写字楼销售 租不如买 租金回报低迷 自用客户成主力
原标题：写字楼销售 租不如买 租金回报低迷 自用客户成主力
回报率一再走低，投资客陆续退场。在刚刚过去的2012年中，尽管成都写字楼多次放低投资门槛并在销售上想尽了办法，却并没有争取到多少投资客。但日前记者在多个开发商处了解到，在目前写字楼销售价格一同进入新低的背景下，不少企业类客户开始大举买进写字楼，“自用客户”俨然成为当下成都写字楼市场的支撑力量。空置率加大租金回报持续走低据成都透明房产网的调查统计，2012年成都写字楼市场供应量已经达到了328万㎡，已经超过了2011年全年水平的25.8%。在供应量增加的情况下，同期成交量却仅为137.2万㎡，所累积的写字楼存量已经达到191.6万㎡。而在租金水平方面，目前南延线区域的不少写字楼平均租金为40元上下/平方米，让之前在两万多价位买进的许多购房者不禁为之汗颜。“而在面对高达近200万平方米的存量，和未来还有大量的新增供应量，预计未来在一定时间段内租金水平还将持续走低。”商业地产资深人士祁宏志分析认为，最近几年内就向市场推出了未来一二十年内才能消化的办公物业，无疑是压低租金，减少投资者回报的最大诱因，租金回报低迷现象将在短时间内无法逆转。投资客退场自用客户变主力投资客开始退场，为了加大销售进度，除了推出各种促销活动外，变相的或直接的降价已经成为目前不少写字楼正在采取的应对之策。王先生，某家小企业的老板。在2012年底本打算在城南三环周边租一处200平方米的写字楼，但在考察了多个写字楼后，精明的他觉得现在的市场“租不如买”，“同样品质的写字楼和前几年相比较，租金虽然便宜了不少，但现在的售价同样也很‘温柔’，不如直接买进，还可以作为公司的固定资产。”据了解，像王先生这样开始四处打探购买自用写字楼的中小企业主，已经成为目前成都写字楼市场中商办物业重要的购房者，“他们的购买力同样不容忽视，主城区的商办物业，目前已超过了去年同期（2011 年 12月-2012年2月）三个整月的水平。”华西都市报记者钱乐亮
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写字楼投资回报率主要看租金 多种因素决定决定写字楼品质
&&&&&&& 近来，住宅市场由于受到调控措施所累，早已风光不再，加之其投资前景难以预料，投资者也不再把它视作投资保值的最佳选择。可以说，在新政策下，住宅市场的先机尽失，而不受调控影响写字楼市场却乘势崛起，不少投资者掉头，而对于他们来说，写字楼投资回报率无疑是他们最为关心的问题。
&&&&& 与投资住宅相同，的决定性因素是租金。写字楼的租金回报多在7%-8%之间，投资者大多在10—15年间可以收回成本，所以单单以租金来看，投资写字楼就可以获得很好的收益。而投资者在购买时，要注意开发商是否有成功开发写字楼的经历，品牌影响力如何，这些很可能决定着租金的高低。不仅仅是这样，想选择回报率高的写字楼，要注意的事项还有很多。写字楼的首选要素是它的区位，是否位于城市的中央商务区、交通是否便捷、周边的环境如何都是衡量写字楼区位是否优越的条件。另外，写字楼自身的条件配置也至关重要，很多企业最关注的就是写字楼的品质，它包含了很多方面的内容，如停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等。最后，好的物业也能使写字楼的收益升级，都说“金杯银杯不如口碑”，物业优质的服务也是写字楼质量强有力的保证。 &&&&&&& 当然，像所有其他的投资项目一样，投资写字楼也不是稳赚不赔的。写字楼的价格较高，投资者最好具有良好的资金基础，而正确的选择则是提高写字楼投资回报率重要前提。
&&&编辑：罗思齐
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避免显示IP地址,请买写字楼注意事项
　　买卖写字楼，投资写字楼一定要注意这四大风险与八项注意，才可避免血本无归。今天就由小编给大家带来整理收集买写字楼注意事项，希望对你有帮助。　　【四大风险】　　1.了解规划、预防贬值风险　　预防投资的贬值风险是第一位的。写字楼所处的地理位置以及商业配套是影响写字间价值的重要因素。另外还要考虑市政或其他原因造成的贬值，如果所投资写字间的周围在未来的几年内会涌现出过多新楼盘，也会对现有写字楼市场构成冲击。所以在出手前了解未来区域规划也是很有必要的。　　另外，写字楼由于受宏观经济的影响较为明显，这就需要投资者时刻关注相关房地产政策、金融政策、国民经济状况以及产业结构状况等等。这样可以尽力保证所投资的项目未来在市场上立于不败之地。　　2.目标精准，防止租赁艰难　　在投资之前，要对项目周边及目标人群进行深入考察，充分了解目标客户群对于区位、面积以及配套设施等方面的各种需求，根据周边的商圈及配套对所投资的写字间进行综合分析，从目前市场需求来看，中小户型面积的项目在市场中是比较热销的，相对较少的投资成本会让投资见效相对较快。　　3.选对时机，规避不正当竞争　　专业人士介绍：写字间不同住宅，开盘并不是投资写字间的最佳时机，恰当的时机应该是项目整体销售率超过50%的时候，届时已经进驻了一部分公司，投资者应分析进驻公司的档次及投资者所占的比例，如果进驻公司档次较低，加之投资者比例过高，直接会影响到项目在正常使用时的整体形象。不仅如此，当大经济情况萧条时，业主们会竞相压价，在对客户进行争夺的同时一定会影响到写字间的收益。　　4.量体裁衣，谨防压力过大　　由于购买写字间的资金相对较高，多数投资者为了缓解资金压力都需要贷款，购买写字间的贷款利率要高于住宅，贷款年限与住宅相比要短，另外还需交纳房产税等各项税费，因此需要很高的首付能力和强有力的还款能力。另外，写字楼的变现周期较长，因此在投资写字间前要量体裁衣，充分考虑自身的经济能力，以免在后期还款压力山大，又不得不急于变现，造成不必要的损失。　　【八项注意】　　1.区位资源：　　这里的区位资源有两方面，一方面是地理位置，无论购买什么楼盘，大家第一眼看重的永远是位置在哪?写字间也一样，地理位置很重要，房产增值主要来源于土地的增值，交通便利的市中心由于土地的稀缺性，所以增值空间更大一些。因此，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素之一。另一方面，资源集中度、周边设施配套度是否完善。即周边是否是人流、物流、资金流、信息流汇聚之地;写字间作为“生产资料”，商业办公配套设施齐全，才能商机勃发，更具有投资或办公价值。　　2.设计、外观：　　作为企业，办公地点不仅仅是“生产价值”的场所，同时也承载着一个企业对外形象展示的职能。一般只要条件允许，企业会选择一栋设计新颖合理的写字楼，来提升企业的形象。所以，写字楼的外观设计、内部空间结构设计、走廊、大厅、卫生间、景观区等设计是否有品位，采光通风、电梯的质量与配置、装修的品质等因素也会影响企业的使用价值以及投资价值。　　3. 使用方便：　　对于实际使用的企业来讲，写字楼入住后，办公使用是否方便，是衡量这栋写字楼能否增值的一项重要标准。这里的方便指的是交通是否便利，停车是否方便，乘坐电梯是否需要漫长的等待。交通拥堵的地域或者位置偏远交通不便的写字楼一般不适合投资;同时，过长的等待时间成本也会让人产生厌烦的情绪，只有使用者感到方便快捷，身心愉悦，企业才能在此长久发展，也会形成口碑，只有企业争相进驻，投资者的收益才会最大化。　　4.物业不可忽视：　　作为投资办公产业，写字间的增值、保值，离不开物业的管理与服务。物业管理公司直接决定写字楼的用水、用电、供暖、安保、卫生清洁、空调供应、车位管理、电梯维护保养、整体服务形象等问题。这些环节有一个出现问题，都会影响办公企业的体验感受，试想没有任何一个企业喜欢在垃圾满地、时常停水停电、冬天冷夏天热的环境下办公吧。所以，投资者在选择投资时一定要擦亮眼睛，选择物业档次高的项目，以后有可能会产生较为稳定的收益。　　5.软性配套：　　除了硬件配套要拿得出手外，软性配套也很重要。这里的软性配套应着重看信息化配置和智能化配置。通信网络是办公的基础，而同时，随着科技的发展，通风、采光、门禁、监控等最新智能产品与技术不断涌现，智能化系统的应用在越来越普遍，新建的写字间一般会考虑到将最新的信息化、智能化系统引入到自身的产品中，方便企业办公的同时，更节能，处理问题也更及时。无论投资或办公，拥有这样系统的写字间都是值得关注的。　　6.自用型客户比例：　　投资写字楼不但要看你的客户群体是谁，即租给谁;还要看你的竞争对手是谁?如果投资可以切成很小块出售的物业时，你就要当心了，虽然投资门槛较低，总价不高，但是进驻的物业公司档次低，小业主过多，流动性大，不但会影响物业的管理水平，经济水平不好时，小业主还会恶意竞争地竞相压价，影响你的收益。如果开发商坚持整层或半层销售，则在很大程度上提升进驻门槛，提升自用型客户的比例，同时，入住的客户一般也较有实力，如果这栋写字间60%以上客户都是自用型的，对投资者招租以及租金方面来讲都是具有利好推动作用的。　　7.投资比较：　　投资项目比较方面，甲级写字楼与乙级写字楼之间相比，甲级写字楼虽然价格要高一些，但是，甲级写字楼物业管理以及设计配套更完善，提升企业的形象，所以租金一般会不断上涨。虽然乙级写字楼总价低，随着更多写字楼项目不断涌现，管理、形象有所差距的乙级写字楼由于招租困难，特别是招不到有实力的企业，势必导致租金也很难有所提升。　　8.投资回报率：　　当然，投资者在投资时，还要充分考虑到自己的资金实力。依据一般的计算方法，投资回报率=月租金×12(个月)/售价。例如，现有一处写字间，面积约100平方米，售价约为18000元/平方米，依据此处写字楼周边的物业剖析得知，月租金约为9000元，盘算得知，这处写字间的投资回报率为6%，投资者需根据自己的资金情况，来选择投资项目。根据国际专业理财公司的计算原则，15年内收回投资总价表明该项目具有可投资价值。
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