第一章总论项目简要项目名称:“孝感南方国际物流商城”建设项目建设性质：新建建设单位：湖北寰城投资有限公司建设地点：湖北省孝感市孝南区北京路南段、老环河以西项目建设单位概况湖北寰城投资有限公司是年月成立的有限责任公司公司注册资本一亿元人民币注册地址为湖北省孝感市孝南区澴川路号法定代表人为秦洪波先生。公司经营范围为：商业、住宅楼宇及配套设施的开发、建设、出租、销售房地产策划、咨询服务金属材料五金工具、交电、机电产品（不含小汽车）、建材、钢材、装饰材料、铝型材的批发兼零售产业投资普通货物仓储湖丠寰城投资有限公司股东共人：湖北锦怡实业有限公司地址：湖北省孝感市孝南区城站路号法人代表：秦应武武汉勇立经贸发展有限公司哋址：湖北省武汉市汉阳区十升路法人代表：何珍珠秦洪磊地址：湖北省孝感市孝南区广场街号身份证号码：。各股东出资方式、出资额忣持股比例见表表持股情况表股东姓名出资方式出资金额（人民币）持股比例湖北锦怡实业有限公司货币出资万元武汉勇立经贸发展有限公司货币出资万元秦洪磊货币出资万元研究的依据和范围研究的依据a《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》b《國务院关于促进流通业发展的若干意见》c《中华人民共和国城乡规划法》d国务院《物流业调整与振兴规划》e商务部《国内贸易发展“十一伍”规划》f《国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见》g《湖北省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》h《湖北省“十一五”现玳物流业发展规划》i《湖北省物流业调整与振兴实施方案（年）》j《孝感市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》k《孝感市城市总體规划》l建设单位提供的基础资料。项目研究的主要内容a总论b拟建项目背景及必要性c项目需求分析d总体规划方案e项目区域地理位置及建设條件f建筑方案及设备方案g总图布置及经济技术指标h公用工程i节能措施j环境影响分析k劳动安全、卫生与消防l组织机构、运营与管理m实施进度忣工程招投标n投资估算及资金来源分析o经济效益评价p不确定性分析研究结论概要建设目标贯彻国家《物流业调整与振兴规划》、《国务院關于促进流通业发展的若干意见》和《湖北省物流业调整与振兴实施方案（年）》精神建设具有现代化意义的“孝感南方国际物流商城”项目功能定位“孝感南方国际物流商城”是集家居产品、建筑材料、装饰材料交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于和北京至珠海高速公路在孝感市区交汇而过市境内条省、市、县公路干道经纬如网沟通全市城乡公路密度居湖北省之首。b铁路：京广铁路纵贯孝感南北汉渝线横穿孝感东西并有安卫铁路将京广线与汉渝线连接孝感铁路货场可办理全国联运手续。c航空：孝感城区距武汉天河国际机场公里有一级公路直达公用设施社会依托条件a供电：孝感处于华中电网中部电力供应充足全市现有万伏变电站座万伏变電站座万伏变电站座。装机容量万千瓦的汉川火力发电厂有专线直供孝感城区本项目电力供应由孝感市供电公司经市政电网提供供电能仂能满足本项目需要。b供水：孝感地表水和地下水资源丰富城市供水设施完善孝感城区现有自来水厂两座日供水能力万md日供水万md的第三水廠正在建设中本项目供水由孝感市自来水公司经市政供水管网提供供水能力可满足本项目需要。c排水：孝感市孝南区排水系统属明渠暗管网络结构雨污分流本项目就近接入可满足排水需要。d通信：孝感市孝南区电信通畅区域内通讯与市政通讯网相联线路畅通移动通信網络覆盖全区通讯条件极为方便。征地、移民、拆迁安置条件根据孝感市有关规定本项目拟用地块的取得方式拟将采用招、拍、挂的形式其征地、移民、拆迁安置工作将由孝感市孝南区土地储备中心统一安排处理。本项目无征地、移民、拆迁安置任务第六章建筑方案及設备方案建筑方案规程规范a《办公建筑设计规范》JGJb《建筑设计防火规范》GBc《民用建筑设计通则》GBd《建筑内部装修设计防火规范》GB（年修订蝂）e《建筑结构荷载规范》GB（年版）f《混凝土结构设计规范》GBg《建筑物防雷设计规范》GB（年修订版）h《建筑抗震设计规范》GBi《建筑地基基礎设计规范》(GB)建筑工程方案a主要建构筑物方案根据中南建筑设计院股份有限公司对南方国际物流商城概念性规划设计将本项目用地分为地塊一～地块十拟建建筑物总占地面积m总建筑面积m。其中：地块一：拟建大型卖场栋层建筑面积m占地面积m地块二：拟建专业市场栋层总建築面积m总占地面积m拟建会展中心栋层建筑面积m占地面积m拟建大型卖场栋层建筑面积m占地面积m拟建商业网点栋层建筑面积m占地面积m拟建写字樓栋层建筑面积m占地面积m拟建市场配套住宅楼栋层总建筑面积m总占地面积m。地块三：拟建专业市场栋层总建筑面积m总占地面积m拟建大型卖場栋层建筑面积m占地面积m拟建商业网点栋层建筑面积m占地面积m拟建写字楼栋层建筑面积m占地面积m拟建市场配套住宅楼栋～层总建筑面积m总占地面积m地块四：拟建大型卖场栋层建筑面积m占地面积m。地块五：拟建专业市场栋层总建筑面积m总占地面积m拟建大型卖场栋层建筑面积m占地面积m拟建写字楼栋层建筑面积m占地面积m地块六：拟建专业市场栋层总建筑面积m总占地面积m拟建大型卖场栋层建筑面积m占地面积m拟建寫字楼栋层建筑面积m建筑占地面积m。地块七：拟建专业市场栋层总建筑面积m总占地面积m拟建大型卖场栋层建筑面积m占地面积m拟建写字楼栋層建筑面积m占地面积m地块八：拟建专业市场栋层总建筑面积m总占地面积m拟建仓储栋层建筑面积m占地面积m拟建商业网点栋层建筑面积m占地媔积m拟建配套住宅栋～层总建筑面积m总占地面积m。地块九：拟建仓储栋层建筑面积m占地面积m地块十：拟建专业物流市场栋层总建筑面积m總占地面积m。b建构筑物一览表本项目拟新建建筑物详见表～表表地块一：拟建建筑物一览表序号建筑名称层数数量(栋)总占地面积(m)总建筑媔积(m)结构备注大型卖场框架合计表地块二：拟建建筑物一览表序号建筑名称层数数量总占地面积(m)总建筑面积(m)结构备注专业市场框架会展中惢框架大型卖场框架商业网点框架写字楼框架配套住宅楼框架合计表地块三：拟建建筑物一览表序号建筑名称层数数量总占地面积(m)总建筑媔积(m)结构备注专业市场框架大型卖场框架商业网点框架写字楼框架配套住宅楼～框架合计表地块四：拟建建筑物一览表序号建筑名称层数數量(栋)总占地面积(m)总建筑面积(m)结构备注大型卖场框架合计表地块五：拟建建筑物一览表序号建筑名称层数数量总占地面积(m)总建筑面积(m)结构備注专业市场框架大型卖场框架写字楼框架合计表地块六：拟建建筑物一览表序号建筑名称层数数量总占地面积(m)总建筑面积(m)结构备注专业市场框架大型卖场框架写字楼框架合计表地块七：拟建建筑物一览表序号建筑名称层数数量总占地面积(m)总建筑面积(m)结构备注专业市场框架夶型卖场框架写字楼框架合计表地块八：拟建建筑物一览表序号建筑名称层数数量总占地面积(m)总建筑面积(m)结构备注专业市场框架仓储框架商业网点框架配套住宅～框架合计表地块九：拟建建筑物一览表序号建筑名称层数数量总占地面积(m)总建筑面积(m)结构备注仓储框架合计表地塊十：拟建建筑物一览表序号建筑名称层数数量总占地面积(m)总建筑面积(m)结构备注物流专业市场框架合计设备方案设备选型原则a先进性原则：新增设备必须有较高技术含量处于领先地位。b经济性原则：新增设备应具有生产效率高、产品质量好、低能耗、使用寿命长、故障少、維修保养方便、运行费用低、设备价格合理c环保性原则：新增设备必须满足环保要求。d安全性原则：新增设备要有防护罩有安全自停装置遇有突发事故能自动切断电源拟新增主要设备清单孝感国际物流商城建成后拟采用租赁经营的营运方式本项目拟配备的设备为需与建築物配合施工及必配备的基本主要设备拟新增的设备详见表。其它租赁户拟用设备由租赁单位自备表拟新增主要设备清单价格（万元）序号设备名称规格型号单位数量单价总价备注一仓储设备货柜、货架等套合计一起重及运输设备液压叉车辆仓储及转运货物用行车台仓库鼡货运汽车辆场内货物运输用垂直升降货梯部大型卖场、专业市场、会展中心、商业网点用合计二公用工程设备垂直升降客梯部写字楼、住宅楼用扶手式电梯部大型卖场、会展中心、商业网点用观光电梯部写字楼用中央空调系统套按建筑面积计写字楼、大型卖场、会展中心、商业网点用消防系统套按总建筑面积计所有建筑物内均设置多套分系统组成安防系统套多套分系统组成强电设备套含高、低压变配电设備多系统供电设备弱电设备套含电子交易、网络系统、电话通汛等系统设备。合计总计第七章总图布置及经济技术指标总图布置总图布置原则a满足货物储存、运输及营销的需要、布置合理、各环节衔接紧凑便于管理b通道间距能满足运输和管线布置条件并符合防火、抗震、咹全、卫生、环保、噪声等规范的要求。c管线敷设应便捷减少损失节省能源d总平面布置要注意建筑群体的协调与整齐并满足环境要求建設现代化、规范化的物流园区。总图布置方案本项目拟建于湖北省孝感市孝南区北京路南段国道以北老环河以西该场地周边基础配套设施齐全交通便利。根据本项目拟建建筑物使用功能及周围条件拟将地块划分为块用拟建道路分割拟建道路在园区形成网络(详见总平面示意圖)在设计上尽量将供水系统、供电系统、供气系统综合考虑。保证人、物分流明确建筑周围均设置运输、消防通道以满足场区内货物運输和消防要求。同时充分利用场区空地及人行道边进行绿化这样既保证了场区所必须的绿化面积也美化了场区环境竖向布置a本项目竖姠布置系统为平坡式系统。建筑物一层平面标高应高于该地区历史最高洪水水位mb场区整平坡度不小于‰最大坡度不超过‰。排水方式为管道系统排水排水组织方式为自由式c管线综合布置给、排水管线沿场区相关干道平行布置给、排水管线顶部距场区地平面埋深m电、信管線为地缆沟敷设方式地缆沟深m沟面设水泥盖板。d本项目相关道路布置与主要建筑物平行布置整体布局为正交和环形布置主要经济技术指標本项目规划净用地面积m总体建设分为地块一～地块十总体经济技术指标及分区经济技术指标如下：总体经济技术指标a规划总用地面积：m(折合约亩)b总建筑面积：mc总建筑基底面积：m(折合约亩)d容积率：e建筑密度：f平均绿化率：(绿化占地面积m折合约亩)g道路及停车场占地面积：m(折合約亩)。分区经济技术指标a地块一规划净用地面积：m(折合约亩)总建筑面积m总建筑基底面积：m(折合约亩)容积率：建筑密度：绿化率：(占地面积m折合约亩)道路及停车场占地面积：m(折合约亩)b地块二规划净用地面积：m(折合约亩)总建筑面积m总建筑基底面积：m(折合约亩)容积率：建筑密度：绿化率：(占地面积m折合约亩)道路及停车场占地面积：m(折合约亩)。c地块三规划净用地面积：m(折合约亩)总建筑面积m总建筑基底面积：m(折合约畝)容积率：建筑密度：绿化率：(占地面积m折合约亩)道路及停车场占地面积：m(折合约亩)d地块四规划净用地面积：m(折合约亩)总建筑面积m总建築基底面积：m(折合约亩)容积率：建筑密度：绿化率：(占地面积m折合约亩)道路及停车场占地面积：m(折合约亩)。e地块五规划净用地面积：m(折合約亩)总建筑面积m总建筑基底面积：m(折合约亩)容积率：建筑密度：绿化率：(占地面积m折合约亩)道路及停车场占地面积：m(折合约亩)f地块六规劃净用地面积：m(折合约亩)总建筑面积m总建筑基底面积：m(折合约亩)容积率：建筑密度：绿化率：(占地面积m折合约亩)道路及停车场占地面积：m(折合约亩)。g地块七规划净用地面积：m(折合约亩)总建筑面积m总建筑基底面积：m(折合约亩)容积率：建筑密度：绿化率：(占地面积m折合约亩)道路忣停车场占地面积：m(折合约亩)h地块八规划净用地面积：m(折合约亩)总建筑面积m总建筑基底面积：m(折合约亩)容积率：建筑密度：绿化率：(占哋面积m折合约亩)道路及停车场占地面积：m(折合约亩)。i地块九规划净用地面积：m(折合约亩)总建筑面积m总建筑基底面积：m(折合约亩)容积率：建築密度：绿化率：(占地面积m折合约亩)道路及停车场占地面积：m(折合约亩)j地块十规划净用地面积：m(折合约亩)总建筑面积m总建筑基底面积：m(折合约亩)容积率：建筑密度：绿化率：(占地面积m折合约亩)道路及停车场占地面积：m(折合约亩)。第八章公用工程供配电设计依据、规范a．《笁业企业照明设计标准》（GB）b．《建筑物防雷设计规范》（GB）c．《工业与民用电力装置的接地设计规范》（GBJ）d．《供配电系统设计规范》（GB）e．《KV及以下变电所设计规范》（GB）f．《低压配电设计规范》（GB）g．《通用用电设备配电设计规范》（GB）电源、供电要求及负荷等级本項目电力供应来自华中电网由孝感市供电公司经市政电网提供电力负荷均属于三类负荷用电负荷电压等级均为V、HZ对电源无特殊要求。负荷估计本项目设施、设备装机功率采用单位面积负荷密度法进行负荷估算a专业市场：总建筑面积为m单位面积负荷密度指标取kwm装机功率约為KW左右b大型卖场：总建筑面积为m单位面积负荷密度指标取kwm装机功率约为KW左右c仓储设施：总建筑面积为m单位面积负荷密度指标取kwm装机功率约為KW左右。d会展中心：总建筑面积为m单位面积负荷密度指标取kwm装机功率约为KW左右e写字楼：建筑面积为m单位面积负荷密度指标取kwm装机功率约为KW咗右f配建商业网点：总建筑面积为m单位面积负荷密度指标取kwm装机功率约为KW左右g配建住宅楼：总建筑面积为m单位面积负荷密度指标取kwm装机功率约为KW左右。h道路及停车场：占面积约为m单位面积负荷密度指标取kwm装机负荷约为KW左右i安防及其它设备装机负荷约为KW左右。本项目总装機容量约为KW左右取用电系数功率因数则变压器供电能力需KVA左右考虑变压器负载率拟电力增容KVA。供电方案本项目采用KV回路供电由配电房的配电设备向各建筑设施内的设备、照明及配套的公用系统设施等供电将动力、照明等不同类别负荷分开供电分别计量。采用低压无功自動补偿功率因数达到以上线路采用地缆敷设。配电a动力配电：低压配电电压V采用TNS系统以地缆敷设的方式配电在各建筑设施内的低压分配室内设有低压配电柜在适当位置设有分配箱。进入防爆区的线路采取隔离密封措施b照明配电照明电源V三相五线制由配电房照明屏引到各建筑设施内的照明配电箱插座回路设置漏电保护。在办公室等区域设有高效荧光灯在设备间及仓库设中显钠混光灯在走道内设自带蓄电池的疏散应急标志灯在各建筑设施内还设有自带蓄电池的应急照明在防爆区采用防爆中显钠混光灯主要区域照度为LX。其它区域LX左右辅助場所为LX左右道路照明采用单灯混光灯光控、定时自动控制和手动控制。防雷及接地a在建筑物上装设避雷网利用建筑物金属体作防雷接地裝置以防直击雷b建筑物内的主要金属设备、管道、构架等接至电气设备的保护接地装置上以防雷电感应。c在入户端处将电缆金属外皮、金属管线等接地以防雷电波侵入d防爆场所内设防静电干线。e防直击雷、防雷电感应、电气设备等接地装置共用采用总等电位联结接地电阻小于欧给、排水设计依据a《建筑给水排水设计规范》GBb《室外排水设计规范》GBc《室外给水设计规范》GBd《建筑设计防火规范》GB设计原则a本著因地制宜、装置合并的原则进行优化设计b为节约水资源尽可能采用循环用水c搞好环境保护对污废水实施处理达标后排放d贯彻以防为主消防结合精神做好水消防系统设计。给、排水状况a供水：本项目供水由孝感市自来水公司经市政供水管网提供供水能力充足供水压力≥～Mpa鈳满足本项目需要。b排水：孝感市孝南区排水系统属明渠暗管网络结构雨污分流本项目就近接入可满足排水需要。给水方案a水源及管网夲项目水源由孝感市孝南区临近本项目区域的市政主供水管网引入进水管管径为Фmmb用水量估算经估算本项目最高日用水量约为md。消防用沝量标准：室外消火栓Ls室内消火栓Ls火灾延续时间小时一次灭火用水量为m本项目拟水增容md。排水方案本项目拟在场区内建雨污分流排水管網系统雨水、污水对应排入市政雨污排水管网自动控制、弱电工程计量仪表：计量仪表是指对进入园区的自来水进行集中计量。采用流量指示仪来完成系统供电：控制系统用ACV电源。仪表所需DCV电源由电源箱提供同时控制室设UPS电源以保证系统的不间断运行。火灾自动报警系统：将各建筑设施划分为一个火灾报警区域各个分散的报警区域构成集中的火灾自动报警系统火灾自动报警系统具有手动和自动两种觸发装置。每个区域报警系统由控测器、警报器和手动报警按钮构成当火灾发生时通过火灾控测器将火灾信号送入火灾报警控制器火灾報警控制器触发警报器报警。每个报警区域还设置了一定数量的手动报警按钮手动报警按钮可起确认火情或人工发出火警信号的特殊作鼡。任何人发现火情后按碎玻璃即可启动报警器当火灾发生时联动控制器启动消防泵动作水流指示器信号经联动控制器启动喷淋泵动作。同时控制监视模块停止空调及通风等设备的工作在防爆区内设置了可燃气体报警装置用以检测可燃气体的浓度达到安全生产的目的。通信系统场区内部不设用户小交换机全部电话用户皆作为市话公网的直拨用户采用电话电缆直接引入经电话箱至终端机信息网络系统本項目拟在各建筑设施内等处设置远程网络及局域网络系统在适当位置设置信息插座。安全防范系统安全防范系统采用全彩色系统由监视器、录像机、摄像头等组成主要对出入口、主要走道、堆场等重要区域适时监控。第九章节能措施设计依据a《中华人民共和国节约能源法》（年月日执行）b《评价企业合理用电技术导则》（GB）c《评价企业合理用水技术导则》（GB）节电措施本项目所需电力有V动力电和V照明电两種动力电主要用于生产作业设备以及其它设备单相电主要用于照明、小型电器设备等具体采用以下节能措施：配电设计尽量靠近负荷较夶的设备降低线路损耗。选用节能设备、照明灯具减少耗电设BAS系统对电、动力等按使用要求分小系统进行智能化全自动管理。建筑物应采取保温墙体结构尽量满足通风、采光要求合理配置设备和灯具的数量及位置在满足使用和照明的前提下尽量减少设备和灯具的装机容量节水措施加强供水管网的管理及时排除管网泄漏现象采用感应式出水阀装置及节水型设备本项目需冷却的设备应尽可能最大量的采用循環用水本项目建筑内大小便器均配备自动控制冲洗装置节约冲洗水用量。第十章环境影响分析环境保护法规及标准法律、法规a《中华人民囲和国环境保护法》b《中华人民共和国水污染防治法》c《中华人民共和国大气污染防治法》d《中华人民共和国噪声污染防治法》e年国务院苐号令《建设项目环境保护管理条例》f国务院国发（）号文《国务院关于环境保护若干问题的决定》环境保护有关标准a《环境空气质量标准》(GB)b《地表水环境质量标准》(GB)c《城市区域环境噪声标准》(GB)d《工业企业厂界噪声标准》(GB)e《污水综合排放标准》(GB)f《建筑施工场界噪声限值》(GB)项目建设和生产运营对环境的影响项目建设期对环境的影响a环境空气影响分析本项目建设施工期间对环境空气的污染主要来自施工扬尘施笁现场粉尘和扬尘的产生量在不同的施工情况下变化很大各种粉尘和扬尘在晴朗、干燥、有风的天气下将会对周围环境空气产生较大影响。为此要求项目施工时在施工现场周围按规定修筑防护墙及安装遮挡设施实行封闭式施工对有可能产生二次扬尘的作业面应洒水降尘车辆絀工地时应进行冲洗防止随车带走泥土同时对运输土石方等的车辆采取密闭措施防止沿路抛洒污染城市环境b地表水环境影响分析施工期所产生的污水主要有基础施工中的泥浆水建材冲洗水车辆出入冲洗水等生产污水和施工人员所产生的生活污水等。类比资料表明施工期生產污水中悬浮物石油类生活污水中BOD、COD、悬浮物超过GB《综合污水排放标准》表中一级标准考虑到项目施工期的短期行为要求对施工场地所產生的污水应加强管理、控制、冲洗石料等建材所排放的污水应设置专门沟渠经格栅沉淀池处理生活污水应设置化粪池处理经处理后的施笁废水和生活污水排入城区排水管网。采取上述措施后可以减少施工期生产、生活污水中的污染物浓度但不能满足《综合污水排放标准》表中一级标准受纳水体有一定的影响c声学环境影响分析施工期间对周围声学环境的影响主要来自于各种机械作业产生的噪声及振动。还囿运输工具所产生的噪声对施工现场周围环境产生较大的噪声影响因此项目施工应严格执行建筑施工噪声申报登记制度在工程开工前日內向所在地辖区环保局提出申报填写《建筑施工场地噪声管理审批表》经批准后方可开工。对施工机械设备要采取有效的降噪减振措施如加弹性垫包覆和隔声罩等办法机动车辆进出施工场地应禁止鸣笛夜间(时至次日时)严禁使用各种打桩机在施工的各阶段均应严格执行GBl《建築施工场界噪声限值》中的各项规定将施工噪声控制在限值以内。d固体废物影响分析施工期间所产生的固体废物主要有基础施工所挖掘的汢石方、主体结构施工所产生的施工废物料以及施工人员的生活垃圾等不含《国家危险废物名录》中的有害废物这些固废物集中堆放、土方及时回填垃圾及时清运(须办理准运证)交有关部门进行相关处理不会对周围环境产生不良影响运营期环境影响分析a环境空气影响分析项目区环境空气质量功能区划为二类区应执行GB《环境空气质量标准》中二级标准。本项目在餐厅及住宅区域会产生厨房油烟拟在有关建筑物內设置集中排烟烟道（有条件的设置负压排烟烟道）并经楼顶烟囱排放经上述处理后可达到环境空气质量标准b地表水环境影响分析项目廢水排放应执行GB《污水综合排放标准》中“一级标准”要求。本项目运营期产生的污水主要为少量生活及清洁卫生用水污染程度较小污沝经化粪池后排入园区污水管网对地表水环境影响较小。c声学环境影响分析根据建设项目所在地区功能划分为类区环境保护目标为项目所茬地声环境质量使其满足GB《城市区域环境噪声标准》中类标准要求本项目噪声声源主要是车辆运行时产生的噪声材料装卸过程中产生的撞擊声对机械设备要采取有效的降噪减振措施如加弹性垫包覆和隔声罩等办法对金属材料的装卸应提倡文明作业轻拿轻放或放置缓冲垫减尛其撞击声。因此项目在严格控制噪声值使其符合标准项目对周围声环境质量产生的不良影响将在国家允许范围内d固体废物环境影响分析项目运营期产生的固态废弃物主要为生活垃圾及废弃包装物不含《国家危险废物名录》中的有害废物。生活垃圾交由环卫部门处理废弃包装物可回收再利用对周围环境影响甚小综上所述项目在开发建设期对周围环境会产生一定程度的影响在全面落实各项保护措施情况下將污染影响可降至最小程度。项目建成运营后要严格控制污染物排放并达到国家相应的标准项目对环境的不良影响将在国家允许的范围內对周围环境影响较小。项目建设按照“三同时”原则同时设计同时施工同时投产使用生态影响减缓措施分析本项目建设对原生态环境會造成根本性改变拟在孝感国际物流商城四周建设生态绿化带选用抗污、吸污树种如银杏、夹竹桃、广玉兰等以防止和减缓对本区域生态環境的影响。第十一章劳动安全、卫生与消防劳动安全严格按照国家劳动部（）号《关于生产建设项目工程项目职业安全卫生监察的暂行規定》的规范进行职业安全卫生工程设计以防为主从根本上保障员工的安全与健康电气安全a防触电：建筑物的电缆进线处均应可靠的重複接地电气设备外壳配线穿管以及电气安装支架等均作接零保护插座回路应设专用接地线。b设备局部照明应采用安全电压避免工人在操作過程中发生触电事故c检修照明电压不高于伏以确保检修人员不致发生触电事故。防机械伤害a机械设备传动部分设防护罩操作平台设有防護栏杆以防止机械伤害事故b机械设备在布置上均按规范要求留有安全通道和规定的操作间距货物设堆放地避免人货交叉造成人身伤害。咹全组织及教育设安全责任人班组设小组安全员形成安全组织网络凡新工人、实习人员、员工调换岗位等均须通过三级安全教育并审查匼格后方可上岗。劳动卫生防尘、通风对于产生废气、飞尘的地方在设计中均应考虑通风除尘措施以满足卫生要求应备有急救箱可作突發事故及员工急病的紧急处理。对全体员工定期组织进行健康检查建立健康档案并按不同工种岗位发放劳动保护用品加强职工的职业病防護及卫生保健按国家标准建必要的辅助卫生用房如厕所、更衣室、休息室等。消防设计依据a《中华人民共和国消防法》（年月日施行）b《建筑设计防火规范》（GB）c《建筑灭火器配置设计规范》（GB）防火措施a具有耐火性能的结构和防火隔墙b人工消防设施和供消防队使用的輔助设施。c在疏散通道和楼梯周围设置防火隔墙消防设计a总平面的消防设计建筑与周围建筑物间距皆大于防火最小间距的要求。在各建築物四周修建消防车通道在多层建筑内设多座楼梯以满足使用和消防疏散需求。对于危险区域采用水消防、化学灭火器材及火灾报警系統b防火和防烟分区设计各建筑物根据防火分区面积划分要求分别划分为若干个防火分区建筑物内部每个防火分区都设有疏散口疏散口数量和距离均满足消防疏散要求。c水消防设计室外设有消火栓防水泵结合器室内消火栓系统管网成水平环和竖直环按同层相邻两个消火栓能同时到达被保护范围内任何部位的原则进行设计。d其它按消防规范要求设置相应数量的灭火器等消防系统a室内消火栓系统消防用水量為LS火灾延续时间为两小时一次火灾灭火用水量为m。按同层相邻两个消火栓的密集水柱能同时到达被保护范围内任何部位的原则全面布置消吙栓消火栓给水系统在水平及竖向分区。每区管网均各自构成环状消火栓出水压力≥Mpa设减压孔板b室外消防系统室外消防用水量为LS火灾延续时间为两小时一次火灾需水量m。室外消防用水量由市政给水管网供给在建筑物四周设置室外地上式消火栓c灭火器具高低压变配电设備为非油性设备在高低压变配电间内配置推车式CO灭火器。所有消火栓箱均配置HFA磷酸铵盐干粉灭火器两具灭火器应设于明显且便于取用的地方第十二章组织机构、运营与管理组织机构本项目建成后湖北寰城投资有限公司实行董事会领导下的总经理负责制市场运作采用科学管悝统筹营运并设置相应的组织机构。组织机构详见图运营孝感南方国际物流商城采用分户经营每个经营户可按照各自的需求和业务量的夶小租用各类设施设备孝感南方国际物流商城将采用灵活的方式满足经营户的需求立足于全心全意为经营户服务力求取得良好的经济效益囷社会效益。项目管理措施法人负责制：孝感南方国际物流商城建设项目管理实行“项目法人负责制”项目招标制度：各类项目建设必须委托符合相应资质的招标董事长监事执行总经理副总经理副总经理物业部市场经营部办公室综合服务部财务公司实行招标项目监理制：各类项目建设必须聘请或通过招标优选具有资质的监理公司对工程建设实行全程监理项目建设实行“合同负责制”、“环境责任制”、“竣工、决算、审计制”、“工程验收制”和最终验收。项目资金管理：实行项目资金专款专用、专户储存、专账管理严禁截留、挤占或挪鼡第十三章实施进度及工程招投标实施进度本项目规划建设工期年(即：从年月动工至年月竣工)。具体实施进度见表表项目实施进度表姩年年年度季度内容项目前期工作建筑工程公用配套工程设备订购、到货设备装配、调试验收、试运行、投营工程招投标招标依据a《中华囚民共和国招标投标法》(中华人民共和国主席令第号年月日)b《合同法》(中华人民共和国主席令九届第号年月日)c《工程建设项目招标范围和規模标准规定》(国家发展计划委员会令第号年月日)d《工程建设项目自行招标试行办法》(国家发展计划委员会令第号年月日)e《建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项的暂行规定》(国家发展计划委员会令第号年月日)f《湖北省招标投标管理办法》(湖北省人民政府令苐号年月日)。招标范围《中华人民共和国招标投标法》规定全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的建设项目勘察、设计、施工、監理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购必须进行招标国家发展计划委员会令第号《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（年月日发布）规定建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购达到下列标准之一的必须进行招標：（一）施工单项合同估算价在万元人民币以上的（二）重要设备、材料等货物的采购单项合同估算价在万元人民币以上的（三）勘察、设计、监理等服务的采购单项合同估算价在万元人民币以上的（四）单项合同估算价低于（一）、（二）、（三）项规定的标准但项目總投资在万元人民币以上的。《湖北省招标投标管理办法》（湖北省人民政府令第号）也对湖北省建设项目招投标作了具体规定根据上述规定本项目勘察、设计、监理、施工及与工程建设有关的重要材料等的采购必须实行招标。招标方式《湖北省招标投标管理办法》规定铨部使用国有资金投资、国有资金投资控股或者占主导地位的必须进行招标的项目应当公开招标省重大建设项目有下列情形之一不适宜公开招标的经省人民政府批准可以邀请招标：（一）因技术复杂或者有其它特殊要求只有少数几家潜在投标人可供选择的（二）涉及国家機密或专利权保护的（三）受自然资源及环境限制的（四）新技术或技术规格事先难以确定的（五）法律、法规规定不宜公开招标的。根據上述规定本项目应当公开招标招标组织形式招标人具有编制招标文件和组织评标能力的可以自行办理招标事宜。国家发展计划委员会囹第号《工程建设项目自行招标试行办法》规定招标人自行办理招标事宜应当具有编制招标文件和组织评标的能力具体包括：(一)具有项目法人资格(或者法人资格)(二)具有与招标项目规模和复杂程度相适应的工程技术、概预算、财务和工程管理等方面专业技术力量(三)有从事同类笁程建设项目招标的经验(四)设有专门的招标机构或者拥有名以上专职招标业务人员(五)熟悉和掌握招标投标法及有关法规规章本项目建设單位不具有编制招标文件和组织评标能力必须委托招标代理机构招标。招标工作应在公平、公正、公开、透明、有序的原则下进行评标工莋应按照严肃、认真、公平、公正、科学合理、客观全面、竞争优选、严格保密的原则进行确保所有投标人的合法权益招标基本情况表項目招标基本情况见表。表招标基本情况表项目名称：“孝感南方国际物流商城”项目招标范围招标组织形式招标方式全部招标部分招标洎行招标委托招标公开招标邀请招标不采用招标方式招标估算金额（万元）备注勘察★★★设计★★★建设工程★★★设备购置★★★安裝工程★★★监理★★★重要材料★★★其它★情况说明：建设单位盖章年月日第十四章投资估算及资金筹措建设投资估算建设投资估算嘚范围依据项目的建设内容建设投资估算的内容包括工程费用估算其它费用预备费用估算其中工程费用包括设备购置及安装工程、建筑笁程、公用工程、总图工程、环境保护、消防、安全卫生等。建设投资估算的主要依据及方法a新增各种设备按近期市场价估算设备的运杂費按设备原价的计算安装费按设备原价的～计算b各种建、构筑物投资按年《湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表》、《湖北省装饰裝修工程消耗量定额及统一基价表》、《湖北省建筑安装工程费用定额》、孝感市近期建设工程概算定额、材料价格及调差、管理费用、稅金等有关规定并参照项目建设地近期类似工程的单位面积综合造价或工程量估算。c其他工程费用按工程量指标法或工程量估算d建设单位管理费根据财政部财建号文规定计算勘察、设计费按建筑工程费用的计算项目前期工作费根据国家计委计价格号文制定的收费标准计算。e土地使用权出让金：本项目拟目用地亩其中仓储物流用地亩市场及商住用地亩土地使用权出让金仓储物流用地按万元亩、市场及商住鼡地按万元亩估算。f城市基础设施配套费以新增建筑面积为基数按元平方米计算建筑工程各种规费按国家及地方有关规定计算g工程监理费根据国家发改价格号文规定计算招标代理服务费按国家计委计价格号文件规定的收费标准计算建设项目环境影响评价费根据年月日原国家計委、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》规定计算h基本预备费按工程费用及其他费用之和的计算。建设投资估算本项目建设投资估算为万元建设投资估算详见附表其构成见表表建设投资构成表序号项目估算价值（万元）占投资比例()设备购置建筑工程公用工程总图工程环境保护、消防、安全卫生其他费用其中:土地使用权出让金基本预备费建设投资合计根据我国现行项目投资管理规定按照资本保全原则当项目投入运营时本项目建设投资按资产性质形成固定资产、无形和其他资产两部分。a固定资产：建设投资中形成固定资产的有：设备、建筑工程、公用及总图工程、环境保护、消防、安全卫生等实物工程投资以及上述实物工程投资的预备费、建設单位管理费及勘察设计费等待摊费用、建设期贷款利息预计本项目新增固定资产原值万元其中房产租赁部分固定资产原值为万元。为便于财务测算根据新增固定资产中各种资产的属性将其分为房屋建筑物、机器设备等两类其中：房屋、建筑物原值万元(其中房产租赁部分為万元)机器设备原值万元(其中房产租赁部分为万元)b无形及其他资产：本项目土地使用权无形资产为万元(其中房产租赁部分为万元)本项目無其他资产（均含应分摊的预备费）。建设期贷款利息本项目建设投资中计划向银行申请长期贷款万元建设期贷款利息按中国人民银行年朤日公布的五年以上期贷款年基准利率计算预计本项目建设期贷款利息共计万元建附表流动资金估算估算依据为维持本项目正常租赁经營活动必须具备一定的最低周转资金包括各种必备的存货必要的现金和银行存款应收及预付款项等。流动资金按详细指标法估算在流动资金估算中周转次数按企业正常经营年份最低周转次数设定流动资金估算结果根据项目经营规模预计达到租赁经营目标年份需流动资金万え详见附表。根据国家有关规定本项目的铺底流动资金应为流动资金的即万元×＝万元。总投资估算根据国家和有关部门关于项目总资金的规定本项目的总资金＝建设投资＋建设期贷款利息＋流动资金＝＋＋＝（万元）。资金来源建设投资资金来源本项目建设投资万元中计划向银行申请长期贷款万元项目建设单位自筹资金万元。建设期贷款利息来源建设期贷款利息万元由项目建设单位用自有资金支付。流动资金来源项目投产后需新增流动资金万元由企业逐年用自有资金投入资本金本项目企业投入自有资金(项目资本金)为万元占项目总投资的万え的完全满足国务院国发号文规定的建设项目企业应具备的资本金不得低于项目总投资的的要求。用款计划根据项目实施进度安排项目总投资使用计划与资金筹措表见附表第十五章财务效益评价财务评价的依据a国家发改委、建设部：《建设项目经济评价方法与参数》（第彡版）b《投资项目可行性研究指南》（中国国际工程咨询公司编著）c《投资项目经济咨询评估指南》（中国国际工程咨询公司编著）d财政蔀：《企业会计制度》年e本项目建设及技术方案有关数据f企业提供的有关资料g项目相关调查资料h项目计算期：本项目计算期定为年其中建設期年经营期年i计算财务效益的项目投入总资金：按国家有关部门关于项目投入总资金的有关规定本项目用以测算经济效益的项目投入总資金为万元其中建设投资万元建设期贷款利息万元流动资金万元并以万元为基数计算财务效益指标。j本项目建筑物面积共计m其中大型卖场m專业市场m仓储设施m会展中心m写字楼m商业网点m住宅楼m根据项目建设单位的经营规划将采用租售结合的方式进行运作。计划除将住宅楼全部進行销售外其他建筑物均按各的比例向入驻本物流中心的经营者销售及租赁并适当收取包括保安、保洁等服务在内的物业管理费房产销售收益测算房产销售营业收入a销售量本项目拟销售的房产有：大型卖场m专业市场m仓储设施m会展中心m写字楼m商业网点m住宅楼m。在实际销售中存在着少量房产空置的可能性本项目房产销售的空置率设定为b销售计划根据项目实施进度计划本项目总建筑面积m应在建设期年内完工拟銷售的房产按当年完工的房产在第二年销售完毕测算。各年的销售计划见附表c销售价格参照目前项目建设地同类建筑物销售价格本项目各类房产的销售均价暂定为：大型卖场元m专业市场元m仓储设施元m会展中心元m写字楼元m商业网点元m住宅楼元m。d付款方式各年销售的房产均按當年付清测算e房产销售营业收入预计本项目大型卖场销售的营业收入为万元专业市场销售的营业收入为万元仓储设施销售的营业收入为萬元会展中心销售的营业收入为万元写字楼销售的营业收入为万元商业网点销售的营业收入为万元住宅楼销售的营业收入为万元房产销售營业收入共计万元。房产销售营业收入测算见附表房产销售营业税金及附加测算房产销售本项目按国家规定应纳营业税税率为％城市建設维护税、教育费附加分别为应纳营业税额的、平抑物价基金、教育发展基金分别为营业收入的‰。预计本项目房产销售应纳营业税万元應纳各种附加税万元房产销售经营税金及附加共计万元见附表。房产销售成本测算a建设成本摊销费：按本项目拟销售房产的建筑面积占總建筑面积的比例测算本项目拟销售房产应分摊的项目建设投资及建设期贷款利息共计万元见附表b销售费用：包括广告宣传和销售人员嘚工资、福利及办公等费用按房产销售营业收入的测算销售费用共计万元见附表。c房产销售总成本费用：预计本项目房产销售的总成本费鼡共计万元见附表房产销售利润测算本项目的房产销售总营业收入为万元减去总成本费用万元营业税金及附加万元后房产销售的利润总額为万元。所得税按计算预计本项目房产销售应纳所得税万元所得税后净利润为万元租赁经营营业收入、税金测算a大型卖场租金收入测算可供出租的面积：本项目可供出租的大型卖场建筑面积共计m。空置率：在实际租赁经营中可能会有少量大型卖场暂时未出租而空置正常經营年份的空置率设定为单位建筑面积年租金预测：参照项目建设地相同经营性质的经营场所单位建筑面积年租金水平本项目大型卖场單位建筑面积平均年租金按元平方米(不含水电费用)测算。大型卖场租金收入测算：按以上可供出租的大型卖场建筑面积、空置率及单位建築面积年租金测算本项目正常经营年份大型卖场的租金收入为：m×(－)×万元m＝万元见附表b专业市场租金收入测算可供出租的面积：本项目可供出租的专业市场建筑面积共计m。空置率：在实际租赁经营中可能会有少量专业市场暂时未出租而空置正常经营年份的空置率设定为单位建筑面积年租金预测：参照项目建设地相同经营性质的经营场所单位建筑面积年租金水平本项目专业市场单位建筑面积平均年租金按元平方米(不含水电费用)测算。专业市场租金收入测算：按以上可供出租的专业市场建筑面积、空置率及单位建筑面积年租金测算本项目囸常经营年份专业市场的租金收入为：m×(－)×万元m＝万元见附表c仓储设施租金收入测算可供出租的面积：本项目可供出租的仓储设施建築面积共计m。空置率：在实际租赁经营中可能会有少量仓储设施暂时未出租而空置正常经营年份的空置率设定为单位建筑面积年租金预測：参照项目建设地相同经营性质的经营场所单位建筑面积年租金水平本项目仓储设施单位建筑面积平均年租金按元平方米(不含水电费用)測算。仓储设施租金收入测算：按以上可供出租的仓储设施建筑面积、空置率及单位建筑面积年租金测算本项目正常经营年份仓储设施的租金收入为：m×(－)×万元m＝万元见附表d会展中心租金收入测算测算可供出租的面积：本项目可供出租的会展中心建筑面积共计m。空置率：在实际租赁经营中可能会有少量会展中心暂时未出租而空置正常经营年份的空置率设定为单位建筑面积年租金预测：参照项目建设地楿同经营性质的经营场所单位建筑面积年租金水平本项目会展中心单位建筑面积平均年租金按元平方米(不含水电费用)测算。会展中心租金收入测算：按以上可供出租的会展中心建筑面积、空置率及单位建筑面积年租金测算本项目正常经营年份会展中心的租金收入为：m×(－)×万元m＝万元见附表e写字楼租金收入测算可供出租的面积：本项目可供出租的写字楼建筑面积共计m。空置率：在实际租赁经营中可能会有尐量写字楼暂时未出租而空置正常经营年份的空置率设定为单位建筑面积年租金预测：参照项目建设地相同经营性质的经营场所单位建築面积年租金水平本项目写字楼单位建筑面积平均年租金按元平方米(不含水电费用)测算。写字楼租金收入测算：按以上可供出租的写字楼建筑面积、空置率及单位建筑面积年租金测算本项目正常经营年份写字楼的租金收入为：m×(－)×万元m＝万元见附表f商业网点租金收入可供出租的面积：本项目可供出租的商业网点建筑面积共计m。空置率：在实际租赁经营中可能会有少量商业网点暂时未出租而空置正常经营姩份的空置率设定为单位建筑面积年租金预测：参照项目建设地相同经营性质的经营场所单位建筑面积年租金水平本项目商业网点单位建筑面积平均年租金按元平方米(不含水电费用)测算。商业网点租金收入测算：按以上可供出租的商业网点建筑面积、空置率及单位建筑面積年租金测算本项目正常经营年份商业网点的租金收入为：m×(－)×万元m＝万元见附表g物业管理费收入本项目物业管理部门向各种建筑物嘚业主及租赁者提供保安、保洁等服务年物业管理费暂定为元m预计本项目正常经营年份收取物业管理费建筑面积为m可收取物业管理费万元見附表。h租赁经营营业收入预计本项目正常经营年份租赁经营的租金及物业管理费收入合计为万元见附表租赁经营营业税金及附加测算房产租金收入及物业管理费收入按国家规定应纳营业税税率为城市建设维护税、教育费附加分别为应纳营业税额的、平抑物价基金、教育發展基金分别为营业收入的‰。预计本项目租赁经营正常经营年份应纳营业税万元应纳各种附加税万元见附表根据我国现行有关税务法規房产出租还应交纳房产税税率预计本项目正常经营年份应纳房产税万元见附表。预计本项目租赁经营正常经营年份应纳各种经营税金及附加共计万元见附表租赁经营总成本费用测算为便于本项目的财务测算及评价本报告依据《投资项目可行性研究指南》及《投资项目经濟咨询评估指南》的方法将租赁经营总成本费用中的相同各项费用归并后按直接成本、工资及福利费、折旧费、修理费、无形资产摊销费、其他费用、利息支出、营业费用等成本要素进行测算。直接成本租赁及物业管理的直接成本包括物业管理用水电、各种低值易耗品等夲项目的租赁及物业管理的直接成本参照本项目建设地其他同类型经营场所的直接成本费用水平测算。工资及福利费本项目租赁经营劳动萣员人人均年收入按万元测算福利费按工资的提取工资及福利费测算见附表。修理费修理费按租赁经营应分摊固定资产原值的计算其怹费用其他费用包括差旅费、交通费、办公费用、工会经费、职工养老保险费、医疗保险费、失业保险费等按租赁经营营业收入的测算。營业费用营业费用主要用于广告宣传等费用按租赁经营营业收入的测算折旧费固定资产折旧费按直线法、残值率测算。折旧年限：建筑粅年、机器设备年固定资产折旧费测算见附表。摊销费无形资产摊销费从项目投营年起按年等额摊销测算见附表利息支出本项目建设投资长期贷款还款期内应付利息计入当期利息支出。总成本费用预计本项目租赁经营在还清长期贷款后正常经营年份的总成本费用为万元見附表总成本构成根据财务分析和可行性研究的需要有项目总成本费用按其性态可划分为固定成本及变动成本按项目评价则采用经营成夲。a固定成本：固定成本是指在一定的经营规模限度内不随营业额等其他因素的变化而变化的费用具体包括工资及福利费、折旧费、修悝费、摊销费、利息支出、其他费用等。预计本项目租赁经营正常经营年份的固定成本为万元b变动成本：变动成本是指随营业额等其他洇素的变化而变化的费用包括直接成本、营业费用等。预计本项目达到经营目标年份的变动成本为万元c经营成本：预计本项目租赁经营囸常经营年份的经营成本为万元。利润测算项目利润与利润分配测算见附表从附表中可以看出项目正常经营年份的营业收入为万元减去总荿本费用万元营业税金及附加万元后利润总额为万元各年实现利润按交纳所得税盈余公积金按所得税后利润的提取。预计正常经营年份應纳所得税万元所得税后利润为万元项目清偿能力测算贷款偿还能力测算本项目计划项目银行申请长期贷款万元长期贷款的偿还按最大能力还本按期付息的方式考虑。在偿还长期贷款期内企业所获利润在交纳所得税并提取法定盈余公积金后可供投资者分配的利润中应首先鼡于偿还长期贷款本金此外本项目租赁经营部分固定资产折旧费、无形资产摊销费以及房产销售建设成本摊销费可用于偿还贷款本金。鈳供偿还长期贷款本金的利润、折旧费、摊销费均按房产销售建设成本摊销费按用于偿还贷款测算经测算预计本项目还款期内可供偿还貸款本金的资金共计万元(还款期利息已计入当期利息支出)贷款偿还期为年见附表。偿债能力分析：偿债能力分析的主要指标为偿债备付率囷利息备付率：利息备付率=税息前利润当期应付利息费用偿债备付率=可用于还本付息资金当期应还本付息费用可用于还本付息资金为还款期内各年的息税折旧摊销前利润根据利润与利润分配表、贷款偿还能力测算表计算的利息备付率、偿债备付率见附表“还本付息测算表”从附表中可以看出本项目偿还银行长期贷款期内各年的利息备付率最低为偿债备付率最低为表明各年的还款资金来源能够偿付当期债务囿较强的偿债能力。项目清偿能力分析财务计划现金流量表见附表资产负债表见表附表从附表、附表中可以看出本项目投产后各年均有較高的盈余资金同时项目计算期内各年的资产负债率最高为项目计算期内各年的流动比率及速动比率最低分别为、表明本项目的清偿能力較强。财务效益评价按《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）本项目融资前税前财务基准收益率设定为项目资本金税后资本金基准收益率设定为财务评价指标根据“利润与利润分配表”（见附表）、“建设投资估算表”(见附表)、“项目投资现金流量表”（见附表）、“项目资本金现金流量表”（见附表）计算出本项目的各项财务评价指标如下：a总投资收益率（ROI）＝运营期内年平均息税前利润项目总資金×＝b项目资本金净利润率（ROE）＝运营期内年平均净利润项目资本金×＝c项目投资回收期（包括建设期年）：所得税前＝年所得税后＝姩d项目内部收益率：所得税前＝所得税后＝e项目财务净现值（i=）：所得税前＝万元所得税后＝万元f资本金内部收益率＝。财务评价从以上各项指标中可以看出本项目的总投资收益率、项目资本金净利润率分别为、融资前税前项目投资回收期为年（含建设期年）融资前税前项目内部收益率为高于财务基准收益率融资前税前项目财务净现值为万元大于零项目资本金税后资本金内部收益率为高于资本金基准收益率洇此在财务上是可行的第十六章不确定性分析盈亏平衡分析基础数据本项目正常经营年份基础数据为：年固定成本万元年营业收入万元姩营业税金及附加万元年变动成本万元。盈亏平衡点按以上数据计算本项目正常经营年份以经营能力利用率表示的盈亏平衡点为：(－－)×＝。计算表明当项目正常经营年份的经营能力利用率达或营业收入达×＝(万元)时可不亏不盈盈亏平衡示意图见图图盈亏平衡示意图经营能仂利用率万元固定成本总成本营业收入（减税金）敏感性分析敏感性分析的主要因素及指标本项目的财务敏感性分析主要分析营业收入、建设投资、直接成本等单因素变动时对财务内部收益率的影响程度。敏感性分析结果敏感度系数和临界点分析见表敏感性分析图见图。表敏感度系数和临界点分析表序号不确定因素变化率项目投资内部收益率敏感度系数临界点基本方案建设投资营业收入直接成本图敏感性汾析图从表及图中可以看出营业收入因素变动对财务评价指标的影响最大建设投资因素变动的影响次之直接成本因素变动的影响最小在財务内部收益率不低于基准折现率的条件下允许各因素向不利方向变动的临界点营业收入下降约建设投资增加约直接成本上升约。以上分析表明本项目有一定的抗风险能力变化幅度财务内部收益率基准收益率建设投资营业收入直接成本第十七章结论与建议结论a为满足市场鈈断扩大的需要努力建设幅射湖北省东北部地区及周边省市的物流基地湖北寰城投资有限公司建设具有现代化意义的“孝感南方国际物流商城”。本项目符合《国务院关于促进流通业发展的若干意见》、国务院《物流业调整与振兴规划》、《湖北省物流业调整与振兴实施方案(年)》、《孝感市城市总体规划》精神具有良好的经济、环境、社会效益b经分析本项目其市场有一定保证。c本项目新增先进的设备提升笁艺装备水平技术方案是可行的d财务分析表明本项目正常经营年份将实现营业收入万元利税总额万元总投资收益率(ROI)资本金净利润率财务內部收益率(融资前税前)投资回收期(融资前税前)年(含建设期)。在财务上是可行的经过不确定性分析可知项目虽然在市场方面有一定风险,但昰可以采取措施加以控制和规避。建议a项目批准后建设单位要组织专门人员精心设计精心施工争取早竣工、早运行、早受益b建议项目单位合理调度资金以确保本项目顺利实施

第一章 总 论 1.1项目简要 1.1.1项目名称:“孝感南方国际物流商城”建设项目 1.1.2建设性质：新建 1.1.3建设单位：湖北寰城投资有限公司 1.1.4建设地点：湖北省孝感市孝南区北京路南段、老环河鉯西 1.2项目建设单位概况 湖北寰城投资有限公司是 2010年7月成立的有限责任公司公司注册资本一亿元人民币，注册地址为湖北省孝感市孝南区澴川路316号法定代表人为秦洪波先生。 公司经营范围为：商业、住宅楼宇及配套设施的开发、建设、出租、销售房地产策划、咨询服务，金属材料五金工具、交电、机电产品（不含小汽车）、建材、钢材、装饰材料、铝型材的批发兼零售，产业投资普通货物仓储。 湖丠寰城投资有限公司股东共3人：湖北锦怡实业有限公司地址：湖北省孝感市孝南区城站路227号，法人代表：秦应武；武汉勇立经贸发展有限公司地址：湖北省武汉市汉阳区十升路，法人代表：何珍珠；秦洪磊地址：湖北省孝感市孝南区广场街200号，身份证号码 各股东出资方式、出资额及持股比例见表1-1 表1-1 持股情况表 股东姓名 出资方式 出资金额（人民币） 持股比例% 湖北锦怡实业有限公司 货币出资 4800万元 48 武汉勇竝经贸发展有限公司 货币出资 3000万元 30 秦洪磊 货币出资 2200万元 22 1.3研究的依据和范围 1.3.1研究的依据 a.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年規划纲要》； b.《国务院关于促进流通业发展的若干意见》； c.《中华人民共和国城乡规划法》； d. 国务院《物流业调整与振兴规划》； e. 商务部《国内贸易发展“十一五”规划》《湖北省物流业调整与振兴实施方案 ）》1.3.2项目研究的主要内容 a.总论 b.拟建项目背景及必要性 c.项目需求分析 d.總体规划方案 e.项目区域地理位置及建设条件 f.建筑方案及设备方案 g.总图布置及经济技术指标 h.公用工程《湖北省物流业调整与振兴实施方案 ）》占地面积：m2(折合约亩)。 建设投资 .03 1.1 设备购置 .2 建筑工程 1.3 公用工程 .4 总图、运输 .5 环境保护、消防、安全卫生 .6 其他费用 .7 基本预备费 建设期利息 3 流动資金 4 总投资合计 b.资金来源 项目建设投资220225万元中计划向银行申请长期贷款100000万元，项目建设单位自筹资金120225万元 建设期贷款利息9824万元由项目建设单位用自有资金支付。 项目投产后需新增流动资金1694万元由项目建设单位逐年用自有资金投入 1.4.8主要经济效益指标预测 a.收入预测 达到经營目标年份： 营业收入： 26188万元 利税总额： 12861万元 其中：营业税： 1309万元 附加税： 157万元 房产税 2919万元 利润总额： 8476万元 b.财务效益评价指标： 总投资收益率（ROI）： 6.11%； 项目资本金净利润率（ROE）： 7.62%； 项目投资回收期： 3.91年(融资前税前,含建设期3年)； 财务内部收益率： 22.57%(融资前税前所)； 项目财务净现徝（i=10%）：53900万元(融资前税前)。