华人民共和国城市规划法》（以下简称《城市规划法》）的规定，所谓城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇；所谓城市规划区，是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内城市建设和发展需要实行规划控制的区域。根据《土地管理法》规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。所谓国有土地，就是指属于全民所有的土地。城市规划区内的土地，既有国有土地，也有集体土地。《拆迁条例》所调整的是在城市规划区内国有土地上进行的房屋拆迁活动。在《拆迁条例》修改过程中，有些地方提出，随着近些年来城市规模的不断扩大，房屋拆迁已更多地涉及城市周边的乡镇及其集体土地上的房屋，由此引发的纠纷较多，《拆迁条例》应当对集体土地上的房屋拆迁行为予以规范。经过反复研究，各方面一致认为，根据法律规定，需在集体土地上进行开发建设的，应当先行征用土地，将集体土地国有化，然后再进行房屋拆迁。关于集体土地的征用与补偿，《土地管理法》及其实施细则已经作了明确规定，不属于《拆迁条例》的调整范围。
　　从行为角度来看，《拆迁条例》适用于拆迁房屋及其附属物的行为。这里的房屋，是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念和进行其他活动的空间场所。既包括住宅房屋，如居民楼，也包括非住宅房屋，如厂房、办公楼等；既包括公有房屋，也包括私有房屋。这里的附属物，是指房屋的附属建筑物和构筑物，如围墙、烟囱、化粪池、门斗、水井等。
　　但须明确的是，并非所有在城市规划区国有土地范围内的房屋拆迁行为，都属于《拆迁条例》调整范畴，只有那些需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为，才由《拆迁条例》来规范。换言之，不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为，不属于《拆迁条例》所调整的行为，不需要申领房屋拆迁许可证。在对原《拆迁条例》的修改过程中，各方对这一问题争论颇大，有两种不同意见。第一种意见认为，无论拆除和拆迁房屋，都应当属于《拆迁条例》调整范畴，应当办理拆迁许可证并交纳拆迁管理费。不需要补偿安置的拆迁行为，如果不纳入拆迁管理范围，会产生负面影响。至于其拆迁管理费用，可以在办理拆迁许可证后予以减收或者免收。第二种意见认为，《拆迁条例》所规范的房屋拆迁，应当包括拆除和迁移两层关系，而且应当有拆迁人和需要进行补偿、安置的被拆迁人。自拆自建房屋行为，不存在迁移关系，也不涉及被拆迁人的补偿、安置问题，不应纳入《拆迁条例》来调整。对自拆自建行为的管理，不属于拆迁管理的范畴，而是另一种行政管理关系。之所以在自拆自建这一问题上发生分歧，是因为原《拆迁条例》对这一问题的规定不明确，不同的人可以有不同的理解。具体分析，原《拆迁条例》第二条规定“因城市建设需要拆迁房屋及其附属物的，适应本条例”。问题在于，其一，城市建设范围太广，不好理解。某一行为是否属于“因城市建设需要”，难以判断；其二，究竟是所有的拆迁行为还是需要补偿安置的那部分拆迁行为适应《拆迁条例》，规定不明。从原《拆迁条例》第2条规定字面上解释，似乎所有的拆迁行为均适应《拆迁条例》，从整个原《拆迁条例》内容上分析，《拆迁条例》实质上调整的是需要补偿安置的那部分拆迁行为。
　　经研究，各方面一致认为，不需要对被拆迁人补偿、安置的房屋拆迁行为，属于一般的建设活动，别的法律法规已经有规定，没必要由《拆迁条例》来规范。
　　对《拆迁条例》适用范围对自拆自建的排除，应当有全面、准确的理解。现实生活中，行为人拆迁自己拥有产权的房屋主要有两种情况。一是拆除的房屋是行为人自己的产权，同时拆除的房屋的使用者也是行为人自己，这种情况不涉及拆迁的补偿、安置，不属于《拆迁条例》调整的范围，其行为由工程建设的有关法律、法规去规范。如所有权人对自有、且自己使用的厂房、办公楼等进行翻建、扩建，都不属于《拆迁条例》调整的范围。二是拆除的房屋是行为人自己的产权，但拆除的房屋的使用者是其他人，这一行为过程实际上涉及到房屋的所有人需要对承租人进行安置，而《拆迁条例》的具体条款对出租房屋的拆迁有特别规定，为了保障承租人的利益，《拆迁条例》对这种情况的拆迁应当是适用的。当然，如果行为人在拆除房屋前已经解除了所有的租赁关系，事实上房屋的所有权人与使用人已经同意了，房屋的拆除行为不涉及补偿与安置，这样的情况就应当不属于《拆迁条例》的调整范围了，也就意味着对此类行为不需要实施拆迁许可证形式的行政许可。
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第三条【基本原则】
　　第三条　城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。
　　【解释】本条是关于城市房屋拆迁基本原则的规定。
　　城市房屋拆迁应当遵循“符合城市规划、有利于城市旧区改造、有利于生态环境改善、保护文物古迹”这四个基本原则。
　　城市规划是建设城市和管理城市的基本依据。城市房屋拆迁的实施，理所应当符合城市规划的要求。所谓城市规划，是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局，对各项建设的综合部署和具体安排。城市规划是城市各项建设的法律依据，城市房屋拆迁是建设项目实施的前期准备，拆迁活动遵循城市规划，拆迁的审批依据城市规划，是拆迁行政管理的必要条件。《城市房屋拆迁管理条例》第7条关于拆迁人在取得建设用地规划许可证后方可申请领取房屋拆迁许可证的规定；第9条关于拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围内实施房屋拆迁的规定；第26条关于拆迁人应当按照城市规划的要求重建公益事业用房的规定，都是总则中“城市房屋拆迁必须符合城市规划”原则的具体体现。
　　城市房屋拆迁与城市旧区改建密切相关。城市旧区，是城市在长期历史发展和演变过程中逐步形成的进行各项政治、经济、文化、社会活动的居民集聚区。城市在不断地更新、发展，城市旧区改建，是城市建设不可或缺的一环。而城市房屋拆迁，又往往是城市旧区改建的重要手段。城市房屋拆迁应当有利于城市旧区改建，是指实施城市房屋拆迁，应当有利于实现《城市规划法》规定的城市旧区改建的基本方针和原则。
　　旧区土地区位较好，但旧区一般都有人口密度大、配套条件差等特点。因而旧区开发存在一定难度。一是拆迁任务重、拆迁难度大，再加目前拆迁补偿安置标准不明确，成本测算相对较难。因而，房地产开发企业不敢轻易涉足。二是旧区人口密度大，大多数老百姓又不愿异地安置，开发后除去用于补偿和安置的房地产外，房地产开发企业可支配的商品房较少。三是旧城区基础设施相对较弱，开发建设中需要投入用于基础设施、配套设施改造的花费相对较大。四是旧城区改造中可能涉及需要保护的历史文物等。基于上述原因，城市旧区改造，特别是基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域改造难度相对较大，房地产开发企业也不大愿意开发。但这一部分旧区又是城市人民政府改善居民居住条件和居住环境必须改造的区域。为了加快旧城区改造的速度，许多城市都对旧城区危改项目给予特殊扶持政策，鼓励开发企业改造旧城区。如允许旧城改造中更多地建设商业、服务设施，适当提高容积率等。通过这些政策，充分发挥土地级差地租作用，实现土地资源的优化配置。这样既可以改善城市基础设施的状况，改善城市面貌，也可以改善老百姓的居住环境和居住质量。因而，城市房屋拆迁应当有利于城市旧区改建，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
　　有利于生态环境改善的原则在原《城市房屋拆迁管理条例》中没有规定，是这次修订中新增加的一项原则。生态环境是人类生存和发展的基本条件，是经济、社会发展的基础。改善生态环境，实现可持续发展，是我国现代化建设中必须始终坚持的一项基本方针。解放以来，我国政府十分重视生态环境整治工作，开展了大规模的国土整治，解决了许多历史上遗留下的生态问题，生态建设取得了显著进展，对抑制生态退化趋势发挥了重要作用。但是，我国生态环境形势仍然严峻，一方治理多方破坏，点上治理面上破坏，治理赶不上破坏的问题仍然十分严重。从总体上看，生态破坏的范围在扩大、程度在加剧，日益引起人们的焦虑和关注，成为制约经济社会健康发展的重要因素。而在拆迁实践中，拆迁人不重视生态环境，甚至于破坏生态环境的情形时有出现。例如，填塞沟渠河道造成城市水系的变化，影响城市风向，毁坏城市绿地等，损害了人们的生活居住环境，对我国的生态环境建设十分不利。现在，中国城市温度普遍升高，究其原因，既有全球气候变暖的影响，也是城市生态环境恶化的必然结果。按照《中华人民共和国环境保护法》、《城市规划法》、《建设项目环境保护管理条例》等法律法规的规定，在经济开发和项目建设时，应当充分考虑对周围生态环境的影响，并提出相应评估报告，安排相应的建设内容；工程验收时，要同时检查生态环境、措施的落实情况。城市房屋拆迁，是一个建设项目开发建设的前期准备工作。因此，《拆迁条例》规定，城市房屋拆迁的实施，应当与生态环境的改善相结合。需指出的是，有利于生态环境改善的原则，虽然只是简单的一句话，却代表了立法指导思想的变化，应当注意在拆迁实践中予以贯彻执行。
　　保护文物古迹这一原则是《拆迁条例》增加的内容。在拆迁过程中必须保护文物古迹，就是要做到建设与保护并重。根据《中华人民共和国文物保护法》（以下简称《文物保护法》）的规定，文物古迹，是指革命遗址、纪念建筑物、古文化遗址、古墓葬、古建筑、石窟寺、石刻等具有历史、艺术、科学价值的文物。保护文物古迹，是开展科学研究工作的需要。同时，保护文物古迹，对于继承我国优秀的历史文化遗产，进行爱国主义和革命传统教育，建设社会主义精神文明，有着重要的意义。实际上，《文物保护法》等法律法规已经就建设活动中文物古迹的保护作了相应的规定，但在拆迁实践中，一些地方和单位对于贯彻文物保护法规，做好文物保护工作的问题没有给予应有的重视，以至于一些地方在拆迁过程中出现了拆毁古建筑、毁坏古文化遗址、损坏文物保护区环境风貌等现象。对此若不及时加以制止，将可能因一时处理不当，而使一些举世注目的人类文明结晶毁于一旦，造成不可挽回的损失。因此，《拆迁条例》明确规定城市房屋拆迁必须在保护文物古迹的基础上进行。具体而言，拆迁人（建设单位）在进行选址和工程设计的时候，因建设工程涉及文物保护单位的，应当事先会同文化行政管理部门确定保护措施，列入设计计划书。因建设工程特别需要而必须对文物保护单位进行迁移或者拆除的，应当根据文物保护单位的级别，经该级人民政府和上一级文化行政管理部门同意。全国重点文物保护单位的迁移或者拆除，由省、自治区、直辖市人民政府报国务院决定。
　　根据《拆迁条例》确定的城市房屋拆迁需遵循的原则，拆迁行政主管部门在实施对拆迁的管理、审批拆迁人拆迁方案和拆迁计划时，都应当将拆迁人提请审批的行为是否符合城市规划、是否有利于城市旧区改造、是否有利于生态环境改善、是否对文物古迹造成破坏等，进行重点审查。
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第四条【拆迁人和被拆迁人的定义】
　　第四条　拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。
　　本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
　　本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
　　【解释】本条是关于拆迁人和被拆迁人的定义和基本义务的规定。
　　拆迁人和被拆迁人是城市房屋拆迁活动的参与者，即拆迁当事人。明确拆迁人和被拆迁人的内涵以及其基本权利义务关系，有利于规范拆迁当事人在拆迁活动中的行为，对于保护当事人的利益，促进拆迁活动的顺利进行，有着十分重要的意义。
　　本条共3款，第1款是关于拆迁当事人基本义务的规定，第2款是关于拆迁人定义的规定，第3款是关于被拆迁人定义的规定。
　　（一）拆迁人与被拆迁人的定义
　　所谓拆迁人，是指已经取得房屋拆迁许可证的单位。这里的房屋拆迁许可证，是指房屋拆迁管理部门颁发的，用以证明拆迁人从事房屋拆迁资格的证明文件，是拆迁人拆迁行为获得行政许可的依据。《城市房屋拆迁管理条例》第6条规定，需要拆迁房屋的单位，必须取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。关于取得房屋拆迁许可证的条件与程序，《拆迁条例》第7条作了明确规定。
《城市房屋拆迁管理条例》对原《拆迁条例》中的拆迁人定义作了一些调整。原《拆迁条例》规定的拆迁人是指“取得房屋拆迁许可证的建设单位和个人”，新《拆迁条例》将拆迁人定义为“取得房屋拆迁许可证的单位”。其中变化有两点，一是取消了个人作为拆迁人的资格。这主要是考虑到，在实践中，由于受经济等因素的影响，建设项目客观上都是由项目法人实施的，个人作为拆迁人的情况事实上不存在；同时，拆迁活动的实施需要大量的资金支付补偿安置，而个人无法以其资产承担相应的法律责任，如果允许拆迁人为个人，被拆迁人的利益难以得到有效保障。因而，《拆迁条例》将拆迁人范围限定为需要对被拆迁人补偿、安置的城市房屋拆迁单位。将“建设单位”修改为“单位”，原因在于，虽然大多数拆迁人均为建设单位，但也有一些非建设单位需要实施房屋拆迁行为。
例如，目前，对国家依法收回的国有土地使用权，政府在委托有关单位进行拆迁、土地平整等前期开发工作后再以招标、拍卖方式出让，正在成为城市土地供应的主要方式。而政府委托从事拆迁的单位，并不一定是建设单位。
　　所谓被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。将房屋使用人排除于被拆迁人之外，是对原《拆迁条例》所作的重大修改。原《拆迁条例》规定的被拆迁人，是指“被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和被拆除房屋及其附属物的使用人”。原《拆迁条例》的规定是在公有房屋为主体的情况下制定的，在当时的历史环境下是符合实际情况的，对城市建设的顺利进行也起到了很好的推动作用。但是，从房屋产权和维护管理来说，房屋所有人和使用人之间只是一种房屋租赁关系，房屋使用人处于次要、从属地位，在未得到所有人授权或者许可的情况下，使用人无权对房屋行使处分、收益权。实践中拆迁人不征求房屋所有人意见而直接与房屋使用人达成补偿安置协议的做法损害了房屋所有权人的利益，同时导致法律关系比较混乱。随着我国住房制度改革的逐步深化，我国房屋产权结构已经从公有房屋为主体转变为个人拥有房屋为主体。在此背景之下，新《拆迁条例》将被拆迁人界定为房屋所有人既是实践的需要，又理顺了法律关系，体现了保护产权人合法权益的基本原则。
　　需指出的是，虽然新《拆迁条例》规定使用人不是被拆迁人，但对使用人的利益还是予以特别的保护。例如，新《拆迁条例》规定，拆迁出租房屋，拆迁补偿安置协议由拆迁人、被拆迁人、被拆迁房屋的承租人三方签署。同时，拆迁出租房屋时，被拆迁人和承租人对解决租赁关系达不成协议的，拆迁补偿实行产权调换，并且承租人有权承租产权调换房。
　　《拆迁条例》在被拆迁人定义中只提房屋，不提附属物，主要是因为从法律上分析，房屋为主物，附属物为从物，在法律或者合同没有相反规定时，从物和主物权利主体一致。
　　《拆迁条例》取消了原《拆迁条例》关于代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人作为被拆迁人的规定。这主要是考虑到，代管人只是房屋所有人的委托人，本身没有处置房屋的权利，只能在房屋所有人的授权范围内进行活动；国家授权的国有房屋及其附属物的管理人实际上已经根据法律的授权成为了房屋所有人，没必要单列。
　　（二）拆迁人和被拆迁人的基本义务
拆迁人的基本义务是根据《拆迁条例》，对被拆迁人给予补偿、安置。在拆迁活动中，拆迁人以给一予被拆迁人补偿、安置的代价，取得拆迁被拆迁人房屋的权利。
拆迁人的基本义务对应着被拆迁人的基本权利。也就是说，得到补偿、安置是被拆迁人的基本权利。这里的补偿，是指货币补偿，即拆迁人给予被拆迁人一定价值量的货币；这里的安置，是指实物安置，即拆迁人通过为被拆迁人提供安置用房的方式来安置被拆迁人。须说明的是：（1）补偿与安置，应当按照《拆迁条例》的规定来进行。《拆迁条例》对拆迁补偿与安置的对象、范围、方式、标准等都作了明确规定。拆迁人在对被拆迁人进行补偿安置时不得违反这些规定。（2）省、自治区、直辖市人民政府根据《拆迁条例》授权条款所作出的具体规定，视同《拆迁条例》规定，当事人同样应当遵守。
　　被拆迁人的基本义务是在搬迁期限内完成搬迁。一般而言，拆迁包括搬迁和拆除两道程序，搬迁是拆除的前提。其中，搬迁是被拆迁人的行为，拆除是由拆迁人来组织的。由于被拆迁人是以失去被拆迁房屋为代价而取得拆迁人的补偿、安置的，因此，被拆迁人在按照拆迁补偿安置协议得到补偿、安置之后，应当履行按期搬迁的义务，在搬迁期限内完成搬迁。
　　这里的“搬迁期限”，是指被拆迁人和拆迁人在拆迁补偿安置协议中约定或者裁决规定的被拆迁人完成搬迁事宜的期限。应当注意的是，搬迁期限不同于拆迁期限。拆迁期限是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限。拆迁期限是一个固定的期限，是限制拆迁人行为的，对一个拆迁项目而言，只有一个拆迁期限。搬迁期限从属于拆迁期限，是约束被拆迁人行为的，就不同的被拆迁人．而言，搬迁期限各不相同，但都不能超出拆迁期限。
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第五条【城市房屋拆迁管理体制】
　　第五条　国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。
　　县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。
　　县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。
　　【解释】本条是关于城市房屋拆迁管理体制的规定。
　　城市房屋拆迁管理体制是指由城市房屋拆迁管理机构及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体。《城市房屋拆迁管理条例》规定的城市房屋拆迁管理，由国家和地方政府根据事权实施管理。
　　本条第1款规定了国家一级的城市房屋拆迁主管机构及其职责。国家一级的城市房屋拆迁主管机构是指国务院建设行政主管部门，管理职责是负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理。根据国务院批准的建设部“三定”方案的规定，“拟定房屋拆迁的规章制度并监督执行”是建设部的具体职责之一。
本条第2款规定了地方一级的城市房屋拆迁管理机构及其职责。各地拆迁主管机构是指县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，管理职责是对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。
根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁管理部门的监督管理职责包括
房屋拆迁许可证的审批（第7条）、
延期拆迁的审批（第9条）、
拆迁委托合同的备案管理（第11条）、
暂停办理有关手续的通知书的发放（第12条）、
延长暂停期限的审批（第12条）、
拆迁裁决（第16条）、
受理强制拆迁的申请（第17条）、
建设项目转让的管理（第19条）、
拆迁补偿安置资金使用的监督（第20条）、
拆迁产权不明确房屋的补偿安置方案的审核（第29条）、
对拆迁违法行为的查处（第34-37条）以及接受委托拆迁的单位的资格认定等内容。
　　同时，县级以上地方人民政府有关部门，如工商行政主管部门、公安行政主管部门、规划行政主管部门、司法行政主管部门、文化行政主管部门、环境行政主管部门等，是拆迁的协管部门，其在拆迁管理中的职责是依照《拆迁条例》的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。
　　房屋拆迁是一个系统工程，涉及到方方面面的工作。例如，暂停办理相关手续，涉及到规划行政主管部门的工作；拆迁公证，涉及到司法行政主管部门的工作；拆迁文物古迹，涉及到文化行政主管部门的工作；强制拆迁，需要公安行政主管部门的配合；拆迁非住宅房屋，涉及到工商行政主管部门的工作。有关部门应当依照《拆迁条例》的规定履行各自职责，互相协调，共同促进拆迁管理工作。
　　本条第3款规定了土地行政主管部门在拆迁管理活动中的职责。县级以上人民政府土地行政主管部门（包括国务院土地行政主管部门）应当依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。这里的“法律”，主要是指《土地管理法》、《城市房地产管理法》；“行政法规”，主要是指《城市房地产开发经营管理条例》。其中，《城市房地产管理法》第6条规定，国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。《城市房地产开发经营管理条例》第4条规定，县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。这里“与城市房屋拆迁有关的土地管理工作”，主要是指与涉及拆迁的国土规划、土地利用总体规划和其他专项规划的管理、国有土地使用权出让和划拨的管理、基准地价和标定地价的管理、地籍管理等工作。
　　在拆迁管理体制上，《拆迁条例》对原《拆迁条例》作了较大调整。
　　1．在国家拆迁管理部门上，将国务院房地产行政主管部门调整为国务院建设行政主管部门。因为根据国务院的现行机构设置和职能分工，全国房地产行政管理工作，是由国务院建设行政主管部门来负责的。
　　2.针对实践中一些部门互相推诿责任，互不配合的情形，《拆迁条例》明确规定有关部门应当配合拆迁管理工作，并对土地行政主管部门的职责作了专门规定。
　　3．在地方拆迁管理部门上，将《拆迁条例》规定的“县级以上地力一人民政府房地产行政主管部门或者人民政府授权的部门”调整为“县级以上地方人民政府负责房屋拆迁管理的部门”。
　　在《拆迁条例》修改过程中，各地对地方拆迁管理部门的界定意见不一。一种意见认为，地方拆迁管理部门应当是县级以上地方人民政府房地产行政主管部门。理由是：（1）房屋拆迁管理属于房地产行政主管部门的职责范围；（2）在实践中绝大多数地方均由房地产行政主管部门来管理房屋拆迁；（3）便于新老《拆迁条例》的衔接。另一种意见认为，从各地情况看，拆迁管理机构，可能是房地产行政主管部门或者建设行政主管部门，也可能是政府授权的部门（如拆迁办），应当尊重现实，维持原有表述，没必要予以统一。
　　考虑到自1991年《拆迁条例》颁布实施以来，由于在地方拆迁管理的执法主体上规定不明确，产生了不少部门纠纷和法律问题，造成当事人无所适从，严重损害了政府形象。《拆迁条例》将地方拆迁管理部门统一规定为“县级以上地方人民政府负责房屋拆迁管理的部门”。根据这一规定，负责地方拆迁管理的应当也只能是一个政府部门，即地方政府中有着拆迁管理职责的部门。换言之，非政府部门，如事业单位、企业单位，不能主管拆迁工作。至于具体是房地产行政管理部门、建设行政主管部门还是其他政府部门来负责拆迁管理，则由地方人民政府依法确定。
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第六条【拆迁房屋必须获得行政许可】
　　第六条　拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
　　【解释】本条是关于拆迁房屋必须获得行政许可的规定。
　　行政许可制度的基本原则之一是许可法定原则，即行政许可制度的建立必须有法律依据，其运行过程和纠纷的解决不得违背法律，应当按照法律规定的权限和程序进行。本条就是对拆迁房屋实行行政许可的法律依据。
　　行政许可，是指在法律一般禁止的情况下，行政主体根据行政相对人的申请，通过颁布许可证或执照等形式，依法赋予特定的行政相对人从事某种活动或实施某种行为的权利或资格。行政许可的目的在于抑制公益上的危险或影响秩序的因素。如果对某种活动或某种行为不实行行政许可制度，就可能损害社会公共利益。例如，如果对驾驶员不实行行政许可制度，任何一个人没有驾驶执照也可以驾车，交通事故就会迅速增加。行政许可具有以下特征：
　　1．行政许可存在的前提是法律的一般禁止。行政许可的内容是国家普遍禁止的活动。许可是对禁止的解除，没有法律的禁止，便不存在行政许可。这里所说的一般禁止，是指不经过个别批准、认可或资质确认便不能从事的活动，是和绝对禁止相对应的概念。
　　2．行政许可是授益性行政行为。与行政处罚和行政强制等基于法律对行政相对人的权益实施剥夺和限制不同，行政许可是赋予行政相对人某种权利和资格的授益性行政行为，即免除被许可人某种不作为的义务，使其可以行使某种权利或者获得行使某种权利的资格。
3．行政许可是依申请的行政行为。
行政相对人提出申请，是行政许可的前提条件。
行政许可是行政主体基于行政权而为的单方行为，申请并不意味着一定得到行政主体肯定性意思表示。
　　4.行政许可是要式行政行为，行政许可应遵循一定的法定程序，并应以正规的文书、格式、日期、印章等形式予以批准和证明。
本条的规定是对拆迁房屋实行行政许可，即在一般禁止单位拆迁房屋的情况下，房屋拆迁管理部门根据行政相对人的申请，通过颁布拆迁许可证的形式，依法赋予特定的行政相对人从事拆迁房屋的权利。房屋拆迁是许多建设项目的前期工作。从建设项目本身看，一经城市计划、规划、土地等管理部门的批准，就说明它是符合社会经济发展需要的。因此有关的房屋应当拆迁，实施拆迁具有强制性。《城市房屋拆迁管理条例》第4条规定，被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。但是，拆迁又关系到千家万户的切身利益，是一项政策性、群众性、时限性很强的工作。为了防止建设项目的实施者利用拆迁具有的强制性，损害被拆迁人的合法权益，同时也是为一了保护拆迁人的合法权益，保障建设项目顺利进行，要对房屋拆迁实行行政许可制度。通过拆迁行政许可，确认该建设项目是合法的、拆迁计划和拆迁方案是可行的和合理的、拆迁补偿安置资金是到位的。
本条规定的房屋拆迁行政许可制度具有四层含义，也是房屋拆迁行政许可的四个特征：
　　1．拆迁房屋是《城市房屋拆迁管理条例》一般禁止的活动。这里讲的一般禁止的拆迁房屋是指《拆迁条例》第2条规定的需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为。如果行为人拆迁自己拥有产权、并由自己使用的房屋的情况不涉及拆迁补偿安置，不属于一般禁止的活动。
　　2.拆迁行政许可赋予拆迁人拆迁房屋的权利。拆迁人只有在获得行政许可的情况下，其拆迁行为才成为合法行为，否则，拆迁行为是违法行为，应当承担相应法律责任。
　　3．要获得拆迁许可，必须经过法定的申请、审批程序。
　　4.房屋拆迁许可证是拆迁人获准房屋拆迁的证明文件，是拆迁行为获得行政许可的依据。未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，或者以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，或者未按拆迁许可证要求实施拆迁的，都将受到相应的行政处罚，并对其违法行为造成的法律后果承担相应的法律责任。
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第八条【将房屋拆迁许可证载明事项予以公布】
　　第八条　房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。
　　房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。
　　【解释】本条是关于将房屋拆迁许可证载明事项予以公布及有关事项的规定。
　　本条共2款，第1款规定了将房屋拆迁许可证载明事项予以公布的时间、内容和形式，第2款规定了房屋拆迁管理部门和拆迁人有向被拆迁人做好宣传、解释工作的义务。
房屋拆迁公告的时间是与发放房屋拆迁许可证同时进行。
原《城市房屋拆迁管理条例》规定房屋拆迁许可证一经发放，房屋拆迁主管部门应当将房屋拆迁许可证的主要内容予以公布，修改后《拆迁条例》强调在发放房屋拆迁许可证的同时，房屋拆迁管理部门应当予以公布。这说明，房屋拆迁管理部门在作出同意拆迁申请并发放房屋拆迁许可证的同时，有责任立即向拆迁范围内的被拆迁人宣布拆迁人的拆迁申请已经获得批准，将拆迁决定向被拆迁人公告，其中包括拆迁人，拆迁范围、拆迁期限等事项，让被拆迁人了解自己已经成为被拆迁人，并让被拆迁人了解自己的权利和义务。
房屋拆迁公告的内容是房屋拆迁许可证中载明的事项。
房屋拆迁许可证是拆迁人获准房屋拆迁的证明文件，是拆迁行为获得行政许可的依据。
拆迁许可证具有一次性、局部性和时效性的特点，即拆迁许可证只对特定的项目、在一定的范围内和一定的时间内有效。
其载明的主要内容是批准某拆迁人因某项目建设拆迁房屋的范围、拆迁面积、拆迁期限、拆迁实施单位等。
因此，房屋拆迁公告的内容主要包括：拆迁人，即指获得房屋拆迁许可证的单位；拆迁范围，指房屋拆迁管理部门根据建设用地规划许可证和国有土地使用权批准文件规定的建设项目用地范围确定的房屋拆迁范围；拆迁期限，指拆迁人完成房屋拆迁工作的起止日期；
拆迁实施单位，指是自行拆迁还是委托拆迁，委托哪个单位，该单位是否已取得房屋拆迁资格证书等。原《拆迁条例》规定房屋拆迁公告的内容包括拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等，修改后《城市房屋拆迁管理条例》把搬迁期限改为拆迁期限更加科学，因为每户的搬迁期限应由拆迁人与被拆迁人协商确定，各不相同，拆迁期限是拆迁许可证上载明的事项，对一个拆迁项目而言，只有一个拆迁期限，应予公告。
公布房屋拆迁的形式是房屋拆迁公告。原《拆迁条例》规定以房屋拆迁公告或者其他形式予以公布。修改后《拆迁条例》规定公布房屋拆迁的形式只有房屋拆迁公告一种。
房屋拆迁公告由房屋拆迁管理部门发布，张贴于拆迁范围内及其周围较为醒目、易于为公众阅读的地点，对于规模较大的拆迁，应登载在当地的报纸上。
通过发布房屋拆迁公告，使被拆迁人在正常情况下有可能了解自己已成为拆迁当事人，了解被拆迁人的权利和义务。
本条第2款规定了房屋拆迁管理部门和拆迁人有向被拆迁人做好宣传、解释工作的义务。
房屋拆迁涉及被拆迁人的切身利益，政策性强，时间紧，只有得到被拆迁人的理解，在他们的配合下才能顺利完成，因此，宣传、解释工作是拆迁实施前非常重要的工作。
宣传、解释的内容，一方面要让被拆迁人了解拆迁是城市建设的需要，应当服从大局及时完成搬迁；另一方面，要让被拆迁人了解拆迁补偿安置的政策、补偿标准、安置房情况、结算办法和处罚等，对被拆迁人遇到的各种问题给以耐心的解答。
宣传、解释的方式可以多种多样，包括召开拆迁动员会、咨询会，在拆迁现场设立办公室等。
房屋拆迁管理部门还应做好拆迁信访的处理工作。
设立接待室，公开咨询电话，热情接待群众来访，对群众来信来访要严格按照国务院《信访条例》的精神办理，认真解答群众提出的问题。
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第九条【房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限的法律效力】
　　第九条　拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。
　　需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请，房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。
　　【解释】本条是关于房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限的法律效力的规定。
　　本条共两款，第1款规定了房屋拆迁应当在批准的拆迁范围和拆迁期限内进行，第2款规定了要延长拆迁期限，必须在规定时间内提出申请，房屋拆迁管理部门应在规定时间内给予答复。
　　拆迁人应当在拆迁许可证确定的拆迁范围内从事拆迁。拆迁范围，是房屋拆迁管理部门根据建设用地规划许可证和国有土地使用权批准文件规定的建设项目用地范围确定的房屋拆迁范围。只有在拆迁范围内从事拆迁，拆迁行为才是合法的，受到法律的保护。拆迁范围一经确定，拆迁人在实施拆迁时，既不能擅自扩大拆迁范围，也不能擅自缩小拆迁范围。擅自扩大范围，既未经规划、土地等部门对擅自扩大的用地的批准，也未经房屋拆迁管理部门对擅自扩大的房屋拆迁的批准，其行为就是违法的；擅自缩小范围，也破坏了正常的社会经济秩序，因为房屋拆迁管理部门已经按本《城市房屋拆迁管理条例》要求，将批准的拆迁范围向社会公告，并停止了有关新建、扩建、改建房屋以及改变房屋和土地用途、租赁房屋等手续，被拆迁人按公告的要求准备房屋拆迁后的生活、学习和工作，但结果又不实施拆迁了，肯定会损害被拆迁人的合法权益，引起群众不满。原《拆迁条例》规定，实施房屋拆迁不得超越经批准的拆迁范围，强调了不得超范围。修改后《拆迁条例》规定在拆迁范围内，实施房屋拆迁，既包含着不得超范围，也包含着不得缩小范围。擅自扩大范围和擅自缩小范围都将受到相应的行政处罚。在实施拆迁过程中，由于特殊原因确需调整拆迁范围的，应该重新申领房屋拆迁许可证后，方可实施房屋拆迁，以保证房屋拆迁活动的合法性。
　　拆迁人应当在拆迁许可证确定的拆迁期限内完成拆迁。拆迁期限，指拆迁人完成房屋拆迁工作的起止日期。规定拆迁期限，既是保护被拆迁人的合法权益，防止拆迁期限过长，影响被拆迁人的补偿安置和正常生活、学习和工作，也是保护拆迁人的合法权益，加快房屋拆迁，加快建设项目的顺利进行。因此拆迁人应当在拆迁许可证确定的拆迁期限内完成拆迁。
　　由于拆迁工作中确实存在着许多难以预见的困难，在拆迁许可证规定的期限内不能如期完成拆迁的情况时有发生。按照原《拆迁条例》规定，实施房屋拆迁不得超越规定的拆迁期限，实际上很难做到。在实践中，一些拆迁人在拆迁许可证规定的拆迁期限以外拆迁，实际上是无证违法拆迁行为，被拆迁人的合法权益得不到有效保护。为此，修改后《拆迁条例》取消了原《拆迁条例》实施房屋拆迁不得超越规定的拆迁期限的规定，改为应当在拆迁许可证确定的拆迁期限内完成拆迁。对确需延长拆迁期限的，《城市房屋拆迁管理条例》新增本条第2款规定，经过办理有关手续后可以延长。本条第2款关于办理延长拆迁期限手续的规定有两层含义，一是拆迁人如不能按期完成拆迁，应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申清。如果拆迁人不在规定时间内提出申请，造成擅自延长拆迁期限的，将受到相应的行政处罚。二是房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予是否批准延期的答复，对同意延期的，应明确具体的延长期限，并办理有关手续。
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第十条【房屋拆迁单位资格】
　　第十条　拆迁人可以自行拆迁，也可委托具有拆迁资格的单位进行拆迁。
　　房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
　　【解释】本条是关于房屋拆迁单位资格的规定。
　　本条分两款，第1款规定了拆迁人有资格对本单位建设项目实施拆迁，具有拆迁资格的单位可以接受拆迁人的委托实施拆迁，第2款规定了房屋拆迁管理部门不具有拆迁人的资格，也不具有接受委托拆迁的资格。
　　自行拆迁与委托拆迁是两个相对应的概念。自行拆迁，是指为了某项目建设需要建设单位申请领取到房屋拆迁许可证后成为拆迁人，亲自实施拆迁工作，拆迁工作一般包括对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿安置协议，组织拆除房屋及其附属物等。委托拆迁，就是拆迁人自己不承担拆迁工作，而是把拆迁工作委托给具有拆迁资格的单位去承担。在实践中，由于建设单位的建设项目一般是单一的，拆迁工作是非经常性工作，在拆迁过程中从事拆迁工作的人员一旦对有关法律、法规、政策生疏，对拆迁业务不熟悉，往往容易造成失误或损失。为了适应社会化、专业化生产的要求，由专门从事城市房屋拆迁的单位承担拆迁，有利于节约人力、物力和财力，减轻建设单位前期工作的负担。大多数拆迁人经常采用委托拆迁的形式。
　　自行拆迁与自拆自建是两个根本不同的概念。自行拆迁，是指拆迁人自己实施拆迁工作，拆迁的是其他所有权人的房屋。自拆自建，是指房屋所有权人自己拆除属于自己的房屋，在原地再建新的房屋的行为。自拆自建房屋、不需要补偿安置的行为不适用本条例。
　　本条第1款有两层含义，一是拆迁人有资格对本单位建设项目实施拆迁。在实际工作中，自行拆迁一般有两种情况：一种是房地产开发公司已经获得房屋拆迁管理部门授予的接受拆迁委托的资格，有单独的拆迁机构和专业队伍，它能接受其他拆迁人的拆迁委托，当然也可以自行拆迁；另一种是没有获得房屋拆迁管理部门授予的接受拆迁委托的资格，也可以自行拆迁。因为政府既然已经向拆迁人核发了拆迁许可证，就是对拆迁人拆迁资格的认可，政府不应该再要求拆迁人去补办专门的拆迁资格手续。从事房屋拆迁业务的人员，应当经过房屋拆迁管理部门的专业培训和考核，能熟悉掌握与拆迁相关的法律、法规、政策以及其他拆迁业务知识；房屋拆迁管理部门对自行拆迁单位的拆迁业务工作应加强指导、监督和检查。二是接受拆迁委托的单位必须取得拆迁资格。设定拆迁资格，实际是建立了对接受拆迁委托的单位实行行政许可的制度，只有获得房屋拆迁管理部门许可的单位，即获得拆迁资格的单位，才能接受拆迁委托，否则就是违法行为。对接受拆迁委托的单位是否应设立行政许可制度，在修改《城市房屋拆迁管理条例》过程中有激烈的争论。一种意见认为，没有必要对接受拆迁委托的单位设立行政许可制度。因为接受拆迁委托的单位应该是企业。工商管理部门对接受拆迁委托的单位进行企业工商登记时，就可以对该单位是否具备必要的条件进行审查，比如有上级主管部门同意组建的批准文件，有明确的名称、组织机构和固定的办公场所，有与承担拆迁业务相适应的自有资金和技术、经济、财务管理人员等。在市场经济条件下，任何符合条件的企业都应该予以工商登记，都可以接受拆迁委托。房屋拆迁管理部门没有必要再对接受拆迁委托单位的资格问题进行审查和许可。另一种意见认为，城市房屋拆迁涉及到公共利益和被拆迁人的切身利益，具有政策性强、容易引发社会矛盾的特点，不同于一般的市场关系。特别是拆迁具有强制性，本《拆迁条例》明确规定，被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁；对于拆迁当事人之间达不成补偿安置协议的，房屋拆迁管理部门还可以进行裁决，对裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，政府还可以实行强制拆迁。因此，被拆迁人与房屋拆迁单位之间的关系不同于一般的市场主体间的关系。一般的市场主体之间的交易是一种自愿、平等、等价的交易关系，只要有一方不愿意实施某种交易，该交易就不能实现。对于这样一种市场交易关系，政府确实不应干预。但对于拆迁中被拆迁人与房屋拆迁单位之间，由于政府规定了拆迁必须进行，被拆迁人没有选择的余地，处于一种弱者的地位。如果房屋拆迁单位利用这种政府给予的拆迁强制性，在拆迁补偿安置中谋取利润最大化，减少对被拆迁人的补偿安置费用，损害被拆迁人的合法权益，就很容易导致社会问题。因此，政府在赋予拆迁强制性，规定被拆迁人必须搬迁的同时，也要对房屋拆迁单位加强管理，确保其在实施房屋拆迁中，严格执行政府规定的拆迁政策和补偿安置标准，认真履行其应当承担的各种责任，防止其片面追求利润最大化。对接受委托的房屋拆迁单位进行资格确认就是加强管理的重要手段。通过资格确认和严格的年检制度，加强对接受委托拆迁单位行为的约束，促使其掌握政策、熟悉业务、接受群众监督、遵守职业道德、规范拆迁行为、减少拆迁争议和稳定社会秩序，从而有效地保护被拆迁人的合法权益，防止社会矛盾的发生，保持社会的稳定。所以，对接受拆迁委托的单位应该设立行政许可制度。
　　经过反复的讨论和调研，《城市房屋拆迁管理条例》最后确定采纳第二种意见，即接受拆迁委托的单位必须取得拆迁资格。目前各地普遍实行的房屋拆迁资格证书，是房屋拆迁管理部门根据行政相对人申请，经过规定的申请、审批程序，对符合条件的申请人发放的，证明其有资格接受拆迁委托的文件，是接受拆迁委托单位获得行政许可的依据。房屋拆迁资格证书不同于房屋拆迁许可证，前者是发给接受拆迁委托单位的，证明其有资格、有能力接受拆迁委托，并在规定的时期内有效，后者是发给拆迁人的，证明其有资格实施某项目的房屋拆迁，该证书是一次性的，只对特定的项目、在规定的拆迁期限内有效。只有获得房屋拆资格证书的单位才可以接受拆迁委托，拆迁人委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的，将受到相应的行政处罚。房屋拆迁管理部门对发放房屋拆迁资格证书要严格把关，严格审查，对向不具备发放条件的单位发放拆迁资格证书的，要承担相应的法律责任。
　　本条第2款也有两层含义，一是房屋拆迁管理部门不能作为拆迁人，这是修改后《拆迁条例》新加的，二是房屋拆迁管理部门不得接受拆迁委托。这样规定的原因有三：（1）拆迁人是取得房屋拆迁许可证的单位，是行政相对人，房屋拆迁管理部门是行使行政许可权，发放房屋拆迁许可证的行政主体，如果房屋拆迁管理部门作拆迁人，则是自己给自己发证，集行政相对人和行政主体于一身，房屋拆迁管理部门既对拆迁活动实施管理、监督和查处违法行为，自己又直接从事拆迁活动，显然是不合适的。（2）拆迁人与被拆迁人是平等的民事主体，如果房屋拆迁管理部门充当拆迁人或接受拆迁委托，既是拆迁行政管理方，又是实施拆迁当事人，就可能因经济利益的驱动滥用权力而影响行政管理的客观性、公正性，特别是当拆迁当事人之间就拆迁补偿安置达不成协议的情况下，拆迁管理部门将予以裁决或实施强制搬迁，就可能出现执法不公的问题。（3）转变政府职能的基本要求，是把政府管理与市场主体剥离开，政府要依法行政，从原来大量直接参与具体的拆迁事务中退出来，管好政府该管的事情，集中精力在加强立法、监督管理、搞好服务上；建设单位要依法从事建设活动。这也要求房屋拆迁管理部门不能充当拆迁人和房屋拆迁单位。因此，为了保证房屋拆迁管理部门独立、公正地行使行政管理权力，保护被拆迁人的合法权益，作出本条第2款的规定是十分必要的。　
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第十一条【委托拆迁】
　　第十一条　拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，报房屋拆迁管理部门备案。
　　被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
　　【解释】本条是关于规范委托拆迁的有关规定，是修改后《城市房屋拆迁管理条例》新增加的内容。
　　本条分两款，第1款规定有三层含义：
　　1．拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书。委托书是委托人出具的，证明委托人同意受托人以委托人的名义，在委托人的授权范围内，处理委托人事务的文书。委托拆迁的委托书，就是证明拆迁人同意被委托的拆迁单位以拆迁人的名义，实施拆迁，包括以拆迁人的名义对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿安置协议，组织拆除房屋及其附属物等。
　　2.拆迁人委托拆迁的，应当与被委托的拆迁单位订立拆迁委托合同。根据《合同法》，委托合同是委托人和受委托人约定，由受托人处理委托人事务的合同；委托人可以特别委托受托人处理一项或数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务；委托人应当预付处理委托事务的费用；受托人应当按照委托人的指示处理委托事务；受托人应当亲自处理委托事务；受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况；受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人；受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。拆迁委托合同应当按照《合同法》的规定订立。当事人可以参照委托合同的示范文本订立合同。拆迁委托合同应当采用书面形式。口头形式的合同虽有简便迅速的特点，但其缺点亦很明显，即无据可查，不易查证，一旦发生纠纷难以确定效力和内容，在订立拆迁委托合同时，不宜采取。
　　3．拆迁人应当在规定的期限内将房屋拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。规定的期限是自拆迁委托合同订立之日起15日内。实行备案制度，主要是便于房屋拆迁管理部门及时掌握拆迁人委托拆迁业务的情况，加强对被委托的拆迁单位的监督管理。通过备案制度，房屋拆迁管理部门可以核实被委托的拆迁单位是否取得房屋拆迁资格证书，其拆迁工作人员是否通过了业务、技术培训和考核，过去年检中发现的问题是否得到了纠正等，对备案中发现的问题予以及时解决，可以保证被委托拆迁单位的合法性，提高其实施拆迁的工作质量和工作效率，从而有效地保护拆迁人和被拆迁人的合法权益，保证项目建设的顺利进行。
　　本条第2款对被委托的拆迁单位转让拆迁业务作了禁止性规定。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务，违反本款规定，转让拆迁业务的，将受到相应的行政处罚。这样规定，主要有三个原因：
　　1．防止一些被委托拆迁单位，利用其能获得拆迁人委托拆迁的有利条件，先接受委托，再将拆迁业务转让给其他揽不到委托拆迁业务或业务量不足的拆迁单位，从中牟利，损害当事人特别是被拆迁人的合法权益。
　　2.防止被委托拆迁单位擅自或者变相把拆迁业务转让给不具备拆迁资格的单位。接受转让拆迁业务的拆迁单位不具备拆迁资格，其拆迁工作人员的业务水平、资金、组织能力等都得不到保证，可能随意降低被拆迁人的补偿安置标准，拆迁纠纷可能增加，拆迁当事人特别是被拆迁人的合法权益就得不到保障。
　　3.如果允许转让，拆迁工作中途可能中止，拆迁期限可能延长，接受转让业务的拆迁单位把握的拆迁补偿安置标准可能与原先不同，容易导致被拆迁人之间因补偿标准不一发生争议。这都不利于拆迁工作的顺利进行。
　　因此，拆迁人在选择委托拆迁的单位时，一定要认真核实被委托拆迁单位的情况，选择有资格、信誉高的拆迁单位。房屋拆迁管理部门应该向拆迁人提供有资格接受委托拆迁单位的资料。拆迁单位一旦接受委托，就应切实履行委托合同，完成受委托的拆迁业务，不得转让。如果接受委托的拆迁单位由于特殊原因，确实无法履行委托合同，完成拆迁业务，拆迁人应当与其解除合同，另外再委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。
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第十二条【拆迁范围确定后在拆迁范围内的单位和个人禁止事项及期限】
　　第十二条　拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：
　　（一）新建、扩建、改建房屋；
　　（二）改变房屋和土地用途；
　　（三）租赁房屋。
　　房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。
　　【解释】本条是关于拆迁范围确定后在拆迁范围内的单位和个人禁止事项及期限的规定，是修改后《城市房屋拆迁管理条例》新增加的内容，是保护拆迁人合法权益的重要政策。
　　拆迁范围是指房屋拆迁管理部门根据建设用地规划许可证和国有土地使用权批准文件规定的建设项目用地范围，确定的房屋拆迁范围，是房屋拆迁许可证中载明的主要事项之一。拆迁范围的确定，应以房屋拆迁许可证的发放和同时进行的房屋拆迁公告的公布为标志。拆迁范围内的单位和个人，指拆迁范围内拟被拆迁房屋的所有人，即需要给以补偿安置的被拆迁人。
　　本条分两款，第1款规定了拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行以下三方面活动：
　　1．新建、扩建、改建房屋。本《城市房屋拆迁管理条例》第23条、第24条、第25条规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换；货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积，通过房地产价格评估确定；实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本《拆迁条例》第24条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。可见，如果拆迁范围确定后，在拆迁当事人之间达成补偿安置协议前，允许被拆迁人临时新建、扩建、改建房屋，就会增加货币补偿的金额或产权调换的面积，增加拆迁人补偿安置的费用成本。被拆迁人这种获利是钻了拆迁政策的空子，是不当获利，拆迁人增加的补偿费用成本是不合理负担。原《拆迁条例》对禁止这方面的活动没有明确规定，修改后《拆迁条例》增加了这方面内容，可以防止此类问题的发生，保护拆迁人的合法权益。
　　2．改变房屋和土地用途。根据新《拆迁条例》第24条、第25条的规定，货币补偿和产权调换实际是等价的，都要考虑到被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房屋的市场评估价格为依据，因此，房屋的用途对补偿价格的确定有重要影响。这是修改后《拆迁条例》规定的补偿标准与原《拆迁条例》规定的补偿标准的一个重要区别。原《拆迁条例》规定的补偿标准也区分了住宅房屋与非住宅房屋，但都按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算，补偿的费用与房屋的用途关系不大。正是因为按照修改后《拆迁条例》，房屋和土地用途与补偿费用的高低有密切关系，为了防止被拆迁人临时改变房屋和土地用途等，增加拆迁补偿安置费，牟取不正当的利益，本款明确规定予以禁止。
　　3.租赁房屋。新《拆迁条例》规定被拆迁人为房屋所有人，拆迁人应当对被拆迁人给予补偿、安置。在明确被拆迁人为被拆迁房屋所有人的情况下，《拆迁条例》也注重保护房屋承租人的合法权益，设定了拆迁人对被拆迁人给予补偿的前提，即被拆迁人必须妥善安置承租人或者双方协商一致解除租赁关系，才能获得补偿，对双方解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换；《拆迁条例》还规定在拆迁租赁房屋时，拆迁人应当与被拆迁人、承租人订立拆迁补偿安置协议，房屋承租人是房屋拆迁当事人，在拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议时，可以向房屋拆迁管理部门申请裁决。可见，在租赁房屋的情况下，增加了订立补偿安置协议的当事人，增加了拆迁工作的环节和难度。既然已经确定了拆迁范围，拆迁范围内的房屋很快将被拆除，无论是对房屋所有人，还是对房屋承租人或者拆迁人，不增加新的房屋租赁都是合适的，可以防止矛盾纠纷的增加，促进拆迁工作顺利地完成。因此，本条对拆迁范围确定后拆迁范围内新的房屋租赁作了明确的禁止性规定。
　　本条第2款对前款所列禁止事项暂停办理相关手续及暂停期限作了规定。为了把前款所列禁止事项的规定落到实处，本款规定，房屋拆迁管理部门应当书面通知有关部门暂停办理上述三方面活动的有关手续。只要有关部门不予办理新建、扩建、改建房屋和改变土地用途的有关手续，拆迁范围内的单位和个人擅自进行这些活动，就是违法活动。根据《合同法》，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本《拆迁条例》关于拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得租赁房屋的规定，属于行政法规的强制性规定。如果有单位和个人违反本《拆迁条例》规定，在拆迁范围确定后，继续租赁房屋，其房屋租赁合同无效。房屋拆迁管理部门应该通知哪些部门暂停办理有关手续，应由各地根据停止上述三方面活动的具体需要确定。一般情况下，应通知计划、规划、土地、建设、房管、工商等部门。本款同时规定，暂停办理的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过1年，拆迁人需要延长暂停期限的，必须经过房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。这样规定，一方面是给拆迁人对被拆迁房屋进行调查、统计、评估等时间；另一方面也是为了保护被拆迁人的权益，防止暂停期限过长，妨碍被拆迁人正常的生产经营活动。
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第十三条【拆迁当事人必须以拆迁补偿安置协议的形式确定双方的权利和义务】
　　第十三条　拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。
　　拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
　　【解释】本条是关于拆迁当事人必须以拆迁补偿安置协议的形式确定双方的权利和义务的规定，并且规定了拆迁补偿安置协议的主要内容。
　　本条分两款，第1款规定了在拆迁非租赁房屋情况下，拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，并规定了协议应载明的主要内容；第2款规定了在拆迁租赁房屋的情况下，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
　　在拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人之间所发生的民事关系主要是拆迁补偿安置，对于拆迁补偿安置以及相关的问题，拆迁当事人应该对双方的权利和义务作出明确的界定。本条规定拆迁当事人必须以拆迁补偿安置协议的形式确定双方的权利和义务。拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《民法通则》和《合同法》。依法成立的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除协议。依法成立的协议，受法律保护。
　　本条第1款还对拆迁补偿安置协议的主要内容作了规定，包括补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。除上述主要内容外，协议一般还应包括违约责任、解决争议的办法等条款。本款所列拆迁补偿安置协议的主要内容，并非所有的拆迁补偿安置协议都包括以上条款。至于每一个拆迁补偿协议具体包括哪些内容，还应视拆迁补偿的方式不同而不同。对于实行货币补偿的，拆迁补偿安置协议主要应载明补偿金额、搬迁期限；对于实行产权调换的，拆迁补偿安置协议主要应载明安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等。
　　本条第2款是修改后《城市房屋拆迁管理条例》新增加的，对拆迁租赁房屋如何订立拆迁补偿安置协议作了特别规定。之所以要作这样的特别规定，是因为修改后《拆迁条例》对拆迁补偿安置的对象作了重大调整。原《拆迁条例》确定被拆迁人是房屋的所有人和使用人，拆迁补偿的原则是，对房屋所有人给予补偿，对使用人给予安置；修改后《拆迁条例》确定被拆迁人为房屋的所有人，拆迁补偿的原则是，对所有人给予补偿，兼顾对使用人的安置。在对所有人进行补偿的情况下，为了保护房屋承租人的合法权益，本款特别规定在拆迁租赁房屋时，拆迁人应当与被拆迁人、承租人订立拆迁补偿安置协议。在具体操作中，如果被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议，应包括上述内容，同时规定拆迁人对被拆迁人的补偿方式和补偿金额或安置用房面积和安置地点、房屋承租人搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项；如果被拆迁人与房屋承租人之间对解除租赁关系达不成协议，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立实行房屋产权调换的拆迁补偿安置协议。根据本《拆迁条例》第27条，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
　　本条较之原《城市房屋拆迁管理条例》的第12条，删去了“在房屋拆迁主管部门公布的规定拆迁期限内”签订补偿安置协议的时间限定，原因有二：一是拆迁人与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议的前提是具备拆迁人的身份，具备拆迁人身份的标志是取得房屋拆迁许可证，房屋拆迁许可证的有效期就是拆迁期限，因此，拆迁人与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议自然地必须在拆迁期限内，拆迁期限前或后签订的补偿安置协议，由于拆迁单位并不具备拆迁人的身份，协议自然无效。二是原《拆迁条例》规定实施房屋拆迁不得超越规定的拆迁期限，因此相应规定“在房屋拆迁主管部门公布的规定拆迁期限内”签订补偿安置协议。修改后《拆迁条例》就延长拆迁期限的有关事项作了规定，就没有必要再规定“在房屋拆迁主管部门公布的规定拆迁期限内”签订补偿安置协议的事项了。如果在拆迁许可证规定的拆迁期限内还未签订补偿安置期限，拆迁人必须及时办理延长拆迁期限的手续，确保自己拆迁人身份的有效，再与被拆迁人签订补偿安置协议。
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第十四条【拆迁房屋拆迁管理部门代管的房屋时】
　　第十四条　房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。
　　【解释】本条是关于拆迁房屋拆迁管理部门代管的房屋时，拆迁补偿安置协议实行强制公证并办理证据保全的规定。
　　公证是国家公证机关根据当事人的申请，依法证明法律行为、有法律意义的文书和事实的真实性、合法性，以保护公共财产，保护公民身份上、财产上的权利和合法权益。公证制度是国家司法制度的组成部分，是预防纠纷、维护法律秩序的一种司法行政手段。
　　从世界各国的立法实践看，一切公证行为都产生法律上的效力。表现在：（1）任何法律行为和有法律意义的文书、事实经过公证证明，国家证明它的真实性、合法性，即产生法律上的证据效力。法院在审理案件中，如果收集、调查证据时涉及某项文书，而该项文书业经公证证明，即应确认其效力，可以直接采证。但有相反证据足以推翻公证证明的除外。（2）依照法律必须公证证明的法律行为，则公证证明就成为这些法律行为生效的必要条件。法律对不同的法律行为有不同的形式要求，包括口头、书面及公证证明，取决于该法律行为所产生（或者变更、消灭）的法律关系的重要性、复杂性和它对于第三者的作用。虽未为法律规定而当事人自行协议公证证明作为双方法律行为必要的形式条件之一的，这一法律行为也必须经公证证明方能成立。（3）经过公证处证明有强制执行效力的债权文书，一方当事人不按文书规定履行时，对方当事人可以向有管辖权的基层人民法院申请执行，不需要向法院起诉要求作出裁决（判）。
　　本条规定有两层含义：
　　1．房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议实行强制公证。房屋拆迁管理部门代管的房屋是指因产权人出走弃留或下落不明，由房屋拆迁管理部门代为管理需落实房产政策的房屋。由于房屋拆迁管理部门负责对房屋拆迁工作实施监督管理，包括在核发房屋拆迁许可证时，审查其拆迁计划和拆迁方案，向被拆迁人做宣传、解释工作等，如果拆迁其他单位或个人代管的房屋时，房屋拆迁管理部门可以通过履行其监督管理职责，维护拆迁当事人的合法权益，如果拆迁房屋拆迁管理部门代管的房屋，房屋拆迁管理部门本身成为拆迁当事人之一，其监督管理行为就失去了可信服性。因此，为了保护被拆迁人（房屋被代管人）和拆迁人的合法权益，本条规定了拆迁房屋拆迁管理部门代管的房屋时，拆迁补偿安置协议必须经过公证，即实行强制性公证制度，只有经过公证，协议才具有法律上的效力，公证是协议生效的必要条件。通过公证，保证拆迁补偿安置协议内容的真实性和合法性，有利于消除被代管人对协议的疑虑。
　　2．在拆迁房屋拆迁管理部门代管的房屋前，房屋拆迁管理部门应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。房屋拆迁证据保全公证是指在房屋拆迁之前，公证机关对房屋及附属物的现状依法采取勘测、拍照或摄像等保全措施，以确保其真实性和证明力的活动。证据保全的目的是使能证明被拆除房屋基本情况的原始证据事实不致因时过境迁或其他原因而消灭或遭到破坏，从而保证能被正确应用，一旦事后发生纠纷也有法定证据可查。
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第十五条【被拆迁人或者房屋承租人不履行协议、拒绝搬迁时的处理办法】
　　第十五条　拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
　　【解释】本条是关于拆迁当事人之间达成拆迁补偿安置协议后，被拆迁人或者房屋承租人不履行协议、拒绝搬迁时的处理办法的规定。本条是修改后《城市房屋拆迁管理条例》新增加的内容，体现了政府原则上不干预民事关系行为的原则。
　　拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《民法通则》和《合同法》等法律。依法成立的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行协议或者履行协议不符合约定的，应当按照《合同法》规定，承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，本条规定，拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，其处理办法是拆迁人依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼，诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。这样规定，是对原《城市房屋拆迁管理条例》的重要修改。按照原《拆迁条例》，对于达成拆迁补偿安置协议无正当理由拒绝拆迁的，县级以上人民政府可以责令限期拆迁直至强制拆迁。按照修改后《拆迁条例》的规定，对这种情况，政府不能干预。
　　（一）关于拆迁人依法向仲裁委员会申请仲裁
　　申请仲裁要严格执行《中华人民共和国仲裁法》：
　　1．仲裁的基本原则。平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁；当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议，没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理；当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外；仲裁委员会应当由当事人协议确定，仲裁不实行级别管辖和地域管辖；仲裁实行一裁终局的制度，裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理，裁决被人民法院依法裁定撤消或者不予执行的，当事人就该纠纷可以根据双方重新达成的仲裁协议申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。
　　2.关于仲裁委员会。仲裁委员会可以在直辖市、自治区人民政府所在地的市设立，也可以根据需要在其他设区的市设立，不按行政区划层层设立。仲裁委员会由市人民政府组织有关部门和商会统一组建，独立于行政机关，与行政机关没有隶属关系，仲裁委员会之间也没有隶属关系。
　　3．关于仲裁协议。仲裁协议包括合同中订立的仲裁条款和以其他书面方式在纠纷发生前或者纠纷发生后达成的请求仲裁的协议。仲裁协议应当具有下列内容：请求仲裁的意思表示；仲裁事项；选定的仲裁委员会。仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议，达不成补充协议的，仲裁协议无效。
　　4.关于申请撤消裁决。当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：没有仲裁协议的；裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；裁决所根据的证据是伪造的；对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有上述情形之一的，应当裁定撤销。人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销。
　　5．关于仲裁的执行。当事人应当履行裁决，一方当事人不履行的，另一方当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）的有关规定向人民法院申请执行，受申请的人民法院应当执行。一方当事人申请执行裁决，另一方当事人申请撤销裁决的，人民法院应当裁定中止执行。人民法院裁定撤消裁决的，应当裁定终结执行，撤销裁决的申请被裁定驳回的，人民法院应当裁定恢复执行。
　　（二）关于拆迁人依法向人民法院起诉
　　根据最高人民法院《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》（法复［1996］12号），拆迁人与被拆迁人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。据此，如果拆迁当事人之间没有达成仲裁协议的，拆迁人可以直接向人民法院提起民事诉讼。
　　（三）关于诉讼期间拆迁人可以依法申请人民法院先予执行
　　根据我国《民事诉讼法》的规定，对因紧急情况需要先予执行的案件，根据当事人的申请，可以裁定先予执行。人民法院裁定先予执行的，应当符合两个条件，一是当事人之间权利义务关系明确，不先予执行将严重影响申请人的生活或者生产经营的，二是被申请人有履行能力。人民法院可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，驳回申请。申请人败诉的，应当赔偿被申请人因先予执行遭受的财产损失；当事人对先予执行的裁定不服的，可以申请复议一次，复议期间不停止裁定的执行。
　　已经订立拆迁补偿安置协议，又在搬迁期限内拒绝搬迁的情况，符合《民事诉讼法》关于先予执行的两个条件。一是拆迁当事人之间已经订立拆迁补偿安置协议，权利义务关系明确，被拆迁人或者房屋承租人拒绝在拆迁补偿安置协议规定的搬迁期限内搬迁。这样不仅严重影响建设项目的顺利进行，对拆迁人的生产经营活动造成严重影响，而且可能影响到其他广大被拆迁人的合法权益。比如因为“钉子户”不搬，回迁的安置房不能如期建成，广大被拆迁人不能如期还迁；过渡期过长，严重影响被拆迁人正常的生活、学习和工作。二是被申请人有履行协议、按期搬迁的能力。因为根据拆迁补偿安置协议，拆迁人需要对被拆迁人给予货币补偿或者提供安置用房、周转用房。既然当事人之间曾经达成过协议，说明拆迁人提供的补偿安置是可以解决被拆迁人新的住房问题的，因此被申请人有能力搬走。因此本条规定，诉讼期间拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。同时，由于是在诉讼期间，拆迁补偿安置协议是否有效还处于不确定状态，如果经人民法院审查，拆迁补偿安置协议有明显违法或违反政策之处，先予执行将会给被拆迁人造成经济损失。根据《民事诉讼法》，拆迁人在申请人民法院先予执行时应当提供相应的担保，一旦申请人败诉，应当赔偿被申请人因先予执行遭受的财产损失。
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第十六条【拆迁当事人之间达不成拆迁补偿安置协议时的处理办法】
　　第十六条　拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
　　当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
　　【解释】本条是关于拆迁当事人之间达不成拆迁补偿安置协议时的处理办法，及因达不成协议而使拆迁受阻时的处理办法的规定。
　　本条共两款，第1款规定有三层含义：
　　1．拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。从民事法律的角度看，房屋拆迁补偿安置协议必须是有关当事人意思表示一致，并且是在本《城市房屋拆迁管理条例》规定的补偿安置方式、标准内达成一致意见，协议才能成立。但是，由于种种原因，有关当事人也可能由于对补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项持有不同看法，从而使拆迁补偿安置协议一时无法达成。而且从实践中看，此类情况会时有发生。为避免有关当事人各执己见、相互扯皮，影响拆迁工作的顺利进行，本条规定了在有关拆迁当事人经协商达不成拆迁补偿安置协议时，应当先经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。实施裁决的房屋拆迁管理部门是县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门。裁决的内容就是第13条规定的拆迁补偿安置协议的内容，包括补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。本条的实质在于：一旦拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，都应当经当事人申请，先由同级拆迁管理部门裁决。只有经行政裁决后，当事人仍不满意的，方可提起行政诉讼。行政裁决是行政诉讼的前置程序。
　　2．房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。当被拆迁人是房屋拆迁管理部门时，由于房屋拆迁管理部门是拆迁补偿安置协议的一方当事人，为避免房屋拆迁管理部门既是协议一方当事人，又是行使行政权力的裁决者的现象发生，防止因此带来的可能的不公正裁决，本条规定了在这种情况下，房屋拆迁管理部门不能再充当裁决者的角色，而只能成为协议中的作为平等主体的一方当事人，裁决权由房屋拆迁管理部门的同级人民政府（市、县、区房屋拆迁管理部门的同级人民政府就是市、县、区人民政府）行使。
　　3.裁决应当自收到申请之日起30日内作出。这是修改后《城市房屋拆迁管理条例》新增加的，对房屋拆迁管理部门的工作效率提出了明确要求，防止房屋拆迁管理部门裁决时间过长，影响拆迁工作的进行。行政裁决的优点是速度快，效率高，有利于加快拆迁进度。关键是房屋拆迁管理部门在裁决时要做到公平、公正。为此，房屋拆迁管理部门在裁决时，要建立听证制度，充分听取当事人意见，查清事实；要建立回避制度，与裁决事项有利害关系的拆迁管理部门工作人员不应参与裁决；要做好解释、宣传工作，给拆迁当事人解释房屋拆迁的有关政策，拆迁当事人依法享有的权利和义务等。在作出裁决后，要向拆迁当事人说明裁决的理由，发给裁决书。裁决书的内容一般应当包括下列几个方面：（1）提请裁决各方当事人的姓名（或单位全称）、住（地）址；（2）提请裁决的事实；（3）裁决的内容（结果）；（4）行使裁决权和作出裁决结果的法律、法规依据；（5）纠纷当事人各方对裁决不服时的权利（提起行政复议、行政诉讼的权利等）；（6）裁决单位的全称、地址和作出裁决的时间，并加盖裁决单位的印章或者由作出裁决的单位的主要行政负责人签字。
　　本条第2款的规定有两层含义：
　　1．当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。根据最高人民法院《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》（法复「1996]12号），公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为行政案件受理。自该批复