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房价一直涨涨涨！刚需买房也是投资！
来源：房天下 &&发布时间：
经历了2014年的低迷和2015年的复苏后，楼市在2016年将是购房的好时机。这是一个刚需购房者的黄金时代。
当前楼市有没有泡沫？ 关于泡沫，政府、、购房者三者理解各不相同。
在开发商看来，销售量一直稳定，还谈不上泡沫。
在政府看来，房价当前正在处于温和上涨，楼市也正在复苏，说泡沫还为时尚早。
在购房者看来，一个月都买不起一平米还不算有泡沫？ 业内人士喜欢用和来衡量是否存在泡沫。
一般来说，一个城市的房子总投资需要多长时间的租金能收回，称之为租售比。200-300个月是正常值。偏离这个值则是存在泡沫。
而房价收入比如果超过1:6则存在泡沫，打个比方，年均收入5万元的城市，房价在8000元，以100平米计算，首付和房价比在1:16左右，属于严重泡沫。 房地产泡沫带来的影响
泡沫一直膨胀，终会破灭，最终导致高库存，购买力下降。于是核心在2015年末提出了去库存，并提出农民工城市化去库存。 有泡沫，还能不能买房？ 首先，小编觉得刚需买房者，没有必要考虑太多，只要条件满足，买就是了。买房为了什么，想清楚这点就好了。为了生活，还是为了工作，还是为了投资，只要满足了且能够承受，就去买吧。
不用担心太多，房地产到目前来说，还是我们GDP的支柱。政府政策的调整早就不提控房价，而是稳增长，促进房地产良性发展。所以即使是刚需买房，保值增值也绝对没问题。 如果你是在泡沫很严重的城市，刚需买不买？ 比如、海南、这些泡沫很严重的城市，2016年买还是不买？ 答案是买。泡沫很大的城市，利润真的很重要吗？既然是刚需买房，至少在中短期内无法变现。所以负担得起才是刚需者最最重要的。但在人到中年后，随着自己家庭结构、经济实力的变化，出现了换房需求，那时候你对价格则不会特别敏感，至少已经手握在手。
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过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。中国房价真的不能降低了吗？--百度百家
中国房价真的不能降低了吗？
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适当降低住房价格。这应该中国政府房地产去库存化的最为重要的方式之一。如果有人借助中央主流媒体来阻碍房地产政策落实而不降低房价，那么中国房地产市场去库存的任务肯定不容易完成。对此，中央政府要特别警惕。
中央经济工作会议提出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。也就是说，降低房价是这次中央经济工作会议推出的房地产去库存化组合拳的最为重要的一个方面。
但这条降房价政策推出，与让农民市民化及让投资购买住房出租来消化房地产库存不同，后两条政策却得到房地产开发商、地方政府、房地产投资投机者们大唱赞歌，因为，在他们看来当前的房价又会飚升（在中央经济工作会议之后就有人大叫2016年的中国房价又会大涨）、房地产企业暴利得以继续、前期进入的房地产投资投机者的住房又可以高价抛出等，而这条政策却在媒体上大炒，中国的房价如何不能下降。即使是中央主流媒体也如此（比如仅是采访房地产开发商来说中国房地产价格如何不能下降）。
比如，有房地产开发商就在中央主流媒体大喊，如果要让房地产企业降房价可能的情况有三：第一，企业自身降价，但是空间并不是很大；第二，政府应发挥市场调节手段，让困难的房地产开发企业自动降价，如销售补贴或免除部分企业应交的税金，让企业的成本降下来等行政手段，使房价有下降空间；第三，行业破坏性的降价，也就是说，出现开发商大面积现金流断裂，大面积的企业破产，房产企业出现抛售现象，投资人弃房而去，房价会大幅度下降，这是大家不想看到的结果。另一方面，政府本身也不能为了去库存而坐视甚至引导房价大幅下跌。
从这种谬论来看，中国房地产市场哪一种房价下降的方式都不行。因为在这种谬论看来，中国住房市场是都是成本定价，当前房地产企业把销售的住房价格都定在成本区间，利润微薄，根本就没有下降空间，所以房地产企业无法自动把房价降低的动机。其实，这一点是根本不成立的。一个很简单的逻辑，中国住房建筑材料成本在各个地方价差一定很小。但是在贵阳的住房价格卖3000元都有利润，难道那些卖10000元以上甚至更高到10万元的住房价格没有利润吗？否则房地产开发商及住房投资者为何会涌入市场。这是天大谎言。
第二是住房要降低价格，就得降低交给政府税费，这种住房降低的损失就得由政府来承担或由政府来补偿。但是，现实的市场是中国房地产税费与发达市场国家相比真微不足道，所占住房价格比例很小。假定政府可以减免这些税费，房价要降低多少，也是微不足道。所以，把住房降价的视线转移到政府身上，其实也就意味着房地产开发商及住房投资者根本不愿意降低住房价格。至于土地价格占房价成本高低，那是另外一回事（另文讨论）。
第三种住房价格不降低的理由更是以恐吓的方式来欺骗中国民众，以为中国绝大多数人都弱智。因为中国房地产市场不能够出现“行业破坏性的降价”。市场降价还有什么“行业的破坏性降低”。这就是中国房地产开发商的能事，能够制造出如此荒谬的概念。任何一个经济学书上有这样的概念吗？这些年来，总是会制造无数个中国房地产市场“价格只能上涨不能下跌”的谬论，什么“刚性需求”等都是这样。说到底，中国房地产市场既不存在规律，也不存在市场法则，也没有行业的周期性，价格只能上涨不能下跌，所以房价下跌就是什么“行业破坏性降价”。为何中国房地产企业只可暴利就不可破产?为何房价只能上涨就不可下跌？世界房地产市场正常运行都可能是周期性调整，都可能让房价上涨也可让房价下跌，唯独中国不行。这就是中国房地产企业谬论。
当然，有炒房者也找到另外的中国房价不能够下降的理由。比如，如果房价暴跌影响了人们的信心及整个经济转型升级的全局，这样“去库存”会没有赢家；房价下跌将造成政府财力吃紧而无疑不利于公共服务均等化；房价下跌让投资者及住房持有者的个人财富严重缩水，及个人无力偿还银行贷款而引发银行危机，甚至是系统性金融风险。总之一句话，中国房价不能够下降。
这些理由看上去是从公共利益的角度来说明中国房价不能下跌，但是一个社会最大的公共利益是什么？是少数人的利益还是绝大多数人的利益。如果高房价不仅成为影响中国经济成长的最大障碍，而且是对绝大多数人的利益最大剥削与掠夺时，那么那些所谓的公共利益都不成为其公共利益了。更为重要的是，对于每一个中国居民来说，保护其天赋居住权是中国最大公共利益，如果中国的房地产市场价格处于高位，对绝大多数人的天赋居住权受到损害或被剥夺时，那么那些所谓的公共利益只不过是为了少数私利的幌子或骗术而已。对此，中国民众肯定要清楚明白。
总之，中央经济工作会议明确指出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。这应该中国政府房地产去库存化的最为重要的方式之一。如果有人借助中央主流媒体来阻碍房地产政策落实而不降低房价，那么中国房地产市场去库存的任务肯定不容易完成。对此，中央政府要特别警惕。
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发表时间： 10:00
中国的房价会一直涨下去吗？ &&
让雅克米歇尔 发表在
华声论坛 .cn/forum-76-1.html
　　也许这是一个愚蠢的问题，然而要回答出来并非易事。如果按市场规律来说，世界上没有只涨不跌的房价。但从新世纪开始到现在，中国偏偏演绎了房价不跌的神话，让那些鼓吹房价下跌的学者专家完全失去了方向甚至失去了话语权。
　　十年前，我曾非常认同易宪容对房地产市场的基本判断，对房价也是持相同的悲观论调，曾在报刊上大肆喧染房地产泡沫，现在看来，那是多么的幼稚和可笑！我们完全忽略了市场之外的政治因素，所谓中国模式其实就是中国奇特的房地产财富增长模式和房地产开发销售模式。一个十三亿人口的大国，完全照搬弹丸之地的香港经验，把财政收入跟土地出让牢牢捆绑在一起，这样的房价岂有不涨的道理？我们的悲观论调，影响了一大批人无形中也坑害了一大批人，让许多人失去了黄金十年最佳的暴富途径。
　　中国这些年疯狂增发货币，其总量已是GDP的2倍，负债累累的美国货币总量也只占GDP的70%。1990年中国货币总量只有1.5万亿，到2012年5月已超过90万亿。算一算，现在是那时的60倍。60倍是个什么概念？比如说那时的月收入是100元，相当于现在的6000元！换句话说，现在月收入6000元，也即是22年前的100元！所谓通货膨胀其实涨的不是工资，不是房价，也不是什么菜价肉价，涨的只不过是货币总量，也不是现在的东西少了贵了，而是通货膨胀钱多了不值钱了。
　　知名经济学家徐滇庆认为房价和所有价格一样都是货币惹来的祸，水涨船高，只要过度增发货币，中国的房价物价必然轮番上涨。而中国8%的人拥有80%的财富，因而12亿人中国人根本买不起房，能够拥有住房购买能力的最多1亿人，其中拥有多套房的不足3000万人。
　　2000年刚到北京时，北京的房地产市场还很低迷，即使冯仑对房地产市场的未来也是信心不足，因为他也曾在海南见证过房价从一千涨到一万又从一万回到一千的过程，在这个短短的过程中，金融机构在海南损失惨重，几百亿资金打了水漂，也给海南留下了大量的烂尾楼和闲置土地，以至于海南成为房地产泡沫的重灾区，一直到2003年，四大国有银行仍有上百亿的不良资产砸在手中，我当年曾亲身参与了处置这堆烂账的交接工作，对海南房地产泡沫记忆犹新，一朝被蛇咬十年怕井绳的阴影更是挥之不去。
　　冯仑潘石屹在北京得以立足，靠的是在海南成立万通公司定向募集了上亿资金，投入开发北京阜城门外的万通新世界商业广场，让万通的合伙人才真正赚到第一桶金，从而奠定了各各打拚的基础，起初万通在西三环万柳开发的低层洋房每平米价格只有五千多，在怀柔开发的现代别墅价格只在五千上下，即使到了2002年，冯仑在北四环亚运村动工的别墅，每平米的价格也只有一万二！几乎是同一时期，曾伟从深圳跑到北京，以很低的价格接手了朝阳公园边上的一块地，打造了棕榈泉这样的品牌豪宅，对外销售价也只有一万左右，并对客户承诺在交房之前代付按揭利息。那时候的上海房地产市场更加离谱，满大街的精装现房，无论想买多少套，银行都可以爽快的办理零首付。
　　中国房价疯狂上涨是在朱F基卸任总理之后，今天我所居住的北京，房价已经涨得足以让无房的人绝望，尤其是在对比了一套普通住房和自己的年收入之后，人们都会立刻产生痛不欲生的感觉。北京五环内的二手房价格基本在3万左右，新房普遍都在4万以上。100平米的二手房意味着要300多万，新房意味着400多万。即使年薪20万，也要20年不吃不喝才能换来这么一套房。
　　推动房价上涨的因素很多，除了货币增发、土地财政、政绩冲动之外，官场的贪腐也是一大因素。购房置业已成为官员受贿洗钱敛财的主要手段，贪官搜刮了大量钱财，最头痛的是如何做到财产隐藏不露，又能保值增值。在目前所有的投资渠道中，只有炒楼置业是最好的选择。将非法所得转变成房产，不仅安全性高，更能享受房价飙升带来的快感，完全用不着担忧财产在通胀下缩水。
　　几乎每个贪官倒下，除了持续刷新贪腐纪录外，都有多套房产的罪证一并罗列，在让人大开眼界的同时，也令人黯然伤神。譬如浙江省药监局原局长黄萌有房产84套，原山东省副省长黄胜有房产46套，广东茂名原市委书记罗荫国名下落网后查获其有有67套，广东茂名市副市长杨光亮也有房产35套，安徽黄山园林管理局原局长耿晓军拥有房产38套，山西蒲县煤炭局局长郝鹏俊有房产36套，其中北京33套，上海房管局第一副局长陶校兴有房产30套，山西阳泉市城区公安分局巡警大队大队长关建军在北京就有房产27套，价值1亿多元，原杭州市副市长许迈永有房产25套，原云南楚雄彝族自治州州长杨红卫有房产23套……如果继续开列，恐怕会是个十分壮观的清单。而这些动辄坐拥几十套房子的贪官，只不过是冰山一角。
　　在房价高企的今天，老百姓一辈子的积蓄可能买不起一套房，而贪官却拥有的大量房产，无形中给民众深重的无力感和挫败感。在房子就是硬通货的现实语境里，腐败官员坐拥如此之多的房子，不过是再次告诉我们，权力寻租，远比我们想象的更加严重更加可怕。
　　实际上，在房地产市场中，腐败已经不是暗流涌动，很多时候已经成为公开的必要成本。有专家就曾披露，房价中有30%是腐败成本。让人堪忧的是，如果官员们坐拥大量房产，他们岂能为调控房价去努力，只有房价高企，维持持续上涨的势头，官员所拥有的硬通货才会保值增值。
　　中国社科院数年前曾经披露过一份统计报告：当年闲置房共有6540万套间，在建房有1250万套间，如果按照一套房子容纳一个家庭，家庭平均人口数按2.8计算，闲房和在建房相加共有7790万套，至少可供2亿人居住。
　　官方一直以来对空置房闲置房的数字讳莫如深，北京市今年3月底，一度抛出了空置381万套的炸弹。按照官方不同渠道发布的数据，北京市的商品房集资房福利房大概有1320.5万套，空置闲置381.2万套，也就是说空置闲置比例高达28.9%。这个数据对于北京市官方还是北京房地产商来说，都是一个恐怖的数字！也意味着官方和房地产商再也找不到推高北京房价的理由。
　　中国流动人口最多的北京，空置闲置率如此之高，全国其他城市就更不用说了，平均房价已跃居中国首位的海南三亚，房子空置闲置率至少在90%以上。我所居住的北京东四环外一个小区，空置房也在一半以上。在海口市成片成片的住宅小区，空闲置率也高达90%，去年以来，我相继到大连、广州居住，不少外表光鲜漂亮的花园洋房空闲置率都在一半以上。
　　国土部发布的《2011年全国第三季度房地产用地市场运行概况》显示，截至2011年10月，全国未开工的房地产用地为21.3万公顷，其中住宅用地16.5万公顷；未竣工的房地产用地45.5万公顷，其中住宅用地35.5万公顷。2011年全国住宅用地供应目标是22万公顷。
　　这就是说，上述已出让未建、已出让在建和计划出让的住宅土地面积为65万公顷。65万公顷的住宅用地能建设多少房子？按每套100平方米，平均容积率1.5计算，至少9750万套；如果按照一套房子容纳一个家庭，家庭平均人口数按2.8计算，这些房子即可供2.73亿人居住。
　　2011年，全国保障性安居工程住房建设规模达到1000万套，相比2010年的590万套，增长70%，保障房建设规模创历年之最。按照我国的住房保障计划，未来几年还有2600万套的保障房要开工建设，商品房的开发只会更高于保障房，加上空置闲置房，完全可以满足10亿中国人的住房需求。
　　过去说房地产绑架了中国经济，许多人不以为然。如今看来，房地产不仅绑架了中国经济，更绑架了执政党和政府！绑架了每一个贷款购房的家庭和个人！实际上，房价疯狂上涨的根源是官员和专家们基于自身的利益推波助澜，与开发产商合谋造势，推动房价疯狂上涨，包括城市大规模拆迁，改造城中村，人为制造了太多太多的被动需求。
　　中国房地产市场从一开始就与居住无关，房地产没有真正的市场，只有真正的政治。可以说，这10年来，地方财政已经成为名副其实依靠玩弄房术的“土地财政”。《人民日报》去年就毫不讳言地说，普通购房者已被中国房地产市场彻底抛弃。白岩松也曾调侃：“其实在北京也好，或者说是上海也好，对于普通的，绝大多数的中国老百姓来说，生活在这个城市，当房价超过1.5万元之后，其实涨不涨跟大家没关系了，大家的注意力恐怕不再关注，你说3万元涨到4万元有什么区别，反正买不起。”
　　中国的房价会一直涨下去吗？我实在不敢再去揣测，只能任由人们自已去观察思考判断。
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[本帖最后由 管理员12 于
10:26 编辑]
回复时间： 10:09
专家分为三类：
一类是牛刀这样的，说的话ZF爱听，很多人受用。但真要听了他的话会输得连裤子都穿不上。
第二类是任大炮那样的，说的话ZF不爱听，很多人反对。但很多事都被他“不幸而言中”。凡是听了任大炮话的都发了财。
第三类专家最多。说远不说近，说国外不说国内，谈理论不结合实际，云山雾罩、不知所云，说了半天不知他的观点是啥？
回复时间： 10:53
改变房产现状是一大难题，我们的政府明白这个道理。不是不想，而是因为各地方政府把房地产业绩作为政绩指标来考核，想了也白想啊。
回复时间： 11:09
最大的利益集团是ZF，能不涨吗？？
----------------------------------------------不喊痛，不一定没感觉。不要求，不一定没期待。不落泪，不一定没伤痕。不说话，不一定没心声.
回复时间： 11:10
房价就这么高 想降价？谁说话也不管用，不好使！支持高房价！房价不高对不起买房的，刚买了房就降价谁不郁闷？所以，要继续的涨才对得起买房的那些人！买房的那些人才高兴
回复时间： 11:31
其实大家都知道，就是不肯说出来
回复时间： 12:10
政府只有把握政策的彻底性才能改变现状，正如：成也...败也.....。
----------------------------------------------美丽未来
回复时间： 12:43
政府推高土地价格,房地产商羊毛出在羊身上,跟着抬高房价,最终吃亏的是购房者.
土地财政是房价上涨的根源..
回复时间： 13:11
很多人还傻傻的支持调控，被卖了还不知道呢。
对于一个用来掠夺几倍人积蓄的产业，早早灭亡，免得害人。
回复时间： 13:24
我不想支持,想改革,你说咋办呢?
----------------------------------------------要糊涂才快乐
回复时间： 13:44
政府不倒，房价难降！
----------------------------------------------我相信，只有改变才是唯一的出路，而这唯一的出路就是打破一个又一个反动体制！无论它曾经是或者不是...
回复时间： 15:12
仅从物价角度分析，通货膨胀不能有效得到遏制，什么都会涨价。
回复时间： 15:16
这几年中国的物价涨的也太快太猛了，什么都涨，就是工资不涨，收废品的不涨。
回复时间： 15:28
当房价超过1.5万元之后，其实涨不涨跟大家没关系了，大家的注意力恐怕不再关注，你说3万元涨到4万元有什么区别，反正买不起
这话说的不错，谁他妈的关注啊
----------------------------------------------
回复时间： 15:32
中国的规律就是没有规律，所以一切预测到了中国就分不清东南西北
回复时间： 16:02
看看中国房地产背后的利益链,尤其贪官污吏们全都是地产商的股东,谁敢让它跌?
----------------------------------------------死心塌地跟党走！
回复时间： 16:45
老百姓买不起，商家也别想赚利
回复时间： 17:10
言简意赅，LZ已经说得很清楚了。
没有疯狂，只有更疯狂。
回复时间： 17:28
城市大规模强制拆迁，强制改造城中村，房子拆了，没钱你也得要买房
----------------------------------------------小桥流水
回复时间： 18:04
我们那近期小涨，房价没有掉过，卖不动的房子就闲着也没见降。在10个鸡蛋上坐了3星期后，终于成功孵化出第一颗鸡蛋。
但礼仪小姐、导购小姐依然是场内的一道风景线。
声明：本文由入驻搜狐公众平台的作者撰写，除搜狐官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表搜狐立场。
　　自1998年-2015年，除2008年房价负增长的小幅度回落外，房价一直都是上涨，甚至暴涨。结果到现在，中国的房价还没有暴跌，还没有崩盘，一二线城市暴涨，三四线城市也没有崩盘，仅仅是下降。为什么会这样？
　　房价波动，按经济学原理是市场供求关系表现。事实上，中国房价一直以来都深受“政策市”“计划市”的无形之手控制，市场化排除，导致房价不断的上涨，暴涨。
　　许多唱空中国房地产的国内外专家学者无一不失败，最后一次又一次的预测错误或者是落荒而逃。尽管使用房价收入、去库存周期、租金回报率、商品空置率去 证明房地产存在巨大的泡沫，会崩盘、会暴跌，甚至采取日本、美国的大量案例去说明，中国房价存在严重的泡沫，一定会崩盘。
　　恰恰相反的是自1998年-2015年，除2008年房价负增长的小幅度回落外，房价一直都是上涨，甚至暴涨。结果到现在，中国的房价还没有暴跌，还 没有崩盘，一二线城市暴涨，三四线城市也没有崩盘，仅仅是下降。为什么会这样？因为中国房地产是政策市、计划市，中国政府绝对不会容忍的，也不敢放任的。 个中的原因，大家懂的。
　　首先让我带大家一起来看看，过去十八年，中国房价上涨、暴涨的因素究竟有那些值得我们去研究、注意的。根据影响的大小，就来一个排队。
　　其一是货币超发，即M2与信贷新增量宽松及加杠杆、低首付。
　　其二是土地管理法。即招、拍、挂，货币补偿市场安置与地价上涨、地王。
　　其三是收入翻倍增长与城市发展不平衡。即富人越来越多，集中于少部分主要城市。
　　其四是土地制度与保障房制度。住宅土地供应减速与保障房大跃进建设。即保障房占住宅指标过多与新增住宅土地减少及地方政府卖地管控模式。
　　其五是经济发展模式与增长模式的弊端。即投资型经济发展思想与房地产作为经济增长的火车头、引擎器、驱动力，新型城镇化就是最好说明。
　　其六是高成本。即高税费、高利率、高人工、高补偿、高地价、高配建。
　　其七是政策市。即供不应求、需求旺盛，住宅供应与库存不足。
　　其八是投资渠道窄。即股市、债市、期货市、理财市、金市、汇市风险大，唯有楼市。
　　其九是人民币贬值。即保值增值。
　　其十是分税制。即地方需要土地与房地产税费收入，需要还债。
　　其次是带大家认识下房价暴涨幕后的十大黑手。
　　第一是中国政治体制（政治业绩-监督不当、法律缺位）。
　　第二是中国经济体制-经济增长与发展模式、城乡二元户籍制、土地制度－高地价（国家土地、垄断土地供应、土地出让招、拍、挂）、财政制度－高税费（中央6：4地方）、住房制度（保障房制度不完善、高房租）、投资制度（投资渠道少）。
　　第三是央行-货币超发、通货膨胀[热钱疯狂]、流动性过剩、人民币贬值。
　　第四是银行金融机构-高利率。第四是地方政府-政绩观、土地财政、房地产税费。
　　第五是代理公司、中介机构-高利率。链家约有2100亿元使用了杠杆成交，房天下大约2000亿元，我爱我家大约也有800亿元。
　　第六是场外配资机构-高利率（小额贷款公司、互联网金融平台、自买自卖转按揭、首付贷、众筹、P2P）。
　　第七是外资投资机构-信托、基金、保险、证券。
　　第八是中国民间、香港炒房团。
　　第九是商品房预售制、房地产项目资本金制。
　　第十是房企、买房人自己、城镇化、媒介、丈母娘、消费观、热钱。说明政(府)＼产业＼人＼企业和房地产之间的特殊关系，导致各个渠道都想在房地产这块 肥肉上狠狠赚一笔，从政(府)卖地，到中间开发商运作，银行＼材料＼建筑商的加入＼再到最终的售楼销售，最后到把房子卖到购房者，期间经过了众多的中间环 节和把控。正是由于环节层层过滤，最终导致开发商的油水越来越少，拿地也越来越紧张，房价越来越高。
　　下面让我告诉你，房地产火爆与暴涨背后的逻辑关系，是如何运行的。
　　如果按照正常的经济学基本原理，目前中国房地产库存创历史新高，市场属于供大于求。在中央去库存的供给侧改革指导，房价应该是降价，不是疯狂的涨价。 为什么没有按照正常的经济学逻辑降价反而涨价，原因在于非市场的、非正常的中国经济运行逻辑：即产业与金融、债务与政府、汇率与人民币之间的关系。一旦房 地产不行了，必然爆发连锁反应危机。
　　2015年中国经济速6.9%已经跌到25年首次最低增长，首次进入经济增速6速度，未来五年相信中国经济必然冲出重围，打破困难局面，实现6.5 %-7%的经济增长。不过，中国经济依然存在巨大严重的问题。2015年12月中央经济工作会议与日政府工作报告提出，去杠杆、去库存、 去产能、降成本、补短板的重点工作，说到底还是因为整个经济系统和金融系统的风险马上要爆发了。
　　这揭示了中国经济的这种尴尬：过去24个月里，我们把美利坚曾经奏效的救世良方挨个体验了一遍：
　　1、凯恩斯主义的政府刺激需求。2、马歇尔计划的一带一路。3、克林顿的互联网加万众创新。4、弗里德曼的货币供给理论。5、里根的供给侧改革，还有熔断制。
　　最后又回到我们熟悉而且的房地产拉动经济上……这就是我一直判断的中国经济重返房地产时代的最好证明。全国城市建成区有4.48万平方公里，占全国国 土面积的0.33%，可以看看这0.33%国土面积上产生了多少GDP。现在房地产行业8万亿的销售额，哪个产业的营业额比房地产更高，汽车、钢铁，或者 其他任何一个产业，没有比房地产更多的。如果说它不是支柱产业，什么是支柱产业？
　　中国经济指标显示，中国经济已到了最风险、最危机时刻。其一是PPI连续经历48个月的断崖式下跌。其二是占GDP三分之一的外贸出口基本没有了，甚 至成了负数。其三是大部分制造业工厂都关闭。其四是钢铁、化工、水泥等重化工业基本全军覆灭。其五是消费在勉强地支撑着，但这只是人们维持基本的生存所必 需，随着经济的下滑，消费早晚也会下跌的。
　　经济严重下滑必然传导到金融系统，而金融系统的最大危机，不在股市，不在居民住房贷款，也不在企业贷款，而在地方政府债务。根据中国社科院的数据和估 算，地方政府债务规模大概是30万亿左右，这还只是审计数据，而不是财务意义上的数据，地方政府的债务规模到底有多大，只有天知道。这是一个黑洞，也是一 颗定时炸弹，一旦处理不当，真有可能爆发系统性风险。除了政府信誉受损之外，整个银行系统都可能崩溃。
　　根据研究报告显示，这些地方债务90%以上是以政府财政收入信用，或以相应资产收益作为担保或抵押的形式存在，融资对象是银行、信托、证券、保险等机 构。融资渠道包括融资平台贷款、信托融资、城投债等。在平台贷监管收紧后，一些地方变相融资的行为愈演愈烈，不少地方通过信托贷款、融资租赁、售后回租、 发行理财产品、垫资施工等方式变相融资。
　　如何化解这些风险呢？当时决策者有几种设想：
　　第一种是央行直接出钱购买地方政府的债务，印钞票给银行。毫无疑问，这就是赤裸裸的量化宽松，这样做的结果就是货币贬值，通货膨胀。
　　第二种方案是地方政府和银行商量，债务延期。但延期并不利于债务总量的控制，也许债务会越滚越大，这个方案也被否决。
　　第三种方案就是债务置换，发新债，还旧债，但是时限拉长，利息降低。
　　按的分析， 现在走的就是第三种方案，2015年的债务置换还比较顺利，一些银行因为第一次跟地方政府过招，都比较听话。但随着债务置换规模越来越大，银行和地方政府 的博弈也进一步升级。财政部要求2016年地方债置换与新增规模将达到6万亿，三季度前完成置换。有条件的地方，可以提前置换，可以全部置换。
　　但是，上市公司，它们也有利润和绩效考核啊。这时，银行反应过来了，你地方政府这是得寸进尺啊，你违约在先，还不了债务，现在还出个主意要换成利息更 低，期限更长的，而且逐渐置换还不行，要求超额提前置换，那我银行肯定不干啊。于是，很多银行在跟地方政府博弈过程中，协商说，你不要置换了，还是给你延 期吧，利息还是按照原来的。通过条款设计，恩威并用，让地方政府选择延期而非置换，银行其实想走的是第二种方案。
　　眼看房地产不行了，土地卖不出去了，财政税收逐年下滑，债务成本越来越高，银行又不想债务置换了，这时，地方政府快扛不住了，95%的省会直辖市是靠 土地偿地方债的，一大半的债务要靠土地财政来偿还。为了让债务置换顺利推进，为了让整个风险地雷不被引爆，有高人出了一计：货币放水，拉高或稳定资产价 格，营造债务置换的宽松环境。
　　接下来就是我们看到的，1月新增贷款2.51万亿，创历史新高，大部分进入地产和投资领域；紧接着房贷首付比例下降，交易税费下降；北京上海深圳南京杭州等一线城市房价大涨。
　　降低首付其实就相当于增加杠杆，为什么在宏观层面降杠杆、去产能、去库存的形势下，要让房地产提高杠杆呢？从周小川在G20上海财长会议上支持房产贷款提高杠杆的表态中，你听出了其言外之意吗？在整个银行贷款中，房贷是最优质的资产，坏账率最低，这说明中国的是最守信用的，他们宁可省吃俭用，整天吃方便面，都不愿意拖欠银行的欠款。
　　盘者想来想去，只有这块可以用来提高一下杠杆了，于是就各种救市措施纷纷出台。但我们应该看明白，这次救市，救的不是房地产，而是地方政府，是地方政府的30万亿债务，是政府的信誉和中国整个金融系统。
　　只有房产价格上升了，其他资产价格也跟着上升或保持稳定，抵押品的估价也上升了，政府的土地好卖了，财政税收也上升了，跟银行的议价能力就上升了，债 务置换也就顺利了。很多地方政府的身家性命，都取决于房地产价格，房价一旦下跌，意味着土地价格和其他资产价格也一并下跌，土地卖不出去，抵押品价格下 跌，这会导致政府信用违约，银行逼债。接下来的后果大家可以想象，地方政府一旦违约，将纷纷成为被告，信用扫地，这一现象政府愿意看到吗？
　　我一直强调，当前中国经济最严重的问题主要表现为：
　　第一是产能严重过剩，即面临失业与企业破产、制造业的危机。
　　第二是房地产库存，即三四线城市库存与堰塞湖及金融。
　　第三是汇率，即人民币贬值与美联储加息危机。
　　第四高杠杆债务，即货币超发与地方债务及高杠杆危机。
　　第五是人口红利严重下降，即人口增长拐点与人口老龄化危机。
　　第六是投资和出口已经严重透支，即经济驱动器、引擎力熄灭。
　　房地产是连接中国经济上的“产业、金融、人民币、债务”最关键的一环。而中国经济最核心的问题就是房地产、债务、汇率。债务问题最核心的是地方政府、银行，房地产问题最核心的是银行和房地产公司。汇率问题最核心的就是人民币贬值与美元升值。
　　老谢告诉大家，为什么说房地产是解决中国经济最严重问题的最关键杀手锏？楼市和股市就两朵中国特色的奇葩，是中国印钞机器的发动机，是中国吸血、吸金的两大合法工具，其中绑架了太多的利益关系和政治因素，其发展本来就是畸形和变态的。
　　第一是房地产与产业，即房地产与产能过严重过剩。产能严重过剩即面临失业与企业破产、制造业的危机。市场表现在钢铁、煤炭、水泥、船舶、铝业等十大核 心制造业，还有其他产业。产能严重过剩最主要原因是需求不足与供应过剩，其中需求不足就是出口下降与房地产需求严重下降及政府基建投资不到位，说明房地产 涉及到相关60个产业左右，直接影响到产能的需求，如果房地产下行了，肯定会导致产能过剩。因此，房地产业调整期时，加上制造业去产能、股市去杠杆，房地 产业复苏关系到就业稳定、企业稳定。
　　第二是房地产库存与金融。即三四线城市库存与堰塞湖。目前一线、强二线城市房地产不存在库存压力外，三四线城市存在严重的房地产过剩。如果不能有效化解房地产库存过剩，非常容易爆发中国经济“诺骨牌”现象，首当其冲的首先是房地产企业，死的最快就是毫无反击之力的、无抗跌风险的中小房企。再就是中型的房企、大房企。接着就是上市房企。然后是银行体系，然后因为银行系统的问题，必然导致系统性的金融危机问题。
　　第三是房地产与汇率，即人民币贬值、美元置换与美联储加息及汇率崩盘危机。RMB汇率下跌，引起国际经济震荡，导致中国出售美国国债。在石油国家经济 出现严重困难的情况下，如果中国再出售美国国债，那么必然引起美国国债的连锁反应。而美元出现下跌，导致中国的RMB汇率暂时稳定。
　　汇率问题不是大量的热钱外流，而是中国担 心RMB贬值进行大量的美元置换，这才是中国政府担心的根本。如果存在银行的50万亿RMB存款其中有1/10进行置换，估计中国政府就坐不住了，就可能 导致中国的外汇崩盘。因此，需要把老百姓的存款锁在笼子里面，最好的办法就是释放出来刺激经济增长。可是，什么产业有这样的功能，就是容器的最大限度。目 前股市不行了，唯有房地产业，这才是承接货币之水的产业容器。
　　第四房地产与高杠杆债务，即货币超发与地方债务及高杠杆危机。中国的债务敞口到底多大，没有人清楚，有的说30万亿，有的说50万亿。但是目前中央政府允许的地方政府债务进行置换，实际上已经说明我们存在着严重的债务问题。
　　中国的债务问题主要表现在地方政府和企业，尤其是制造业的企业和地方政府，目前明显处于高杠杆债务危机的利剑之下，而还债的关键就是房地产业，其中土 地储备与土地收入及房地产税费收入。中国政府已经就债务问题推出了债务置换问题，但是债务置换目前因为银行系统的问题而无法有效执行下去。因此，地方政府 在债务上就存在较多问题，如何解决呢？唯一可以解决的办法就是把房地产业做大做强，地方政府最核心的资产是土地。其中地价则是土地最值得关心的问题。由于 土地制度与地方政府供地的控制，导致不断抬高土地资产价格。而抬高土地资产价格的关键就是房价要上涨，而且是迅猛地上涨，这样政府才能有效提高资产价格， 才能和银行进行有效的债务置换。同时，消灭通货膨胀与防止货币流入其他非实体产业，这就是房地产“一业四用”的最好办法。
　　第五是房地产与人口红利严重下降，即人口增长拐点与人口老龄化危机。人口红利急剧下降已经深深影响到中国经济增长、需求的增长。虽然机器人 [-2.29%资金研报]、无人飞机可以替代人工，但是短时期内无法大规模替代，因此必然导致劳动人口短时期内紧缺的问题。因此，虽然中国的市场出清 必然导致大量人口失业，但是我们的劳动人口缺口很大，尤其是服务业，未来2-3年缺口会更大。最放的办法就是解决通过房地产作为桥梁过渡，放开户籍制度与 计划生育制度，户籍限制取消与二孩政策就是最好的说明，而房地产不仅可以吸引人口，还可以增加居民，还可以解决落户的等问题。
　　第六是房地产与投资、出口已经严重透支，即经济驱动器、引擎力熄灭。目前看，需求侧的投资、出口已经到了极限，投资已经没有边际效应，而出口因为全球 经济紧缩、RMB汇率等问题已经出现负增长。因此，需求侧的传统投资、出口、消费已经无力推进中国经济的发展，尤其是投资、出口。现在稳增长的关键还是房 地产与政府基建，关键是可以起到拉动产业的作用。目前全球经济形势也必然影响中国经济，首先是美国经济可能出现衰退，其次是欧洲、日本经济不振，其必然影 响中国的出口。再者，TTP/TTIP的实施，必然对中国的贸易带来巨大的负面影响。虽然看好中国经济必然从L型经济模式中走出来，必然不会陷入中等收入 陷阱，但是中国经济依然存在巨大严重问题。
　　目前看，中央政府的供给侧改革是非常正确的方式和方法，但是因为中国的政府体系问题，供给侧改革结果到底如何，我们还需要拭目以待。虽然供给侧方案是 国家政府进行经济改革的核心方案，但是其是长期的解决方案，在经济下滑严重的情况下，必须增加需求端的需求。其一是最核心当然是支柱产业的房地产，而房地 产已经占据国家经济总额的40%以上。因此，在进行供给侧改革的时候，必须适当扩大总需求，尤其是房地产产业。其二是虽然实体经济存在流动性紧张问题，但 是市面上流动性是非常宽裕的，同时又遇到资产配置荒等问题，导致很多企业、个人、家庭目前无法有效配置高收益资产，而房地产恰恰是满足众多高净值用户的资 产配置需求，目前房地产热潮恰恰就是风口。其三是各种新的金融模式，如众筹、房地产中介金融等，也起到相当关键的作用，这和之前的美国房地产贷款机构类 似，起到了高杆杠的资金配置作用，使得根本无法首付的人群也能够买上房，但是杆杠比例已经达到10-20倍。
　　这九个原因就是房地产热潮的背后逻辑：政府需求、外汇管理要求、需要适当扩大总需求以及资产配置要求、金融资金需求导致了2016年初在去库存背景下 的房地产热潮，虽然是和去库存背景相背离的，但是也是符合背后的逻辑关系的。这能够长期持续下去吗？短期看，肯定有效，但是10年之后呢，是不是还是要靠 房地产去拉动经济增长？按照城镇化率与住房需求看，房地产依然是中国经济增长的火车头。
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