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购房百科：购买二手房必看的三大注意事项
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摘要：二手房由于住房交易直接，工程质量一目了然等选择余地颇多等备受置房者的青睐，但买二手房也有哪些问题是一定要注意的呢？除了地段 、户型、配套、交通等因素，物业、车位、维修基金等也都是要考虑的重点内容。
二手房由于住房交易直接，工程质量一目了然等选择余地颇多等备受置房者的青睐，但买二手房也有哪些问题是一定要注意的呢?除了地段
、户型、配套、交通等因素，物业、车位、维修基金等也都是要考虑的重点内容。一、物业交接细节颇多物业交接涉及到细节颇为繁琐，在买房的时候一定要注意，除了要对钥匙、水电、煤气等这些细节进行交接查验，还要对合同多加注意。要把具体交割款项详细的标注在合同中;在签订合同后应到物业管理处办理物业管理费结算，时间应以交房当日为准，同时还要办理物业进户手续。二、 车位问题一定要理清楚现在私家车越来越多，停车位也就显得格外重要。没有停车场和车库的小区往往看起来乱七八糟，车辆摆放成了大问题，不仅不美观，还给生活带来了极大的不便，所以购买二手房的时候尽量选择有停车位或者车库的。这里需要注意车位的产权问题，一般情况下有产权的车位可以出售的，但是有些只有使用权的停车位能否转让，则要取决于当初业主与物业管理处签订的合同。不管是为了日常生活的便利还是房屋的升值价值，购房者都有要尽量争取停车位。三、公共维修基金如何处理?房屋交易的过程中很容易被忽略，因为距公共维修基金缴纳的时间过久，很多业主都已经忘记这回事。那么，房屋交易过程中公共维修基金到底怎么处理呢?像是这种双方都忽略的情况下，一般默认结余维修基金不予退还，公共维修基金将随房屋所有权同时过户。除了这种方法，买卖双方也可以自行解决，一般有以下几种处理方法。1、 买卖双方经过协商，由客户与业主共同承担这笔费用，即客户支付原业主所缴纳公共维修基金费用的50%;2、 买卖双方经过协商按一定比例支付公共维修基金费用。比例公式为：(房屋产权年限-原业主所购房屋与出售房屋的时间差)房屋产权年限。通过了解这些事项想必广大业主们也能有所注意了，买到合适合心意二手房。
[责任编辑：陈丹]标签
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||||||||||要买房?不注意这些二手房的陷阱，你就被坑大了-房产建筑
要买房?不注意这些二手房的陷阱，你就被坑大了
发布时间： 10:14
&&2017年，我们的房地产基本面出现非常大的变化，其中一个非常明显的变化是楼市的供需关系。数据显示，目前我们的人均住房面积已经超过了30平米，每个家庭平均拥有1.5套住房，除了资金聚集的热门城市，大部分城市已经实现了供需平衡，而即使在热门城市，资金虽然聚集，但市场也早已向存量房市场转移。
&&特别是今年，开发商们都已经被组合拳给打蒙了，在这种情况下，新房供给少，而且越来越有豪宅化的趋势，作为普通刚需购房者，买房势必要向二手房市场转移。但买二手房与买新房相比，其门槛要高得多。
&&新房的确有很多问题，比如开发商要求同时签个精装修合同，再签个车位合同，房子面积缩点水，但这些与二手房相比，恐怕还只能算是小巫见大巫。
&&买二手房到底有哪些坑，且听我说道说道。
&&1、假房源问题
&&假房源问题一直是二手房的顽疾，现在一些互联网中介上的二手假房源仍然非常多，即使有中介喊出了100%真房源，实际上就行业而言，100%真房源根本不可能存在。如果你在筛选房源时突然发现了一套物美价廉的二手房，先别急着高兴，这很可能是个假房源。不信打电话去问问看，不是房子没了，就是房子比挂出来的价格高不少。
&&玩得都是这个套路嘛，流量加客源。线上跑流量，下线吸引你去门店参观，这就跟中关村一样，你看中的房子没有，可以介绍别的嘛。
&&破解这个问题倒也不难，先办个新手机号，在网上看到心仪的房子，先打过去，就你所关心的房子的配套、户型、朝向、楼层等问题进行连珠炮式的提问，如果经纪人不能顺畅地回答，这套房子绝对就是假房源。
&&2、房主也会遇到坑
&&有些中介为了拿到房源，也是下足了心思，笔者的朋友就遇到这种事，他当初是想“以小换大”，上午把房子挂出去，下午就有客户电话进来了。说是要看房，最终被这位朋友识破，所谓的客户其实就是中介自己人，两个经纪人一块唱双簧，目的也很明显，以显示中介实力，客源多卖房快价格合理。其实很重要的原因是中介想尽快接管房源，冲业绩。
&&3、好几年不卖房了，为啥还能接到中介的电话?
&&肯定会有人有过这样的经验，曾经在中介处挂牌卖过房子，房子是否成交倒是没啥，重点是你可能在这次挂牌后的几年还能接到中介问你是否有卖房计划?
&&为啥会出现这种情况。有中介朋友道出了其中的秘密：中介是个流动性特别大的行业，特别是今年，现在楼市遭遇组合拳打击，人员进进出出很频繁，新进人员如何开展业务，老客户的信息资料就成为起点。
&&4、 什么时候付中介费
&&中介费是一笔不小的支出，现在普遍的中介费比例在2%-3%之间，一套房子200万，中介费就得4-6万块钱，现在的房子恐怕早已不止200万了。但是什么时候交中介费，还是应该仔细斟酌的。二手房的交易流程非常长，不同的中介要求付中介费的时间也不一样，通常情况下，中介会要求网签前交齐中介费。这个时候中介并没有完全履行完职责，后面还有房屋解抵押、过户、申请贷款等流程，如果一个环节出问题，买二手房就容易卡壳甚至交易失败。到时候中介费可不是那么容易要回来的。
&&5、房屋本身的一些缺陷被掩盖
&&这里说一个极端的例子，有位朋友买二手房，他对房龄格外关注，因为会影响贷款额度，中介和房主都承诺该套房子的建筑时间是1999年的，但到了银行放贷时却出了问题，建筑时间从1998年提前到1984年，整整提前了15年，商贷和公积金都不会批贷款了。
&&除了这种建筑时间，其他比如房屋漏水、凶宅等都是二手房瑕疵中比较让人头疼的问题。
&&二手房比新房风险更大的原因有两点，其一是信息不对称，其二是交易流程更长，环节更多。现阶段，能够做的恐怕就是解决信息不对称的问题。目前这一块在努力的有首付款资金监管、强制房源核验等。
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&&来到雅居乐海南清水湾，你要小心“醉氧”后，再回到原来的城市会不适应：湾区背靠九所岭，森林覆盖率56%以上，周围是吊罗山热带雨林环伺周围，负氧离子含量达10000/m?。
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房产证为什么没有房龄
&&&&&&买房贷款是大家现在买房的主要途径，房贷利率的高低是大家较为关注的一个点，房贷利率通常包括商贷的利率和公积金贷款的利率，各地方执行怎样的利率大多数一定的，具体还需咨询当地银行或者公积金中心。
房产证为什么没有房龄－攻略
什么叫联建房？联建房为什么没有房产证
联建房是土地部门卖出单间的土地给私人(一般面积为3.8米乘12米),也有可能是拆迁安置所得。再由同一块土地......
联建房是土地部门卖出单间的土地给私人(一般面积为3.8米乘12米),也有可能是拆迁安置所得。再由同一块土地上的所有私人业主联合建设成商品房的一种形式!下面我们讲述什么是联建房?联建房为什么没有房产证?什么叫联建房?1、联建房是指一方提供土地使用权,一方提供资金,进行合作建房,并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的行为。2、通俗的讲就是一方有项目无资金、一方有资金无项目。双方通过协商共同经营这个项目(建房),以达到共赢。3、价格一般比市场价低,有联建合同。这是房产商在开发前期资金短缺的情况下快速集资的一种方式,但政府无相关文件,也不支持的。是你情我愿的一种合作建房形式。4、联建房是指某一个房地产项目由两方或两方以上联合开发建设,其中有一方出地皮,另一方由一个或一个以上的单位出资金,房屋建成后双方按约定的比例分成,其中有一部分由投资单位拿出在房地产市场上销售。联建房为什么没有房产证1、因为联建房是前几年房地产开发初期为了发展房地产业的一种过渡形式,已经不适应现代房地产开发的需求。2、如果该房屋进入二手房,建房者将获得较高的经济利润,必将扰乱房地产市场,对开发企业来说不公平。也就是说普通人只能做自住房的自产者不能做生产者用于销售。比如联建的成本一般只有商品房的一半。3、土地获得方式、小区环境改造、城市配套设施建设、国家税收、各种手续办理……如果允许联建,应该附上条件,对联建房进行公示,征求社会意见,在确保用于自住不用于出售的情况下进行建设。4、 一般来说联建房建设也是合法的住宅开发模式。建设前都可以合法取得建设用地许可证和建设工程施工许可证。但因着有关部门要保护房地产开发企业的利益,所以联建房的产权手续还有所限制。5、所以联建房住宅本身合法,但如果没有取得产权却会得不到法律保护,所以会存在一定的法律风险。通过以上分析大家应该初步明白了吧,小伙伴们如仍须购买此房,你们之间应进行正常的合法的转让程序,如现房主无法取得此房产权证那么请您千万别购此房,就算是你付了钱这房也没有任何证据证明此房是你的。千万记住:必需在购买前确认产权清晰,房产证是唯一的鉴定凭证。因为在房产交易中非常强调产权的完整及清晰。
二手房房龄有大讲究！买房为什么重视房龄？
中介公司为了促成交易，有的时候会故意隐瞒老房子的真实&年龄&。二手房交易过程中中介公司隐瞒房屋真实年龄的现象，对于购房者会有怎样的影响呢?最直接的联系就是老房子的价格比新......
中介公司为了促成交易，有的时候会故意隐瞒老房子的真实&年龄&。二手房交易过程中中介公司隐瞒房屋真实年龄的现象，对于购房者会有怎样的影响呢?最直接的联系就是老房子的价格比新房子的价格低，房龄还会影响到贷款的数额和年限。在谈价时，购房者由于不知情，可能会比较容易接受这个&伪年轻&的房子，最终导致利益受损。
一.房龄长短有何不同
一般房龄较长，而又迟迟不肯出手的房源，所处的地段大多都较好，且房屋周边都具有较为成熟的配套设施，从而使房主对这类房源抱有较大的升值信心，因而不肯轻易出手。殊不知，房龄越长，房屋升值空间就会变得越窄，房屋价值也会随之出现贬值。
从心理上讲，绝大多数人都喜欢新房，因此买二手房也希望买一套房龄短的。除了心理因素之外，房龄和房屋的有效使用年限有密切的关系。房龄增大意味着实际有效使用年限的缩短，相应地会产生一定的房屋维修费用，增加物业的维护成本，购房者的实际购房成本将增高。
此外，房龄较长的二手房，还将面临难以申请银行贷款的风险。二手房是按照评估价来计算贷款额的。所谓的评估价则是根据当时的市场情况，通过专业的评估机构对房产价值进行评估而计算出来的。一般房屋年限越长，评估价可能越低。老房子在申请二手房贷款时，贷款金额一般还会随着房龄增大而相对降低，贷款年限也是如此。
二.房龄为何会出问题
购买二手房时，房龄为何会出现问题呢?这是因为在房产证上是不体现房龄的。房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，如果是二手房，有些已经转手了两至三次，所以最后看到的这本房产证上记载的发证日期可能远远超出房屋实际的建成日期。
如果买方想要查询，需由卖家带上产权证等相关证件，到房产交易中心才行。但因耽误时间，一般卖家不愿配合，尤其是在未拿到定金前更不可能。买家如以办贷名义由银行途径查询，一般也是在签过合同进入办贷阶段。也就是说，如果卖家不主动配合，那么买家只有在完成了交易手续后才能到房产局查询，但这时即使知道真相也为时已晚。
三.房龄应该如何应对
随着实际有效使用年限的缩短，相应地会产生一定的维修费用，实际购房成本将增高。所以在购二手房时，最好在有买卖双方及中介公司签字的合同中注明&房龄。如果在签订合同后发现中介在签订协议过程中故意隐瞒房屋真实房龄，购房人有权要求中介方赔偿因此造成的损失。如果卖房者有恶意隐瞒房屋真实房龄的情况，严重损害购房者利益，则购房者有权依据《合同法》的规定变更或解除购房合同，并可要求赔偿损失。
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1、公积金贷款成数与房龄有密切的关系。房龄10年以内房屋，贷款成数为6成，10-15年以内房屋，贷款成数为5成，15-20年以内房屋，贷款成数为4成；20-30年内房屋，贷款成数为3成。
2、商业贷款中，个别银行会对房龄高的房屋降低贷款成数，如浦发银行、农商银行、建设银行、招商银行等，对于20年—25年房龄的房屋，会在原有贷款成数的基础上降低一成。
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