纳税答疑：房屋拆迁补偿是否可以增值税进项抵扣？
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纳税答疑：房屋拆迁补偿是否可以增值税进项抵扣？
大成方略纳税人俱乐部
问　　我公司为房地产公司，实行“营改增”后，对新项目受让土地所支付的拆迁补偿费是否可以进项抵扣？某房地产公司& 杜金明答：《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点实施办法》第二十五条规定：“下列进项税额准予从销项税额中抵扣：（一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：进项税额＝买价×扣除率。买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税；购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。（四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。”由此可见，列举的允许从销项税额中抵扣进项税的情形中，并不包括拆迁补偿费，并且取得拆迁补偿收入不属于增值税应税行为，因此，受让土地支付的拆迁补偿费不能进项抵扣。转载请注明来源：大成方略纳税人俱乐部如需转载请微信留言：单位+公众号名称及ID
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【每日答疑】企业因管理不善导致购进的存货被盗，增值税进项税转出的损失是否可以税前扣除？
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　　答：根据《财政部、国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》(财税[2009]57号)第十条的规定：&企业因存货盘亏、毁损、报废、被盗等原因不得从增值税销项税额中抵扣的进项税额，可以与存货损失一起在计算应纳税所得额时扣除。&
　　因此，企业不得从增值税销项税额中抵扣的进项税额的损失可以税前扣除。但要按照《国家税务总局关于发布&企业资产损失所得税税前扣除管理办法&的公告》(2011年第25号)第八条、第二十八条的规定进行专项申前扣除。
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纳税服务网
　　日起，房地产业、建筑业也纳入营改增范围，房地产企业支付的土地拆迁补偿款，应当如何做税务处理？本文将进行详细分析。
　　(一)支付拆迁补偿可以取得收据入账
　　房地产企业支付拆迁补偿款，接受补偿一方收取补偿款不属于经营行为的，无需缴纳流转税（营业税或者增值税），相应也无需开具发票，房地产企业可以凭住户开具的收款收据、补偿合同（协议）等有关文件作为附件入账即可。
　　广州市地方税务局穗地税函[号文有类似规定，可以参考：
　　1)对按照规定应缴纳营业税等相关税费的土地征用、不动产征收补偿收入，被征用土地、被征收不动产的单位和个人应按规定开具发票或者申请税务机关代开发票；
　　2)对按照规定属于不征收或暂不征收营业税的土地征用、不动产征收补偿收入，被征用土地、被征收不动产的单位和个人不开具发票，各当事人应……妥善保管有关会计凭证（包括土地征用、不动产征收补偿公告，土地征用、不动产征收补偿合同、协议等）。
　　(二)补偿款无法直接抵扣进项
　　号营业税改征增值税之后，房地产开发项目选择一般计税方法的，可以扣除土地价款，但不包括企业直接支付给住户的拆迁补偿款。
　　根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定：
　　1)房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。
　　2)房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
　　3)房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在日前的房地产项目。
　　为降低增值税税负，建议按以下方式操作：
　　1)经测算，按简易征收5%更为有利的，对老项目应选择简易征收方式，该方式直接按照销售额换算成不含税收入乘以5%计算增值税，不涉及进项抵扣问题；
　　2)如老项目选择一般计税方式更为有利，或者是新项目，直接取得拆迁补偿款收据不能够抵扣进项，可以协商由政府统一支付拆迁补偿款，将拆迁补偿款作为地价款支付给政府，取得政府部门开具的财政票据入账，差额缴纳增值税，该方式需要政府部门配合，操作难度相对较高。
　　营改增前后，土地增值税、企业所得税的处理不变：
　　(三)清算土地增值税按房地产开发成本扣除
　　土地拆迁补偿款，可以作为开发成本的一部分，在计算土地增值税时扣除。
　　根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，计算增值额的扣除项目，具体为：（二）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费……土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
　　根据《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发[2009]91号）第二十条规定，房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
　　(四)作为开发成本在企业所得税前列支
　　房地产公司支付给住户的拆迁补偿款，属于开发成本的一部分，可以在企业所得税前列支。
　　根据国税发[2009]31号文第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：
　　（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、 土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
　　以上分析，也可以从沈阳地税2013年的批复中得到印证。
　　沈阳市地税局《关于取得土地拆迁补偿款开具发票问题的批复》
　　 沈阳市地方税务局高新技术产业开发区分局：
　　你局《关于沈阳市技术开发公司取得土地拆迁补偿款开具发票问题的请示》（高新地税发〔2013〕1号）收悉，经研究回复如下：
　　房地产开发公司等建设单位支付给被拆迁单位的拆迁补偿款，若被拆迁单位取得的拆迁补偿款依法不征收营业税或不属于营业税征税范围的，取得的补偿款可不开具发票。支付补偿款的单位可凭补偿协议、付款证明以及政府收回土使用权文件等能够证明款项实际支付，且依法不征收营业税或不属于营业税征税项目的其他证明材料计入成本，在计算企业所得税、土地增值税时，允许按税法规定计算扣除。
　　此外，对于土地、不动产进项抵扣问题，财税[2016]36号文并没有特别明确的操作方式，预计会有进一步的配套办法出台，届时再按新政策的要求操作。篇一：被拆迁户涉及哪些税收政策 被拆迁户涉及哪些税收政策？ 【思考1】甲企业取得房地产企业支付的拆迁补偿费300万元。涉及哪些税收问题？ 1、营业税
【延伸分析】企业取得的青苗补偿费是否缴纳营业税？
2、土地增值税
3、个人所得税
5、企业所得税 【思考2】乙企业欠甲企业货款120万元，甲企业同意乙企业以其房屋一座顶债，甲企业是否缴纳契税？如果乙企业属于破产企业，按法院判决，将其房屋抵顶甲企业债权，甲企业是否缴纳契税？篇二：征地拆迁税收问题解答
个人取得的拆迁补偿款是否征税？ 发布时间：日 营业税：《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔号）文件规定：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[）号）规定，不征收营业税。 土地增值税：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，或因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。 财税[2006]21号文件规定：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指生产过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。 个人所得税：《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税［2005］45号）文件规定：对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营 业税问题的通知 国税函[号
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局： 近接部分地区反映如何界定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为的问题，经研究，现明确如下： 纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发 [号）规定，不征收营业税。
财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知 财税[2005]45号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局： 经国务院批准，现将城镇房屋拆迁有关税收政策通知如下： 一、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。 二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。请遵照执行。篇三：拆迁补偿合同中的涉税风险管控 拆迁补偿合同中的涉税风险管控 拆迁补偿合同是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同，它适用《民法通则》和《合同法》。拆迁补偿安置协议是一种双方有偿协议，协议的当事人依据协议享有一定的权利，同时又要承担相应的义务。在税收征管实践中, 拆迁补偿合同主要涉及到营业税、个人所得税、土地增值税和企业所得税等税收，对其进行税收风险管控显得非常重要。 一、拆迁补偿合同中的涉税风险分析 （一）营业税风险分析 拆迁补偿合同中的营业税风险主要体现两方面：一是被拆迁人获得的拆迁补偿款，如果相关法律手续不全，则有要申报缴纳营业税；如果符合一定的法律手续，则被拆迁人获得的拆迁补偿款不征营业税。二是政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税的处理。具体论述如下： 1、被拆迁人获得拆迁补偿款的营业税处理 《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令540号）第一条规定：“中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第三条规定：“ 条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。”根据该规定，被拆迁人获得拆迁补偿款是否构成转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为？如果是，则要申报缴纳营业税；如果不是，则不申报缴纳营业税。要回答这个问题，必须不拆迁区分为政策性拆迁和商业性拆迁，如果是政策性拆迁（政策性拆迁是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因使企业拆迁），则被拆迁人获得拆迁补偿款不是有偿转让土地和房屋的行为，被拆迁人获得的拆迁补偿款不申报缴纳营业税；如果是商业性拆迁（商业性拆迁，即基于双方自愿的拆迁，补偿款实质上是被拆迁企业处置固定资产及转让不动产等的收入，按税法规定应该对转让收入计征营业税、土地增值税和企业所得税等），则被拆迁人获得的拆迁补偿款要申报缴纳营业税。 《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[号）规定：“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[号）规定，不征收营业税。” 《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税问题的批复》(国税函[号)规定：国家因公共利益或城市建设规划需要收回土地使用权，对于使用国有土地的单位和个人来说是将土地使用权归还土地所有者，根据《营业税税目注释(试行稿)》(国税发[号)的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。因此，对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物(包括不动产)的补偿费，不征收营业税。 基于以上分析，如果被拆迁人的土地使用权被政府收回或因政府城市规划、基础设施建设等原因发生的政策性拆迁而获得的拆迁补偿款，则不缴纳营业税，但拆迁人必须向当地税务部门提供当地政府的拆迁公告和出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，否则不可以享受拆迁补偿款不征营业税的税收优惠政策。 2、政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费的营业税处理 《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[号）第二条规定：“ 纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业――代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。”基于此规定，如果发生政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费的情况，受托人获得的拆迁补偿款，其中属于受托提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其受托向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业――代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。 [案例分析：某房地产企业受托提供建筑物拆除并代垫拆迁补偿费的营业税处理] 1、案情介绍 某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定：在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。应如何进行税务处理？ 2、税务处理分析 《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[号）第二条规定：“ 纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业――代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。”根据国税函[号的规定，本案例返还款3000万中的营业税处理如下： 第一，该房地产公司提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元，应按建筑业缴纳营业税30万元。 第二，该房地产公司受国土部门委托，代理支付动迁补偿款差额，应按“服务业--代理业”征收营业税75万元[（）×5%] 。 (二)土地增值税的风险分析 拆迁人获得拆迁补偿款的土地增值税风险是：被拆迁人获得政策性拆迁补偿款，没有向当地税务机关提出免税申请，导致不能享受免征土地增值税的税收优惠政策，同时因商业性拆迁而获得的拆迁补偿款没有依法申报缴纳土地增值税。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[号）第八条第(二)项规定：“因国家建设需要依法征用、收回的房地产的免土地增值税”，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：“条例第八条 （二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。”《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第四条规定：“ 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况”。《国家税务总局关于印发〈税收减免管理办法(试行)〉的通知》(国税发 [号)第五条规定：“纳税人享受报批类减免税，应提交相应资料，提出申请，经按本办法规定具有审批权限的税务机关审批确认后执行。未按规定申请或虽申请但未经有权税务机关审批确认的，纳税人不得享受减免税。 基于以上税收政策分析，拆迁人因政策性原因获得拆迁补偿款的，应到当地税务部门提供材料进行免土地增值税的申请，经税务机关审核后，才免征收土地增值税。如果是商业性拆迁，则获得的拆迁补偿款必须依法申报缴纳土地增值税。 （三）个人所得税和企业所得税的风险 拆迁人获得拆迁补偿款的税收风险是：如果被拆迁人是自然人，则申报了个人所得税；如果拆迁人是企业或法人，则计算企业所得税时，提供企业所得税前扣除的法律凭证不全面，证明拆迁补偿款的真实性和合法性的证据不足，从而在企业所得税前无法扣除。 《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税 [2005]45号)第一条规定：“ 对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。”《国家税务总局关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复》(国税函[号)规定：按照城市发展规划，在旧城改造过程中，被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，属于补偿性质的收入，无论是现金还是实物(房屋)，均免予征收个人所得税。基于此规定，拆迁人获得的拆迁补偿款是免个人所得税的。 《国家税务总局关于印发进一步加强税收征管若干具体措施的通知》（国税发[号）规定：“未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除。” 《国家税务总局关于开展打击制售假发票和非法代开发票专项整治行动有关问题的通知》（国税发[2008]40号文）规定：“对于不符合规定的发票和其他凭证，包括虚假发票和非法代开发票，均不得用以税前扣除、出口退税、抵扣税款。”《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号）第八条规定：“ 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税篇四：与拆迁安置有关的税收政策 近年来，不少地方都在推进新区建设和旧城改造，拆迁安置工作成了各地政府着力做好的基础性工作。同时，与拆迁安置有关的税收政策也成为纳税人关心的问题。湖北省地税局12366纳税服务热线咨询员结合相关税收政策，对实物还建行为涉及的相关规定进行了系统解答。 拆迁安置有货币还建、原地还建、易地还建三种方式，原地还建和易地还建都是以房还房，即实物还建。作为被拆迁方获得的实物还建补偿，应当依法缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、契税、印花税、企业所得税（或个人所得税）等地方各税（费）。 营业税 房屋还建方式下，被拆迁方实质上是“以物易物”形式销售被拆迁的不动产。《营业税暂行条例》规定，有偿转让不动产所有权的单位和个人，应当按照“销售不动产”应税项目依5%的税率缴纳营业税。所谓有偿，包括货币、货物或其他经济利益，对被拆迁方无论取得的补偿是实物（房产）形式，还是货币形式或其他经济利益的形式，均应缴纳营业税。在计税依据上，没有成交价格的，税务机关依法核定，其计税价格同房地产开发方销售不动产的计税价格。 优惠政策：1.被拆迁方的购买房被拆迁还建的，应按照财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定执行，即单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。但必须提供原购买房屋时取得的税务部门监制发票作为扣除凭证，否则全额征收营业税。2.个人自建自用住房被拆迁还建的，免征营业税。3.自日起，对个人5年内不被拆迁还建的购买的住房，全额征收营业税；超过5年（含5年）销售的，普通住房免征营业税，非普通住房按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。同样需提供购买房屋时取得的税务部门监制发票作为扣除凭证。土地增值税 被拆迁方取得的拆迁补偿收入，以换取的房产的公允价值确认增值税应税收入。土地增值税增值额的计算应当区分四种情况： 1.能够据实提供土地使用权支付金额及开发土地的成本、费用的，根据《增值税暂行条例》及其实施细则规定，土地增值税增值额为转让收入扣除以下项目金额后的余额：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；旧房及建筑物的评估价格（旧房及建筑物的评估价格由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格）；与转让房地产有关的税金，包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税，财政部规定的其他扣除项目。也就是说，对能够据实提供土地使用权支付金额及开发土地的成本、费用的，纳税人只需要提供旧房及建筑物的评估价格。 2.不能据实提供土地使用权支付金额及开发土地的成本、费用的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估，税务机关根据评估价格确定扣除项目金额，增值额＝转让收入－旧房及建筑物的评估价格－土地使用权的评估价格－与转让房地产有关的税金－评估费用。由政府批准设立的房地产评估机构发生的评估费用允许在计算土地增值税时扣除，但隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的，评估费用不允许扣除。能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。 3.纳税人转让旧房及建筑物，不能取得评估价格，但旧房及建筑物为外购，并且能够提供购房发票的，财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额与旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。另外，对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为与转让房地产有关的税金予以扣除，但不作为加计5%的基数。 4.对于转让旧房及建筑物，既不能据实提供扣除项目金额，又没有提供评估价格，不能提供购房发票的，税务机关可以不考虑其增值额，直接根据《税收征管法》的规定，依法实行核定征收。 关于新建房与旧房的界定问题，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地税局具体规定。 个人所得税 个人将拥有的房地产所有权转让，实际上是一种产权转让行为。《个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目按20%的适用税率缴纳个人所得税。对以物易物形式而无成交价格的，征收机关依法核定其转让收入。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从转让收入中减除。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《税收征管法》的规定，对其实行核定征税。优惠政策：1.对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。2.对个人转让自用5年以下的生活用房所得，实行先缴个人所得税纳税保证金，一年内重新以本人名义购房时予以退还的政策。企业所得税 被拆迁户为企业所得税纳税人的，对其取得的拆迁补偿收入以及实物形式取得的补偿，按公允价值销售和购买两笔业务处理。以公允价值扣除被拆迁房产的账面价值以及处置房产应当缴纳的税金及有关费用后的余额为财产转让收入，并入企业所得税的应税收入中，依法计算缴纳企业所得税。 契税 契税相关政策规定，土地使用权、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格的差额为契税计税依据。由此，被拆迁户对还建房产以货币、实物、无形资产或者其他经济利益的形式支付了差额的，应当就另外支付的部分按规定的税率（符合普通住房标准的减半征收）计算缴纳契税，公司与被拆迁户纯粹是以房换房（或以地换房），不存在差价的，则不缴纳契税。 印花税 采用以货换货方式进行商品交易签订的合同，拆迁还建，实质上是反映购买房地产和销售房地产双重经济行为，其计税价格应当以营业税计税价格为依据。另外，被拆迁方还应就还建房产取得的权利许可证件，即房产证和土地使用证按件贴花5元。篇五：拆迁补偿税收问题
辽宁省地方税务局 辽地税函〔号
关于单位拆迁取得补偿房屋缴纳契税问题的批复 丹东市地方税务局： 你局关于《单位拆迁取得补偿房屋缴纳契税问题的请示》（丹地税发[2010]72号）收悉。经请示国家税务总局，现批复如下： 你市成达房地产开发公司动迁丹东果品有限公司果品总店房屋，以相当于动迁补偿价款的商品住宅楼，异地补偿丹东果品有限公司果品总店被动迁房屋。这种房地产转移实质上是一种以动迁补偿款购买房产的行为。同时，由于成达房地产开发公司动迁丹东果品有限公司果品总店房屋不属于政府征用、占用行为，被拆迁的房屋是商业用房而非居民住房，不符合《辽宁省契税实施办法》（辽政办发[1999]61号）第四条第五款和《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）第二条有关减免契税的规定。因此，应依法征收契税。 此复。 二Ο一一年四月十一日
信息公开选项：
依申请公开 抄送：各市地方税务局（不含大连），绥中县地方税务局 辽宁省地方税务局办公室
打字：左迪
校对： 财产和行为税管理处
郑宏祥篇六：企业动拆迁涉及的税务问题 关于企业拆迁涉及的税收问题的协议 甲方：太仓市城厢镇工业企业动迁办公室 乙方：太仓海得医药化工有限公司 现涉及省级吴塘河工程，太仓市交通拆迁指挥部委托甲方与乙方签订企业动迁协议，现就拆迁补偿款税收事宜达成补充协议如下： 经请示，交通局同意拆迁补偿需缴纳的税款由交通局负责承担，主要税收如下： 一、营业税 二、企业所得税 三、增值税 四、印花税 五、个人所得税 本补充协议经双方签字后生效，本协议一式二份，双方各执一份。 甲方（盖章） 乙方（盖章） 经办人 经办人 年
月日 一、营业税： 1． 土地使用权补偿款，视同土地使用权转让。企业因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，从政府取得搬迁补偿收入，不征收营业税。（ 如果没有县级以上人民政府出具的收回土地的正式文件，则需要缴纳营业税：获得的土地补偿款*5%） 2． 房产部分，视同转让不动产。 l 自建房屋的，分二部分缴纳营业税，其中自建部分按建筑业税率缴营业税：自建成本*（1+成本利润利10%）/（1-3%）*3%；转让部分按转让不动产缴纳营业税：获得的房屋补偿款*5% l 购买的房屋，补偿款和购买价的差价*5% 二、土地增值税（包括土地补偿款和地上建筑补偿款） 1、 如因国家收回、征用土地及建筑的，免征土地增值税。 土地增值税暂行条例：第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税： (一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的； (二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 实施条例第十一条条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。 2、不属国家征用的，按土地补偿款和房屋补偿款之合减去允许扣除项目，根据四级累进的税率缴纳土地增值税l 扣除项目 取得土地使用权所支付的金额：出让金（出让方式）、地价款（转让方式） 房屋评估价格（重置成本价乘以成新折扣率） 税金：转让时的营业税、印花税、城建税和附加。 三、企业所得税： 企业所得税根据《关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知 财税[2007]61号规定： 对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理： 1. 搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地(以下简称重置固定资产)，以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额。 2. 企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入企业应纳税所得额。 3. 搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。 4. 搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或推销，并在企业所得税税前扣除。 5. 搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税 五、房产税 本年1月1日至迁补偿协议约定的时间为止的房产税。因房产税是按年计征的，所以需进行换算。如预缴的已多于实缴的，可以退税。以房产原值减去10%-30%计算余值，余值的1.2%计征 地下建筑物，工业用途以原价的50-60%为余值，商业用余的地下建筑以70-80%的余值 六、城镇土地使用税每平方米土地年税额 1.5-30元.，也按上述办法核算，多退少补。 七、城建税和教育费附加 营业税*11% 八、印花税：产权转让书据，万分之五 九、增值税：自日起，纳税人销售自己使用过的固定资产，应区分三种不同情形征收增值税。
这三种不同的情形分别是，一是销售自己使用过的日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税；二是日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的日以前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税；三是日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税；销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。上述所称已使用过的固定资产，是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。篇七：拆迁的税收政策 企业政策性搬迁税收实务研究 /retype/zoom/eeaeaad1f330f2?pn=1&x=0&y=0&raww=770&rawh=646&o=jpg_6_0_______&type=pic&aimh=402.7&md5sum=286b7dcda4c968c06635c71a&sign=f1fa2bbf0d&zoom=&png=0-689&jpg=0-121692" target="_blank">点此查看上表可见所指对象均为政策性搬迁，叫法略有不同，但基本意思一致。收入来源上，118号较财政8号多了“通过市场取得土地使用权转让收入”的内容，本文只研究最常见的政府补偿形式。 二、处理方法的“异同” 总局118号将企业政策性搬迁业务，主要归纳为重置与非重置两种类型，这两种类型税务和会计都对应了各自的处理要求。 （一）搬迁后异地重置固定资产（含改良、改造，下同） 1、以公式表示重置业务的税务处理 按照118号文，搬迁后重置固定资产税务处理上可示为： 应纳税所得额＝搬迁收入－重置支出－职工安置费 为便于下文表述，可示为X＝A－B－C 2、以公式表示重置业务的会计处理 按照财政8号文，搬迁后重置固定资产应做的会计处理可示为： 资本公积＝专项应付款（即企业取得的搬迁收入）－转入的递延收益， 即Y＝A－H 转入的递延收益＝原资产清理损失＋有关费用支出＋重置支出 即H＝M＋C＇＋B，其中C＇≥C，当M＋C＇＋B≥A时，H＝A 3、两个公式之间的比较 若单纯就118号文看，X中没有扣除原资产清理净损失M，但从所得税法角度，这部分损失应当允许在税前扣除，也就是说，因搬迁业务而应当计算的应纳税所得额实际为X－M，数额与财政8号文“资本公积”Y完全一致。（清理净损失问题下文将具体阐述） 4、所得税年报时应考虑的调增调减项目 （1）资本公积。财政8号文中“资本公积”是不计入当期损益的，但此资本公积却是总局118号文规定的应计入当期应纳税所得额的内容，因此年报时，其金额应做纳税调增处理。 （2）关于搬迁资产清理净损失。118号文对重置形式的搬迁收入，在确认应纳税所得额时，没有直接扣除原资产清理净损失，本来按118号计算出的X，在随着资产损失以营业外支出形式正常扣除后，最终体现在主表第23行的“纳税调整后所得”，与会计上是没有差异的，但财政8号文规定企业的资产损失属于财政补偿款补偿项目的，应按《会计准则16号－政府补助》要求，通过“递延收益”科目处理，即对资产损失的补偿由递延收益转入营业外收入。这部分营业外收入存在于所得税主表第13行“利润总额”之中，实质上财务的做法是用政府补偿款核销了搬迁资产清理净损失，企业自我核销的损失如果不考虑剔除，而仍以X为应纳税所得额，就会出现重复征税的问题。因此在按照总局118号文计算所得额准备填入纳税调增项下时，应当减去企业已经以财政补偿款核销或将要核销的净损失数额，即X－M为实际的纳税调增数，从计算逻辑上看，此数与资本公积Y相同，直接按Y调增即可。（与搬迁相关的其他支出也应比照处理，否则X－M很可能不等于Y）。 5、搬迁后重置业务的会计、税收处理举例 假设甲企业2009年除政策性搬迁及例中所述事项外，没有其他业务。应搬迁的办公楼原值500万元，累计折旧300万，清理净损失200万，员工安置费用50万，异地购置新办公楼2009年12月投入使用，原值600万。企业取得政府支付的搬迁补偿款900万。（1）企业会计处理 ①取得政府补偿款时， 借：银行存款 900万 贷：专项应付款
900万 ②清理固定资产（原办公楼）， 借：固定资产清理 200万 借：累计折旧
300万 贷：固定资产－办公楼 500万 借：营业外支出 200万 贷：固定资产清理 200万 ③职工安置，借：管理费用 50万 贷：银行存款
50万 ④购置新办公楼， 借：固定资产 600万 贷：银行存款 600万 ⑤确认政府搬迁补偿款应转入递延收益＝200＋50＋600＝850万 补偿款转入资本公积＝900－850万 借：专项应付款
900万 贷：递延收益 850万 贷：资本公积
50万 ⑥对2009年补偿对象进行递延收益转销 借：递延收益（原资产清理净损失）
200万 借：递延收益（职工安置费用） 50万 贷：营业外收入 250万 ⑦2009年度会计上的利润总额＝营业外收入－管理费用－营业外支出＝250－50－200＝0 （2）税收上的处理 ①按118号文计算应纳税所得额（X） X＝搬迁收入－重置支出－职工安置费＝900－600－50＝250万 ②所得税年报表中调增调减项的填写 1）50万职工安置费用（C） 118号文做了扣除、会计核算上做了递延收益转销（即以财政补偿款核销），两者结果一致，故不做调整。 2）200万元原资产清理净损失（M） 按118号计算的X未扣减M，但财务上以营业外收入形式转销了这200万清理损失，即利润总额中包含了这200万收入，因此应当以X减去M（250万－200万），余额50万元作为调增数填入附表三第19行“收入类调整项目－其他”栏。此调增数与会计上的“资本公积－搬迁补偿款转入”数完全一致。 3）年报主表第23行“纳税调整后所得”显示数值为50万元； 第25行“应纳税所得额”显示数值为50万元。 （二）搬迁后没有重置固定资产或重置固定资产规划 这种情况应纳税所得额计算公式按118号文规定可示为： 应纳税所得额＝搬迁收入－清理净损益－处置费用 所得额与会计处理上转为资本公积的数额一致，所得税年报时可直接做纳税调增处理（此处暂忽略5年内完成搬迁的规定）。 三、118号文件政策执行中的主要争议 （一）两个主要争议 1、重置固定资产的含义是否所有政策性搬迁都应按118号规定处理？笔者持否定观点。118号文在涉及重置的规定时，针对对象都是固定资产（改良、技改亦然）和作为无形资产管理的土地使用权，不能将其外延至存货等其他资产，否则后患多多。近日笔者遇一房地产开发企业，数年前购得一地块，因多种原因囤留“至今”，去年政府因规划需要收回此地，支付补偿款1亿多元，较历史成本多出6千万元，该企业以与补偿款相近的价格拍得另一开发用地。对这种情况，笔者认为不能适用118号文进行处理，应按取得的补偿收入减去历史成本后计入当期应纳税所得额，新购地块按拍卖价计入开发成本中的土地成本，之所以如此，是因为该企业经营业务是房地产开发，虽然表面上是异地重建，但新建的房屋对该企业而言是商品而非固定资产，如果这种情况也可以适用118号文，那搬迁企业生产其他商品都可以比照适用，118号文第二条第（二）项的规定将形同空文。 2、重置及改良、技改项目折旧、摊销税前扣除后的后续涉税事项 118号文规定企业利用政策性搬迁收入购置或改良固定资产可以税前扣除折旧、摊销，这与会计核算要求是一致的，但问题出在与之相关的后续处理上。118号文未单独说明，财政8号文却明确规定，用于补偿新建资产的搬迁补偿款应按照政府补助核算，自专项应付款转入递延收益，在折旧或摊销费用发生的所属年度转销收益，即计入当期损益（营业外收入）。 笔者认为:对新置资产寿命期内各期转销的递延收益，在年度所得税汇算清缴时，不应做纳税调减处理，换言之，新置资产折旧虽然在前面扣除了，但实质上最终又因转销的递延收益而征收了所得税，这与一些人士“用于补偿重置资产的搬迁收入自始至终免税”的观点迥异。笔者之所以持此观点，原因有三：◆政府对搬迁资产的补偿具有认同原资产增值的含义 政策性搬迁是政府以财政资金首先抵偿原资产折余成本，然后再根据市场重置现状以及预计的搬迁费用给予企业一定数量的额外补偿。这部分原资产折余成本之外的补偿（补偿与搬迁有关的费用支出除外），实质上是一种不通过资产评估程序就实现了的资产增值，且以实质性资产进入企业，其账面成本将随着日后经营被逐渐消耗、扣除，因此这种财政补偿所带来的增值不能脱离税法的调整。 ◆政策性搬迁收入属性上为财政性资金 财税［号文件规定，企业取得的来源于政府的各类财政专项资金都属于财政性资金，而财政性资金除了属于国家投资和要求用后归还外，都须计入收入总额。对政策性搬迁补偿，政府均纳入财政专项，本质上属于财政性资金，税务处理时应依循财税［号、财税［2009］87号两个文件的精神。也就是说，换一个角度看， 118号实际最主要的是规定了企业搬迁补偿收入中哪些是不征税收入（而非免税收入）的问题，与151号、87号的不同只在于提法有异。 ◆允许税前扣除折旧、摊销并非政策优惠 部分学者、人士认为118号文允许重置资产折旧、摊销在税前扣除是一种政策优惠，其对应的财政补偿免予征税。笔者不以为然，应当从搬迁补偿事项整体上考虑，118号文在计算企业应纳税所得额时已经将重置资产成本从搬迁收入中做了减除，若仅关注文件里折旧、摊销税前扣除这一个点，其结果必然导致资产成本重复扣除问题出现，明显违背《实施细则》第二十八条“企业实际发生的成本、费用、税金、损失和其他支出，不得重复扣除”精神，从所得税法上看，这种形同加计扣除的专项优惠只能由国务院制定，总局以“国税函”形式制定优惠政策是不可想象的，因此，优惠一说不能成立。究竟应如何理解118号中折旧、摊销税前扣除的含义？此处的扣除能否意味着永远的义务免除？其实已有答案，就是与会计准则与财政8号文的规定进行衔接――用转入递延收益的补偿款来按期转销重置资产的折旧或摊销。会计上由此形成的收益（营业外收入），税收上不应再做纳税调减，如此就不再有重复扣除之虞。这种处理，恰恰与财政性资金的税收文件（财税151号与87号文）精神契合。笔者认为118号文对折旧、摊销扣除的规定，没有优惠用意，其作用在于减少税收与会计上的无谓差异，使二者尽量趋同，相比财税［号、财税［2009］87号“不征税收入用于支出所形成的资产，其折旧、摊销不得在计算企业所得税时扣除”的规定，118号文的表述既体现了同样意图，也更为先进、科学、精致，前者处理起来复杂，不得扣除就要调增，调增之后却又要因会计核算时已经将折旧转销，所以还要在附表三收入类项目下做同步调减处理，否则将重复征税；而后者，只要企业按照规定进行核算，就不再存在纳税调增、调减问题，简练而精确。据此观点，笔者承前例做一演示，假设甲企业2010年只有例中所述业务，重置资产按20年计提折旧，则2010年会计处理如下： ①每月计提折旧时，借：管理费用－办公楼折旧费 2.5万 贷：累计折旧（600÷20÷12个月）2.5万 ②每年转销重置资产递延收益时， 借：递延收益（2.5×12） 30万 贷：营业外收入30万 ③年末利润表中的“利润总额”＝30万－30万＝0 2010年度所得税汇算清缴时，主表“利润总额”与“纳税调整后所得”均应为0，不应存在将会计上转销的30万元折旧再调减出30万亏损而留待以后年度弥补的问题。也就是说，财政搬迁补偿款在核销掉原资产损失以及相关费用支出后，用于补偿重置资产的部分，虽然没有直接计入当期所得，但都随着递延收益的转销而逐渐并入了应税收入之中。政策性搬迁收入不是个完全免税的概念。
家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知 国税函[号 /content/10/9.shtml
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局： 根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称“企业所得税法”）及《中华人民共和国企业所得税实施条例》（以下简称“实施条例”）规定的原则和精神，现将企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题明确如下： 一、本通知所称企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁(包括部分搬迁或部分拆除）或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地使用权转让收入。 二、对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理： （一）企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。 （二）企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固 定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。 （三）企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。 （四）企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。 三、主管税务机关应对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入加强管理。重点审核有无政府搬迁文件或公告，有无搬迁协议和搬迁计划，有无企业技术改造、重置或改良固定资产的计划或立项，是否在规定期限内进行技术改造、重置或改良固定资产和购置其他篇八：拆迁退契税的手续问题 拆迁退契税的手续问题？ 一、问：一次拆迁后购多套房屋的能否分几次办理退税？ 答：一份拆迁协议只能办理一次退税手续，多套房屋办理退税时必须等几套房屋的产权证都取得后同时办理退税，凡退过一次契税后，即使仍有多余额度，再次购房也不能再退税。 二、问：如何确认关系？ 答：证明关系有以下方式； （1）派出所开关系证明； （2）在一本户口薄上的，提供户口薄； （3）注明关系的公证书； （4）结婚证书或有注记的房产证 三、问：为何要签申明书?如何签申明书? 答：因为拆迁退税是一项法定权利的转让，必须经由正常的法律程序，目前考虑到实际情况，由本人带身份证到契税所领取申明书格当场签名，本人不能来的也可以由他人代领表格签好字后经居委会盖章确认。 四、问：已有公证书的是否还要签申明书？ 答：公证书的内容一般只明确有关《定销商品房准购证》中权益的转移，未明确拆迁补偿款的归属问题，相关权利人用拆迁补偿款新购其他房屋（二手房，其他商品房等）亦可享受拆迁优惠政策，故须通过签订申明书来确认。 五、问：能否可以由他人代办拆迁退税手续？ 答：为保证纳税人的利益，原则上只能由本人办理退税手续，特殊情况须由本人签字委托书，并由居委会盖章后方能办理。 六、问：如重新购房的契税还没交纳，能否直接抵扣？ 答：可以，办理抵税手续和退税要求完全相同，在材料送进房地产交易中心后，领产权证之时带抵税材料直接到契税所办理。 七、问：没有拆迁货币补偿协议书及拆迁补偿费用结算表原件的如何办理？ 答：可到原拆迁办补复印件，经拆迁办盖章并提供户籍关系证明后可视同原件办理退税手续。 八、办理契税退税所需携带材料： 1、拆迁安置协议书原件 2、拆迁补偿安置费用结算表原件 3、 新购房屋商品房合同或者贴印花税票的旧房买卖协议原件 4、 新购房屋发票原件 5、 新购房屋产权证书原件和复印件6、新购房屋所交契税税票第二联、第五联原件 7、 新购房屋产权人及经办人身份证原件和复印件 其他需要提供的资料（如申明书、派出所证明、户口薄、公证书、原件等。） 办理抵扣手续所需携带材料： 1、拆迁安置协议书原件 2、拆迁资金结算单原件 3、新购房屋商品房合同或者贴印花税票的旧房买卖协议原件和复印件 4、新购商品房、旧房房屋发票原件和复印件 5、产权变更通知书原件和复印件 6、新购房屋产权人及经办人身份证件 7、其他需要提供的资料 ，如申明书、派出所证明等 。篇九：关于房地产拆迁补偿、财政返还税务处理 关于房地产拆迁补偿、财政返还税务处理 一、 前言： 1、返款主体及返款形式： 2、房地产拆迁补偿，财政返还涉及的主要税种： 3、税务处理依据：《营业税暂行条例》，《土地增值税暂行条例》，《企业所得税法》等等。 4、房地产拆迁补偿，财政返还税务处理及相关账务处理。 二、具体房地产拆迁补偿，财政返还税务处理及相关账务处理： 1、 政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房。 2、 政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）。 3、 政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设。 4、 土地出让金返还用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园等）。 5、 政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人。 6、 政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助 。第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房 某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10,000 万元，企业已缴纳10,000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3,000万元，用于该项目回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。 一、相关税务处理： 营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。根据＜营业税暂行条例实施细则＞第二十条规定，按下列顺序确定其营业额：（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （3）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）” 本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。 1、如果返还款3,000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3,000收入万计算缴纳营业税。 2、返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分。则取得的返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。大于回迁房组成计税价格确认收入的部分，如用于其它事项，可以按实际情况，进行营业税判定。返还协议没有约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分的特定用途，应视同购买回迁房的价款或价外费用，征收营业税。 3、返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分。开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。返还款与计税价格确认收入的差额部分，属于营业税条例细则中的价格明显偏低，如果没有正当理由，应视同销售，征收营业税。 （二）企业所得税
关于房地产开发企业取得的土地出让金返还款是否属于不征税收入问题： 根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[号）规定及 财税[2011]70号＜关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知＞，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（1）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件（2）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（3）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算”。
此例业务属于政府采购行为，不属于不征税收入所对应的财政性资金。 房地产开发企业收到的土地款返还实为一种补贴收入，按照上述政策规定一般不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。 （三）土地增值税根据国税发[号：发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： （1）.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 1、返还款相当于回迁房土地增值税确认收入的部分。房地产开发企业应按取得返款3000万元收入计算缴纳土地增值税。 2、返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分。土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分，用于其它事项，可以按实际情况，进行土地增值税是否征收的判定。如果没有约定大于部分的特定用途，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。 3、返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分。房地产开发企业应将取得的返还款3000万元全部计算售房收入计算缴纳土地增值税。然后还要根据国税发[号应视同销售房地产的土地增值税收入确认的方法和顺序，《土地增值税暂行条例》第九条：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 以及《土地增值税暂行条例》第十三条：第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。
对开发商取得土地出让金返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分，计算征收土地增值税。企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。 （四）契税 根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
因此：企业交纳土地出让金时，就缴纳契税，计税依据为10000万元。 另：根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第九条规定：“ 条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益”。
土地出让金返还款小于回迁房契税成交价格的部分，应按规定作为契税的计税依据，缴纳契税。 第二、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿） 接上例题，协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3,000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。 一、相关税务处理： （一）营业税 根据（国税函[号）第二条规定：
“纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业―代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。” 返还款3000万中，1、取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元，应按建筑业缴纳营业税30万元。 2、代理支付动迁补偿款差额，应按服务业--代理业征收营业税【（）*5%】75万元。 （二）企业所得税：返还款3000万元中：1、取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元，扣除相对应的成本费用，差额应计入当年的应纳税所得额。2、代理支付动迁补偿款差额，应计入当年的应纳税所得额。3、企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除。 （三）、土地增值税 根据【中华人民共和国土地增值税暂行条例】第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。 企业取得的返还款3000万中，属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税。 (四)契税
企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。 二、会计处理
先期支付拆迁补偿款和进行拆迁时： 借：其它应收款1500
其它业务成本
1000 贷：现金或银行存款2500 支付土地出让金时，10000万元全部计入开发成本―土地征用及拆迁补偿费，并作为契税的计税依据。 收到返还款时：代理支付动迁补偿款业务 借：银行存款2000
贷：其它应收款1500
其它业务收入500 收到拆迁工程款时： 借：银行存款1000
贷：其它业务收入1000 第三、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设 接上例题，协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。 一、相关税务处理： （一）营业税 项目外基础设施工程所需要支出，按土地出让协议规定，是应该由政府承担的。本案例房地产开发企业将该项目外城市道路、供水、等基础设施工程建设完工后，移交给政府。对此开发企业取得基础设施建设返还款业务的营业税征收管理： 1、无论其房地产开发企业是否具备建筑总承包资质，对房地产开发企业应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。
2、房地产开发企业取得的返还款，应全额交纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。如果协议约定返还款用于开发企业自行承担的城市道路、供水、排水、等基础设施工程支出，则应按企业取得政府补贴处理，不征收营业税。 （二）企业所得税：
本案例企业取得的提供基础设施建设劳务收入3,000万元，扣除相对应的成本费用，差额应计入当年的应纳税所得额。企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除 （三）土地增值税
根据【中华人民共和国土地增值税暂行条例】第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。企业取得的返还款3000万，属于提供基础设施建设劳务收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税。此收入不计算土地增值税清算收入。 (四)契税
企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。 二、会计处理
土地出让金返还用于支付该项目外城市道路、供水等基础设施工程费用时，企业应做其他业务收入处理。 第四、土地出让金返还用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园等）公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。 是企业立项时承诺建设的，其成本费用应由企业自行承担。而且开发商在制定房价时，已经包含了公共配套设施的内容。 此业务实质上是土地出让金的折扣或折让，应收到的财政返还的土地出让金应冲减“开发成本――土地征用费及拆迁补偿费”。
企业将建成的公共配套设施移交给全体业主，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位，不属于视同销售行为。因为开发商通过设定房价，从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益。 接上例题，协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。 一、相关税务处理： （一）营业税 例题业务实际上是由政府出资购买全部或部分公共配套设施。 对房地产开发企业，属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为。 此业务返还款3000万元，应作为房地产开发企业取得销售不动产收入计算缴纳营业税（3,000*5%）150万元。
返还款3000万元如小于公共配套设施的成本的差额部分，不属于视同销售行为。这部分应取得的的经济利益，开发商已经通过设定房价，从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益，并由销售商品房收入中实篇十：城市拆迁税收政策 城市拆迁税收政策
一、营业税 国家税务总局 关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通 知 国税函〔号
全文有效 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局： 近接部分地区反映如何界定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为的问题，经研究，现明确如下： 纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[号）规定，不征收营业税。
国家税务总局 二○○八年三月二十七日
二、土地增值税
中华人民共和国土地增值税暂行条例 国务院令第138号
全文有效 第一条 为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。 第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。 第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 第六条 计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 第七条 土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税： （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的； （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： （一）隐瞒、虚报房地产成交价格的； （二）提供扣除项目金额不实的； （三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 第十条 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。 第十一条 土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。 第十二条 纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。 第十三条 土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。 第十四条 本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。 第十五条 本条例自一九九四年一月一日起施行。各地区的土地增值费征收办法，与本条例相抵触的，同时停止执行。 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 财法字〔1995〕6号全文有效 第一条 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）第十四条规定，制定本细则。 第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 第三条 条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。 第四条 条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。 第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 第六条 条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。 条例第二条所称个人，包括个体经营者。 第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 （四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 （五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 （六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、 （二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。 第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 第十条 条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： （一）增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30% （二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% （三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的 土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%（四）增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。
第十一条 条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、 （五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。 条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。 符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。 第十二条 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。 第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
第十四条 条例第九条（一）项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。 条例第九条（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。 条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。 隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。 提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。相关热词搜索：