02版：时政
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高昂门面转让费：几多猫腻几多泪
&&本报讯（记者钱华云 实习生李亚飞）城区的天价门面转让费现象，除徒增创业成本风险外，还潜藏许多因门面层层加码转让后，门面一旦遭遇拆迁或房东回收，高门面转让费就会给承租者带来直接经济损失。&&市民刘女士介绍，2007年，她曾花费2万元在金虾路从他人手中转租来一门面，经营10个月后，生意刚有起色，门面产权单位工作人员就给她下发了限期一个月搬离拆迁通知书，2万元转让费打了水漂，加上装修费，亏损接近3万元。她找到门面产权单位，该单位称，单位从没收取其门面转让费，不会承担其损失。找律师咨询，律师也告诉她，门面转让费交易属于私下行为，不受法律保护，最后刘女士的这次创业只好以亏损3万元告终。&&今年3月，城区一单位在所属的商业门面合同到期后全部回收他用，“合同到期，门面回收”对于产权单位来说原本就是合情合法的事，但是回收时却遭到所有的承租户强烈抵制，后来知其原委：现在的租户中大部分都是花费了数万元的门面转让费获得的门面，当初承租时，根本不知道面临单位回收，如今被单位到期回收，很多人钱还没有赚到，却已经损失了几万元门面转让费，这让做小生意的租户实在想不通。&&在今年初，经过长宁大道一排单位门面房时，很多市民都发现一个怪现象：刚开始，这排房子中有两家承租户打出了门面转让招牌，过了不到2个月，一排门面房的商家差不多全部打出了门面转让的招牌。熟悉的人透露，这排门面房准备拆迁，不甘高价转让费泡汤的商家便开始打出“低价门面转让”来骗人，让不了解拆迁内幕的人来替他们埋单。&&其实，不仅在长宁大道这家单位门面前如此，细心观察的市民常常发现，在城区，因为存在高门面转让费，一旦哪个单位门面房内部传出要拆迁的风声，一段时间内，承租者都会在第一时间纷纷打出“门面转让”的招牌，希望找到一个冤大头，减少自己损失。不过，门面上清一色的“门面转让”招牌，很多市民一眼就会发现其中存在的猫腻。&&市工商局消保合同科曾对我市法院、仲裁机构提供的受案数据进行分析，他们发现，近年来，我市房屋租赁合同纠纷，特别是商业用途房屋租赁合同纠纷在房地产纠纷案件中占有相当大的比例，并呈逐年增长态势，纠纷内容大多是转租、转让费等。
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商铺转让费如何合法又合理？ | 前沿
中国民商法律网本文为中国民商法律网原创作品，作者贺瑞，系中国民商法律网编辑。如需转载请联系后台获得授权。助理编辑：万州责任编辑：赵妍图片编辑：师文、李欣南、刘小铃、金今在商铺的租赁经营活动中，商铺转让费是伴随商铺经营权转让而常见的衍生物。由于现行法律对商铺转让费的性质无明确规定，导致出现纷争时，法院无法就商铺转让费是否应当返还、具体返还数额或比例等问题进行统一决断。针对这一问题，江西财经大学法学院周维德副教授在《商法视野中商铺转让费问题探讨》一文中提出了自己的解决办法。1商铺转让费存在的问题商铺作为商事营业场所，在商事营业资产的构成要素中，不仅具备其有形财产之价值属性，还所蕴含有商事租赁权及商誉价值等无形财产属性。商铺转让费是指在商铺转租合同中，商铺经营人（转租人）将一定期限的商铺经营权转让给承租人，所一次性收取的营业补偿费。从实践来看，商铺转让费存在两个问题：一是当承租人订立商铺租赁合同时接受了高额的转让费，但在后期的商事经营中并未实现预期的盈利目的，其就会提出转让费无效或显失公平的主张，要求免除或退还该项费用；如果出租人不同意，那么承租人在前手的默许下，就将成本转嫁至下一个店家，来降低自己的损失，导致转让费“芝麻开花节节高”。 二是在签订商铺转让合同后、合同履行完毕之前，由于商铺所有人提前收回商铺、政府拆迁、商铺所有人转让商铺等原因，导致承租人无法继续经营，由此引发承租人向出租人一次性交纳的商铺转让费应否返还，返回数额或比例等一系列纠纷。2商铺转让费的规制思考消除商铺转让费实践之乱象，除了需要对其属性进行明晰外，还需要对该类费用的构成要素进行分析。商铺转让费属于对转让人的一种综合性补偿费，其中应当包含的因素有: 转让人对于该商铺的商誉提升的补偿，转让人对于预期经营利益放弃的补偿，转让人对于商事营业场所租赁权让渡的补偿。商铺的经营人在进行商铺转让时，对转让费之主张具有商法意义上的合理性。在明晰了商铺转让费确定时应当包涵的因素后，对于如何进行商铺转让费调整，可以从以下几个方面着手：第一，对商铺的租赁期限进行干预。为了达到利益的平衡，租赁期限的确定应当在遵循契约自由原则的基础上，充分尊重承租人意愿。第二，对商铺转让费设定上限，以遏制转让费虚高现象。确定商铺转让费的数额，一般考虑以下两个因素：（1）无形资产的费用，即次承租人为获得该商铺良好的经营环境、商业信誉、人脉资源、供货渠道等无形资产而支付的对价。（2） 租赁期限，次承租人为获得租赁期限而向承租人所支付的对价。第三，在租赁关系由于租赁期限届满而原承租人未能与所有权人达成续租之合意时，原租赁关系结束，承租人不得向所有权人主张任何该商铺的商誉增值补偿。第四，参照商品房交易中的政府指导价方式，在商铺转让费领域推行政府指导价。由于商铺转让费的法律性质还不明晰，全国范围内关于商铺转让费纠纷的处理“同案不同判”现象十分明显。为了妥善解决经济生活中高发的商铺转让费纠纷，必须要先对商铺转让费的法律性质进行明确界定，再来探讨如何实现对该费用进行法律规范之路径，进而使得此类纠纷的处理合法又合理。参考文献：周维德：《商法视野中商铺转让费问题探讨》，载《法学论坛》2016年第1期
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店铺整体转让协议书
11:40&&来源： |
店铺整体转让协议书
转让方（甲方）：身份证号：
顶让方（乙方）：身份证号：
房东（丙方）：身份证号：
甲、乙、丙三方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：
一、丙方同意甲方将自己位于 街（路） 号的店铺(原为： )转让给乙方使用，建筑面积为 平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋中所享有的权利与义务。
二、该店铺的所有权证号码为 ，产权人为丙。丙方与甲方签订了租赁合同，租期到 年 月 日止，月租为 元人民币。店铺交给乙方后，乙方同意代替甲向丙方履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙方领回甲交纳的押金，该押金归乙方所有。
三、 店铺现有装修、装饰、设备(包括附件二 )在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归丙方所有，动产无偿归乙方(动产与不动产的划分按租赁合同执行)。
四、 乙方在 年 月 日前一次性向甲方支付顶手费(转让费)共计人民币大写 元，上述费用已包括甲方交给丙方再转付乙方的押金、第三条所述的装修装饰设备及其他相关费用。甲方不得再向乙方索取任何其他费用。
五、 该店铺的营业执照已由甲方办理，经营范围为餐饮，租期内甲方继续以甲方名义办理营业执照、税务登记等相关手续，但相关费用及由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关。乙方接手经营前该店铺及营业执照上所载企业所欠一切债务由甲方负责偿还，与乙方无关。
六、 乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方每日向甲方支付转让费的千分之一的违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，乙方按转让费的10%向甲方支付违约金。甲方应保证丙方同意甲方转让店铺，如由于甲方原因导致丙方或甲方自己中途收回店铺，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金。
七、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但因国家征用拆迁店铺，有关补偿归乙方。
八、 如果合同签订前政府已下令拆迁店铺，甲方退偿全部转让费，赔还乙方接手该店铺的装修损失费，并支付转让费的10%的违约金。如果合同签订之后政府明令拆迁店铺，或者市政建设(如修、扩路、建天桥、立交桥、修地铁等)导致乙方难以经营，乙方有权解除合同，甲方退还剩余租期的转让费，押金仍归乙方(前述顺延除外)。或甲方在每年营业执照有效期届满时仍未办妥年审手续，乙方有权解除合同，甲方应退回全部转让费，赔偿装修、添置设备损失费，并支付转让费的10%的违约金。
九、本合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效。
甲方签字：
乙方签字：
丙方签字：
附件：一、原房屋租赁合同
二、甲方转让给乙方的一切设施清单 责任编辑：ang
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