在美国买房与中国买房有什么不同？
在美国买房看上去是一个很高大上的事情，乍一看美国买房似乎很划算，土地私有，买下房子就是买下土地，这房产就是你的私人王国，没有强拆这些在国内似乎司空见惯的烦心事，不过事实真的有那么美好吗？
2009年夏天，朋友Jessica在美国明尼苏达州布莱恩市花28万美元买了一处独立住房。这所房子建于2000年，共三层，室内使用面积500多平方米，2厅、5卧、4卫、2车库（其中一个是2车位），房屋周围是绿地，地产面积为2500平方米。房子坐落在一个高尔夫球场内，风景秀丽，环境幽静，世界头号球手伍兹也曾来此打球。
需要说明的是，500多平方米的使用面积买的时候只算400平方米，100多平方米的地下室虽然有地板供暖，但没有装修，所以不算面积。房子买下后，她装修了地下室，如果现在出售，地下室就算面积了，就该写500多平方米了。美国独立房屋的地下室可不像我们的地下室，暗无天日，他们的地下室其实最多一半在地下，在下面居住、娱乐、健身、开Party都没问题。Jessica花4万美元对房子进行了装修、粉刷，并更换了中央空调。
房产交易时，除支付房款或首付外，还需交纳房屋检查费(200美元左右)、贷款申请费、测量费、过户登记费、律师费、交易税、取暖燃油税、房产税等费用，所有这些税费加在一起，是房价的3%～8%。如果自己聘请房地产经纪人购买住房（房地产经纪人通常由卖方聘请），还需支付经纪人一笔费用，这笔费用是房价的5%～7%。
这所房产每年需交纳的房地产税为8000美元，约是购房价的2.86%。房产税可以半年一交，也可一年一交。卖房者付房产交易日以前的房地产税，买房者从交易日开始，付房地产税。如果房子是按揭购买，还要对贷款额征收0.35%的印花税，另外加0.002%的贷款税（intangible tax）。对按揭购房者来说，房地产税由银行代缴。
除了房产税，还要交垃圾处理费。垃圾处理费按垃圾桶的个数交纳，每个垃圾桶每月交10美元。Jessica家门口有两个垃圾桶，一个用于放置普通垃圾，一个用于放置可回收垃圾，每月共交垃圾处理费20美元。
美国保有住房的主要开销就是房地产税，一般来讲，美国的房地产税税率是住房价值的1%～3%。房地产税各地区之间差别很大，即使一个城市的不同街区税率也不相同，富人区、社区环境好的街区房地产税税率就相对高些。可以这样理解，房价高的地区房产税税率也高，因为房子附近的公共投入大，学校、医院、公园、银行、公交、体育馆、影剧院等应有尽有，给生活和工作带来很大便利，多交些税也是应该的。
根据美国统计局提供的数据，2009年美国自住房估价中位数是185200美元，家庭房地产纳税额中位数是1917美元。房地产税纳税额最高的是新泽西州，房地产税中位数为6579美元，税率为1.89%，房地产价值中位数为348300美元，家庭收入中位数为88343美元。房地产税纳税额最低的是路易斯安那州，房地产税中位数为243美元，税率为0.18%，房地产价值中位数为135400美元，家庭收入中位数为54216美元。
美国1798年通过的关于财产税的法律，把财产分为三类：（1）价值100美元以上的房屋。（2）12岁到50岁的奴隶。（3）土地。可以看出，美国建国初期就开始征收房地产税，而且是房产税与土地税分开计征。当房产税的税率与地产税的税率相同时，就叫单一税率；当房产税的税率与地产税的税率不相同时，就叫劈开税率。美国有的州实行单一税率，有的州实行劈开税率。单一税率计算房地产税简单一些，先分别评估房产价值和地产价值，然后两者相加，得出房地产的总价值，再乘以房地产税税率，就得出应交纳的房地产税税额。劈开税率计算房地产税略麻烦一些，先分别评估房产价值和地产价值，然后，用房产价值乘以房产税税率得出房产税纳税额，再用地产价值乘以地产税税率得出地产税纳税额，最后把房产税的纳税额与地产税的纳税额相加，就得出房地产税的总纳税额。
说到地产，读者肯定要问美国土地所有权问题，好，下面我们就看看美国有没有一块真正的私有土地。
国内不少人认为，在美国买了房子，房子就永远属于自己的了，因为土地私有。
这样理解就错了。首先，房子是有寿命的，中国民房的设计寿命一般为50-70年，设计寿命到了，房子即使不倒也不能住了，因为那就成了危房。所以，不管土地是公有还是私有，自己永远拥有这所房子是不可能的。
美国法律允许土地私有，但私有土地的面积也就占国土面积的一半左右，剩余的一半归联邦政府、州政府、县政府和市镇政府所有。
在美国，你有块私有土地，绝对没有在中国有块公有土地更能自由使用你这块土地。例如，你买了块土地要盖房子，但房子的高度、式样、建筑材料，甚至连玻璃的厚度、房屋的颜色都要经过地方规划部门审批，你没任何权利在你的土地上随心所欲地盖房子。
如果你买的是一处带地产的独立住房，除一般清洗、按要求的颜色和涂料粉刷外，你不得改动任何墙体，增加一个浴盆都要向市政部门报批。
你有栋别墅，想种花草，花草也不许你随便种，一定要按照政府规定的种类种。院子里不能随便养宠物，狗、鸡、羊、猪等大动物和啼叫的动物都不许饲养。还有，院子里不准拉晾衣绳，不准立电视天线，国旗也不准挂在高高的杆子上。
你看，你在中国的房子没有地产所有权，可这些事情你随便做，没人管你。在美国虽然土地归自己所有，但政府不让你做这做那，其实就是租用的，因为每年还要交土地税。
不但是城市的住宅土地管理这么严，农民的农场也是这样。如果你在美国买了块农场，并不是你想种什么就种什么，种任何作物都需要有政府的特许证，让你种玉米，你不能种大豆，更不能改变农田的性质。
有人说，美国土地私有，在土地下面发现石油，也是自己的。这也理解错了。在自己的土地上发现了石油，要开采，照样需要特许证，要交一大笔费用。其实美国地下储藏着很多煤炭和石油，但政府都不允许开采，而是要留给子孙后代使用。
不少人知道资产阶级革命的口号是&私有财产神圣不可侵犯&，但那只是个口号而已，在美国各种法律中，找不到任何一条法律说&私有财产神圣不可侵犯&，美国宪法照样规定政府为了公共目的，对私有财产给予公平补偿后可以征用。
你看，从严格的物权意义上来说，在美国找不到一块土地是私有，也就是具有独占性，有处置权。其实，那些说有自己土地的人，从本质上讲就是从政府那里租来的，每年交的土地税就是租金，政府如果需要这块土地，根据法律就给征用了。
我们再回过头来说房子与土地的产权关系。
在美国，如果是独立住房，也就是我们所说的别墅，那好办，你可以买块土地自己盖，因为那块土地上只盖你自己的房子，土地的产权和房子的产权可以统一起来。买的独立住房也是如此。
城市的楼房就不同了，一栋楼房几十层高，就下面那点宅基地，怎么把那点土地分配给几百户人家呢？那块土地上的任何一个人，都无法认定哪一平方米是属于他的。宅基地无法划分边界，不管怎么分配，都不具备物权所要求的边界清晰和排他性，也就是说，对楼房居民户来讲，拥有个人的私有土地所有权从法理上讲是不可能的。所以，美国有关法律规定，公寓楼的产权仅仅是空间的产权（ownership of only the air space），不包括土地的产权。
那楼房下面的土地算谁的呢？和英国一样，由于楼房的宅基地无法私有，所以，法律允许同一楼的业主如果有超过2/3的人同意，可以先成立一个公司，大家掏钱，把那栋楼宅基地和院落以及出入道路买下来，这时，土地的所有权就归公司所有，也就是公司的股东共同所有。如果一栋楼的业主没有超过2/3的多数人想购买宅基地，那土地所有权就在开发商手里攥着，如果是他买来的话，当然，也许是他租来的，这时，土地所有权就在第三方手里。
这只是处理楼房宅基地所有权的解决方案之一，美国楼房住户有多种形式的选择，还有住房合作社形式的楼房，也就相当于中国的集资建房，大家掏钱买地盖楼，然后分配，但这时就需要由业主出资聘用专门人员进行物业管理，交纳各种税费，因为土地所有权还是不在私人手里，仍然需要以单位的名义交纳土地税、房产税。
美国有城市分区制度，哪里是商业区，哪里是住宅区，哪里是工业区，都有明确的划分，不可交叉使用。所以，住宅地很少有机会改变用途，这样，土地的升值空间很小。我们可以从统计数据上看出，美国的房地产价格，其实主要就是房子的价格。2009年，美国独立住房新房销售平均价为270900美元/套，838.9美元/平方米，而当年美国独立住房的建造合同价格中位数为860.2美元/平方米，平均为936.9美元/平方米。从数字上看出，美国新房的销售价格连建造成本都不够，也就是说土地一分不要，白送。
我们中国人似乎很在乎宅基地的70年大限，但我们首先要明白一个大前提，那就是中国宪法规定土地不得私有，买卖土地是犯法的，是要坐牢的。房屋产权证上写得很清楚，土地使用期限是多少年，从什么时候开始，到什么时候终止。还有，我们住房的设计寿命不会超过70年，土地还没被政府收回，房子就倒了，考虑70年后的问题根本就没这个必要。
那美国人是怎么认识这个问题的呢？
美国虽然允许土地私有，在美国，人们对宅基地的土地所有权看得很淡。写本文时，我给朋友Jessica打电话，问她买的那所房子土地有产权吗？她疑惑不解，根本就没在这个问题上费过心思，住了几年也不知道自己有没有宅基地所有权。
美国人在一所房子里居住的时间平均为7年，7年搬一次家，就图房子住得舒服，谁还在意土地的所有权是谁的呢。
也许读者会说，有了宅基地所有权，就可以作为遗产留给后代呀。美国的遗产税实行累进税率，房子的价值越高，纳税比例越大，高达55%。在美国，继承房产相当复杂，要填写的报税表格就有60页，据说需要一个月才能填完。所以，美国人也不希望土地价值增加到房子上，不然遗产税很高，借钱也费劲。在美国，遗产税不交，房子就要充公。
在美国，有96%的人在一年内就会把继承的房产卖掉，因为自己有房子住，空着房子还要交房地产税，不合算。如果继承的是老房子，还要经常维修，不但费钱，还劳神，确实没必要保有，不如变现实惠，腰包里有钱，想到哪里花就到哪里花。即使那些盖得很结实的房子，能几代相传，一两百年后，那可说不准是谁的了，因为美国有这样的法律，政府可把私有财产认定为古迹，从此，原私有产权者仅有使用权，还要负责维护，任何时候不得改变古迹财产的面貌，产权收归政府。
纽约市的宾夕法尼亚中央车站是私人财产，有上百年历史，纽约市政府心血来潮，决定把它划入古迹保护起来，而此时车站的主人准备把老车站进行扩建。车站主人觉得那是自己的房子，想怎么改建就怎么改建，就把纽约市政府告上了法庭，官司一直打到联邦最高法院也没打赢。
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(C) 独家网 版权所有李稻葵：2017去外国买房不划算 原因就一个字
国际形势：一个“乱”字从2016年世界整体形势的发展，我们看到一个“乱”字。不管经济形势还是金融形势都处在复杂的变化之中。2016年西方有两件大事出乎意料。这两件事在2017年将持续发酵。一个是英国脱欧，脱欧给英国经济带来巨大的冲击，英镑的汇率迅速下降，企业家在英国伦敦买的房子，政府不允许撤，担心撤了之后，英国伦敦的房价进一步下降。另一件事就是特朗普上台，又是一个乱象。特朗普上台之后，经济上的三点政策将对国际造成影响。第一，减免个人所得税。特朗普上台以后宣布减免相当于GDP的1%的税。1%的税率一减，老百姓马上就有钱了，美国老百姓的消费观念跟中国不一样，美国老百姓有钱就花。美国老百姓减少1%的税负之后，会马上去消费，所以减税对最近两年的居民消费是直接的刺激。第二，特朗普要调整关税政策。从别国进口到美国所有的产品，不管是原材料，还是消费品都加10%到15%的税。美国的经济一年是18万亿的GDP，进口量能够占到10%左右，再乘10%就是1800亿，这是不得了的数字，一年的贸易逆差5000亿左右，这是一大笔钱。第三，大搞基础设施建设，允许企业家去修铁路，而且给企业家减税。美国预计基建的经济规模大概在每年500-800亿之间，相当于中国每年基础设施建设的三分之一。减税、搞贸易壁垒加上基础设施建设，都会使得美国本土经济活跃。美国对资金的需求吸引力会上升，全球的资金会加速换成美元，对中国经济是一大挑战，这就是2017国际形势，一个“乱”字。国内形势 ：处在U型的底部对于国内形势，我的基本看法是，中国经济目前仍然处在一个深刻的调整之中，我们处在一个U型的底部。我们此时此刻的自然增长的潜力是高过目前的7%以上，我们现在是按照低于经济增长潜力速度在运行。因为中国经济目前人均发展水平仅仅是全球领先的经济体20%，这20%购买力平价，我们人均发展水平相当于美国经济65年前的水平，我们赶超的空间很大。根据历史的经验表明，发展中国家赶超发达国家需要满足三个基本条件，第一是稳定的政府；第二是对外开放；第三是不断提高的人口素质，包括健康水平，包括受教育的水平。这三个条件都满足，经济能够实现赶超。这三个条件缺一不可，比如朝鲜政府稳定，但是不对外开放。印度对外开放，也拥有稳定的政府，但是人口素质不高，30%的文盲。而中国这三个条件同时满足，我们还有很大的增长潜力。2017年整体分析，经济增长速度可能是6.5%到6.6%之间，整个增长上半年形势比较严峻，包括资金外流，美元加息，特朗普折腾，上半年稍微困难一点，下半年稍微稳定下来，尤其民间投资有所上升，国家政策层面一定继续拉动固定基础设施建设。因此，2017年还是一个非常艰苦的过冬之年。 企业家把人民币换成美元到国外投资，长期而言不一定有利可图。目前最流行的投资方式是去国外搞房地产。但是，买美国的房子划不来。你这个房子一年涨20%撑死了，美国收你30%的税，你就跑不掉了。中国的企业家是需要出国投资，你出国投资的方向应该是和国内的企业有一个协同性。企业家如何应对我鼓励大家到到欧洲购买一些技术上、品牌上协同性的实体企业，不太赞同大家一窝蜂换美元去买房地产。出国盲目投资，这是日本当年犯过的错误，我们不要重蹈覆辙。我给政府呼吁的建议是双管齐下，既要管住汇率，也要管住资金盲目流出。企业家应该着眼国内的投资机遇，出国投资可以做，但是一定要和自己的主业配合，不要盲目的出国投资。国内的投资渠道是什么呢？就是我们的产业升级。举个例子，我们都很痛心北京的雾霾问题，我们都是雾霾的受害者。但是，我认为北京的雾霾相对而言比较好治理。因为雾霾的源头不是发电，中国发电厂技术是全球领先的，煤用于发电不是最糟糕的，煤用于冶金和制造水泥才是雾霾最主要的污染来源。今后治理环境的趋势应该是关掉内地冶炼厂，把这部分企业搬到沿海。按照德国人在莱茵河办钢厂的办法，用进口的煤、先进的技术冶炼，这样工厂对环保的冲击力就会大大的下降。北京周边的3亿吨的生产能力转移2.5亿吨，我相信北京的蓝天一定会回来。如果改造1亿吨的生产能力，投资能够上升1.9%，环保就能够打造成新的经济增长点。我们的经济现在处于冬天，冬天也不是坏事，冬天应该做的事就是收藏。诸位企业家利用冬天的形势进一步加强学习，练好内功，一旦大形势发生了转机，我们各位企业家朋友们一定会有更好的，更大的发展。
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