中国房价未来究竟涨不涨？
来源：商业见地网
　　中国房价未来究竟涨不涨？
　　作者：中国财经观察员 金子厚
　　从去年9月的“救市政策”，到今年3月的新政，经过长达半年的“托市”，目前中国房地产市场似乎迎来企稳曙光。那么，逐渐回暖的楼市是否会再度点燃高房价？
　　今年前7个月，房地产市场政策环境日益宽松，如，央行连续降准降息，放松信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期等，地方政府也出台相应配套政策支持楼市。曾经冷寂的市场因此逐渐升温。
　　今年前7个月，房地产市场政策环境日益宽松，如，央行连续降准降息，放松信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期等，地方政府也出台相应配套政策支持楼市。曾经冷寂的市场因此逐渐升温。
　　上个月，房地产开发景气指数在连续16个月下降后首次回升。国家统计局发布的6月份房地产开发景气指数为92.63，比上月提高0.2点。7月份，中国指数研究院公布的数据显示，全国100个城市新建住宅平均价格为每平米10685元，环比上涨0.54%。另据上海易居房地产研究院统计，7月份，30个城市的住宅市场成交创下近6年同期的最高水平。
　　北京、上海、深圳等一线城市在本轮复苏中率先起跑，其中，北京市7月份新建纯商品住宅签约逾7000套，为近22个月的新高；二线城市中大多数城市的开发商“以价换量”实现了较高成交量。但三四线城市则表现并不活跃。
　　中指院的研报认为，整体来看，7月市场走势平稳，百城价格指数延续温和上涨趋势，环比涨幅与上月基本持平，同比跌幅继续收窄。
　　据中国人民银行7月22日发布了《2015年上半年金融机构贷款投向统计报告》，数据显示，今年1-6月，个人购房贷款增加1.12万亿元，同比（比上年同期）多增1767亿元，这也是有记录以来半年度个人房贷首破万亿。
　　截至今年6月末，个人房贷余额12.64万亿元，同比增长17.8%，增速比上季末高0.2个百分点，比各项贷款增速4.4个百分点。
　　国家统计局最新数据显示，上半年，全国房地产开发投资43955亿元，同比名义增长4.6%，其中住宅投资增长2.8%。
　　全国商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%，全国商品房销售额34259亿元，同比增长10.0%，其中住宅销售额增长12.9%。上半年，房地产开发企业到位资金58948亿元，同比增长0.1%。
　　据介绍，2015年上半年，20大标杆房企在一二线城市购入土地金额高达1342亿元，占所有土地支出的90.1%，创了历史新高。
　　九龙仓集团副主席周安桥表示，一二线城市土地价格增长得很厉害，面粉比面包贵；在一些城市，按照现在的土地市场行情，楼市需要相当程度的上涨，才能匹配今天的土地价格。
　　有业内人士称，房企大面积退出三、四线城市，争相布局一、二线城市，这将导致市场明显分化，也将促使一、二线城市楼市快速复苏。
　　专家分析，下半年一线城市的土地市场会继续活跃，尤其是上海、深圳这两个城市，房企拿地的意愿较大，“地王”或许还会出现。
　　对市场趋势做出判断时，原董事长、中国房地产业协会副会长任志强最关注的是环比数据的变化。环比数据的改变常常意味着新趋势的确立。他在不久前接受媒体采访时称，至多进入9月份，许多城市就会出现房价环比和同比的增长。
　　市场的分化亦很明显。以库存量较大的长沙为例，长沙市国土资源网上交易系统数据显示：2015年上半年，长沙城区共挂牌出让28宗地块，已成交地块23宗，成交总面积同比下降约45%，近五年内仅多于2012年上半年；成交总金额同比下降约78%，创下自2011年以来的最低值。
　　7月7日，从湖南中原研究中心发布的《中原集团半年刊》中数据可知，截至2015年5月，长沙楼市的库存量为1731万平方米，库存消化周期仍长达20个月。
　　国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，从需求来看，以居住为目的购房需求不可能呈现出爆发式地增长；而投资性的需求也在逐渐消失。房价失去了暴涨的基础。无论地价和房价，都和宏观经济水平和购房者的支付能力密切相关。这些因素恰恰在过去房价暴涨时期是被忽略的。
　　不过，邹晓云认为一线城市的地价上涨也很正常。事实上，公布了2015年计划供地情况的三个一线城市中，北京计划供应居住用地1200公顷，同比下降27.27%；上海计划供应居住用地600公顷，同比下降20%；广州计划供应居住用地524公顷，同比下降24.21%。
　　在市场不好时，地方政府不仅放慢了推地节奏，也暂缓了一些区位良好地块的出让，开发商也减少了拿地。而在市场转好之时，部分区域会出现阶段性的供不应求。这亦是任志强判断房价上涨的因素之一。
　　与一二线城市楼市日益热烙相比，三四线城市则仍显冷寂。据统计，上半年，一线城市表现最佳，成交量同比上涨逾四成，二线城市也上涨了近两成，三四线城市成交量基本平稳，但部分城市甚至出现“量价齐跌”的趋势。
　　对于大部分二三线城市来说，由于房地产供求失衡局面依然存在。统计显示，截止到6月底，商品房待售面积65738万平方米，环比增加72万平方米，仍处高位。专家表示，目前房地产市场正在经历筑底过程，三季度仍将以去库存为主。
　　同策咨询研究部预计，下半年，当前库存去化周期在15-20个月之间的城市，库存去化周期将回落至15个月以下，去库存的压力将进一步减轻。但其他供地量偏大与库存量偏大、库存去化周期在20个月以上的城市仍然面临去库存压力，大部分三四线城市房价则难以上涨。
　　中国房地产研究会副会长胡志刚表示，“过去几年，部分三四线城市盲目供地开发，一些住房产品存在品质低且同质化严重问题，住房消费回归理性后，这部分房子自然很少有人问津。有些城市在建规模依然很大，销售速度跟不上库存增加速度，库存压力不降反升，这样的城市房地产市场将面临结构性调整。”
　　有关专家认为，只有当三四线城市，包括二线城市真正企稳时，才能说明中国楼市真正走出了低谷，总体看供大于求的格局还未改变。
　　有关分析认为，目前一二线城市与三四线城市间的分化走势持续加剧，房地产市场全面复苏尚需时日，后市房价在经过恢复性上涨后，将保持相对稳定，涨幅或将放缓，上涨空间有限。
　　中指院报告预测，在稳楼市政策积极推进、市场持续回暖的情况下，中国楼市消费信心稳步提升。预计市场成交将延续回暖态势，供求状况不断改善，房价整体回升。
　　但因各城市去库存化压力不同，各线城市房价走势将继续分化。一线及热点二线城市需求旺盛，价格仍面临上涨压力；多数供应规模较大城市仍将积极促进去库存化，房价走势趋于稳定。
　　“虽然现在一线和二线主要城市的房价在上涨，似乎市场在回暖，但整体来看离真正回暖还差得很远，因为中国楼市已经从供不应求到了供大于求的阶段，房价暴涨已经不存在基础和可能。”万达集团董事长王健林称。
　　住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，我国房地产市场供应已经发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况。当供给速度远快于需求时，很难出现暴涨。
　　知名房产投资分析师刘磊表示，一般来说，房价的上涨和房地产市场的繁荣，最根本的支撑并不是投资客和投机者，而是“刚需”。
　　也因此，之前就会有业内人士鼓吹“二胎救市”“离婚救市”，他们认为目前房价萎靡是因为住房需求不够大，只要人一多，自然就会提起房价。事实果真是这样吗？
　　根据国家统计局的数据，随着改革开放的进程，从1978年到2007年，中国的城镇人口由17245万人猛增到59379万；到了2014年末，中国大陆的城镇常住人口更是增加到74916万人。根据2006年国务院办公厅印发的国家《人口发展“十一五”和2020年规划》，到2020年，城镇总人口将达到8.98亿人。
　　《全面建设小康社会居住目标》报告指出，到2020年，我国城镇全面小康的住房标准为人均住房面积35平方米，平均每套住宅标准在120平方米左右。这就意味着，到2020年要实现人均35平方米的城镇住房全面小康的目标，我国城镇的居民住房总量必须达到314.3亿平方米。
　　再看2003年当时的国家建设部公布的《2002年城镇房屋概况统计公报》：2002年底，全国城镇房屋建筑面积131.78亿平方米，其中住宅建筑面积81.85亿平方米。
　　同时结合国家统计局的统计年鉴和公报，可知从年全国城镇竣工的新建住房总面积为89.6亿平方米。
　　再推算全国城镇每年的原有住宅拆迁（此外，还要扣除新划入城镇区域的新增住房的因素）估计要减少1.2亿平方米，到2020年全国城镇存量住房损减的总数将达到21.6亿平方米。
　　刘磊指出，到去年底，中国城镇所有的住房（包括未售出的已竣工住房）加起来也只有149.85亿平方米。离2020年要达到的全面小康的住房要求，相差了一倍以上，缺口高达164.45亿平方米。未来年均需要竣工销售27.4亿平方米的新建住房才能补上这个缺口。
　　而据国家统计局公布的最新数据，今年上半年全国城镇房地产住宅房屋的竣工面积连2.44亿平方米都不到，同比下降16.5%；商品住房销售面积虽然比去年同期增加了4.5%，达到了44389万平方米，但以此乐观估计，今年全国能销售出去的商品住房也就是10亿平方米左右。
　　10亿和27亿之间的缺口，谁还能说，中国房地产市场一蹶不振，是由于需求不足？因此，刘磊认为，未来房价不是靠离婚和二胎就可以托的起来的。
　　那中国的房地产市场一蹶不振的原因是什么呢？其实很简单，刚才算出来的住房缺口，对于居民来说，实际上只是“需要”，“需要”加上“购买力”，才能视作刚需。而在现今高价的开发商住房供应模式下，大多数城市居民根本买不起房或改善不了住房条件。
　　从中不难看出，中国大中城市普遍存在的房价远高于收入的现象，才是遏制居民的住房“需要”转变为“购买力”的关键所在。
　　在中国城镇中，大多数由进城务工人员和大学毕业生为主的“新市民群体”，在目前开发商的高房价模式下，真正买得起房的属于少数。据初步估算，在全国城镇居民的常住人口中，无房户估计达到2.4亿人左右，占到了全国城市常住人口的近三成。
　　李嘉诚在内地房地产市场中20多年，由风起云涌到风轻云淡，由笑傲江湖到退隐江湖，其实也是一面镜子。
　　近日，有消息称李嘉诚拟转手内地一大型综合体：世纪汇。这个位于浦东的商办类项目，总建面36万平米，地段一流，位于东方路世纪大道路口，四条地铁站上盖，拟以7万元单价，约200亿总价转手。
　　近几年，李嘉诚频频出售内地物业，据不完全统计，如果世纪汇出售，包括超市、港口、能源等其他资产，近三年套现国内资产金额达到上千亿，而旗下公司期间没有新增投资。
　　作为亚洲首富和传统地产大佬，李嘉诚每次出售国内大型物业，总会引发媒体热议。比如，亿元出售上海陆家嘴东方汇经中心，2013年26亿元出售广州西城都荟广场，2014年72亿元出售北京盈科中心。
　　所以，中国人应该透过房价涨跌表象，看透当下楼市本质――明明尚处于去库存攻坚，明明购买力不足，明明房价上涨无力，投资者还异想天开的祈望房价暴涨，那未来很可能是用自己的真金白银来缓解了发展商的资金压力，收益则成了海市蜃楼。
(责任编辑：杨明)
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你知道现在房价不涨了，但你知道什么情况下会跌吗？
来源：豪言 &&发布时间：
一 &SHIBOR这个要命的高冷词儿资金压力传导到房价将只是时间问题。当房企迫于资金压力开始“以量换价”的时候，房价将会面临结构性调整。关于资金，去年9：30之后的说法是这样的：随着“防范金融风险”的政策风向愈加明显，货币政策收紧“加息”的呼声越来越高。但由于直接“加息”或“升准”的“药效太猛”，在维持“货币政策稳健中性”的基调之下，年后央行一系列公开市场操作变相加息，直接导致债市“跳水”，公司债发行难度加大，间接造成房企资金紧张。公开市场利率提高致使SHIBOR上涨（SHIBOR是什么？Shanghai Interbank Offered Rate 银行间同业拆放利率），简单来说，就是银行间互相借钱的成本。后来的情况是这样的：一般来说，企业融资主要有三条途径，一是直接向，二是发行股票，三是发行公司债。国内资金面已转向偏紧中性，市场资金借贷成本不断走高，甚至一度出现“钱荒”。因为企业增发新股难度较大，银行贷款和发债成为企业最常用的融资手段。而随SHIBOR的走高，银行资金紧张，贷款难度增加，企业融资成本也随之上升；另一方面，债市收益率跟着走高，意味着发债成本的上升。最吓人的一幕这两天刚刚出现：3月22日，钱荒迹象突然再现，有传言各大银行渴求资金，中小机构更是出现了实质性违约！据21世纪经济报道的消息，3月20日，市场多名交易员透露，周一全市场融出资金较少，包括中行、、交行和邮储在内的大行都在借钱。而且对资金的期限和价格已经近乎不问。在3月21日这一天，已有机构以10%的价格融入当天的隔夜资金。而银行间的隔夜SHIBOR（银行间互借）利率一月期也爆涨3.86BP，报4.3558％，创了日以来新高。二 &美元债好吃，但有刺儿房企发债速度明显放缓。数据显示，2月仅有一期（2只）发改委去年11月份批复的“17龙湖绿色债”于2月16日簿记建档，总规模为40.4亿元；而交易所公司债，3月尚未有地产公司成功发行。与此同时，众多房企转战发行美元债。从2016年四季度起，首创、首开、万科、融信、碧桂园、龙光地产等均发行了美元债。到今年1月，中国房企发行近38亿美元债券, 创7个月以来较大单月发行。然而，这种过度依靠“美元债”进行融资的模式，在经济不确定性风险增加，美元指数动荡以及美联储加息临近的背景下显得愈加脆弱。美元利率的变动都会使美元债的收益率产生波动，增加了债券提前赎回的风险，并直接关系到房企的资金流动性和紧张程度。&“屋漏偏逢连夜雨”，2月13日，中国基金业协会再“放大招”，发文规定投资于价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案，直接堵死16城对住宅项目的投资。地方调控升级，众多融资渠道门槛被抬高，结果必然是：楼市资金面更加趋紧。三 &“以价换量”已不远资金充裕的大型房企，凭借本身的资金及信用优势仍可以在可承受的范围内进行融资，融资门槛的提高并不会给其资金链带来很大冲击；而对于中小型房企来说，为保资金链稳定，无非是两个方法：一是借新还旧，但发债成本提高，非自有资金已经不能用于拿地环节，借新还旧的能力会进一步降低；二是加快销售以回笼资金，解决资金压力。 这会对行业的景气度带来下行压力，届时房价恐将进一步被松动。&资金供给与房价互动图虽然央行已开始对“符合条件”的商业银行“定向降准”，但在维持“货币政策稳健中性，继续降杠杆，防范金融领域风险”的前提下，企业不宜对央行货币政策抱有过度幻想，货币政策易紧难松，在中期内仍将继续制约债券市场，因而房企发债融资难度不会下降。另一方面，随着美联储加息，此前房企“排队发行”的美元债面临着提前赎回的风险，也有可能进一步恶化依赖“借新还旧”模式的房企的资金面。在此预期下，一些资金不是十分充裕的中小型房企可能率先调价。四 &豪言长评论在看到房企的资金面趋紧的同时，更要看到居民资金面的趋紧。调控加码出台之后，最难受的是“买房卖房一条龙”中的“过渡房”，也就是先买了新房，但尚未卖掉的。大多数者，其支付能力中，那套“过渡房”的变现数额，一般都会占到购置新房总房款的70%左右，比较具有锚定作用。而在市场转向的过程中，一向是先行指标，比如春节后市场的炽热市况，二手房的量升价涨就是较大的亮点。原因无它，主要是是之间的“自主”行为，如同股市上千百万“散户”对千百万“散户”，成与不成，价格几何，都不需要政府批准或发证，政府怎么控制？根据豪言数十年的人生经验：要想探知市场的真实状况，就要看政府的“非控制或未完全控制”板块。除了二手房，尚未实施全面限购的北京也是其中一类。据京城出名自媒体大V毅家之言的近日消息，3月18日—3月20日，北京商办盘出现了量升价跌的情况。期间日均签约量为217套，相比此前94套的日均销售，“317”调控促使商办市场出现130%的销量增长。而与销量走势相悖的是，调控后商办销售均价未涨反跌，整体均价水平相比调控前降幅高达13%。价格下滑不仅出现在整体市场上，暗自下调售价的单盘也开始不断涌现。“317”调控后，北京39个有销售记录的商办项目中，18个项目的销售价相比此前有所下降，其中下调幅度超过3%的项目就有10个之多。18个降价项目的平均跌幅为3.8%。除了市场本身的博弈之外，还有不大不小的两只黑天鹅在中国上空盘旋。一只叫“房价与汇率之争”，另一只叫“敲门的特朗普”。“房价与汇率之争”。众所周 知，中国这一轮房价暴涨，货币超发是主因。但货币超发，就意味着人民币对外贬值。如果不超发货币，房价就极可能绷不住。所以，保汇率还是保房价，这基本上属于“两害相较”怎么选的问题了。看看别人怎么玩的：三十年前的，选择了保汇率弃房价，结果是房价跌一半，三十年经济沉疴不起，从日本巨人变成日本病人。而两年前的俄罗斯，则选择了弃汇率保房价，汇率跌50%，房价稳中有小升。不知道的是：怎么选择？知道的是：怎么选都难受，极难受。“敲门的特朗普”。特朗普当选之后，就如大象闯进磁器店，猛招怪招天天见。与中国经济有直接关系从而与有间接关系者，一是加息，二是减税。前者将资本向外拉，并给人民币汇率施加持续不断的压力；后者将企业和订单向外拉。不只是美国企业，连中国企业如都动了外迁的念头。市场瞬息万变，早知早觉的春江鸭也不是没有。两个月之前，坊间热传大国企华X置地就在内部会上提出“以价换量”的跑路原则；不到一个月之前，知名房企DragonLake也以白菜价急推别墅区的平层；三天前，更有华X幸福在环京限购前夜，加量推盘，并“倡导”百万元以下直接全款。这正是：明月皎皎照我房，梦已凉，夜未央。
本文为吉屋头条号作者原创，未经授权，不得转载。
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