房产评估机构乱象横生 不同公司估价相差2000万
作者：王晓慧
　　本报记者 王晓慧 北京报道
　　同一套房子，贷款买房时的估值是5000万，拆迁时的估值不足3000万。
　　这是北京京华律师事务所律师刘宏辉刚刚接手的一个案子，同一个标的物，不同的评估公司最后得出的估价相差悬殊，而此类事情并非个案。“同一套房子有不同的评估价格，贷款是一个评估价格，打官司评估差价是一个价格，拆迁时又是一个评估价格。”刘宏辉这样告诉《华夏时报》记者。
　　6月7日，住房和城乡建设部印发《国有上房屋征收评估办法》，强调在国有土地上房屋征收中，应评估房屋的“类似房地产的市场价格”。该文件的出台首次将拆迁补偿由原来的按政府指导价格补偿，修改为完全按照市场价值来评估。
　　“按照市场价评估，这是一个很模糊很不负责任的说法。”深圳市合正地产集团公司集团品牌总监王恭敏告诉记者：“同一地段按照市场价都没法参考，这些都是空话，评估市场很乱很复杂，评估标准没法统一。”
　　房产评估，顾名思义就是估出房子“货真价实”的价码，把该挤掉的“水分”挤掉，但如果负责挤水分的评估机构自己都有“水分”呢？
　　评估不统一
　　房屋拆迁时需要评估，房屋交易时需要评估，办理按揭贷款时需要评估……房产评估是房产交易中的重要一环。大多数情况下，房子“值”多少钱全凭评估公司说了算。
　　“每一个评估机构的评估结果都有可能不一样。”康正评估公司一位负责人告诉记者，房屋评估里有几个支撑价格区别的硬指标：楼层、朝向、结构、通风采光、房龄、居住环境、物业、水电气、等等。除此之外，就是参照政府指导价和周边房屋的市场价格。
　　“这个价格不是绝对的。”朝阳区房管局拆迁科科长罗月告诉记者，纯粹按照周边房屋评估价格并不准确。比如，周边的有可能是普通商品房，有可能是高档公寓，有可能是写字楼，也有可能是带精装修的住宅，这些房子的价格肯定不一样。评估公司需要把这些因素都剔除掉，然后对这个系数做一个修正，评估下来的数值就是这个拆迁区域周边普通商品房的价格。
　　“评估公司资质不一样，评估参照的标准也不一样，有很大的操作空间。这种情况下，找找人，托托关系，吃点差价，好房子按照不好的房子评估，不好的房子按照好的房子评估，这都是有可能的。”按照以往的案例经验，刘宏辉告诉记者，针对某个占地项目临时建立一个评估公司的现象非常普遍，而这个评估公司跟运营方大都有利益关系。
　　据记者了解，在按照市场价评估之前，房屋评估均是按照2003年12月建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》，也就是政府按照不同的地段，把房屋划分为不同级别的指导价。
　　住建部表示，《国有土地上房屋征收评估办法》出台的同时，《城市房屋拆迁估价指导意见》废止。
　　收费无标准
　　“开设评估公司的门槛很低，只需要公司里的评估人员拥有执业证书和评估认证书，同时要求本地户口的评估师占公司一定的比例即可。”王恭敏告诉记者，即便如此，空壳评估公司的数量也非常多，光有证书不见人。同时，一个人挂靠几个评估公司的现象非常普遍，收费也没有统一的标准。
　　据记者了解，国家没有明文规定评估机构的收费标准，而是随行就市。本报记者找到一个北京市中介机构目前的收费标准，其中对评估费有些许的说明：房屋总价100万元以下的，收取评估总价的0.42%，100万元到500万元的累进费率为0.3%。比如，一套150万元的房屋，需缴纳的评估费就是万×0.42%+（150万-100万）×0.3%=5700）。
　　但是，一位评估公司的员工告诉记者，现在评估收费比较混乱，一些资质比较差的评估公司收费极其低廉，很少按照原价收取评估费，几百万元的房产评估最终拿到手的大都只有几千甚至几百块钱。除了本身压价就低外，评估公司还需要返给担保公司、中介公司和银行一定费用。
　　据记者了解，大多数金融机构都在估价公司的评估收费中提取一定比例的“回扣”，作为其“中间业务收入”。同时，很多评估公司为了取悦运营方会按其要求进行评定，从而从中牟取暴利。
　　“评估机构是商业运营机构，它也要为自己的邀请方负责，评估价格和评估费肯定是倾向于运营方。”王恭敏说。
　　主管部门集体失语
　　对于目前评估机构乱象的问题，主管部门集体失语。
　　“评估机构太多了，光是北京有资质的地产评估公司就不止百家。”康正评估公司的上述负责人告诉记者，评估公司根据公司的规模、业绩状况和拥有人员的资质情况上报到主管机构，然后申请A、B、C不同级别的资质。“至于说到主管单位，由于评估机构涉及的比较多，所以我们的主管单位也比较多，比如国土部、住建部、财政部、行业协会等。”
　　评估机构原本是市场经济中的独立中介机构，但在我国，由于评估机构曾经长期隶属于政府部门，滋生了保护主义、恶性竞争、独立性丧失等问题。以地产评估机构为例，早在1999年国土资源部就下发过《关于土地评估机构与政府主管部门脱钩的通知》，地产评估机构也纷纷改制，但一些业内人士指出，老关系还是“剪不断，理还乱”。
　　一位业内人士告诉记者，评估机构的主管部门大都担负着发布通知和出台政策等方面的职责。虽然也有明文规定，评估机构一旦有违规行为将取消其评估资质，但因为评估结果有误而被取消资质的情况，他至今还没听到过。一般评估机构被取消资质的原因，大都是与其他机构合并，或是公司原本就是一个空壳，两年内无业绩而取消。“没事的时候好多主管部门，真正出了问题基本就找不到他们了。”
　　涉及的政府职能部门多了，遇到问题往往会相互推诿。有人生无人管，这似乎正是评估机构乱象横生的根本。
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股票/基金&在房屋征收过程中，房地产价格评估机构对被征收房屋的估价报告违法时，被征收人可以申请重新评估。即房屋估价报告必须具备合法性和正当性。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
因此，在解决房屋征收纠纷中对评估报告合法性的争议时，应当从以下三方面审查评估报告的合法性。
(1)程序是否合法
主要审查评估程序是否符合法定要求，估价报告记载的估价提起人是否适格，估价机关的确定是否合法，估价机构和工作人员是否具备估价资格，估价人与一方当事人是否有利害关系，估价过程操作是否规范等。
(2)形式是否合法
估价报告形式是否符合法定要求，估价结论是否有合理的分析过程等。
(3)内容是否合法
内容审查虽然不是审查的重点，但是，如果认为评估结果可能不实， 可以提出异议。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
【典型案例】
2008年3月，A省某市某公司获得拆迁人资格后，委托某房地产评估咨询有限公司对被拆迁人宋某的房屋进行估价。由于双方未达成拆迁补偿安置协议，2008年12月，拆迁人申请县建设局进行拆迁裁决。在裁决过程中，宋某要求对被拆迁房屋实行产权调换，同时认为对被拆迁房屋估价过低，应重新估价。县建设局委托原房地产评估咨询公司，对产权调换房屋按照评估时的市场价格进行了评估。在此基础上，计算出被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，采取结清产权调换差价的方式，作出以产权调换作为补偿安置方式的拆迁裁决。2009年1月，被拆迁人宋某对拆迁裁决不服，向市建设局申请行政复议，请求撤销县建设局作出的拆迁裁决。复议机关经审查认为，县建设局作出的拆迁裁决所依据的估价报告违法，故撤销了拆迁裁决。
【专家评析】
本案中市建设局撤销县建设局的拆迁裁决，主要是因为拆迁裁决依据的估价报告存在以下严重错误。
(1)在房地产价格评估机构的选择上，没有遵守有关规定。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条第1款规定：&房地产价格评估机构由被征收入协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。&《国有土地上房屋征收评估办法》第4条第1款进一步明确：&房地产价格评估机构由被征收入在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收入按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。&
本案中，房地产市场价评估机构，未经被拆迁人选定仅由拆迁人选定，侵犯了被拆迁入对评估机构的选择权。按照现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》及评估办法的规定是违法的。
(2)没有公开评估结果。
《国有土地上房屋征收评估办法》第16条规定：&房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收入公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。&这一规定是明确了对评估结果公开性的要求。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被征收入对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。反映了对被征收入陈述、申辩权的保护。
本案未公布评估结果，侵犯了被拆迁入对评估结果的陈述、申辩权和复评权。
(3)被征收房屋估价的时间与所调换房屋的估价时间不一致。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。明确规定了对被征收房屋的估价应当以房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格为标准。需要说明的一点是，为保证被征收房屋评估结果和产权调换房屋价格的公平，产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。《国有土地上房屋征收评估办法》第29条规定：&除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。&被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日， 产权调换房屋价值评估时点也应当是房屋征收决定公告之日。本案被拆迁房屋的市场价格，估价时间在房屋拆迁许可证颁发的2008年3月，而所调换房屋的市场价格，估价时间在拆迁裁决时的2008年12月，由于房地产价格浮动性很大，由此可能使被征收房屋和调换房屋在同一时点上的市场价值与二者的最终评估价值不一致，甚至出现较大的差异。
综上所述，复议机关作出的撤销裁决是正确的。&
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评估公司具体是根据什么来评估一套房子的价值的？是不是评估公司有自己的一套评估标准?如果是的话,哪位网友有这样的文件，我现在急用！先谢过！
08-11-24 &
找专业评估公司
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。。。急用这个干吗用？？？评估公司一般根据房屋所在的地址，面积，楼层，朝向，建成年代，，，周边小区的商业环境以及绿化等等来评估房产的价值，还有每个评估公司都会有自己的评估标准的。。。每家银行也都有自己指定的评估公司
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