买房后还贷中 还没有拿到房产证 如何把房子卖给他人？_通用攻略_贷款攻略 - 融360
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买房后还贷中 还没有拿到房产证 如何把房子卖给他人？
现在的人呐，太喜新厌旧了，
刚买的衣服穿一次就觉得不好看了，
刚交的男（女）朋友，转眼就分手了，
就连刚买的房子，还没到交房就想卖了买新的，果然是任性！
最近就经常有人来问帮帮&我买的期房，还没有交房，可不可以卖呢？&，帮帮本来想好好批评一下他的&你娃房产证都还没有拿到，就想卖房子了，哪个瓜娃子来买你的&。
但是，帮帮去在找专业人士了解了一下，还真有这种&瓜娃子&的存在。
今天帮帮就来给大家讲一讲
没有房产证的房子怎么交易？
1情况一：刚交了首付款，还没有办按揭
这 种情况就是开发商还没有到房管局备案，这是最好处理的。买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让，就是跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并 将老的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样，房管局备案就直接写买方的名字，银行按揭也是买方自己去办理即 可，房产证下来就直接是买方的名字了。这是流程最简单，也是风险最小的一种情况了。
2情况二：正在还，还没有交房
这种情况就比较复杂了，风险也最高，除非是朋友关系，或者是特殊原因，很少有人会在这个阶段买（卖）房子，主要有两种方式可供选择。
方式一：直接更名
1、卖方将银行的贷款还清
2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同
3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续
4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案
注意事项：
1、房子必须还清
2、更名必须取得开发商的同意
3、买方不能再按揭了，必须全款购买
这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。
其实从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。我国规定，房产买卖以办理权属转移登记(即&过户&)为准，没有产权证的房产是不可以办理过户的，因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己兜着。
方式二：双方约定等房产证下来再过户
双方可以先签一份协议，约定首付款项，以及过户时间（房产证下来就立即过户），预付首付款，然后就是等了。等到房产证下来再办理过户，先过房产证，出新证当天再过土地证，过户后再交付尾款。
第二种方式就属于二手房买卖了，因此要缴纳的税费也是比较多。
：总房款的1%
契税：90平米以下的为总房款的1%；90平~140平米的为总房款的1.5%；140平米以上的为总房款的3%。（均为首套房）
（契税要交两次，一次是卖方本人办理房产证时缴纳，一次是买方办理新房产证时缴纳）
营业税：5.55%
第二种方式的优点是能及时过户，风险较低；缺点是税费较高，且时间成本比较长。
1、没有房产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎，除非是信得过的朋友，能够知根知底。
2、如果遇到特殊情况一定要卖（买）没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备，明白风险的存在。
3、对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。
4、考虑到房价经过一段时间会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。
相关知识哪些房子没有产权证？
1、利用集体所有土地开发的房子，也就是所谓的小产权房。
2、未经立项批准或私自变更立项的楼盘
3、未取得规划审批的楼盘
4、私自变更规划的楼盘
5、私自改变土地用途的楼盘
6、土地产权存在纠纷
7、没有销售许可证又无产权证的房屋
8、未经验收或验收不合格的房屋
9、土地或房屋未解除抵押的
10、开发商未交纳相关税费的
11、土地、房屋被有关部门司法查封
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　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起房屋买卖合同纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
　　一、案情简介
　　1、原告江江诉称：
　　原告与被告于2012年2月19日就1111号房屋签订房屋买卖居间合同。合同约定房屋总价款为80万元，合同签订当日，原告交付了定金16万元和24万元的房屋价款。日，又向被告支付房款25万元。日向被告支付房屋多出的平米数差价款20258元。日，原告为获得房屋的交付使用权，给被告打款5万元。但被告拖延交房日期。原告还支付了车位费。原告要求被告交付1111号房屋并按照每月2700元标准支付房屋占有使用费及车位费2600元。
合同约定江江购买郭郭所有的1111号房屋，房屋价款80万元。
　　（1）付款方式：合同签订当天，江江支付郭郭购房定金16万元（该定金在双方均没有出现违约情况下充抵房款或首付款）。江江以全款方式购买房屋，在网上签约之后办理过户前再向郭郭支付除定金以外房款64万元。双方约定：郭郭收到全部房款后当日将房屋腾空，交验完毕将该房屋的钥匙交予江江。
　　（2）违约责任：合同签订后，如江江违约，江江已支付定金归郭郭所有，不予退还，并赔偿郭郭标的房款的20%作为违约金；如郭郭违约，应自违约之日起三个工作日内双倍返还江江所付定金，每延误一日，按房屋成交总价的万分之三向江江支付滞纳金，合同继续履行；郭郭违约延期超过十个工作日的，江江有权解除合同，郭郭并于延期十个工作日后三日内按该标的房款的20%向江江支付违约金。
　　2、被告郭郭辩称：
　　合同约定原告给付全款后被告腾房，现原告并没有给付完毕全款，被告没有违约。
2009年10月22日，改造拆迁办公室（甲方）与郭郭（乙方）签订改造房屋拆迁安置补偿协议，约定：甲方需拆迁乙方所有的房屋及附属物。乙方在拆迁范围内有正式住宅12间，建筑面积377.35平方米。乙方可购买的安置房为：永定地区五套三居室，门城地区一套三居室，门城地区一套两居室。后郭郭选购的其中一套为1111号房屋。郭郭系被征收公房承租人。
　　原告现在起诉已经超过诉讼时效。
　　3、第三人金宝地产公司辩称：
　　双方当时签订的合同是当事人真实意思表示，交易房屋为回迁房，无房产证。故在办理过户手续的内容中没有明确约定时间。在双方履行合同过程中，郭郭提出不想出卖房屋，两次调解，但是没有成功。第三人认为双方签订了合同就应履行，同意原告诉讼请求。
　　二、法院查明：
　　1、2012年2月19日，郭郭、江江、金宝地产公司三方签订补充协议4、原告提交的收据、车位租赁服务协议书、履约保证金合同书，被告郭郭不予认可，且认为原告租赁车位时，房屋还没有交付，该损失为原告自行扩大损失。
　　2、原告为证实交易时对房屋交付时间有约定，提供电话录音材料，被告郭郭认为该录音从内容来看，系原告本人在问，并非金宝地产公司员工董大本人主动陈述，具有引诱性。
　　第三人金宝地产公司对录音表示认可。
　　金宝地产工作人员董大表示当时因为补充协议约定的钱是分期给付，还有尾款，因为不清楚是除了尾款之外的钱先给还是钥匙先下来，所以说的是如果是买方先把钱给了卖方，钥匙还没有下来，就要等钥匙下来。如果是钥匙先下来，买方还没有把除了尾款之外的钱给付完毕，就要等除了尾款之外的钱给付完毕再给房。没有具体说几天交接，就是尽快交接。
　　三方当事人一致认可，郭郭收取1111号房的时间为2013年1月23日。郭郭表示在收房之后曾告知过原告不出卖房屋，原告表示在被告收房之后，曾向被告表示坚持购买房屋。
　　三、法院判决：
　　1、被告郭郭将1111号房屋交付给原告江江。
　　2、被告郭郭按照每月1700元标准向原告江江支付自2013年2月24日始至判决生效之日止的房屋占有使用费。
　　3、驳回原告江江的其他诉讼请求。
　　四、知名房产律师靳双权点评：
　　1、原、被告及第三人达成的合同及补充协议，系三方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
　　2、合同对于房屋交验时间并未写明。补充协议虽然对款项交付有更为细致的约定，但是亦未写明房屋的具体交付时间。按照中介机构工作人员所陈述，因写补充协议时，存在房款交付与钥匙交付在先在后的不确定因素，故没有写明时间。
房屋交付时间未明确约定。《中华人民共和国合同法》规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
被告不可以一直控制房屋，而不将房屋交付原告，被告郭郭应当遵循诚实信用原则，在具备交付条件合理期限内将房屋交给原告。
　　3、交付房屋，应当给被告必要的准备时间，本月确定交房的合理期限为郭郭收取1111号房屋后一个月。逾此期而未交房，被告应当向原告支付房屋占有使用费。
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篇一：卖房人毁约购房人的升值损失该不该赔 卖房人毁约购房人的升值损失该不该赔?
来源：中国劳动争议网
作者：戴燕军编辑：zxy
评论 0 条 点击查看 核心提示：目前，由于房价的不断举升，导致二手房交易引发的诉讼也呈上升趋势、很多房主在签订二手房买卖合同后，看到房价涨幅如此巨大，便在办理房屋过户手续前反悔，寻找各种理由拒绝办理过户。
原告：房屋升值空间大、被告有意违约
被告：所有权已被单位索回房屋无法转让
判决：赔偿房屋增值差价 目前，由于房价的不断举升，导致二手房交易引发的诉讼也呈上升趋势、很多房主在签订二手房买卖合同后，看到房价涨幅如此巨大，便在办理房屋过户手续前反悔，寻找各种理由拒绝办理过户。许多买受人在合同确实无法履行的情况下，提出出卖人赔偿房屋升值损失的要求，对买受人提出的该种请求，人民法院应否予以支持？如果支持，理论依据是什么?对此，司法实践中争议较大。有观点认为，买卖合同解除后，应恢复原状，房屋升值部分不应得到赔偿；有观点则认为，买卖合同的解除不影响损害赔偿，房屋升值部分应得到赔偿；还有观点认为，虽然买卖合同的解除不影响买受人主张损害赔偿，但房屋升值部分不属于损害赔偿的范围。日前，北京市朝阳区法院就房屋涨价损失作出了一例判决，买受人获赔47万余元的涨价损失，引起了广泛的社会关注。目前此案尚在二审当中，但可以想像，一旦一审判决理由被肯定，将对类似案件产生参考效应。 原告：房屋升值空间大、被告有意违约 [陈建新、第三人高保忠(陈建新之夫)、第三人高晨(陈建新之女)] 2003年的时候我想在北京购买二手房，于是通过我弟弟陈建平的介绍，与弟妹的姐夫――崔荣春在日签订了一份《房屋买卖协议》，约定其将一套建筑面积73.84平方米的住房以225000元的价格卖给我，我预付2万元作为订金即可入住，崔荣春要在9个月内将房屋手续办完；如我违约，按每月1000元计收房租；如崔荣春未能办理转让手续，订金款扣除相关费用后返还我，我可免费再住3个月以便找房。协议签订当日，我就向崔荣春支付了订金2万元入住。2004年1月，我将房屋余款205000元交给了陈建平。 这套房子是崔荣春于2001年6月从自己单位――华通公司购买。我们签协议时，崔荣春尚未取得房屋产权证。日，崔荣春拿到了房屋产权证，但是却一直不履约。
日，经协商我们又签订了一份《房屋买卖合同》，确定房屋交易价格不变；崔荣春保证房屋产权无查封、无抵押，保证提供的资料真实、有效，不含虚假内容。
12天后，我们共同到有关部门办理房屋过户手续。因为崔荣春只提供了单位证明，缺少央产房上市交易中心的证明，所以当日未能办完手续。后来，此事被一拖再拖。无奈之下，我将崔荣春诉上法庭。其以种种理由拒不协助我办理产权过户手续，不提供产权证原件，使我无法获得房屋产权，其行为违反了双方约定和法律规定，构成了违约，希望法庭确认我们签订的房屋买卖合同合法有效，判令崔荣春协助我办理房屋的过户手续。因为房屋的过户手续已经办理到以旧产权证换发新产权证这最后一步，产权登记部门的登记中已记载了我的相关信息，只要崔荣春提供其持有的房屋产权证原件，就可以继续履行。
可让我意外的是，在诉讼期间，崔荣春的原单位――华通公司竟然将崔荣春告上法庭，称崔荣春已离职，按照双方协议应将房屋产权转移到该单位名下。虽然法院支持了其单位的诉讼请求，但是我认为，这是崔荣春和单位隐瞒事实、恶意串通导演的一起诉讼。事实证明，法院判决后，崔荣舂就反诉我，称我们之间的协议已经无法履行，要求解除房屋买卖协议和买卖合同，让我腾空房屋。这根本就不可能。 首先，从2000年起，崔荣春就以中国联通分公司副经理的身份在网上及发表文章，其社会保险缴费也是由该公司支付的，我们在签订第一份协议时，崔荣春就已经不在华通公司工作了，但其没有和我说过工作变动会对房屋产权有影响；其次，既然崔荣春自称已经丧失诉争房屋的产权，他也无权要求我腾房。 崔荣春死活不肯卖房的真正原因就是意识到房屋升值较大，不想再继续履行合同了，其实房产证一直在崔荣春手里。 对于我关于华通公司和崔荣春的诉讼系恶意串通的观点，法院未予采信。无奈之下，我对诉讼请求作出变更：要求解除合同、崔荣春返还订金2万元并赔偿损失，即诉争房屋现价值与合同交易价的差额534740元。 被告：所有权已被单位索回房屋无法转让 [被告崔荣春] 这套房子是央产房，过户需要原产权单位出具证明。单位了解此情况后，根本就不给出证，而且要收回房屋。 日，华通公司将我告上法庭，要求确认诉争房屋归华通公司所有。理由是我在日购买这套房屋时，与单位的协议中约定，我必须保证自日起在公司工作7年以上，如提前要求离开，公司有权收回房屋。 我于2001年因工作需要借调到联通分公司工作，社会保险由其缴纳，但劳动关系仍在华通公司。2004年7月至9月，华通公司两次要求我回去工作，我都没有答应，后与华通公司解除劳动关系。 我违约在先，所以只能同意华通公司的诉讼请求、日，法院也判决该房屋归华通公司所有。日，房屋产权变更到华通公司名下。我们双方就房屋买卖事宜签订过两份合同，第二份是对第一份的补充。日签订的协议中约定了如卖方不能办理转让手续，将扣除相关费用后的订金返还给买方。该条款说明协议是可以解除的。现双方的房屋买卖合同尚未履行完毕，但我已失去了诉争房屋的所有权，依据相关法律的规定，双方的房屋买卖协议和房屋买卖合同从法律上和事实上均无法履行，我不可能与原告办理过户手续。更何况，合同是根据双方约定解除的，即无法办理过户，不得不解除。 陈建新在签订合同时已知道房屋尚无产权证，仍愿意缔约，其自身也有明显过错，相应损失应由其自行承担，所以我不同意退还订金及赔偿损失。 我还要增加反诉请求，在腾房的基础上，要求陈建新支付房屋租金52500元，自2005年1月至2007年11月，按每月1500元计算，2005年1月之前的房屋租金及房屋供暖费均从订金中扣除。 判决：赔偿房屋增值差价 法院认为：陈建新与崔荣春于日签订的《房屋买卖协议》于日房屋产权登记于崔荣春名下时生效，双方日签订的《房屋买卖合同》是对第一份协议的确认和补充，两份协议共同构成了双方就房屋买卖事宜的合意，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。在上述两份协议的大部分义务已履行之后，崔荣春以长期不作为的方式停止继续履行合同；之后，华通公司与崔荣春发生关于诉争房屋权属变动的诉讼，该诉讼结果将可能导致崔荣春无法继续履行其与陈建新之间的房屋买卖合同，崔荣春对此有充分的预见和明知，其未采取措施避免，且放任该结果的发生；崔荣春既未将华通公司曾在内部协议中对房屋权属作出保留以及与华通公司发生诉讼的事实告知陈建新，又在该诉讼中称将房屋借给陈建新使用，向法庭隐瞒房屋已卖给陈建新并已办理了部分产权过户手续的事实。同时，华通公司在诉讼中提交且声称由公司保管、待职工服务满7年后方给付职工的房屋产权证原件，在诉讼之后重又由崔荣春持有，而崔荣春又称房屋产权证原件其于2004年10月从单位借出后一直未予归还。此外，在华通公司与崔荣春对判决结果均予认可的情况下，无一方要求或主动执行判决内容，直至本案审理中对该诉讼的目的提出诸多质疑后，华通公司和崔荣春才突然办理了产权变更登记手续。上述事实足以说明，华通公司和崔荣春并非真正追求该判决所确认结果的实现，而是通过法院判决使崔荣春获得履行与陈建新之间房屋买卖合同的障碍。 崔荣春的行为违背诚实信用原则，严重违反合同约定，导致合同无法履行，现合同应予解除，崔荣春应承担违约责任。 违约责任的承担应与违约情节相适应，并应能弥补陈建新因此遭受的损失。陈建新目前的损失主要体现为丧失了诉争房屋的使用价值和交换价值，则损失赔偿额应相当于诉争房屋的现市场价值与双方合同约定价格的差额，从而使陈建新得以购买同等水平的其他住房。
法院向价格部门查询了诉争房屋在2007年8月至11月间的市场价格水平，根据法院提供的房屋具体情况，价格部门答复在该期间房屋单价为每平方米元。 考虑房地产市场的交易状况及本案的具体情节，法院确定采纳单价每平方米9500元计算房屋现价。房屋建筑面积73.84平方米，总价为701480元，与双方合同约定价格225000元的差额为476480元，此金额系崔荣春对陈建新的损失赔偿额。 此外，陈建新已支付的订金，应根据相关法律的规定和双方合同的约定退还。就崔荣春主张的从订金中扣除供暖费一节，有供暖单位的欠费证明，亦符合双方的约定，法院准予扣除；就崔荣春提出腾房的反诉请求，因崔荣春现已不是诉争房屋的所有权人，故无权主张收回房屋；关于租金，根据双方日的协议，在买方即陈建新违约的情况下，陈建新需支付房租，现崔荣春违约导致合同解除，故其向陈建新主张房租，依据不足，而且在诉争房屋的产权由崔荣春变更登记至华通公司名下之后，崔荣春已丧失房屋权利，亦无权提出租金主张，对于崔荣春要求支付房屋租金的反诉请求，法院不予支持。 需要说明的是，崔荣春曾允诺，在诉争房屋确定无法过户至陈建新名下之后，陈建新享有合理的免费居住期，但因房屋权利人的变更，该允诺崔荣春已无法兑现，今后如各方就此问题产生争议，当事人可另行主张解决。 综上，判决原告(反诉被告)陈建新与被告(反诉原告)崔荣春日签订的《房屋买卖协议》和日签订的《房屋买卖合同》于日解除；崔荣春退还陈建新订金2万元，扣除供暖费，实际返还14388.16元；崔荣春向陈建新支付违约赔偿476480元；驳回双方的其他诉讼请求。 据了解，被告方已经向上级法院提起了上诉，目前二审尚未审结。 据了解，朝阳法院还有若干类似案件，比如出卖人直接将房转卖给第三人，拒绝将房屋按约交付给买受人，现买受人起诉至法院，要求出卖人赔偿房屋涨价损失。对于这类案件到底应该如何处理，该院日前邀请了相关专家对失信违约赔偿问题进行了研讨。主要议题有： 1、合同解除与损害赔偿的关系；2、损害赔偿的范围是否包括对房屋升值部分的赔偿；3、房屋差价损失如属于损害赔偿范围，当事人主张该损害赔偿应符合何种要件? 在解除合同与损害赔偿的关系问题上，我国立法历来认可合同解除可与损害赔偿并存，我国《合同法》第97条规定，解除合同后，当事人可以要求赔偿损失。真正产生分歧的是该损害赔偿究竟是对信赖利益的损害赔偿，还是对履行利益(包括合同履行后可以获得的利益)的损害赔偿。主张为信赖利益损失的学者从合同解除溯及使合同消灭的观点出发，认为以合同效力为依据的请求权，包括请求履行以及请求债务不履行的损害赔偿的权利，都因为合同解除而丧失了规范基础。因此，解除合同中的赔偿“损失”应指信赖利益的损失。而主张为履行利益损失的学者则或认为在损害赔偿领域合同解除溯及力应受限制，履行利益损害赔偿在债务不履行时即客观产生；或认为合同解除并无溯及力，因此，损害赔偿应为履行利益赔偿。
对于因出卖人过错致房屋买卖合同解除后的损害赔偿问题，朝阳法院经过研究后，初步意见认为：在房屋买卖合同纠纷中，在出卖人违约导致实际履行在法律上或事实上已成为不可能，或履行费用过高，实际履行已不必要时，对履行利益不进行保护对于买受人来说是明显有失公平的。此时买受人选择解除合同并非出于自愿，而是由于出卖人的过错不得不解除合同，解除合同完全可能不是因为继续履行对买受人不利。 比如在“一房两卖”的情况下，因房价大幅上涨，出卖人已将房屋另售他人并已合法过户，而未取得房屋的购房人已付房款数额不大，则即便根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、九条的规定，判令出卖人加倍赔偿亦不足以防止出卖人因违约而获得巨大利益。 也就是说，如果在合同解除的情况下，将损害赔偿范围限定在信赖利益，则对违约方来说，虽然作出了赔偿，但在违约本身就是为了获得比履行所能获得的利益更多的情况下，此种赔偿显然对违约方十分有利，结果很可能会诱发违约行为。 值得注意的情况是：商品房司法解释制定于2003年上半年，当时我国房地产买卖价格较为平稳，该解释的加倍赔偿条款在当时足以弥补守约买受人的损失，对违约出卖人亦可达到惩罚的目的。但2005年后，房价大幅上升，此种情况在制定司法解释时是无法预料的，如仅凭该司法解释相关条款已难以约束缺乏诚信的出卖人。加之，该司法解释局限于商品房买卖领域，商品房之外的房屋买卖无法适用该司法解释，因此，有必要在司法实践中正确理解、适用合同法的有关规定，平衡买卖双方的利益。 在因出卖人过错导致房屋买卖合同解除的情况下，买受人提出要求出卖人对房屋升值部分进行损害赔偿的请求，应当属于人民法院可以支持的损害赔偿范围。该房屋升值部分，亦即原来买受之价金与上涨后之价值，其间之差额，即是买受人可得之预期利益，该部分属于买受人所失利益，涵盖在履行利益之中。篇二：【一周一法】出卖方不履行过户义务,买受人是提出确认之诉还是给付之诉 【案情简介】 日，经省公司授权，移动某分公司以省公司名义与业主郑某签订了《某房地产买卖合同》，协议购买建筑面积为113.56平方米的涉案物业，购买价格为人民币￥1,579,052元。根据合同约定，某分公司于日支付首期房款￥950,000.00元，同时立即根据合同约定要求郑某尽快办理过户手续。但是，郑某一直未按要求办理，至2010年4月，移动某分公司已无法联系上郑某。此后，郑某手机仍处于停机状态，至今无法联系，致使移动某分公司目前仍无法办理涉案物业的过户手续，严重影响汇聚机房的建设使用。
【问题】 出卖方不履行过户义务，买受人是提出确认之诉还是给付之诉？ 【法律分析】 房地产买卖合同签订后，出卖人常因房价上涨而反悔，不愿按合同约定与买受人共同办理产权过户手续，买受人不得不向法院起诉。但对于该类诉讼请求，买受人有不同的要求，有的起诉出卖人请求确认所购房屋产权的归属【确认之诉】，有的起诉请求判决出卖方协助配合办理产权过户手续【给付之诉】，法院判决中有的按确权案件判决，也有的判决出卖人限期协助买受人办理过户手续。那么，买受人依法应当提出何种诉讼请求才能达到过户目的？房屋买卖合同签订后，出卖人负有交付房屋和移转房屋所有权于买受人的义务，买受人负有按合同(来自: 写 论文网:房价上涨卖方反悔,没签合同也没过户,房屋产权归谁)约定支付购房款的义务。出卖人享有房款给付请求权，而买受人则享有占有给付和移转房屋所有权的请求权，双方权利义务对等且相反。因此，买卖双方是一种债权债务关系，其依据合同只能取得债权请求权。一方不履行义务，只能根据合同要求对方履行。因此，当出卖人不履行过户义务时，买受人可向法院起诉要求出卖人协助办理所售房屋的过户手续即给付之诉。买受人在过户前，从来没有取得所购房屋的所有权，确权所要求的必须以所有权为根据的事实，买受人从来也不具备，以没有事实根据的诉讼请求而欲取得确权胜诉判决，是不可能的。 综上所述，出卖人不履行协助过户义务的，法院判决出卖人协助履行过户义务。由于债权人请求权的标的为债务人应对房地产登记机构作出移转房地产于债权人的意思表示，是一种不可代替的作为义务，直接、间接的执行方法均不能达到目的。因此，法律采用强制的方法，于判决确定或执行名义成立时出卖人已为其意思表示，由取得胜诉判决的买受人凭判决书申请法院强制执行。法院在查明买受人并无对待给付义务后，向房地产登记机构发出协助执行通知书。房地产登记行政主管部门凭法院的民事判决书和协助执行通知书直接办理过户手续。故在出卖方不履行过户义务的情况下，买受人可以向法院提起给付之诉即要求出卖人继续履行合同强制办理过户手续并赔偿损失。 【法律建议】 在签订房屋买卖合同前，应对所购买的房产进行产权调查，以确定出售房产的是产权人本人；买卖双方商谈的房价、付款方式、买方交付立约定金应签订书面协议，避免一方事后反悔，而对方口说无凭。 在实际发生出卖方不履行过户义务时，买受人应提出给付之诉即要求继续履行办理房产证过户义务，并可主张违约金；待法院判决生效后，若对方仍然不协助过户的，可申请执行程序，申请法院向房屋过户管理部门出具协助执行通知书，强制过户以保护买受人的合法权益。篇三：二手房违约案例 深圳卖家签约后房价涨40万反悔 判决说不行 3 [摘要]房价暴涨后业主不卖了，一审判其继续履行合同 “3?30”新政之后，深圳迎来房价暴涨，一大波卖房业主在签订合约之后不惜违约博取涨价带来的巨大利益。然而近日，罗湖区人民法院一审宣判一宗二手房买卖交易纠纷案，支持继续履行合约，违约业主除了要继续卖房，还徒增了案件受理费、保全费以及律师费，可谓竹篮打水一场空。不过早前深圳市中级人民法院房产庭法官在一次讲座中透露的信息显示，法院支持继续履行合同需要具备一定的条件，若不符合条件，或只能选择违约金赔偿。 涉事楼盘位于罗湖区沿河路汇鑫花园，房屋的建筑面积约为68平方米，由一对港籍母女持有。 这一楼盘约在2000年左右建成，具有罗湖区北斗小学的学位。今年3月8日，王丰(化名)冲着学位，与这对港籍母女签订了买卖合同。按照合同约定，二手房交易价格为215万，均价约为3.2万元每平方米。 王丰在当天支付了5万元现金。按照合同约定，2015年的4月3日，双方签署了《二手楼交易资金监管协议》，约定将首期款人民币57万元存入招商银行深圳市分行的监管账号中。这一首期款也于当天到账。 随后要做的就是等待银行审批贷款，然后进行房屋过户交接。但是到5月3日，母女俩却通知银行终止资金监管。实际上在此时，银行已经出具了贷款，贷款审批只是时间问题。 对于不卖房的原因，母女俩在法庭上答辩时称，因为家人反对卖房。 不容忽视的是，随着“3?30”新政的影响，深圳房价暴涨，以搜房网公布的该小区均价来看，目前已经达到3.8万元每平米左右，房屋总价增幅在40万元左右。卖方愿双倍返还定金10万元 裁判文书显示，母女俩在决定毁约之后，也多番提出按照违约条款来解决争议，双方约定卖方违约要双倍返还定金，即10万元。 不过这遭到了买家王丰的拒绝。他向法院提起诉讼，将卖方母女俩告上法庭，一方面要求继续履行合同，另一方面则要求对方赔偿损失人民币20万元。 罗湖区人民法院一审宣判时就认为，双方签订的合同，是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律与行政法规的强制性规定，是有效的合同，各方当事人均应严格履行。 这一案件中，买家已经依照合同约定履行了支付定金、首期款、提出贷款申请等义务，且被告也当庭陈述银行已经发出贷款承诺函，承诺贷款150万元。 一审法院认为，这足以表明买家已经履行合同项下的义务。但是卖方在法庭上却明确表示不予继续履行合同，已经构成违约，应当承担违约责任。 卖家新增诉前保全费等成本 既然是违约，那么该承担何种责任？是否需要作出20万元的损失赔偿？一审法院认为，买家没有提供相应的损失凭证，再加上卖家在拒绝卖房之后，主动要银行解除资金监管，并积极寻求和解，已经尽到止损的义务，因而法院没有支持买家提出的赔偿损失诉求。 那么是否能够继续履行合同呢？一审法院在判词中写道，一方面买方在深圳的限购政策之下具备购房资格，同时买方也在法庭上针对涉案合同的履行承诺一次性支付购房款。除此之外，涉案房产没有抵押登记的情形，红本在手，除了因为涉及本案被诉前保全查封之外，没有其他查封影响过户的情形，已经具备产权过户的条件。一审法院正是基于以上三种情形，判定继续履行合同。同时，案件受理费430 0元，买家承担20 0 0元，卖家承担230 0元，诉前保全费3520元也由卖家予以承担。也就是说一番官司下来，毁约方不仅房子要继续出售，还要额外支付案件受理费、诉讼保全费以及律师费，损失上万元。 说法 对抑制违约潮有积极意义 代理此案的广东深大地律师事务所律师胡维刚昨天刚刚拿到判决，就将判决文书上传到网络。胡维刚对这一判决感到很满意，并认为具备积极的意义。他介绍说，合同的签订正是为了履行，法院的这一判决有力地保护了合同的继续履行，对目前的违约浪潮或有一定的抑制作用。 存在一定风险要谨慎选择 不过面对这一判决，也有律师表示不甚乐观。广东宝城律师事务所周争锋律师一直呼吁要谨慎选择继续履行合同，因为继续履行合同中存在的风险较大，不可知的因素多，这包括可能产生巨额的税费以及产权人的配偶对权利的主张，这都会带来意想不到的麻烦。 长期从事二手房诉讼交易纠纷的张茂荣律师早前在接受南都记者采访时也表示，他们的团队事先会列出诸多的风险点，逐一进行排查，在有把握的情况下方会选择继续履行合同。 提醒 若符合三个条件继续履行合同的可能性较大 由于“3?30”新政之后违约案件大多在审理中，该宗案件是目前所知的新政之后第一宗法院支持继续履行合同的案件。不过南都记者获悉，早前深圳市中级人民法院房产庭法官在一次讲座中曾提及，房产交易合同继续履行一般要符合三个条件，只有具备三个条件，法官才极有可能支持继续履行合同。迅速判决与案情较清晰有关 这三个条件包括购房者要具备购房资格，其二购房者要将卖家的银行作为第三人，以便法官判决银行配合赎楼手续，解决赎楼问题。其三则是购房者要能够一次性付款。最后一个条件，是为了解决执行难题，若不能一次性付款，就需要卖家配合办理按揭手续，执行难度过大。 代理此案的胡维刚律师也介绍说，罗湖法院的这一案件正好符合前述三个条件，直接印证了深圳市中级人民法院房产庭法官在讲座中的有关说法。 胡维刚还表示，案件能够得到迅速判决，也与案情较为清晰有关，卖方明确承认不卖房，违约事实认定较为简单。而有些案件卖方可能先要找各种理由不承认违约，甚至称是买方违约，因而法庭需要调查的时间会较长。 一次性付款成“拦路虎” 这一案件因为买家选择一次性付款，才获得法院一审判决支持继续履行。对于很多买家来说，一次性付款将要承担的压力极大，也成为他们选择继续履行合同的“拦路虎”。 在此案中，代理人胡维刚告诉南都记者，当事人也是工薪阶层，一次性支付全部215万元购房款以及中介费等确实倍感压力。 不过胡维刚表示，目前他的当事人是想通过向亲属筹措资金等方式，凑齐钱款，在房屋过户到自己名下之后，再将房屋抵押给银行获取消费贷款，用来偿还亲朋好友的款项。 此前案例 法院按合同成交价20%判处违约金受“3?30”房产新政影响，深圳房价暴涨，部分区域房价涨幅超过百万，由此带来的业主反价纠纷越来越多。在深圳，不少遭到反价的买家自发组织起来，通过qq群建立联系，定期组织签名以及信访活动，希望法院在处理该类案件时统一标准、提升赔偿比例。 据悉，目前深圳多家地产中介通用的二手房中都约定违约赔偿为双倍定金或者合同成交价格的20%。 以一套300万的房产来算，如果按成交价格的20%，违约金将达到60万，违约成本较高。但是通常法院在审理案件时，会根据实际情况调整赔偿比例。有律师告诉南都记者，通常10%比较常见，15%都非常少见。 而就在7月19日，龙岗区人民法院罕见地一审判决一名违约卖家按照合同成交价格20%赔偿买家，并承担案件受理费与保全费。这一顶格判赔被认为可能成为法院处理该类案件的一个风向标，违约成本将会大大提高。 不过以该案为例，该房产被评估认为价格涨幅至少达到60万元，即便顶格支付赔偿金也只为44万元，违约业主仍可从中获得利益。不少遭遇违约的买家，对此颇感灰心。本&&篇:《》来源于:
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