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深圳市二手房买卖合同纠纷经典案例
真实案情回顾：2009 年12月23日，业主文先生与买方邹小姐签订《深圳市二手房买卖合同》，将自有深圳市龙岗区***花园某房产以65万元的价格购卖予邹小姐。合同约定，邹小姐在签约当日付足定金一万元，具体由买方将首期款（不含定金）七万元于日之前付至指定的监管银行和监管账户，余款按揭支付，卖方须于签署合同之日起五日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，双方于银行出具按揭承诺或赎出房地产证并注销抵押登记后3日内签订《深圳市二手房买卖合同》，买方逾期文务超过七日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；卖方逾期文务超过七日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返回买房已支付的定金，同时对其他事项进行了详细的约定合同签订后，邹小姐如约履行了定金支付义务， 日买卖双方指定的代理人及中国工商银行三方成功办理了12万元的《二手楼交易资金监管协议》，随后邹小姐也拿到了该银行52万元贷款的《二手楼按揭贷款确认书》。在邹小姐履行了合同义务后，文先生却要求提高房价，否则拒绝交付房屋，且未按约办理赎楼手续并注销涉案物业的抵押登记，邹小姐遂委托湖南公言（深圳）律师事务所李胜春主任律师处理此案。 李律师接受此案后，指导邹小姐及时收集相关证据材料，待证据材料收集齐后，并发律师函给文先生。但文先生拒绝接收律师函，并未按合同约定继续履行合同；之后李律师将律师函内容刊登在在民法院报上进行公告送达。并在公告约定的时间届满后，李律师依法代理邹小姐向法院提起诉讼，并依法对涉案房产进行了财产保全。被告辩称：庭审中，被告辩称，第一，被告违约的原因是多方面的，原告也有责任。第二，原告要求定金及违约金，二者只能选择其一。第三，违约金按照合同第六条约定计算，且原告要求的违约金过高。法院判决：深圳市龙岗区人民法院经审理认为：原、被告双方签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，双方应当遵照履行。根据查明的事实，原告已经按合同约定履行了自己的合同义务，并且向被告催告，要求其履行合同文务，但被告在合理期限内直到本案开庭时一直未按约定办理涉案物业赎楼手续并注销抵押登记，导致涉案物业无法办理过户手续，最终导致原告未能实现《二手房买卖合同》之合同目的。因此，被告的行为构成违约，原告有权按照上述合同约定要求解除合同并要求被告承担违约责任，被告应支付双方约定买卖房价65万元的20%，即13万元。关于原告已经支付给被告的定金1万元，因买卖合同解除，原告有权要求被告返回该定金。判决如下：一、解除原告邹小姐与被告文先生双方签订的《二手房买卖合同》。二、被告文先生于本判决生效之日起三日内返还原告邹小姐支付的定金1万元。三、被告文先生于本判决生效之日起三日内支付原告邹小姐违约金13万元，如未在本判决指定的期间履行给付金钱文务，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、本案受理费、保全费用由被告文先生负担。律师点评：1、本案系二手房买卖合同纠纷，是双方买卖房屋意思表示真实，合同内容不违反法律禁止性规定，应视为有效合同。2、在买卖过程中，一旦卖方有毁约迹象，买方应及时委托律师积极有效地收集相关证据材料，并依法及时提起诉讼并采取诉讼保全措施，以防被告转移财产导致胜诉后执行不能。3、本案的委托人邹小姐积极采纳了李胜春律师以上建议，及时采取了一系列积极有效的措施，确保本案的最终胜诉；4、违约金条款在签订合同时，应受到买卖双方的高度重视，任一方不能指望违约后再来规避该条款，即使违约金数额较大。如本案，违约金条款合法有效，买方可以选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金也可以选择双倍返回买方支付的定金，法院即支持了原告主张要求退还定金并要求被告承担20%违约金的诉讼请求，而没有依被告要求调整违约金数额。湖南公言（深圳）律师事务所日
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案例与裁判文书 &
***与***、云浮浩鑫实业发展有限公司承揽合同纠纷案
【全文】CLI.C.
***与***、云浮浩鑫实业发展有限公司承揽合同纠纷一审民事判决书
云浮市云城区人民法院
(2014)云城法民二初字第394号
　　原告***。
　　法定代表人冯厚道。
　　委托代理人潘雯津，广东金轮律师事务所律师。
　　被告***。
　　法定代表人陈流泉。
　　被告***。
　　法定代表人肖华松。
　　上述两被告的共同委托代理人邱庭辉，广东协力达百誉律师事务所律师。
　　原告***（以下简称坤泰科技公司）诉被告***（以下简称潮阳四建）、***（以下简称浩鑫实业公司）承揽合同纠纷一案，本院于日受理后，依法组成合议庭，于日公开开庭审理。原告坤泰科技公司的委托代理人潘雯津，被告潮阳四建、浩鑫实业公司的共同委托代理人邱庭辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告坤泰科技公司起诉称：日，深圳市锦森晖坤泰科技有限公司（以下简称锦森公司）与被告***签订《钢质防火门、防火卷帘产品制作与安装合同书》，将“云浮市三河洲花园3期防火门”产品委托锦森公司制作与安装，合同总价为人民币1858000元等，云浮市三河洲花园3期系被告浩鑫实业公司的项目，由被告潮阳四建负责承建。
　　合同签订后，锦森公司即依约履行了合同约定之义务，工程项目已完成验收，并交付两被告投入使用，且一年保修期已满。经核算，工程实际总造价元。日，被告潮阳四建的代表刘奇招确认工程总价为元。然而，被告潮阳四建至今仅向锦森公司支付人民币1340000元，还拖欠合同款项计人民币元（含5%质保金）。日，深圳市锦森晖泰科技有限公司更名为***。鉴于原告多次催收，被告仍不支付。现原告为维护自身合法权益，唯有诉诸法院，请求法院依法判决：1、被告***立即支付拖欠合同款项人民币元及利息67484.66元。（计算方式：以元为本金，利率按银行一年期贷款利率6%计算，从日起计至实际付清之日止，暂计至日为人民币67484.66元）；2、被告***在涉案工程结算款范围内对上述款项承担连带清偿责任。3、本案诉讼费由被告负担。
　　原告为证明自己的主张，在举证期限内，向本院提交以下证据予以证明：1、钢质防火门、防火卷帘产品制作与安装合同，证明原告与被告潮阳四建就被告浩鑫实业公司所属的工程所涉及的防火门、防火卷帘产品制作与安装签订工程合同之事实；2、数量结算清单，证明原告与被告潮阳四建就完成所涉合同工程确认工程数量之事实；3、云浮市三河洲第三期汇总表，证实原告按照合同的约定完成工程数量对应结算工程款；4、云浮市三河洲付款明细，证实原告收到被告潮阳四建支付的工程款数额；5、请款报告、工作联系函，证明原告向被告浩鑫实业公司催收拖欠工程款之事实；6、云浮三河洲三期防火门工程结算表；7、律师函、快递详情单；8、变更备案通知书。
　　被告潮阳四建答辩称：1、被告潮阳四建与原告之间的安装工程尚未结算。2、原告未按合同约定提供质量合格的产品给原告，至今也未提供检验合格产品的相关证据给原告。3、原告承接的安装工程存在质量问题及逾期。4、原告承揽的工程虽然已经完成但因质量存在问题，其没有履行维修的义务。由于原告没有按合同履行义务，原告的行为存在违约行为，应当减少报酬。5、被告潮阳四建与被告浩鑫实业公司之间的工程款已经结清，不存在被告浩鑫实业公司拖欠潮阳四建的工程款的事实。
　　被告潮阳四建为证明自己的主张，在举证期限内，向本院提交以下证据予以证明：1、钢质防火门、防火卷帘产品制作与安装合同；2、云浮市三河洲花园入户防火门工程生产计划协议；3、关于云浮市三河洲花园三期工程竣工验收函，证明原告承揽制作与安装钢质防火门、防火卷帘之工程必须在日前完成；4、关于云浮市三河洲花园三期工程进户门存在问题的函，关于三期进门交接质量通知，证明原告承揽制作与安装钢质防火门工程存在质量问题及逾期的事实；5、关于云浮市三河洲花园三期进户门工程竣工验收的函，证明原告承揽制作与安装钢质防火门工程存在质量问题没有及时解决；6、关于云浮市三河洲花园三期不锈钢门存在问题；7、云浮三河洲花园房屋验收记录表；8、工程联系单；均证明了原告承揽制作与安装钢质防火门工程存在质量问题，9、证明，证实云浮浩鑫实业发展公司已经结清工程款的事实。
　　被告浩鑫实业公司答辩称：本案中，浩鑫公司与原告之间不存在合同法律关系，浩鑫实业公司也未与原告签订任何合同，浩鑫公司也不存在拖欠原告任何工程款项，因此，浩鑫公司不是本案的适格被告，不应承担连带责任，请求驳回原告的该项请求。
　　经审理查明：日，甲方***与乙方深圳市锦森晖坤泰科技有限公司（日更名为广东省坤泰科技有限公司）经过协商后，签订了一份《钢质防火门、防火卷帘产品制作与　　······
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催告继续履行合同律师函
&催告继续履行合同
致：XX先生
广东圣方律师事务所系在广东省司法厅登记注册的律师事务所，本律师函署名律师系中国注册律师，具有合法执业资格。本所受XX（以下称委托人）之托，指派颜宇丹律师（执业证号：77782）处理委托人与您的房屋买卖合同纠纷事宜，现依中华人民共和国相关法律郑重致函：
委托人于日与您签订了《深圳市二手房预约买卖合同》（合同编号：NO&&&&&& ），合同约定您向委托人购买位于深圳市XX区XX栋X单元XX单位房屋，房屋产权证为：深房地字第XX，建筑面积为XX平方米，总房价为人民币 XX万元人民币。合同签订后，您依约支付了定金人民币X万元整。
你们签订的合同中约定：“买方须于日之前支付除定金之外的首期款人民币X拾万元整至买卖双方约定的银行监管帐户，卖方须依买方或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续。”但据委托人所述，您和第三方至今没有通知委托人前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续。虽经委托人多次催促，您仍拒绝履行该项合同义务，并于日正式通知委托人解除合同。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故您应继续履行合同义务，办理首期资金监管手续，否则根据你们签订的《房地产买卖合同》十二条的约定：“违约责任：如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚责。”委托人将追究您的违约责任包括但不限于：违约金、律师费、诉讼费、交通费等。
现依据委托人的要求，请您尽快全面履行合同义务，诚望您在收到本函后的三日内给予书面答复，并就有关事项作出明确说明。否则委托人将采取法律手段就您的违约行为追究您相应的法律责任，并就委托人可能因此所遭受的经济损失向您追索。
特此函告。 望您慎思并妥善对待。
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