业主们看过来，什么情况下不交物业费法院才能支持？导读：物业服务合同法律关系中，交纳物业费是业主的主要义务，但相关法律文件同时规定，基于正当理由业主可拒交物业费，因此何为正当理由以及正当理由的判断标准，成为司法实践中解决物业费纠纷的关键本文整理了相关法案观点，为统一司法适用提供参考法律依据1.物业管理条例(2007修订)第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳2.最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律法规部门规章规定，擅自扩大收费范围提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持3.北京市高级人民法院关于印发&北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)&的通知22有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用：&(1)物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的；(2)物业管理企业擅自扩大收费范围提高收费标准重复收费的相关案例1.业主拒缴物业费是否基于正当理由的认定厦门市创优物业管理有限公司诉庄建平物业服务合同纠纷案案例要旨：最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第6条规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由司法裁判中对正当理由的认定要从严把握，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵案号：（2011）厦民终字第656号审理法院：福建省厦门市中级人民法院来源：人民法院案例选（2013年第1辑 总第83辑）2.业主拒交物业费的正当理由应限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或履行合同有重大瑕疵等情形靳建华厦门中都物业管理有限公司与靳建华厦门中都物业管理有限公司物业服务合同纠纷再审案案例要旨：业主拒付物业费需有正当理由，该正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或履行合同有重大瑕疵等情形案号：（2016）闽民申128号审理法院：福建省高级人民法院来源：中国裁判文书网 &专家观点1.业主拒交物业费是否基于正当理由的认定何谓正当理由？业主能否仅以物业服务企业没有把小区扫干净或者没有定期剪除花园里的杂草作为拒交物业费用的理由？我们认为不妥从合同法理的角度而言，合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用这项权利因此，在司法实践中，判断业主拒交物业费是否基于正当理由，主要通过审查业主的拒交行为是否基于诚实信用原则而作出判断从另外一个层面上讲，这实质也涉及司法审判中遇到的价值评判问题人民法院在审理民事案件时，必须考虑法律到底要保护什么价值，这个价值与其他价值是否有冲突，有什么冲突，哪个价值更为重要，更需要获得法律的支持与保护，等等，只有这样，法院的判决才可以使法律规定的实质内容以一定价值观的形式凸现，才能得出合理的可接受的社会上有效的符合公平的结果根据以上分析，我们认为，本条规定的正当理由，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当的合理的理由，才能构成业主拒交的正当理由总之，司法实践中要对正当理由认真审查，从严掌握，防止业主滥用正当理由损害物业服务企业合法权益 & &本条司法解释（最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条）并没有列举何谓正当理由，而是把对是否为符合正当理由的要求赋予了法官，由法官行使自由裁量权加以判断由于社会生活是无法停滞的，它总是在流变，新情况新问题层出不穷，因此，司法解释没有必要也不可能对何谓正当理由进行穷尽列举，只有赋予法官自由裁量权，才能克服成文法本身的滞后性保守性，防止司法解释面对新的社会现实却处于捉襟见肘的窘境但是，法官在衡量拒交物业费的理由是否正当时，其权力的界限并非无限扩张的，这种衡量必须与前述的诚实信用原则紧密契合，只有这样，法官才能发挥主观能动性，使法律与生活同步由此可见，本条司法解释在立法观念上秉承了抗辩须以诚实信用原则为依据，在具体事由的规定上却又采取赋予法官自由裁量的做法这种制定方式是理性主义与经验主义相互调适的方法的具体应用，反映了为使法律与生活同步发展的尝试2.在物业服务企业违反物业服务合同情况下，物业使用人可以拒绝履行支付物业费的义务依照合同法的规定，双务合同的当事人享有履行抗辩权，包括同时履行抗辩权后履行抗辩权和不安抗辩权履行抗辩权是法律赋予合同当事人的权利，在合同有效期间，如果出现法律规定的抗辩事由，合同当事人依法行使抗辩权，并不构成违约，而应该得到支持依据物业服务合同，物业服务企业有进行物业管理提供物业服务的义务，业主作为物业服务合同的实质上的当事人，有义务向物业服务支付物业费，因此，物业服务合同属于双务合同，当事人双方都享有法律赋予的履行抗辩权按照合同法的规定精神，在物业服务企业没有履行物业服务合同或者履行不符合合同约定的情况下，业主当然有权进行抗辩，可依法根据合同的履行情况而拒绝向物业服务企业支付物业费物业使用人既不是物业服务合同的名义当事人，也不是物业服务合同的实质当事人，按照合同相对性原则，物业服务合同在物业使用人与物业服务企业之间一般不发生对应的权利义务关系，因此一般也不会产生合同履行抗辩的问题但是，物业使用人之所以负担向物业服务企业支付物业费的义务，基本的依据是物业使用人与业主的约定；物业使用人承担的支付物业费义务，实质上应该是业主基于其与物业服务企业订立的物业服务合同的约定而承担的义务，只不过现在，物业使用人承诺来履行这个义务而已物业使用人既然是替业主履行物业服务合同约定的支付物业费义务，基于权利与义务相一致的原则，物业使用人同样可以行使业主享有的对物业服务企业的履行抗辩权因此，物业服务企业违反物业服务合同，物业使用人可以依法行使抗辩权，符合拒绝履行条件的，物业使用人可以拒绝履行支付物业费的义务3.对业主合理抗辩而发生的收费纠纷的处理（1）若物业服务企业不履行合同义务，致业主拒绝交费，业主行为属合理抗辩，此时应根据物业企业服务质量状况，驳回其要求业主交费之请求或适当减少业主应交的服务费（2）若物业服务企业未完整履行服务义务致业主以拒交物业服务费抗辩的，应要求物业服务企业继续履行义务，若物业服务企业不继续履行义务的，业主可以根据合同法第107条的规定，向法院请求物业服务企业承担违约责任，或者可以要求减少物业服务费用，或者返还多收的物业服务费用（3）若公共费用分摊不合理致部分业主拒绝交费，应按相关规定在合理确定各业主应摊费用基础上，确定其费用如业主多支付了应摊费用，物业服务企业应予返还（4）若物业服务企业擅自巧立名目，扩大收费范围提高收费标准重复收费，业主因而拒交对此，业主仅须按双方约定的标准及物价部门核定标准交付费用，对物业服务企业收费不合理部分，不予支持同时，建议政府价格监管机关对该企业的违规收费行为予以处罚（摘自最高人民法院&建筑物区分所有权物业服务司法解释&理解与适用，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2009年6月第1版）&& 4.业主可以拒绝交纳超出合同约定的物业费依照合同法的规定，业主应当按照合同的内容去履行义务，也就是说业主需要交纳的物业费的标准和范围都应当按照物业服务合同约定的标准去认定，对于超出合同约定内容的要求，业主没有义务履行，物业企业也没有收取的正当理由因此本条司法解释（最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条）规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律法规规章规定，擅自扩大收费范围提高收费标准或者重复收费，业主可以拒绝交纳不当多收部分（摘自最高人民法院&审理物业服务纠纷案件司法解释&理解与适用，杨立新主编，法律出版社2009年5月第1版）该作者最新发布网友推荐的文章最新发布的文章@蝶湖湾二期的业主们，你们交物业费了没？|世茂蝶湖湾 - 昆山论坛
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蝶湖湾二期的业主们，你们交物业费了没？
看到二期的环境，只能叹气，太差了，开小卖部的，开饭店的，卖菜的，真不想交物业费。有没有二期的业主啊，你们的交了吗？
物业不作为，不交物业费
我交了。。。早知道不交了。。太恶心了。。。
大家都别交，抵制二房东
交个屁啊 SB物业还好意思打电话敢情是业主交钱养活他们么，业主的钱又不是大风刮来的。一句话，脏乱差，凭什么还1.9多的物业费。
物业费没有拖欠他们,但是回报呢?物业拿着钱干嘛去了,真想问问他们:电梯坏了没人修,电灯换了没人修,儿童乐园的秋千坏半年了,依旧没人修????
交了，现在超后悔，物业简直就是垃圾，电梯坏了2个月都没修！！！
没有交，之前好像有人物业来敲门，没应！也有打电话了，就是跟他们各种讲理，哈哈，人家可能也知道问题所在，后面居然不了了之了！
可以不交吗
坚决不交物业费&& 年年交完物业费，物业一年都是无作为要么胡作为， 今年 坚决不交
我交了，早晚也是个交，今年物业费又到时间了
今年的没交，但准备交了。因为可免停车费
以前年年早早交 了物业费，结果物业都是无作为&&楼下杂货店一条街 ，每天看到了面包车给楼王下面的超市送货，而且很准时基本两三天一送，真不知道安保和物业都是干嘛的，电梯经常出现滑梯两三次都差点送命，电梯到现在都没彻底解决滑梯和经常出现故障的问题，到处住着一些的群租户，小区里的减速带很多都是用水泥做的，实在不知道每年的物业费到底用在了哪里，物业连减速带都买不起吗，地下车库有些地方也是杂乱恶臭，楼道的卫生也是不见阿姨打扫，真不知道物业费到底交了干嘛，一年不见维护维修保养什么，年底该收物业费了到处张贴着哪[attachment=2773034][attachment=2773035]里哪里维修哪里哪里在保养，这种敷衍的物业坚决不交物业费，[attachment=2773036]
没交 物业打来电话振振有词的质问我：“你算什么东西！”&&气死了 物业无作为 我家入室盗窃连个说法都没有 监控不开门禁不用 这样的物业管理真是无语……
租房的多了！！！
世事无常:今年的没交，但准备交了。因为可免停车费 ( 11:50) 交了物业费就能免费停车？不是还要交停车费的吗
我想问下，长期不交物业费有啥后果吗？如果没有，我也不交了。物业太令人失望了。
大家都不交，岂不是要
现在物业费每平米多少啦，上次去看房说是2.5元不到，好高啊，知道具体数字的麻烦告知下
交个屁！！
可以免费停车吗
日起昆山物业费执行新标准 “七等八罚” 09:19:40昆山日报(参与讨论)提要：针对这些焦点问题，昆山专门出台《昆山市物业服务收费管理实施细则》，从明年1月1日起，昆山普通住宅物业公共服务收费将按七个等级进行收取，停车收费也相应进行了明确。  亲，每次交物业费时，你觉得是物有所值还是性价比很低?物业费按什么标准收，才算合理?停 车费该怎么收才算公允?针对这些焦点问题，我市专门出台《昆山市物业服务收费管理实施细则》，从明年1月1日起，我市普通住宅物业公共服务收费将按七个等 级进行收取，停车收费也相应进行了明确。  实行等级收费管理制度  《细则》明确，物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。其 中，物业公共服务由物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用;清洁卫生费用;绿化养护费用;秩序维护费用;物业服务企业办公费用;物业服务企 业的固定资产折旧;物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用等构成。物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，则由住宅专项维修资金支出 的，不重复计入物业服务支出或者物业服务成本。  《细则》指出，普通住宅前期物业公共服务收费实行政府指导价，实行等级收费管理制度，今后 逐步向分类分项分级的“菜单式”收费管理制度过渡，并适时调整和定期公布。业主大会成立后，普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或者业主大会授权的业 主委员会决定，与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。各类别墅、高级公寓、装修商品住房、小区区域户型建筑面积全部大于144㎡的商品住房等非普通住 宅和办公用房、厂房、经营性用房等非住宅物业公共服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业合同约定执行。  《细则》还拟定了普通住宅物业公共服务费七个等级类型以及对应的收费基准(见图一)，具体执行标准可上下浮动20%。其中，服务等级标准按照《江苏省住宅物业管理服务标准》实施，等级越高收费越高。  前两年空置房收70%物业费
我是二期的业主，我也是拒缴，原因如下 : & 大门门禁如同虚设。& 电梯箱内无监控。& 排放污水到湖裡造成生态环境恶化。& 二房东及群租问题(物业同流合污)& 车辆到处乱停，物业不管。综合以上，我就拒缴。
支持不交，物业太乱了
坚决不交，二期现在乌烟瘴气，一楼住改商，房子烂在手里想卖都卖不掉。
开始没交，天天打我电话，只好去交，我后悔了……
brusepa:我是二期的业主，我也是拒缴，原因如下 : & 大门门禁如同虚设。& 电梯箱内无监控。& 排放污水到湖裡造成生态环境恶化。& 二房东及群租问题(物业同流合污).......&( 15:49)&没用的多少年都这样了，我们的业主委员会呢，只有换物业才行啊
不交没事吗，今天东门卫还像疯狗一样咬人，怕怕。
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一些业主不交物业费的25条理由提要：这些与物业无关1.业主以房屋漏雨，窗户透气、透风等质量问题为由，拒交物业费。此理由，在广大物业小区中是普遍存在的
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　　一些业主不交物业费的25条理由
　　如果您看了一些业主不交物业费的理由，可能会发笑，甚至会认为有些理由是无稽之谈。其实，很多“理由”都与物业无关，这样的“理由”却占到70%-80%。
　　这些与物业无关
　　1.业主以房屋漏雨，窗户透气、透风等质量问题为由，拒交物业费。此理由，在广大物业小区中是普遍存在的，也成为了不交物业费业主的最大理由。其实，房屋质量问题与物业公司是无任何关系的。
　　2.发生质量问题已过保修期，不同意有偿服务。一些了解物业服务的业主，在找到物业公司对其房屋出现的质量问题进行时，会交维修费用，可有的业主不但不同意有偿维修，还会因此拒交物业费。
　　3.邻居出租房屋，感觉不安全。今年年初，浦东明珠小区8栋，有一位业主因这个理由不交物业费。出租房屋是业主的权利，物业无权干涉，业主以这个理由拒交物业费，实在有些牵强。
　　4.一楼住户建花园，楼上不同意。此种情况，如果物业公司已向业主下达整改通知，并将情况报给和相关执法部门，就没有责任了。
　　5.小区里有人养大型犬，还有养家禽的。在浦东明珠小区有个别业主养大型犬和家禽，影响其他业主。此情况，物业公司只能报给有关部门。
　　6.小区地面车位不合业主心意。在长春市很多小区内，停车位都是很有限的，占不到车位，应该是业主的运气问题，不应该归到物业公司身上。
　　7.配套设施不完善。去年冬天，鸿城西域小区物业公司因部分业主不交费问题，与业委会进行了多次磋商。其中，有一些业主是因小区无健身路径而拒交物业费。其实，这也属于开发商建设时的遗留问题，与物业无关，但物业公司还是尽量去协调，希望能够解决。
　　8.暖气不热。此事真的与物业无关。
　　9.滚动开发的工地有噪音、挡视线、施工时绿地被破坏。与物业无关，业主应找政府部门解决。
　　10.邻居私改烟道返味。属于邻居关系问题，业主应通过社区调解或法律维权。物业公司发现后要制止，但无执法权。
　　11.前楼接层挡光。业主可通过《物权法》维权，找规划部门和执法部门解决。
　　12.商铺灯光或噪音、排气污染。业主可通过《物权法》维权，并找政府相关部门解决。
　　13.未享受服务，如空房未住，电梯不坐。空房的产权是业主，你不到小区住、不乘坐电梯，也应尽业主义务。
　　14.私自拆改房屋结构，在出现问题时开发公司不给维修。与物业无关。
　　15.因公共部位事故造成损失，对保险公司的赔付额度及时间太长不满意。与物业无关。
　　16.有业主因为叫出租车不及时不交费。叫出租车服务，并不是物业服务范围。
　　17.还有业主因为孩子被邻居的小狗吓到，要求物业公司减免物业费。业主应通过公安部门解决此事。
　　18.无理拒交。有业主因房屋质量连电梯费也拒交；有的因家中失火，物业未及时发现而拒交……但更多的时候，这些五花八门的理由与物业无关。
　　这些物业应该管
　　19.楼道卫生打扫不彻底。楼道卫生是物业的服务范围，物业应加强管理。
　　20.小区不及时，绿地内杂草清理不及时。物业应根据季节及时绿化，并对园区公共绿地的花草树木进行精心维护。
　　21.小区雨天路面积水清扫不及时，雪天积雪未及时清扫。小区内公共卫生，物业应及时清理。
　　22.小区路灯、楼道灯损坏未及时维修。属于物业公司责任。
　　这些得看情况
　　23.家中被盗。此问题有一个责任区分，如果业主自家硬件设施不完善，则与物业无关，因为物业巡逻的只是公共区域；如果行窃者是从正门进入，物业做到了登记，可进入者提供的是假证件，或者行窃者盗走的是非常难发现的小物件，与物业无关；行窃者进门时物业未做登记，导致业主被盗，物业负一定责任。
　　24.车辆被划伤。这得看物业如何收费，如果停在车库内，按照物业只提供卫生打扫、用电照明等服务，车辆划伤物业不负责任；车停在自律停车场被划伤，物业不负责任；如果合同中物业有保管义务，物业公司要按比率赔偿。
　　25.各种设施设备老化后，物业无钱更换。正常情况下，小型维修应由物业直接进行；如果大修就要动用大型维修基金，需要业委会进行申请。但目前来说，一些物业公司收取上来的物业费可能只够维持人员开支和日常费用，到维修设备设施时也真就没钱了。
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