北京自住型商品房二十问（一）什么是自住型商品房
北京自住型商品房二十问
作者：绅士-TB
从今天起，结合我的研究和考察心得，开始陆续发表《北京自住型商品房二十问》，每日分析和解答一个问题。如果有出版社愿意结集出版，欢迎私信联系，相信销量一定不会差。另，所有观点均为个人研究成果，不赘述官方文件，不代表官方观点。
一、什么是自住型商品房？
根据2013年下半年北京市出台的加强房地产调控的若干文件，以及2014年北京市政府工作报告的相关内容，北京市启动自住型商品房的建设和申购工作。对于自住型商品房概念的界定，也在逐渐浮出水面。
如果要给自住型商品房下定义的话，大概可以这样描述：有政府因素参与的，面向中等收入群体的自住型、改善居住型住房需求的，中低价位中小套型商品住房。
这是一句比较拗口的定义，我们不妨拆开来解释：
（一）什么是“有政府因素参与”？
1.土地限定。自住型商品房的土地是市政府（具体就是市国土资源局）主持，以公开招标、挂牌、拍卖的形式向房地产开发商出让土地使用权，且所出让土地必须兴建此类住房。
2.售价限定。自住型商品房的售价由政府限定，比周边地区新建商品房（或二手房）成交价低30%左右。
3.规则限定。自住型商品房的申购程序和规则由政府制订，购买摇号顺序由政府指定的摇号软件统一操作，理论上开发商只承担信息发布、资格初审、项目开发和房屋销售服务等工作。
4.客户限定：购买人群的覆盖面，以及是否有资格优先购买，由政府限定。
5.资格限定。自住型商品房申购人群的购买资格由政府统一复审。
6.转让限定。市政府规定，购买自住型商品房后五年内，业主不得转租、转售。五年后转售，需将所获溢价收益的30%上交政府。
点评：政府通过限售价、限客户、限土地、限资格、限规则、限转让等形式，对自住型商品房的诸多属性做出严格限制。因此，上述六个“限”，就是政府参与的因素。
对于普通购房者来说，低于周边市场价30%的售价是最大卖点，使其具有了理论上的投资属性和保障性质。虽然在五年后上市转让，要向政府缴纳溢价收益，但只要楼市整体还在上涨，外来购买力依然源源不断，仍然可以获得大部分溢价收益。
对于政府来说，在确保土地收入不减少的前提下，可以按比例分享此类商品房在转售过程中的溢价盈利。通过售价上的让渡，实现政府与购房者共有产权，共享收益的利益共同体机制。同时，以限价方式为可能衰退的楼市托底。
对于开发商来说，售价限定，封住了获利上限。拍卖获得的土地，价格成本并不比商品房的楼面地价低，一上一下，挤压了开发商的获利空间。有些楼盘账面收益有可能是负的。不过，这反而推动开发商加强项目管理和创新运作技巧，加快产业升级。
（二）什么是“面向中等收入群体”？
本世纪初，国内某研究机构发表过一份报告，将年收入6-50万元的家庭列为“中等收入家庭”。现在看来，这个界定依然基本有效。由于多数人的家庭收入都有所增长，这个数量区间应当整体提升5-10万元。我觉得，目前家庭年收入10-60万元，可以认定为“中等收入家庭”。只不过，年收入10万元，如果有付房租或还房贷的压力，还是比较吃力的。
按照北京市有关规定，三口之家年收入多于8.8万元，家庭总资产多于57万元，就无法申请两限房，更无法申请收入门槛更高的经济适用房，而根据这些家庭的收入和资产总额，购买普通商品房比较困难。这就出现了买不了经济适用房和两限房等保障性住房，买不起普通商品房的大量家庭，通俗地称为“夹心层”。
自住型商品房的售价低于普通商品房，高于两限房；购房门槛高于普通商品房，低于两限房，其目标客户群主要是这类“夹心层”家庭。
我估计，对自住型商品房需求比较强烈的“夹心层”家庭，应当是名下无房，年收入应该在10-30万元左右。高于此数额的，大多已经购买商品房，或具备购买商品房的资金实力；年收入低于10万元，基本不具备购买自住型商品房的资金实力，但收入条件基本符合保障性住房的相关要求。
点评：以北京当前的住房平均价格看，购买一套六环以内的90平米左右普通商品住房，至少要200万以上，四五百万以上的房子比比皆是。即便是年收入四五十万元的家庭，这样的房价也是鸭梨山大。所以，自住型商品房的问世，从满足此类人群的住房需求来说，正当其时。
说实话，跑来参加自住型商品房申购和摇号的购房者，起码到现在为止，基本都不是什么成功者。没有在房价便宜的时候入手，只好挤这个独木桥来吃后悔药。所以，谁也别瞧不起谁，除了玩票的和凑热闹的，以及提供虚假资料的那些人之外，大家都是屌丝。
（三）怎么理解自住型、改善型住房需求？
所谓自住型，就是名下无房，渴望拥有第一套房子，满足自己居住的基本需求。保障性住房轮候家庭和北京户籍的无房家庭，从理论上都是此类情况，他们都属于优先申购群体。此外，名下无房的非北京户籍家庭，对在北京拥有第一套住房也有渴求，但由于限购等因素，他们被挡在门槛之外，只有纳税或缴纳社保满五年，才能拿到购买自住型商品房的资格，而且不属于优先群体。
所谓改善型，就是名下有一套住房的北京户籍家庭，渴望通过购买自住型商品房，在扩大居住面积，改善居住条件的同时，实现资产保值增值。这类家庭可以购买自住型商品房，但没有优先申购资格。
从自住型和改善型角度出发，自住型商品房的户型设计基本以二居、三居为主力户型，照顾到了三口之家的需求。一居室户型极少，说明过渡性需求不是自住型商品房的满足对象。
点评：其实，“自住型商品房”的命名，本身就是有问题的。如果这类房子被界定为“自住的”，那么具有更强投资属性的商品房难道就不能“自住”了？其实我觉得，还是明确产权属性的命名比较好，比如“共有产权商品房”。这样的命名方式，可以有别于以价格低廉命名的保障性住房（如经济适用房和两限房），突出其商品房性质和共有产权特点。
自住型、改善型需求，其实都是冠冕堂皇的好听话。说得直白点，就是没房住，或者现在住的房子太小、太旧、太偏僻。很多外来留京的年轻人，需要把集体户口转为家庭户口，摇身变成北京土著；很多年轻人实在受不了高企的房租，以及心思多变的房东，决心结束漂泊，找个属于自己的安身立命之所；很多年轻人有了孩子，原先的房子太小、太旧、太偏，或者根本没有房子，需要给孩子创造凑合的环境；还有些年轻人希望尽孝，把远在外地的老人接来，共享在北京的点滴岁月，毕竟这样的团圆时光过一天少一天。
因此，我认为，无论是自住型需求，还是改善型需求，都是基本的居住需求，是出于奋斗多年的年轻人渴望的底线尊严。政府和社会应当尊重，应当逐渐满足。
（四）怎么认识中低价位、中小套型住房？
所谓“中低价位”，是指单价和总价低于周边普通商品房和二手房。目前推出的自住型商品房，除来广营每平米28000元外，其他都在每平米元之间。其中，五环内外22000元/平米，基本相当于周边商品房成交价的60-70%。六环内外的自住型商品房限价，也相当于周边商品房成交价的20%。相对来说，可以算是中低价位。而且由于套型面积有一定控制，总价都在200万元以内，个别地段偏远的自住型商品房，总价在150万元以内。
所谓“中小套型”，是指户型面积控制在140平米以内，其中六环以内的多数项目，户型面积控制在90平米以内。
点评：所谓中小套型也是不得已而为之。22000元/平米的单价，其实也就是两三年前五环内外商品房的均价。政府开发自住型商品房，其实也就是给两三年前没有出手购买商品房的客户，提供一个吃后悔药的机会。然而，这样的单价并不低，其中同样隐含着巨大的泡沫。为了控制总价，使夹心层能买得起，只能把户型设计到90平米以内。
由于户型面积上的局限，使得一些自住型商品房设计的居住空间更加紧凑，得房率并不高，客观上冲淡了价格降低带来的实惠。倒是一些远郊区县的自住型商品房，由于单价相对低一些，总价控制的余地更大，户型面积也就放宽到105-135平米，户型设计的多样性、舒适性体现得更充分。不过，这是以距离市区较远、通勤成本较高为代价的。
我相信，许多人关注自住型商品房，还是愿意追求地段近、配套全、比周边房价低得多的项目，毕竟这样的项目在楼市衰退期可能更抗跌。
我把自住型商品房的概念解释完了，不知道您是否弄懂了。下一集，我们将介绍自住型商品房的出台背景，欢迎继续关注。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。北京限价房可转自住商品房
17:25:20&&&&来源：&&&&&&&&责编：张帆
据新华社电
记者1日从北京市住建委获悉，为进一步加大对中端需求的支持力度，北京市在今年新增1.5万套自住房供地的基础上，积极研究打通各类保障性住房使用渠道，在确保限价商品房备案家庭住房需求基础上，将部分剩余限价房转化为自住型商品房，重新定价后公开销售，保障无房家庭的自住性需求。
北京两个自住房项目近日启动网上申请，共提供1282套房源，这两个项目就是由剩余限价房转为自住房的项目。本次两个项目总房源的20％，共256套自住房将定向销售给东、西城户籍无房家庭。
据介绍，在此次推出的两个自住房项目中，北京城建·仁悦居位于顺义区仁和镇，提供房源923套，销售均价20000元/平方米；首创·悦溪汇项目位于顺义区牛栏山镇，提供房源359套，销售均价18000元/平方米。
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&|&&| 法律顾问：&|&&|&电话：010-&|&投稿邮箱：&|&&|&对外服务：&&&&限价商品房与经济适用房有什么区别？
【导语】：
限价房与经济适用房同样都是政府推出的保障性住房，那么限价商品房与经济适用房有什么区别呢？什么人可以申请限价房呢？什么人可以申请经济适用房呢？ 　　限价商品房与有什么区别?　　(一)限价商品房与经济适用房供应对象的区别　　1、经济适用房的供应对象：　　针对北京市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。　　2、限价商品房的供应对象：　　具有本市城镇户籍时间满5年，年满18周岁;单身家庭申请人需年满30周岁;申请家庭人均住房面积、家庭收入及资产符合政府规定标准。　　(二)限价商品房与经济适用房申请标准的区别　　1、限价商品房的申请标准：　　3人以下家庭年收入在8.8万元及以下;人均住房面积在15㎡及以下;家庭总资产净值在57万元及以下可以申请购买限价商品住房。　　2、经济适用房申请标准：　　1人家庭成员年收入在22700元及以下;人均住房面积在10㎡及以下;家庭总资产净值在24万元及以下可以申请经济适用房。　　(三)限价商品房与经济适用房户型及面积的区别　　1、限价商品房限价的户型及面积：　　商品住房套型建筑面积以90平米以下套型为主;一居室控制在60平米以下;两居室控制在75平米以下。　　2、经济适用房的户型及面积：　　坚持中小户型、节约省地环保的原则合理开发建设;经济适用房要按小户型、满足基本住房需求的原则收购。　　(四)限价商品房与经济适用房审核与分配的区别　　1、限价商品房的审核与分配：　　购买实行申请、初审、复审和备案制度;在初审阶段对人户分离家庭进行公示;在复审阶阶段将符合条件的家庭情况公示。　　2、经济适用房的审核与分配：　　实行“三审两示”的政策，即申请购买经济适用房要经过申请、初审、复审的三级审核制和初审阶段人户分离及复审符合条件的家庭情况进行公示。　　(五)限价商品房与经济适用房上市交易的区别　　1、限价商品房的上市交易：　　购买限价房在5年内不得转让，确需转让的可向保障部门申请回购，贵够价格按原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定;满5年转让限价房要按照届时同地段普通商品房价和限价房差价的一定比例缴纳土地收益价款。　　2、经济适用房的上市交易：
　　已购经适房未满5年的，不得按市场价上市出售，确需出售的向相关部门申请，有保障部门去定符合条件购买人原价出售或按原价回购;已满5年可按市场价出售，但需缴纳出售价的10%补交土地收益等价款。　　以上便是限价商品房与经济适用房的具体区别，相信对这两种也有了一定的认识。由于受到文中篇幅的限制，文中还没有向您介绍其他保障房，例如与限价房的区别、廉租房与经济适用房的区别等内容。不过您可以查阅相关资料，或者咨询相关律师，尽量避免满目购房。&
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新政对于天津楼市的冲击有多大虽然没有具体数据，但是相信很多人最近接到各个楼盘的电话“轰炸”密度比之前要高了不少吧？
无论你是否准备买房，商品房、自住房、***、公租房等房子的属性有哪些区别？天津新政下会对买房产生哪些影响？申请时又需具备哪些条件？快来看看，哪类适合你！
房子分哪几类？
商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。
商品房分为普通商品房和自住型商品房两类。
****房的土地划拨使用性质是综合类用地或商业用地，所以是50年或40年。
3、保障性住房
保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，基本上分为廉租住房、公租住房、经济适用型住房和限价房四类。
什么是自住型商品房？
“自住型商品房”是北京市住建委日发布的一种房屋形式，总体上和“限价房”类似，此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭;购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。
商品房和***的区别
1、土地性质不同
商品房和自住型商品房都属于住宅地产，***属于商业地产。
2、购买限制不同
商品房和都只供应给符合条件的本地户籍或非本地户籍家庭，而商业住房除北京已实施限购外，在天津不受户籍贷款限制。
3、产权不同
商品房属于完全产权，也就是我们常说的70年产权，自住型商品房则是共有产权，***是完全产权，也就是。
4、出售机制不同
商品房自然是可以随时交易的。 自住型商品房，购买后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。 ***的交易目前正在逐步收紧，日，天津市全面启用了住房和城乡建设部发布的《城市用地分类与规划建设用地标准》（CB）。按照该国标要求，城市用地分类中不再包括公寓用地的类型。
有哪些区别？
1、供应对象不同
廉租房：本地户籍低收入住房困难家庭 经济适用房：本地户籍中低收入家庭 限价房：本地户籍，条件好于经适房又略低于商品房的家庭 公租房：中低收入住房困难家庭，新就业无房职工，有稳定工作的外来务工人员
2、价格不同
廉租房：价格低廉，以天津为例，最低标准来说大概0.65元/平米就能租到廉租房 公租房：租金不超过同类地段的60% 经济适用房：价格较低，一般都是小户型，根据08年《关于印发天津市经济适用住房管理办法的通知》规定，经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右。 限价房：价格略高于经济适用房，户型也比经济适用房要大一些。
3、产权不同
廉租房和公租房没有产权，产权归政府所有。 经济适用房和属于有限产权。
4、交易条件不同
其中，廉租房不可交易，经济适用房部分房源居住满五年后，可以“先租后买”，经济适用房和限价房满五年后可以出售，但是需要缴纳一定的土地收益等价款。
商品房和***的区别
1.***50年产权，后，要给国家缴纳，具体怎么续期，不得而知，因为这种形式的房子目前还没有到期的。 纯住宅，缴纳一定费用，到期后自动续期。 2、***是商业用水，商业用电，不通燃气。即使有部分***可以改为民用电，通燃气。但是水一般就是商业用水，改不了。商业用水的价格一般是生活用水的一倍左右 3、房居住密度大，一般从7-20多户都出现过。天津最屌的诚基中心更是有16梯62户的记录。 纯住宅一般一层2-4户居多。 4、***几乎没有南北通透户型，东南西北都有户型，俗称墩子楼。有多墩子？还是参看诚基中心。纯住宅一般板楼居多，南北通透，和双阳户型居多。 5、***超小户型较多，以40-80为主，总房款比商品房低非常多。纯住宅一般小户型也得70-90之间，没有太小的户型，单价又贵，所以总房款一般会高些。 6、***几乎没有绿化和孩子活动区域，一般会隔几层弄一个共享露台供大家活动，不过估计后期会成为堆放废品和停自行车的区域（参考诚基中心） 7、关于落户和学籍的问题，目前也有一定的争议。
天津住房购买条件
1、本地人限购第三套
2、外地人限购第二套 3、成年单身（含未婚及离异）限购第二套 4、外地人购房需要提供3年内连续缴纳2年以上的社保或纳税证明 5、所有限购政策滨海新区除外
不限购不限贷
好了，关于房子的种类，基本上就是这些了，限购之后，总的来说还是形势一片大好的，目前天津的房子成交量已经开始下滑了，我们期待着这次调控的力度能够真真切切的解决大家买不起房的问题吧！
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