农村房屋确权宅基地房屋到底能不能买

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-04-21 10:07 标签： 农村宅基地

关于确权进行了多方面的解读，但是最近还是有读者对于宅基地的认知有一定的差异。

如题某位读者来请教笔者，这个问题如何解读

首先来讲，在中国土地是屬于国家的，国家禁止个人进行的一切的土地买卖

不过在农村房屋确权，却经常可以听到土地买卖的事情从法律层面上，这些的现象昰不是合法呢?有哪些条件才可以进行土地买卖呢?

农村房屋确权房屋买卖的效力问题在司法界和学术界一直是一个困扰多时而又历久弥新的研究课题我们曾寄希望于《物权法》的出台能为这场效力之争作出最终裁判，但2007年3月16日最终审定通过的《物权法》却仍留给我们一个未盡的结论

涉及到已的问题复杂的成因，有几个方面

第一点，也是最根本的一点中国的农村房屋确权，整个社会架构的机制与秩序嘚维护，除了有国家划定的以乡镇、自然村行政村、生产队这样的组织划分以外。还有姓氏、宗族、大家庭这样极为复杂的人员组织划汾情况

在社会秩序的维护上，除去有国家的法律明文规定还有极多的村规、乡规对中国农村房屋确权的大宗事物进行约束和评判。

第②点中国的及政策，与国际主流存在一定的差异中国是全球来讲，极少有的土地国有及土地集体所有制这就导致了一种情况，在中國个人是不拥有哪怕一块土地的所有权的，但是土地的实际承包及经营权、以及宅基地的使用权实际又归个人所有。这极大限制了中國市场的流转以及农村房屋确权宅基地市场的活跃性。

第三点国人的思维观念依旧传统。绝多数的人对于土地还是有一种与生俱来嘚不舍感。在多数农民的心中落叶归根的想法，依旧根深蒂固而老来回家，在老家得有栋房子、又块地这才是自己在这个根上，赖鉯生存的根本

在我国，和集体都只能出让不能买卖土地所有权。而集体土地使用权只能在村集体成员内部流转因为您也是村集体成員，所以您购买该土地的使用权是被法律承认的只需要您能够拿出当初的买卖协议合同等证明，法律会给您公证的判决的

农村房屋确權宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完畢以及买受人的身份等因素，区分不同情况妥善处理，具体如下：

第一对于发生在本乡范围内农村房屋确权集体经济组织成员之间的農村房屋确权房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效

第二，对于将房屋出售给本乡以外的人员的如果取得有关组织和部门批准的，可鉯认定合同有效

第三，对于将房屋出售给本乡以外的人员的未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的该合同应作无效处理。

第四对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则承认购房人对房屋的现状以忣继续占有、居住、使用该房屋的权利。

对此类案件进行处理时亦区分不同情况：

第一，按上述第三种情况处理的双方当事人应各自返还房屋及购房款。

第二按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的应在扣除购房人的购房款后，充分栲虑购房人重新购房的合理支出由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右

对于同一集体经济组织成员の间的房屋买卖行为应当是允许的，也是法律没有禁止的但是只能转让给符合申请宅基地条件的成员，并且村民将他人后将不能再申請宅基地。这种成员之间的房屋买卖合同属于有效合同

　　农村房屋确权宅基地房屋确權没有有效期的具体的规定如下：

　　（1）农村房屋确权村民一户只能拥有一处依法批准使用不超过规定面积的宅基地，对宅基地超面積的按不同的历史阶段处理：

　　1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村房屋确权村民建房占用的宅基地在《村镇建房用地管理條例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行确权登记

　　1982年《村镇建房用地管理条例》实施后至1987年《土地管理法》实施前，农村房屋确权村民建房占用的宅基地超过规定面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后可以按实际使用媔积进行确权登记。

　　1987年《土地管理法》实施后农村房屋确权村民建房占用的宅基地，超过规定面积标准的按照实际批准面积进行確权登记，并在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积待以后分户建房或现有房屋搬迁、改建、翻建或政府依法实施規划重新建设时，按有关规定作出处理并按照规定面积标准重新进行确权登记。

　　(2)符合规定分户建房标准而未分户现宅基地不超过汾户合计面积的，不作为超面积处理

　　(3)非农业户口居民（含华侨）原在农村房屋确权合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”。

　　(4)已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村房屋确权或城镇居民因继承房屋占用农村房屋确权宅基地的，可按规定登记发证在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。

　　(5)非本农民集体的农民洇地质灾害防治、新农村房屋确权建设、移民安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证

　　(6)对于没有权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状由村委会出具证明并公告15天无异议，经乡（镇）人民政府审核报县级人民政府审定，属于合法使用的确定宅基地使用权。

　　（7）空闲或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢复的宅基地不确定使用权。

请问农村房屋确权宅基地确权人能否转卖（包括房屋）或按照意愿给予他人吗注:房产未确权，宅基地已确权的情况下

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