房产投资必问的一个问题
寻求房地产投资的人经常询问到的一个问题：“我应该买公寓还是别墅？”
许多初级的投资者会认为别墅更适合投资，因为土地的成分，增高了物业本身的价值，而住宅本体的价值会随着时间推移下降。土地越大，这个物业的价值也就越高。
但是，这是错误的，这其实是一个误导，土地的价值并不是平等的，土地大小确实是衡量价值的一个因素，但更重要的是土地的位置和稀缺性。
我们应该买什么？
这是你投资前最先问出的问题，哪一种产品会给投资带来最大的收益。我们会建议在内城区靠近CBD，人口绸密地区购置。源源不断的自住购房者会推动房价的增长，持续的租客维持了资金链的稳定。
如果你考虑在内城区购买，那么下一件事情你应该做的就是看看这个区域独立房的中价位，你会意识到为数不多的独立房在出售，并且你很有可能负担不起这个价格。再去选一个中档的两房公寓进行对比，会发现购置公寓是一个更加可取的方案。那么大家一定认为，别墅有这么强势的增长，它一定是更好的投资项目。
其实如果你深入了解并研究5年到7年前的价格趋势，你会发现2房的公寓和3房的别墅它们的增值都是在4.7%左右，同样增幅的两种产品，公寓更容易持有，当然选择公寓产品。当然如果有可负担的独立房，我们同时还要看它的同期增长如果低于历史涨幅，那么它还是一个不适宜长期持有的理想产品。
基本上，土地的位置和稀缺性在任何情况下都是决定价值的最重要因素。
试想一下，一块在城市郊区广阔的绿地，可免耕过剩开发的土地，买家对这些地区需求度不大，也就是说很难在短时间有短缺的现象，因此资产增长并不明显。
在市中心或者内城区，即便是几10间公寓共有的土地也很有价值。在这些社区，由于开发的限制，例如悉尼墨尔本和布里斯班的海湾和港口区域，以及所有可用的土地大部分已经建成的情况，同时对发展的限制非常严格。正是这种稀缺，无法复制同样的土地，加上购房者或租户想更靠近公共设施和便利生活，以及内城区提供更多的就业机会，都是加速升值的因素。
公寓居住体验
我们的澳大利亚梦，是拥有一块土地，花时间精力去打理它装饰它？还是让我们自己或者下一代更好的融入到主流社会，了解澳洲的文化？
时间在改变澳大利亚人的生活方式，在公寓里居住是年轻一代人非常欢迎的，20年前内城区这种前卫生活方式，在以后会变成主流。现在的人们选择共有一个花园，而不是独自占有和管理一块绿地。越来越高的通勤成本，时间成本也是公寓被年轻人接受的重要因素。因为城市的发展，有了基础建设和商铺，更多的工作机会带来了更多的人涌入这个区域。即便是老年人群，他们down sizing的做法也十分常见，省去了大型住宅和庭院的维护。实现生活的便利，提高效率是公寓最重要的特点。
不是所有公寓都行得通
然而在飞速发展竞争激烈的房地产市场里，不是所有内城区公寓都是理想的。鉴于随着时间的推移带来的增值，寻求优质并有潜力的房源，才是投资的首选。眼下几千套公寓的飞速增长也许会给投资者造成相对较低的土地资产比。并且许多这些开发是由希望从房地产周期的间歇性阶段获取利益的公司大量建造的，因此不同层次的公寓出现了一些剩余，毋庸置疑，投资者最终与同在一艘船的百人竞争，房价自然不会理想的增值。
但是有利位置和过硬的质量这对组合成就了精品，无论市场的波动再大对这类型的产品的租赁和增值都没有很大的影响。
所以考虑长远性投资，一个高于平均水平资本增长和租户需求的内城区公寓，你是不会拒绝的。
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今日搜狐热点近期，广州房地产投资升温。民间游资、珠三角投资客纷纷关注物业，销声匿迹一年多的炒房团也再度现身，一轮新的房产投资热潮方兴未艾。对通胀的预期和货币贬值的担忧、投资型产品的丰富都极大刺激了买家的购房热情。在投资热潮下，手里有闲钱蠢蠢欲动的你该如何物色心水单位投资呢？
最热投资客
地产经理人成投资中坚力量 “组团”到处买楼
他们站在楼市的第一线，拥有大量的楼市信息，掌控着楼盘推货的节奏，他们是地产界中的职业经理人。[]
珠三角客很活跃但低调 最爱豪宅旺铺
珠三角投资客一直活跃在广州楼市中，虽然不能成为买楼或投资的主力军，但也是买楼大军中不可或缺的一部分。[]
温州团快买快卖受限 不敢轻易出手
早在今年初，温州炒房团就已进入广州。不过，这个在前年楼市泡沫时期一度被千夫所指的团体，在这一轮广州炒房潮中却十分谨慎。[]
最具投资价值物业之1：CBD区域内小公寓 边赚租金边考虑升值
公寓产品以小户型居多，投资门槛相对较低，再加上投资很灵活，因此投资价值与机会往往较其他住宅产品有优势。公寓市场的兴旺来自市场的强烈需求，目前广州公寓租客主要是高学历、高收入群体，对居住环境的要求高，租金承受能力强。珠江新城公寓投资回报率在5%-8%之间。
公寓物业出租率比较高，如珠江新城公寓出租率基本在85%以上，是普通住宅不能比拟的。目前广州平均租金约27元/平方米/月，全市住宅平均回报率约4.5%，天河北中怡城市花园、富力爱丁堡等新型公寓平均租金则高达75-90元/平方米/月，是平均租金水平的2-3倍。[]
均价:13000元/㎡
均价:13000元/㎡
均价:20000元/㎡
均价:15000元/㎡
天河区公寓主要集中在天河北、珠江新城、黄埔大道、中山大道等板块，其中天河北和珠江新城是城中高档公寓和酒店式服务公寓的集中地；
海珠区公寓主要集中在广州大道南、滨江东和工业大道板块，南洲路、晓港路亦有分布；
番禺区公寓主要活跃楼盘为南国奥林匹克花园，星河湾，富丽家园；
荔湾区公寓则集中在中山八路一带，包括东峻荔景苑，康王阁，富丽新居。原芳村地带主要有金宇花园和东鹏花园；
白云区公寓分布则较为分散。活跃楼盘包括祥景花园、新兴白云花园、城西花园、新市花园、金迪城市花园等。[]
明确投资公寓的定位；切合目标租客群体的喜好；了解投资的风险所在[]
最具投资价值物业之2：一线城市品牌豪宅别墅 保值能力强
随着四月中旬一批高端楼盘的相继亮相，沉寂了一年多的广州豪宅市场再起风云。均价近2万或2万以上(不含优惠价和起价)的广州高端豪宅成交火爆。
豪宅“主力军”是经济实力雄厚的多次置业者，置业动机多是为防通胀、求保值。
广州优质“豪宅”值得购买主要有4方面原因。1、价格不贵，物美价廉。2、替代性不强。3、豪宅代表了广州房地产的“先进性”。4、豪宅及其社区铺不缺消费群体，而且正处销售低位。[]
均价:21000元/㎡
天河区 博雅首府
均价:40000元/㎡
天河区 汇景新城
均价:22500元/㎡
天河区 星汇云锦
均价:22000元/㎡
天河：选择众多 投资客汹涌
荔湾：商业繁荣 保值能力强
越秀：配套成熟 闹中取静
番禺：环境好 总价低
白云：价格洼地 山景别墅集中
海珠：稀缺江景 地铁优势[]
在一个城市里如何选择豪宅？最简单的方法便是在豪宅区内选择豪宅。
不过在相同的地段中选择豪宅，还需要进行多方面的对比。
其中，品质非常关键。
其次，便是资源，投资豪宅可以说是投资豪宅所占据的独特资源。[]
最具投资价值物业之3：配套完善 辐射能力强 社区铺回报率高
社区商铺是指面向住宅社区的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区内的居民。便利店、中小型超市、药店、餐厅、美容美发店、银行、干洗店、花店、咖啡屋、房屋中介公司、装饰公司等等这些都可以成为社区商业的商业形态，而相比较其他类型的商铺，此种产品对经济实力的要求相对较低，以风险小、具有稳定的投资回报著称。
在选择社区商铺时，要选择入住率高，而且规模较大的社区商铺。因为中高档楼盘住户的消费能力相对较高，因此有足够能力去支撑整个社区商铺的经营。[]
均价:2万/㎡以上
均价:5-7万/㎡
均价:2万/㎡
1.社区商场铺：地段好的物业才能升值；
2.社区临街铺：回报率最好不要低于8%。[]
1.谨慎判断该小区的配套成熟度、周边环境以及交通是否方便等；
2.注意所购买商铺的规模、所居住人群的消费能力等；
3.购买商铺时不能被开发商过分炒作所迷惑，不要买得太贵，以免被套牢；
4.要注意商铺投资的附加值；同时一些新居住中心及未来的良好规划等可使商铺的潜力大大增加；
5.不能放过一些细节；同时这也是种中长期的投资行为，不要期望短期内就有高回报。[]
最具投资价值物业之4：单价总价低 写字楼投资正当时
在金融危机的背景下，上半年写字楼空置率上升，租金下降，不过，“危”中也潜着“机”，尽管有前期供应相对不足、存货相对较低的基础，但未来2-3年还是面临比较大的供求不平衡压力。市场存在结构性的投资机会。
目前市场上推出写字楼单价和总价都有较大升值空间，在选购的时候也可关注些特色产品，如珠江新城的部分写字楼，包括华建科创广场，属于纯LOFT复式写字楼，可以满足一些创意产业企业的需求。[]
均价:1.2万/㎡
均价:1.1万/㎡
均价:1.1万/㎡
均价:2.2万/㎡
个人如何投资写字楼
是否位于城市的主中心区。
物业档次高，今后可能有较为稳定的回报。当然，这同时也要求投资者有很高的支付能力。
如交通的便利程度、停车场设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等。
软性配套与物管
软性配套方面，着重看信息化、智能化配置，而物业管理的好坏是决定投资能否保值和增值的至关重要的因素。
置业门槛与回报
衡量物业价格合理与否的基本公式为&年收益×15年＝房产购买价&。[]
如何做好房产投资
目前房产已成为一种日益受到重视的投资工具，逐渐被更多的家庭纳入理财计划。个人房产投资是投资人通过购买不动产后，一是通过房产的转手买卖获得短期增值收益；另一种是以出租等方式获取房产投资的长期增值收益。
房地产属实业范畴，一般认为通货膨胀对实业影响较小，所以一旦通货膨胀到来，房地产的价值可以随着物价上涨而“水涨船高”，有时还会超出通货膨胀几个百分点。而且房地产具有耐久性，所以房地产是投资（尤其是长线投资）很好的项目，是获利大、风险小的投资工具，它对抵抗通货膨胀、增加个人收益具有极大作用和功效。在当前股市火暴情况下，不少市民冷静地选择了房产投资。[]
投资房产应注意以下这些问题
周峰：广州楼市投资三个贴士
选择适合的地域。选择适当的买入时机。关注地铁沿线盘。[]
曾晓梅：合理规避多种房产投资风险
房产投资的过程中，买房者往往会面临到变现、利率、经营、购买力、交易、政策等多种风险。[]
王苏生：投资房市不如投资房地产股
房地产价格上涨有望带动房地产开发企业盈利上调，随着2009年销售均价的逐步回升，一方面上市公司现金销售收入将超过此前的预期；另一方面房价的回升将带动企业毛利的修复，对净利润的增长影响较为显著。 []
编辑：梁赟 吴东周（） 2009.6
网易公司版权所有答这次中央经济工作会议在之前中央财领导小组会议、国务院常务会议、政治局会议的基础上，再次发力，提出了一整套化解房地产库存的政策组合拳。综合起来有这么几点：一是仍然将化解房地产库存的希望寄托在农民工的身上，提出“通过加快农民工市民化，扩大有效需求。”;二是允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使 ......
简单为你分析一下目前的情况：如果是一线城市的话，从去年下半年开始就已经降的很厉害了，现在基本平稳了。如果是中小城市的话，有的地方有一些降价（但都降的不多），有的地方现在的房价已经慢慢回暖了，甚至开始小幅上涨（比如我所在城市）。你近期如果有买房打算的话，建议9月份之前出手会比较好，因为现在开放商们搞了很多活动促销，比如：抽奖、送装修等等。但是最好不要等 ......
买房付款方式选择主要看手里资金是否充足，资金是否还有他用。如果全款买房后还有充足资金留作他用，比如生活、投资等，建议全款。毕竟能省不少利息。如果全款买房后仅能满足正常的生活支出，建议按揭。在当前房产利好政策下，把钱拿出来做投资是最明智的选择。银行利率越来越低，放银行也挣不了钱。
农民工救不了房地产。把中国房地产去库存的希望寄托在农民工身上，等于是想让穷小子娶公主。一方面高高在上的房价和农民工的收入不匹配，另一方面，农民工能在户籍地的城市买房的，早都买了，而能够在就业地买房的农民工并不多。至于租赁市场，多年来其实和农民工无缘，不管给多大的优惠，农民工并没有租商品房的实力和习惯。[收起]
开发商降房价也不现实。在政策刺激下，一线城市、重点城市、人口未来流入城市的房价不要说降，不要再次猛涨都算不错，而三四线，四五线受库存的压力，尽管涨不起来，但大多数三四线城市的房价已经没有太大的降价空间。三四线城市最大的问题不是价格泡沫，而是数量泡沫。再说得彻底一点，即使开发商降价，也距离农民工的购买力仍然距离很大。[收起]
管理层和房地产市场的所有人都应该意识到，房地产得了大病，在房地产繁荣的时候，很多人被冲昏了头脑，贪婪的享受着房地产泡沫的饕餮盛宴，而鲜有长远的考虑。今天中国房地产面临的问题绝非库存那么简单，库存扭曲的背后是整个房地产制度体系的缺失。在房地产上升的周期，没有抓住时机构建符合中国国情的制度体系，也没有为市场下滑时给予足够的政策储备和风险防范机制。从而使得中国房地产到了今年，其病已经入膏肓，可谓疑难杂症。如果认为，时下的房地产之病只是在库存，那就太天真了。[收起]
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我已阅读并同意为什么很多人投资房产都失败了问题到底在哪
房产市场研究
很多人都会有一个疑虑，为什么自己投资的房子不涨，而别人的涨了很多呢，看起来自己的房子比他人的好了很多呀。这件事情的本质是到底什么样的房子是好房子，是看着漂亮住的舒服吗？这要从两个方面说起，如果你是刚需购房，考虑的肯定是漂亮和舒服，但如果你是投资，那么你一定要明白比漂亮和舒服更重要的是房子的成长性，房子为什么会涨价？就是因为它会成长。投资房产其实就是从无到有的一个过程，从小区周边配套设施的规划开始看起，你买的时候什么都没有，但是两三年后酒店、银行、商业、医院、学校等等的配套全都有了，其实投资赚取的就是这中间的差价，也就是说房子周边的配套不断增加的过程就是房子的成长性。买的房子不停的上涨，就是最快乐的事情，哪怕你的房子不卖也会天天关注附近房价的变化，关心一下自己的房子升值了多少，自己的房子升值了，花钱就会大方，房贷还的轻松了，车子换了，家具换了，还要在想着给孩子置办一套房产。这种房产升值所带来的效益就是党的十八大上提出的大力引导群众的“财富性收入”城市的配套设施是不断的在变化的，城镇化就是城市发展的必由之路，有的地方配套在增加，有的地方在减少，有的地方人口在增加，有的地方在减少，所以就出现了房价有涨有跌的情况。周边配套设施和人口在不断增加的地方房价一直在涨，而配套设施和人口减少的地方房子就会贬值。判断房子是否具有投资价值，就是看房子周边的配套设施是否具有增量，如果未来会不断的增加，那么就说明它具备投资价值。可能还有些人会问，房子的朝向、楼层、装修会影响房子的价格吗？这些因素当然是会的但是很小，你出手房子时会经常的发现几十万的装修费有可能就是白送的，因为人家买你的房子主要原因就是你的位置，你周边的配套设施。
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