中国房地产崩盘后有多严重？看看日本就知道了！ : 经理人分享
中国房地产崩盘后有多严重？看看日本就知道了！
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导读日本作为房地产崩盘的典型例子，自上世纪90年代资产泡沫破灭后，出现长达10年的经济低迷与通缩；2008年金融危机后，日本经济再次陷入困境，任凭质化及量化宽松政策与负利率都未能将其拉出泥沼。
地价和房价在特定情况下互为因果关系。特别是处在当前历史罕见低利率环境下的“资产荒”时期，房地产开发企业疯狂竞拍土地导致“地王”项目屡屡挑战眼球，而资本市场房地产上市公司股票被疯抢，一定程度反映出金融市场加配住宅不动产的逻辑。
那么，这样的后果有多严重呢？看看日本就知道了。
日本作为房地产崩盘的典型例子，自上世纪90年代资产泡沫破灭后，出现长达10年的经济低迷与通缩；2008年金融危机后，日本经济再次陷入困境，任凭质化及量化宽松政策与负利率都未能将其拉出泥沼。
实际上，日本经济从兴盛到衰败的过程总结为：经济高速发展-市场乐观预期-资产价格上升-消费投资增加，伴随投机性加大-泡沫产生，持续膨胀-日本政府连续采取紧缩政策-市场悲观预期-泡沫破灭-资产价格下降-消费投资下降-跌入“流动性陷阱”。
分析日本陷入流动性陷阱可以发现，房地产投资过热催生泡沫以及人口红利进入拐点是两大重要因素。这也是中国当下面临的困境。
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作者：佚名
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中国楼市若突然崩盘会带来哪些惊人新商机
作者：王盈盈
　　房地产崩盘后经济增长趋势放平，一切都在房地产泡沫破裂，整体崩盘后变得不一样。经济大环境不好，可以说几乎任何行业岗位工作都会受到影响。而中国财经观察人士王盈盈认为，我们最喜闻乐见的行业，也就是这个问题所问的有商机的行业，是那些长期趋势与GDP保持一致(毕竟GDP长期趋势一般是向上的)，而短期内能承受住GDP波动，甚至反波动的行业。这一观点值得关注。
　　房价暴跌对普通来说不是一块大饼，而是一记重拳，能打得咱晕头转向好几年，甚至十几年都缓不过神来。
　　挂着“国家顾问”头衔的深圳大学当代金融研究所所长，因“110个城市房价即将崩盘，现在最好的投资方式是赶紧卖掉房子”言论被网友赠送“崩盘帝”绰号。
　　国世平称，“中央还不是担心房子暴涨，现在最担心房子像断崖式的下滑。中央内部预计房子很快就要崩盘。已经崩盘或很快就要崩盘的有110个城市。
　　但是还是有人跟其“骇人听闻”言论唱反调。
　　(,)发布的第25期交银中国财富景气的指数显示，无房家庭和仅有一套自住房家庭未来入市意愿比上期上涨了20个百分点，预期不动产投资意愿小幅回升。
　　北京师范大学金融研究中心主任表示，房地产正在经历良性调整，“崩盘论”比较可笑。
　　交银中国财富景气指数还显示，分城市的级别来看，8月北上广深四个一线城市的新建商品住宅价格延续全面跌势，环比降幅分别为1.2%，1.3%，1.3%，1.1%。
　　交行方面分析认为，从目前的资金环境来看，二套及以上住房贷款难以大增，购买能力不足仍将成为制约入市的一大因素。未来不动产投资意愿能否巩固上升势头，还有待进一步观察。
　　实际上，伴随着房贷新政的出炉，楼市未来的发展态势成为很多人关注的焦点。钟伟表示，从2007年到2009年的调整过程看，目前楼市的调整可能延续到2016年上半年。
　　房地产崩盘后经济增长趋势放平，一切都在房地产泡沫破裂，整体崩盘后变得不一样。经济大环境不好，可以说几乎任何行业岗位工作都会受到影响。
　　经济一旦放缓，建筑业和器械租赁会遭到很大打击。类似的还有汽车行业、制造业、酒店业、木材业、计算机和金融相关行业等，经济下行的打击面还是非常广的。
　　而我们最喜闻乐见的行业，也就是这个问题所问的有商机的行业，是那些长期趋势与GDP保持一致(毕竟GDP长期趋势一般是向上的)，而短期内能承受住GDP波动，甚至反波动的行业，举几个例子：
　　不管经济好不好，健康都是要关心的，其实在过去数次经济危机中都挺了过来，是国内外普遍认可的经常无视经济波动的行业。
　　金融危机中的2010年，(,)工业产值增长率为25.7%，与金融危机前2007年的24%基本持平。对于中国来说，由于未来社会的老龄化趋势明显，未来的医药行业发展向好基本是个定局。
　　食品饮料和烟酒等属于轻消费，即使宏观经济不景气，这些行业也能保持稳健。
　　不过要注意的是这些行业也需要分开看待，高端餐饮，如高档酒楼，高档饮料和香烟会受到打击。但连锁餐饮，廉价香烟和路边摊却能逆势而上。
　　如2008年肯德基、麦当劳等新开张的数百家新店就是一个例证，而2009年中国全社会餐饮业零售额达到17,998亿元，同比增长16.8%，与危机前2007年的19.4%基本持平。
　　可以反映广播电视业的情况，经济不景气时大家的闲暇时间会增多，在对新闻局势更加敏感的同时也需要一些节目来放松，电视和广播就成了填补闲暇时间的好东西，行业应声发展。
　　这类“闲暇行业”类似的还有游戏、电影、杂志报刊和生活服务业等。
　　以游戏行业为例，的网游市场在1997年只有一两百亿韩元的产值，而到2004年，这一数值已经突破40000亿韩元。这正是由于亚洲金融危机后，韩国政府看到纯工业发展路径对经济周期依赖太大，于是大力推动文化和游戏产业，利用了危机中的特殊需求和这些产业抗周期性能强的特点。
　　同样地，2008年作为金融危机重灾区的，游戏产业依然保持了同比43%的高增长率。
　　公共管理、防务、强制性社会保障以及类似的行业抗压能力是杠杠的，一般不会受到显著的影响。
　　经济学家年会夏季论坛调查报告显示，51.95%的经济学家认为中国楼市10年之内不会崩盘，31.17%认为5-10年内会崩盘，9.09%认为1-2年内崩盘，7.79%认为3-5年内崩盘。
　　据美媒体报道，城镇化概念催生的投资热，以及对这些城市消化库存能力的高估，只会延长这些城市楼市泡沫爆破的时间。
　　专家表示，如果房价崩盘“大跳水”，对经济的影响将是引发普遍的、严重的衰退。
　　房地产业和建筑业合起来的不动产业在整个产业链中的影响是非常全面的，前端是原材料，如钢材、水泥、建材，中间产品是设计、建筑工程、装修等，最后形成的商业物业和住房，拉动的是市场活动的面面。
　　比如住房交付使用会促使入住者购买家电、家具、床上用品等耐用消费品，这又涉及很长的产业链和很大的产业群。
　　此外还有很多文化社会属性的产品，比如一个人搬入新居后往往会买书籍放到新居的书架上，年轻夫妇会考虑生孩子，这又涉及婴幼儿用品、教育产业等。
　　所以，不动产业是国民经济的一个确切无误的支柱产业，这一地位无可置疑。既然如此，我们当然要避免这个产业经受那种大起大落式的冲击，政府也不会坐视不动产业大起大落。
（责任编辑：HN010）
09/04 07:06
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2016房价崩盘我们该怎么办？钱会缩水吗？我们要购买黄金保值吗？
我们距离2030年，只剩14年了。80后这2.5亿人已经普遍奔4了，90后人口只有八零后的七成（不到2亿），00后只有90后的七成（1.5亿以内）。过两三年，00后就要开始上大学了；再过五六年，00后就是毕业结婚的主力军了。无论是从市场的逻辑，还是从政治的考虑，房地产的未来都是不能乐观的。从市场的逻辑来说，其实大家都清楚的，供求决定涨跌。过去十几年，之所以任大炮的“永远上涨论”成立，无非就是两个原因：1、政治，2、预期。说白了就是借未来的钱，买现在的房；靠明天更高收入的“预期”，来圆今天讲的故事；靠将来的年轻人，来给现在上涨的房价买单。这终归是不可持续的。你可以认为买房是投资，不是居住；你可以说房地产涨跌是有钱人来决定，但这不会是“永远”的常态。房地产讲的故事，永远需要刚需来支撑；今天扯的“预期”，永远要明天的现实来兜底。如果买房卖房离居住属性越来越远，越来越多地变成有钱人之间击鼓传花乃至融资洗钱的游戏，那也就彻底没法玩下去了。有钱人的钱是哪里来的？是今天你给我一千万，明天我给你一千五百万，俩人就共同致富了？这不是变成传销了么？假如有钱人都是聪明人，就不会玩一个没有穷人买单的游戏。你一千万卖给我，我一千五百万卖给他，他最后三千万卖给20个穷人兜底，咱们三个才能和气生财、共同富裕。特别是三四线城市，未来10年内，人口不萎缩就不错了。一二线5年、8年后如何，不好说，但三四线城市注定是没有未来的。人口高度老龄化、人才外流、年轻人没有希望，这将是未来三四线城市的必然命运。即使是美国，三四线城市的命运也是明摆着的，虽然美国的人口、年龄结构要比中国乐观。至于三四线崩了之后，一二线会如何，不确定。从政府的考量上，也肯定不会放任房价继续上涨了。多数人是穷人，多数人是穷人，多数人是穷人。虽然他们没有话语权，是沉默的大多数。按之前十几年这个势头，多数人收入增长幅度是永远买不起房的。纵使拼进包括双方父母三家的全部积蓄，仍然会有相当一部分穷人，即使在县城也买不起房。这个“相当一部分”，哪怕比例只有不到10%，都是一个数以千万计的人群。并不是每个人都是知乎上年入千万的人生赢家。农村已然空巢，而且不可逆转。想让在家乡周边县城或者北上广深打了一辈子工的3亿农民工，40岁之后再滚回农村去，那是作死，无论政府还是资本家，谁打这个算盘，基本就是找死。但指望现在还没能在城市买房的农民工兄弟们接盘，甚至成就新一轮涨价故事的支撑，那是痴人说梦。最终，哪怕只有5%、10%的农民工被抛下，那也是几千万的不稳定因素。即使winners要把他们当成90年代的下岗工人来牺牲，也得考虑一下“慰问”的成本。今天的80户、90后农民工，可不是看个小品就能“我不下岗谁下岗”，听首歌就能“从头再来”的。何况，中国还已经积累了3亿高中以上学历的人群。虽然这部分相对学历较高的人群中大多数已经在城市落户，但依然有相当一部分人仍然因为房价游离于城乡之间，彷徨不知所终。大家可以瞧不起这里面的5%、10%。都是losers么，大学毕业这么多年都买不上房，不是loser是什么。你穷是因为你懒，你穷是因为你笨，你穷你还有理了？你穷还想结婚生孩子了？你穷还想买房子？但政府不能无视，至少不能长期无视，如果他们想坐稳椅子的话。如果就指望被时代抛下的loser们，一个个都安安稳稳顾全大局，老老实实别闹事，实在活不下去了就安安静静去死，那别忘了：40岁还没娶上媳妇的刘bang，写《 无向辽东浪死歌》的王薄，连秀才都中不了的黄chao，写诗都不押韵的洪xiu全，他们后来让这个社会买的单有多大。说是秀才那啥三年不成，可一旦逼得他们三年、甚至三十年都毫无希望，全社三年、三十年后还都不搭理这上千万的穷酸秀才，那真是会闹出大新闻的。人数多了，时间久了，黑天鹅总会出现的。聪明人不会赌黑天鹅永远不出现，而我相信“他们”是聪明人。也不要说现代社会那啥不可能，明末的时候，江南的缙绅们看来，西北那群盲流也是自寻死路。即使只是犯罪率提升十几个百分点，即使是和平的太阳花、占领中〇、占领墙街、红衫军黄衫军对阵，都能让我们自以为的现世安、好岁月静好，变得不堪一击。————————————利益相关：我不是空头，我更不是唱衰未来。实际上，我今年可能会在我最不看好的三线买一套房，因为我想在鸡年生个猴子。只是我认为，未来政府必然不会继续放任乃至向过去一样推波助澜助长房价大涨。政客们的核心工作，就在于权衡利弊。权衡哪一部分人可以牺牲，哪一部分人会从中受益；可以牺牲的，能牺牲到什么程度而不崩盘；可以受益的，受益到什么程度，才不会势力膨胀，幻想篡班夺权。看核心的表态，现在最关心的，内政无非是去库存、产业转型、扩大内需三件。无论这三件事成与不成、阻力多大，都是必然要搞的。“房价上涨”的预期，恰好站在三者的对立面。之所以还不能马上真动手打压房价，无非是需要时间缓冲这巨大的惯性。高速路上180°急转弯，会翻车。货币注水仍在继续，甚至还再创新高，可实际比例是在下降的。M2 只有40万亿时，来个4万亿，相当于注水10%；M2达到150万亿时，就算来个10万亿，也只能稀释6%。这注定是手术前的吗啡。（当然，也不排除一直注射吗啡最后high死的可能性。）至于很多二三线城市这波“政策利好”下的上涨，就是把本来是大手术前镇痛的吗啡，当成是医生又新开的营养液。即使是营养液，也该明白，重病已久，调养的差不多，就该动刀子切病灶了。2016年，房价总体不会跌。2017年，估计也不会。至于三年后、五年后？母鸡呀。我又不是钦定的上帝。只是，那些说永远上涨的，话还是别说的太早。就像谢国忠之流十几年唱衰一样，将来“万年上涨论”，也必然会被打脸。指望房子增值，无非就是赌自己不是最后一棒罢了。是不是，谁也不知道。但是，最后一棒，肯定是近了。至于黄金？人类告别金本位已经一百多年了。“货币天然是金银”，这个时代已经过去了。想图保值，还不如买几大罐石油埋起来呢，毕竟现在石油的低位的短暂的，将来反弹是必然的。但是真大批量买油存起来，技术难度还挺大。貌似我们只能买石油期货，期货我不懂，不说话。（还有就是，就算房价跌了，我们穷人也不会受益。比如，那时候我们很可能会发现，50万就可以在二线城市买一套房，但每年养房的物业费、房产税，就要好几万；说不定到时候还会配合公立学校、公立医院改制，买完房还要给就近的学校和医院交各种教育附加费、医疗附加费。无非是换一个boss来宰割我们~但至少，很多穷人终于不用隔三差五被房东赶走、被中介宰割了。也算是进步吧。）************************************************看到有童鞋质疑我说的穷人在县城买不起房，还一本正经的算账，说在县城买房多容易。我不知道他们有没有接触过穷人，有没有过在县城里真正生活个一两年。有父母可以啃老，有父母的房子可以合住，夫妻二人都有一份不低于最低工资标准的工作，每个月扣除基本的吃穿住用水电气暖房租交通等生存开支还能稳定结余1500以上，能够从县城里的银行拿到20%的最低首付，能够按标准利率甚至85折、8折利率执行，甚至还可以有公积金。在县城能过上这样的日子，可能例子很多很多，但他们真不是穷人。何况，理想很丰满，现实很骨感。各种预想不到的开支远远多于计算器上按几个键得出的数字。他们还需要夫妻两个都要一直有稳定工作（稳定两个字很重要，越是穷人，就越难稳定下来），不能生活在房价虚高的县城里（有穷县比临近全国GDP前40的地级市房价还贵的，非要点名引地图炮么），然后没有烟、酒、网瘾、赌博之类不良嗜好，不能有生老病死，不需要打点人情往来，不需要打点各路牛鬼蛇神，不会吃亏上当遭遇电话诈骗，永远不遭遇各种意外......老家的穷人们想要过上这样的生活，持续30年都这样无病无灾，跟让我们在北京过上77元廉租房的生活差不多，需要CCTV的力量。实际上，每加上一个“理想条件”，都意味着这个理论模型过滤掉了一部分样本，最穷的那部分样本。即使每次被“忽略不计”的只有1%的人，这么多条件筛选下来，其实早就把相当大比例的人，都忽略不计了。比如，哪怕只是一句“有手有脚”，就把全国上千万的残疾人，给云淡风轻地抹去了。我不否认现在老家多数人的生活比以前好得多了。农民种一亩大棚蔬菜，赶上好价钱，一年收入10万问题不大。在县城开个小饭馆，生意好的一晚上毛收入两三千。这种情况也很常见。但别忘了，我说的是穷人。每天靠去劳务市场有一搭没一搭打零工的，家里躺着一个病人的（不需要更多一个就够），开个小店黄了的，刚攒一笔小钱就被偷了的，摆摊被城管揍了的。你以为他们每个月收入三千，你听说他们一笔小生意利润翻番，但你并不知道他们每年过年时的辛酸。愿阳光每天都能照在乐观者的身上，永远没有阴天下雨刮风打雷。***************************再重申一次：我不是看空房价。未来政府的核心诉求应该还是在于经济结构转型。房价不需要崩，只需要别疯涨，矛盾就不会激化；适当给低收入人群让一点利，矛盾就不会激化。经济转型成功了，房价再涨一点，也无所谓；转型失败了，就算房价跌成白菜，也一样没意义。之所以我觉得长期看房价不乐观，也就在于：如果未来房价还像之前这十几年一样疯涨，转型就是空谈。离开实体经济本身的繁荣，房价100万一平或者100块一平，都是药丸。
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