线上线下互动 “公寓+” 为何盯上90后
来源：第一财经日报
　　[“公寓+”的社交要注意线上线下的互动，线上得有24小时的社群APP不间断运作，而线下则要按租客的需求来组织活动，以培养一群拥护者，这样才能提高租客黏性。]
　　有没有想过这样一个场景――早上从住处出来，5分钟即到达上班的写字楼，下班后可与三五好友聚餐，也可以自己开展兼职创业，甚至获得投资者的青睐，重点是，这一切都可以在同一个步行即可达的商务区内完成。
　　这是魔方、水滴、寓见、友社、贝客、青客、窝趣等公寓业者正在打造的“后公寓时代”，它具有延伸服务作用的“公寓+”模式，在此模式下，公寓的功能不仅是居住，还被延伸为邻里中心、创业与孵化空间甚至是金融平台，而这一切都是为了增加新型“强关系”的90后租客黏性，为长租公寓增加收益。
　　论社交的重要性
　　由于房产存量需要消化、酒店的投资回报期又长于公寓（酒店至少5年回报期，公寓在1~3年），种种原因都让长租公寓这类业态在近年来开始崛起，公开数据显示，2015年3月~6月，围绕长租行业的公寓和平台行业融资金额估算达到了29.99亿元。
　　根据市场不完全统计，租借长租公寓的大多是单身的85后和90后，他们代表了“公寓+”模式的后公寓时代来临。而“公寓+”的第一个延伸概念就是“社交”。
　　“不少85后已结婚，他们一般会购房，现在的长租公寓会以90后租客居多，因此一定要了解他们的喜好才能增加客户黏性。我作为一家公寓的店长，深刻体会到90后的圈子说大很大，说小也很小，他们工作上的交际很多，但难以交心；生活圈子很小，知心朋友不多。他们并不仅仅满足于居住，还有强烈的社交需求。”苏州一家长租公寓的店长小王说，他每天的工作除了管理门店，还要与租客交流。
　　他发现，90后的“强关系”不再是父母或领导，而是志同道合的朋友，但从小生活在独生子女环境中的90后大多不太懂得与人相处，这就更需要公寓搭建一个社交平台，来抓住租客的生活圈需求。
　　青客公寓通过对近6万名入住过青客的租客进行跟踪调查后发现，社群是公寓的增值服务，在做好公寓产品的基础上，社群能成为公寓的主要卖点。
　　青客为此进行了梦想改造家活动，通过和“罗辑思维”的合作召集600万粉丝群体的“罗友”相聚青客上海的线下社区，以线下活动来让社群的用户形成交流和圈子。罗辑思维房在2016年上线当天就得到了近3000名“罗友”的询问和关注，且会在2016年的全年向全国的“罗友”进行不间断的曝光和影响，以此增加租客黏性。
　　友社、贝客等业者的做法是组织各类活动，比如看电影、桌球、游戏大赛、卡丁车、夜跑、读书会等。
　　“经过我们的测试和研究发现，年轻租客对社交活动的需求很不一样。比如有些喜欢文艺范儿、有些喜欢运动，所以我们做活动的时候必须根据不同的群体来组织。我们有一家公寓的租客大多喜欢运动，所以对这家门店我们就尽量组织夜跑活动。这和精准营销一样，要有针对性，否则这些平台都是白搭。现在的年轻人任性程度高，今天你还看到他在这个群发言，过几天可能他就退群了，或者在群里吵架，所以一定要摸准他们的喜好。”贝客公寓创始人魏子石坦言，“公寓+”的社交要注意线上线下的互动，线上得有24小时的社群APP不间断运作，而线下则要按租客的需求来组织活动，以培养一群拥护者，这样才能增加租客黏性。
　　联动工作与生活
　　单身的85后和90后租客，生活空间很简单，无非是上班、下班、休闲等，他们还没有家庭与孩子的负担。此时，业者就开始将“公寓+”的功能再延伸到全覆盖租客的上班和下班时空，让租客觉得在同一个区域就可以完成工作、生活上所有的事情，这样利于增加客户黏性。
　　联合办公、孵化创意项目是基本法则。
　　“我们在尝试不同的业态组合，期望可以打造更加完善的生态圈，已经开放的广州平架轻社区就是创意空间和孵化器的有效结合，我们未来希望和更多的联合办公、创客空间、生活服务机构等紧密合作。”铂涛麾下的窝趣公寓CEO刘辉告诉《第一财经日报》记者。
　　刘辉的想法在业内很普遍。
　　“我们现在与几个商业综合体在谈合作，基本敲定三个项目。这个合作就是&公寓+&联动办公与生活的模型。有些开发商在打造集合购物商场、写字楼、娱乐城等为一体的综合体时，一定会招商一家酒店，随着公寓的发展，越来越多的业主开始改招公寓，我们在此时入驻商业综合体，会有很高比例的租客是因为其在附近上班，相当于租客在同一个综合体的写字楼上班，下班后回到附近的公寓，晚上到商场购物，他的消费都发生在这里，我们可以联动商场和娱乐等一起为租客服务。”友社公寓联合创始人王伟超接受《第一财经日报》记者采访时表示，随着联合办公的升温，在同一个综合体居住和工作的公寓租客可以“组团”上下班和购物。
　　如今，创业者越来越多，创客空间、孵化项目也增多，90后是非常有个性的一代，他们中很多人在大学毕业后就直接创业。
　　“针对这类租客的需要，我们特意结合公寓来打造邻里中心，相当于孵化器的作用，我们会搭建B2B平台，专为租客提供创业空间和机会。最特别的是，有些租客并非全职创业，他们可能白天有工作，但下班后，他们希望可以有机会发展第二事业。根据我们的调研，相对规模较大的创业者在一线城市，而二三线城市的创业者很多会选择&小巧型&创业模式，比如手工作坊之类。所以我们会针对小型创业者进行孵化辅助。这些都可以增加租客黏性。”魏子石透露。
　　场景化与金融服务
　　如果说创业并非人人都做，那么接下来的一招几乎涉及所有租客――“公寓+”场景化服务。
　　寓见公寓与京东到家正在联手试水产品“寓见Plus”O2O植入合作，打造业内首家O2O场景化服务公寓。比如，寓见住户在计划做饭前发现缺少调味料，便可扫描位于厨房内的京东到家生鲜类二维码进行购买，2小时内，快递人员将调味料送到家。服务范围涵盖生鲜、蔬果、洗衣、外卖等多项内容。在合作中，京东到家主要承担商品服务供应商、系统后段供应商、本地商圈流量整合的工作。而寓见则利用“寓见Plus”的硬件设计和社区环境，完成场景化建设。
　　在寓见看来，横切入现有社区，除了提供常规的O2O服务，还整合物业、信息、社交等多个社区服务维度，可建立很高的黏性壁垒。魔方公寓等也在做类似的场景化服务设计。
　　而场景化服务通过交易链条拉长利润链，打造黏性的软连接，就要涉及支付等金融业务。目前普遍的公寓行业都会为租户提供代缴水电费等所有物业服务，通过商业的配套为客户进行服务来打通商业变现之路。但其实公寓业者想要的远不止于此，参照支付宝、微信支付等模式，一旦公寓达到一定规模，则支付商机就会很大，而客户支付习惯一旦养成，那公寓业者的资金池效应将很明显。
　　友社也在研发相关的金融支付产品来进行对租客的分期付款等服务。
　　不少业者认为，公寓的核心理念，是通过“同质化的居住”，催生“同质化的消费”，金融链条是产生同质化消费的流量红利出口。通过“公寓+”的金融平台模式，房东可以缩短投资回报时间，租客可以减少他每月入住的租金，服务商可以自由地选择自己想参与的项目。
　　“但是也需要注意，&公寓+&模型尤其是涉及支付的公寓业者，其规模必须足够大，否则难以开展线上线下联动，也无法让消费者养成支付习惯，且规模小的公寓业者也难以分摊成本。”水滴公寓战略合作资深总监薛峰指出。
(责任编辑：罗园 UT003)
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客服邮箱：类似小米公寓的青客融资2亿，互联网公寓时代真来了？ : 经理人分享
Managershare：2014年8月初，经过车库咖啡创始人苏菂的牵线搭桥，雷军只花5分钟，便敲定了对you+国际青年公寓领投A轮融资的决定，投资额为1亿。从那时起青年公寓项目进入大众视野，其实，近年来，青年公寓的发展一直挺火，也是创投圈的热点。从俗称的“二房东”到“互联网公寓”，青年公寓到底是如何站到风口上的，投资人看中的是什么，这个行业里的门道又有哪些？本文作者为中国公寓联盟发起单位同信投资执行总经理，长期关注青年公寓投资，不妨来看看他的见解。去年（2014年）底一则雷军投资“小米公寓” You+的消息刷爆朋友圈，让普通大众也开始关注青年公寓这个新业态。半年后的今天，上海一家名叫“青客”的公寓，融资近2亿，让青年公寓行业继续赚足了眼球。You+和青客，都是中国公寓联盟的成员，作为中国公寓联盟发起单位，我们和这些领先的青年公寓企业长期保持深度交流，持续深入的研究着这个行业，开展了投资并将继续新的投资。所以，借着青客融资说开来，我们和大家分享一些观点。青年公寓多发展为啥这么火？回过头来说为什么青年公寓会发展的这么火，我们会关注到这几个时间点。2011年，中国人均GDP突破5000美元，按国际经验，消费升级加速、体验消费时代来临，衣食住行，住的也该升级了。2012年90年生的人22岁，大学毕业，进入租房状态，85后、90后在优越环境长大，追求良好居住体验，现有的糟糕的租房体验，显然不能满足他们。2014年房地产黄金时代结束，白银时代开启，由创造增量、开发，转向盘活存量、运营，更多存量房产投向租赁市场，近期持续听到房地产商与青年公寓合作的新闻，就是现实的反映。符合经济、人口、市场趋势的服务式青年长租公寓，从一出现开始，就是供不应求，租金溢价，出租率极高，利润可观，关键是收益稳定，确实是一门不错的生意。然而，领先的公寓企业从不把它只当一门大家都看得明白的好生意，这个行业的发展，经过第一阶段练基本功，已经开始谋划他们的下一步。优秀的青年长租公寓企业，能提供有品质的装修、有品质的服务，创造居住体验良好的居住空间。有了好的体验，就能留住人，人愿意留下，就能形成社群，在一个每天居住的场所，形成了一个高粘度人群组成的线下社区。基于线下社区，可以为租客们提供线上平台，包括社交的O2O和增值服务的O2O。比如，同一公寓品牌的租客，报名参加（甚至租客自己发起）一个线下活动，爬山打球、聚餐Ｋ歌，这是基础的社交O2O。进一步，在平台上接入日常所需的生活服务，宅男订餐、宅女订美甲上门，社区租客团购（还有提前推介实物展示的便利，以及享受集中配送的额外优惠与便利）。在这些消费习惯形成后，再进一步，推荐培训、理财等更多与工作、生活、学习相关的服务。所有这些商品与服务由公寓运营方筛选和背书，同时通过售后跟踪、在线评价等机制，对服务供应商做优胜劣汰。接下来，在这个过程中，还可以为租客提供消费信贷。和所有新模式一样，有很多理由可以质疑这些构想的可行性，这里不去争论，因为，任何人绝对无法拒绝这里的想像空间，有眼光的人会相信，剩下的是路径问题而不是方向问题。融资门槛高了，新加入者还有机会吗？说完这些，就能明白，为什么青客公司值这么多钱，为什么这个行业有这么大想像空间。学术性的描述，这个行业可以叫“服务式青年长租公寓”，而通俗易懂的来说，这个行业的发展，已经成为名副其实的“互联网公寓”！用这个词，并不是因为“互联网+”概念很火，而是公寓行业确实发展到了这个阶段。那么问题来了，青客们把融资门槛已经拉得这么高，这个行业还有没有新加入者的机会呢？在同信的投资逻辑看来，互联网公寓，基础是公寓，既然公寓是线下的，就不可能像可以轻易转换的线上流量，形成纯互联网领域常见的一家独大的局面。以房间数圈人，占据了人群并能粘住他们，你就会有一片天空，当然，你的人群必须达到一定规模，规模太小，不能形成有效的入口，无法有效整合资源进入O2O平台，不能形成良性循环。两年前的领先者们从零开始，几十几百间房就可以出来向具有早期眼光的投资机构融资，这个时代已经过去了。但是，也不用完全灰心。自如友家10万间房以上，青客1.5万间以上，过5000间的品牌主要是优客逸家、魔方，超过1000间的品牌公寓现在还能进入领先阵营。后来者，如果有创新模式，形成区域领先，获得具备资源的投资机构的支持（专业性+行业资源，而不只是钱），把快速做到1000间有品质的公寓作为第一小步的目标（这里要再强调一下，必须基于扎实的基础能力，做出综合居住体验好的公寓，否则无法粘住租客，线下社区入口也就无从谈起），并且真正想清楚互联网公寓的商业模式，这样的企业，还是有很大机会的。不管你信不信，我们的互联网公寓专项基金，正在遵循这个判断。互联网公寓的投资给人很美好的期待，因为，不仅是投资回报的美好，新的模式将更快速的为更多漂泊在外的青年提供好的居所、好的生活服务——就像雷军投资小米公寓的初衷即是看到了漂泊在城市中的年轻人的这一刚需——这本身就是一个十分让人感到幸福、想想就幸福的事。作者胡振寅，同信投资执行总经理，自2013年开始投资并深入研究国内青年长租公寓领域。
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作者：胡振寅
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在吐槽YOU+？不妨看看蘑菇公寓
　　近年以来，长租公寓又成了资本追逐的“猪”。创业公司如雨后春笋、获得融资的消息不绝于耳，金额一个比一个高，从上海青客的数千万元到YOU+的1亿，再从新派公寓的1.6亿和蘑菇公寓的2500万美元到魔方公寓的2亿美金。
　　日前，蘑菇公寓联合创始人龙东平接受了虎嗅创业报道的专访。
　　蘑菇公寓是以分布模式提供标准化长租服务的“旗手”，而YOU+、魔方公寓采取的是集中模式。在数千万套房产被闲置的情况下，盘活资源更符合国情、更具社会价值、更便于发挥互联网公司的长项。
　　长租公寓的两大门派：分布式与集中式
　　长租公寓的业态分为集中式和分布式两大类。
　　入1亿被吐槽“又贵又憋屈”的YOU+和拿到2亿美元的魔方公寓同属于集中式，即租赁整栋商业或工业产权物业进行经营。集中式有三大好处：
　　首先是房源数量可预期、便于标准化。租下10栋楼，改造成1000套公寓，意味着有了1000套标准化的房源；
　　其次是对资本的吸纳能力。整栋租、购，统一装修，耗资巨大，资金回收周期长。但手握巨额资金者往往喜欢这样的项目。与其拿2亿美元去投100个项目，耗时费力、风险不低，还不如砸进魔方公寓，变成一套套可供出租的标准化公寓。
　　第三是的租客集中居住，便于玩社区、O2O等概念。例如YOU号称要打造“良善的公共空间和紧密的社区氛围，让年轻人之间更好地交流”成为“是年轻人的社交平台和创业基地。”＃要编剧本现在就可以构思了＃
　　集中式最大的问题在拿房。北、上、广、深等一线城市可以整栋租下的物业稀缺已久，长租公寓还要与经济酒店、创意产业园区竞争，即便拿到也绝不会廉价。假如集中式长租发展缓慢，一定是因为拿不到房；假如租客嫌贵，那是因为拿房不便宜。
　　蘑菇公寓则是分布式的代表。好处是能够利用社会上大量闲置房源，可以贴上轻资产、分享经济的标签，问题在如何建立房源库存。
　　据龙东平介绍，蘑菇公寓的房源主要来自房产中介。一般情况下，房屋的租期为60到120个月，蘑菇公寓一次性支付相当于月租35%的佣金。
　　虽然房源是分散的，蘑菇公寓还是要进行统一的装修和维护，保证屋内设备、设施达标。
　　此外，根据上海市相关法规面积大于12平米的客厅可隔成一间居室。龙东平举例说：7000块钱，三室一厅的房屋，月租7000拿下。统一装修、加隔断后，有四间可供出租，每间2500元，月收入10000元。而获得这样一套房源只需一次性付给中介2450元，用龙东平的话说“几乎可以忽略不计。”
　　经过不到一年的运营，蘑菇公寓在上海已掌握近1万间房源，龙东平透露2015年底将达到2万间。照此进度，蘑菇公寓2015年房租收入有望突破3亿元。
　　最后，如果房东改主意要收回房源怎么办？龙东平说，蘑菇公寓有三重保险：第一房产中介拿了佣金要担责任；第二，按合同约定如果违约装修投入要房东承担；第三，房东还要赔一笔房屋租赁违约金。
　　房源、中介都是现已存在的，蘑菇公寓花很少的代价驱动中介、锁定资源，只要资金跟得上，扩张的速度非YOU+、魔方可比。＃别忘了，中国有数千万套空置房＃
　　拿什么引吸房客
　　住是刚需，而且供给有限，房客会千方百计地去找经济实惠的房子。换言之，人找房而不是房找人。那么，为什么搜房网要支出那么高的线上推广成本？为什么链家到处打广告呢？因为它们都是中介，手里没有房子，用户从别的渠道找到房子，中介就没饭吃了。但蘑菇公寓一不是中介，房源就在手里，不论通过什么渠道，客户都是自己的。
　　据龙东平讲，手上1万间房的空置率不到1%。那么，蘑菇公寓如何获得客源呢？
　　首先，官网和APP的获得比率达到82%，线上推广成本摊到每位房客为180元，租期一律为一年整。假如一年的房租为3万元，网络获客成本占比仅为0.6%。
　　其次，是老用户介绍新用户，占比超过10%。这部分租客的获得成本为零。
　　最后，房产中介也会带些租客过来，占比8%。蘑菇公寓照行规支付佣金，租客不花一分钱。
　　蘑菇公寓租客只需押1付1（不少城市都是押1付3）而且不负担中介费，这两点对房客有相当大的吸引力。虎嗅君发现网上也有吐槽说蘑菇公寓不收中介费但月租贵。龙东平解释说这是因为早期的房子分布在中球地铁沿线，使房成本相对高。随着房源数量增多，租客选择空间会越来越大。
　　虽然居住是分散的，蘑菇公寓也力图打造同龄人社区。一方面是选择性“接客”：要求租客有固定工作而且是白领（以出入证、胸牌为证），不接爱40岁以上或者拉家带口的租客；另一方面是组织线下活动，如郊游、攀岩、农家乐、财会知识讲座等。
　　蘑菇公寓还有一个“奇葩”产品“蘑菇宝”。这实际上是一个银行监管的账户，租客只需月把房租打进去。蘑菇公寓可以租金现流为抵押，从银行获得低息贷款，从而大大缓解资金压力。
　　罕见的连续创业团队
　　蘑菇公寓有三位联合创始人。
　　CEO马晓军房地产领域有十多年经验。2002年加入初创的德祐地产任至运营副总、执行董事。2009年离开德祐先后创立恒家地产（2009年）和旅家网（2012年），后一个项目仍在运营。2013年创立蘑菇公寓。
　　此次接受虎嗅采访的龙东平，有超过十年房地产营销经验。有意思的是，龙东平近十年来的职业轨迹与马晓军是完全重合的：德祐地产－恒家地产－旅家网－蘑菇公寓。
　　负责研发和流程管理的CTO田东岭，在八年互联网系统开发经验，也从是恒家地产－旅家网－蘑菇公寓一路走来的。
　　这是一个罕见的“连续创业团队”，已经“在一起”6年了。
　　蘑菇公寓的融资非常顺利：2014年2月获得了由平安创投、IDG的数千万人民币A轮融资；B轮2500万美元由海通开元领投，IDG、平安创投跟投。龙东平透露Ｃ轮已经搞定，不日即将公布。
　　互联网+最大的核心应当是供需匹配、提高现有资源的利用率，先减少闲置和浪费、进而促使供应增加，形成供需两旺的局面。在有数千万套闲置房的情况下，分布式公寓理应成为首选的解决方案。
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